Главная --> Публикации --> Millhouse capital застроит крылатское Появление новых отелей задерживается Мест нет Гордума и мэрия самары намерены вернуть городу имущество Кольцо обновления

Качнется рынок вниз, поползет вверх или вступит в фазу затяжной стагнации, точно не скажет никто. Однако в этой неопределенности вызревают новые возможности. Они связаны прежде всего с потенциалом пригородов и с масштабной квартальной застройкой.

Санкт-Петербург Ситуация на петербургском рынке жилья зависла: ценовые индексы неопределенно вибрируют, аналитики противоречат друг другу в прогнозах. Рядовой покупатель с накопленной за несколько лет сотней тысяч (или с возможностью взять кредит на такую сумму) внезапно оказался в зоне отложенного спроса. У девелоперов хватает денег, чтобы достраивать объекты и одновременно ограничивать продажи, удерживая высокие цены.

Достаточно характерной можно считать ситуацию, в которой оказалась, например, Юлия Григорьева, менеджер по рекламе издательского центра Недвижимость Петербурга. Незадолго до начала ценового ажиотажа она купила за $87 000 двушку в строящемся доме у ст. м. Нарвская. Часть денег внесла сразу, сейчас капают проценты около $700 в месяц. Ей еще нужно помочь родственникам с покупкой единички в подмосковном Реутове, такая квартира сейчас стоит около $140 00 Юлия продает 3-комнатную квартиру в доме-корабле в не самом лучшем спальном районе. В сентябре она хотела получить за нее $138 000, сейчас сбросила цену до $128 000, но звонков нет. Правда, в Подмосковье цены пока остановились, но в Петербурге, похоже, все-таки падают. Юлия в сомнениях: сбрасывать цену еще, чтобы привлечь покупателей? Или подождать, пока рынок проснется, ведь застройщики уверяют, что цены будут расти? Правда, риэлторы одновременно предсказывают снижение спроса и цен на низколиквидное жилье. Поди угадай, попадает в эту категорию корабль на юго-западе или нет. И что тем временем приключится в Реутове?

В Петербурге мало частных инвесторов. Точный процент неизвестен, но все участники рынка уверены: их намного меньше, чем в Москве. Большинство петербуржцев решают собственные насущные жилищные проблемы, как правило, через цепочки взаимосвязанных сделок.

С начала года цены на массовое жилье в Петербурге выросли в среднем на 100%. Наиболее впечатляющим был рост в апреле мае, когда цена увеличивалась на $120-130 за 1 кв. м (+14%), и в августе (+18%). В сентябре потенциал гонки иссяк, в октябре аналитики Бюллетеня недвижимости впервые зафиксировали снижение индекса цен на первичном рынке (всего на 0,4% но важна тенденция!).

В Петропавловске-Камчатском полночь

Опыт прежних ценовых кризисов (например, в 2003-2004 гг.) подсказывает: неустойчивость этого равновесия определяется не столько экономическими факторами, сколько психологическими причинами. Победит выдержка продавцов или выстоят и добьются подвижек покупатели, станет ясно в ближайшие месяцы.

В октябре и началась плохо поддающаяся анализу вибрация: в Выборгском районе за неделю ценовой индекс показал прибавку на 2,06%, в Калининском -0,22%, в Красногвардейском (почему-то) аж -5,47%, в Красносельском +0,7% Объем предложения квартир в новостройках в начале года составлял, по данным Большого сервера недвижимости (bsn.ru), 11 000-12 000, к июлю августу съежился до 6000, в сентябре снова подрос до 8265 вариантов.

Строители уверены, что ажиотажного роста в ближайшие 2-3 года не будет. Ценовую ситуацию определит первичка. Объем предложения в 2007 г., вероятнее всего, будет сокращаться. Падающий спрос получит поддержку за счет дальнейшего развития ипотеки. Дефицит предложения городских квартир вытолкнет часть спроса на окраины и в ближние пригороды.

Есть несколько фундаментальных параметров, значимость которых никто из участников рынка не оспаривает. Расхождение в конкретных цифрах и трактовках.

Искусственный дефицит

Это все азбука, но из одних и тех же букв могут получиться разные слова.

Администрация уверяет, что все будет в порядке. По словам первого заместителя председателя КУГИ Алексея Чичканова, чтобы город развивался, надо каждый год вводить в эксплуатацию около 3 млн кв. м жилья, а следовательно, предоставлять под застройку примерно 1,2 млн кв. м участков. На сегодняшний момент по действующим (заключенным) сделкам продажи права аренды под жилую застройку обеспечат ввод примерно 1,5 млн кв. м. Но есть уверенность в том, что до конца этого года мы проведем торги еще под 1 млн кв. м жилой застройки, говорит Чичканов.

Хорошо бы разобраться, сколько квадратных метров будет выведено на рынок, в какие сроки и сколько останется у застройщиков в запасе. По данным аналитиков Союзпетростроя (со ссылкой на корпорацию Петербургская недвижимость), за январь сентябрь этого года на рынок было выведено 670 000 кв. м нового жилья. А продано за этот же период 2,2 млн кв. м, т. е. в 3,3 раза больше. Общий объем предложения сократился с 3,3 млн до 2,2 млн кв. м, т. е. на 33%.

К счастью, земли под застройку пополняют не только городские аукционы. Генеральный директор СК Петербургская недвижимость Василий Селиванов отмечает, что у крупных застройщиков (таких, как ЛЭК, Строймонтаж, ЛенСпецСМУ, и некоторых других) есть сформированный запас, в том числе на частных землях: 5-6 проектов примерно по 1 млн кв. м каждый. Но эти миллионники будут выходить на рынок порциями по 150 000-200 000 кв. м в год.

