Главная --> Публикации --> Мест нет Гордума и мэрия самары намерены вернуть городу имущество Кольцо обновления Тушинский аэродром ожидает участь ходынки Туристические оэз появятся в семи регионах

Отметим, что агентство учитывало лишь сделки стоимостью свыше 1 млн. фунтов стерлингов, в то время как, по словам директора британской консалтинговой компании LondonDom.com Егора Шишковского, наибольшим спросом со стороны россиян в последнее время пользуются относительно недорогие городские квартиры в ценовом диапазоне от 600 тыс. до 900 тыс. фунтов. Так что истинные масштабы скупки нашими соотечественниками жилья на Британских островах еще более значительны.

С 2000 года русские потратили на покупку недвижимости в Великобритании не менее 2,2 млрд. фунтов то есть более 4 млрд. долларов. При этом масштабы таких покупок год от года растут. Если в 2000 году россияне потратили на британскую недвижимость только 93 млн. фунтов стерлингов, то в этом году уже 799 млн. Об этом вчера со ссылкой на данные риелторского агентства Knight Frank сообщила британская The Times.

Пик покупок недвижимости за рубежом приходится не на период войны, дефолта, голода и неурядиц, а на вполне благополучное время, когда экономика растет темпами, превышающими 6% в год, золотовалютные резервы страны ломятся от нефтедолларов, рубль укрепляется, а фондовый рынок растет невиданными темпами. Выходцы из России уже сегодня покупают на Альбионе больше квартир, замков и особняков, чем граждане континентальной Европы. По данным Knight Frank, россияне купили пятую часть всей лондонской недвижимости, продававшейся в этом году по цене выше 6 млн. фунтов, опередив по этому показателю американцев и арабов вместе взятых.

Примечательно, что Великобритания далеко не лидер среди стран, в которых отмечен рост интереса россиян к местной недвижимости. По данным российских риелторов, наиболее востребована среди выходцев из России недвижимость курортных стран Испании (около 20% общего спроса), Болгарии (15%), Турции (9 10%), Кипра и Черногории (по 8%). Интерес к британской недвижимости проявляют не более 7% решившихся на покупку жилья за границей россиян. Спрос вне курортов помимо Великобритании сосредоточен также во Франции и Италии.

По мнению научного руководителя Высшей школы экономики Евгения Ясина, рост интереса российского бизнеса к зарубежной недвижимости объясняется высокими политическими рисками в нашей стране. Российский бизнес остается запуганным и поэтому предпочитает делать долгосрочные инвестиции в том числе и в недвижимость не в России, а за рубежом, отмечает экономист.

Ажиотажный спрос со стороны россиян на жилье за границей дает повод не только гордиться увеличившимися финансовыми возможностями соотечественников, но и ставит вопрос о том, что их толкает на такой шаг? И ответы на него не выглядят столь уж обнадеживающими. По мнению опрошенных НГ экспертов, среди мотивов выезжающих за рубеж россиян преобладает поиск запасного аэродрома, желание создать для своих детей стартовую бизнес-площадку, а также поиск объектов для стабильного вложения капитала. Иными словами, преуспевающие россияне не уверены в своем завтрашнем дне в России и при возможности пытаются если не насовсем уехать из страны, то хотя бы заложить основы для возможного переезда в будущем.

Мода на запасной аэродром в Великобритании возникла уже давно, и связана она с тем, что Лондон гораздо более комфортен, чем, например, Москва для жизни и для ведения бизнеса, говорит заместитель директора Центра политтехнологий Борис Макаренко. Кроме того, наличие недвижимости в Великобритании облегчает получение визы или даже постоянного статуса в этой стране. У нас много защитников России от влияния Запада, но будущее своих детей эти защитники видят почему-то именно на Западе, в частности в Великобритании, отметил Макаренко в беседе с корреспондентом НГ.
В прошлом выпуске «Вашего Консультанта» мы обсудили нововведения приватизации как процесса приобретения в собственность жилых помещений. Сегодня подробнее остановимся на приватизации жилья несовершеннолетними гражданами – нашими детьми. Здесь наравне с общими правилами приватизации существуют свои особенности.

