Главная --> Публикации --> Столичное жилье станет доступным для москвичей Центры притяжения Чиновники не бросят тарифы 5 признаков дома настоящего миллионера Игры разума, доллара, евро

Петербургская сеть розничной и оптовой торговли Лента основана в 1993 г. Магазины сети работают в формате экономичный гипермаркет и ориентированы в большей степени на семейные покупки. В Петербурге у компании есть 10 гипермаркетов Лента, а также по магазину в Новосибирске и Астрахани. Валовая выручка в 2005 г. составила порядка $650 млн, на этот год запланирован рост до $1 млрд. 100% акций Ленты, по данным СПАРК-Интерфакс, принадлежит гражданам России. Один из основных собственников председатель правления компании Олег Жеребцов. В Тольятти проживает более 700 000 человек. Из федеральных сетей в городе работают Перекресток, Патэрсон, Магнит.

Летом следующего года в Тольятти будет построен торговый комплекс петербургской сети Лента. Он станет первым крупным магазином оптово-розничной торговли в Самарской области. Сумма инвестиций составит $20 млн. Участники рынка опасаются, что Лента перетянет часть оптовиков и малообеспеченных покупателей.

В Тольятти Лента предполагает построить ТЦ на территории 5 га на пересечение Южного и Обводного шоссе в Автозаводском районе, рассказал член градостроительного совета городской администрации Сергей Солонцов. По его словам, земля компании пока не выделена, как не получено и разрешение на строительство, поскольку Лента собрала еще не все документы. Солонцов сообщил, что на прошлой неделе на заседании градостроительного совета участок, на который рассчитывает Лента, был переведен из статуса природоохранных земель в зону природного ландшафта и теперь на этом месте можно вести застройку.

Летом 2007 г. Лента намерена построить торговый центр в Тольятти, вложив в проект около $20 млн, рассказала менеджер по связям с общественностью Ленты Светлана Немиро. По ее словам, такие же суммы компания инвестировала в торговые комплексы в Новосибирске и Астрахани, которые открылись в октябре этого года. В стадии строительства находятся два торговых комплекса в Санкт-Петербурге, три в Новосибирске, один в Волгограде и один в Барнауле. В конце текущего года Лента планирует открыть гипермаркет в Тюмени. Площадь этих торговых центров составила 12 000 кв. м общая и 8600 кв. м торговая.

В Тольятти рынок торговли сложный, уверен директор филиала самарского ТД Перекресток (три магазина в Тольятти) Владимир Рыжков. Он объясняет это особенностями моногорода, экономика которого завязана на одном предприятии АвтоВАЗе, и от благополучия автогиганта зависит уровень покупательной способности населения. По мнению Рыжкова, компания выбрала удобное место для своего формата в промзоне автограда, тогда как Перекрестку оно бы не подошло. Рыжков полагает, что Лента отдала приоритет Тольятти, поскольку в Самаре меньше торговых площадок и сложнее договориться с властями о выделении земли. Рыжков ожидает, что Лента оттянет часть покупателей Перекрестка, в частности мелких коммерсантов, оптовиков и малообеспеченных покупателей.

Лента станет вторым гипермаркетом в Самарской области, работающим в мелкооптовом формате (наряду с розничной торговлей). В декабре 2004 г. Metro Cash Carry открыла магазин площадью 8600 кв. м. В открытие каждого магазина в России компания вкладывает порядка 26-28 млн евро. В Metro не комментируют действия конкурентов, но руководитель отдела по правительственным и внешним связям Метро Кэш энд Керри Россия Оксана Токарева отметила, что места хватит всем, и добавила, что у Ленты и Metro разный подход к формату.

Экономкласс наступает

В Самаре в 2005 г. оборот розничной торговли вырос до 225,8 млрд руб. по сравнению с показателем 178 млрд руб. в 2004 г., сообщила руководитель PR-департамента сети Марина Киселева. По оценкам компании Патэрсон, в 2006 г. объем розничной торговли в Самаре достигнет 286,4 млрд руб.
Девелоперы начали активно осваивать новую для них нишу подмосковного рынка недвижимости поселки экономкласса. Спрос на относительно недорогое загородное жилье существенно превышает предложение. В безусловном выигрыше оказались покупатели: по цене однокомнатной квартиры в Москве теперь можно купить дом с участком земли в 50-60 км от МКАД. Корреспондент Ъ-Дома Ольга Соломатина рассказывает о самых интересных проектах на рынке коттеджных поселков экономкласса.

