Главная --> Публикации --> Собственнический инстинкт Архитектурный спектакль Строить и беречь Каждой третьей семье - по квартире к 2010 году Гамгонеишвили занял “ростокино”

Когда наступает зима, большинство российских дачников отступает. Дома закрываются, и люди забывают о них до наступления тепла. Об этом знают все. В результате дачи становятся легкой наживой даже для воров-любителей. Несмотря на очевидное отсутствие особо ценных предметов в законсервированных загородных строениях, на зимние месяцы приходится до половины всех краж и ограблений дач, произведенных за год.Отдельным, хотя и весьма распространенным риском является пожар.

До сих пор страховать свое загородное имущество предпочитали богатые российские граждане. Чаще всего страхуют дома стоимостью выше $150 тысяч. Оставленные на зиму обычные дачи страхуют пока неохотно.

Актуальные риски

Чтобы избавить себя от необходимости постоянно контролировать свое загородное имущество в течение всей долгой зимы, можно прибегнуть к услугам страховой компании, которая при наступлении страхового случая возместит вам понесенные материальные потери.

Сами страховщики советуют страховать здание в комплексе с его содержимым. Следует помнить, что самый удобный вариант - это страхование движимого и недвижимого имущества в комплексе, хотя можно застраховать отдельно само строение и отдельно его содержимое, - говорит генеральный директор страховой компании Межрегионгарант Евгений Потапов. Что касается коллекций и антиквариата, картин и драгоценностей, наличных денежных средств, то они являются стандартными исключениями из обычного объема покрытия и требуют особых условий страхования.

Как правило, страховщики предлагают так называемый классический, или полный пакет рисков, который включает в себя страховку от пожара, взрыва бытового газа, удара молнии, стихийного бедствия, залива водой, кражи со взломом, грабежа, злоумышленных действий третьих лиц, наезда транспортных средств, падения летательных объектов или их обломков и т.д. Как и в других добровольных видах страхования, вовсе не обязательно страховаться от всех рисков сразу. Компании предлагают гибкие условия - можно застраховаться от определенного перечня рисков или заключить договор не на год, а на сезон, что выгодно, например, для тех, кто только в летнее время постоянно проживает в загородном доме.

Ряд страховщиков включают в стоимость услуг помимо компенсации имущественного ущерба также расходы на очистку территории в случае необходимости и расходы на минимизацию последствий страхового случая.

Некоторые компании предлагают программы, которые сразу включают в себя страхование от ущерба жилых домов и построек, расположенных на участке, вместе с домашним имуществом, а также страхование гражданской ответственности владельцев недвижимости, что тоже немаловажно. Например, если произошло возгорание и во время пожара пламя с вашего участка перекинулось на соседский дом, то ущерб, причиненный соседям, оплатит страхования компания. Вообще комплексные программы экономически выгодны клиенту, поскольку позволяют получить существенные скидки на тарифы.

В принципе страховая компания готова заключить с вами договор страхования на любой срок - месяц, сезон, год. Точных фиксированных сроков здесь нет. Однако у страховщика могут возникнуть определенные опасения. Если человек заключает договор страхования загородной недвижимости только на один месяц и при этом не нуждается в страховой защите в другое время, то, скорее всего, у него есть основания полагать, что именно в этот период произойдет страховой случай. Это не означает, что каждый человек, заключающий договор на короткий срок, причастен к мошенничеству. Однако в этом случае страховщик наиболее тщательно будет выяснять все обстоятельства, влияющие на вероятность наступление убытка. Вполне возможно, что человек просто уезжает из загородного дома на время, тогда как обычно он постоянно проживает в нем, - объясняет Евгений Потапов. Но в любом случае стоимость страхования на один месяц может быть в пять-семь раз выше, чем стоимость одного месяца в годовом пакете. Вообще же обычно договора страхования загородной недвижимости заключаются либо на полгода, либо на год.

