Главная --> Публикации --> 5 признаков дома настоящего миллионера Игры разума, доллара, евро Не всем подряд Год недоступности Собственнический инстинкт

Альянсы

Кроме голодовки частных инвесторов, некоторого намека на стабилизацию цен и снижения дефицита предложения уходящая осень отметилась интересным явлением: во многих СМИ появились рекламные объявления с предложением продажи загородной недвижимости с использованием ипотеки. Предложения исходили от нескольких компаний и касались совершенно разных поселков. Такое активное продвижение идеи покупки загородного дома в кредит обратило на себя внимание еще и потому, что для продавцов загородного рынка осень является самым урожайным сезоном и никакие дополнительные инструменты для сбора урожая в это время им, в принципе, никогда не требовались.

Еще год назад, отмечает Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании Новый город, на вопрос клиента: а можно ли с ипотекой? мы почти гарантированно отвечали: нет! Сейчас уже все не так однозначно. В компании Терра-Недвижимость говорят, что появившуюся возможность кредитования участков до начала строительства дома в новых поселках всего два года назад было сложно даже представить. Тогда в сегменте загородной недвижимости работали только Райффайзенбанк и ДельтаКредит. Они давали кредит только под дом, завершенный на 70%, только по наиболее перспективным направлениям и не далее 15 км от МКАД. Количество клиентов, реально воспользовавшихся ипотекой, пока ничтожно, но ипотечное кредитование (на загородном рынке) наконец сдвинулось с мертвой точки, утверждает аналитик отдела проектов Терра-Недвижимости Анна Поткина.

О том, что на этом рынке происходит некоторое шевеление, подтверждают опрошенные Ведомостями эксперты. Среди них представители банковских структур, девелоперских и риэлторских компаний.

К показательным примерам можно отнести два поселка Светлогорье (проект УК Стройразвитие) и Славенка (девелопер Rodex Group). В Светлогорье продаются участки с подрядом. Размеры участков 12-25 соток, площади кирпичных домов 220-450 кв. м, стоимость $300 000-500 00 Цена домов на две семьи с небольшими, 6-7 соток, участками земли начинается от $205 00 Партнером УК Стройразвитие в реализации Светлогорья по ипотечным схемам является Славинвестбанк. Одноименная эксклюзивная ипотечная программа подразумевает первоначальный взнос от 10%, срок кредитования от 6 месяцев до 20 лет. Процентная ставка по кредиту плавающая и зависит от размера первоначального взноса. Если взнос минимальный (10%), то ставка до момента окончания строительства дома составляет 13,5%, после окончания 11,5%. При первоначальном взносе в 50% ставка составит 13% и 11% соответственно. Обещано также следующее: банк принимает решение за пять дней, комиссия банка составляет 1% и взимается единоразово, остальные комиссии банка отсутствуют, невысоки и ставки страхования (жизнь 0,5%, недвижимость 0,8%).

Тенденция касается как объектов дорогих, так и более-менее демократичных по цене. Последнее заслуживает наибольшего внимания, поскольку еще совсем недавно качественные предложения в недорогом сегменте были дефицитны и расходились на ура без каких-либо намеков на кредитование, в лучшем случае предлагалась лишь рассрочка платежа.

Дом c участком в дачном поселке Славенка реализуется компанией Rodex Group по цене $100 000-300 00 Для приобретения физическим лицом земельного участка со строящимся жилым домом клиенту необходимо внести 30%. Далее клиент осуществляет залог банку своих имущественных прав по договору соинвестирования. Кредит выдается на срок до 30 лет в среднем под 11% годовых в долларах или рублях. Все, что требуется от заемщика, подтверждение своих доходов по форме 2-НДФЛ или по справке в свободной форме. Необходимые условия со стороны застройщика следующие: даты заключения договора соинвестирования, договора залога имущественных прав и кредитного договора должны совпадать. Подобным образом Rodex Group уже сотрудничает с РосЕвроБанком при реализации поселка Аистово. Новая программа только начата, а уже продано 178 домов из 198.

По словам директора по маркетингу Татьяны Рыжовой, каждый второй покупатель интересуется возможностью купить дом в Светлогорье по ипотеке. Уже около десятка покупателей подали в банк документы на предоставление кредита. Так что в Стройразвитии уверены в перспективности подобных проектов.

Самая распространенная схема загородной ипотеки и подразумевает под собой альянс банк плюс строительная компания. Таких союзов становится все больше. Но относится ли это к ипотеке вообще, вопрос спорный. Наталья Ветлугина считает, что в этом случае банк уже кредитует девелопера строительства. Он уже вложил деньги в этот проект и, предоставляя покупателям кредиты, всего лишь перераспределяет свои средства.

