Главная --> Публикации --> Кольцо обновления Тушинский аэродром ожидает участь ходынки Туристические оэз появятся в семи регионах Рынок недвижимости санкт-петербурга Строители ответят друг за друга

Элитка уходит из центра

Сегмент элитной недвижимости всегда был намного предсказуемее сегментов жилья бизнес- и эконом-класса, показывая рост стоимости квадратного метра немного ниже рынка в относительных цифрах и гораздо выше - в абсолютных. Однако рост цен на московские квартиры привел к тому, что даже представители наиболее обеспеченных слоев общества начинают задумываться об экономии. Для бизнесменов, звезд шоу-бизнеса и политиков так же, как и для простых смертных, все чаще становится актуальным вопрос о соотношении параметра цена-качество в приобретаемом ими жилье. Эксперты предсказывают, что в ближайшем будущем наиболее перспективным направлением жилой недвижимости категории А станут комплексы в пределах Третьего транспортного кольца, концепция которых образует симбиоз жилья бизнес- и элит-класса, В то же время, эксперты полагают, что появление нового формата элитного жилья не нанесет значительного удара по клубным домам как эталону места жительства тех, кого журналисты относят к элите российского общества.

Московская элита тяготеет к Остоженке, Арбату, Замоскворечью, Патриаршим прудам или к Тверской и её ответвлениям, - рассказывает управляющий директор Kirsanova Realty Надежда Кот.

По словам экспертов, опрошенных Интерфакс-Недвижимость, пока основные пятна застройки элитного жилья по-прежнему сосредоточены в Центральном административном округе.

Но руководитель отдела продаж квартир компании Усадьба Марина Венчковская в свою очередь подчеркивает, что хотя традиционно центр Москвы является наиболее популярным местом для элитной застройки, количество ликвидных площадок здесь ограничено.

Она связывает подобные предпочтения состоятельных москвичей с тем, что максимальные цены платят за виды. Поэтому вычислить площадки, с которых виден Кремль и время на курантах, не очень сложно, - делает вывод специалист. - На Плющихе нельзя построить лучший дом. Хороший - реально, но лучший - вряд ли.

Коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании Авгур Эстейт Виктор Козлов также считает, что сейчас на рынке элитной недвижимости наступил переломный момент. Он объясняет, что площадки под строительство на Остоженке практически закончились, а спрос на элитное жилье по-прежнему высок.

Логично предположить, что выход за пределы Садового кольца неизбежен, - говорит собеседница агентства. - Тем более, что в условиях современного мегаполиса наиболее важными характеристиками, влияющими на стоимость жилья, являются транспортная доступность, наличие развитой инфраструктуры и зелёного массива неподалёку от дома.

Участники рынка думают, что переход от отдельных малоэтажных зданий, по формату близких к клубным домам, к многоэтажным жилым комплексам с разветвленной системой инфраструктуры может быть одним из вариантов развития рынка элитного жилья в Москве, одной из главных проблем которого стал постоянный дефицит мест под застройку.

Изменения в сегменте жилья класса А коснулись, прежде всего, этажности домов. Наметилась тенденция к укрупнению проектов. За последнее время на рынке были заявлены жилые комплексы Английский квартал, Коперник, Смоленская Застава на 130 и более квартир, - отмечает собеседник ИФ-Недвижимости.

Примечательно, что многоэтажные комплексы представляются экспертам альтернативой малоэтажным зданиям в центре города не только по уровню комфорта, но видовыми характеристиками дома.

В частности, они указывают на активное развитие района Хамовники, где на месте завода Каучук планируется строительство элитного многоэтажного квартала. Если говорить о перспективах, можно отметить, что на рынок все больше будут выходить именно крупные жилые комплексы, которые еще год-два назад в классе элита не строились. Наверняка останутся и любители клубных домов, но именно жилые комплексы, скорее всего, будут все больше и больше преобладать на рынке, - уверен руководитель исследовательского центра управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Борис Флексер.

Новые возможности

За открывающуюся панораму на центр столицы покупатели сегодня готовы переплачивать до 20% от стоимости квартиры, - рассказывает В.Козлов.

