Главная --> Публикации --> “вестер” поделится недвижимостью Кредитный катализатор Сергей полонский: цены на недвижимость в москве должны быть на уровне нью-йорка, лондона и гонконга Millhouse capital застроит крылатское Появление новых отелей задерживается

Московская недвижимость дешевеет. Средний уровень цен на квартиры за неделю с 8 по 15 января 2007 года снизился на 0,1%. Таким образом, стоимость абстрактного квадратного метра, рассчитанная на основе цен как в дорогих районах и качественных домах, так и в окраинных хрущевках, составила 4210 долларов. Отраслевые эксперты говорят о снижении цен как о рыночной тенденции.

Цены на квартиры в Москве пошли вниз. Средний уровень стоимости недвижимости снизился на 0,1%. Теперь квадратный метр в Москве стоит 4210 долларов. Больше всего подешевели современные 16- этажные панельные дома. Люди оказались не готовы платить огромные деньги за обычные квартиры в спальных районах. Аналитики прогнозируют стабилизацию на рынке недвижимости.

Специалисты подчеркивают, что отрицательная динамика цен наблюдается сейчас фактически по всем типам жилья, кроме современных монолитно-кирпичных домов, и, скорее всего, в течение второй половины января такая ситуация сохранится.

Возможно и небольшое снижение цен: например, в течение двух-трех месяцев будет незначительное снижение, а потом снова рост«Небольшая коррекция стоимости жилья вниз продолжается и охватывает всё больше сегментов. В результате вслед за ценами на жилье эконом-класса начал снижаться и средний уровень стоимости жилья, говорится в аналитическом обзоре центра Индикаторы рынка недвижимости.

В обычных панельных домах, а также в панельных и кирпичных пятиэтажках квартиры подешевели на 0,1%. Стоимость квадратного метра в сталинских домах осталась неизменной 4905 долларов за квадратный метр. Подорожало только жилье в монолитных домах за неделю цены на квартиры поднялись на 0,4% до 4711 долларов за квадратный метр.

Больше всего за неделю подешевели дома, которые аналитики объединяют в группу современная панель. Стоимость квартир в таких домах снизилась на 0,3% до 4189 долларов за квадратный метр.

За 2006 год цены на московские квартиры выросли почти в 2 раза. Сейчас по стоимости недвижимости Москва уступает лишь пяти мировым столицам: Монако, Лондону, Парижу, Амстердаму и столице Лихтенштейна Вадуцу.

Период стабильности на рынке, который предполагает колебание цен, прогнозирует профессор РЭА имени Плеханова Геннадий Стерник. Возможно и небольшое снижение цен: например, в течение двух-трех месяцев будет незначительное снижение, а потом снова рост. Затем можно снова ожидать небольшого снижения, считает господин Стерник.

По прогнозам президента Московской гильдии риэлторов Михаила Гороховского, к концу 2006 года рост цен на недвижимость в Москве составит 8%. Чудес не бывает. Снижение на 0,1% значительно меньше статистической погрешности, и поэтому встает вопрос об адекватности оценок, замечает господин Гороховский. Доходность инвестиций в недвижимость пока остается очень высокой, и поэтому снижения цен в ближайшей перспективе ожидать не приходится. Возможно, цены упадут только к 2010 году на фоне снижения цен на нефть.
Как стало известно Ъ, городские власти отказались от идеи резервировать до 80% построенных квадратных метров для продажи исключительно гражданам с московской пропиской, что предлагалось на заседании столичного правительства два месяца назад. В доработанном проекте среднесрочной программы Москвичам доступное жилье эта норма отсутствует. Девелоперы довольны, что город не стал использовать нерыночные механизмы регулирования рынка.

По уровню доходов населению России еще далеко до пятерки мировых лидеров. Люди оказались не готовы платить огромные деньги за обычные квартиры в спальных районах. Аналитики заговорили о пузыре на рынке недвижимости. Но риэлторы надеются на то, что цены удержатся на занятой высоте.