Участники рынка уверены в другом: земли продают мало, не там где нужно, без инженерного обеспечения и при этом дорого (как раз потому, что мало). Аналитики Союзпетростроя месяц за месяцем твердят о кризисе безземелья: Задел по неначатым домам, оставшийся от прежних лет, сегодня составляет менее 2 млн кв. м. Он закончится к середине 2007 г., и рынок останется один на один с тем объемом нового жилья, который дают земельные торги. А что же дают торги? В 2006 г. на жилищных аукционах было продано 40 лотов с общей площадью улучшений (жилья) 1 156 909 кв. м. Продажи земли почти поровну распределились между периферийными кварталами Приморского и Красносельского районов. Но половина проданных в 2006 г. земельных участков еще не обеспечена инженерной инфраструктурой, констатирует заместитель директора Союзпетростроя Евгений Каплан. А по объемам спроса за последние годы Приморский и Красносельский районы в целом занимают 20-25%. То есть при самых оптимистичных прогнозах они могут переварить не более 700 000 кв. м жилья в год. При сохранении объемов продаж к концу 2006 г. ввод земельных участков в Приморском районе будет почти в два раза превышать объемы потенциального спроса, а в Красносельском в пять раз (даже без учета Балтийской жемчужины). Себестоимость строительства в этих двух районах при ценах на землю до $400-500 за 1 кв. м составит $1400-160 Сомнительно, что вышедшим на торги застройщикам удастся продать по адекватным ценам построенное избыточное жилье.

На рынке затишье

Есть и другие резервы. Например, объекты под реконструкцию, промышленные зоны, замороженные застройщиками проекты с истекшими сроками, амбициозные городские затеи вроде застройки Северной долины, требующие многомиллионных вложений в инфраструктуру. Но эти запасы или не того масштаба, или их реализация дело долгое, и не они будут делать погоду на рынке в ближайшие год-два.

В июне на пике спроса индекс объема продаж доходил до 20% (количество сделок по отношению к числу выставленных квартир). В настоящее время этот показатель упал до уровня 6-7%.

Остается актуальной проблема спроса: сегодня непонятно, сколько жилья готовы покупать горожане, какого, где и по каким ценам. По данным Петербургской недвижимости, в I квартале этого года граждане приобрели 783 100 кв. м строящегося жилья, во II квартале 921 800 кв. м (абсолютный рекорд за всю историю рынка!), в III квартале 531 800 кв. м.

Специалисты Строймонтажа утверждают, что снижения цен не было и не предвидится; была маркетинговая акция на Ярмарке недвижимости (-$50/кв. м), возможны скидки по некоторым квартирам в каждом проекте, но доля таких сделок незначительна и не растет. ЛЭК Истейт: снижения цен не было. Строительная компания С.Э.Р., генеральный директор Павел Белоусов: А зачем нам снижать цены? Мы работаем в категории повышенного спроса. В наших проектах преимущественно студии, 1- и 2-комнатные квартиры Так что пока только повышаем да подтягиваем трешки по цене к 2-комнатным. ЛенСпецСМУ (отдел продаж): движения цен вниз не было и в ближайшее время не предвидится. Григорий Усыченко: Мы не собираемся снижать цены. Темпы продаж компанию устраивают.

Сейчас происходит сокращение спроса, подтверждает Григорий Усыченко, директор по развитию компании М-Индустрия. На рынке затишье, говорит Василий Селиванов. Активность снизилась, количество звонков сократилось. Но застройщики цены не снижают. По крайней мере, публично.

Стоит отметить, что ранее (например, в 2004-2005 гг.) на сокращение спроса застройщики реагировали более нервно. Проводили розыгрыши, лотереи, объявляли о скидках для бюджетников и проч. Похоже, ситуация кардинально изменилась.

Риэлторы приводят данные, свидетельствующие о скрытом понижении цен. О том, что некоторые секции и очереди уже известных объектов появляются в продаже по более низкой цене, о продлении периода рассрочки.

Конечно, позволить себе выжидать более благоприятной конъюнктуры могут лишь крупные фирмы. И все же ни демпинга, ни массового выброса на рынок новых объектов в ближайшие месяцы не будет. Игра на понижение кажется бесперспективной. Но и экстенсивное развитие строительства по традиционной модели на дорогой городской земле, с привлечением дольщиков на ранних стадиях, с использованием левых юридических схем тоже, по-видимому, себя исчерпало.

Василий Селиванов говорит: У нас есть несколько объектов (на Краснопутиловской, на Дунайском проспекте, в районе Пороховых) мы их строим, но пока не продаем. Вполне хватает или проектного кредитования, или фондированного финансирования от Сбербанка. На этих объектах ни одного дольщика нет. Мы можем вывести эти дома на рынок хоть завтра. Но зачем? В перспективе понижения цен не будет. Даже если рынок откатится на 10-15%, есть еще такой фактор, как степень готовности дома. Разница в цене между проектом на начальной стадии строительства и перед сдачей его госкомиссии минимум 30%, по самым скромным оценкам. Даже если рост цен всего лишь компенсирует инфляцию, удорожание за счет более высокой готовности позволяет рассчитывать на приемлемую прибыль.

Принято считать, что петербургский рынок жилья повторяет московскую схему развития с некоторым отставанием. В столице ценовая гонка этого года довольно быстро захлестнула Подмосковье. Стоимость жилья в городах-спутниках (Подольск, Дмитров, Зеленоград, Солнечногорск, Истра, тот же Реутов) в отдельные месяцы росла даже быстрее, чем в Москве.

Направление прорыва

Например, в Тосно (около 30 км от Питера) народ живет небогатый. Однако строят здесь не панельные дома (что было бы понятно), а преимущественно кирпичные.

Но дело в том, что рядом с Петербургом таких поселений-спутников нет. Петербургский пригород имеет другую структуру. На юге преобладает дворцово-парковая застройка (с жесткими ограничениями на новое строительство) Петродворец, Пушкин, Павловск, Стрельна. На севере санаторно-курортная зона (опять же с ограничениями). Есть еще промзоны: Кириши, Колпино, Металлострой, Мурино, Тосно

Сельские жители получают помощь в натуральном выражении деревом и другими стройматериалами. И строятся самостоятельно.

Чтобы сделать жилье доступнее, администрация района решилась на эксперимент. Власти выступили в роли заказчика строительства жилого 63-квартирного дома. На большинство квартир привлекли деньги дольщиков, на 30% квартир в доме цену устанавливает администрация района: квадрат стоит 18 690 руб. 13 квартир зарезервировано под реализацию целевых программ: их получат очередники на условиях ипотеки. Первый взнос от 10% до 30%. Квартиры в этом доме предназначены только для местных жителей. Вопрос в том, хватит ли размеров субсидий, чтобы компенсировать процент по ипотеке. В 2005 г. в районе пять семей смогли воспользоваться субсидиями. В этом 11

Строители жалуются, что материалы дорожают: за год кирпич вырос в цене вдвое, арматура в шесть раз. Но спрос на жилье опережает предложение. Под социальные программы девелоперы отдают администрации района (в среднем) по одной квартире с возведенного дома.