По наблюдениям компании Парк Групп, в 2005 году 50% общего спроса приходилось на коттеджи экономкласса, в то время как предложение составляло не больше 11-12%. В 2006 году ситуация несколько изменилась на высокий спрос девелоперы отреагировали повышением предложения в сегменте эконом. Наиболее доступный сегмент рынка также имеет определенные градации. Рассказывает Олег Маринин, президент компании Парк Групп, управляющий сетевым проектом Витро: По цене до $100 тыс. продаются дома в деревне или садоводческом товариществе на расстоянии 30 км от МКАД и далее, с минимальной инфраструктурой или вовсе без нее. В эту ценовую категорию, однако, попадают таунхаусы в некоторых подмосковных поселках. $100-150 тыс. это, как правило, стихийная коттеджная застройка в удаленных районах (далее 50 км от МКАД), дома в деревнях или поселках без инфраструктуры. Средняя площадь таких домов, построенных по типовым проектам на участках 8-12 соток, составляет 100-120 кв. м. Статус земли дачное строительство. До $450 тыс. стоит загородное жилье, выполненное из недорогих материалов, но находящееся на меньшем расстоянии от МКАД, в поселках с минимальным набором объектов инфраструктуры. Обычно это дома площадью не более 250 кв. м. Строятся они из пенобетонных блоков, кирпича или дерева. Размеры участка, прилегающего к дому, редко превышают 20 соток. Коммуникации центральные, в том числе газ.

Сейчас доля поселков экономкласса в общем объеме предложения на первичном рынке подмосковной недвижимости составляет 19%, рассказывает Мария Литинецкая, руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood. Только за третий квартал 2006 года из восьми вышедших на рынок поселков четыре относятся к экономклассу.

Лидеры экономдвижения

Если говорить об организованных поселках экономкласса, то обычно они располагаются в дальнем Подмосковье от 50 км от МКАД, отмечает Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании 'Усадьба'. Поэтому позиционируются они как дачные, то есть не для постоянного проживания. Добраться до них от МКАД можно минут за 40-50.

К примеру, поселок Славенка компании Rodex Group, расположенный в 63 км от МКАД по Новорижскому шоссе, включает 197 домов, которые будут построены в четыре очереди. Каждая очередь является самостоятельным объектом. Коттеджи площадью от 150 до 224 кв. м строятся из оцилиндрованного бревна или пеноблока на участках от 15 до 28 соток. Цена дома вместе с участком от $210 тыс. до $350 тыс.

Участники рынка называют девелоперские компании, начавшие активное освоение самой доступной ценовой категории подмосковной недвижимости. Это прежде всего Rodex Group, Росэстейт, Капитал-строй, ЮВМ, начавшие строительство около 15 поселков экономкласса. Большинство этих проектов позиционируются как дачные.

Капитал-строй предлагает поселки экономкласса по Новорижскому шоссе. Поселок Белые росы (53 км) разделен на 60 участков от 15 до 20 соток, на которых будут возводиться дома от 180 до 350 кв. м стоимостью от $240 тыс. до $395 тыс. Дома возводятся из бруса или кирпича. Поселок Куртниково находится на Ильинском водохранилище (68 км), состоит из 48 участков от 13 до 20 соток, на которых строятся деревянные коттеджи площадью от 225 до 300 кв. м по цене от $260 тыс. до $350 тыс.

Другой поселок этого же застройщика Маяк расположен на Можайском водохранилище, в 110 км от МКАД по Минскому шоссе. Он состоит из 243 коттеджей, построенных из бревна или пеноблока, площадью от 100 до 254 кв. м на участках от 11 до 32 соток. Стоимость от $145 тыс. до $244 тыс.

Следует отметить два поселка по Ярославскому шоссе Визендорф и Междуречье. Первый располагается на 33-м км, состоит из 180 деревянных домов площадью от 129 до 206 кв. м на участках от 12 до 15 соток стоимостью от $109 тыс. до $250 тыс. Междуречье поселок таунхаусов, расположенный в 17 км от МКАД. В поселке построено 175 секций таунхаусов площадью от 129 до 248 кв. м. К дому прилегает участок от двух до семи соток. Стоимость таунхауса от $91 тыс. до $200 тыс.

Компания Росэстейт сейчас строит три дачных поселка по Новорижскому шоссе Акатовские дачи (80 км), Родные просторы (63 км), Новорижский оазис (63 км). Все они выполнены в единой архитектурной концепции: дома из кирпича или железобетона площадью 150-250 кв. м на участках 12-15 соток. В поселках разное количество домов: в Акатовских дачах 64, в Родных просторах 260, в Новорижском оазисе 87.

Однако сейчас некоторые застройщики начинают строить поселки с более сложной инфраструктурой, включающей помимо минимального набора магазин, кафе, детскую площадку. В поселках на берегу водохранилищ может располагаться яхт-клуб (Маяк).

Инфраструктура в поселках экономкласса, как правило, минимальна: охрана, центральные коммуникации и служба быта. Такой набор имеется, например, в поселках Капитал-строя. Они располагаются близ населенных пунктов, где есть все необходимое, поэтому богатая инфраструктура в самом поселке не нужна.

