Главная --> Публикации --> Год недоступности Собственнический инстинкт Архитектурный спектакль Строить и беречь Каждой третьей семье - по квартире к 2010 году

Строения эти появились в Москве на рубеже шестидесятых - семидесятых годов. Сегодня уже не вспомнить, кому из руководителей строительной отрасли пришло в голову морозным зимним днем добавить в незамерзавший бетон феноловые добавки для прочности. Эффект превзошел ожидания - бетон замерз действительно быстро и практически намертво. И все бы было хорошо, если бы не одно но. Дома с фенольной составляющей оказались малопригодными для проживания людей.

Московские власти приняли решение о сносе всех фенольных домов в столице.
На очереди - панельные девятиэтажки.

Далеко не все согласились тогда мириться с отведенным им уделом. На протяжении трех десятилетий жители фенольных домов пытались достучаться до властных инстанций. В последние годы ими были организованы митинги и пикеты у различных государственных учреждений, а также на Пушкинской площади. Таким образом они безуспешно пытались привлечь внимание к своей судьбе.

Новоселы первого же фенольного дома в поселке Метрогородок в районе Открытого шоссе стали жаловаться на головные боли и тошноту. Поначалу этому не придали значения, посчитав, как пелось в популярные в те годы песне, что это все пройдет, пусть через месяц, через год. Однако на деле и тут вышло все наоборот - головные боли и тошнота обернулись серьезными хроническими заболеваниями.

В 2006 году московские власти не только признали проблему фенольных домов как реально существующую, но и немедленно приступили к сносу ядовитого жилья с предоставлением его жильцам новых благоустроенных квартир. В начале декабря было снесено первое из зданий фенольного фонда - тот самый дом в Метрогородке, открывший серию фенольных построек в столице.

И вот наконец долгожданная победа.

Этот снос - пока лишь первый шаг в борьбе с феноловым наследством недалекого прошлого. Серьезность намерений в борьбе с отравой подтвердил и московский мэр Юрий Лужков. Феноловые дома мы сносим и будем сносить. Их не так много, и задачу эту мы решим. Есть соответствующее постановление правительства Москвы, мы обращаем внимание на заключения СЭС, а затем решаем этот вопрос, - подчеркнул он.

Намертво спаянное фенольным варевом здание поддалось не сразу, продолжая стоять на стенах при полностью снесенном (!) первом этаже. Лишь со второй попытки пятиподъездный феноловый колосс был повержен в пыль.

Однако главная волна переселения идет теперь из центра города в северо-восточном направлении. Волна эта позволяет горожанам улучшать собственные жилищные условия, не покидая при этом границ собственной малой родины.

Снос фенольных домов, как известно, лишь часть более масштабной программы реконструкции московского жилого фонда, реализуемой не первый год в Москве. Подошел к концу и недолгий по архитектурным меркам век хрущевских пятиэтажек. В центральном административном округе с ветхим пятиэтажным фондом уже разобрались. Последняя классическая пятиэтажка была снесена здесь еще в самом начале 2006-го. Справедливости ради надо сказать, что объем пятиэтажного строительства в центре был несопоставим с объемами тогдашних городских окраин. А потому теперь в центре сносят уже не только классические пятиэтажки, но и все отслужившее свое жилье. В декабре 2006-го под реконструкцию ушло 40 домов Таганского района и 13 зданий Замоскворечья, откуда были выселены жители нестандартных пятиэтажек.