По словам Егора Шишковского, мысль о запасном аэродроме на случай политической нестабильности в России является важным, но не единственным мотивом. Покупка квартир ценою от 600 тыс. до 900 тыс. фунтов, как правило, связана с желанием российских предпринимателей дать своим детям образование и навыки бизнеса в Великобритании. Эксперт также отмечает рост спроса со стороны россиян на коммерческую недвижимость офисы, рестораны, небольшие гостиницы.

по закону, и по традиции совершеннолетие наступает с 18 лет. Все, кто младше – несовершеннолетние. Более того, закон разбивает это понятие на возраст от 0 до 6 лет и от 6 до 14 лет – это малолетние, а от 14 до 16 лет и от 16 до 18 лет – несовершеннолетние. Какова причина такой разбивки? Дееспособность, т.е. способность человека своими действиями приобретать, реализовать и исполнять права и обязанности.

Основные положения, определяющие понятие «несовершеннолетний»

Особенности приватизации жилья несовершеннолетними

В каждом отдельном возрастном периоде объем дееспособности различен. За малолетних, например, действуют родители, а если их нет, то усыновители или опекуны. Дети старше 14 лет самостоятельно совершают целый ряд сделок, а в основном с согласия родителей либо усыновителей или попечителей. Общим для всех является непременное согласие органов опеки и попечительства на проведение сделок с недвижимостью. Этот орган — гарант защиты прав и интересов каждого ребенка независимо от того, является ли ребенок сиротой, лишены ли его мать или отец родительских прав, живет ли он в благополучной семье, или его усыновили.

Существует два основных случая приватизации жилья, где проживают исключительно несовершеннолетние:

Дети до 18 лет в обязательном порядке включаются в договор приватизации (другими словами — договор передачи жилого помещения в собственность), если они имеют право пользования этим жилым помещением независимо от того, проживают они там или в другом месте. Несовершеннолетний ребенок может отказаться от приватизации только с согласия органов опеки и попечительства. Данное правило было включено в закон о приватизации в 1994 году, так как в законе редакции 1991 года ничего подобного не было, что грубо ущемляло права детей. Сейчас для приватизации жилья требуется согласие ребенка в возрасте от 14 до 18 лет, и, кроме того, он становится либо единоличным собственником, либо на него выделяется доля.

Здесь детям до 14 лет жилые помещения передаются в собственность по заявлению родителей, усыновителей либо опекунов с предварительного разрешения органа опеки и попечительства или же прямо по заявлению этого органа. Дети от 14 до 18 лет сами пишут заявление, но с согласия родителей, усыновителей или попечителей и органа опеки.

При наличии у детей родителей, усыновителей или опекунов.

Здесь детям до 14 лет договор приватизации оформляется по заявлению их законных представителей с предварительного разрешения органа опеки либо только по заявлению этого органа. Дети от 14 до 18 лет самостоятельно оформляют договор приватизации, но с согласия их законных представителей и органа опеки. Срок оформления при этом не должен превышать 3 месяца.

При утрате попечения родителей по каким-либо причинам.

К сожалению, список льгот состоит всего из двух пунктов, но лучше мало, чем ничего:

Льготы при приватизации жилья несовершеннолетними

- несовершеннолетние могут во второй раз бесплатно приватизировать другую квартиру (комнату) по достижении 18 и более лет.

- оформление договора приватизации жилья, где проживают исключительно несовершеннолетние, проводится бесплатно за счет средств местных бюджетов;

Если вы намерены купить или обменять свою квартиру на приватизированное с участием несовершеннолетних жилье, вам следует быть предельно внимательными. Лучше потратиться на тщательную проверку с помощью агентства недвижимости, чем потом ходить по судам. Вы спросите почему? Потому что сделки с такими квартирами (комнатами) переполнены подводными камнями.