Не страхуйтесь на короткий срок

Ценная фотография

Краткосрочное или сезонное страхование пользуется спросом, как правило, у арендаторов дач и коттеджей. Однако это несколько дороже, поэтому при сдаче коттеджа или дачи в аренду сам владелец страхует недвижимость на год и включает стоимость страхования в арендную плату.

Если страхование загородной недвижимости происходит по упрощенной технологии, то в некоторых компаниях договор может заключаться без осмотра, оценки объекта страхования, без составления заявления и описания. При урегулировании убытка страхователю необходимо представить пакет документов: правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на поврежденное, уничтоженное строение; документы из компетентных органов, фотографию неповрежденного строения (если она не предоставлялась при заключении договора страхования) или план строения, заверенный подписью страхователя, и полис, - говорит заместитель генерального директора страховой компании Россия Игорь Фатьянов.

Страховые компании далеко не всегда проверяют достоверность заявленной страхователем стоимости дома. Обычно у страховщиков есть определенный ценовой порог, на который они ориентируются. Если этот порог не достигнут, то страховая сумма рассчитывается в соответствии с заявленной страхователем стоимостью. При этом достоверность заявленной стоимости здания определяется специалистами компании по фотографиям.В случае превышения установленного порога страховую сумму рассчитывает уже специалист-оценщик на месте. Услуги оценщика, как правило, оплачиваются страховой компанией.

Страховой тариф

При оформлении страховки важно правильно определить страховую сумму - не завысить и не занизить ее. В первом случае клиент переплачивает страховую премию, поскольку возмещение он получит только в размере, не превышающем действительную стоимость застрахованного имущества. Во втором случае, если страховая сумма занижена, клиент получит страховую выплату в пропорциональном размере - как отношение страховой суммы, указанной в договоре страхования, к действительной стоимости застрахованного имущества. Например, клиент застраховал имущество на $30 тысяч, а на самом деле действительная стоимость этого имущества - $60 тысяч. При этом клиент получит выплату в размере 50% от рассчитанного размера ущерба, - объясняет начальник управления страховых проектов компании КапиталЪ Страхование Марьяна Протасова.

Существуют и определенные тонкости, позволяющие снизить стоимость полиса. Даже простые еженедельные визиты на дачу могут понизить базовый тариф по страховому полису на 10-15%. Если планируется, например, страховать имущество в доме не один год, то лучше позаботиться о решетках на окнах или сигнализации. Таким образом помимо скидок за пролонгацию договора со страховой компанией страхователь может получить дополнительную скидку в 5%, которые уже через несколько лет компенсируют стоимость решеток и охранных систем. Удешевить полис также можно, предусмотрев в договоре страхования франшизу. Она бывает условной (оплачивается только ущерб более установленного размера) и безусловной (определенную часть от убытка всегда оплачивает клиент). Благодаря франшизе размер страхового взноса сокращается на 10-30%.

Основой при расчете стоимости полиса всегда являются следующие факторы: стоимость самого дома, условия, влияющие на вероятность наступления страхового случая, а также объем страхового покрытия. Но цена самого дома не всегда прямо отображается на цене страхового полиса. Скажем, два строения одинаковой стоимостью, но в одном установлена современная противопожарная система, и в нем постоянно проживают люди, а в другом постоянно не живут и нет противопожарной системы. Цена полиса для дома, где есть противопожарная система и постоянно живут люди, может быть ниже на 15-25%, чем на полис для аналогичного дома, где не выполнены эти условия, - рассказывает Евгений Потапов.

А вот наличие источников открытого огня (камины, сауны, бани, газовые котлы, нагреватели и т.д.) увеличивает стоимость страховки на 10%. Тариф повышается, если в доме идут строительно-ремонтные работы, дом расположен в зоне возможных чрезвычайных происшествий или стихийных бедствий. Повышающий коэффициент также может применяться, если в прошлый страховой период по данному объекту была произведена страховая выплата. Кроме того, на стоимость полиса повлияет техническое состояние предметов страхования: материал, из которого сделан дом (каменный, деревянный или смешанный), год постройки, степень износа, дата последнего ремонта и т.д.