Клубность, конечно, понятие относительное, но меньшее количество жильцов позволяет более эффективно организовать работу ТСЖ, а значит, и улучшить качество проживания в отдельно взятом доме, - рассуждает Н.Кот. - Дом меньшей площади можно и построить получше, и украсить, и произвести хоть какой-то минимальный face-контроль будущих жильцов.

Вместе с тем, несмотря на возможности, которые обещают покупателям инвесторы огромных комплексов, претендующие на категорию А, собеседники агентства подчеркивают, что, как правило, эти комплексы не выдерживают сравнения с малоэтажными зданиями ни по уровню элитности, ни по качеству здания.

Специалисты подчеркивают, что единственным на сегодняшний день по-настоящему элитным жилым комплексом пока остается дом Коперник.

По ее мнению, проекты и дома, тяготеющие к гигантизму, так или иначе, представляют собой конвейер, пусть и с приставкой элитный. Большие жилые комплексы - это и плотность застройки, и многоцветное соседство, и экономия на оборудовании, качестве материалов и работ. Так и хочется сказать: типовое элитное строительство, - говорит она.

В первую очередь были проданы самые дорогие видовые квартиры по цене $16 тыс. за кв. метр, а среднее по стоимости жилье зависало, его срок экспозиции был дольше, чем в среднем по рынку, - рассказала она корреспонденту ИФ-Недвижимости.

Однако, как обращает внимание директор департамента городской недвижимости компании Vesco Realty Вера Лукина, даже в нем реализация квартир шла с некоторыми трудностями.

В то же время, по словам В.Лукиной, в настоящее время на рынке появился другой формат, альтернативный тому, который предложили девелоперы Коперника: Это дома 8 - 10 этажей, расположенные по периметру Садового кольца с внешней стороны - в Хамовниках, на Новослободской, Дорогомиловской и представляющие собой гибрид жилья бизнес-класса и элитной недвижимости. Квартиры в них стоят дешевле, чем в клубных домах - $5 - 10 тыс., но сделаны из таких же качественных материалов.

Риэлтор высказывает предположение, что Коперник несколько опередил свое время. Кроме того, он не вписывается в застройку Якиманки по высоте, что также оказало негативное влияние на спрос со стороны некоторых клиентов, - отмечает она.

Собеседница ИФ-Недвижимости делает вывод, что настоящие элитные объекты располагаются, конечно, преимущественно в ЦАО, районах исторической застройки Москвы, а исключениями могут стать зоны, обладающие особыми, уникальными свойствами местоположения, как, например, Покровское-Стрешнево, Ближняя дача в Волынском лесу и Сетунь в Кунцево.

Другие игроки рынка, однако, с недоверием относятся к подобному предположению. С одной стороны на сегодняшний день в обоих сегмента спрос неудовлетворен, а предложение недостаточно, - размышляет Наталья Саакянц, заместитель генерального директора МИАН-Девелопмент, компании - инвестора дома Коперник. - С другой стороны, эти виды недвижимости существенно отличаются по качеству и характеру спроса: покупатели элитной недвижимости более жестко и требовательно подходят к качеству, тогда как для покупателя эконом- и даже бизнес-класса, хотя и в меньшей степени, в первую очередь важна цена. Поэтому для элитных проектов ключевыми параметрами, которые определяют успешность, будут местоположение, качество, архитектурное и планировочные решения.

Однако уже сам по себе поиск новых форматов элитной недвижимости - знаковая тенденция для рынка. Как утверждает та же В.Лукина, он означает, что покупатели, прежде без раздумий выбравшие квартиру в малоэтажном клубном доме, все чаще начинают задумываться, а стоит ли платить за него такие больше деньги.

Рынок без покупателя

На сегодняшний день средняя стоимость одного квадратного метра на первичном рынке Остоженки колеблется по оценкам наших специалистов в районе $16 270, а по оценкам международной консалтинговой компании Knihgt Frank - $18 790, - говорит В.Козлов, напоминая, что уже на Плющихе квадратный метр будет стоить $8 -10 тыс..