Схемы

В Независимом бюро ипотечного кредитования (НБИК) говорят по этому поводу: Еще полгода назад застройщики (это относится и к многоквартирным домам) часто отказывались предоставлять необходимые банку комплекты документов, ссылаясь на то, что продадут и без всякой ипотеки. Фраза Мы с ипотекой не сотрудничаем одна из характерных для недавнего времени, отмечают в НБИК. Однако сейчас многие застройщики поняли, что без ипотеки они будут продавать очень долго.

Однако те ипотечные продукты, которые появляются вследствие особых отношений между застройщиком и финансовой организацией, тоже не слишком обычны для нашего рынка. Еще совсем недавно и их не существовало. Просто потому, что, профинансировав застройщика, банк мог рассчитывать на быстрый возврат средств за счет продажи объектов. Сейчас с продажами не все так просто.

Впрочем, даже крупные игроки предпочитают не делать резких движений и кредитовать пусть локальные, но менее рисковые проекты. Например, в Международном московском банке (ММБ) предлагают классическую ипотеку для загородного рынка, правда пока в рамках специальной программы кредитования на покупку таун-хаусов в поселках Дубровка и Опушка. Генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам ММБ Алексей Аксенов говорит, что эти условия аналогичны стандартным ипотечным условиям (от 9% в долларах США или евро и от 10,5% в рублях), обеспечением по кредиту являются таун-хаус и земля, на которой он построен.

Развитие ипотеки на загородном рынке ограничивалось и возможностями самих банков. В целом, говорят во Внешторгбанке 24, возможность оформлять крупные сделки есть не у многих. Ведь ряд банков просто не располагают достаточным объемом средств для фондирования операций, а стандарты рефинансирующих организаций либо институциональных инвесторов, как правило, такие сделки не допускают до последующего рефинансирования.

Схема выглядит так. Покупатель заключает с компанией договор инвестирования. Вносит 30% стоимости объекта. На первом этапе банком устанавливается для заемщика повышенная процентная ставка по кредиту 14% годовых в валюте. После получения прав собственности, получения свидетельства на землю, дом (недостроенный или уже готовый) ставка снижается до 11-11,5%.

Еще один свежий пример поселок бизнес-класса Грин Хилл (29-й км Новорижского шоссе). Покупка недвижимости в поселке (площадь участков 15-26 соток) может обойтись в настоящее время в $1 млн. Однако примечательным в его отношении является не класс и цена, а количество банков, включившихся в программу кредитования. По словам Григория Слепака, заместителя генерального директора по экономике и финансам компании АСК, к выдаче заемных средств привлечены сразу несколько финансовых учреждений: банк Петрокоммерц, Москоммерцбанк, Сбербанк. Переговоры ведутся также с ММБ.

По оценке Слепака, в противовес существующим на загородном рынке схемам ипотеки с участием так называемых родственных структур все большее количество банков со стороны проявляют готовность к проектам ипотечного кредитования. В залог может оформляться любой вид собственности, к примеру земельный участок или незавершенное строительство.

Срок возврата кредита обычно 20 лет, иногда банки выдают кредиты на 30 лет. В стандартной ситуации, внеся в виде первоначального взноса $250 000-300 000, заемщик будет выплачивать в месяц $6000-700 Заем можно погасить заранее без каких-либо штрафных санкций. Уже полгода объекты в поселке продаются с применением ипотечной схемы, на ее долю приходится 20% всех реализованных объемов. Если бы не ипотека, говорит Слепак, этих покупателей у нас просто не было бы. Он отмечает, что такая схема актуальна сегодня и для тех, кто покупает для жизни, и для тех, кто совершает спекулятивную сделку: рост цен на недвижимость на подмосковном рынке сегодня превосходит процентные ставки по ипотечным кредитам.

Почему при устойчивом и даже растущем интересе клиентов загородная ипотека все это время оставалась узким сегментом и не достигла даже объемов квартирного рынка? Эксперты называют тому столько различных причин, что, по идее, даже приведенных примеров существовать не должно. Однако они существуют. Наталья Ветлугина считает, что интересы банков подогревает уже существующая конкуренция.

Страхи

Так, дом должен находиться в населенном пункте, в котором построены другие индивидуальные дома, иметь подъездную дорогу, должен быть пригоден для круглогодичного проживания, иметь постоянное электроснабжение от внешнего источника, быть обеспеченным газовым или электрическим отоплением, холодным водоснабжением и находиться в удовлетворительном состоянии. Кроме того, сам участок должен быть предназначен для дачного или жилищного строительства и использоваться в этих целях.

В банке КИТ Финанс, ведущем свою ипотечную деятельность чрезвычайно активно, говорят, что кредиты, предоставленные на покупку индивидуальных домов, составляют всего 1% от общего объема выданных ипотечных кредитов. Ипотечные программы КИТ Финанс позволяют приобрести загородную недвижимость как под залог другого имеющегося в собственности жилья, так и под залог приобретаемого. Кроме того, сейчас существует схема предоставления кредита на строящийся индивидуальный дом. Однако к постройке, оформляемой в залог, говорят в банке, предъявляется ряд требований, которым может соответствовать далеко не каждый объект.