При этом чем дороже строение, тем ниже тарифная ставка. По словам Марьяны Протасовой, это обусловлено тем, что дорогостоящее строение построено недавно и строительство выполнено с учетом безопасных материалов.

Если брать средний показатель, то при страховании загородной недвижимости сроком на один год по полному пакету рисков (пожар, залив, стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц) базовый тариф для основного строения составит около 0,5% от страховой суммы, а для дополнительного - 0,6%. Но окончательная ставка зависит уже от различных тонкостей и условий.

При определении тарифа учитываются и другие особенности. Так, например, недвижимость, расположенная в изобилующем торфяниками Шатурском районе Московской области, страхуется по повышенному тарифу. Это связано с тем, что в течение последних лет в этом районе наблюдались неконтролируемые пожары, в которых пострадало множество строений. Эксперты не исключают повторения этих событий, поэтому для строений данного района (и других опасных районов) тарифы повышены на 5-7%.

Однако существуют определенные условия, при которых страховая компания, скорее всего, откажет вам в страховке. Так, обычно страховщики не принимают на страхование ветхое жилье, имеющее значительную степень износа (как правило, износ более 60%), а также дома, которые находятся вблизи объекта повышенной опасности.

Проверка на прочность

Кроме этого, компания может отказать в заключении договора страхования и по причине излишней словоохотливости клиента. Скажем, если клиент объявляет, что на его даче постоянно зимуют лица без определенного места жительства, то он рискует остаться без страховки. Но в то же время, если он скроет подобный факт, то может, заключив договор страхования, остаться без выплаты страхового возмещения как недобросовестный страхователь, скрывший от компании известные факты, - говорит Игорь Фатьянов.

Кроме того, на страхование не принимаются строения, находящиеся в аварийном состоянии или нуждающиеся в проведении капитального ремонта, а также используемые не по назначению. Не страхуются строения, расположенные в местности, объявленной (до заключения договора страхования) компетентными органами (МЧС, ГМЦ, Пожнадзор и т.п.) опасной в связи с высокой вероятностью возникновения пожаров, обвалов, оползней, наводнений и других стихийных бедствий.

Порядок действий

Также, скорее всего, будет отказано в страховке, если загородное строение находится в аварийном состоянии или вызывает сомнения право собственности страхователя.

Если вас на протяжении долгого периода не было, а по возвращении вы обнаружили, что вашу дачу обокрали, необходимо обратиться в правоохранительные органы, а также позвонить в страховую компанию. Стоит обратить внимание на то, что страховщика следует известить не позднее чем через трое суток, считая с того дня, когда вы узнали о наступлении страхового случая. Важно, чтобы поврежденное имущество до его осмотра представителем страховой компании было сохранено в том виде, в каком оно оказалось в результате происшествия.

Если все же страховая компания заключила с вами договор страхования вашей загородной недвижимости, то стоит заранее поинтересоваться, какие действия стоит предпринимать в случае наступления страхового случая. В первую очередь вам следует принять все меры к уменьшению возможного ущерба. Например, в случае возгорания необходимо вызвать пожарных, а в ожидании их приезда принять самостоятельно необходимые меры. Если, допустим, произошла кража со взломом, то следует вызвать на место происшествия милицию. Работники этих служб обязаны зафиксировать происшествие и в случае необходимости принять меры по предотвращению и уменьшению ущерба.

Затем страхователь оформляет письменное заявление на выплату страхового возмещения с приложением описи поврежденного или утраченного имущества, а после приносит документы из компетентных органов. Так что перед страхователем встает нелегкая задача собрать всю нужную документацию, подтверждающую причины и размер убытка. Непредставление таких документов дает право отказать в выплате возмещения в части убытка, не подтвержденного документами, - предупреждает начальник управления страхования имущества страховой компании Энергогарант Марина Шальнева.

