Главная --> Публикации --> Гордума и мэрия самары намерены вернуть городу имущество Кольцо обновления Тушинский аэродром ожидает участь ходынки Туристические оэз появятся в семи регионах Рынок недвижимости санкт-петербурга

Накопленный участниками рынка за полтора десятилетия опыт сейчас как раз трансформируется в зрелость. Период становления завершается. Рынок наконец становится взрослым. Идет процесс осознания и осмысления всеми участниками рынка инвесторами, девелоперами, риэлторами, архитекторами, управляющими компаниями и т. д. уровня соответствия между своими ожиданиями и возможностями с возникающими ныне более тщательными требованиями при подходе к выбору объекта со стороны покупателей. Рынок меняется, и за последнее время появились проекты совершенно нового уровня и качества исполнения. Например: Cooper House (Бутиковский переулок, 5), Кристалл-Хаус (Коробейников переулок), дом в Лаврушенском переулке, 7- Принятый закон (214-ФЗ Об участии в долевом строительстве) дополнительно ускорил этот процесс. На фоне высоких цен и пока сохраняющегося серьезного дефицита новых проектов мы получили период ожидания и, как следствие остановки, думающий рынок.

Российскому рынку элитной недвижимости нет еще и 20 лет. Он молод, динамичен и постоянно развивается. Формирование любого рынка проходит через стадии зарождения, развития и определенный период, который можно характеризовать как возникновение развитого рынка, когда происходит переход на другой качественный уровень.

А судьи кто?

Это пауза старта нового уровня потребления не просто площади, место и статус. Можно прогнозировать, что потребительские характеристики качественного уровня объектов, которые будут востребованы покупателями после периода адаптации, будут более четкими и жесткими.

Но ситуация отложенного спроса и рост цен спровоцируют изменение системы оценки объектов. Покупатель хочет убедиться, что объект отличается от эконом- или бизнес-класса не только первичными признаками (место, окружение, архитектура и т. д.), но и качеством строительства. Покупатель уже не новичок. Он образован и воспитан рынком, знаком с различными предложениями и готов реально оценить новые предложения. Сегодня на золотой миле элитного строительства Остоженке уже существуют предложения по $32 000 за 1 кв. м (и это на этапе строительства), поэтому взыскательный покупатель, способный приобрести такое жилье, хочет понимать, почему ему лучше сделать выбор в пользу того или иного объекта.

Единой классификации, по которой тот или иной объект относится к элитному сегменту, до сих пор не существует. Потребитель в большой степени сегодня оказывается заложником на рынка продавца, где каждый наделяет свой объект статусом, используя собственную, обычно не очень внятную систему. И даже в более-менее общепринятой условной системе параграфам используемых архитектурно-строительных технологий не уделяется много внимания. Используемые сегодня технологии (за исключением пары десятка объектов на Остоженке) по уровню на порядок отстают от уровня стоимости самих объектов.

Девелоперам придется стимулировать покупателя не только объемом выходящей рекламы. Потребуется комплексный подход к организации проектов от задумки до последней продажи. И который должен включать профессиональный подход даже к подбору гастарбайтеров на строительство. Каждый проект должен основываться на предварительных маркетинговых исследованиях ожиданий клиентов, обладать продуманной концепцией позиционирования. Девелоперу придется прорабатывать проект, начиная с предварительного этапа (на уровне идеи), что в итоге должно привести к конкурирующему качеству строительства, которое складывается из используемых в строительстве технологий и постпродажной поддержки (а именно продумывание формы дальнейшего управления и эксплуатации здания) уже на этапе строительства. Все больше девелоперов обращаются к консультантам на стадии оценки земельного участка и формирования концепции будущего проекта, обеспечивая комплексный подход к его реализации.

На фоне этой ситуации должно произойти изменение соотношения цена/качество вновь возводимых элитных объектов в сторону использования действительно самых дорогих и современных технологий и четкой классификации. Изменение стоимости должно повлечь за собой переход на новый уровень всей рыночной цепочки от девелопера до покупателя.

Большим значением в формировании стоимости элитного объекта всегда являлось месторасположение. Это же было и главным критерием его привлекательности для покупателя на начальном этапе рынка. Под определение элитная квартира

Место, площадь А качество?

До недавнего времени различия объектов классов А и B характеризовались только их месторасположением. Начинка, исполнение были одинаковы. Но в сегодняшней ситуации конструктив становится для потребителей более значимым параметром, и девелоперам нужно будет это учитывать. Покупатели хотят быть уверены в том, что объект стоит затраченных денег и они будут избавлены от ситуаций, когда, оплатив покупку на этапе строительства, на пороге уже существующего дома выявляется несоответствие заявленных характеристик готовой квартире. Сегодня, выбирая дом, покупатель смотрит не только месторасположение, он задает вопросы вплоть до материала различных труб. Прелестные красавицы, выбираясь из роскошных лимузинов, привычно меняют хрустальные туфельки на резиновые сапоги и, расхаживая по стройке, со знанием дела расспрашивают о качестве бетонных стяжек.

попадали объекты, которые сегодня вряд ли кто-то отнесет к категории de luxe. Как правило, это были предложения в реконструированных особняках или в существовавшем тогда элитном фонде советского периода сталинских многоэтажках. Все они большого объема и расположены в удобном месте. Но конструктивное качество и техническое наполнение практически не оценивались.

Стандартные нормы приемки объекта в эксплуатацию для элитного объекта и объекта экономкласса одинаковы. Решения о том, какую отделку, какие технологии использовать, часто обусловлены собственным пониманием застройщика о допустимом уровне качества используемых материалов для элитного объекта. Но в новых условиях должна появиться определенная планка высоты требований покупателей к уровню стройматериалов и технологий, которой застройщикам элитных объектов придется соответствовать для сохранения конкурентоспособности. Такой переход уже происходил, но на уровне набора внутренней инфраструктуры. Скоро это должно отразиться и на конструктивных качествах объектов.

Соотношение затратной части и конечной цены при возведении элитных проектов и домов бизнес-класса различно и зависит уже не только от цены земли. Стоимость площадки в центре намного более высока, чем в отдаленных районах, но и затраты на строительство, обеспечение наружными инженерными сетями и отделку изменяются не только по общерыночным принципам (в частности, только недавно тарифы за подключение к электроэнергии увеличились на 25%). Затраты на конструктив отличаются, учитывая разницу в использовании инновационных материалов для строительства домов класса люкс.

Будущие проекты с точки зрения конструктива будут значительно интереснее. Среди будущих must be критериев можно отметить несколько.

