Главная --> Публикации --> Появление новых отелей задерживается Мест нет Гордума и мэрия самары намерены вернуть городу имущество Кольцо обновления Тушинский аэродром ожидает участь ходынки

Представляется, что в рыночной экономике тупиков такого рода не бывает. Просто не может быть, чтобы массовый спрос на жилье не был удовлетворен такого нет ни в одной более или менее развитой стране с рыночной экономикой. Значит, не будет и у нас. И предпосылки к качественному повороту, то есть к радикальному снижению цен на жилье, имеются.

Долгожданная стабилизация на рынке жилищного строительства в Петербурге (да, в общем, и в Москве) наконец наступила. Но радости нет цены остановились на уровне, недоступном основной массе населения. И практически никто из специалистов не говорит о возможности их снижения. Это означает, что в ближайшие годы никто, за исключением узкого слоя, не сможет приобрести жилье. Так что же, жилищный вопрос опять уперся в тупик?

Впрочем, для радикального снижения цен недостаточно одного только увеличения количества пятен под застройку (что и произойдет в результате развития инфраструктуры). В конечном счете все упрется в себестоимость. А себестоимость все время растет и, по данным неангажированного государственного Санкт-Петербургского регионального центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве, стремительно приближается к цене жилья. Причины известны свою долю от взлетевшей жилищной конъюнктуры хотят получить производители стройматериалов. А возможность такая у них есть в силу весьма высокой монополизированности рынков стройматериалов. Так, цены на металлическую арматуру за прошедшее лето выросли в три раза. При том что металл самый дорогой (наряду с бетоном) из стройматериалов, расходы на которые составляют половину себестоимости жилья.

Пока у некоторых чиновников срабатывают старорежимные рефлексы. Так, в Минрегионразвития зреет проект создания государственной строительной корпорации, которая будет строить и продавать жилье по фиксированным ценам. Однако против такого рецепта выступили и администрация президента РФ, и Росстрой. Как заявил консультант Экспертного управления президента Александр Плутник, инициатива Минрегионразвития в таком виде противоречит антимонопольному законодательству. Хочется добавить: она просто неосуществима. Если уж подобный прием не удался сверхцентрализованному СССР, то нынешней России он точно не по силам. Да и не должно государство заниматься массовым строительством. Его дело создавать условия бизнесу. В этом смысле масштабная программа модернизации энергетики Петербурга и Ленобласти будет гораздо более эффективной, потому что она устраняет одно из главных, инфраструктурных препятствий увеличению объемов строительства.

При нынешних ценах на недвижимость привлекательность девелопмента настолько велика, что желающие будут слетаться к нам как мотыльки на огонь, и их не остановить. В чем секрет китайской цены? В сибирский город, где они пообещали строить по 450 долларов, они привозят металл из Китая, бетон делают сами, на своем заводе и из своего цемента. В Иркутске, где китайское предприятие возведет жилой квартал примерно на треть дешевле, чем в среднем в городе, материалы будут российские. Но новые разработки, например современный материал полистиролбетон, который в полтора-два раза дешевле бетона и кирпича, требует значительно меньше связующего материала, а дополнительное утепление ему вообще не нужно.

Однако на такой случай природа припасла спасительное средство конкуренцию. В одном сибирском городе недавно провели тендер на застройку большой территории. Главным конкурсным параметром была конечная цена квадратного метра жилья. В финал конкурса попали две компании турецкая и китайская. Выиграли китайцы с ценой в 450 долларов (турки предложили около 600). По петербургским (не говоря уже о московских) меркам эта цифра фантастическая (как, впрочем, и та, что предложили турки). Многие скажут: Этого просто не может быть. Но вряд ли китайцы блефуют. Потому что подобные случаи множатся в целом ряде регионов России власти намерены привлекать китайские компании к жилищному строительству.