После звонка в страховую компанию необходимо следовать инструкциям, которые будут даны страховщиком по телефону. В частности, вам сообщат, в какие компетентные органы следует обратиться с заявлением, а также какие документы будут нужны для получения страхового возмещения.

Однако в случае вашей халатности страховая компания может отказать в выплате - если страхователь не сообщил о наступлении страхового случая в компетентные органы или члены его семьи способствовали наступлению страхового случая, например оставили открытой форточку или забыли поставить дом на сигнализацию. В этом случае событие может быть признано не страховым.

На осмотр поврежденного имущества, как правило, выезжает независимый эксперт или страховщик, который определяет размер ущерба. Решение о выплате страхового возмещения принимается не позднее чем через десять дней с момента представления клиентом документов.

Сами страховщики называют этот вид страхования сезонным. В целом страхование загородного жилья пользуется определенной популярностью, но в основном в классе достаточно дорогих строений. Сегодня наиболее активно страхуется дорогая загородная недвижимость стоимостью от $150 тысяч. Но в последнее время отмечается увеличение спроса со стороны владельцев менее дорогой недвижимости, - говорит Евгений Потапов.

Перспективы загородной страховки

Ипотечный кредит слишком сложный для потребителя продукт и потому, что его берут обычно при реализации квартирной цепочки (продажи своей квартиры и покупки новой недвижимости); и потому, что здесь проводится очень тщательная проверка качества платежеспособности заемщика; и потому, что практически во всех случаях для получения ипотечного кредита требуется предоставление поручителей; и потому, наконец, что человеку не всегда легко разобраться в тонкостях, связанных с будущим обслуживанием кредита, а также сориентироваться в ипотечных программах банков.

По мнению страховщиков, рынок страхования загородного жилья несомненно будет расти. Вместе с тем этот рост будет идти параллельно с увеличением объемов сборов по большинству других популярных видов страхования - никаких предпосылок для стремительного роста этого вида страхования нет. Основная причина, по которой население не страхуется, - бедность. Зачастую люди выбирают: страховать автомобиль или квартиру; на комплексное страхование у подавляющего большинства просто не хватает денег. Те же, для кого вопрос финансового благополучия не имеет остроты, не страхуются по причине низкого уровня страховой культуры.
Что такое ипотечный брокер, уже не нужно объяснять: за последние два года - то есть, за период, на который пришелся бурный рост объемов ипотечного кредитования - на этот вопрос ответили уже не раз...

Поэтому повторимся - полезность ипотечных брокеров на сегодняшний день не отрицают даже банки. Многие банкиры признают, что для них проще получить готового к употреблению заемщика из рук брокера, чем тратить время на бесконечные консультации, подготовки документов, переговоры с риэлторами и так далее. Тем более, что банк в этом случае никаких материальных издержек не несет: заемщик оплачивает услуги брокера из своего кармана, и обычно речь идет либо о фиксированном платеже, либо о проценте от суммы сделки.

Если же учесть, что на сегодняшний день ипотечные кредиты представляют все без исключения крупные участники российского банковского рынка и многие мелкие и средние банки, то картина становится еще более сложной и запутанной.

Как раз в этом и дело, объясняют сами брокеры.

В последнее время, однако, наблюдается тенденция: все чаще компании, которые начинали свою деятельность как ипотечные брокеры, предлагают своим клиентам услуги по подбору потребительских кредитов или автокредитов. На первый взгляд, это представляется странным: ладно еще автокредитование, где речь идет о солидных суммах и длительных сроках, но потребительский кредит всегда считался несложным продуктом. Здесь заемщику вполне по силам сориентироваться самому, особенно если речь идет о товарном кредите, который берут по принципу пришел, увидел, получил, купил.