Риэлтеры считают, что стремление застройщиков развивать инфраструктуру поселков экономкласса свидетельствует о возрастающей конкуренции на этом рынке.

Компания Парк Групп представила покупателям два новых проекта поселков-курортов, выделяющихся на общем фоне наличием помимо стандартной собственной спортивной, развлекательной и образовательной инфраструктуры. Это Витро Кантри на Новорижском шоссе, под Звенигородом (от $250 тыс. за дом с участком) и Витро Клаб в Немчиновке (от €160 тыс.).

Опытные девелоперы, которые располагают необходимыми средствами, пока не рвутся уходить из дорогих сегментов рынка загородной недвижимости, отмечает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании 'Терра-недвижимость'. В бизнес- и элитном классе рентабельность поселка может достигать 400% при продаже домов под отделку.

Прогнозы для инвестора

И все же экономкласс привлекателен для инвестора. На элитной недвижимости маржа больше, чем у поселка экономкласса, однако его можно реализовать практически мгновенно. На сегодняшний день предложение до $250 тыс. за дом удовлетворяет не более 10-15% спроса, дома за $100-200 тыс. желающие строят самостоятельно или находят за 100 км от Москвы, рассказывает Олег Маринин. Для сравнения: объект премиум-класса может зависнуть на рынке на два-три года.

Рынок загородной недвижимости Московского региона традиционно развивался как рынок дорогого жилья, и большая часть застройщиков продолжает конкурировать в верхнем ценовом сегменте. Доходность строительства в сегменте экономкласса составляет, по разным оценкам, от 30 до 80%, в то время как поселок в сегментах бизнес и премиум может иногда принести инвестору 100-150%.

Сегмент элитных коттеджей перенасыщен, предложений сейчас намного больше, чем людей, имеющих возможность купить загородный дом дороже $700 тыс. Сегмент бизнес-класса, по оценкам экспертов, также близок к насыщению. Поэтому компании, работающие на загородном рынке, вынуждены будут переориентироваться на строительство коттеджей экономкласса.

Правда, существует мнение, что хотя поселков строится много, далеко не все из них могут похвастаться приемлемым качеством строительных работ. При этом есть еще целый ряд факторов, без которых успех проекта невозможен: удачное местоположение, хорошая транспортная доступность, единая концепция застройки, наличие внутренней и внешней инфраструктуры, подведенные коммуникации. Это несоответствие предложения ожиданиям покупателей и рождает избыточный спрос.

Можно предположить, что экономпоселки, продающиеся сейчас, за год подорожают на 25-30%, говорит Мария Литинецкая. Это связано с тем, что предложение начинает гнаться за спросом. Однако если темпы роста спроса будут выше темпов роста предложения, то цена может подняться и на 40%.

Наиболее вероятные удачные направления с точки зрения активного строительства поселков экономкласса это юг, юго-восток и восток Московской области, уверен Тимур Сайфутдинов. Привлекательны также отдаленные земли (за 50 км от МКАД) по популярным направлениям от юго-запада до северо-запада.

Участники рынка говорят, что инвестору, располагающему такой суммой, уместнее вкладывать в квартиры на окраинах Москвы или в подмосковных городах и поселках, например в Красногорске, Усове, Горках-1 Главный критерий популярное направление, что гарантирует стабильный рост цен.

За $200-300 тыс. можно купить дом в ближайшем Подмосковье, в месте стихийной застройки, без коммуникаций или таунхаус на непопулярном направлении в 30-километровой зоне. За $150 тыс. дом в современном коттеджном поселке на 85-м км Ярославского шоссе. Разница в цене объясняется прежде всего высокой стоимостью земли поблизости от столицы. Еще один вариант таунхаус по $2 тыс. за кв. м в 15 км от МКАД, на стадии строительства. За указанную сумму можно приобрести земельный участок площадью 10-15 соток без подряда в организованном поселке.

Из историй, которые случаются с приобретателями квартир в московских новостройках, можно составить настольную поучительную книгу. Одну из самых запоминающихся ее глав стоило бы посвятить проблеме оформления права собственности на приобретенное жилье. Во многом эта проблема объясняется действием столичного бюрократического механизма. Но существует немало и других факторов, серьезно продлевающих сроки получения правоустанавливающих документов, отсутствие которых значительно ограничивает свободу покупателей.

Новые исследования от Аналитического центра ирн.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья


Каковы реальные сроки для получения прав собственности? Какие возможности распоряжаться собственностью имеет покупатель в период между сдачей объекта и получением этих документов? Например, возможно ли квартиру продать, подарить, передать в наследство, разделить, отдать в залог под получение кредита? Правильно ли начинать в квартире ремонт? Сколько, наконец, стоит само оформление? Вот вопросы, в которых предстоит разобраться.