Остальное жилье чисто коммерческое. Квартиры для сотрудников часто приобретают организации (ООО Тепловые сети, ООО Нефрит-Керамика и др.). Все новостройки кирпичные. Цены редко опускаются ниже отметки 30 000 руб. за 1 кв. м.

Совсем другая картина в Сестрорецке, где компания Балтинвестстрой на территории около 2 га возводит малоэтажный элитный жилой комплекс Водолей. Строительство началось этим летом. Однако, по словам генерального директора фирмы Игоря Балландовича, уже реализовано около 25% из 220 квартир. Первыми как и обычно на ранних стадиях девелоперских проектов уходят малогабаритные квартиры (1- и 2-комнатные). Но примерно треть продаж составляют трешки. Текущая стоимость $2500-2700 за 1 кв. м. C Нового года, когда строители продвинутся, цены будут подняты до $400 Комплекс будет завершен в I квартале 2008 г.

В этом году в Тосненском районе построят около 35 000 кв. м жилья. Из них 18 500 кв. м индивидуальные дома. В Киришах (более 120 км от города) практически все строительство ведет Киришский ДСК. В прошлом году на комбинате запустили новые технологические линии. Это позволяет удешевить строительство. Сейчас ДСК возводит по новой технологии первый дом. Квадрат стоит около $100 В 2005 г. 1 кв. м стоил $65 Большая часть жилья в городе строится для сотрудников компании Кинеф (Киришинефтеоргсинтез крупнейшее нефтеперерабатывающее предприятие на Северо-Западе). По словам генерального директора ДСК Владимира Кокшарова, областные покупатели не готовы платить за 1 кв. м жилья более $60 А себестоимость строительства $900 за 1 кв. м. Средняя зарплата в городе 15 000 руб., бюджетники получают около 6000 руб. В Киришах за первое полугодие было введено в действие 18 434 кв. м жилья (из них индивидуальная застройка 2783 кв. м).

городское жилье в курортной зоне, а не коттеджный поселок. Ключевое преимущество проекта, по мнению его организаторов, реализация принципа квартальной застройки: Мы находимся в самом начале пути: люди только еще начинают осознавать, что комфортно жить в городе невозможно. В городе может быть уместным или социальное жилье, или представительское. Пока развитие пригородов сдерживается качеством дорог и проблемами с инфраструктурой. Мы в этом плане отстаем от Европы, но развиваемся быстрее.

Территория комплекса около 2 га. Игорь Балландович подчеркивает, что это именно

Андрей Мартынов, менеджер компании Петростиль (фирма занимается строительством коттеджных поселков), уверен, что именно в пригороде сейчас формируется альтернатива городскому жилью: Например, дом в поселке Горки СПб альтернатива городской квартире элитного класса. Примерно для половины жителей поселка основное жилье это квартира в городе, остальные выбрали загородный особняк как место постоянного обитания. Сейчас именно в элитном сегменте формируется мнение о том, что в пригороде можно найти реальную альтернативу [городу].

В Сестрорецке строят и многоэтажки. Но только точечно, сажая новые дома на старые сети и под шумные протесты населения. Массовой такая застройка не будет.

Кстати, в ситуации выбора этим летом оказался и сам Андрей Мартынов: Я подбирал квартиру для себя. Когда понял, что городские цены не устраивают, стал искать как раз в ближнем пригороде. Но пригородные цены подтянулись очень быстро. А тратить лишнее время на поездки из-за $10 000-15 000 разницы в цене не хочется. Теперь я снова ищу варианты в городе.

Процесс смены ориентиров идет не быстро. Большинство клиентов к этому еще не готовы, говорит Андрей Мартынов. Но постепенно к такому выбору подталкивает не только рост предложения, но и конъюнктура например, дикий рост цен.

Ближний пригород будет востребован массовым средним покупателями в том случае, если застройщики смогут выставить в нем адекватное предложение. Не точечные дома в окружении старой застройки и не локальные коттеджные поселки, а современное комфортное жилье в составе социально однородных кварталов с развитой инфраструктурой.

Цена сформирует привычку

По словам Григория Усыченко, массовая застройка, например, где-нибудь в Ново-Девяткино может стать выходом для тех, кому не хватает средств, чтобы купить квартиру в городе. Другой вариант когда человек может приобрести городское жилье, но предпочитает за те же деньги купить загородный дом с тем же набором удобств, но большей площади. Есть еще и третья категория, напоминает Усыченко, частные инвесторы. Их присутствие пока не слишком заметно, но мы ожидаем, что их доля в ближайшее время увеличится до 10-15%. Это обязательно произойдет вместе с пониманием главного того, что цены не упадут.

Такие проекты требуют серьезных средств. И для их успешной реализации понадобятся определенные перемены менталитета.

Василий Селиванов также уверен в том, что спрос будет смещаться в пригороды. Потому что именно там возможно развитие масштабных типовых проектов, возведение массового социального жилья. Тенденция развития городов-сателлитов как зон массовой застройки это общемировая тенденция. В городе закончилась земля. Остались только промзоны и [варианты] расселения, говорит Селиванов. Главное это будет регулируемая застройка. Частные операторы крупных проектов будут управлять предложением на рынке. У наших граждан пока нет обыкновения жить в пригороде. Но цена сформирует привычку.

Усыченко считает, что изменение сознания произойдет в 2007 г. Цены (в городе) не снизятся. Тогда-то волна спроса накроет и пригород.