Итак, продукт усложнился, и выбирать его тоже стало сложнее, поясняют специалисты. Особенно если учесть, что в данном случае речь действительно идет о выборе: для того, чтобы выбрать для себя оптимальные условия кредитования, заемщику лучше не идти в первый попавшийся банк, а просмотреть, по крайней мере, несколько аналогичных программ кредитования в разных кредитно-финансовых структурах. Учесть предлагаемые сроки кредитования, размеры аннуитета (ежемесячного платежа), условия досрочного погашения кредита, наличие удобной филиальной сети (что актуально, так как взносы надо вносить ежемесячно, и, как показывает практика, далеко не все банки справляются с потоком клиентов). На это - при условии вдумчивого подхода, конечно - уходит немало времени. Задача кредитного брокера, по идее, как раз и заключается в том, чтобы подобрать заемщику оптимальный для него кредит, а также облегчить жизнь банку - ведь брокер проводит своего рода первую скорринговую проверку, определяя, стоит ли работать с этим конкретным клиентом или нет. Риск получить мошенника из рук кредитного брокера по определению меньше, чем риск обрести плохой долг, когда человек приходит, что называется, с улицы.

За последнее время потребительский кредит претерпел серьезные изменения: если раньше под этим термином в России подразумевались в основном экспресс-кредиты, то теперь все чаще речь идет о нецелевых кредитах, которые заемщик получает не в товарной точке, а в отделении банка. Речь при этом, как это можно убедиться, проанализировав программы российских банков, идет о достаточно крупных суммах: у многих финансово-кредитных структур максимальная планка по потребительскому кредиту установлена выше 1 млн. рублей, а есть и такие, что предлагают клиентам взаймы до 3 млн. рублей в качестве потребительского кредита. Понятно, что такие суммы требуют принципиально иной скорринговой проверки, чем та, которую проводили при выдаче экспресс-кредита на покупку мобильного телефона стоимостью в 10 тыс. рублей или стиральной машины стоимостью в 15 тыс. рублей. Совсем другие требования и к подтверждению своей платежеспособности, и к предоставлению поручителей. Да и сроки выдачи радикально отличаются: речь идет уже не о нескольких минутах, а о нескольких днях - в большинстве банковских программ эти сроки колеблются от трех до пяти рабочих дней.

Стоит отметить, что кредитные брокеры, занимающиеся подбором потребительских кредитов или автокредитов - новое дело только для России. В странах с развитой экономикой к этим участникам рынка давно привыкли, да и в странах Восточной Европы, которые, как считают специалисты, по уровню развития рынка кредитования опережают Россию в среднем на 3-5 лет, кредитные брокеры тоже не являются чем-то незнакомым.В странах Восточной Европы количество кредитных сделок через брокеров составляет 40-60% от общего числа, а в США - более 60%. За рубежом порой брокерская сеть стоит дороже банковской, потому что для банков брокеры - основной канал дистрибуции,- говорит исполнительный директор Фосборн хоум Павел Рассказов. В России же пока с помощью кредитных брокеров заключается не более 3% сделок, Однако логика развития рынка такова, что постепенно эта доля будет расти, считают эксперты.

Но здесь возникает вопрос, который волнует уже заемщиков: хорошо, мы приходим к брокеру, перекладываем проблемы по выбору кредита на его плечи. Совершенно очевидно, что любая брокерская компания - при условии, конечно, что это не фирма-однодневка - к моменту нашего обращения имеет налаженные контакты с несколькими банками. Не получится ли так, что заемщику будут целенаправленно втюхивать кредиты дружественных банков, хотя рядом, в соседних финансовых структурах, могут оказаться куда более привлекательные условия кредитования? Представители брокерских структур утверждают, что нет - поскольку расходы по оплате их услуг несет заемщик, а не банк, то у них нет обязательств перед дружественными банками. Только перед человеком, который обращается к ним с просьбой подобрать для него оптимальную кредитную программу.

Еще не вечер

В начале декабря в Петербурге пройдет IV съезд строителей. В преддверии этого события все основные игроки регионального строительного рынка решили подвести предварительные итоги и наметить основные болевые точки, способы устранения которых хорошо бы было изыскать на съезде. Картина получилась не слишком оптимистичной - похоже, отрасль в ближайшем будущем ожидает стагнация.