Дистанция длиной в годы

После подписания разделительного протокола с городом начинается следующий этап оформление прав инвесторов на недвижимость в Московском государственном комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, продолжает Виктор Козлов. Сроки согласования в этой инстанции регламентированы, но вместе с тем часто меняются требования, которые предъявляются к оформлению документов. Компании-застройщики вынуждены по несколько раз приводить документы в соответствие с изменившимися требованиями. Таким образом, 30-дневный срок, отведенный на оформление прав инвесторов на недвижимость, растягивается на месяцы. Последний этап процесса регистрация прав собственности физического или юридического лица в соответствии с законом 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'; на это уходит еще один месяц. Итого совокупное время, затраченное на получение документов о собственности, по Москве составляет от года до полутора лет, в частных случаях до трех лет со дня сдачи дома госкомиссии.

О том, какие этапы включает процедура оформления прав собственности, рассказывает коммерческий директор компании Авгур Эстейт Виктор Козлов: Регистрации прав собственности покупателей квартир в домах-новостройках предшествует государственная регистрация прав собственности города на недвижимость и оформление прав инвесторов на недвижимость. Решения и постановления по поводу сокращения сроков оформления прав собственности города на жилые помещения принимались неоднократно. Постановлением правительства Москвы в 2004 году создана единая специализированная приемная Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако существующие проблемы до сих пор не решены.

Застройщики умывают руки

Руководитель юридического департамента МИАН-агентство недвижимости Хая Плещицкая подчеркивает, что значительные сроки занимают обмеры, производимые БТИ: После сдачи дома госкомиссии в течение примерно четырех-пяти месяцев ведется работа по натурным обмерам, после чего производятся перерасчеты по результатам этих обмеров, оформляются документы на приемку-передачу квартир и готовится пакет документов, завершающих инвестиционный проект. Только после этого в Федеральной регистрационной службе открывается юридический адрес дома.
Таким образом, документов, устанавливающих права собственности, придется ждать от года (в лучшем случае) до трех лет. С таким выводом согласны большинство специалистов по недвижимости.

Ответ на самом деле очевиден. Муниципальные власти дожидаются, пока застройщик выполнит все обязательства по инвестиционному контракту в полном объеме, поясняет вице-президент группы компаний 'Конти' Вячеслав Тимербулатов. В основном речь идет о благоустройстве территории, развитии социальной инфраструктуры района, передаче в собственность префектуры жилья для очередников и т. д. Таким образом, по сути, затягивается не оформление прав собственности, а подписание акта о реализации инвестиционного контракта, который заключается между инвестором и городом. Процесс согласования и прохождения всех инстанций объективно требует времени.

Кто же является виновником многочисленных проволочек при оформлении прав собственности на уже приобретенное жилье? Что заставляет власти города так сильно затягивать процесс оформления прав инвесторов и долго не подписывать акты приема-передачи?

Взаимоотношения города и инвестора отдельная, очень больная и большая тема. Конечно же, обременения, накладываемые муниципальными властями на строителей сегодня, очень велики. В некоторых округах так называемая доля города достигает 40% от инвестиционной себестоимости проекта. В такой ситуации компании-застройщики пытаются всеми правдами и неправдами избавиться от ненавистного и, как им представляется, неоправданно тяжелого бремени. Противостояние может длиться годы, и, пока игра на перетягивание каната не закончится, покупатель будет ждать.

Однако, как выясняется, дело не только в объективных причинах. Вот что рассказала юрист корпорации Инком-недвижимость Анжелика Жаркова: Застройщик, заключая инвестиционный контракт и впоследствии получая разрешительную документацию на строительство объекта жилого назначения, приобретает некоторые обязательства перед городом в виде создания инфраструктуры на территории строительства, а также за использование городских коммуникаций уплаты компенсации городу. После окончания строительства дома-новостройки, когда квартиры все проданы дольщикам и застройщик получил прибыль, выполнение обязательств перед городом ему уже неинтересно. А вот городские власти в этом случае ждут, когда застройщик все же исполнит свои обязательства согласно инвестиционному контракту. Это может длиться годами, поэтому документ акт о реализации инвестиционного контракта, который считается ключевым, ими не подписывается. А именно этот документ и является основанием для открытия адреса на вновь созданный объект и оформления права собственности.

Договаривающиеся стороны

Впрочем, с такими выводами большинство застройщиков решительно не согласны. Вячеслав Тимербулатов объясняет: Добросовестному застройщику объективно невыгодно затягивать процесс оформления прав собственности, ведь в этом случае компания может понести большие штрафные санкции. Застройщикам невыгодно затягивать оформление прав собственности на квартиру, поскольку они несут многочисленные издержки, считает пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век Сергей Лядов. О каких же издержках идет речь? В первую очередь это эксплуатационные и коммунальные расходы на содержание комплекса после сдачи госкомиссии. Вообще-то, согласно условиям договора, бремя таких выплат чаще всего ложится на плечи покупателей, однако последние, как утверждают те же строители, часто отказываются платить за собственность, которая им юридически еще не принадлежит. Итак, что же перевесит возможность добиться от города каких-либо уступок или экономия на коммунальных платежах? Вопрос, наверное, риторический.