В конце октября администрации области объявила о том, что рядом с поселком Юкки (10 км от города) на территории в 300 га будет строиться крупный многофункциональный комплекс Евразия: 300 000 кв. м малоэтажного жилья, торговый центр на 250 000 кв. м и складской терминал класса А. Основные участники проекта российская инвестиционная корпорация Пантикапей и Первая строительная компания провинции Цзянсу (Восточный Китай). Корпорация Пантикапей, по данным СМИ, владеет правами на обширные территории в зоне строительства КАД неподалеку от IKEA. Участки выкуплены у пайщиков совхоза Бугры. Строительство начнется весной будущего года. Инвестиции в проект оцениваются в $500 млн. Эксперты полагают, что китайских инвесторов вдохновляет динамика развития российского рынка недвижимости (рост цен и объем неудовлетворенного спроса).

Пока российские девелоперы присматриваются к потенциалу нового рынка, иностранцы уже готовы принимать решения.

Маленькие квартиры пользуются спросом, потому что у большинства россиян просто нет денег на более качественное жилье. Однако строители практически забыли про малометражки, им гораздо удобнее и выгоднее строить и продавать просторные и дорогие квартиры.

Руководитель отдела оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский отмечает, что традиционные для области проблемы с инженерным обеспечением могут быть решены именно в рамках такого масштабного проекта. Я видел в Китае огромные кварталы, застроенные небольшими в 3-4 этажа домиками. Китайцы научились осуществлять такую застройку быстро и аккуратно.
Малогабаритное жилье в Москве всегда воспринималось неоднозначно. Его и ругали, и хвалили. Но оно хорошо уже тем, что доступно по цене, и уж в любом случае редкая семья не предпочтет тесную квартирку просторной коммуналке или общежитию.

В советскую эпоху для решения жилищного вопроса периодически выдвигались разные идеи. Одна из них, получившая воплощение в 20-30-е гг. прошлого столетия, предусматривала создание в домах жилых коммун, т. е. попросту коммуналок. Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании Новый город, подмечает: Изначально идеология была такая: каждый человек имеет комнату для сна в общей квартире, но пользуется общей кухней, общей гостиной для собраний и досуга. Однако эта форма быстро отмерла, квартиры стали уплотнять, в гостиных поселили новых жильцов, и в итоге мы получили те коммуналки, которых до сих пор в Москве большое количество.

Мечта в миниатюре

Со временем малогабаритные квартиры стали подрастать: площадь 1-комнатной квартиры увеличилась сначала до 20 кв. м, а потом до 25 кв. м. Площадь самой маленькой 2-комнатной квартиры составляла 30 кв. м, а 3-комнатной 40 кв. м. Эти квартиры до сих пор сих присутствуют на рынке, говорит Ветлугина. В основном это дома хрущевско-брежневской эпохи, больше даже брежневские девятиэтажки.

Приход к власти Хрущева ознаменовал собой появление и новой жилищной концепции. Суть ее, по словам Ветлугиной, заключалась в следующем: Не нужно тратить колоссальное количество сил и денег на декор и украшение домов, когда у нас три четверти страны живет в бараках. Нужно быстро дать людям жилье приемлемого качества. Проектировщики и строители получили задание создать как можно более дешевую и быстровозводимую конструкцию. При разработке этих квартир счет шел на сантиметры: сколько нужно хозяйке, чтобы встать из-за стола и дотянуться до плиты; сколько нужно ей, чтобы переложить посуду со стола в раковину. Первые малогабаритные квартиры были совсем маленькие: кухня, если была, составляла 4 кв. м, а иногда это был просто закуток в прихожей; совмещенный санузел, ванна в нем была сидячая или душ В итоге минимальная площадь однокомнатной квартиры составляла 15 кв. м.

В современную рыночную эпоху попытка возродить строительство домов с крохотными квартирками была предпринята в 2000-2001 гг. Об этом напоминают дома серии П-46ММ в Южном Бутове, разработанные московским НИИ типологии и экспериментального проектирования, которые были предназначены для очередников.

Периодически малогабаритные квартиры подвергались модификации, однако традиционно малогабаритными называются маленькие квартирки. Татьяна Щербакова, руководитель отделения Семеновское управления вторичного рынка корпорации Инком-Недвижимость, относит к малогабаритному жилью несколько видов маленьких квартир, среди них 1-комнатные с кухонькой 3-4 кв. м и небольшого размера комнатой 8-13 кв. м, квартиры без кухни, а также квартиры меньше типовых на 2-3 кв. м. Она говорит, что достаточное количество домов с малогабаритными квартирами сосредоточено на севере, северо-востоке и востоке столицы, в районе ст. м. Речной вокзал, Войковская, Перово, Бабушкинская, Улица Подбельского, Преображенская площадь и Первомайская.

Действительно, зачем возвращаться к началу 60-х, когда строились сносимые сейчас пятиэтажки с малогабаритными квартирками, где были кухни-ниши и мини-ванная? задается вопросом Алексей Введенский. Москва в состоянии строить комфортное современное жилье. Возведение малометражек это сомнительный выигрыш. Зачем делать клетушки, если при современных методах и технологиях проектирования и строительства на одной площадке, где раньше можно было разместить, условно говоря, 100 малогабаритных квартир, сейчас можно разместить более 100 квартир нормальных?

В домах этого типа предусмотрены только малогабаритные квартиры: 1-комнатные студии площадью 23 кв. м (из них кухня 2 кв. м) и 2-комнатные площадью 41 кв. м. Однако москвичи восприняли старое новшество без особого энтузиазма и въезжали в такие студии крайне неохотно. В связи с этим тогда было принято решение подобные дома не строить, подчеркивает Алексей Введенский, руководитель спецпроектов объединенного пресс-центра городского стройкомплекса. По его мнению, жить в таких квартирах неудобно, во всяком случае, комфортным это жилье не назовешь.

Более просторные и удобные квартиры получают граждане и по программам переселения из сносимых пятиэтажек, в которых участвуют многие компании. Так, концерн Крост в квартале Юнион Парк (Хорошово-Мневники) выделяет на эти цели около 15% квартир. Площадь 1-комнатных квартир составляет там примерно 40-45 кв. м, говорит Екатерина Семихатова, директор по связям с общественностью концерна Крост. Более высокого класса квартиры получат и семьи, которые заселят в следующем году в монолитно-кирпичный дом на ул. Верхней Масловке, 2 Инвестор проекта компания Пересвет-Девелопмент (входит в группу компаний Пересвет-Групп), она же оплатит ремонт предоставляемых квартир и переезд граждан.