В прошлом году петербургские строители немало говорили о снижении издержек путем модернизации технологий, применения новых материалов и оптимизации управления. Но потом, когда в конце 2005 года цены пошли в рост, об эффективности забыли Только сильная конкуренция может побудить наших строителей вновь заняться снижением издержек. И это принесет пользу всем и бизнесу, и покупателям жилья. Без этого российской стройиндустрии не выжить. Как и всем другим отраслям российской экономики. Наступила эра эффективности. Отсидеться никому не удастся: в мире слишком много желающих воспользоваться хорошей конъюнктурой и конкуренцию выдержат только те, кто воспримет вызов времени всерьез.
Цены на петербургском рынке жилья остановились. Строители и риэлтеры гадают, насколько продолжительной будет стагнация. Покупатели и продавцы выжидают, куда качнутся ценовые индексы. От колебания маятника зависит стратегия поведения: стоит ли придерживать товар, имеет ли смысл тянуть с покупкой?

Не стоит утешать себя тем, что китайцы выигрывают исключительно по велению ЦК КПК или за счет дармового труда своих заключенных. Просто они понимают, что победят местных, только если всерьез возьмутся за снижение издержек. И оказывается, что это нетрудно. Кстати, конкурировать нам приходится не только с неприхотливыми китайцами число, например, финских компаний на рынке Петербурга растет даже быстрее, чем китайских. И финны берут не дешевым трудом, а высокой эффективностью.

Ситуация в ближайшей перспективе определяется исчерпанным потенциалом ажиотажного спроса. По данным ГК Бюллетень Недвижимости, на вторичном рынке за первую неделю октября цены выросли на 1,63%, в начале ноября недельный рост составил всего 0,28%. Ценовые индексы первичного рынка в октябре-ноябре колебались от плюс 2,41 до минус 0,42%. После 10−15% роста в предыдущие месяцы (особенно бурными выдались май и июнь) это уже застой.

Вехи в прошлом ажиотажный спрос 2003 года и последовавший в 2004−2005 годах спад. Ориентиры в будущем земельные запасы города и застройщиков, рост ипотеки и себестоимости строительства, предполагаемые темпы ввода начатых проектов, долгосрочная стратегия городских и федеральных властей. Но сейчас на повестке дня неустойчивое мерцающее равновесие.
Ажиотаж выдохся

Аналитик ГК Бюллетень Недвижимости Сергей Бобашев отмечает, что среднегодовой объем недельного предложения на вторичке около 11,5 тыс. квартир. При этом в августе объем предложения составлял всего 3800 вариантов в неделю. Важный показатель, по мнению Сергея Бобашева, доля единичек (в среднем около 1900). Это самый ходовой товар на рынке, его и сметают в первую очередь на пике спроса. На спокойном рынке доля однокомнатных квартир составляет 15−16%, на быстрорастущем 14% и меньше, а на стагнирующем 20−22%. Минимальный объем единичек был зафиксирован в июле (всего 600 квартир), в конце октября этот показатель вырос до 2800 вариантов (26% в общем объеме предложения). Правда, эти квартиры предлагаются по ценам, к которым покупатели еще не готовы. Специалисты агентства Итака отмечают, что покупатели все успешнее торгуются с продавцами, особенно по квартирам из низколиквидного сегмента (хрущевки брежневки, квартиры в кораблях и в малопопулярных районах).

По данным эксперта Дмитрия Житкова, в октябре средние цены предложения на вторичное типовое жилье выросли всего на 4% на 93 доллара за квадратный метр общей площади. При этом весь прирост пришелся на первую половину октября. Динамика объемов спроса и предложения дополняет картину: по данным ГУ Росрегистрация по Петербургу и области, количество зарегистрированных сделок в последние полгода устойчиво сокращается. В апреле была зарегистрирована 7051 сделка купли-продажи, в мае 6407, и далее по нисходящей. В сентябре этот показатель составил всего 4235 сделок (данных за октябрь пока нет). Похожую динамику демонстрируют данные компании Петербургская Недвижимость по объемам продаж на первичном рынке: в первом квартале 2006 года в новостройках реализовано 783.100 кв. м, во втором 921.800, в третьем 531.800 кв. м. Предложение на вторичном рынке постепенно растет. По сведениям ресурса Большой сервер недвижимости (БСН), в начале сентября недельный объем предложения составлял 6446 квартир, в начале октября уже 7653 варианта. А в конце октября покупатель мог выбирать из 9642 предложений.