Однако, снося старое, московские власти всегда помнят и о будущем. Новая застройка на северо-востоке примечательна и тем, что специалистами Московского земельного комитета впервые поставлен вопрос о резервировании на территории нового района земельных участков под будущие муниципальные или государственные нужды. Делается это не только для того, чтобы упредить будущие протесты жильцов по поводу нового точечного строительства, но и для резервирования зоны зеленых насаждений. Строительство будет реализовано методом волновой застройки. Сегодня волна эта расходится по всем округам города. По словам столичного мэра Юрия Лужкова, Москва - единственный регион России, который избавляется от этого физически и морально устаревшего жилья. Эти пятиэтажки имеют физический износ, не говоря уж об отсутствии комфорта. В них все обветшало, коммуникации ржавые, дома пропускают холод, крыши текут, - сказал Юрий Лужков. Следующими на очереди после хрущевок будут панельные девятиэтажки того же времени постройки. Сносить их будут также методом волновой застройки, но волну эту обитатели панельного жилья давно ждут.
В 2007 году столичные власти будут одновременно развивать и ипотеку, и строительную индустрию. Это единственный способ улучшить жилищные условия москвичей и при этом избежать космического взлета цен на жилье.

На северо-востоке, в районе, примыкающем к Ярославской железной дороге, начата масштабная реконструкция жилых кварталов 44, 45 и 4 Изменения тут грядут действительно масштабные. Традиционные многоэтажки сносимых серий густо перемешаны здесь с 9- и 12-этажными домами. Поэтому специалисты Архитектурно-планировочного управления СВАО и НИИ Генплана Москвы не стали особо экспериментировать в этом случае с точечным строительством и перестройкой хрущевок, приняв кардинальное решение - снести все без разбора этажности и построить на этом месте современное жилье.

Однако приятные неожиданности идут рука об руку с неприятными: 2006 год побил все прогнозы роста цен на жилье. К концу года стоимость строительства одного квадратного метра жилья в России, по данным Минрегиона, составила 32 тысячи рублей, увеличившись более чем на треть по сравнению с началом года. В результате, по расчетам министерства, если в начале года семья со средними доходами могла накопить на среднюю квартиру за 4,7 года, то в декабре - только за 6 лет. А в Москве квартиры за год подорожали едва ли не вдвое.

Год неожиданностей - так большинство экспертов и участников характеризуют уходящий 2006 год на рынке недвижимости. Причем сюрпризы преподнесли и общенациональный и в особенности столичный рынки. С одной стороны, феноменальный рост показал рынок ипотечного кредитования. По словам главы Росстроя Сергея Круглика, объемы ипотечного жилищного кредитования в 2006 году вдвое превысили планируемые. Они составили 220 млрд. руб. против запланированных нацпроектом Доступное жилье 108 млрд. руб. Если в начале 2006 года ипоте чные кредиты выдавали 395 банков, то теперь их уже 450, отметил глава Росстроя. А в общей сложности приобретение гражданами жилья кредитуют 662 банка.

Каким образом найти баланс между доступностью ипотеки и доступностью самого жилья? Ведь если цены будут расти без конца, то покупка квартир по-прежнему будет оставаться привилегией лишь самых обеспеченныых, и смысл жилищного нацпроекта будет утрачен. Решение этой проблемы - серьезный тест на мудрость для властей всех уровней, ведь в каждом регионе ее решают по-разному. Например, московские власти планируют решать жилищный вопрос сразу по двум направлениям. Глава столич- ного стройкомплекса Владимир Ресин подчеркивает, что доступность жилья не означает только его дешевизну. Он считает одной из главных зада ч национального проекта разработку механизма, при помощи которого новая квартира будет доступна более широкому кругу покупателей.

Впрочем, обе эти новости - и хорошая, и плохая - по большому счету, стороны одной медали. Дело в том, что удешевление ипотечных кредитов и упрощение процедуры их выдачи делают эти займы доступными все большему числу людей. А это озна- чает, что платежеспособный спрос на жилье резко растет. Ведь не секрет, что улучшить свои жилищные условия на протяжении многих лет меч- тает большинство россиян, и лишь теперь у них появляется такая возможность. Однако если спрос на товар растет (неважно, какой - будь то жилье, нефть или соль), а коли чество этого товара ограни чено, цены начинают безудержно расти. Это и произошло с рынком недвижимости, причем не только в Москве, но и по всей стране.

Столичному правительству удалось добиться существенного снижения размера первоначального взноса за жилье, а в перспективе - снижение процентной ставки по кредитам до 6-7 процентов годовых, - отме- чает Владимир Ресин.