Президент ассоциации риелторов Павел Штепан, отвечая на этот вопрос, говорил о росте доходов населения, возникшего во время стагнации 2004-2005 годов отложенного спроса, развитии ипотечного кредитования. Кроме того, раз начавшись, подорожание недвижимости привело к тому, что эта сфера вложения денег стала крайне привлекательной.

По данным Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, средняя цена квадратного метра квартир в городе на Неве возросла с марта по октябрь этого года с 1200 до 2500 долларов. Правда, в октябре рост цен начал замедляться, как на первичном, так и на вторичном рынке. Сейчас он не 15-20 процентов в месяц, как было летом, а всего около Однако причин ожидать, что ценовой подъем вообще прекратится, риелторы не видят. Возможно, в следующем году он будет в пределах 1,5 процента в месяц, но вряд ли меньше 1 процента. Почему?

Казалось бы, строители и риелторы должны радоваться, что их товар стоит все больше. Однако, как и следовало ожидать, безудержный рост цен уже аукнулся резким падением продаж. Тот же Сергей Галалу привел следующие данные: с августа их компания на первичном рынке продает каждый месяц на 40-50 процентов квартир меньше, чем прежде; на вторичном - с июля падение составляет 15-20 процентов в месяц. Правда, в октябре наметился некоторый рост, но риелторы не верят, что он будет стабильным. Зато не сомневаются, что это оживление спроса еще поднимет цену квадратного метра. Такого незначительного объема мы не имели с 2004 года, - констатировал Сергей Галалу. К тому же в октябре половина квартир на первичке была продана не напрямую застройщиком, а по переуступке прав. В результате продажи от застройщика упали в 10 раз по сравнению с началом года.

И пошел приток инвестиционно-спекулятивных денег. По данным Штепана, более 25 процентов покупателей до этого не имели регистрации в Петербурге. Представитель же одной из крупнейших риелторских компаний Сергей Галалу на основе анализа экспертов сообщил, что 25 процентов - это цифры на начало года. Сейчас же петербуржцы среди покупателей жилья составляют только треть, остальные - иногородние.

Интересно сравнить две приведенные Союзом строительных компаний диаграммы: количество первичных обращений граждан к компаниям, занимающимся продажей жилья, и активность продаж (отношение числа проданных квартир ко всем, выведенным на рынок). Так вот, с июля 2005-го по февраль 2006 года оба эти показателя фактически устойчиво росли (активность продаж несколько уменьшилась в конце прошлого года, что, очевидно, связано с традиционно возрастающим в последнем квартале объемом сдачи жилья). С февраля (когда, собственно, и начался рост цен) по июль оба показателя падали. Причем активность продаж - быстрее. Люди, недовольные ростом цен, но считающие еще, что это временная ситуация, снизили свою активность на рынке покупки жилья. Летом наблюдается резкий рост продаж и несколько более плавный рост обращений. Опять-таки понятно. Народ почувствовал, что подорожание квадратного метра становится необратимым, и бросился покупать, пока есть возможность. Кроме того, начали реализовываться наконец продажи, которые весной застряли из-за того, что клиентам пришлось искать большие суммы денег. С августа и там и там - устойчивое падение. Число обращений опустилось на уровень начала года, активность продаж - до августа 2005 года. И составляет 6-7 процентов. Таким маленьким оно было, действительно, лишь в стагнацию 2004-2005 годов.

Геометрия продаж

Строители хорошо помнят, что за подъемом 2004 года наступила полуторагодовая стагнация рынка, во время которой с него исчезло значительное число компаний. Но тогда квартиры за год подорожали на 40 процентов, а сейчас более чем вдвое!

А если товар не реализуется, то и цена его не радует.