Нерасторопность сотрудников БТИ еще одна причина задержки оформления. Однако описанными сложностями ситуация не ограничивается. Как известно, в реализации проекта помимо компании-застройщика часто задействовано несколько инвесторов. Последние привлекают соинвесторов, и все они в дальнейшем привлекают к строительству физических лиц дольщиков. Проблемы возникают, поскольку документы, касающиеся окончания строительства дома, должны подписать все инвесторы, являющиеся сторонами инвестиционного контракта. Но это не может произойти до тех пор, пока между инвесторами и застройщиком, компаниями и зачетниками не произведены все расчеты.

Кроме сложностей, связанных с выполнением инвестиционных обязательств, существует еще один крайне непростой в настоящее время вопрос. Это подключение дома к инженерным коммуникациям. На последнем этапе реализации проекта эта проблема является самой болезненной, утверждает Сергей Лядов. Если вопрос не был тщательно проработан заранее, то задержки в оформлении прав в некоторых случаях могут достигать и нескольких лет.

Многие юристы убеждены: в ситуациях, когда оформление прав собственности затягивается, самым действенным способом защиты своих прав является суд. Подобные прецеденты на сегодняшний день существуют.

В результате страдают дольщики, считает Анжелика Жаркова. Приведу пример. Дома по Пролетарскому проспекту, владение 51а и 51б были приняты госкомиссией в апреле 2005 года; дома введены в эксплуатацию и заселены. Однако до сегодняшнего дня дольщики не могут оформить право собственности, поскольку инвесторов много и расчеты между ними не произведены в полном объеме. Нужно сказать, что не всегда расчеты между инвесторами и соинвесторами разрешаются в добровольном порядке, иногда а в последнее время все чаще между ними возникают споры, которые разрешаются только в судах. Соответственно, ни о каких документах о реализации инвестиционного контракта не может быть и речи. А дольщик ждет, когда разрешатся все эти споры. Так произошло в микрорайоне Никулино-2, когда стороны инвестиционного контракта не смогли разобраться, кто кому должен, и один из них подал иск в суд. Но дольщики ждать не стали, пошли сами в суд с исками о признании права собственности на квартиры и в суде добились признания своего права собственности.

Все время, пока совершаются вышеописанные действия, покупатель новостройки пребывает в подвешенном состоянии. Его положение самое невыгодное и бесправное, это положение человека, ставшего заложником противостояния чиновников и строителей, строителей и энергетиков, инвесторов и соинвесторов. Однако покупатель, имеющий фактические, но не юридические права на приобретенную собственность, обладает и некоторыми возможностями.

Плюсы и минусы подвешенного состояния

У покупателя также есть право завещать еще не оформленную юридически квартиру, поскольку такое действие предусмотрено Гражданским кодексом РФ (по закону возможно завещать не только то имущество, которое имеется у наследодателя на момент составления завещания, но и то, которое появится у него в будущем). Хая Плещицкая поясняет: Наследовать возможно, даже если завещания нет. В этом случае наследник получает свидетельство о праве вступления в наследство и обращается в организацию, которая осуществляет оформление, или в организацию, с которой заключен договор на квартиру, чтобы квартира была оформлена уже на него.

Получив разрешение у застройщика, покупатель может начать делать ремонт в квартире до оформления прав собственности, поскольку обычно компании идут навстречу покупателям, утверждает Сергей Лядов. Но в этом случае будущий владелец квартиры имеет существенные ограничения. Например, он не может затрагивать конструктивные особенности квартиры и фасада здания, ведь тогда речь идет о перепланировке, которая в принципе запрещена до оформления права собственности.

Возможности приобретателя юридически не оформленной новостройки, по сути, ограничиваются ремонтом, передачей в наследство и переуступкой прав требования. Все остальные шаги в овладении собственностью исключены. Так, покупатель не может прописаться в такой квартире, ведь основанием для регистрации по месту жительства (прописки) является свидетельство о праве собственности. В случае, если до оформления в собственность происходит развод супругов, разделить саму квартиру невозможно, так как она еще не принадлежит супругам, говорит Хая Плещицкая. Соответственно, делятся деньги, уплаченные в счет приобретения квартиры. Квартиру невозможно отдать в залог под получение кредита, поскольку собственности как таковой нет.

Завещание нужно отличать от дарения, которое в данном случае невозможно. Продать квартиру до момента оформления прав собственности покупатель в принципе может, однако в этом случае будет использована схема переуступки прав требования, что, конечно, оправдано только при форсмажорных обстоятельствах.