Материалы и проекты

Конструктивно качество строительства элитных объектов всегда отличалось от проектов типовой застройки. Но, во-первых, уровень совершенства растет с развитием новых технологий, а во-вторых, покупатель элитного жилья должен быть уверен, что используемые для строительства материалы отличаются от используемых в строительстве других категорий домов. Монолитное строительство сегодня составляет основную часть вновь возводимых объектов. Но и оно не одинаково по материалам. В элитном строительстве обычно используется гидротехнический бетон, который практически не абсорбирует влагу, или бетон высокой прочности, технические характеристики которого позволяют улучшить конструктивные решения в части прочностных показателей и повышение звукоизоляционных характеристик дома.

Например, привлечение через открытые конкурсы молодых дизайнерских бюро или известных западных и российских архитекторов. Условием их привлечения станет создание современных проектов, идеально вписывающихся в историческое окружение, учитывающее особенности места, делового и социального окружения. Уже сегодня можно оценить привлекательность новых проектов, созданных с продуманной архитектурной концепцией: Кристалл-Хаус, Коперник, башни Федерация и Город столиц в ММДЦ Москва-Сити. Все эти проекты стали заметным событием на рынке.

Технологии вентилируемых фасадов используют различные подсистемы, одна из наиболее современных мономатериал (сталь) и крепление отделочных материалов к подсистеме на болтах. Такой вид крепления помимо улучшенных временных эксплуатационных характеристик более прост для необходимого внешнего ремонта.

Можно также отметить среди многих строительных новаций, применяемых для строительства, одну из деталей: в дополнение к маркам бетона применение новейших утеплителей позволило существенно уменьшить толщину стен и, соответственно, подоконников. Но именно эти параметры являются одним из критериев субъективной оценки покупателями качества строительства. Это, конечно, атавизм, но он еще очень распространен. Оценка потребителями качества зависима от сложившихся в постсоветском обществе стереотипов.

Настоящее качество всегда проявляется в незаметных мелочах. Если говорить о строительстве и возведении жилых домов, то к таким деталям нужно отнести не только конструктивные решения и внешнюю отделку, но и использование качественных внутренних инженерно-технических и электросистем, материалы проводок, утеплителей, внутренние планировки.

Использование отделочных материалов тоже имеет свою специфику. В домах класса А должны использоваться только натуральные экологичные материалы. Большинство застройщиков, работающих в элитном сегменте, тщательно подходят к выбору материалов: например, в отделке внутренних помещений используются ценные породы дерева (как в новом клубном доме на Арбате отделка внутренних зон сделана вишневыми панелями), цельный натуральный мрамор (в строящемся доме на Остоженке для отделки везут каррарский мрамор).

Традиционным считается наличие в перечне технического наполнения элитных домов систем климатизации, круглосуточного видеонаблюдения, центральной пожароохранной сигнализации, системы очистки воды и воздуха. Увеличивается число объектов, использующих технологию умный дом. Все оборудование, используемое при строительстве элитного дома, просто обязано быть известных и надежных мировых брендов: например, лифты системы Otis могут стоять и в элитном, и в бизнес-классе, но уровень Shindler и Tissen однозначно элитный.

Большое значение потребители придают качественным стеклопакетам. В элитном строительстве это должны быть как минимум двухкамерные стеклопакеты либо однокамерные с эффективным К-стеклом с деревянным или алюминиево-деревянным профилем. Пластик интересен, но как массовый продукт освоения в домах бизнес-класса. Центральное кондиционирование, которое раньше считалось признаком элитного строительства, сегодня также возможно в бизнес-классе, но в элитном доме ожидается ИТП, который позволяет индивидуальную регулировку воздухоснабжения. Инженерия очень важна для сегодняшнего потребителя, и застройщики, ориентированные на стабильную долгосрочную работу, в этом сегменте это учитывают.

Потребитель элитного сегмента в ближайшем будущем должен получить привычный высокий сервис на всех стадиях знакомства с объектом от первого посещения площадки, достоверную информацию о конструктивных свойствах дома и его последующей эксплуатации.
Россия хочет быть привлекательной в глазах зарубежных инвесторов. В прошлом году ее усилия были оценены тремя ведущими мировыми рейтинговыми агентствами суверенный рейтинг страны был повышен. Ручеек иностранных денег начал превращаться в реку. В России стали происходить сделки, возможность которых еще недавно могла только обсуждаться, вопросами рефинансирования, которые раньше ассоциировались только с АИЖК, занялись другие игроки.

Но кроме высокой производственной технологии покупателя интересуют и другие критерии. Потребитель VIP-уровня часто ездит по миру, знаком с западными стандартами получения услуг. Сегодня существует ситуация, когда один объект предлагается к продаже сразу множеством компании абсолютно разного уровня. На самом деле такая ситуация не всегда работает на продавца. И частью имиджа и гаранта качества выступает не только девелоперская, но и риэлторская компания, представляющая объект и сервис определенного уровня. Ограничение числа компаний, работающих с объектом, станет еще одним определяющим фактором уровня объекта. Девелоперам придется ограничить выбор компаний, представляющих их объект, с целью контроля качества организации продаж и оказания услуг.

В поисках инвесторов

В середине 2006 г. два столичных банка Внешторгбанк 24 (ВТБ 24) и Городской ипотечный провели секьюритизацию (выпуск ценных бумаг, обеспеченных закладными по кредитам) части своего ипотечного портфеля. И тот и другой выбрали схему классической трансграничной (с использованием зарубежного посредника) секьюритизации и успешно ее осуществили. Иностранные инвесторы сочли для себя привлекательными ценные бумаги, обеспеченные российскими ипотечными кредитами.

Ставки по ипотечным кредитам в Западной Европе колеблются в диапазоне 4-5,5%, в Восточной Европе 5,6-9% (речь идет о наиболее востребованной категории кредитов, выдающихся сроком на 20 лет), говорит генеральный директор Фосборн Хоум Василий Белов. Статистика показывает, что при снижении ставок по кредитам происходит скачкообразный рост доли ипотечных сделок в общем объеме сделок с недвижимостью. Но для этого необходимы два условия: конкуренция на рынке ипотеки и наличие работающей системы рефинансирования.

Необходимость свободного обращения ипотечных ценных бумаг обсуждается в России не так часто, как обеспечение доступности ипотечных кредитов, но тем не менее тесно с ней взаимосвязана. В развитых странах секьюритизация один из видов рефинансирования дает возможность небольшим специализированным банкам успешно состязаться с ведущими кредитными институтами, получая доступ к дешевым ресурсам и привлекая заемщиков конкурентоспособными ставками по ипотеке.