Один из наиболее эффективных способов сделать жилье не дешевле, но зато доступнее для среднего класса - это ипотека. Однако коммер ческие кредиты пока остаются доступны лишь россиянам с доходом выше среднего. Поэтому столичные власти разработали программы, создающие особые условия для тех москвичей, которым обычные рыночные кредиты не по карману. В первую очередь это социальная ипотека.

Противоядием для роста цен должен стать резкий рост строительства по специальным программам, рассчитанным на конкретных участников конкретных социальных программ. Первые шаги эта методика сделала уже в этом году. Так, в 2006 году построено 1,87 млн. квадратных метров именно социального жилья. Причем был существенно увеличен объем жилья по программе Молодой семье - доступное жилье (с 200 тыся ч до 270 тысяч квадратных метров) и по социальной ипотеке - с 50 тысяч до 200 тыся ч квадратных метров. В будущем же году объем социального строительства вырастет до 2,2 млн. квадратных метров. Из них на социальную ипотеку будет направлено 477 тысяч квадратных метров, а в 2008 году - уже 550 тысяч.

Впрочем, соль социальной ипотеки - не только в низкой процентной ставке. Участники программы могут купить жилье не только на открытом рынке, но и из числа новостроек, построенных по спецзаказу города и продаваемых по себестоимости. Кроме того помимо социальной ипотеки действуют и другие механизмы помощи самым незащищенным москвичам. Среди них купля-продажа жилья с рассрочкой платежа, безвозмездные субсидии на строительство или приобретение жилья по программе Молодой семье - доступное жилье. Очевидно, что ипотека, особенно ее социальные разновидности, будет охватывать все более и более широкий круг москвичей. Как при этом избежать стремительного роста цен? Ответ прост - строить больше. По итогам 2006 года в Москве, согласно данным Комплекса экономической политики и развития Москвы, будет введено в эксплуатацию около 5 млн. квадратных метров жилья. Таким образом, жилищная программа Москвы на 2006 год будет выполнена в полном объеме. Не меньше жилья, по прогнозу мэрии, будет построено и в 2007 году. Но у московских властей есть фирменный рецепт не только для развития специальных видов ипотеки, но и для блокирования их влияния на цены.

Не исключено, что усиление социального строительства внесло свою лепту в прекращение роста цен на жилье в конце осени - начале зимы 2006 года. Мэр Москвы Юрий Лужков надеется, что цены застопорились неслу чайно, и недвижимость не будет серьезно дорожать и в следующем году. Цены на жилье не будут продолжать расти. Дело в том, что мы вышли на очень приличный объем строительства жилья, - сказал столичный градона- чальник в недавнем интервью Первому телеканалу. - Когда мы говорим о жилье и о ценах на жилье, то увеличение производства жилья, строительство жилья - это всегда условие для снижения цен на жилье, особенно когда мы говорим о массовом жилье, о жилье для основного количества москвичей.

Таким образом, растущий спрос со стороны участников социальных программ будет разведен со спросом по обычным, коммерческим ипоте чным схемам. То есть, с одной стороны, ни один человек с улицы, не имеющий права на льготы, не сможет купить жилье по специальным, льготным ценам. С другой, социальные жилищные программы не будут увеличивать общий спрос на коммерческом рынке. Таким образом, надеются московские власти, разные категории граждан смогут покупать жилье по разным ценам - сообразно своим доходам. А жилье будет стоить по-разному, но при этом будет одинаково доступно всем.

Брокеркредитсервис (БКС) обслуживает почти 20 000 клиентов. В группу входят одноименная управляющая компания, НПФ Российский пенсионный фонд, BrokerCreditService (Cyprus), страховая компания Бастра. Совокупный оборот в 2006 г. превысил 5,4 трлн руб. БКС лидер по объему торгов на ММВБ. Основной владелец БКС президент Олег Михасенко.