Согласно проекту среднесрочной программы, инвесторам типового строительства предлагалось на выбор два типа инвестконтрактов. Один из них обязывал застройщиков резервировать до 80% площадей для продажи исключительно жителям столицы. Причем 30% зарезервированных площадей должны были реализовываться по фиксированным ценам, закрепленным в инвестконтракте между городом и девелопером. Второй вариант предлагал сначала увеличить долю города вдвое (как правило, доля города составляет от 30% до 50% от объема строящегося жилья), но затем половину возвращать застройщику по мере продажи квартир жителям столицы и поступления отчетов в мэрию. Тем самым город хотел создать условия, чтобы всем, в том числе и продавцам, экономически было интересно продавать квартиры именно москвичам, объяснял инициативу замруководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, разработавшего документ, Николай Федосеев.

Проект среднесрочной программы Москвичам доступное жилье, рассчитанной на 2007-2009 годы, был рассмотрен на заседании правительства Москвы в ноябре. Чтобы сделать жилье более доступным, чиновники решили заставить девелоперов предоставлять гражданам с постоянной московской регистрацией преимущества при покупке квартир.

Эти предположения оказались верными. На ноябрьском заседании правительства проект программы был в целом принят, но отдельные положения Юрий Лужков отправил на доработку. В первую очередь дорабатывать было поручено как раз вышеназванную норму о резервировании площадей. Вчера начальник управления жилищной политики столичного департамента жилищной политики и жилищного фонда Владимир Брыков сообщил Ъ, что проект программы доработан и на днях соответствующий проект постановления отдали на подпись мэру. По словам господина Брыкова, конечная версия уже не содержит нормы о резервировании. Спорный вопрос, насколько она сможет затормозить рост цен на жилье. Житель немосковского региона, взяв атрибуты москвича, сможет приобретать жилье на более выгодных условиях, а потом перепродавать его, констатировал он.

Застройщики отнеслись к идее чиновников скептически. Покупателю-немосквичу легко обойти эту норму, если по договоренности с ним квартиру купит обладатель московской прописки, а затем передаст ему все права собственности, говорили они. Многие из них и вовсе называли инициативу города пиаром и были уверены, что чиновники не решатся утвердить эту норму законодательно.

А юристы уверены, что у чиновников не было выбора. Норма о резервировании противоречит статьям Гражданского кодекса и Конституции, касающимся равенства прав граждан. В частности, п. 2 ст. 19 Конституции РФ гласит, что государство гарантирует равенство прав и свобод человека независимо от ... места жительства, говорит партнер компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский. Заинтересованные лица могли бы найти основания оспорить норму, предложенную московскими властями, уверен он.

Застройщиков обрадовало решение властей. Идея резервирования способствовала бы не снижению, а скорее росту цен на жилье (по оценке ирн.ru, за последний год стоимость жилья в Москве выросла примерно на 80%, с $2,3 тыс. до $4,2 тыс. Ъ), поскольку применение любых нерыночных механизмов, как правило, оборачивается дефицитом и использованием теневых механизмов в сделке, что играет на удорожание товара, считает гендиректор компании Моспромстрой Борис Гурецкий. Коммерческий директор Капитал груп Алексей Белоусов считает отказ от резервирования еще одним признаком того, что наметилась положительная тенденция в понимании властями ситуации на рынке недвижимости.

Последние из могикан

За последние 15 лет наш рынок недвижимости прошел путь от черных маклеров и серых агентств до вполне цивилизованного состояния. При этом главная функция риэлтера 10-15-летней давности поиск требуемой покупателю квартиры отходит на второй план в условиях избытка информации. В чем же состоит теперь функция риэлтера и за что он получает свое вознаграждение? Этот вопрос исследовала корреспондент Ъ-Дома Ольга Бухаркова.

Мы не можем позволить себе заняться клиентом, объект сделки которого $150-200 тыс., чтобы не дестабилизировать работу всего агентства, говорит Георгий Дзагуров, генеральный директор агентства Penny Lane Realty. В крупных компаниях только на ресепшене несколько десятков человек. У нас всего четыре. Мы специализируемся только на элитной недвижимости. А если к нам обращаются с просьбой найти типовой объект, я, как правило, отправляю клиентов в МИЭЛЬ. С этой компанией я часто сотрудничаю и знаю, что клиента там обслужат на качественном уровне. Мы не конкуренты, работаем в разных сегментах рынка.