Говоря о дальнейшем развитии событий, многие указывают на фактор частных инвесторов: испугавшись стагнации, они могут начать выбрасывать свои квартиры на рынок, что существенно увеличит предложение. Однако оценить реальное значение этого фактора очень сложно. Опрос девелоперов не дает даже приблизительного представления о доле инвестиционного спроса (оценки сильно расходятся: от 5 до 15% квартир приобретаются с инвестиционными целями). И дело не в том, что строители злонамеренно укрывают информацию. Собирался гражданин приобрести трешку не хватило денег, купил пока единичку, ждет, сдает в аренду В какую категорию его записывать? Единственное, что можно сказать с уверенностью, роль частных инвесторов на петербургском рынке гораздо менее значима, чем на московском (впрочем, и там, как считают многие столичные аналитики, влияние частных инвесторов на ситуацию сильно преувеличено). Исследования известных экспертов по недвижимости Карла Кейса и Роберта Шиллера показали, что даже на развитом рынке жилья в Штатах частные инвесторы ведут себя иррационально: они покупают жилье на подъеме рынка, но вовсе не склонны продавать его на спаде или в период стагнации. Так что ожидать массового сброса инвестиционных квартир у нас вряд ли стоит.

На первичном рынке объем предложения отслеживать сложнее. По сведениям БСН, в листингах и каталогах еженедельно появляется 2300−2400 вариантов, какую-то часть объектов девелоперы пока придерживают. Важно, что предложение в октябре-ноябре по крайней мере не сокращается.
Ближний свет

В любом случае ближайший расклад более или менее понятен. Началась как и положено после бума ценовая коррекция. Заметного роста цен в ближайшие месяцы не предвидится, продолжится дифференциация рынка по восточноевропейскому образцу: будет снижаться (хотя бы за счет рублевой и долларовой инфляции) стоимость квартир советского стандарта неудачно расположенных, с неудобными планировками. Придержанные продавцами объекты восполнят неудовлетворенный спрос, объем операций на вторичном рынке придет к среднемесячной норме 5300−6300 сделок.

Более того, есть косвенные признаки, что инвесторы еще не насытились. Так, генеральный директор корпорации Адвекс. Недвижимость Владимир Гаврильчук указывает на интересное обстоятельство заметный рост числа предложений недвижимости за рубежом (виллы в Испании, квартиры в Чехии, курортные домики в Болгарии, загородные дома в Финляндии). Это очень похоже на реакцию рынка на неудовлетворенный инвестиционный спрос.

Сложнее всего со среднесрочным прогнозом. Факторы, на которые обычно опираются маркетологи, либо неизвестны, либо зависят от многих переменных. Радикальному росту предложения на вторичном рынке взяться неоткуда: продажи квартир в только что построенных домах пока не составляют значимую часть предложения.

Ввод новых домов будет влиять на формирование покупательских предпочтений, сдвиг срока продаж ближе к завершению строительства выровняет ненормальную ситуацию, когда цены в новостройках отстают от вторички. В домах, строящихся по индивидуальным проектам, цены будут расти, но плавно большинство аналитиков считает основным трендом рост на 3−4% в месяц.
Туманные перспективы

Следующие торги представители администрации планируют провести в декабре. Заявленная в середине этого года стоимость земли в три-четыре раза выше, чем год назад. Но именно новый вес земельной составляющей будет определять цены в 2008−2009 годах. На результаты торгов ориентируются и владельцы частной земли собственники промзон, у которых девелоперы приобретают площадки, и крупные строительно-девелоперские компании, сохраняющие остатки земельных участков, запасенных в прежние времена.

Безусловно, к сегодняшней ценовой планке быстро подтянутся определяемые монополистами тарифы (в Москве это уже произошло) и стоимость основных стройматериалов. За лето цены на арматуру выросли втрое; цены на цемент, несмотря на все усилия ФАС, тоже будут расти: осенью подрядчики уже ощутили перебои с поставками раствора на стройплощадки. Подпирать себестоимость будет и цена земли (точнее стоимость права аренды), которая формируется на аукционах, организуемых Фондом имущества. На последних (сентябрьских) торгах инвесторы по рекордным ценам купили права аренды 12 участков в Приморском и Красносельском районах. Представители ЮИТ Лентек приобрели участок земли на Мебельной улице по 1348 долларов за квадратный метр. Петровский трейд хаус купил стройплощадку по 754 доллара за квадратный метр. За участки в Красносельском районе девелоперы выложили по 600−830 долларов за квадрат. Стоимость квадратного метра стройплощадки поднялась на уровень 600−700 долларов; себестоимость строительства на этих участках, по мнению специалистов компании Строительное управление, составит не меньше 1800 долларов.