По словам Введенского, в настоящее время ежегодно город предоставляет бесплатно более 1 млн кв. м жилья жителям сносимых и ветхих домов. Бесплатно предоставляется и жилье очередникам 400 000 кв. м в год, это около 8000 квартир. Кроме того, около 280 000 кв. м строится в Москве для молодых семей и еще 300 000 кв. м для развития социальной ипотеки. Квартиры по этим программам стоят значительно дешевле рыночных, и их покупателям предоставляется длительная рассрочка выплат. Площадь 1-комнатных квартир составляет около 40 кв. м, 2-комнатных 50 кв. м и больше.

Специалисты обращают внимание на явную тенденцию увеличения площади маленьких квартир в новостройках и связывают это с новыми технологиями. Если в брежневские годы площадь 1-комнатной квартиры в типовом панельном доме составляла 30-35 кв. м, а 2-комнатной от 44 до 60 кв. м, то в конце 80-х и 90-е гг. прошлого столетия размеры 1-комнатной квартиры стали достигать 40 кв. м и больше, 2-комнатной 70 кв. м, 3-комнатной 90 кв. м, подмечает Наталья Ветлугина. Во многом это было связано с тем, что все больше строилось монолитных домов. В отличие от панельной и блочной технологии монолит позволяет сделать дом намного толще. Старые дома были узкими, 12 м шириной. А монолитная технология позволяет использовать всю площадь застройки под строительство.

Дома потолстели

Домами серии П-3М застраиваются, например, микрорайоны NewПеределкино (14-й жилой микрорайон Новопеределкина) и Волгоградский (пересечение Окской улицы и Волжского бульвара), рассказывает Даромир Обуханич. Небольшие квартиры встречаются не только в домах экономкласса, бывают и исключения. Например, в элитном жилом комплексе Английский квартал (ул. Мытная, вл. 13), который возводится компанией, есть квартиры-студии площадью всего от 40 кв. м.

Одновременно самые маленькие квартиры современного первичного рынка становятся не только больше, но и комфортнее. Это подтверждает Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании (ПИК). Группа компаний ПИК возводит дома серии П-3М (выпускаются ДСК-3, входящим в ГК ПИК), где минимальная площадь 1-комнатных квартир составляет 36 кв. м. В квартирах просторные кухни и холлы, лоджии и балконы, а трехслойные стеновые панели обладают улучшенными теплоизоляционными характеристиками. Высота потолков 2,8 м.

Ведущий специалист отдела по связям с общественностью ГК Пересвет-Групп София Сонина полагает, что в отношении современного малометражного строительства следует разграничить два понятия: собственно квартиры уменьшенных площадей и квартиры-студии. В первом случае это 1- или 2-комнатные квартиры уменьшенных площадей в панельных домах. В основном это жилье предоставляется очередникам. Площадь такой 1-комнатной квартиры где-то 23 кв. м, 2-комнатной 40 кв. м. Во втором случае речь идет о квартирах-студиях.

С увеличением квартирных площадей в новых домах само понятие маленькие квартиры стало весьма условным. По мнению Александра Сенягина, маркетолога Пересвет-Девелопмент, у маленькой 1-комнатной квартиры экономкласса площадь 30 кв. м, а у элитной 80 кв. м. Кроме того, если рассматривать дома панельных серий, то процентное отношение больших и маленьких квартир там не определяется застройщиками, а регламентировано сериями домов. Так, в сериях КОПЭ предусмотрены однокомнатные квартиры площадью 38,3 кв. м, П-44 однокомнатные квартиры площадью 37,8 кв. м, П3М 35,6 кв. м, П-46 38,9 кв. м, П-55М 49,9 кв. м и т. д. (необходимо иметь в виду, что окончательно все параметры квартиры устанавливаются после обмеров БТИ по окончании стройки). Из нашей практики, основанной в основном на монолитном домостроении, маленькие (1-комнатные, 40-70 кв. м) квартиры составляют около 20% от общего количества квартир в новостройках, говорит Александр Сенягин.

Спрос есть, предложения нет

Во всем мире студии традиционно считаются синонимом дешевого жилья, но в России изначально ассоциировались с бизнес-классом, а порой даже и с элитными квартирами, говорит Сонина. Действительно, подобные квартиры, предлагающиеся в комплексах бизнес-класса, обладают всеми достоинствами жилья такого уровня: высокое качество строительства и коммуникаций, расположение и другие традиционные параметры. Однако квартиры-студии это прежде всего жилье для молодых или одиноких людей, не озабоченных домашним бытом и предпочитающих домашней кухне кафе или ресторан, а стиральной машине прачечную. Студии популярны среди творческих личностей, не замечающих особого различия между спальней и столовой. Себестоимость 1 кв. м в такой квартире площадью 30 кв. м значительно выше, чем в квартире 100 кв. м, отсюда и высокая продажная цена.

Нельзя сказать, что у квартир-студий нет будущего. Их планируют, стараясь максимально использовать площади, в основном в жилых комплексах, выполненных по индивидуальным проектам. Такое решение один из возможных вариантов эффективного использования площадей. Как показывает практика, спрос на подобные предложения существует, малометражные студии реализуются довольно быстро. Тем не менее компания Пересвет-Девелопмент считает подобное строительство нерентабельным и не собирается инвестировать средства в подобные проекты, говорит Сонина.

Что же касается массового строительства маленьких квартир, то развитие этого направления маловероятно, убеждена София Сонина. Это связано с тем, что лишние санузлы и перегородки приводят к увеличению общего объема нежилых помещений, что, в свою очередь, сказывается на себестоимости строительства она возрастает примерно на 15%. Еще один фактор, увеличивающий стоимость, это принятые нормативы для стоянок в домах бизнес-класса (на одну квартиру должны приходиться два машино-места). Соответственно, увеличенное количество квартир обяжет застройщика искать площади и деньги под стоянки, поясняет она.

Наталья Ветлугина также считает, что при коммерческой застройке строить малогабаритные квартиры невыгодно: Застройщику лучше занять под жилье всю площадку. Конечно, часть площадей идет на общественные помещения, лестничные клетки, шахты для лифтов и т. п., но все равно квартиры получаются большими. Из-за этого маленькие квартиры один из самых востребованных товаров.