За все заплатит покупатель?

Существенный недостаток переходного периода и высокие коммунальные платежи, обусловленные тем, что городские дотации на этот срок не действуют.

Процесс овладения собственностью возможно ускорить если не юридически, то хотя бы фактически. И вот каким образом. После сдачи дома госкомиссии постановлением префекта административного округа дом должен быть передан на баланс эксплуатирующей организации. Покупатель квартиры, не желающий ждать несколько лет получения прав собственности, может заключить договор с организацией, эксплуатирующей его дом, и приступить к ремонту и частичному оформлению документов на согласование работ по перепланировке, советует Виктор Козлов. Но в этой ситуации надо учитывать, что с этого момента все расходы на содержание объекта, ранее возложенные на генподрядчика, а с момента госприемки комиссией на инвестора, теперь будут взиматься с жильцов, заключивших договор с эксплуатирующей организацией.

При существующих сроках регистрации прав на собственность редкий покупатель недвижимости в новостройках не предпринимает шагов по вступлению в свои права.

Хая Плещицкая считает, что траты на оформление сделки не являются обязательными: Деньги за оформление при приобретении квартиры берутся не всегда. Это происходит, как правило, когда первые шаги по оформлению производятся уже на этапе приобретения. К примеру, дома еще нет (нулевой цикл), но документы (договоры, дополнительные соглашения) уже необходимо делать. За эти виды работ и взимаются деньги.

Еще один весьма непростой вопрос касается стоимости услуг по юридическому оформлению прав собственности на квартиру. Все, кому приходилось когда-нибудь регистрировать права собственности на недвижимое имущество в Москве, знают, какие круги ада предстоит пройти будущим собственникам. Сбор многочисленных документов, многодневные очереди, отказы все эти издержки сотрудники Москомрегистрации объясняют недостаточной отработанностью законодательной базы и тем, что в настоящее время структура просто не справляется с постоянно увеличивающимся потоком клиентов этой организации. Каковы в такой ситуации траты со стороны покупателя? Мнения специалистов на сей счет весьма неоднозначны.

В настоящее время можно встретить немало объявлений, в которых представители различных фирм предлагают зарегистрировать права собственности на новостройки. Как правило, стоимость такой услуги составляет приблизительно все ту же $100 Такие объявления скорее печалят, нежели радуют. Ведь получается, что бюрократические проволочки можно устранить, а то, что представлялось сложным и затянутым делом, оказывается, может свершиться за месяц или два. При наличии материальной заинтересованности.
Новость для состоятельных битломанов: на продажу выставлен дом, с 1964 по 1968 год принадлежавший Джону Леннону. Особняк под названием Кенвуд, расположенный в 24 милях от Лондона в графстве Суррей, продается за £5,95 млн ($11,1 млн). Чтобы понять, стоит ли овчинка выделки, в Кенвуд отправилась собственный корреспондент Ъ в Великобритании Альвина Харченко

Вячеслав Тимербулатов описывает ситуацию несколько иначе: Стоимость услуги по оформлению квартиры в собственность, как правило, определяется в процентах от стоимости квартиры для удобства клиентов и агентства. Кроме того, она определяется с учетом местонахождения дома, стадии готовности документов к оформлению и ряда других факторов. Например, в нашей компании стоимость оформления входит в стоимость покупки жилья. Другие застройщики за эту услугу берут сумму, не превышающую $1000, лишь за юридическое сопровождение. У риэлтера стоимость оформления на инвестиционной стадии составляет от одного до 1,5% от стоимости квартиры в Москве, в области порядка 2-2,5%. Некоторые компании, являющиеся посредниками и выкупившие квартиры по агентскому договору у инвестора, берут до 3% от суммы договора. К этой сумме необходимо еще добавить расходы на госпошлину и оплату различных справок, которые обходятся клиенту в среднем в $500.

Детские на втором этаже, окна гостевых спален выходят во двор, но не на дом для прислуги. Его, если хотите, мы тоже можем посмотреть чуть позже.

Мистер Л.

Агент Джеймс ловит мой взгляд и вдруг немного виновато говорит: Ну должно же тут хоть что-то напоминать о мистере Л., правда?

Представитель агентства недвижимости Джеймс профессионально обаятелен, жилище прислуги Кенвуда не потерялось бы на фоне иных господских домов на Рублевке, но мне хочется рассмотреть совсем не его. В углу бильярдной стоит нечто, издали напоминающее раскрашенный холодильник Бирюса. От реквизита из американских фильмов этот старый музыкальный автомат отличается не только нетривиальным внешним видом. На паре десятков кнопок спереди названия исключительно песен Beatles: Yellow Submarine, Blackbird, Lady Madonna, Please Please Me. Названия каких-то песен напечатаны на приклеенных к кнопкам клочках бумаги, что-то зачеркнуто и написано поверх уже от руки разными почерками.