Как и все столичное жилье, элитка значительно подорожала в этом году. По данным разных экспертов, с января по октябрь рост ее стоимости составил от 35-40% до 65-70%. При этом специалисты затрудняются с точностью определить, с какого именно ценового уровня можно начинать говорить о предложении класса de luxe.

С коллегой полностью согласная и Н.Кот. В последние годы на рынок выходило крайне мало не только интересных проектов, но и просто - проектов, - заявляет она. - С начала этого года заявлено буквально штучное количество новых адресов, не известных ранее.

Такая высокая цена, судя по объяснениям экспертов, подстегивается высоким спросом, который, по словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, в сегменте вторичного рынка часто не удовлетворяется с точки зрения качества, а на первичном - с точки зрения количества.

Если вы видите в прессе или в листингах компаний предложения с ценами $25 - 35 тыс. за кв. метр, это ещё ни о чём не говорит, - замечает она. - Всё равно сделки совершаются только тогда, когда есть не перегретый шквал цифр, а более-менее адекватный вариант с точки зрения цена-качество. А запредельные стартовые цены, возможно, характеризуют как раз те висяки, которые ждут своего редкого покупателя.

Отсюда, по мнению представительницы Kirsanova Realty, и перегрев цены, и неадекватное поведение некоторых продавцов. Н.Кот указывает, что, хотя на элитное жилье и сохраняется высокий спрос, из-за космических цен реальное количество сделок находится в разных плоскостях со спросом.

Эту позицию разделяет и В.Лукина. Она рассказывает, что, по данным Vesco Realty, в период пика цен на жилье эконом- и бизнес-класса весной этого года стоимость квадратного метра в элитных квартирах росла медленнее рынка.

Вместе с тем, хотя на рынке элитного жилья и девелоперы, и агентства недвижимости сталкиваются с тем, что элитный покупатель уходит в бизнес-класс, ждать снижения цен здесь не стоит, предупреждает Б.Флексер. По его замечанию, рынок элитной недвижимости всегда плавно разгоняется и плавно тормозит. Спрос на элитную недвижимость меньше подвержен колебаниям в ту или иную сторону, чем на жилье, скажем, эконом-класса - он более инерционный и более стабильный, - напоминает экперт.

В целом специалисты, опрошенные ИФ-Недвижимость, ждут новых предложений от сегмента элитного жилья в ближайшем будущем, но уверены, что несмотря ни на какие трудности, он всегда сможет найти своего клиента. Участники рынка подчеркивают, что доля элитной недвижимости в Москве может вырасти в несколько раз: ведь до сих пор, по оптимистическим оценкам, она занимает не больше 15% всего рынка жилья, а по пессимистическим - едва ли превышает уровень в 1%. На сегодняшний день количество достойных объектов в этом сегменте невелико, поэтому потенциал развития рынка еще существует, - полагает, в частности, Н.Саакянц.

По нашим подсчетам, цена квадратного метра квартир эконом-класса увеличилась по итогам трех кварталов на 71%, бизнес-класса - на 56%, класса А - на 50,5%. В четвертом квартале мы ожидаем роста эконом-класса на 18%, бизнес-класса - на 19%, а элитного жилья - на 16,5%, - констатирует риэлтор.

С момента формирования российского элитного рынка недвижимости объемы строительства на нем постоянно увеличиваются: стагнации в этом сегменте пока что не было. В процентном соотношении стоимость квадратного метра на элитном рынке растет не так заметно, как на обычном, но в абсолютных показателях, как правило, увеличение выглядит гораздо более внушительно, - заключает она.
Во вторник в столичном правительстве обсуждается целевая программа "Спорт Москвы", которая определит развитие массового городского спорта на 2004-2006 годы. И хотя городские власти напрямую не связывают новую программу с претензиями Москвы на право проведения XXX Олимпийских игр 2012 года в столице России, размах запланированных спортивных новостроек поражает воображение.