Сделки с приватизированным жильем несовершеннолетних

- единственными собственниками;

Во-первых, согласие органа опеки требуется для сделок с жильем, где несовершеннолетние проживают и имеют право пользования независимо от того, являются ли они:

- членами семьи собственников, в том числе бывшими.

- сособственниками, т.е. им принадлежит доля в праве и они не единственные собственники;

И наконец, в-третьих, все средства от сделок с жильем, где проживали исключительно несовершеннолетние, должны быть зачислены на счет по вкладу на имя этого ребенка в местном отделении сбербанка.

Во-вторых, согласие органа опеки требуется для сделок с жильем, где дети не проживают, но на момент приватизации имели равные с собственниками права! А ведь этот факт при желании продавцу легко скрыть от покупателя.

Возможность выселять должников муниципалитетам дал новый Жилищный кодекс, вступивший в силу в 2005 г. Сколько всего граждан лишилось жилья с этого времени, неизвестно: Минрегион пока не обобщил статистику. По оценке члена Общественной палаты Вячеслава Глазычева, лишенцев не больше сотни. Активно взялись за работу с должниками мурманские чиновники (выселены девять семей) и петербургские (пять). Результат налицо: за последние 12 месяцев долг по ЖКХ в Петербурге сократился на 18,4% до 3,8 млрд руб. В Москве прецедент выселения был в октябре (лишился квартиры Андрей Столяров из Некрасовки, задолжавший 11 720 руб.). В Северске, сообщает Tomsknews.com, за долг больше 60 000 руб. выселили семью Пшелинских (три человека с ребенком). По одному жильцу выселили в Новосибирске и Соликамске, двоих в Сызрани.

Муниципалитеты серьезно взялись за граждан, не оплачивающих услуги ЖКХ. Уже выселено несколько десятков должников, а в 2007 г. лишиться квартир могут сотни неплательщиков. Угроза остаться без жилья заставит россиян рассчитаться с многолетней задолженностью и улучшит финансовое состояние коммунальщиков, рассчитывают чиновники.

Собираясь подать в суд иск о выселении неплательщика, местные чиновники высылают ему требование уплатить долг. Если должник этого не сделал, суд дает ему право заключить мировое соглашение с истцом, погасив долг за год с момента подачи иска. 90% должников используют эту возможность, отмечает ведущий эксперт ЦМАКП Игорь Поляков. Остальных суды могут выселить. Как правило, муниципалитеты выселяют людей, которые не платят годами, говорит председатель комитета Госдумы Мартин Шаккум. Из должников выбираются прежде всего те, кто ведет аморальный образ жизни, говорит замминистра регионразвития Юрий Тыртышов. Около 90% злостных неплательщиков асоциальные элементы, соглашается сотрудник новосибирской мэрии. Но остальные представители бизнес-элиты, которые платят за квартиру на год вперед, но через год забывают заплатить еще раз.

Лишиться квартиры могут живущие в муниципальном жилье граждане с просроченной задолженностью от шести месяцев. У собственника жилья чиновники вправе отобрать квартиру, только если она не единственная, говорит адвокат коллегии Барщевский и партнеры Эдуард Бабанов. А если квартира у неплательщика одна, чиновники могут конфисковать его автомобиль и предметы роскоши или обязать тратить на погашение долга 20% доходов. К началу 2006 г. в частной собственности в России находилось 2,177 млрд кв. м жилья, а в муниципальной 489 млн кв. м.

Освобожденные муниципальные квартиры власти могут передавать очередникам. А если выселен собственник (пока прецедента не было), квартира должна быть продана на публичных торгах. Часть выручки уходит на погашение долгов, оставшиеся деньги возвращаются бывшему собственнику на покупку новой квартиры, рассказывает руководитель Росстроя Сергей Круглик. Взыскание долгов чиновники и коммунальщики могут передавать коллекторским агентствам. И они весьма щедры, говорит директор по развитию коллекторского агентства Центр ЮСБ Дмитрий Жданухин: Вознаграждение за взыскание банковского кредита составляет 10-30% долга, а за возврат коммуналки до 50%.