Задел тает на глазах

Самое главное, говорят строители, что потенциал предложения жилья уже сейчас падает, хотя объемы ввода новых квартир растут, радуя городское руководство. Глава одной из крупнейших девелоперских компаний Эдуард Тиктинский представил вниманию собравшихся данные по изменению товарного запаса жилья в стройке (то есть количества квартир, которые еще не сданы, но строятся). Из диаграммы видно, что до 2004 года шел резкий рост, в 2005-м он существенно замедлился, а в 2006-м началось падение. Еще через год у петербургских строителей останется в заделе менее 3 миллионов квадратных метров, в то время как в 2005 году было более Дальше все зависит от того, будут ли реализованы масштабные проекты типа Балтийской жемчужины с объемами застройки 0,5 - 1 миллион квадратных метров жилья, - замечает Тиктинский. Если да, то к концу 2009 года товарный запас превысит уровень 2005 года. Если нет, то он все же постепенно начнет расти, но в 2010 году только-только восстановится.

А что с заделом? В конце 2005 года общий объем рынка жилищного строительства составлял 10,8 миллиона квадратных метров. Из них 3,3 миллиона приходилось на неначатые объекты. К сентябрю 2006 года рынок сократился до 9,8 миллиона, а неначатое жилье - до 1,8 миллиона. Считай, за год двойное сокращение. При таких темпах в 2007 году задел истает.

Интересно, что строители еще в прошлом году криком кричали, предрекая: уменьшится задел! Год назад на такой же конференции они отмечали, что с введением новых правил получения земли (через аукционы, с подготовкой государственным органом полного пакета документов), новых градостроительных требований (типа проектов планировки квартала, даже если в нем строится один дом), а также проблем с подключением к электроэнергии объем вновь начатого строительства будет резко падать. Тогда городские власти кивали на имеющиеся запасы и говорили: ничего не случится. Случилось. В первой половине 2006 года на рынок было выведено менее 200 тысяч квадратных метров жилья в каждый квартал. В третьем квартале - около 300 тысяч. Такое скромное предложение было в последний раз лишь однажды, во втором квартале 2005 года, в конце стагнации рынка. Всего в продаже в третьем квартале находилось 2,2 миллиона квадратных метров жилья. Опять-таки такого не было с начала 2004 года.

Вполне естественно, что все строители, и мелкие, и крупные, решили придержать значительную часть квартир в строящихся домах, не выбрасывая их пока на рынок. Чем дополнительно взвинтили цены.

И это при том, что у выполняющих 40 процентов работ средних и мелких застройщиков к началу года задела уже не было. Оставались только квартиры в уже начатых, но еще не проданных домах.

Сегодня строителей ориентируют на комплексную застройку, то есть проекты дорогие и долгоиграющие, претендовать на освоение которых могут только крупные строительные организации. К тому же из доклада становится понятно, что подготовка документов на целый квартал еще длительнее и труднее, чем для отдельных пятен застройки. Тем более что в городе практически нет крупных участков земли, свободной от прав третьих лиц.

Честно говоря, совершенно не понятно, почему строителям упорно не верят. Ведь то же самое было с введением закона о долевом строительстве. Как обещали застройщики, что не будут по нему работать, так и не работают.

Но, может, все-таки в росте цен виноваты не законы, а строители и риелторы, и предсъездовские филиппики - не более чем попытка представить себя белыми и пушистыми? Может, не зря Генеральная прокуратура побудила Федеральную антимонопольную службу искать ценовой сговор, и все дело в стремлении получить сверхприбыль?