Крупнейший российский брокер Брокеркредитсервис вслед за другими инвесткомпаниями решил зарабатывать на рынке недвижимости. Компания намерена вложить 1 млрд руб. в строительство коммерческой недвижимости в 10 городах России.

В 2007 г. БКС вложит более 1 млрд руб. в коммерческую недвижимость в крупных городах России, рассказал финансовый директор компании Виталий Шелиховский. 500 млн руб. составят собственные средства БКС и средства акционеров, другая половина будет привлечена через ЗПИФы существующие и новые, говорит он. На эти средства компания планирует построить или приобрести не менее 10 офисных помещений в Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге, Тольятти, Красноярске, Иркутске, Калининграде, Астрахани, Воронеже, Томске. Площадь каждого составит около 5000 кв. м. Из них около 1500 кв. м компания планирует использовать для размещения собственных сотрудников, а остальное сдавать в аренду или продавать, добавляет Шелиховский. Покупать помещения он считает не очень выгодным: в декабре БКС участвовал в аукционе по продаже двух крупнейших в Новосибирске магазинов Товаров для детей и универмага Железнодорожный, однако цены (173 млн руб. и 214 млн руб. соответственно) показались слишком высокими. Компания была готова отдать за каждое помещение не более 150 млн руб., а при сложившейся цене подобные объекты выгоднее построить, говорит Шелиховский. Для реализации девелоперских проектов создана компания БКС-стройинвест, которая занимается подбором и анализом проектов. Шелиховский ожидает получить от инвестиций не менее 30% годового дохода. По его мнению, этот доход более стабилен и гарантирован, чем доход от вложений в ценные бумаги.

В последние годы многие инвесткомпании заинтересовались инвестициями в недвижимость. Крупные фонды недвижимости сформированы Тройкой Диалог (1,9 млрд руб.) и Ренессанс Капиталом (1,5 млрд руб.). БКС занялся инвестициями в недвижимость в конце 2004 г. с создания ЗПИФ Фонд недвижимости БКС, рассказывает представитель компании Юлия Иванова. Туда вошло и здание на проспекте Мира, где находится московский офис БКС. Но компания занимает лишь 2500 кв. м, оставшиеся площади объемом 18 000 кв. м сдаются. Сначала БКС покупал здания, а в прошлом году начал приобретать инвестпроекты с нуля и строить коммерческую недвижимость. По словам Ивановой, сейчас в Москве БКС строит офис площадью 3000 кв. м на Новой Басманной улице. Строительство коммерческой недвижимости БКС ведет также и в Уфе, на подписании находятся проекты в Иркутске и Новосибирске. В прошлом году для управления недвижимостью в группе БКС была создана отдельная управляющая компания БКС Фонды недвижимости. Ей сейчас доверены три закрытых ПИФа недвижимости: Фонд недвижимости БКС, Таганай-Инвест, Первый Сибирский. В них аккумулировано 375 млн руб.

Ценовой перекос на рынке первичного и вторичного жилья во многом был вызван ситуацией с обманутыми дольщиками. Большинство потенциальных новоселов, пытаясь избежать рисков, связанных с возможным банкротством застройщиков, предпочитало покупать уже готовые к переезду квартиры. В результате высокого спроса резко подскочила стоимость квадратных метров на вторичном рынке. Похоже, теперь ситуация меняется.