Для дальнейшего снижения ставок банкам необходимы источники дешевого финансирования. Секьюритизация интересна тем, что позволяет банкам получить доступ к долгосрочным дешевым ресурсам на условиях, лучших по сравнению с обычным необеспеченным финансированием, отмечает Андрей Савельев, председатель совета директоров КБ Москоммерцбанк. В России она сдерживается в первую очередь отсутствием инвесторов, заинтересованных в долгосрочном и надежном размещении средств по небольшим ставкам уровня LIBOR + 1%. Такими инвесторами могут стать Пенсионный фонд или стабфонд, но они пока ипотечные ценные бумаги не покупают.

Конкуренция усиливается с каждым годом. Еще пару лет назад число банков, предлагавших населению ипотечные программы, не превышало нескольких десятков. Сейчас, по данным ЦБ, кредиты на покупку жилья предоставляют 663 кредитные организации. Только за первое полугодие 2006 г. объем выданных ипотечных кредитов составил 105 млрд руб. Белов отмечает, что только за последний год в России ставки по рублевым кредитам снизились в среднем на 1,2%, по долларовым на 0,8%.

Секьюритизация нужна банку для того, чтобы продать закладные, высвободить деньги и получить ресурсы для выдачи новых кредитов, говорит Павел Комолов, андеррайтер Независимого бюро ипотечного кредитования (НБИК). Однако познать на собственном опыте, что такое секьюритизация, в России пока успели только два банка: Городской ипотечный банк и ВТБ 24.

Минимальный объем закладных, при котором секьюритизация окупается, $80-100 млн, говорит Алексей Семенов, первый заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования. Но настоящие сделки по секьюритизации ипотечных кредитов начались только в этом году, до этого проходила так называемая квазисекьюритизация АИЖК выпускало облигации, обеспеченные выкупаемыми ипотечными кредитами. Сейчас на рынок ипотеки пришли крупные операторы, конкуренция возросла.

Пионеры

С одной стороны, продолжает Комолов, мы имеем относительно небольшой ипотечный банк, деятельность которого напрямую зависит от того, насколько хорошо он сможет и далее находить дешевые кредитные деньги на Западе, с другой государственного гиганта с практически бездонным карманом. Возможности этих двух банков несоизмеримы. Поэтому участники рынка склонны считать, что секьюритизация, проведенная ВТБ 24, основывалась не столько на экономических расчетах, сколько на политических соображениях. В самом банке, впрочем, не скрывают, что их основной целью было показать пример остальным.

Сейчас ВТБ 24 ежемесячно выдает заемщикам на приобретение недвижимости по $70-80 млн, ипотечные операции происходят за счет его собственных средств. Банк не только продолжает наращивать объемы выданных кредитов, но и активно приобретает ипотечные портфели других банков. На фоне этих показателей объем выпущенных в ходе секьюритизации ценных бумаг, составивший чуть меньше $90 млн, выглядит незначительным.

Внешторгбанк стал первым банком, который успешно провел выпуск и размещение ипотечных ценных бумаг на международном рынке. В данном случае сделка имела несколько отличную мотивацию от стандартных причин других банков, которые секьюритизируют свои ипотечные портфели, признает Мария Серова, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24.

Для нас реализация подобных программ столь же важна, как и непосредственно собственная выдача ипотечных кредитов. Ведь Внешторгбанк является одним из наиболее активных участников национального проекта Доступное жилье, продолжает Серова.

Серова говорит, что это была своего рода показательная сделка, создающая некие стандарты для проведения подобных сделок в будущем.

Сейчас создается довольно много кондуитов, или объединений, они скупают пулы кредитов, в частности ипотечных, составляют из этих пулов один большой портфель и его секьюритизируют, говорит Руслан Исеев, первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка. А пока идет накопление портфеля, они финансируются короткими деньгами или посредством выпуска краткосрочных ценных бумаг. В этом состоит их бизнес. У ВТБ неплохая идея, если у них так получится.

Учитывая потребность в долгосрочных пассивах игроков на рынке ипотеки, Внешторгбанк планирует предложить им типовые продукты. С их помощью даже банки с небольшими портфелями получат доступ на рынки капитала, в том числе международные, уверяет Серова.

Зарубежные деньги лучше

Правда, продолжает Исеев, здесь есть масса технических проблем: Как Внешторгбанк будет организовывать обслуживание этих пулов? Если они будут покупаться у нескольких банков-оригинаторов (инициаторов выпуска ценных бумаг), то те скорее всего выступят обслуживающими агентами. Координировать операционную деятельность таких агентов весьма нетривиальная задача. Как будут совмещены пулы с разными параметрами кредитования? Хотя примеры подобных кондуитов, говорит Исеев, уже есть: что-то подобное делает Совфинтрейд, АИЖК, еще пара-тройка объединений находятся на стадии формирования. Исеев не исключает возможности для Городского ипотечного поучаствовать в таких кондуитах, при условии что банку это будет экономически выгодно. Правда, пока что он предпочитает проводить сделки с ипотечными кредитами самостоятельно.

Для больших банков, как ВТБ 24, секьюритизация не самый оптимальный способ, считает эксперт: у них большой запас капитала, достаточно недорогие ресурсы, они могут выпускать корпоративные облигации и т. д. То есть у них масса альтернативных источников финансирования. У небольших банков такие возможности тоже есть, но обходятся им дороже и к тому же менее эффективны. Поэтому для них с точки зрения возврата на капитал а это больше всего волнует акционеров секьюритизация наилучший способ, уверен Исеев.

Секьюритизация дает доступ к дешевым деньгам, к практически неограниченным деньгам, перечисляет плюсы подобной операции Исеев. Мы получаем доступ на международный рынок, к тому же сбрасываем с нашего баланса процентные и большую часть кредитных рисков. Есть еще регулятивные ограничения, которыми мы управляем посредством секьюритизации. Например, стандарты достаточности капитала, ведь мы не можем при заданном капитале раздувать до бесконечности баланс.

Схема сделки выглядела следующим образом. На первом этапе банк продавал специально созданной организации она называется SPV (special purpose vehicle) пулы ипотечных кредитов, накапливая портфель, необходимый для выпуска ценных бумаг. Чтобы избежать двойного налогообложения, SPV была зарегистрирована в Голландии.

В августе 2006 г. Городской ипотечный провел свою первую самостоятельную сделку по секьюритизации. Можно долго перечислять все ее плюсы, но я особо отмечу, что мы получили право продавать ценные бумаги, обеспеченные платежами по нашим кредитам, напрямую американским инвесторам, говорит Исеев. Залоговым портфелем стали кредиты, номинированные в долларах США.