Лихорадочность, с которой новый хозяин в очередной раз перекрашивал потолок в экстремально яркий цвет, быстро сменилась апатией. Целыми днями Джон слонялся по саду, сидел в студии на чердаке или просто валялся на диване у телевизора. Синтия, ожидавшая в новом доме веселья и шумных вечеринок, все больше раздражалась. Гости, впрочем, у Леннонов бывали: Ринго Старр и Джордж Харрисон жили неподалеку и заезжали сюда с подругами.

Сам Джон Леннон, чье имя занимающиеся продажей дома риэлтеры сейчас предпочитают не упоминать, Кенвуд не любил и говорил, что это просто остановка в пути к чему-то получше. Цена, за которую дом был куплен в июле 1964 года, сейчас кажется символической всего £20 тыс. Вдвое больше Леннон, загоревшийся переделать Кенвуд по своему вкусу, потратил на перепланировку и отделку. Построенный в 20-х годах ХХ века особняк подражал архитектурной моде того времени и имитировал староанглийские дома основательные и стремившиеся быть для своих хозяев крепостью во всех смыслах слова. Но эта основательность и раздробленность огромного дома на множество маленьких комнатушек Джону Леннону, похоже, действовали на нервы. Жаловавшийся потом, что в Кенвуде он чувствует себя взаперти, музыкант сократил количество комнат в доме с 21 до 17 и полностью переделал кухню (она стала местом, где Леннон с женой Синтией и сыном Джулианом проводили больше всего времени). Идея расширения пространства распространилась даже на бассейн в саду: Леннон с трудом отказался от затеи сделать там зеркальное дно. Скучно, впрочем, бассейн все равно не выглядел одну из стенок украшало изображение человеческого глаза.

В обстановке строжайшей секретности

Леннон с семьей прожил в Кенвуде всего четыре года. Причиной продажи дома в 1968 году стал развод музыканта. В мае жена Леннона на несколько дней уехала в Грецию, а вернувшись в Кенвуд, застала Джона с любовницей Йоко Оно, одетой в купальный халат Синтии. После разрыва оставлять себе так и не полюбившийся дом Леннон не захотел, а для Синтии содержать Кенвуд самой было слишком дорогим удовольствием. По соглашению о разводе особняк, где Джон и Йоко записали альбом Two Virgins со знаменитой эпатажной обложкой, был продан в том же 1968 году. С тех пор дом сменил нескольких владельцев, не разделявших вкусы Леннона по части дизайна интерьера: ни сюрреалистического глаза на стенке бассейна, ни студии на чердаке, где Джон проводил целые дни, в Кенвуде давно уже нет.

Дом в себе

Нынешняя продажа Кенвуда обставлена с максимальным нежеланием афишировать экс-битла в качестве одного из бывших владельцев. Объявление в октябрьском номере журнала Country Life лаконично сообщает, что домом формально владел Джон Леннон. Представители агентства Knight Frank, занимающегося продажей, первым делом спрашивают, не в качестве ли журналиста вы интересуетесь объектом. В возможности собственной съемки дома отказывают вежливо, но твердо: Таково условие нынешнего владельца. В голову мне приходит, что и без разрешения владельца издали сфотографировать дом может любой прохожий но уже на подъезде к особняку я понимаю всю наивность этой затеи.
От Кенвуда любопытных отделяют 40 минут езды от лондонского вокзала Ватерлоо и весьма внушительного вида шлагбаум у въезда на территорию поселка Saint George Hill. Надпись на шлагбауме красными огромными буквами предупреждает посторонних, что делать им тут нечего; после объяснения с благообразным старичком на въезде нашу машину все же пропускают внутрь. За шлагбаумом асфальтированная дорога, а вокруг не парк, а самый настоящий лес. Кенвуд находится на самой вершине холма, и из-за деревьев и ворот чудом проникший сюда прохожий увидит только верхушку крыши дома.

Главное ощущение от Кенвуда чувство того, что это дом в себе, сдержанный и закрытый. Чувствовать себя комфортно в таком месте может только человек, для которого жизнь в лесу за несколькими воротами и домофонами, да и вообще одиночество не постоянное внутреннее усилие, а необходимая возможность отгородиться от внешнего мира. Жалобы Джона Леннона на изоляцию во время жизни в Кенвуде здесь становятся понятнее: музыканта, выросшего в городе, такая крайняя степень обособленности от окружающей среды вряд ли радовала.