А М.Венчковская считает, что весомые колебания на рынке элитной недвижимости, характеризующиеся резким уменьшением объема предложения, что повлияло на резкий рост стоимости квадратного метра элитки в начале 2006 года, представляют собой скорее, исключение из правил, нежели постоянное явление.

- Для того чтобы побеждать на Олимпиадах, необходимо развивать массовый спорт, - считает заместитель мэра Москвы Михаил Мень, который курирует в правительстве Москвы вопросы спорта. - Сейчас в городе есть 3000 школьных стадионов и спортплощадок, но это очень мало. Программа "Спорт Москвы" предусматривает строительство дворовых спортплощадок и введение должности районных спорторганизаторов. К 2006 году будут построены сотни тысяч подобных объектов из расчета один на пять тысяч жителей. К тому же на 20 тысяч москвичей появится один спорторганизатор, который будет заниматься пропагандой здорового образа жизни и инструктажем энтузиастов.

Москва сохранила статус мирового спортивного центра. Столичные спортсмены на зимних и летних Олимпийских играх 2000-2002 годов завоевали 40 медалей, а московские стадионы и дворцы спорта пусть и не без потерь, но пережили "смутное время" 1990-х годов. Более того, Москва стала хозяйкой престижных турниров - теннисного "Кубок Кремля", гандбольного "Кубок мэра Москвы", международного турнира по фехтованию "Московская сабля". В 1998 году столица провела Всемирную юношескую Олимпиаду, в 2002-м - юношеские Игры стран СНГ и Балтии. В прошедшую субботу завершились спортивные юношеские Игры Москва--Юта, которые, по мнению американской стороны, прошли на высшем уровне.

Для реализации программы "Спорт Москвы" городские власти будут привлекать инвесторов. Строительные компании-застройщики спальных районов будут строить детские площадки в счет муниципальной доли жилья. А фирмам и предпринимателям, желающим открыть фитнес-клубы, теннисные корты или автодромы, городские власти помогут разработать проектно-сметную документацию и проведут предварительные консультации.

Программа "Спорт Москвы" получит твердое финансирование. Со следующего года в бюджеты префектур будет заложена строка расходов на массовый спорт - не менее 5%. Это особенно важно, учитывая, что городское финансирование не поспевает за растущими физкультурными потребностями москвичей. По данным разработчиков программы "Спорт Москвы", только содержание существующей инфраструктуры обходится в $950 долларов в год.

Поправив здоровье горожан, Москве будет проще бороться за право стать хозяйкой Олимпиады. Например, комиссии Международного олимпийского комитета (МОК) можно будет показать фильм о массовом спорте в столице России. Чиновники МОК любят такое видео. По словам Михаила Меня, в первой пятерке претендентов на XXX Олимпийские игры (наши соперники- Нью-Йорк, Париж, Лондон и Лейпциг) Москва занимает далеко не последнее место. И хотя шансы российской столицы резко упали после последних терактов, но прекрасная организация юношеских Игр Москва-Юта вернула столице доверие олимпийских чиновников.

- Принимая программу "Спорт Москвы", мы не можем не думать об олимпиадах, - продолжает Михаил Мень. - Без массового, дворового спорта страна не сможет растить чемпионов. Сейчас половина московских школьников не могут сдать элементарные спортивные нормативы. За два года нам придется полностью реконструировать все городские спортплощадки и создать окружные спортцентры, где детский спорт будет на особом счету. После реализации программы спортом будут заниматься полтора миллиона москвичей. Причем большинство из них - дети.

Покупатели, как правило, интересуются стоимостью квартиры, качеством дома, наличием парковки или гаража, социальной инфраструктуры и экологической обстановкой. Однако сегодня стоит не забывать поинтересоваться: будет ли это дом точечной застройки или комплексной. Это два разных подхода к строительству, и Собственник расскажет об их плюсах и минусах.