Когда SPV накопила достаточно пулов на сумму чуть менее $73 млн, она выпустила ценные бумаги. Их листинг прошел на бирже. Вся структура осталась такой же, только место синдиката банков заняли инвесторы в ценные бумаги. Свои купоны они получили от того же платежного агента. Сейчас проходит третий этап, он будет длиться достаточно долго, обслуживание секьюритизированных кредитов. Этим за определенное комиссионное вознаграждение занимается сам Городской ипотечный. По словам Исеева, доходность данной операции выше, чем если бы банк обслуживал обычные ипотечные кредиты, кроме того, он снял таким образом большую часть рисков со своего баланса.

Эта организация управляется внешней компанией и не имеет права принимать самостоятельные решения. На этапе накопления она получает финансирование, например, синдиката банков и на эти деньги приобретает у банка-оригинатора пулы ипотечных кредитов, которые размещает на своем балансе. В сделке участвует также платежный агент у Городского ипотечного им стал Bank of New York, где SPV открывает счет. Этот же агент распределяет средства с баланса SPV в соответствии с документацией по сделке: часть денег направляет банкам, которые кредитовали SPV, часть оригинатору в качестве комиссионных за обслуживание, часть на покрытие текущих расходов и т. д.

Исеев отмечает, что прелесть секьюритизации состоит в том, что и банк, и тем более инвесторы минимизируют свои риски. Если даже Городской ипотечный банк перестанет выполнять свои функции сервисного агента, то этим займется резервный агент в нашем случае это Райффайзен, успокаивает он инвесторов.

Успешность первой сделки послужила стимулом к повторению удачного опыта. Сейчас, говорит Исеев, у нас идет этап накопления по второй сделке. Она будет больше, чем первая, я думаю, $150-200 млн. Но если мы увидим, что рынок благоприятен и мы сможем с выгодой секьюритизировать $100 млн, то мы это сделаем.

О своей заинтересованности в проведении секьюритизации в 2007 г. заявили еще несколько банков. Все они пойдут по пути Городского ипотечного и станут ориентироваться на зарубежных инвесторов. Вопрос проведения секьюритизации на российском рынке упирается в стоимость денег, объясняет заместитель председателя правления Абсолют Банка Анатолий Максаков. В России покупатель будет отдавать предпочтение не качеству портфеля, а статусу эмитента, а это не совсем верно. Западный рынок для российских банков более перспективен, технологии проведения секьюритизации там уже отработаны и есть инвесторы, заинтересованные в российских бумагах.

Прочность структуры секьюритизации оценивается рейтинговыми агентствами, которые присваивают выпущенным ценным бумагам различные рейтинги на них и ориентируются желающие вкладывать деньги в ценные бумаги. Чтобы получить рейтинг выше суверенного а именно так был оценен старший транш ВТБ 24, в структуру надо ввести еще несколько элементов: страховку от политических рисков, обеспечительный депозит и т. д. Минимизация рисков удорожает сделку. Далеко не все параметры этих сделок прозрачны и публичны. Мы не видим особых экономических причин в получении рейтинга выше странового, как, например, в случае с ВТБ 24, говорит Исеев.

Савельев рассказал, что в начале 2007 г. Москоммерцбанк планирует организовать секьюритизацию своего ипотечного портфеля. Сумма сделки составит около $200-250 млн.

В чистом виде секьюритизация подразумевает под собой наличие у банка большого портфеля кредитов на сумму не менее $250 млн, говорит Белов. В России сейчас такими портфелями обладают 3-4 банка. Более того, далеко не весь портфель может быть секьюритизирован. Есть еще второй вариант выкуп портфеля. В этом случае сумма может составить $10-30 млн. Но отсутствие необходимого объема и разнородность пула закладных у российских банков тормозят развитие процесса секьюритизации в нашей стране. Законодательная база по ипотеке также еще недостаточно проработана. В число лидеров ипотечного рынка входят по большей части не специализированные ипотечные банки, а универсальные, отмечает Комолов. Таким структурам, как ФК Уралсиб, Сбербанк РФ, Возрождение, нет нужды что-то секьюритизировать и продавать, у них достаточно денег по крайней мере на ближайшее время. Зачем продавать по сниженной цене, когда можно зарабатывать по номинальной процентной ставке? Поэтому одни не спешат и откладывают секьюритизацию из-за отсутствия необходимости это делать, а покупать закладные у других никто не хочет. Любопытно, какой популярностью будет пользоваться пул закладных Москоммерцбанка, который в выдаче кредита откажет только мертвому

У ДельтаКредита разработана стратегия привлечения ресурсов, сейчас готовится выпуск корпоративных облигаций примерно на $30 млн. После принятия поправок в закон Об ипотечных ценных бумагах банк разместит облигации с ипотечным покрытием. Следующий проект секьюритизация ипотечных кредитов через SPV. Мы планируем привлечь $2 млрд в несколько выпусков. К I кварталу 2007 г. будет сделан первый выпуск примерно на $200 млн. Наш инвестиционный рейтинг дает все основания полагать, что наша стратегия фондирования будет достаточно успешной, рассказывает Озеров.

Перспективы для секьюритизации в России есть, но банкам мешает повышенное требование к достаточности собственного капитала, отмечает финансовый директор ипотечного банка ДельтаКредит Сергей Озеров. Для банков, которые выпускают облигации с ипотечным покрытием, оно необходимо в размере 14%, тогда как для других не превышает 10%. Мы очень надеемся, что Центральный банк пересмотрит это требование.

Специалисты рынка недвижимости все чаще говорят о том, что необходимо по-новому подходить к сервису, что риэлторам следует работать с клиентом как с потенциальным инвестором, предлагая ему весь спектр услуг, а не только список двушек в Чертанове. У заботы о сервисе простое объяснение: количество продаж сокращается, а число агентств недвижимости стремительно растет. В такой ситуации риэлторские компании борются за каждого клиента и переманивают друг у друга успешных брокеров с обширными клиентскими базами. Потому что активное развитие клиентского сервиса упирается в простое обстоятельство: рынок недвижимости, утверждают его участники, не первый год испытывает острый кадровый голод.

Банк жилищного финансирования также рассматривает возможность проведения секьюритизации через зарубежную SPV, говорит Семенов. Скорее всего она будет реализована в 2007 г.

Сложно оценить, сколько конкретно специалистов не хватает. На сбалансированном рынке труда должна присутствовать здоровая конкуренция среди соискателей, с тем чтобы компания могла выбрать наиболее достойного кандидата. Сейчас нет не то что конкуренции, а даже достаточного количества профессионалов для закрытия вакантных рабочих мест, соглашается менеджер по персоналу Praedium Екатерина Пазяк.