Продуктивность ипотечных сделок на загородном рынке с точки зрения объема затрат на величину кредита существенно выше сделок, ориентированных на кредитование квартир, говорит Мария Серова, начальник управления разработки кредитных проектов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка 24, но широкого распространения на рынке они пока не имеют. Эксперт объясняет это сравнительно невысокой ликвидностью обеспечения, а кроме того, отсутствием выработанных типовых форм сделок (каждая пока имеет свои отличительные особенности) и существующими огромными административными барьерами на пути оформления подобных операций.

Понятно, что банк вырабатывает столь жесткий стандарт из-за желания минимизировать риски. В случае необходимости продать предмет залога это должно произойти без заминок.

Вносит свои сложности и земельный вопрос. Существенным отличием загородной ипотеки от стандартной является то, что кроме приобретаемого загородного дома в залог берется прилегающая и находящаяся под ним земля. Процесс оформления земли на порядок сложнее оформления квартиры. Соответственно, требуются большие трудозатраты по проверке чистоты сделки, получению разрешительной документации и т. п. В результате чего как объект залога земля характеризуется меньшей ликвидностью.

По этому поводу в ММБ говорят, что в Московской области в каждом районе у регистрационных палат могут быть свои специфические требования к кредитной документации и предоставляемым банком документам. Это может значительно усложнить процесс регистрации как с точки зрения трудозатрат, так и с точки зрения возможности выполнения банком требований регистрационной палаты.

Непрозрачность

Роль земельного участка главная в спектакле, считают в НБИК. Конечно, часть домов продается с уже готовым свидетельством о праве собственности, но все-таки основная доля по инвестконтрактам и строительным подрядам. Часто застройщик не передает землю в собственность, пока не возведет на участке дом, потому что иначе покупатель мог бы отказаться от его услуг и построить дом своими силами. Банки же настаивают на том, чтобы хотя бы землю можно было взять в залог, потому как возведенные на ней постройки по закону автоматически станут предметом залога, когда будут оформлены в собственность. Впрочем, если землю передать сразу застройщик отказывается, банк может согласиться и на другую недвижимость в качестве обеспечения.

Многие игроки рынка отмечают, что для банка цена вопроса при участии в загородных проектах велика, одновременно всем известно стремление застройщиков работать всерую, уходя от налогов.

О чем неохотно говорят девелоперы, но о чем говорят банкиры и риэлторы так это о непрозрачности процесса управления строительством, имея в виду те финансовые схемы, по которым работают застройщики. Видимо, наступают времена, когда для успешности проекта (что во многом определяется результатами продаж) требуются открытость и цивилизованность, о которых так много слов произносится на конференциях, семинарах. Слова эти только теперь наполняются реальным экономическим смыслом.

Некоторые участники рынка вообще полагают, что подмосковный загородный рынок сложно назвать рынком, потому что последние 15 лет там царил хаос. То, что в 1990-х стоило целое состояние и было пределом мечтаний (монстры из красного кирпича на Рублевке с 3-метровыми заборами и домами площадью 800-900 кв. м на 10 сотках, об отоплении и прочей инженерии даже задумывались), сегодня вытеснили поселки в едином архитектурном стиле. И не просто вытеснили, а еще и сильно обесценили. Эксперты предупреждают, что и дома в организованных поселках, построенных по непродуманным проектам, также могут стать неликвидным товаром.

Хотя налоги в России не такие уж и высокие, поделился своими размышлениями один из экспертов. Когда я общался с застройщиками из Англии, то специально спросил про их среднюю норму прибыли с объекта. Так вот 20-25%, по их мнению, это очень хорошо. Устроит хоть одного нашего застройщика такая маржа? Никогда! Российскому бизнесу больше интересна не стабильность и перспективность, а возможность наживы за короткий срок. Поэтому и работают вчерную, гонясь за сверхприбылью. Банки, в свою очередь, не кредитуют то, что не проходит по документам. Да, коттеджных поселков сегодня строится великое множество. Но берутся за это даже те, кто раньше вообще не имел опыта строительства чего-либо. Просто у них есть деньги.

Однако есть мнение, что далеко не со всеми и не всегда дело обстоит именно так. Павел Комолов, андеррайтер НБИК, отмечает, что цены на землю на популярных направлениях росли и растут и у российских банков попросту не так много денег, чтобы раздавать кредиты в $1-2 млн направо и налево. По $30 000-40 000 другое дело. Для того чтобы давать рублевые кредиты, в России недостаточно длинных рублей, секьюритизация находится в зачаточном состоянии. Долларовые кредиты, взятые в кредит в Западной Европе, не так уж велики, поэтому и расходуют их экономно на типовые квартиры, говорит Комолов.