Компании, на которых держится рынок недвижимости, широко разрекламированы и потому хорошо известны это Миэль, Миан, Бэст, Инком. Они имеют большой штат несколько сотен сотрудников и отличаются всеядностью: с равным энтузиазмом возьмутся реализовать и Рублевку, и хрущевку.

Генеральный директор МИЭЛЬ-Брокеридж Наталья Кирпиченко: Маленький риэлтерский бизнес, как и любой другой небольшой бизнес в сфере услуг, имеет абсолютное право на существование. Но успешным он будет, только если компания нашла своего постоянного корпоративного клиента и поддерживает необходимый уровень качества сервиса. Второй вариант локальная компания, работающая, например, в определенном районе города. Но чем дальше, тем требовательнее становится клиент, и он, на мой взгляд, все чаще будет делать выбор в пользу крупной компании с достойной репутацией и разнообразными партнерскими программами, позволяющими клиенту получать существенные скидки, бонусы, подарки...

По мнению опрошенных нами экспертов десяти риэлтерских агентств, на долю крупнейших компаний приходится только 30-35% клиентов. Так называемых корпоративных риэлтеров со временем становится все больше, и сегодня их доля в рынке может достигать 25-30%. Что касается свободных агентов, частных предпринимателей, то их на рынке вряд ли больше 10%. Остальное пространство принадлежит девелоперам и их отделам реализации.

Маленьких агентств на рынке остается все меньше из-за высокой насыщенности рынка и обострившейся конкуренции. В результате мелкие компании, давно работающие на рынке, сворачивают бизнес, а выход на рынок новых компаний значительно осложнен тем, что организация риэлтерского бизнеса теперь обходится дорого. К тому же роль человеческого фактора (как положительная, так и отрицательная) больше сказывается на бизнесе мелких компаний. А крупные структуры более устойчивы, менее зависимы как от конъюнктуры рынка, так и от ошибок персонала. Как отмечает директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина, неоспоримыми преимуществами лидеров рынка являются информационная и рекламная поддержка, единая база предложений как по 'первичке', так и по 'вторичке', координация работы брокеров, юридическое сопровождение сделки.

В секторе элитной и загородной недвижимости, считает Евгений Иванов, управляющий директор компании Усадьба, у маклера иные возможности: Маленький частный бизнес, агент на телефоне, как ни странно, может хорошо себя чувствовать в условиях современного рынка. Но лишь в том случае, если он имеет клиентскую сеть, наработанную в течение последних пяти-семи лет. Особенно работа по рекомендации, на базе старых знакомств характерна для Рублево-Успенского направления. Правда, частные агенты до сих пор работают по-старинке, без должного юридического сопровождения. Что же касается черных маклеров, не обладающих опытом и связями, шансов на успешный бизнес сегодня у них практически нет.

Считается, что среднестатистический маклер, поработав год-другой самостоятельно и хлебнув прелестей частного предпринимательства, либо бросит это занятие, либо прибьется к серьезной компании. И крайне редко будет пытаться раскрутиться самостоятельно. И дело не в том, что в агенты по недвижимости идут только скромные люди просто специфика этого бизнеса такова, что, даже работая в компании, можно при желании сохранять полную автономность, при этом не тратя усилий на организационные и технические детали процесса. Помимо этого агентство способствует профессиональному росту брокеров, проводит тренинги, семинары. А сами агенты работают с клиентом с момента поступления заявки, включая сделку и послепродажное обслуживание в соответствии с технологией и принципами, принятыми в компании.

Агенты и их поклонники

Сегодня агентства недвижимости часто инвестируют в объекты, которые впоследствии выставляют на продажу. Но основа современного риэлтерского бизнеса консалтинговые, аналитические услуги как для покупателей, так и для инвесторов и девелоперов. Совершенно естественно, что риэлтерские агентства стали предоставлять услуги по подбору и сопровождению ипотечных программ, услуги правового характера, услуги по организации ремонта.