На рост предложения вполне могла бы повлиять область. Только что заявлен российско-китайский проект в Юкках (500 тыс. кв. м жилья). Кроме того, Ленобласть выиграла федеральный конкурс на предоставление госгарантий под кредиты, обеспечивающие строительство инфраструктуры для стройплощадок национального проекта Доступное жилье. Но эти факторы начнут реально влиять на рынок не ранее чем через два-три года; а сегодня ни один маркетолог не возьмется предсказывать капризы покупательского спроса сколько горожан согласится поехать за городскую черту в типовые квартиры?

Общий объем земельных запасов оценивается по-разному. Городской Комитет по строительству заявляет о том, что на резервных стройплощадках можно возводить аж 12 млн кв. м жилья, объединение Союзпетрострой предсказывает земельный дефицит, но все сходятся на том, что новые площадки (сколько бы их на самом деле ни было) катастрофически плохо обеспечены инженерными мощностями. Амбициозные планы РАО ЕЭС и многомиллиардные инвестиции в развитие петербургской энергетики опять-таки дело будущего. Ближайший резерв замороженные по разным причинам проекты (по оценке Петербургской Недвижимости около 930 тыс. кв. м) и крупные затеи вроде Балтийской Жемчужины, Славянки и Северной Долины. Объем предполагаемого годового ввода пока неизвестен.

Ближняя (на два-три месяца) перспектива в целом понятна, ситуация через два-три года выглядит обнадеживающе, а вот между ними область догадок и предположений, благодатная почва для маркетинговых уловок и новые возможности влияния на рынок через СМИ.

Платежеспособный спрос все заметнее будет формировать ипотека. Планы на текущий год более 10 тыс. ипотечных кредитов (15−17% рынка), на 2007−й федеральное начальство прогнозирует удвоение достигнутых показателей. Причем средний размер кредита с начала года уже вырос на 60−70%. По данным Городского бюро кредитования, средняя сумма кредита, заявленная потенциальными заемщиками, возросла с 42 тыс. долларов в июне до 64 тыс. в октябре. В ближайшие месяцы динамика (вслед за общей тенденцией рынка) несколько сгладится, но дальнейший рост неизбежен.

Зеленые метры: всегда востребованы, всегда в цене

За последние годы Москва превратилась в огромный мегаполис, стала средоточием экономической и деловой активности, центром пересечения транспортных потоков России. Как следствие, увеличилась плотность застройки, расширились старые и появились новые магистрали, выросло число автовладельцев. С одной стороны, подобные изменения удовлетворяют тягу россиянина к благам цивилизации, с другой порождают немалые проблемы.

Как утверждают специалисты, точное число таких построек невозможно сосчитать. Одни участники рынка относят к таким объектам дома, находящиеся в районе зеленых насаждений, а другие дома, которые могут стоять на второй, третьей и более удаленных линиях от парков. Однако сегодня большинство проектов, заявляемых как недвижимость в лесопарковой зоне, чаще всего находится не в самой зоне, а в непосредственной близости от нее.

Риэлторы утверждают, что не только пожилые москвичи, но и молодые жители столицы, приобретая новое жилье, все чаще и чаще стремятся найти уголок, где царили бы покой, тишина и свежий воздух. В ответ на такие запросы можно возразить: для городской среды это что-то из области фантастики! По большому счету это именно так, однако отчасти подобные условия реально найти в домах, расположенных у зеленых скверов, парков и лесных массивов.

Их много, и они всегда в цене

Способен ли рынок удовлетворить подобный спрос? Каковы перспективы создания новых проектов у большой зелени? Насколько выше цены таких объектов по сравнению с аналогичными, но расположенными в удалении от зеленых насаждений Москвы?

Неизменный интерес вызывает и район Серебряного бора. Кроме прекрасного соснового леса здесь имеется водохранилище и канал имени Москвы. В непосредственной близости к этому парку в районе Хорошево-Мневники расположен проект Серебряный бульвар, неподалеку находится ряд поселков таунхаусов, например Silver place и Серебряный бор.