Выселяемым чиновники обязаны дать социальное жилье, не меньше 6 кв. м на человека. Пшелинских в Северске переселили из трехкомнатной квартиры в двухкомнатную, а Столярова в общежитие. Иногда требование минимального метража не соблюдается, а выделяемые помещения не соответствуют санитарно-гигиеническим нормам, отмечает Глазычев.

Активнее работать с должниками коммунальщикам помогут управляющие компании, говорит чиновник одного из федеральных ведомств: у каждой УК в управлении будет 1-2 дома и прямой доступ к жильцам. В 2007-2008 гг. выселение начнет применяться шире: частные УК будут заинтересованы избавиться от неплательщиков, обещает председатель комитета по ЖКХ горсовета Новосибирска Эдуард Кожемякин. УК доставят жильцам уведомления о процессе. Сейчас документы отправляют почтой и суды, не зная, дошли ли они до адресата, не могут принять решение о выселении, говорит адвокат Бабанов. Угроза выселения заставит граждан вовремя платить за услуги ЖКХ, а сокращение долга повысит рентабельность сектора, надеется федеральный чиновник.

В 2007 г. выселенных может стать больше: в судах находится много исков, решения по которым еще не приняты. По данным Судебного департамента, в первом полугодии 2006 г. суды закончили рассмотрение 2765 дел о выселении должников и 517 387 дел о взимании платы за жилплощадь. На рассмотрении больше: у судей Петербурга 438 дел, Новосибирска около 1000, а один Юго-Восточный округ Москвы возбудил в 2005 г. 114 дел. Многие судьи считают решения о выселении должников аморальными, но прецеденты постепенно изменят их настроения, полагает юрист Института экономики города Дмитрий Гордеев.

К 1 июля 2006 г. россияне, по данным Минрегионразвития, задолжали 111,7 млрд руб. за услуги ЖКХ. В первом полугодии долг увеличился на 19,2 млрд руб. (+20,7%). В среднем каждый жилец должен 1256 руб., подсчитал замминистра регионразвития Юрий Тыртышов, а средняя собираемость платежей 85%. Самые злостные неплательщики живут в Магаданской области (в среднем должны по 6259 руб.), в Дагестане (5962 руб.), Корякском АО, Кабардино-Балкарии, Северной Осетии, Камчатской, Еврейской и Мурманской областях. В Нижнем Новгороде 1,5% семей не вносят квартплату, рассказал депутат областного заксобрания Александр Косовских. В Новосибирске за последние два года долг по ЖКХ вырос вдвое, до 157 млн руб.
Если в ближайшее время участники земельного рынка девелоперы, крупные землевладельцы, собственники небольших участков, а также государство не осознают необходимость формирования жизнеспособной практики оформления сервитутов, через какое-то время это может затормозить развитие цивилизованного рынка земли.

СКОЛЬКО РОССИЯНЕ ДОЛЖНЫ ЖКХ

Практически для всех участников рынка земли понятие сервитут как красная тряпка. Являясь правом ограниченного пользования чужим участком для прохода и проезда, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов и т. п., сервитут считается серьезным и безусловным обременением земли, ограничивающим ее использование и снижающим рыночную стоимость. Поэтому собственники участков на своих территориях сервитуты оформлять не торопятся. С другой стороны, те лица, в чьих интересах должен быть установлен сервитут, чаще всего тоже не собираются юридически закреплять свое право, потому что собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату за пользование его землей. В результате по состоянию на 1 января 2005 г. в России зарегистрировано всего около 1000 сервитутов, преимущественно частных.

Красная тряпка земельного рынка

Де-факто и де-юре

Цивилизованной системы взаимоотношений между субъектами земельного рынка, регулируемых сервитутами, в России пока не существует. Между тем возникающие судебные споры между собственниками в условиях постоянно растущего оборота земель могут привести к массовому и повсеместному установлению сервитутов ради защиты интересов отдельных людей. При нынешнем его нормативно-правовом регулировании, когда в законе не указывается, кому отдавать приоритет в той или иной ситуации, это приведет к хаосу на рынке, многочисленным судебным искам и затормозит развитие земельного оборота.