Банки заявляют о своих возможностях финансировать любые сделки. Мы предоставляем ипотечные кредиты на сумму до 60 млн руб. или до $2 млн, говорят в КИТ Финанс. Поэтому, если у заемщика возникает необходимость приобрести индивидуальный дом в дорогом сегменте, то программы банка позволяют это делать. Финансировать крупные сделки? Такая возможность у нас есть. говорят во Внешторгбанке 2 В настоящее время и по квартирам, и по загородным домам сформирован опыт оформления крупных сделок, сумма каждой из которых составляет несколько миллионов долларов.

Какие действия нужно предпринять, чтобы ипотека за городом развивалась более интенсивно? Парадоксальную мысль на этот счет высказал Евгений Фетисов, заместитель генерального директора компании Новая площадь: На текущем этапе развития, вероятнее всего, никаких. Надо немного подождать, и под прессом растущих цен сформируется необходимый для активного развития ипотеки спрос на кредиты со стороны покупателей загородной недвижимости.

Стимулы

Олег Маринин, президент девелоперской компании ООО Парк Групп, управляющей сетевым проектом Витро, прогнозирует, что в ближайшем будущем кредитование загородной недвижимости будет составлять не 2-4% от общих объемов ипотеки, как на текущий момент, а в несколько раз больше.

Похожее суждение высказали и в компании Стройразвитие. Если московские квартиры будут продолжать дорожать на 6-8% в месяц, то все большее количество покупателей будут обращать свои взоры на коттеджи. Растущий спрос будет привлекать все большее внимание банков к этому сегменту жилья. Застройщики загородной недвижимости, в свою очередь, приобретают опыт и кредитную историю, становясь для банков такими же привлекательными партнерами, как и застройщики городского жилья.

Некрасовка часть Юго-Восточного административного округа Москвы. Столичным районом она стала только в 1992 г., а до того имела статус рабочего поселка и фактически находилась в управлении Люберецкой станции аэрации подразделения Мосводоканала. Все вопросы жизнеобеспечения, в том числе распределения жилья, его эксплуатации, благоустройства, решались градообразующим предприятием.

Рынок загородной недвижимости при всей своей непредсказуемости весьма капиталоемкий. А если учесть тот факт, говорит Мария Литинецкая, руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood, что он становится все более подходящим для адекватного анализа и прогнозирования, то становится ясно, почему банки начинают на него выходить. Безусловно, все присущие загородному рынку риски по-прежнему существуют, но возможность их минимизации становится все более реальной.
Сейчас район Некрасовка, окруженный подмосковными землями, и сам напоминает скорее небольшой подмосковный рабочий поселок, чем столичный район. Но в недалеком будущем он изменится городские власти решили отстроить Некрасовку заново. Вместо малоэтажных домов, которые пойдут под снос, будут возведены многоквартирные дома типовых панельных серий. Население увеличится в четыре раза. Что, конечно, приведет к обострению транспортных проблем, ведь выезд из района в Москву всего один, дорога проходит через Люберцы.

Усадьбы и стоки

Территория, окруженная полями орошения, не считалась престижной, поэтому и интерес к ней со стороны инвесторов был небольшой. Но по мере застройки более выигрышных участков дошла очередь и до Некрасовки. Учитывая особенности района, здесь в первую очередь планируется строительство муниципального жилья.

Эта неприятность случилась с Некрасовкой в начале XX в., когда московские власти вплотную занялись насущным для города вопросом строительством новых полей орошения. В 1910 г. Московская городская управа создала комиссию, которая инициировала заказ по выполнению значительных объемов изыскательских и проектных работ. В результате тщательного изучения близлежащих к городу территорий было предложено остановить выбор на песчаных землях в районе сел Бердино и Зенино. Для реализации проекта городские власти выкупили 1786 га находящейся в частной собственности нескольких купцов земли. В июне 1914 г. был утвержден проект строительства осадочных бассейнов на Люберецких полях орошения, а в 1915 г. начались работы. С этого момента история усадеб завершается и начинается история Люберецкой станции аэрации.

История Некрасовки началась в XVII в. В те времена деревня носила название Бедрино, происходящее от протекающей речки Бедрянки. В начале XIX в., после войны 1812 г., усадьбу приобрел Федор Кокошкин человек, пользующийся в культурных кругах Москвы большим авторитетом, возглавлявший московские театры. Частыми гостями у него были известные российские артисты, музыканты, писатели: Сергей Аксаков, Михаил Щепкин, Иван Пущин и др. Обилие зелени, чистый воздух подмосковных земель способствовали отдыху и общению. За годы усадьба несколько раз меняла владельцев, последним был купец Некрасов. Имя его история не сохранила, а фамилия увековечена сначала в названии поселка, а теперь и района. Некрасов на собственные средства прорубил проход в лесу, провел дорогу до железнодорожной станции и построил шесть дач. Дальнейшее развитие поселка приостановилось из-за строительства стоков канализационных вод из Москвы.