- Это неспортивно - бояться проиграть, - считает Михаил Мень. - Даже пессимисты считают, что у нас хорошие шансы. Но даже если мы и не выиграем Олимпиаду 2012 года, значит, тем большие шансы у нас будут в 2016-м. А Олимпийские игры очень важны для Москвы. Мы сейчас во многом живем на той базе, которая была заложена в 80-м году, - и Дворец спорта "Олимпийский", и "Лужники", и очень многое было сделано тогда. К тому же сделано настолько фундаментально, что сейчас, если реконструировать эти сооружения, им все равно не будет равных в Европе.

Сегодня все по-другому: территорий под новое строительство практически не осталось даже для так называемой точечной (уплотнительной) застройки. Отсюда и разговоры о том, что пик строительства из Москвы смещается в регионы и в Подмосковье. Потенциальный покупатель столичных квадратных метров уже обязательно должен быть в курсе разделения рынка на два различных вида строительства: точечной и комплексной застройки и, соответственно, политики чиновников, строителей и риелторов, связанной с ними.

На самом деле не помешает небольшой экскурс в историю. Формирование современного рынка коммерческого жилья началось в Москве сравнительно недавно в начале славных 90-х. То время отличалось от сегодняшнего: о комплексной реконструкции районов никто не задумывался. В этом попросту не было необходимости: любой свободный участок земли годился под строительство Здание или целый микрорайон стремительно возводили, спешно сдавали и торопились строить новый объект.

И потом, если у девелопера есть участок земли, он постарается поставить на него как можно больше домов. При этом будет максимально использовать высотность и пытается обойти требования по плотности распределения объектов на единице территории. Проще говоря, если будет возможность построить два дома, то он постарается построить три. И это логично: точечная застройка применяется именно там, где нет возможности подойти к обустройству территории комплексно, то есть в условиях дефицита строительных площадей.

Утверждать, что тот или иной вид застройки предпочтителен, не слишком корректно, поскольку каждый из них применяется исходя из существующих условий. Возможно, для кого-то отдельно стоящий дом более предпочтителен. Скажем, хороший панорамный вид, отсутствие соседей-соглядатаев в окне напротив и обжитой район помогут примириться с тем, что высотная хай-тек-новостройка не слишком вписывается в облик застроенного пятиэтажками квартала. С другой стороны, как всем известно, количество порой переходит в качество, и это бывает в случаях, когда дом бизнес-класса возводится в неоднородной социальной среде, среди старых пятиэтажек. Такие случаи нередки: есть небольшой участок земли на нем строится один дом, а архитектурное решение при этом почти не учитывается. Однако потом от соседей приходится отгораживаться забором и жить на этом крошечном пятачке.

Отсюда можно сделать вывод о предпочтительности комплексной застройки. Осталось решить задачу найти в плотно застроенной Москве участки для масштабного строительства. Основных ответов, найденных московским правительством, два реорганизация промзон и реконструкция застроенных пятиэтажками кварталов. Весомым аргументом в пользу такой позиции служит тот факт, что точечная застройка не решает экономических задач района, а лишь создает дополнительную нагрузку на социальную, транспортную и торговую инфраструктуру за счет увеличения числа жителей района. Есть и еще один, не менее важный, довод: мощности строительной компании полноценно используются только на большом пространстве, где есть возможность развернутся тяжелой технике. Кстати, во многих зарубежных странах действует закон, ограничивающий точечную застройку и обязывающий инвесторов и строителей заниматься только комплексной застройкой и реконструкцией целых кварталов. Разумеется, при сохранении архитектурного облика территории.

К минусам точечной застройки стоит отнести и сравнительно высокую себестоимость строительства, которая, как известно, зависит не только от цены земли, но и от стоимости работ (в частности, от подводки коммуникаций). Гораздо выгоднее в финансовом смысле провести одну линию теплоснабжения, водоснабжения, энергосети для нескольких домов. Кроме того, из-за включений дома точечной застройки в общую (например, водопроводную) сеть нередки аварии и перебои в работе.

Заметим, что вариант со сносом дома и последующим переселением возможен и при точечной застройке. Только тогда у жильцов нет совсем никакой гарантии, что они останутся жить в том же районе, поскольку других подходящих новостроек поблизости может не оказаться. Инвестор, как правило, не определяет, куда переедут жители дома после сноса, это остается прерогативой городских властей.