Это привело к возникновению довольно серьезных проблем. Например, весьма распространены и практически никогда в правовом смысле не урегулированы ситуации, когда доступ к земельному участку требует проезда через земли соседа.

В земельном законодательстве СССР и Земельном кодексе РСФСР такого понятия, как сервитут, вообще не существовало. Земля была государственная, все объекты распределялись, строились и вводились фактически государством. Коммерческий оборот земли отсутствовал. Многие линейные объекты подземные кабели, трубопроводы, газопроводы, наземные линии электропередачи, а также дороги, расположенные сегодня на землях частных собственников, возводились без оформления полноценной разрешительной и проектной документации, так как не было необходимости регулировать земельные отношения.

То есть де-факто большинство участков земли имеют некие ограничения в использовании или могут быть использованы в ряде случаев другими лицами, но де-юре это не закреплено в виде сервитутов.

Не оформлены земельные отношения и в части, касающейся водных объектов, которые граничат с частными земельными участками, рек, озер, иных водоемов, каждый из которых имеет так называемый бечевник (полоса суши вдоль берега для общего пользования), прибрежную защитную полосу и водоохранную зону, ограничивающие право собственника земельного участка по его использованию и предоставляющие право пользования другим лицам. Наконец, существуют особые нормы по ограниченному использованию земель, на которых расположены памятники истории и культуры, историко-культурные комплексы, археологические памятники.

Пока еще довольно много свободной земли, строительство поселков у воды или у леса не слишком затрудняет доступ к берегу или доступ к лесу, и такие поселки уверенно позиционируют себя как элитные, клубные. Но по мере освоения земель это может стать реальной проблемой для жителей поселка если пройти к воде или лесу будет возможно только через этот поселок, то поселок будет обязан обеспечить свободный проход.

Зачастую девелопер, который купил участок земли для освоения к примеру, строительства элитного коттеджного поселка на берегу водохранилища, уже после приобретения проводит полноценную экспертизу участка для выявления всех ограничений по его использованию (физических, маркетинговых и юридических) и обнаруживает, что как раз строительство элитного поселка на этих землях невозможно, поскольку они граничат или входят в водоохранную зону и должны предоставлять возможность прохода к воде всем желающим. А значит, о закрытом клубном поселке не может быть и речи. В результате претензии к продавцу земли, потраченное время, деньги и простой земельного участка.

В таких случаях претензии пострадавшего всегда обращаются к продавцу земельного участка, который продал его с фактическими обременениями, но не сообщил об этом покупателю. Но если продавцом участка окажется физическое лицо, т. е. обычный человек, который не знал и не мог знать об этих обременениях, поскольку не обладал всеми возможностями получить исчерпывающую информацию, суд может посчитать его добросовестным продавцом, и в таком случае все бремя ответственности ляжет на нового собственника земли.

В других случаях девелопер не проводит экспертизу и сталкивается с обременением земли, к примеру с проложенными под землей трубами, уже на этапе строительства. Если же девелопер закрывает глаза на существующие ограничения по использованию земли, строит коттеджный поселок, то с возможными проблемами сталкиваются уже частные собственники владельцы участков, которые построили на них коттеджи. Например, обнаруживается, что соответствующим службам необходим доступ к кабелю или иному линейному объекту, который расположен прямо под домом. В случае, когда линейный объект имеет охранную зону, не предполагающую возведение строений, ситуация может развиваться крайне нежелательным для владельца образом (вплоть до сноса строения).