Схожей точки зрения придерживается и Татьяна Щербакова: Малогабаритные квартиры на сегодняшний день не являются привлекательными объектами для вложения средств у девелоперов, поскольку стоимость таких объектов несущественно отличается от стоимости стандартного жилья. К примеру, стоимость стандартной 1-комнатной квартиры (с кухней 5-6 кв. м) составляет $120 000-135 000, а малогабаритной $105 000-115 00 Поэтому стандартные квартиры пользуются большим спросом. К тому же разницу в цене легко восполнить ипотечным кредитом.

А кому это надо?

Однако, несмотря на ярко выраженный недостаток предложения в сегменте малогабаритных квартир экономкласса, застройщики не спешат восполнить этот пробел. Инна Будникова, пресс-секретарь агентства недвижимости Домострой, объясняет это тем, что в Москве дорогие участки под застройку, большие сложности на оформление разрешительной документации на сборы всех необходимых подписей и согласований уходит до двух лет. Поэтому инвесторам и застройщикам гораздо выгоднее возводить элитное жилье или жилье бизнес-класса, так как доходы от таких проектов несопоставимо выше, чем от объектов экономкласса. В результате жилья экономкласса строится явно недостаточно. По наблюдения Инны Будниковой, помимо таких известных компаний, как ДСК-3 и СУ-155, строительством жилья экономкласса занимается также Министерство обороны РФ в рамках социальной программы расселения военных.

Инна Будникова, в свою очередь, подмечает неоднородный состав покупателей малогабаритных квартир: Малогабаритные квартиры нередко покупают люди вполне обеспеченные в качестве подарка родителям, взрослым детям, спутнице жизни. Малогабаритные 1- и 2-комнатные квартиры могут приобретать для сотрудников крупные частные или государственные компании. Нередко малогабаритные квартиры приобретают при альтернативной сделке. К такой схеме прибегают люди, которые хотят улучшить жилищные условия или переехать поближе к Москве. Популярны малогабаритные квартиры и при расселении коммунальных квартир.

Наталья Ветлугина среди целей, для достижения которых есть смысл строить малогабаритное жилье, видит создание специального фонда, куда можно было бы переселять граждан, которые не в состоянии платить за квартиру. А по мнению Татьяны Щербаковой, малогабаритки могут быть также привлекательными для малообеспеченных одиноких пожилых людей, студентов, приезжающих на учебу из дальних районов страны, родители которых могут позволить себе выложить деньги, чтобы их чадо гарантированно имело свой угол, а также для молодых людей, которые всего несколько дней в году проводят дома, все остальное время разъезжая по дальним командировкам. Даромир Обуханич подчеркивает, что квартиры небольших площадей особенно востребованы молодыми семьями, для которых это первое жилье, своего рода стартовая площадка для дальнейшего увеличения жилплощади, и в данном случае значительный процент приобретателей используют ипотечные схемы с минимальным первоначальным взносом.

Обидно, что в данной ситуации не удается найти компромисс с интересами застройщиков, сетует Ветлугина. А ведь в любом городе мира обязательно есть небольшие квартиры и студии небольшие 1-комнатные квартиры, где комната, как правило, объединена с кухней. Туда можно поселить подросших детей, бабушку, молодую семью практика показывает, что два человека без детей вполне могут ужиться в однушке на 25 кв. м. Это все-таки лучше, чем тесниться в одной квартире, пусть даже и большей площади.

Из-за отсутствия на вторичном рынке достаточного количества маленьких квартир и нежелании инвесторов строить новые небольшие квартиры складывается парадоксальная ситуация, замечает Наталья Ветлугина. Выясняется, что при отселении, переселении семей трудно предоставить адекватное жилье взамен. К примеру, в 3-комнатной квартире площадью 50 кв. м в идущей под снос пятиэтажке проживает семья с детьми. Им по закону предоставляют такой же метраж 50 кв. м, только квартира 1-комнатная. Понятно, что жилищные условия семьи ухудшаются.

Если есть инвесторы, не согласные с моим мнением, то пусть они спросят у потребителей, хотят они малогабаритное, но собственное жилье или предпочитают всю жизнь арендовать квартиру, предлагает Малакаева.

Дефицит доступного, малогабаритного жилья, по мнению Евгении Малакаевой, президента компании Юнионпромстрой, привел к тому, что в безобразных хрущобах на периферии 1-комнатная квартира на 1-м этаже, где не то что жить к ним подходить страшно, стоит $130 000-160 000, т. е. по $3000-6000 за 1 кв. м. По ее мнению, большинству покупателей новые небольшие квартиры были бы по карману, но такого предложения на рынке, увы, нет. Человеку не нужна 100-метровая квартира. Он с удовольствием будет жить в 40-метровой двушке, уверена эксперт. Ему нужны отдельные комнаты, потому что у него ребенок и жена. Семью с невысокими доходами вполне бы устроила даже квартира в 25 кв. м с 15-метровой комнатой, 4-метровой кухней и санузлом. Но в Москве таких квартир не найдешь. Но почему они до сих пор популярны в крупных европейских столицах? Там есть муниципальные 4-комнатные квартиры площадью 64 кв. м, спальни 8, 7 и 6 кв. м, в такой квартире может жить семья из пяти человек, и у каждого есть собственная спальня.

О чем кричит рынок

Разрядить обстановку поможет вывод промышленных предприятий за черту города, что позволит освобождать площадки под жилищное строительство.

По оценкам Инны Будниковой, с начала 2006 г. малогабаритные квартиры экономкласса демонстрировали самые высокие темпы прироста цен: Если среднее увеличение стоимости с января по сентябрь текущего года составило приблизительно 75%, то жилье экономкласса выросло в цене почти на 85%. В условиях галопирующего роста цен малогабаритные квартиры в сегменте плохая панель оставались единственной возможностью для подавляющего числа россиян решить квартирный вопрос. Сроки экспозиции малогабаритных однушек и двушек сократились до 2-3 дней. Однако именно в этом, наиболее востребованном сегменте был зафиксирован самый большой дефицит предложения.