Напервый взгляд, рынок труда довольно насыщен, однако на рынке недвижимости существует дефицит специалистов практически всех направлений от профессиональных риэлторов до сотрудников инфраструктурных подразделений, говорит директор департамента кадровой политики МИАН Елена Кабаева. В то же время ни один эксперт не берется определить, сколько именно сотрудников недостает московскому рынку недвижимости. Однако данная цифра сегодня велика: только риэлторских агентств в Москве функционирует более 1000, и каждое из них периодически сталкивается с проблемой нехватки кадров. А помимо агентств игроками рынка недвижимости являются строительные и девелоперские компании, говорит директор по персоналу Vesco Group Олег Шуранов.

Кого не хватает?

По данным Ирины Жаровой-Райт, председателя совета директоров Sesegar Investment Group, c рынком недвижимости Москвы связывают себя около 120 000 человек, из них 2500-3000 человек заняты в компаниях, работающих в элитном сегменте рынка. В компаниях, обслуживающих более массовые сегменты рынка (Миэль, МИАН, Инком, Бест), трудится приблизительно 40 000-50 000 человек, на рынке коммерческой недвижимости, по разным подсчетам, от 30 000 до 40 000 сотрудников. Рынок труда среди черных маклеров подсчитать почти невозможно, самые приблизительные оценки от 20 000 до 30 000 человек.

По словам руководителя службы персонала корпорации Рескор Андрея Марковских, для работы риэлтором необходим набор определенных качеств. Прежде всего это коммуникативные навыки: способность эффективно общаться, создавать доверительные отношения с людьми, в соответствии с технологией продаж грамотно проводить презентацию, уметь работать с возражениями клиентов. Кроме того, необходимо такое качество, как активность. К сожалению, масса людей приходит с установкой просто попробовать это пассивная, выжидательная позиция, описывает эксперт.

По мнению экспертов, столичному рынку недвижимости сильнее всего не хватает специалистов, непосредственно работающих с клиентами, брокеров, агентов. Яркие, профессиональные брокеры на московском рынке недвижимости всегда в дефиците. Преувеличить их роль в риэлторской компании сложно. Именно брокер осуществляет текущее взаимодействие с клиентом, потому его профессионализм и репутация имеют принципиальное значение для всего бизнеса, считает генеральный директор компании Soho Realty Ольга Творогова.

По словам генерального директора компании Becar. Commercial Property Игоря Галицина, о недостатке топ-менеджеров свидетельствует в первую очередь статистика перехода работников из одной компании в другую. Если мы просмотрим объявления в рубрике Новые назначения в профильных изданиях, то увидим, что существует большая ротация кадров, высококлассных специалистов немного, и они порой переходят из одной компании в другую, говорит эксперт.

Другая группа специалистов, дефицит которых остро ощущается на рынке недвижимости, руководители высшего звена. Сложнее всего найти подходящих специалистов на руководящие должности. В первую очередь это позиции генерального директора и руководителей отдельных направлений, к примеру директора по маркетингу и развитию бизнеса, финансового и коммерческого директоров, считает Олег Шуранов.

В самих компаниях не рады, что приходится нанимать на высокие должности недавних брокеров. Безусловно, хотелось бы выбирать лучших из лучших экспертов недвижимости, руководителей отделов продаж, руководителей инвестиционных проектов, а приходится предлагать проходить конкурс на закрытие вакансии тем специалистам, кто есть сейчас на рынке. У одних кандидатов есть хорошее образование и способности, но нет практического опыта, поэтому надо много вкладывать в обучение, у других большой опыт, но это не всегда тот опыт, который требуется для нашей компании, жалуется директор по корпоративному развитию компании Миэль-Недвижимость Надежда Сладкова.

В результате в условиях дефицита кадров руководителями высшего звена зачастую становятся рядовые брокеры, не получившие необходимой профессиональной подготовки. Для того чтобы стать кем-то в нашей профессии, надо пахать не покладая рук, копить опыт по крупицам, а большинство новых сотрудников не успевают стать хотя бы средней руки брокером, но уже имеют визитку с высокой должностью или собственную компанию, рассказывает управляющий директор Kirsanova Realty Надежда Кот.

Незамысловатые решения

Тогда как большинство профессионалов в области аналитики, консалтинга или маркетинга могут перейти из компаний другого профиля (исследовательских, консалтинговых, рекламных и т. п.), брокеры могут получить опыт только на самом рынке недвижимости, что сильно сужает горизонты их поиска, подчеркивает существенное различие между двумя самыми ненасыщенными сегментами рынка труда в недвижимости Екатерина Пазяк.

Образовательная программа включает в себя два блока институт наставничества (курирование молодого сотрудника более опытным брокером) и серию обязательных тренинговых занятий. Брокер агентства дорогой недвижимости обязан не только обладать великолепными коммуникативными навыками, но и быть, безусловно, компетентным во всех областях, имеющих отношение к недвижимости. Потому основная цель тренингов знакомство брокеров с новыми тенденциями и технологиями в области архитектуры и строительства, изменениями правовых норм рынка, современными маркетинговыми концепциями, появившимися на рынке, и проч. Для этих целей мы приглашаем авторитетных специалистов, работающих в той или иной области рынка недвижимости, рассказывает Ольга Творогова.

Каждая отдельно взятая компания старается решить проблему дефицита кадров по-своему. В основном ищут сотрудников через знакомых, которые могут дать хорошую рекомендацию, переманивают специалистов из компаний-конкурентов, ищут на специализированных порталах, выращивают профессионалов в собственных коллективах, рассказывает Игорь Галицин. Последний метод самостоятельное воспитание специалистов на российском рынке является самым популярным. Чаще всего он предполагает непродолжительный курс обучения, несколько тренингов и испытательный срок, когда новый работник пытается заключить первые собственные сделки. Таким способом компании прежде всего взращивают брокеров.

Наиболее радикально описанный выше метод применяет Бюро недвижимости Агент 00 Мы эту проблему [недостатка кадров] решаем кардинально: мы берем на работу людей без опыта работы на рынке недвижимости или с минимальным опытом. Находим специалистов с опытом работы в отделах продаж, не связанных с недвижимостью. Для нас важно, чтобы приходящий к нам сотрудник был с высшим образованием, имел навыки общения с клиентом и разделял наши принципы работы, говорит директор по продажам этой компании Валерий Барнинец.