Покупать кота в мешке

Но коммерческие организации, в особенности специализирующиеся на операциях с землей, занимающиеся строительством, в том числе и девелоперы, которые располагают всеми возможностями для того, чтобы получить сведения о характеристиках продаваемого участка, обязаны приложить все усилия, чтобы выяснить все возможные обременения земли. В этом смысле коммерческий продавец становится более уязвимым, ведь в соответствии со статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Нарушение этого правила как раз и влечет права покупателя предъявить соответствующие претензии к продавцу, которые могут выражаться в соразмерном уменьшении стоимости участка, возмещении убытков, отказе от исполнения договора.

К примеру, Земельный кодекс РФ не предусматривает напрямую возможности установления публичного сервитута в отношении земельного участка, который граничит с водным объектом, но девелопер обязательно должен обратить внимание на прохождение границ прибрежной защитной полосы и водоохранной зоны, которые тоже имеют характер сервитутов, если их понимать не только как право ограниченного пользования чужим земельным участком, но и как ограничение права собственности на землю.

Так как именно девелопер заинтересован в капитализации земли и ее эффективном освоении и в то же время именно девелопер наиболее уязвим перед лицом закона при возникновении претензий, именно он и должен проявлять наибольшую осмотрительность при покупке участков для освоения.

Но физические свойства участка близость к воде, наличие или отсутствие дороги, граница с лесом, не зафиксированные в виде зарегистрированного сервитута, хотя бы могут быть установлены при покупке внимательным девелопером при визуальном исследовании. Гораздо сложнее дело обстоит с подземными коммуникациями обнаружить их без соответствующей экспертизы крайне сложно.

Все уже наслышаны о том, что в таких зонах нельзя строить коттеджи, но, когда участок огибает водный объект полностью или в значительной его части, собственник должен быть готов еще и к тому, чтобы обеспечить проход к воде всех желающих. Это вытекает из положений Водного кодекса РФ, согласно которым каждый может пользоваться водными объектами общего пользования (публичный водный сервитут), для чего выделяется полоса суши вдоль берега (бечевник). А к бечевнику требуется проход. Вот здесь и может быть установлен публичный сервитут (статья 23 Земельного кодекса РФ).

Кроме того, только сервитут дает информацию об условиях, на которых осуществляется право пользования участком. К примеру, собственник участка может знать о том, что по его землям проходит система водоснабжения, но не знать, какие ограничения предусмотрены в связи с этим фактом: где можно возводить сооружения, на какой глубине можно прокладывать коммуникации и т. д.

Практика оформления сервитутов это прежде всего достоверный источник получения сведений обо всех характеристиках земельного участка, необходимых для формирования прозрачных отношений между продавцом и покупателем. Конечно, такие сведения могут быть получены покупателем, любым заинтересованным лицом и из других источников, но это влечет дополнительные траты, порой весьма серьезные. К примеру, можно запросить соответствующие организации Газпром, Ростехнадзор и проч., не проходят ли по данному участку трубы, какие-то коммуникации. Однако отправкой запросов на деле мало кто занимается, просто покупают участок и все. А если есть зарегистрированный сервитут, обременять себя такими заботами уже не нужно.

В отношении дорог имеется одно но. Проселочная дорога вряд ли может сегодня кого-то устроить. Как правило, необходимо построить качественный асфальтированный подъезд к домам, а сервитут как раз и не предусматривает возможности застройки и модернизации участка, на который возникло право пользования. То есть обязать собственника соседнего участка предоставить возможность проезда по его территории с помощью сервитута возможно, а построить хорошую дорогу на его землях нельзя.

Особенно внимательно девелопер должен анализировать участки, граничащие с землей, которую он собирается покупать, потому что он сам может оказаться в роли требующего установить сервитут на соседние территории. Классический пример дорога. Помимо строительства коттеджного поселка девелопер обязан обеспечить подъезд к поселку, который часто проходит по чужим землям. В таком случае необходимо оформлять сервитут на право ограниченного пользования этим участком, а именно проезд по территории.

Несмотря на прохладное отношение девелоперов к сервитутам, их установление все-таки выгодно прежде всего самому собственнику земли, права которого, казалось бы, сервитутом ущемляются. Важно помнить, что де-факто обременения на землю уже существуют и являются неотъемлемой характеристикой участка и только оформление сервитута устанавливает размер платы и другие условия, на которых можно пользоваться землей.