Что касается другого вида комплексной застройки на месте старых зданий (пятиэтажек), то тут, чтобы что-то построить, надо сначала что-то снести. Главная проблема переселение жителей сносимых зданий. Как правило, при необходимости переселения инвесторы-застройщики взаимодействуют с властями по нескольким схемам. Либо столичному правительству выплачивается определенная сумма средства, на которые будут куплены квартиры для переселения жильцов, либо сам инвестор покупает квартиры и передает их в муниципальный фонд. Официальная позиция мэра в отношении переселений пока остается прежней: люди должны остаться в своем микрорайоне или в непосредственной близости к нему (если только они сами не захотят перебраться в более зеленый район наверное, потому такой популярностью у переселенцев пользуются Бутово и Марьино?).

Василий, расскажите, как сегодня растут объемы строительства по стране? Можно ли говорить о том, что пик строительства из Москвы смещается в регионы?

Что касается реорганизации промзон, в ближайшем будущем мы сами получим возможность оценить ряд крупных столичных проектов в этой области. Лофты на месте Красного Октября, жилье вместо электростанции на Раушской набережной, реализация Большого Сити все эти проекты связаны именно с перепрофилированием и/или выводом столичных промышленных предприятий. Такие площадки требуют серьезной рекультивации земли и затрат на перевоз действующих предприятий. Пока такие проекты вызывают определенные опасения среди покупателей, но ситуация меняется с каждым годом. И есть все основания полагать, что через какое-то время тот факт, что жилье построено на месте промзоны, перестанет волновать потенциальных покупателей: во-первых, качество строительства постепенно повышается, во-вторых, на площади в несколько га можно развернуть настоящую комплексную застройку и построить полноценный современный мини-город. Кроме того, не должно возникнуть проблем с инфраструктурой и с соседями: крупные комплексы будут заселены социально однородными жильцами. Проблема здесь видится только одна: количество промзон в Москве ограничено, и рано или поздно (скорее рано) вопрос острого дефицита земель под строительства в столице возникнет снова.
О проблемах и перспективах строительства в Москве и в регионах, о будущем российского рынка жилья и о самых привлекательных с инвестиционной точки зрения субъектах Федерации мы беседовали с заместителем генерального директора ООО Пересвет-Регион Василием Фетисовым.

Ну, а Московский регион все-таки отстает по темпам строительства от провинции? Или это очередной миф?

Можно сказать, что последние три-четыре года рынок недвижимости в Москве растет медленными темпами, и при этом все большая часть возводимого часть жилья используется для муниципальных нужд и для предоставления военным, а рынок коммерческого жилья сужается. Поэтому в текущей ситуации инвесторы обращают все больше внимания на перспективы регионального рынка, постепенно строительная активность смещается из Москвы и Московской области. Некоторые столичные застройщики даже объявили о том, что покидают московский рынок недвижимости и продолжат работу только с регионами.

То есть московский рынок действительно растет медленнее, чем в некоторых регионах. А какова вообще динамика строительного рынка по стране? Какие регионы лидируют, кто отстает?

Если в прошлом году среди сданных в эксплуатацию объектов лидировало Подмосковье, то постепенно эта область утрачивает свое первенство. Пока что в регионах при равных объемах строительства по сравнению с Москвой инвесторы получают меньшую прибыль. Но условия становятся все более привлекательными для дальнейшего развития девелоперской деятельности. Конечно, самая дорогостоящая недвижимость сегодня именно в Москве, и инвесторы стараются по максимуму извлечь выгоду из столичного рынка. Но даже перебазирование промышленных предприятий не решит проблему дефицита строительных площадок, и о массовой застройке в Москве приходится забыть.

А если немного подробнее, каковы показатели на уровне не федеральных округов, а собственно регионов?

Если брать официальные данные правительства РФ и профильных министерств, то по итогам 10 месяцев нынешнего года в России было введено в эксплуатацию 292,1 тыс. квартир общей площадью 26,5 млн кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составляет 113,7%. Замечу, что по плану-графику на 2006 год целевой показатель жилищного строительства составляет 50 млн кв. м. Если же говорить о лидерах и аутсайдерах, то лучшие темпы строительства в этом году у Центрального, Сибирского, Уральского и Южного федеральных округов. Самые низкие темпы в Дальневосточном федеральном округе.