Срок обучения может быть увеличен. Например, в агентстве недвижимости Домострой для тех, кто уже провел 2-3 сделки, предусмотрен второй этап стажировки. На этом этапе сотрудники изучают такие курсы, как Стресс-менеджмент, Тайм-менеджмент, Телефонные переговоры второй уровень, Публичные выступления, Эффективные продажи и др. Только после этой ступени стажер становится действительным агентом.

Вторым по популярности методом поиска новых сотрудников, по мнению экспертов, является переманивание специалистов из конкурирующих компаний. Head hunting и executive search распространены на рынке в первую очередь как методы замещения руководящих вакансий. Выбор того или иного метода зависит от целей и ширины круга поисков нанимателя: head hunting ориентирован на конкретную персону и требует длительной работы по мотивированию потенциального сотрудника, тогда как executive search предполагает более широкие возможности по поиску кандидата и выбор из нескольких вариантов, утверждает Олег Шуранов. Более того, описанный способ актуален для компаний, относительно недавно вышедших на рынок. Praedium молодая компания, и для агрессивного вхождения на рынок нам требуются в основном профессионалы с опытом, хотя мы рискуем брать на работу специалистов из других отраслей и обучать их в процессе работы, говорит Екатерина Пазяк.

В компании Новый город также предпочитают набирать сотрудников из отделов продаж других секторов экономики. Наши технологии достаточно сильно отличаются от тех, что приняты в других компаниях, даже крупных и известных. В этих компаниях принцип набора кадров не столь штучный. Мы небольшая компания, в штате около 150 человек, а не несколько тысяч. Поэтому мы склонны все-таки взять человека без опыта, говорит заместитель гендиректора Нового города Александр Гениевский.

На рынке недвижимости уже давно работают несколько крупных кадровых агентств. В 1991 г. появилось агентство Контакт, клиентами которого, к примеру, являются Cushman Wakefield и ЛВН Девелопмент, а в 1993 г. было основано кадровое агентство Penny Lane Personnel. Многие риэлторские компании создают также рекрутинговые агентства для собственных нужд. В состав Vesco Group входит собственное кадровое агентство Vesco Personnel, занимающееся подбором квалифицированных кадров. В среднем из 150 претендентов на работу в Vesco принимаются 2-3 человека, говорит Олег Шуранов.

Многие игроки рынка недвижимости предпочитают не только самостоятельно искать своих будущих сотрудников, но и обращаться за помощью к кадровым агентствам. У каждой из этих технологий есть свои плюсы, говорит директор по персоналу агентства недвижимости Домострой Михаил Мельников.

Основной причиной кадрового голода специалисты называют относительную молодость самого рынка. За последние 20 лет наше общество сильно изменилось, появились новые услуги, в том числе и услуги в сфере недвижимости, считает Елена Кабаева. Поскольку рынок сейчас переживает настоящий бум, ситуация каждый год меняется, появляются новые игроки, заявляют о своей активности компании, которые до сих пор были пассивны. Это не может не отражаться на персонале, все хотят нанимать сотрудников с опытом, но их просто не хватает физически, уточняет HR-директор московского офиса Colliers International Лада Сюткина. По словам Игоря Галицина, в этом заключается, например, одно из отличий российского рынка недвижимости от европейского и американского.

Причины кризиса

По мнению Валерия Барнинца, обучиться профессии можно только на курсах, иногда в школах при крупных компаниях, работающих на рынке недвижимости, и большинство имеющихся на рынке специалистов это их выпускники. На рынке идет постоянная смена персонала: сотрудники переходят из одной компании в другую, неся с собой все то, чему их научили, усвоенную технологию работы, которую применяют в той или иной компании. Но иногда принципы работы и технологии компаний не совпадают, а порой они абсолютно противоположны. Тогда сотрудник и принимающая его компания не могут найти общий язык, не срабатываются, считает эксперт. В результате даже опытным риэлторам при смене работы приходится переучиваться.

Другой, не менее важной причиной недостатка кадров эксперты называют отсутствие системы высшего образования в сфере риэлторского бизнеса. Если бы существовала система подготовки риэлторов вузы, государственные и негосударственные, общепринятая программа обучения, признанные всеми дипломы, можно было бы принимать людей с таким образованием. Пока же существуют в основном внутрикорпоративные программы обучения, нацеленные на работу человека в данной конкретной компании, говорит Андрей Марковских. В свою очередь, отсутствие единых стандартов только способствует разобщенности риэлторов разных компаний и создает преграды для их профессионального роста.

Недостаток профессионального образования и относительная молодость рынка, по мнению экспертов, приводят к тому, что в обществе отсутствует хоть сколько-нибудь правдивая информация о деятельности риэлторов. Это оборачивается тем, что в агентства недвижимости в поисках работы приходят не те люди.

Если к нам придет человек из другой компании, даже крупной и известной, мы будем приветствовать полученный им там опыт. Но при работе у нас есть свои особенности. Поэтому любого пришедшего к нам мы тоже отправим на обучение потому что есть по-своему расставленные акценты. Кстати, иногда наличие опыта становится даже ограничением сотрудники не могут адаптироваться в нашей компании, объясняет Андрей Марковских.

на опалубке элитных строек. Хотелось бы все-таки, чтобы люди понимали, что настоящим риэлтором может стать только сильный духом голодный волк. А часть приходящих требует зарплат и стабильности. Это уже не риэлтор, а паразит, на оплату которого кто-то другой должен будет заработать, отмечает Надежда Кот.

За последний год на собеседования идет много дезориентированных соискателей. Люди начитались Интернета и газет, где так расписаны все прелести и преимущества недвижимости, работы с ней и доходности, что стремление работать здесь заглушает голос разума. Многие просто не готовы к серьезной работе над собой, считают, что деньги лежат прямо

Печальные последствия

Основной причиной нехватки кадров являются недостаток профильного опыта и невысокая квалификация кандидатов. Одновременно немногие опытные претенденты предъявляют завышенные требования и зарплатные ожидания, соглашается Олег Шуранов.

В случае острой необходимости компаниям приходится решать возникающие проблемы и развивать новые проекты за счет других, непрофильных ресурсов. Недостаток специалистов высокого уровня сказывается прежде всего, конечно же, на качестве выполняемых работ. Кроме того, возникают проблемы со сроками выполнения той или иной задачи. Из-за дефицита специалистов подчас приходится прибегать к помощи специалистов других, непрофильных департаментов. Особенно распространена подобная ситуация, когда в работе одновременно находится несколько проектов, говорит Игорь Галицин.