Кому нужно?

Что касается рынка купли-продажи земли, то в установлении сервитута на уже обремененный участок заинтересованы и продавец, и покупатель, так как только сервитут сможет обезопасить обе стороны от взаимных претензий и стать гарантом чистоты и прозрачности сделки. Покупатель получает уверенность в том, что имеет полное представление о качестве земли, которую покупает, а продавец ограждает себя от возможных судебных исков. Продать обремененную землю без установленного сервитута значит сделать себя заложником сделки. Ведь девелопер всегда сможет обвинить продавца в том, что терпит убытки из-за обременения, о котором ему не сообщили, поскольку из-за этого обременения не может осваивать землю.

Сервитут может защитить собственника от незаконных посягательств на его владения: в соглашении об установлении сервитута может быть оговорено, в каких случаях соответствующая организация может приехать и получить доступ к линейным объектам, например только в случае аварии, а не по любой необходимости, которая может возникать ежедневно. Сервитут может оговаривать пределы возможной застройки и обезопасить собственника от возможных претензий. Соглашением могут быть возложены дополнительные обязанности на лицо, в интересах которого устанавливается сервитут. Например, рекультивировать участок после произведенных работ в установленной срок и с установлением договорной ответственности за нарушение этого срока. Наконец, собственник земельного участка может потребовать плату за пользование его землей и компенсировать свои убытки, но основанием для извлечения прибыли может послужить только оформленный сервитут.

Необходимость установления практики сервитутов как части цивилизованного рынка земли понимает и государство. Уже сейчас регистрационная служба при сделках купли-продажи участков дополнительно к договору требует гарантийное письмо, в котором необходимо сообщить обо всех обременениях участка. Однако в условиях отсутствия практики сервитутов продавец оказывается в тупиковой ситуации: не сообщить об обременениях нельзя, так как это противоречит закону, а если сообщать об обременениях, возникает вопрос, почему на землю не оформлен сервитут и эти обременения не закреплены юридически.

В ответе за все

Повторение скандалов

Регистрационная палата регистрирует сервитут, как и любые сделки с недвижимостью. Сведения о сервитуте содержатся в выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), которая является правоудостоверяющим документом при совершении сделок с землей, а также в кадастровом плане участка.

Очевидно, что нормативного регулирования земельных отношений в области сервитутов недостаточно. Если в какой-то момент собственники земли осознают необходимость установления такой практики, белые пятна в законодательстве и отсутствие юридического опыта в этом вопросе серьезно осложнят оборот земельных участков. Касается это прежде всего линейных объектов для них нужно специальное регулирование. Понятно, что существует разница между городскими землями и землями вне города: городская земля испещрена коммуникациями, и то, что применимо для земель за пределами города, вряд ли будет работать в городе. В настоящий момент законодательство такой разницы не замечает. А ведь даже в Москве открываются наконец шлюзы для реального оборота земельных участков.

Не исключено, что будут повторяться скандалы со сносом незаконно построенных коттеджей. Другие службы, к примеру Ростехнадзор, будут инициировать снос построек в охранных зонах газопроводов, трубопроводов, а собственники земель все чаще будут сталкиваться с ситуациями, в которых сервитут станет единственной защитой их прав. Все это послужит стимулом для актуализации юридического оформления обременений земли.

В программе социально-экономического развития РФ на 2006-2008 гг., в разделе Развитие рынка земли и недвижимости, указана необходимость детализации правового регулирования и усовершенствования порядков именно в части установления сервитутов. В этом смысле стоит обратиться к юридическому обеспечению земельных отношений в дореволюционной России, где практика сервитутов была развита, а в законодательстве четко описывался каждый вид сервитута в зависимости от характера обременения и детально прописывались взаимоотношения между собственником земли и лицами, в интересах которых устанавливается сервитут.

История повторяется



Главная --> Публикации