Эти показатели включают в себя цифры по индивидуальному домостроению?

В расчете на одного человека за девять месяцев текущего года больше всего жилья построили Белгородская (0,29), Липецкая (0,24), Московская (0,42), Москва (0,39), Калининградская (0,33), Астраханская (0,26), Омская (0,32) и Нижегородская (0,27) области, Пермский (0,25) и Краснодарский (0,33) края, республики Башкортостан (0,28) и Чувашия (0,30). Аутсайдерами можно назвать Ивановскую, Тульскую и Самарскую области, а также Карачаево-Черкессию (по 0,06), Ярославскую (0,08), Кировскую (0,04), Иркутскую (0,05), Архангельскую (0,05), Псковскую (0,08) области, Бурятию (0,09), Тыву (0,03) и Камчатку (0,06).

Скажите, а как с качеством жилья в регионах? Есть разные точки зрения на этот вопрос: кто-то говорит, что в провинции строится прекрасное жилье вполне столичного качества, кто-то считает, что хорошего жилья там нет в принципе. Вы какого мнения придерживаетесь?

Скажем так: доля индивидуального домостроения в общем объеме построенного жилья составила в целом по России 46,7%. Но, конечно, это нечто вроде пресловутой средней температуры по больнице. Например, в Южном федеральном округе, где возведение частных домов в течение ряда лет является определяющим в развитии жилищного строительства, эта цифра достигает 69,7%. В Адыгее, на Алтае, в Бурятии, Дагестане и Тыве, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской, Удмуртской, Чеченской республиках, Краснодарском крае, Астраханской, Ленинградской, Оренбургской, Пензенской, Тамбовской и Тульской областях, Усть-Ордынском Бурятском автономном округе доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме превышает 70%.

А насколько прибыльным является строительство в регионах? Все-таки цены на жилье отстают от московских

Понимаете, сейчас в регионах существует довольно явно выраженный спрос на все типы жилья. Активного строительства за пределами столиц и городов-миллионников после распада СССР не велось, и неудивительно, что построенные 30 50 лет назад дома устарели. Вот вам и практически идеальная маркетинговая ситуация для инвестирования в региональную недвижимость. Одним словом, качество в целом пока отстает, но это не останавливает спрос.

Значит, уровень рентабельности сопоставим с московским?

На сегодняшний день уже сложились и города, и регионы с очень высоким платежеспособным спросом. И, несмотря на то что цена квадратного метра в регионах ниже, чем в Москве и Подмосковье, работать там все равно выгодно. Да и потом, во многих городах России цены на жилую недвижимость приближаются к ценам Подмосковья. А себестоимость жилья с учетом приобретения площадки, средств, вкладываемых в инфраструктуру, отчисления части прибыли городу в любом регионе ниже, чем в Москве, не побоюсь этого слова, в несколько раз. Помимо прочего, на местах легче решаются вопросы административного характера.

Как итог: какие регионы представляются вам наиболее привлекательными с инвестиционной точки зрения?

Я бы сказал так: рентабельность работы инвестора в регионах может достичь уровня московской рентабельности через 2 3 года. Тут важно точно определить покупательскую способность и предложить именно то, что будет востребовано. Не секрет, что тут крупные столичные инвесторы располагают большими средствами и возможностями, чем региональные коллеги. Москвичи приходят в регионы с конкретными и долгосрочными предложениями, к тому же они обладают серьезным финансовым ресурсом.

Аналитический центр ирн.RU проводит семинар Особенности работы в регионах: теория и практика

Я считаю, что наиболее привлекательными инвестиционно являются Южный федеральный округ, Центральный федеральный округ и Поволжье это связано с более благоприятными климатическими условиями, скачком развития в секторе услуг, а также с промышленно-индустриальной развитостью районов.



Главная --> Публикации