Заместитель директора департамента реализации компании МИАН-Девелопмент Наталья Усова считает, что проектов подобного рода достаточно много, потому что застройка в районах зеленых насаждений всегда пользуется спросом.
Большое количество реализованных и находящихся на стадии строительства проектов насчитывается на севере и северо-западе столицы. Прежде всего это территория парка Покровское-Стрешнево, считающегося одним из наиболее экологически чистых и благоприятных районов столицы, обладающих кроме всего прочего еще и выходом к воде: Химкинскому водохранилищу, Москве-реке и каналу имени Москвы. Неудивительно, что эта территория пользуется большим спросом: там возведены клубный дом Чайка, усадебные комплексы Покровское-Глебово и Покровское-Стрешнево. Здесь же построен комплекс Северный парк, жилой комплекс Алиса и коттеджный поселок Покровские холмы. В настоящее время на берегу водохранилища реализуется проект Город яхт, расположенный не просто в зеленой зоне, а прямо на воде.

Внимание застройщиков привлекают также территории, прилегающие к Филевскому, Измайловскому, Тимирязевскому паркам и Лосиному острову.

Немало зеленых районов и на западе и юго-западе Москвы. Например, в Крылатском возводится поселок таунхаусов Сосновка, а неподалеку от Тропаревского парка на ул. Островитянова реализуется проект Заповедный. Немало новых домов появляется и в окрестностях Волынского и Староволынского лесов: это жилые комплексы Ближняя дача и Кутузовская Ривьера.

По словам Н. Усовой, застройщик не имеет каких-либо особых проблем, осваивая территории близ зеленых насаждений. Но подобные парки и лесопарки имеют жесткие границы, в пределах которых запрещена всякая хозяйственная деятельность.

Взялся за гуж, не говори, что не дюж!

Другая проблема, также связанная с экологией, состоит в том, что при проведении строительных работ могут быть затронуты зеленые насаждения, например, при организации подъездных путей. В этом случае после окончания работ на девелопера возлагаются восстановительные работы. И застройщику приходится возвращать городу утраченные деревья, кусты и газоны с учетом предусмотренного надбавочного коэффициента.

Однако многие девелоперы едва ли согласятся с подобным утверждением. Основная проблема, с которой сталкиваются девелоперы при работе с проектами вблизи природоохранных зон, получение разрешения на градостроительную деятельность на таких территориях. Оно предоставляется на основании исходно-разрешительной и проектной документации и согласовывается уполномоченным органом по охране окружающей среды, а чтобы построить дом на особо охраняемых природных территориях, нужно иметь положительное заключение государственной экологической экспертизы, рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Таким образом, для осуществления градостроительной деятельности на земле природных комплексов необходимы соответствующее постановление правительства Москвы; исключение из природного комплекса определенных площадей; установление границ объекта природного комплекса по границе участка застройки; включение в состав природного комплекса новых территорий в целях компенсации. Это процесс сложный и длительный, не каждый девелопер возьмется за такой проект.

Осуществляя рассматриваемые проекты, девелоперам приходится удовлетворять различные требования к застройке в зависимости от того, к какому виду территории относятся парковые зоны. На некоторых из них строить категорически запрещается, на других на проекты накладываются те или иные ограничения: по высотности, по площади застройки и т. д. В этом случае требуется дополнительное согласование экологической экспертизы. Участники рынка признают в этом вопросе заметное усиление роли федеральных ведомств и серьезное повышение требований к застройщикам.

И наконец, еще одна, не менее важная проблема, продолжает К. Ковалев. Если в районе зеленой зоны уже есть сложившиеся жилые объекты, чаще всего застройщикам не избежать массовых выступлений местных жителей против строительства и порчи экологии района.

Коней на переправе не меняют

Есть и еще один момент, серьезно осложняющий работу девелопера по созданию и дальнейшей реализации зеленых проектов. К сожалению, застройщики не способны дать никаких гарантий, что сохранится вид на зеленую зону. Добросовестная компания может лишь проинформировать потенциального покупателя, как далее будет развиваться строительство рядом с их домом, так как застройщики обычно располагают информацией о дальнейшей застройке района, считает вице-президент группы компаний Конти Вячеслав Тимербулатов.