Между тем, по расчету Олега Репченко, руководителя аналитического центра ирн.ru, малогабаритные квартиры в нынешних условиях оказываются одними из наиболее ликвидных благодаря относительно невысокой стоимости. Хотя из-за малой площади цена за метр в малогабаритках оказывается даже выше, чем в обычных квартирах. Но общая цена квартиры все же меньше, хотя и ненамного, так как в условиях дефицита разрыв между более качественным и менее качественным жильем сокращается люди готовы брать любое.

В Москве диапазон цен на малогабаритные 1- и 2-комнатные квартиры на первичном рынке составляет от $2800-3000 до $4500 за 1 кв. м, отмечает Инна Будникова. Наиболее ликвидные 1-комнатные квартиры общей площадью 40-50 кв. м и 2-комнатные в 60-75 кв. м.

Причина, указывает Инна Будникова, в том, что малогабаритные квартиры в новостройках изымаются из свободной продажи для социальных программ города: К 2007 г. в Москве столичные власти планируют возвести около 5 млн кв. м жилья это почти 80 000 новых квартир, если исходить из стандартной площади в 60 кв. м. Из этих квартир около трети планируется распределить по социальным программам. Эти программы московские власти пока не планируют сворачивать даже в условиях ажиотажного коммерческого спроса на московские квартиры. Сами застройщики и риэлторы также предпочитали придержать наиболее ликвидные варианты. Большинство населения не может себе позволить покупку 2-комнатной (не говоря уже о многокомнатной) квартиры. В результате наиболее востребованными по-прежнему остаются малогабаритные 1-комнатные.

По данным аналитического центра агентства недвижимости Домострой, в г. Люберцы минимальная стоимость 1 кв. м колеблется в пределах от $1450 до $2250, в Красногорске от $1700 до $2800, в Мытищах от $1900 до $2500, в Одинцово от $1650 до $2850, в Мосрентгене от $2400 до $2500, в Видном от $2180 до $2400, в Реутове от $2200 до $2650.

В Подмосковье в сентябре темпы роста цен на новостройки несколько замедлились и составили 3-4%. Наибольшим спросом в Подмосковье пользуются квартиры стоимостью менее $2000 за 1 кв. м. Площадь самых востребованных 1-комнатных квартир может составлять от 35 до 50 кв. м, 2-комнатных 50-65 кв. м. При распределении по территориальному признаку наиболее ликвидные квартиры расположены в новостройках городов спутников Москвы в пределах 5 км от МКАД. Уровень цен в этих городах приблизительно одинаковый.

Правда, если пройтись по центральным районам города и внимательно присмотреться (заглянуть за заборы, ограды, решетки), то окажется, что в Москве еще можно построить почти целую Москву. Именно в центре полно неиспользованных больших территорий, которые некогда занимали заводы, фабрики, научные институты и прочие предприятия, имевшие свои склады, гаражи, мастерские, конторы Сейчас от этих организаций остались лишь названия. Поэтому нехватку площадей в Москве некоторые участники рынка называют мифом. Но в любом случае власти давно декларируют отказ от возведения панельных домов в центральных районах города, и домостроительные комбинаты уже несколько лет назад начали активную экспансию в Подмосковье.

Сбить потребительский ажиотаж может массовое строительство серийных панельных домов, например серий П-44М, П-44Т, П-46 и подобных, считает Инна Будникова. Но возникает вопрос: где строить спасительную панель? Точечная панельная застройка неэффективна, домостроительным комбинатам нужны большие площади, о дефиците которых говорят давно.

В пятницу УК Континенталь опубликовала правила одноименного паевого фонда, образуемого на основе финансовых активов группы Интеко. Этот фонд должен стать крупнейшим среди ПИФов. При этом сторонних пайщиков в новом фонде не ждут, предпочитая реструктуризировать бизнес Интеко без их участия.

Государство, по мнению Будниковой, безусловно, может способствовать ускорению темпов строительства малогабаритного жилья. Есть смысл работать над сокращением срока получения разрешения на строительство. На оформление документов и сбор подписей уходит 2-2,5 года, а само строительство панельного дома занимает в 3-4 раза меньше времени.

Новый фонд стал первым в семействе аналогичных инструментов, создаваемых для реструктуризации группы Интеко (см. Ъ от 18 сентября), принадлежащей Елене Батуриной. Как заявил Ъ советник президента группы Алексей Чаленко, в этот фонд будут внесены только финансовые вложения 'Интеко', прежде всего акции Сбербанка и 'Газпрома', а также миноритарные пакеты 'Интеко' в других компаниях. При этом вложения в акции Сбербанка и Газпрома будут переоценены по рыночной цене, что, по словам господина Чаленко, составит чуть больше половины фонда. Вышедший в конце марта 2006 года журнал Форбс оценил состояние госпожи Батуриной в $2,4 млрд. Судя по всему, в следующем году оценка должна существенно измениться, ведь только один этот фонд оценивается в $3 млрд.

В минувшую пятницу в Приложении к 'Вестнику ФСФР' были опубликованы правила паевого фонда Континенталь, управляемого одноименной УК. По окончании формирования, которое начинается 14 ноября, фонд должен стать крупнейшим на рынке коллективных инвестиций с объемом имущества 83 млрд руб. Пока лавры крупнейшего фонда сохраняет закрытый ПИФ прямых инвестиций Стратегические инвестиции (УК Менеджмент Центр) 64,2 млрд руб. На втором месте закрытый паевой фонд акций Ресурс (УК Менеджмент-консалтинг) 36,1 млрд руб.

Не секрет, что Алексей Чаленко пришел структурировать активы 'Интеко', отметил президент УК 'Ренессанс управление инвестициями' Андрей Мовчан. То, что их структурируют в виде паевого фонда, вызвано нежеланием платить налог на прибыль. По словам Геннадия Залко, это весьма удобный инструмент для привлечения средств. Если банк понимает, что за активы находятся в фонде, что предполагается с ними делать, то он может выдать кредиты под залог паев. При этом у фактического собственника активов и акций контроль и влияние на них полностью сохраняется.