В настоящее время площадь района 495 га, практически 80% территории в восточной и юго-восточной частях занимает промзона 400 га, из которых около 220 га находятся в ведении Люберецкой станции аэрации. На территории района также работают заводы по производству асфальта и бетона, промышленная база Мосводоканалкомплекта, строительная компания Мосгоргидрострой, недавно возведен и запущен современный завод по утилизации автотранспорта Втормет и др.

Снести и застроить

В настоящее время жилая застройка района Некрасовка в основном представлена малоэтажными домами высотой до пяти этажей, но также есть панельные дома высотой девять и 16 этажей. Несмотря на то что большинство старых домов не выглядят ветхими, они уже морально устарели. Поэтому по разработанному проекту примерно 70% всех жилых домов намечено к сносу. В процессе реновации территории также будут снесены одна из старых школ, два детских сада, несколько административных построек, здание клуба и др.

Вместе с тем обжитой район не страдает от недостатка зелени. Жилые кварталы окружены зелеными насаждениями, многие из которых посадили первые жители Некрасовки. Пейзаж дополняют вековые сосны и березовые рощи.

Директивные меры устроили далеко не всех жителей Некрасовки, поэтому началу строительства предшествовали серьезные переговоры с горожанами, привлекались компетентные эксперты, определяющие ущерб за сносимые постройки. По закону жители сносимых домов получают квартиры в своем районе. А строительство будет вестись поэтапно методом волнового переселения.

Одной из важных проблем является как раз освобождение территории от предназначенных к сносу строений. Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в соответствии с Жилищным кодексом РФ занимается отселением граждан из сносимых жилых домов, Департамент имущества расторжением договоров аренды нежилых помещений в сносимых жилых домах и нежилых зданиях, а Департамент земельных ресурсов расторжением договоров аренды земли с предприятиями и организациями, расположенными на территории застройки.

Дорожный вопрос сейчас актуален практически для любого столичного района, и Некрасовка не исключение. На сегодняшний день из района существует всего один выезд и то через территорию Московской области, г. Люберцы (по Октябрьскому и Лермонтовскому проспектам с выездом на перегруженный Рязанский проспект). Чтобы воспользоваться железнодорожным сообщением, также необходимо добираться в Люберцы. Автобусные маршруты № 723 и № 726, курсирующие из Некрасовки, доставляют пассажиров до станции Люберцы-1, а также в Ново-Косино и Кожухово. По железной дороге можно доехать до ст. м. Выхино, Авиамоторная, Электрозаводская, Комсомольская. До ст. м. Выхино от Некрасовки курсируют автобус № 722 и маршрутное такси.

Дорога жизни

По мере строительства объектов недвижимости прокладка новой дороги становится одним из самых актуальных вопросов дальнейшего развития территории. По проекту намечалось, что новая дорога пойдет от пересечений ул. 2-й Вольской и Инициативной по направлению на северо-запад до выхода дороги на ул. Воинов-интернационалистов, что в Люберцах. Дальше дорога должна пройти через Косино в Кожухово, где уже есть выезд на МКАД. Но реализация этого проекта затруднена, так как часть дороги будет проходить по землям, не принадлежащим Москве. В районной управе Некрасовка не смогли назвать сроков, когда начнется строительство.

Основные транспортные магистрали Некрасовки это две улицы: 1-я Вольская, которая проходит через центр поселка, и 2-я Вольская, огибающая поселок с северной стороны и до городской больницы № 10.

В районе Некрасовка объектов инфраструктуры немного. Хотя, по мнению Сергея Болсинова, первого заместителя главы управы района Некрасовка, жители в основном обеспечены всем необходимым. Объясняется это тем, что в настоящее время в районе проживает всего около 9000 человек, поэтому в расчете на одного жителя показатели обеспеченности объектами инфраструктуры, включая социальные, практически не отличаются от существующих в других обжитых районах города.

Своя Копейка

В настоящее время в районе действуют три детских сада, две школы, центр творчества детей и юношества, библиотека, бассейн Дельфин, спортзал и стадион. В ДК Заречье работают разнообразные кружки и устраиваются дискотеки. Но своего кинотеатра в Некрасовке нет, что в районной управе объяснили низкой рентабельностью организации кинопроката на территории небольшого района. В Некрасовке находятся городская больница № 10 с поликлиническим отделением, аптека, банно-прачечный комбинат Некрасовские бани, отделение Сбербанка, прочие предприятия торговли и сферы услуг. Продуктовый супермаркет всего один это экономичная Копейка. Зато, как сообщили в районной управе, Некрасовка единственный в Москве район, где нет несанкционированной торговли, а следовательно, нет и проблем, с нею связанных. А ближайший рынок находится в тех же Люберцах.

По словам Ирины Егоровой, маркетолога корпорации Инком-Недвижимость, новоселы Некрасовки не столкнутся с проблемой большинства покупателей новостроек в районах массовой застройки отставанием в развитии инфраструктуры.