Наши ведущие агенты, как правило, бывшие черные маклеры, рассказывает Георгий Дзагуров. Компания наша формально организована в 1993 году, но почти вся верхушка фирмы прошла все этапы самостоятельной работы агентом. И практически все нащупали этот бизнес после того, как решали свой квартирный вопрос. Характерный пример. Одна из наших компаньонов, Белинда Данели, пришла в бизнес после того, как выбрала себе квартиру для аренды в Москве. Будучи дамой с большими претензиями, она никак не могла остановиться на каком-то варианте и за три месяца пересмотрела без малого полсотни апартаментов. И после этого, как большой специалист в области московской недвижимости и представляя вкусы клиента, могла дать конкретный и дельный совет. Примерно в это же время и мы, пять человек с высшим гуманитарным образованием, переводчики, четверо русских и один канадец, объединились для ведения бизнеса. Все было просто: мы обслуживали клиентов и как кадровое агентство, и как агентство по аренде недвижимости. Наш комиссионный процент за подбор персонала одна месячная ставка найденного специалиста; столько же составляет комиссия за аренду размер ежемесячной платы. Впрочем, и сегодня расценки на подобные услуги держатся в тех же рамках.

Работа с клиентами стала гораздо плотнее и уже не заканчивается подписанием договора. Ведется постпродажное обслуживание, поскольку сегодня все стараются построить долгосрочные отношения с клиентами. Если раньше единственной целью риэлтера было заключение договора, то теперь хорошие долгосрочные отношения с клиентом перевешивают ценность сделки как таковой.

Ситуация на рынке риэлтерских услуг меняется очень быстро. Совсем недавно, в 2004 году, большинство даже крупных игроков предлагали клиентам элементарный поиск-подбор объекта. А сегодня нормой для рынка считается комплексный подход к обслуживанию клиента: в стоимость услуг риэлтера в большинстве случаев включен поиск и показ объектов, юридическое сопровождение сделки, содействие в получение ипотеки и т. д. Снизилась и сама стоимость услуг агентств недвижимости: к примеру, в 2004 году она варьировалась от 5% до 8%, а сегодня оптимальной ставкой считается 3-3,5%, рассказывает Вера Лукина.

Что за комиссия

КПД среднестатистического агентства начала 90-х стремилось к нулю: львиная доля усилий тратилась на информационное обеспечение, даже в крупной компании агент большую часть времени занимался расклеиванием объявлений или обзвоном потенциальных клиентов. Сегодня обязанности агента принципиально изменились. Компания, как правило, обеспечивает своих агентов всем: клиентами, технологиями, методиками, базами, рабочими материалами. Задача агента выполнять как чисто техническую работу вроде демонстрации объекта, подготовки договора, координации участников сделки, так и более творческую выбор наиболее перспективных объектов, проверка документов, проверка объекта на чистоту. На вторичном рынке предельно важно проверить квартиру на предмет отсутствия возможных претендентов на нее, но и на первичном рынке приобретатель не застрахован от сюрпризов. Распространенный среди определенного рода девелоперов и весьма опасный для покупателя договор приобретение жилья по страховой схеме. То есть большая часть стоимости недвижимости оплачивается через фирму-однодневку. Агентства, которые дорожат своей репутацией, с такими объектами не связываются.

Необыкновенные проценты обычно получаются на продажах эксклюзивных объектов когда владелец теряет право распоряжаться собственной недвижимостью на период действия договора с риэлтерской компанией. Но, как ни странно, против кабальных условий эксклюзивов часто выступают сами риэлтеры. Эксклюзив на рынке городской недвижимости представляет собой атавизм 90-х годов, утверждает Вера Лукина. Формально привязывая собственника объекта к одному агентству, эта форма договора юридически не запрещает ему продать свою квартиру без участия риэлтера. Наша компания с самого начала позиционировалась на рынке как агентство, которое не берет на себя обязательств продавать объект в рамках эксклюзивного договора, сохраняя объективность во взаимоотношениях с клиентом, выстраивая отношения с продавцами на равноправной основе.

Давно прошли времена, когда на хитроумной сделке можно было заработать сто и более процентов от вложенных средств. Закончился сказочный бизнес с выходом первого закона о приватизации или чуть позже, когда окончательно установились правила игры на поле легального предпринимательства. И теперь бизнес с каждым годом становится все скучнее, доходность его все ниже, а рыночные отношения норовят стать столь же жесткими, как в цивилизованных странах, где высокой считается прибыль в 5%. Вот и у нас в большинстве случаев средняя комиссия сейчас составляет 4%.
Как правило, комиссия берется с продавца, поясняет Евгений Иванов. В зависимости от стоимости объекта 'справедливый' размер составляет 3-5%. Однако стоит отметить, что до сих пор встречаются компании, работающие на 'закрытых' процентах, величина которых значительно превышает указанную.