Паевой фонд в данном случае представляет собой весьма удобный финансовый инструмент. Одним из его свойств является полностью закрытая информация о владельцах, своеобразный внутренний офшор. Но как заявил господин Чаленко, это полностью кэптивный фонд, на одного инвестора. На сторонних инвесторов мы не рассчитываем. Минимальная сумма инвестиций установлена в 250 млн руб. Но она не является рекордной, и в России найдется довольно много инвесторов, располагающих такой суммой. Однако, по словам гендиректора УК Регионгазфинанс Геннадия Залко, отдавая $10 млн, инвестору всегда интересно знать риски, которые он будет нести. Участие в фонде, где все решения принимаются без учета его мнения, риск достаточно высокий.

Закрытые паевые фонды недвижимости в отличие от открытых и интервальных ПИФов создаются на фиксированный срок, обычно не более 15 лет. Деньги в ЗПИФ, как правило, вкладывают в период формирования, а свою прибыль пайщики получают вместе с вложенным капиталом после ликвидации фонда. Стоимость паев такого фонда растет либо за счет роста цен на недвижимость (девелоперские), либо за счет ее сдачи в аренду (рентные). Возможен и смешанный вариант.

При этом, по мнению гендиректора УК Капиталъ Алексея Шкрапкина, $3 млрд для госпожи Батуриной капля в море, скорее всего, этот фонд пробный шар, чтобы посмотреть, как будет работать новая схема управления активами. Не собираются останавливаться и в Интеко. По словам господина Чаленко, в дальнейшем предполагается создать целое семейство фондов, в том числе фонды по управлению недвижимостью, компаниями по производству строительных материалов и т. д.
Когда цены на недвижимость за год удваиваются, трудно удержаться от инвестиций в квадратные метры. Но даже на однокомнатную квартиру в Москве сейчас нужно не менее $100 00 Единственная возможность для людей с меньшими активами покупка паев ПИФов недвижимости. Этой статьей мы начинаем серию публикаций о фондах, которые позволяют инвесторам заработать на недвижимости.

Инвестировать в недвижимость разрешено только закрытым паевым фондам (ЗПИФ).



Всего сейчас сформировано и действуют более 100 ЗПИФов недвижимости. Одни зарабатывают на инвестициях в офисы, склады, торговые центры, другие в строительство жилья. Именно этот сегмент рынка недвижимости был наиболее доходным в последнее время. Ведь стоимость городского жилья в этом году растет невиданными темпами. По данным старшего аналитика компании Миэль-Недвижимость Елены Логвиной, с начала года на вторичном рынке московского жилья цены выросли на 75,5%, а новостройки подорожали на 105%. В Северной столице цены на жилье уже выросли примерно на 70-80%.

Соблазнительный рост

Но эксперты уверены, что такими темпами цены расти уже не будут. К концу года в Москве цены стабилизируются, и до середины следующего года жилье скорее всего дорожать не будет, резюмирует руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко. А Логвина прогнозирует, что в следующем году московское жилье подорожает, но лишь на 5%.

Благодаря этому, например, стоимость паев ЗПИФа Арсагера жилищное строительство, инвестирующего в жилье в Санкт-Петербурге, за первое полугодие 2006 г. увеличилась на 40%. А паи столичного фонда Конкордия Авантаж с начала года подорожали на 13%.

Впрочем, приостановка роста цен на недвижимость в столице не повод сбрасывать со счетов ЗПИФы, инвестирующие в жилые объекты Москвы. Ведь их активы дорожают не только из-за роста общерыночных цен, но и по мере возведения жилых объектов. Генеральный директор УК Регион Девелопмент Валентина Волкова рассказывает, что в прошлом году эта строительная премия составила около 20%.

По мнению гендиректора консалтинговой компании Финэкспертиза-Капитал Владимира Маленко, на жилой недвижимости Санкт-Петербурга еще можно будет заработать до 30% годовых. Такую же оценку дает Репченко из ирн.ru. А начальник отдела маркетинга корпорации Квартира.Ру Юрий Кочетков отмечает, что в крупных городах Сибири и Дальнего Востока жилая недвижимость может подорожать еще больше на 50-80%. Так что инвестиции в жилье в регионах страны по-прежнему сулят неплохие доходы.

У инвесторов, которые хотят заработать на жилье с помощью закрытых ПИФов, не так много возможностей. Пока им доступны паи не более десятка ЗПИФов.

Выбор невелик

Паи ЗПИФа можно купить и во время дополнительного размещения паев. Например, с 27 октября по 9 ноября УК Арсагера планирует провести допэмиссию паев фонда Арсагера жилищное строительство на сумму 1,2 млрд руб. В это время можно будет купить любое количество паев на любую сумму. Ведь по закону управляющая компания не имеет права устанавливать ограничения по размеру инвестиций во время дополнительного размещения, разъясняет зампред правления УК Арсагера Алексей Астапов.

Конечно, проще всего купить паи в момент формирования ЗПИФа. Но сейчас в стадии формирования находится лишь один жилой фонд ЗПИФ Центр нового строительства (УК Центральная управляющая компания). Минимальная сумма инвестиций 300 000 руб. Средства его пайщиков будут вложены в строительство жилья в Санкт-Петербурге.

А некоторые компании с помощью агентов поддерживают вторичный рынок паев, помогая покупателям и продавцам паев найти друг друга. Так, агенты компаний КИТ Финанс и Капитал Инвест продают и покупают паи ЗПИФов под управлением этих УК. А Конкордия Эссет Менеджмент принимает заявки на покупку паев и может подыскать продавца. Кроме того, паи некоторых других ЗПИФов недвижимости торгуются на ММВБ (см. таблицу). Например, паи фонда КИТ Российская жилая недвижимость можно купить и у агента УК, и на бирже. На бирже можно купить хоть один пай стоимостью около 1068 руб., а на внебиржевом рынке паи продадут только на сумму от 500 000 руб., разъясняет директор департамента по внешним связям инвестиционного банка КИТ Финанс Вадим Бараусов.

Запланированы допэмиссии паев и некоторых фондов, инвестирующих в московское жилье: ЗПИФ Капитал Инвест фонд недвижимости первый (УК Капитал Инвест), ЗПИФ Приват-Сквер под управлением УК Коллективные инвестиции, вкладывающий в строительство жилого комплекса Приват-Сквер в районе станции метро Сокол, а также двух фондов УК НФГ Эссет Менеджмент НФГ Фонд недвижимости Первый и НФГ Фонд недвижимости второй.



Главная --> Публикации