Наибольшую огласку получили прецеденты в районе Лосиного острова. Три года назад участок этой территории куплен компанией IKEA у одной частной организации. Уже тогда было известно, что участок относится к спорной территории площадью 400 га, которую не могут поделить между собой власти Балашихинского района и администрация национального парка Лосиный остров, вплотную примыкающего к указанной зоне. В результате долгой тяжбы в июне этого года Федеральный арбитражный суд Московского округа принял окончательное решение передать спорные 400 га Лосиному острову.

Застройщики уверяют: по территориям, прилегающим к зеленым зонам города, проходит тщательная экспертиза, застройка ведется на участках, юридически выведенных из категории лесных земель, а в охраняемой лесопарковой зоне категорически запрещено строить что-либо. Тем не менее случаи нарушения все-таки случаются.

Застройка точечная, проблема глобальная

В этом году жители дома № 2 в Погонном проезде стали свидетелями попытки развернуть строительство на бульваре Маршала Рокоссовского, вл. В результате возникла кампания протеста, поскольку участок входит в состав зеленого коридора, относящегося к территории все того же Лосиного острова. Конфликт до сих пор не разрешен.

Однако далеко не все подобные истории заканчиваются столь же успешно. Известны случаи, когда дома вопреки многочисленным протестам были построены. Специалисты утверждают, что согласование проектов, расположенных в районах зеленых насаждений, дело долгое, непростое, связанное с проведением многочисленных экспертиз. Однако если получен утвердительный ответ, то остановить работы практически невозможно.

В последние годы дефицит площадок под новое строительство резко обострился. Нередко это приводит к тому, что власти города выделяют под новостройки даже незначительные клочки свободной земли между домами старой постройки, особенно если они находятся недалеко от парков и скверов. Вот какие истории рассказывают жители многих районов.
Так, жильцы дома по адресу: Флотская ул., 22 и 24, вели ожесточенную борьбу против застройки территории, находящейся рядом с парком Дружбы. По счастью, энергичные усилия общественности оказались небезуспешны. Главным аргументом, позволившим избежать строительства, стало то обстоятельство, что расстояние между домами, на котором планировалось построить новое высотное здание, и так едва дотягивало до установленной городом нормы.

Несмотря на то что популярность квартир в домах возле парков и скверов велика, далеко не каждый объект такого рода хорошо востребован. Предложение жилья, в особенности нового, у парков ограничено, и его дефицит с каждым годом увеличивается, считает пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век Сергей Лядов. Однако стоит отметить, что высоким спросом пользуется та недвижимость, у которой не только вид из окон, но и остальные потребительские свойства соответствуют запросам покупателей. Жить в квартире со смежными комнатами и небольшой кухней мало приятного, даже если окна выходят на Парк Победы или Серебряный бор.

Плюс на плюс иногда дает минус

Список примеров, когда факторы местоположения, планировки, инфраструктуры, социальной среды и т. п. корректируют интерес к зеленым метрам, можно продолжить. Очевидно, что дома у крупных парковых массивов имеют не только преимущества, такие, как чистый воздух, приятный вид из окон, возможность погулять с собакой на природе. Зачастую они стоят далеко от метро и крупных магистралей, что создает большой дискомфорт. Удобная дорога на работу для многих людей является более существенным фактором при выборе жилья, чем близость к паркам и прекрасный вид из окон. Впрочем, для других покупателей удаленность от метро не является определяющим критерием, и близость к парку будет восприниматься ими как исключительно благоприятный фактор при выборе жилья.

Одним словом, интерес к зеленым метрам нисколько не отменяет других факторов, способных как увеличить, так и уменьшить популярность объекта. Например, в районе станции метро Войковская и в районе Тимирязевской существует немало объектов, находящихся вблизи Тимирязевского парка. Однако в последнем случае, как утверждает С. Лядов, квартиры более востребованы, поскольку метро находится значительно ближе.