В 2002 г. НИиПИ генплана г. Москвы разработал эколого-градостроительное обоснование жилой застройки района Некрасовка, включая территорию бывшего радиополя, а 17 мая 2005 г. вышло постановление № 301, которым московское правительство утвердило проект комплексной реконструкции района. Одной из серьезных задач является прокладка современных городских коммуникаций. По данным Департамента экономической политики и развития г. Москвы, ту же проблему придется решать не только в Некрасовке, но и в Левобережном, поселке Северный и Щербинке, где намечено вести массовое строительство.

Планы по вводу

В районе работают компании ДСК-1, ДСК-2, Главмосстрой.

Заказчиком строительства является Москапстрой, инвестором выступает город.

Первые этажи всех новостроек будут нежилыми. В них разместятся магазины, аптеки, предприятия службы быта. В планах строительство гаражно-стояночных комплексов в общей сложности на 7000 машино-мест. В проект застройки района заложено строительство трех детских садов: двух на 250 мест и одного на 125 мест, а также трех средних общеобразовательных школ. Две из них на 550 мест, и одна ориентировочно на 900 мест.

Новые микрорайоны в поселке Некрасовка планируют возводить как на месте старых строений поселка, так и на рекультивируемых землях Люберецкой станции аэрации, рассказывает Александр Слета, аналитик Бюро недвижимости Агент 00 По проекту до конца 2008 г. в Некрасовке будет построено около 370 000 кв. м жилья, а после его ввода население увеличится примерно в четыре раза и составит около 35 000 человек.

По проекту на территории района намечалось сооружение велодрома, но стесненные условия земельного участка не позволяют построить объект, отвечающий современным требованиям. Поэтому, как отметил Сергей Болсинов, районная управа будет ходатайствовать о строительстве на данном участке спортивного комплекса.

На месте старого Дома культуры запланировано строительство административного здания, где разместятся районная администрация и дирекция единого заказчика. В Некрасовке будет построен новый физкультурно-оздоровительный комплекс и реконструирован существующий спортивный комплекс (со стадионом, бассейном и спортивный залом). В центре района планируется возвести культурно-развлекательный центр с киноконцертным залом.

культурно-развлекательного центра через весь жилой район до зоны отдыха и физкультурно-оздоровительного комплекса. Вдоль южной границы предполагается создать зеленую рекреационную зону.

Территория Некрасовки будет благоустроена. Появятся бульвары они пройдут от

В настоящее время в районе уже возведены две новостройки. Одна из них дом на ул. 1-й Вольской на 299 квартир построен по городской программе Молодой семье доступное жилье. Второй, на этой же улице, построил Мосводоканал для очередников, работающих на Люберецкой станции аэрации.

Реновация территории района началась с застройки микрорайона 1, границы которого проходят по 1-й Вольской улице, по межквартальному проезду, далее по антенным полям и дороге, проложенной между санитарно-защитной зоной Люберецкой станции аэрации и пожарной частью. По проекту на территории микрорайона намечено построить около 70 000 кв. м жилья в основном это будут дома типовых панельных серий.

Застройка микрорайона № 2 начнется в 2007 г. после вывода гаражей ГСК- А это более 600 кирпичных боксов и около 50 металлических гаражей. Для решения вопроса с собственниками Москапстрой привлекал независимых экспертов, которые определили размер компенсации за сносимые строения. На эти цели будут использоваться средства из городского бюджета. Предполагается, что за счет полученной компенсации владельцы гаражей смогут купить машино-места в многоэтажном паркинге, который будет построен на ул. 2-й Вольской. Правда, сколько будет стоить машино-место в подземном паркинге, никто еще не знает, а размер максимальной компенсации составил около $15 000.

По словам Сергея Болсинова, четыре дома (это примерно 56 000 кв. м) находятся на завершающей стадии строительства и планируются к сдаче в текущем году. Из них два дома серии П-44Т строит ДСК-1, дом серии ГСМ-2001 Главмосстрой и КОПЭ ДСК- Все дома муниципальные. Из социально значимых объектов на территории микрорайона № 1 на ул. 1-й Вольской будут сданы в эксплуатацию детский сад, средняя школа и пожарное депо.

Микрорайон № 3 находится в центральной части Некрасовки (между ул. 1-й и 2-й Вольской и ул. Инициативной). На его территории намечено построить шесть новых домов площадью около 90 000 кв. м, а также среднюю школу и детский сад.

По плану на освобожденной территории будет построен жилой микрорайон площадью около 70 000 кв. м. Это шесть жилых домов, детский сад и школа на 550 мест, комбинат бытового обслуживания, культурный центр с киноконцертным залом. Туда же переместится и существующий дом культуры. В микрорайоне планируется строительство двух гаражно-стояночных комплексов и АЗС.

По мнению риэлторов, на рынке недвижимости район Некрасовка представлен весьма ограниченно. В связи с утверждением проекта реновации территории района большая часть существующего жилья намечена к сносу и не продается. Всего же жилой фонд района насчитывал около полусотни домов. По данным БН Агент 002, за последние два месяца в Некрасовке было выставлено на продажу всего шесть квартир, которые располагаются в старом пятиэтажном жилом фонде.