А в Vesco Realty, судя по всему, более суровые методы работы с агентами: Основной принцип нашей компании недопустимость взимания 'двойных' комиссий. Покупка квартиры, находящейся в нашей базе предложений, с собственниками которых компания уже заключила договор, для клиента бесплатна. А за поиск объекта, не входящего в наши листинги объектов, с клиента будет взята стандартная комиссия 3%, тогда как для собственника жилья сделка будет бесплатной.

В условиях обострившейся конкуренции рынок риэлтерских услуг стал более прозрачным: большинство компаний отказалось от взимания двойных комиссий (как с продавца, так и с покупателя), утвердило единую процентную ставку со сделки, ввело комплексный пакет услуг по сопровождению сделок. И все-таки вопрос комиссионных остается больше этическим, чем рыночным. Можно говорить о правилах, а можно о приоритетах. Если у риэлтера есть возможность получить вознаграждение с обеих сторон сделки, он это сделает. Справедливо это честно обслужить клиента, то есть в том числе объяснить ему, что сколько стоит и за что именно он платит, говорит Наталья Кирпиченко.

Но в любом случае покупатель платит за все.
Московские чиновники и железнодорожники договорились о судьбе путевого пространства, которое занимает почти 5% городской территории. Согласно соглашению, подписанному между столичной мэрией и ОАО РЖД, ненужные объекты железнодорожной инфраструктуры будут выведены за границы города, рельсы демонтированы или накрыты платформами, а на их месте появятся новые дороги, офисные центры, магазины и, возможно, горнолыжные склоны. Подробности этого проекта стали известны МК.

И все-таки логика рыночных отношений подсказывает, что раз объекты бывают разными, разные встречаются и способы взимания комиссии от продажи этих объектов. Для продажи одних достаточно подключить сарафанное радио, другие требуют нешуточных вложений в рекламу. Есть такие, реклама которых учитывается в бюджете девелопера, а есть такие (в основном как раз те, которые у риэлтерского агентства на эксклюзивной продаже), которые раскручивают сами агенты.

Это участок Октябрьской железной дороги, участок Киевского направления МЖД от Минской улицы до Третьего транспортного кольца, грузовой двор Белорусского вокзала, станция Павелецкая-товарная, грузовой двор Рижского вокзала, грузовой двор в промзоне Северянин, участок железной дороги от Новой Басманной улицы до Сыромятнической набережной, участок железной дороги от Белорусского до Савеловского вокзалов и транспортно-пересадочный узел Царицыно.

Главным препятствием для увеличения темпов строительства в Москве, по общему мнению инвесторов и чиновников, является дефицит земельных участков. Чтобы решить эту проблему, горадминистрация уже запустила программы реконструкции старых кварталов и реорганизации промышленных зон. Но этого мало. Бизнесмены готовы вкладывать деньги даже в те участки столичной земли, которые ранее считались бросовыми. Освоив поля аэрации, стройкомплекс обратил свои взоры на 4000 га территорий, занимаемых объектами инфраструктуры ОАО РЖД - железнодорожными путями, грузовыми дворами и сортировочными станциями. По сравнению с офисами и торговыми центрами они приносят небольшую прибыль, а их отрицательное влияние на экологию в городе - неоспоримо. Главное, считают в горадминистрации, действовать по принципу не навреди: в структуре мегаполиса должны сохраниться только те объекты железнодорожной инфраструктуры, которые необходимы для его бесперебойного и эффективного обслуживания. Все остальное за счет городского бюджета можно выводить за МКАД, на большое кольцо железной дороги. Причем строители предлагают осваивать не только полностью освободившиеся площадки, но и, ссылаясь на международный опыт, надпутевое пространство. В Японии, США и Европе над железнодорожными путями давно уже делают покупки, катаются на каруселях и даже играют на бирже. Так чем мы хуже? Как стало известно МК, координационный совет по проблемам градостроительного развития территорий московского железнодорожного узла одобрил 9 пилотных проектов освоения надпутевого пространства и прилегающих земельных участков.