Понятие проект в зеленом районе Москвы весьма расплывчато. Многие специалисты отмечают, что количество таких построек невозможно сосчитать. Относится ли к упомянутому рынку жилой комплекс Янтарный город, из окон которого открывается вид на Серебряный бор, но до него около 1 км по прямой? рассуждает С. Лядов. А бывает, что от дома до парка всего 100 м, но его совсем не видно из-за соседних зданий.

Строить прогнозы дело неблагодарное

Причина подобного явления не только отсутствие участков под застройку. Сегодня из-за ужесточения законодательной базы новые проекты в непосредственной близости от парков не появляются. Более того, возведение дома в охраняемой лесопарковой зоне возможно лишь в рамках градостроительной концепции московского правительства, сообщает В. Тимербулатов.

Однако какие бы критерии ни применялись к объектам у большой зелени, многие специалисты сходятся во мнении, что с каждым годом их становится все меньше. В. Тимербулатов рассказывает, что все такие проекты в большинстве случаев уже реализованы либо находятся на стадии, близкой к завершению. Такие проекты единичны, соглашается К. Ковалев, особенно в центре Москвы, где даже небольшое скопление деревьев считается зеленой зоной, а проекты поблизости позиционируются как особо экологичные.

Коммерческий директор компании Авгур Эстейт Виктор Козлов считает, что близость жилого комплекса к лесопарку значительно увеличивает спрос на него. Предложения в экологически благоприятных районах дороже, чем жилье такого же класса, расположенное в других местах. Одним из известных примеров элитного дома в лесопарковой зоне можно назвать особняк в парке Трубецких. Цена 1 кв. м в этом объекте в два раза выше, чем в других домах того же района, но за пределами парка.

Сколько стоит зеленый метр?

Однако какие бы особенности продаваемых объектов ни учитывались сегодня, какие бы факторы ни взвешивались, очевидно: квартиры в домах у парков будут дорожать более высокими темпами, чем в среднем по рынку. С этим согласно большинство участников рынка.

Оценивая вес зеленых насаждений в общей стоимости объекта, нужно учитывать категорию жилья. Так, например, близость к парку на вторичном рынке повысит цену 1 кв. м в современных либо сталинских домах на 5 10%, иногда на 15%. При продаже идентичных квартир в хрущевках или панельных домах советского периода близость к зеленым массивам лишь сокращает время экспозиции жилья, не особенно повышая стоимость, утверждает С. Лядов. А квартиру с невысокими потребительскими свойствами не увеличит в цене даже прекрасный вид из окон и близость зеленых насаждений.

Среди подобных проектов, представленных сегодня на рынке, стоит особо отметить жилой комплекс Рублевский берег, расположенный на территории зоны отдыха Рублево в Западном административном округе (стоимость 1 кв. м $2,4 3,5 тыс.). В сегменте эконом-класса это панельный дом серии П-44Т в районе Кожухово, мкр. 9 (Восточный округ). Массовая застройка ведется непосредственно у Салтыковского лесопарка.

Ирина Егорова
Маркетолог корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
Конечно, подавляющее большинство покупателей, устав от шума и автомобильного смога, предпочитают приобретать квартиры в домах, расположенных в зеленых зонах. Однако такие предложения встречаются в Москве не слишком часто, и стоимость 1 кв. м при прочих равных условиях отличается минимум на 10 20%.

Можно сказать, что спрос на хорошее жилье люди с возможностями удовлетворяют, покупая квартиры в новых комплексах бизнес-класса, а люди с более скромными возможностями в новостройках эконом-класса в Ясеневе.
В современных реалиях рынка недвижимости, где массовый потребитель больше ориентируется на цену и не готов сильно доплачивать за хорошее окружение, расположение около зеленой зоны практически не влияет на спрос. Продавая подобные квартиры, их владельцы априори ориентируются на более высокие цены и тем самым сужают круг возможных покупателей.

Ольга Побединская
Директор по маркетингу бюро недвижимости Агент 002:
Наиболее приемлемым решением для проживания в экологически чистых и нешумных районах является крупный жилой комплекс. Еще на стадии проектирования обычно предусматриваются внутренние скверы и парки, подземные автостоянки и внешний периметр зеленых насаждений, защищающих жителей от шума, выхлопных газов и пыли. Такого рода жилые комплексы строятся не только в наше время, они возводились и на протяжении 1970 1980-х годов. Особенно много такого жилья в престижном Юго-Западном округе столицы.