Директор по работе с корпоративными клиентами AG Capital Геннадий Талдыкин считает, что 30% годовых получить от инвестиций в девелоперские проекты с коммерческой недвижимостью в крупных городах вполне реально около 20% девелопер может заработать собственно на строительстве, а еще около 10% за счет роста рынка. Правда, успешность инвестиций во многом зависит от выбора объектов, оговаривается он. Директор управления регионального развития Финама Андрей Шульга отмечает, что в центральной части городов сложно найти места под застройку из-за жесткой конкуренции за них, а офис в спальном районе для брокерской компании плохой вариант. Сам Финам не строит офисную недвижимость, но покупает земельные активы, говорит Шульга. Объем земельного ПИФа сегодня невелик около 20 млн руб., а его доходность за второе полугодие 2006 г. составила 11,52%, отмечает он. У Регионгазфинанса около 10 рентных ПИФов (компания не строила, а покупала недвижимость, а сейчас сдает ее в аренду), их активы составляют около 300 млн руб., доходность по ним в 2006 г. варьировалась с 18% до 25%, рассказал замгендиректора управляющей компании Регионгазфинанс Алексей Пузанков.
По итогам прошлого года на московском рынке жилья произошло беспрецедентное событие - из-за роста стоимости квартир в новостройках ценовая разница на рынке первичного и вторичного жилья сократилась почти в шесть раз. Причиной этого стали стремительное развитие ипотечного кредитования, введение Закона о долевом строительстве и увеличение числа покупателей инвестиционных квартир.

К нивелированию цен привели сокращение в первом полугодии 2006 года объемов новостроек, рост ипотечного кредитования и вступление в силу нашумевшего Закона о долевом строительстве, который, по мнению экспертов Vesco Realty, позволил сократить риски при нулевом цикле строительства.

В компании Vesco Realty утверждают, что по итогам прошлого года цены на рынке первичного и вторичного жилья выравнивались. Сейчас разница между средней стоимостью предложения в новостройках и в старых домах составляет $60 за кв. м, что в 6,5 раза меньше показателей января-февраля, когда разрыв достигал $380-400,- сообщила глава департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина. По ее словам, в феврале прошлого года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке достигала $2500 (в декабре $4200-4300), а на вторичном рынке - $3000 ($4140-4240 соответственно).

Сейчас уровень ипотечных сделок не превышает 3-5%, так что говорить о значительном влиянии заемных средств на рынок жилой недвижимости не приходится,- сокрушается директор по маркетингу агентства недвижимости Агент 002 Ольга Побединская. По ее мнению, при нестабильности фондового рынка многие состоятельные граждане предпочитают вкладывать свои накопления в жилую недвижимость. В свою очередь глава департамента продаж компании IntermarkSavills Анжела Кузьмина считает, что говорить о влиянии Закона о долевом строительстве на цены преждевременно: В 2006 году 70% застройщиков работали по старым контрактам, не попавшим под действие этого нормативного акта.

С такими выводами согласны не все участники рынка.

Как считают в Vesco Realty, еще одной причиной, вызвавшей подорожание квартир в новостройках, стала активность покупателей инвестиционных квартир. По нашим данным, в среднем по рынку лишь 25-30% квартир, приобретенных на нулевом цикле, приходилось на конечных потребителей, тогда как остальное жилье скупалось для последующей перепродажи,- констатирует Вера Лукина. Это тревожный сигнал,- добавляет Ольга Побединская.- Снижение числа конечных покупателей приведет к тому, что из-за падения платежеспособного спроса инвесторы не смогут реализовать свои активы в недвижимости. Однако, по данным IntermarkSavills, не все так критично. В 2006 году в сегменте элитарного жилья больше было конечных покупок, поскольку многие застройщики, работающие в премиум-классе, уже на начальном этапе выставляют цены, сопоставимые с ценами на готовые дома,- утверждает представитель компании Анжела Кузьмина.

Возможно, в сегменте эконом-класса ценовой разрыв и сократился, но в элитарном жилье разница все еще существенная,- отметила заместитель гендиректора компании Новый город Наталья Ветлугина. С ней согласна и Анжела Кузьмина, которая прогнозирует в этом году 30-40-процентный рост цен на элитарное жилье в новостройках.

Квартира класса люкс площадью 120 кв. м в столице России будет стоить 751,9 тыс. евро. Аналогичная квартира в Монако обойдется в 2,98 млн евро, а в Лондоне - в 1,74 млн евро. Эти города и стали лидерами рейтинга.

Москва попала в элитарную десятку
По версии Global Property Guide, Москва вошла в десятку самых дорогих столиц мира по стоимости элитарного жилья.



Главная --> Публикации