Скудное предложение

Цены в Некрасовке ниже, чем в других районах, и, по мнению экспертов, равняются среднему показателю между ценами на квартиры в окраинных районах Москвы и в подмосковных Люберцах ($3000 за 1 кв. м). Недавно наша компания помогла реализовать стандартную 1-комнатную квартиру за $120 000, говорит Олеся Кошкина.

Спрос на жилплощадь в районе также небольшой. По словам Олеси Кошкиной, руководителя пресс-службы компании Миэль-Недвижимость, неудобная транспортная схема отпугивает потенциальных покупателей. Если сравнивать с Северным и Южным Бутово, то Некрасовка ближе к Москве, но добираться туда менее удобно.

В настоящее время в Некрасовке не ведется коммерческое жилое строительство. Поэтому предложений на первичном рынке нет. Исключение жилой дом, построенный по городской программе Молодой семье доступное жилье, квартиры в нем продавались молодым семьям по специальным ценам (на момент покупки примерно в два раза дешевле, чем стоило коммерческое жилье). О дальнейшей перспективе строительства в Некрасовке коммерческих домов в районной управе не смогли дать утвердительный ответ. Хотя предположение о том, что такое возможно, прозвучало.

Учитывая, что в равноудаленном от центра Южном Бутове 1 кв. м стоит не менее $3700, можно сказать, что жилье в поселке недооценено и после масштабной реконструкции территории с созданием соответствующей инфраструктуры стоимость жилья вырастет как минимум на 15%, считает Александр Слета. Кроме того, еще одним немаловажным фактором в пользу Некрасовки по сравнению с соседними Люберцами является возможность московской прописки.

Как подтвердил Сергей Болсинов, помимо реализуемого проекта на территории района можно будет построить дополнительно около 300 000 кв. м жилья на землях, в настоящее время находящихся в федеральной собственности.

В Инкоме прогнозируют, что по мере застройки района, развития транспортной и социальной инфраструктуры будет увеличиваться и его привлекательность для покупателей и инвесторов. Не случайно в СМИ обсуждается вопрос строительства в районе уже не 370 000 кв. м, а удвоенных объемов, но не до 2009 г., как это намечено в разработанном проекте, а в более поздние сроки. Правда, кто будет участвовать в застройке и на каких условиях, пока не известно. Даже компании, возводящие жилье в Некрасовке, в частности Главмосстрой и ПИК, не подтвердили свое участие в проекте, хотя на стройплощадках уже красуются стенды с их названиями. По-видимому, муниципальное жилье это не те объекты, о которых в компаниях принято много говорить.

Тогда же Федеральное агентство по строительству и ЖКХ (Росстрой) по результатам конкурса выбрало в качестве подрядчиков более десяти компаний, которые согласились построить 18 тыс. квартир для военных по фиксированной цене. В московском регионе стоимость одного квадратного метра не должна превышать 29 тыс. руб. ($1095).

Вчера Минобороны пообещало выделить девелоперам около 700 земельных участков, из которых 70 находится в Подмосковье. В обмен застройщики обязаны предоставлять министерству часть квартир в строящихся домах.Весной этого года стартовала государственная программа по обеспечению жильем военнослужащих в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Ленинградской и Калининградской областях. Общую стоимость проекта правительство оценило в 30 млрд руб.

В тот момент, когда подписывался контракт с Росстроем, зафиксированная себестоимость позволяла нам достичь хотя бы минимальной рентабельности,- говорит генеральный директор компании Стройтехноресурсы, принимающей участие в госпрограмме, Александр Щупляков.- Сейчас ценовая конъюнктура на том же рынке цемента и стройматериалов сильно изменилась.

Тогда такая низкая цена не смутила застройщиков, выигравших тендер.

Как сообщили Бизнесу в Минобороны, у ведомства есть опыт работы с девелоперами: так, вчера военным было передано 224 новые квартиры в Красногорске. К примеру, некоторое время назад компания Главмосстрой получила под коммерческое строительство принадлежащий нам земельный участок на Волоколамском шоссе,- отметили в министерстве.

Впрочем, не только у застройщиков, принимающих участие в госпрограмме, но и у других компаний есть возможность на выгодных для себя условиях помочь военнослужащим с жильем. Вчера начальник службы по расквартированию и обустройству войск Минобороны Анатолий Гребенюк сообщил о том, что министерство планирует предоставить частным инвесторам под жилищную застройку около 700 земельных участков по всей стране, находящихся в собственности военного ведомства. Почти 70 участков, предлагаемых девелоперам, находятся в Подмосковье. По словам Гребенюка, взамен компании должны передать военному ведомству в построенных домах то количество квартир, которое будет указано в инвестиционном контракте, оставшиеся же квартиры будут реализованы по рыночной стоимости на свободном рынке. Если десять лет назад у нас было пять военно-строительных главков, которые в том числе занимались и строительством жилья для военнослужащих, то теперь - ни одного. Поэтому сегодня Минобороны может обеспечить военных жильем, только проводя тендеры среди частных компаний и заключая с ними отдельные соглашения,- отметил чиновник.