Проверим строителей и мы

Но это только собственно строительство. А сюда нужно добавить стоимость земельного участка (с учетом аукционов она возросла уже по крайней мере до 300 долларов на квадратный метр жилья, хотя в расчетах специалистов центра по ценообразованию указано 200-260), подключения к электроэнергии, теплу, воде (до 300 долларов на деле, 150 в расчетах), налоги и платежи государственным согласующим организациям, и так далее). В любом случае получается, что затраты составляют не менее 1800 долларов за квадратный метр для сдающихся сейчас домов. Между прочим, точно такую же величину (при несколько иных расчетных цифрах) назвал представитель одной из крупнейших строительных фирм. Но застройщик-то должен получить не возмещение затрат, а сумму, достаточную для нового строительства. А тогда выходит уже около 2 тысяч долларов. Ну а цена квадратного метра квартиры в доме массовой серии в сентябре была 2,15 тысячи, в октябре - 2,4 Вот и вся сверхприбыль - 20 процентов.
Для российского рынка коммерческой недвижимости 2006 год станет рекордным по числу привлеченных прямых инвестиций. По данным Jones Lang LaSalle, с января по сентябрь 2006 года объем инвестиций в офисы, склады, торговые и производственные помещения составил 2,84 миллиарда долларов, что на 1000 процентов превышает инвестиции за тот же период прошлого года. Эксперты уверены, что по итогам года этот показатель по России превысит 3 миллиарда долларов.

В общем-то, довольно точный ответ дал на этот вопрос генеральный директор Санкт-Петербургского регионального центра по ценообразованию в строительстве Павел Горячкин. Он привел данные по себестоимости. Оказалось, что на октябрь 2006 года строительство квадратного метра жилья массовых серий обойдется от 27,8 до 38,7 тысячи рублей. В среднем с учетом доли домов той или иной серии получается 30,6 тысячи. То есть исходя из принятого для расчетов значения курса доллара (26,74 рубля) - 1144 доллара за квадратный метр. Для домов, строительство которых началось раньше и завершается сейчас - 965 долларов.

Рынок недвижимости становится более цивилизованным и более прозрачным, что, естественно, привлекает на него крупных международных игроков. Дешевые деньги позволяют иностранцам проводить более гибкую политику, договариваясь о цене, при заключении сделок. Ставки доходности на российском рынке тем не менее все равно остаются более высокими, чем в европейских странах: 9-11 процентов в Москве против 4-7 процентов в Европе.

По данным других компаний, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России еще больше: за первые 9 месяцев текущего года он уже составил 3,1 миллиарда. Такой объем инвестиционной активности ставит Россию на один уровень с Китаем, где объем вложений иностранцев в недвижимость в прошлом году составил 5 миллиардов долларов.

В уходящем году в сегменте складской недвижимости было заключено рекордное количество инвестиционных сделок, объем которых, по разным оценкам, составил 1,8 миллиарда долларов. Международные инвестфонды планируют вложить в строительство складских комплексов около 2,5 миллиарда долларов. Впрочем, российский рынок современных складских и логистических комплексов интересен не только крупным отечественным и зарубежным девелоперам, но и игрокам средней руки. Несмотря на массовый приход крупных российских и иностранных девелоперов, вход на рынок свободен и для других игроков. Объем инвестиций зависит от масштабов строительства. К примеру, сегодня для строительства складского центра общей площадью 10 тысяч квадратных метров около 7,5 миллиона долларов, а для крупного терминала в 200 тысяч квадратных метров - примерно 150-160 миллионов.

Ставки капитализации стремительно снижаются, к примеру, по производственным помещениям ставки уже ниже 9 процентов. Ставки капитализации по торговым центрам также опустились ниже 11,5 процента, а по складским помещениям - ниже 12 процентов. И все же это выше, чем ставки по долгосрочным облигациям. Сегодня рынок коммерческой недвижимости предлагает доходность, сопоставимую с доходностью на рынке акций.

В ближайшие годы коммерческая недвижимость сохранит свою инвестиционную привлекательность. Среди причин сохраняющегося интереса инвесторов продолжающийся рост экономики, способствующий развитию рынка недвижимости, а также большая прибыльность инвестиций в недвижимость в сравнении с инструментами фондового рынка в средне- и долгосрочной перспективе.

Девелоперы, инвестирующие в строительство логистических терминалов, могут рассчитывать на среднюю ставку доходности 11,5-12,5 процента. Это на несколько процентных пунктов больше, чем на рынке офисной и торговой недвижимости. Средний срок окупаемости складских и логистических комплексов не превышает пяти лет.



Главная --> Публикации