Ценовые ориентиры в объектах разного класса и расположения очень неодинаковы, разница может варьироваться от 5 до 25%.
Всего два с небольшим месяцa осталось у собственников квартир для того, чтобы выбрать способ управления своим многоквартирным домом. Напомним, что ранее государство отвело на выбор способа управления срок, который заканчивался 1 марта 2006 года. В связи с тем что собственники не спешили решать вопрос о способе управления домом, законодатели продлили этот срок до 1 января 2007 года. А недавно Московская городская дума объявила о том, что намерена выйти с законодательной инициативой о переносе сроков завершения выбора управляющих компаний многоквартирными домами еще не менее чем на три года.

Со временем все большее количество людей будет ориентироваться на высокие стандарты жизни. Учитывая же, что крупных зеленых массивов в Москве более чем достаточно (по сравнению со многими европейскими столицами), то больших проблем с возможностью строительства или реконструкции таких территорий не возникнет.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решать вопросы пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг.

Новая заповедь бизнесмена: заложи все, но получи кредит

Состав общего имущества определен в п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ. К нему относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, например, лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, а также крыши, земельный участок, на котором расположен дом, элементы озеленения и благоустройства и иные объекты.

Насколько общее имущество в доме?

Необходимо помнить, что собственник помещения в доме не вправе требовать выдела своей части общего имущества в натуре, а также отчуждать или совершать иные действия, которые повлекли бы передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Все это имущество принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Они могут владеть, пользоваться и в установленных законом пределах распоряжаться данным имуществом. Доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади квартиры. Если собственник продает ее, то к новому владельцу переходят и права на общее имущество.

Способ управления домом выбирается на общем собрании собственников. Принятое решение является обязательным для всех жильцов. Общее собрание считается правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа.

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса, собственники квартир обязаны выбрать один из способов управления домом. Они могут сами управлять домом, поручить это товариществу собственников жилья (ТСЖ) или специализированному потребительскому кооперативу или управляющей организации.

Если выбран способ непосредственного управления, то собственники помещений на основании решений общего собрания заключают договоры оказания услуг (например, ремонта общего имущества) с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. При этом все или большинство собственников квартир выступают в качестве одной из сторон заключаемых договоров.

Конструктор Сделай сам

А если способ управления не выбран?

Договоры предоставления холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) каждый собственник помещения заключает от своего имени (ст. 164 ЖК РФ).

В течение десяти дней со дня проведения конкурса муниципалитет уведомляет всех собственников квартир в доме о результатах конкурса и об условиях договора управления. Они в свою очередь обязаны подписать договор с управляющей организацией. В случаях, когда конкурс признан несостоявшимся, допускается заключать договор управления домом без конкурса. Многоквартирный дом может управляться только одной организацией.

Если собрание общественности не выберет до истечения крайнего срока способ управления домом или принятое решение не реализовывается, то эту проблему будет решать орган местного самоуправления. Для этого муниципалитет проведет открытый конкурс по отбору управляющей компании.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений, органов управления ТСЖ либо кооператива) в течение согласованного срока обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги и осуществлять иную деятельность по управлению домом.

Что вписать в договор?

В договоре управления должны быть указаны следующие моменты:
состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес этого дома;
перечень услуг, в том числе коммунальных, которые предоставляет управляющая организация, а также порядок изменения такого перечня;
порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт помещений и тарифов на коммунальные услуги, а также внесения такой платы;
порядок контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору.
Если иное не установлено договором управления, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Договор заключается в письменной форме на срок не менее года и не более чем на пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на прежних условиях.

Владельцы помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.

Заплатить за все

При непосредственном управлении собственники заключают договор с лицами, оказывающими различные услуги. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения оговаривается при заключении этого договора.

Кто определяет размер платы? Если содержанием дома занимается управляющая организация, то тарифы предлагает она, но решающее слово все же остается за общим собранием собственников. Размер платы одинаков для всех.
Если в доме создано ТСЖ, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив, то размер обязательных платежей и взносов, связанных с содержанием общего имущества, определяют органы управления данных субъектов на основе утвержденной сметы доходов и расходов на год.



Главная --> Публикации