В последние годы жилье для военных строится в основном в Одинцове, Подольске, Коломне, Краснознаменске, Нахабине, Тимонове. Однако, по информации Бизнеса, в Наро-Фоминском районе на юго-западе области в собственности министерства находятся освободившиеся участки, которые также могут быть использованы под жилищную застройку. В силу объективных причин это направление Подмосковья по-прежнему не освоено. И у министерства не будет особых проблем с привлечением туда инвесторов,- считает Басова из С-Холдинга.
Власти Москвы обещают построить в городе Диснейленд. Правда, судя по всему, в строительстве заинтересованы только сами чиновники.

Решение Минобороны вдохновило девелоперов. Это, безусловно, интересное предложение, поскольку дает компаниям возможность расширить свои проекты за пределами Москвы,- считает представитель С-Холдинга Оксана Басова. По ее словам, успех анонсированного министерством проекта зависит от того, как будет решена проблема с инженерными сетями. С ней соглашается и заместитель генерального директора компании Новая площадь Евгений Фетисов: На территориях, принадлежащих военному ведомству, возможно, есть инженерная инфраструктура, однако ее может оказаться недостаточно для жилых кварталов.

Напомним, что разговоры о строительстве Диснейленда в столице ведутся уже давно. Еще в конце 2001 года на четвертом форуме «Москва-Инвест-2001» в Берлине вниманию зарубежных инвесторов было предложено пять крупных столичных проектов. Первое место в списке занимал парк аттракционов в Мневниках. По всей видимости, тогда идея строительства Диснейленда в России иностранцев не воодушевила. Но, тем не менее, власти столицы не отказались от идеи. В марте 2002 года они выступили с этим предложением уже в Женеве на международной конференции, посвященной перспективам развития российского бизнеса. Однако переговоры с потенциальными иностранными инвесторами начались только сейчас. Правда, столичные чиновники пока ничего не говорят о том, какие конкретно зарубежные компании намерены вложить свои деньги в строительство самого крупного парка аттракционов в России. Также неясно, будут ли иностранцы полностью финансировать этот грандиозный проект или часть средств на строительство Диснейленда выделит мэрия столицы.

На прошлой неделе первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин заявил о том, что строительство парка аттракционов а-ля американский Диснейленд начнется на территории столичного района Мневники в 2005 году. По словам г-на Ресина, создание такого развлекательного комплекса займет не менее 10 лет, а на его строительство придется потратить около 6 млрд долларов. Средства на этот проект столичные чиновники намерены получить у иностранцев. Причем уже до конца этого года должен быть выбран основной инвестор. Разговоры столичных чиновников о строительстве Диснейленда проходят исключительно под лозунгом заботы об отдыхе москвичей, а также повышения привлекательности города для туристов. Однако, как заявляют некоторые аналитики, власти Москвы заинтересованы не столько в создании уникального места отдыха для гостей города, сколько в возможности получения под это дело больших средств.

Правда, даже те, кто считает строительство Диснейленда возможным в теории, справедливо отмечают, что этот проект едва ли сможет себя окупить в существующих экономических условиях. «Судите сами, цена билета в подобный парк аттракционов на Западе стоит в среднем 30 долларов. Для россиян, за исключением наиболее обеспеченной прослойки, такая сумма слишком велика. Поэтому придется брать с посетителей раз в пять меньше, чем в Европе. Иначе новоиспеченный Диснейленд будет самым пустым парком в мире, – сказал RBC daily сотрудник одной из столичных турфирм. – По всей видимости, при разработке этого проекта мэрия Москвы рассчитывала на доходы от туристов из-за рубежа. Но, к сожалению, возлагать большие надежды на иностранцев чиновникам не стоит. Ведь они до сих пор едут к нам неохотно». Так, в прошлом году Москву посетило около 2 млн туристов, тогда как Париж ежегодно принимает 25 млн туристов, а Лондон – 18 млн.

Помимо столичных чиновников, идею с созданием уникального парка развлечений с энтузиазмом встретили и отечественные производители аттракционов. Это вполне понятно, ведь для них строительство Диснейленда – возможность получить крупные заказы от инвесторов. «Сейчас у нас есть компании, которые действительно могут взять на себя изготовление даже самых сложных аттракционов, – сообщил RBC daily представитель Российской ассоциации парков и производителей аттракционов (РАППА). – Вопрос ведь не в том, сможем ли мы потянуть строительство отечественного Диснейленда, а в том, найдутся ли средства на реализацию этого грандиозного проекта. Главное, чтобы были деньги, а с оснащением парка проблем не будет».



Главная --> Публикации