В ОАО РЖД позицию московских партнеров разделяют, но с небольшими оговорками. Железнодорожники считают, что быстро реализовать проекты вывода и коммерческой застройки путевого пространства будет сложно из-за отсутствия нормативно-технической базы и длительного решения земельно-правовых вопросов. В настоящее время норм и требований к проектированию объектов над железнодорожными путями не существует, - говорят они. Прежде чем что-либо строить, нужно продумать схему технического обслуживания и ремонтно-восстановительных работ путей в случае тоннельного варианта застройки, способы защиты сооружений и людей от вибрации тяжеловесных поездов и шума. Кроме того, предстоит определить, как токи высокого напряжения контактной сети влияют на железобетонные конструкции и оборудование зданий с течением времени. И не пострадают ли от длительного воздействия электромагнитных полей люди.

Все они, по мнению проектировщиков, вполне пригодны для вторичного освоения, которое будет выгодно всем - и городу, и железнодорожникам, и коммерсантам.

Но в любом случае проекты эти суперзатратны. Эксперты предполагают, что технические сложности, связанные с освоением железнодорожных территорий, приведут к удорожанию себестоимости квадратного метра в 1,5-2 раза. Чтобы построить виброзащитный каркас строений и усиленный фундамент, застройщику придется дополнительно вложить 1100 долларов в единицу площади, - говорит директор московской девелоперской компании Андрей Анохин.

Не очень понятна пока и экономика таких проектов. Очевидно, что речь идет о популярном нынче частно-государственном партнерстве (земля - государственная, деньги - инвесторов), но на каких принципах? Чиновник в горадминистрации рассказал МК, что речь может идти как о компенсации РЖД за предоставленные участки, так и об участии федерального ведомства в качестве стороны в инвестконтракте. Для застройки зон отчуждения и прилегающих территорий инвесторов будет привлекать город. Пути, грузовые дворы и прочие объекты транспортной инфраструктуры - это сфера полномочий РЖД, - пояснил он, отметив, что город, возможно, поможет девелоперам в инженерной подготовке участков.

Наиболее проработанным является вариант надпутевой застройки участка Киевского направления железной дороги от Минской улицы до Третьего транспортного кольца. По словам собеседников газеты в Москомархитектуре, у этого проекта уже есть инвестор, который взялся за счет собственных средств разработать нормативную базу по проектированию и строительству объектов над железнодорожными путями. Проектом предусматривается перекрытие железных дорог платформой, а также освоение зон отчуждения, находящихся рядом с Парком Победы. Общая площадь застройки составит 45 га, на которых планируется возвести более 1 млн. кв. метров жилья, офисов, гостиниц, торгово-развлекательных и складских помещений. Предварительный объем инвестиций - $1-1,5 млрд.

Тем не менее высокие затраты и градостроительные ограничения участников рынка не пугают. Земли под застройку в центре города практически не осталось, а тут такое счастье привалило. И хотя все понимают, что самый ликвидный вид строительства на таких площадках развивать не получится (жилье и ж/д как-то не слишком совместимы), застройщики проявляют неподдельный интерес к пилотным проектам.

Железнодорожная ветка вдоль Бутырского Вала идет в выемке, что облегчает ее перекрытие. Строительство платформы соединит кварталы, примыкающие к Лесной улице, с зоной Второго часового завода, расположенного на Ленинградском шоссе. Это позволит продлить радиусы-дублеры Тверской-Ямской улицы, а также получить дополнительные участки под новое строительство. Скорее всего здесь будут строиться гостиницы и офисы. Правда, есть еще вариант сделать платформу над железной дорогой разной высоты: с подъемом от площади Тверской заставы к Савеловскому вокзалу - и получить, таким образом, в центре города горнолыжный склон.

Кроме Киевского направления в Москомархитектуре в качестве наиболее реальных и интересных выделяют проекты застройки железнодорожной связки между Белорусским и Савеловским вокзалами, а также участка за Курским вокзалом от Новой Басманной улицы до Сыромятнической набережной.



Главная --> Публикации