Нетрудно догадаться, что такое печальное и бесперспективное положение вещей затрудняет развитие отдельных компаний и рынка недвижимости в целом. Недостаток квалифицированных кадров выливается в проблему упущенной прибыли для компании. К примеру, недостаточное количество брокеров в одном из департаментов приводит к снижению эффективности работы департамента в целом: работающие брокеры не успевают обработать поступающие заявки, что выливается в потерю прибыли. Безрезультатный поиск руководителя проекта приводит к остановке работ по проекту и его зависанию. Для небольшого риэлторского агентства такая ситуация может быть критичной, поэтому рынок так остро воспринимает проблему нехватки кадров, объясняет Олег Шуранов.

Все это мешает развить на российском рынке недвижимости клиентский сервис, который уже давно появился в банковском секторе и на рынке страхования. Нынешний рынок требует от риэлтора участия в консалтинге. Качественно консультировать может только опытный агент. Недостаток кадров влияет на количество консультируемых проектов, поэтому мы стараемся брать только то, что наиболее значимо для нас политически и сулит приличные выгоды на этапе реализации в будущем, говорит Надежда Кот.

Более того, по той же причине некоторые агентства недвижимости не могут запустить новые подразделения. Например, Бюро недвижимости Агент 002, по словам Валерия Барнинца, из-за дефицита кадров не может открыть департамент новостроек. Мы не можем запустить ряд проектов из-за отсутствия квалифицированных специалистов, которые не просто являются профессионалами в своей отрасли, но и действительно разделяют наш подход к работе (таким проектом является обслуживание клиентов на рынке новостроек), рассказывает эксперт.

По словам Олега Шуранова, в первую очередь снять проблему недостатка кадров на рынке недвижимости способна развитая система профессионального образования, построенная на опыте ведущих специалистов отрасли. Возможно, помогут введение профессии риэлтор в программу подготовки специалистов высших учебных заведений, развитие академического статуса специальности, уточняет Ольга Творогова.

В идеале

По словам менеджера по персоналу CB Richard Ellis / Noble Gibbons Марины Бонченковой, все большее количество высших учебных заведений обращают внимание на этот рынок и стали вводить у себя такие специализации, как Экспертиза и управление недвижимостью, Оценка стоимости недвижимости и земельных участков и т. д. Важным источником знаний для специалистов по недвижимости являются и специализированные курсы, особенно по международным стандартам. Существенным фактором в повышении квалификации кадров являются конференции и семинары, добавляет эксперт.

Должно помочь и общественное мнение, считают риэлторы. Сначала следует сделать профессию модной, такой же модной, какими несколько лет назад были профессии юриста или пиарщика, и предложить сжатый курс обучения для брокеров. Что касается обучения, то первые ласточки уже есть: появляются российские программы MBA по недвижимости, в том числе коммерческой, а при РГР можно пройти курсы CCIM (Certified Commercial Investment Member сертифицированных инвесторов). Я думаю, что при успешном развитии отрасли в ближайшие годы начнут решаться и кадровые проблемы, поскольку компании уже сейчас сфокусировались на них и готовы прикладывать дополнительные усилия для утоления кадрового голода, рассуждает Екатерина Пазяк.

Чтобы избежать кадрового голода, необходимо заниматься поиском резервов в вашей собственной компании, периодически прибегать к взгляду со стороны, доверять подбор кадров только профессионалам, использовать технологии тестирования и оценки, устраивать сезон охоты на таланты и инвестировать в профессиональное развитие, советует Ирина Жарова-Райт.

Существуют компании, не ожидающие в кадровых вопросах рынка недвижимости каких-либо перемен. Прежде всего это риэлторские агентства, сами обучающие своих сотрудников. Энергичные и целеустремленные люди всегда найдут вакансию, а пассивные сотрудники нам не нужны. Так что мы работаем над созданием условий для персонала, а соискатели уже сами нас находят, замечает Валерий Барнинец.

У людей, оказавшихся по разным причинам (пришел новый начальник, привел свою команду, проведена реструктуризация отдела или вовсе закрылось предприятие, работник перерос занимаемую должность, объем работы не соответствует оплате труда) лицом к лицу с рынком труда, свой взгляд на проблему кадрового голода. Они скорее склонны думать, что работодатели с жиру бесятся. А методы подбора сотрудников порой лишь подтверждают такое мнение.

По другую сторону баррикад

Текучесть кадров напрямую зависит от первого лица компании, считают люди, меняющие работу. Можно сколько угодно устраивать team-building, обсуждать мотивацию в контексте медалей и досок почета с непременным Кузнецам дано заданье орден к завтрему скуют, писать корпоративные установки и политики, но, если в компании нет общего видения, общей системы ценностей, все усилия обречены, считает Жарова-Райт.

Люди хотят работать и зарабатывать, но порой предъявляемые требования предполагают едва ли не взаимоисключающие качества в человеке. И если работодатель зачастую старается за одну зарплату (черную и без соцпакета) закрыть две вакансии, то неудивительно, что желающих долго не находится, говорит один из менеджеров по рекламе риэлторского агентства. И чтец, и жнец, и на дуде игрец эта поговорка как нельзя лучше характеризует позицию современного работодателя по отношению к принимаемому на зарплату сотруднику. Брокеры, работающие за процент, особая статья.

Рассказы соискателей о смотринах по-своему поучительны. По своему опыту могу сказать, что чем лучше резюме и профессиональные данные, тем чаще будут слова: Вам наверняка это будет недостаточно интересно или У вас большой опыт и профессионализм, и наш начальник вряд ли захочет иметь в подчинении такого специалиста, рассказывает один из менеджеров.

В любой сфере, в том числе и в недвижимости, есть компании с удивительно стабильными коллективами. Есть такие, для которых рекрутинговые агентства с огромным трудом находят желающих занять вроде бы привлекательную вакансию. Также есть компании, которые никогда не выставляют свои вакансии в Интернете. Это определенная политика, но это не значит, что текучести кадров у них нет. Многие компании самостоятельно, без привлечения кадровых агентств занимаются поиском и подбором персонала.

Если еще два года назад тесты (рисующие психологический, эмоциональный портрет, определяющие уровень IQ, профпригодность и проч.) соискатель проходил на последнем этапе, то сейчас зачастую сделать это придется уже перед первым этапом собеседования. Руководители компаний на рынке недвижимости хотят следовать последним тенденциям, не всегда понимая, что результат теста напрямую зависит от условий, в которых он проходил.

Бывают и совершенные курьезы. Например, соискатель уже прошел все этапы собеседования и полностью подходит, но в последний момент выясняется, что нужен сотрудник строго до 27 лет (но с законченным высшим образованием и опытом работы от пяти лет в данной отрасли на руководящей позиции), поскольку его непосредственному руководителю 28 и он не хочет видеть в своем подчинении человека старше себя.

Любой тест это определенное количество вопросов, ответить на которые надо за определенное время в надлежащей обстановке, имея необходимое оснащение. Независимо от того, проходит тест на компьютере или нет, не должно быть отвлекающих моментов и желательно присутствие сотрудника отдела кадров или психолога компании.

Тесты соискателю предлагаются самые разные, делятся наблюдениями проходившие это испытание люди. Интересно, что психологи и сотрудники HR-отделов [кадровики] часто расходятся во мнениях по поводу тех или иных испытаний и результатов. У психологов-кадровиков есть свои наблюдения, но все едины в одном: лучше один раз пообщаться лично. Люди ошибаются таков уж человеческий фактор, но и машины, подсчитывающие баллы ответов, далеки до идеала.

Другая торгующая земельными наделами компания действует по той же схеме: анкета с графическим выражением рабочих свершений, психологический тест на 200 вопросов и тест на IQ, который должен быть пройден за ограниченное время. Десятка два приглашенных соискателей одновременно заполняли тесты за двумя большими столами, сидя буквально плечом к плечу. В такой обстановке ничего не стоит подсмотреть ответы на вопросы как минимум у тех, кто находится справа и слева, ну а обладатель хорошего зрения мог сравнить ответы всех сидящих за большим столом и сделать правильный вывод. Время, кстати, также никто не контролировал, более того, первичное собеседование проводилось в этом же холле. То есть сосредоточиться было сложнее, чем нарисовать себе правильный IQ, ведь вопросы кадровика и ответы другого соискателя были хорошо слышны всем, как и звонки мобильных телефонов. Неудивительно, что некоторые соискатели нервничали, решая в такой обстановке математические задачи, делится впечатлениями соискатель.

В действительности часто не соблюдаются даже самые элементарные требования. Например, в довольно крупной компании, работающей на земельном рынке, соискателю предлагают заполнить анкету и пройти два теста на домашнем компьютере. Никто не поинтересовался, есть ли у меня дома Интернет. Анкета оказалась не такой уж и простой. Работодатель хотел увидеть достижения будущего сотрудника на предыдущих местах работы, узнать, что изменилось с его приходом в тех компаниях, где он прежде трудился, последнее надо не только описать словесно и оценить по 10-балльной шкале, но и представить в графическом виде! Необходимо было построить график изменения продукта с течением времени, а также написать ФИО того, кто может подтвердить вышеизложенное. Далее шел тест, определяющий так называемый психологический портрет, на 200 вопросов. Заключительный тест, показывающий уровень IQ, предлагалось пройти тоже дома. Но никто не контролирует, сколько человек реально сидят за домашним компьютером и проходят этот тест и кому принадлежит конечный результат IQ одному соискателю или группе поддержки, рассказывает менеджер, сейчас работающий в компании, предоставляющей услуги ипотечного брокера.

Если сопоставить графики изменения индекса РТС и индикатора рынка недвижимости (ИРН), который еженедельно вычисляется одноименной исследовательской группой, сильное сродство их трендов становится видно невооруженным глазом. И тот и другой начиная с 2001 года постепенно менялись в большую сторону, причем с примерно одинаковыми темпами роста.

Еще одно забавное наблюдение: после того как звонки на мобильные с городского телефона стали платными, некоторые компании рынка недвижимости, просмотрев резюме, присылают из Интернета sms-сообщение с просьбой перезвонить на городской телефон в рабочее время.
Графики фондового рынка и цен на жилье в течение пяти лет росли практически синхронно. Однако полгода назад эта синхронность нарушилась, и недвижимость стала дорожать гораздо быстрее, чем акции. Эксперты считают, что часть инвесторов переориентировалась с рынка акций на рынок недвижимости.

Как правило, коэффициент корреляции фондового рынка и рынка жилья очень высок,- говорит управляющий директор компании Финам-менеджмент Сергей Хестанов.- В странах со стабильной и развитой экономикой он вообще находится на уровне 0,7-0,8 (максимальный коэффициент - 1- показывает абсолютную зависимость и полную синхронность графиков.- Бизнес). Несколько иной точки зрения придерживается аналитик Юникор-банка Павел Ворожцов. Оба показателя могут меняться под влиянием одних и тех же факторов, хотя и мало зависят друг от друга,- считает он.- Например, в России на рост обоих оказывали влияние цены на нефть и подъем экономики.

Синхронность закончилась в мае 2006 года. После этого цены на жилье, а вслед за ними и индекс рынка недвижимости продолжали расти на несколько процентов ежемесячно, а индекс РТС перестал прибавлять в весе, попеременно меняясь то в одну, то в другую сторону.

Однако опрошенные Бизнесом экспертыприводят более прозаическую причину: весной-летом произошел отток денежных средств из фондового рынка на рынок недвижимости. В мае-июне цены на нефть на мировом рынке стабилизировались на отметке исторических максимумов $75-77 за баррель, а с июля 2006-го началось падение до $58 за баррель,- напоминает заместитель генерального директора по организации продаж инвестиционно-строительной компании М.О.Р.Е.плаза Алексей Медведев.- Фондовый рынок на это отреагировал стабилизацией котировок. А на рынке недвижимости к тому времени возник небывалый дефицит предложения, и цены улетели вверх.

Позицию Ворожцова разделяет руководитель проекта Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко. Постройте график изменений на большинство товаров или услуг в России за последние три-пять лет, и вы увидите постепенный рост цен на них,- говорит он.- Сходство трендов РТС и ИРН - скорее совпадение, вызванное общим оживлением экономики, нежели сильная взаимосвязь между ними. По словам Репченко, расхождение графиков можно расценивать как один из признаков того, что период взрывного роста экономики закончился и она оказывается на распутье.

По мнению генерального директора брокерского дома Золотые ворота Романа Мурадяна, весной 2006 года стало особенно явным расхождение между двумя инструментами по соотношению риск-доходность. В сегодняшних условиях рынок ценных бумаг гораздо более рискованный, но при этом он не более доходный, чем рынок недвижимости,- говорит Мурадян.- Вряд ли сейчас можно найти более ликвидный и надежный инструмент вложения денег, чем недвижимость.

В 2001-2005 годах предложение еще могло удовлетворить спрос на жилье, поэтому цены росли более-менее равномерно,- говорит Алексей Медведев. Но весной этого года сократился объем предложений, в связи с чем и началось расхождение трендов индикаторов,- считает Сергей Хестанов.



Главная --> Публикации