Назвать некрасивым этот дом, кажущийся поначалу немного тяжеловесным, было бы несправедливо. Но Кенвуд дом скорее обаятельный, чем красивый, и это обаяние по-настоящему ощущается только внутри. На всем первом этаже дома нет ни одной комнаты с четырьмя стенами и запирающейся дверью это просто галерея переходящих друг в друга стилистически разных пространств. В каждой из комнат огромные окна-двери, выходящие в сад с террасами, бассейном, теплицей и детской площадкой. Рассказывая мне о площади участка (0,6 га) и дома (около 1 тыс. кв. м), агент демонстрирует хитрости в планировке дома: во многие комнаты можно пройти несколькими путями. На первом этаже расположены четыре гостиные, столовая, кухня и бильярдная. Большую часть второго этажа занимает блок комнат, предназначенных для хозяев: смежного со спальней и гардеробной кабинета и ванной. Самое сильное впечатление неожиданно производит одна из детских с потолком ярко-красного цвета и стенами, разрисованными фантастическими животными довольно хищного вида. Однако по сравнению с первым этажом, как будто зависшим над холмом и садом в тумане, второй и третий кажутся менее интересными и живыми и комнаты чем-то походят на гостиничные номера: чистенько, все предметы подходят друг другу по цвету, но как-то без души.

В кабинете на втором этаже замечаю пожелтевшую вырезку из газеты Sunday Telegraph. Статья девятилетней давности посвящена Кенвуду и сообщает, что в 1997 году цена дома составляла всего £760 тыс. Рассуждая о престижности района, автор деликатно определяет будущих соседей хозяев Кенвуда как international community то есть, как поясняется чуть позже, арабских нефтяных шейхов.

По словам Джеймса, дом продается без мебели: Но это обсуждаемый вопрос, добавляет агент. Из приятных новостей наличие в доме собственного винного погреба с приличной винной коллекцией; из неопределенных улыбок Джеймса я делаю вывод, что, в отличие от обстановки, винная коллекция будет бонусом будущему покупателю.

30% наценки

С 1997 года ситуация изменилась лишь в сторону еще большей пестроты этого интернационального сообщества в этом районе, который считается одним из мест с самой дорогой недвижимостью в Великобритании.

Однако не все игроки рынка разделяют это мнение. Владелец одного из лондонских агентств недвижимости на условиях анонимности подтвердил Ъ, что дома знаменитостей при прочих равных условиях стоят дороже аналогичных объектов без истории. По мнению источника Ъ, наценка за звездное прошлое в случае Кенвуда составляет около 30% объявленной стоимости: Что не делает продажу невозможной в отличие от многих домов знаменитостей и зданий, представляющих историческую ценность, в нем можно комфортно жить и сейчас.

Когда едем обратно, интересуюсь у Джеймса, какую часть нынешней немалой стоимости дома составляет плата за его историческое прошлое. Никакую. Это просто особенный дом по специальной цене, не задумываясь, отвечает он. То, что Кенвуд стоит действительно ощутимо дороже домов в этом районе, риэлтер объясняет выигрышным расположением дома, эффектным видом, площадью участка, дизайном и качеством внутренней отделки дома.

А потом добавил: Многие из них русские.

На мой вопрос о том, кого агентство ожидает увидеть в качестве возможных покупателей Кенвуда, Джеймс ответил, что это, вероятнее всего, будет человек, высоко ценящий понятие privacy: У нас довольно много клиентов, которые хотят жить в месте, похожем на Saint George Hill. Эти люди ищут безопасности.

Летом этого года на рынке появилось предложение о продаже нью-йоркского таунхауса кинорежиссера Мартина Скорсезе. Господин Скорсезе объяснил решение о продаже желанием перебраться поближе к школе, где учится его младшая дочь. Трехэтажный таунхаус с двумя каминами, винным погребом и выходом в сад предлагалось купить за $6,7 млн.

Дома знаменитостей: что, где, почем

Певица, актриса и детская писательница Мадонна пять лет назад приобрела имение в Уилшире, ранее принадлежавшее фотографу Сесилу Битону. Площадь поместья составляет почти 500 га. По признанию поп-звезды, благодаря покупке нового дома они с мужем, кинорежиссером Гаем Ричи, научились удить рыбу, кататься верхом и охотиться. Стоимость имения Мадонна, которая владеет также особняком в Лондоне, не называет.

В прошлом году актер Брюс Уиллис продал нью-йоркскую квартиру, оставшуюся после развода с Деми Мур, за $14,5 млн. По сведениям газеты The New York Post, вскоре после оформления сделки Брюс Уиллис принял решение о приобретении пентхауса на Уолл-стрит за $10 млн. До завершения сделки господин Уиллис снимал за $55 тыс. в месяц апартаменты с четырьмя спальнями и видом на Центральный парк.

Поместье телеведущей и писательницы Марты Стюарт выставлено на продажу почти за $9 млн. Построенный в 1805 году особняк с девятью комнатами, тремя спальнями, двумя ванными комнатами и огромным участком госпожа Стюарт приобрела почти 30 лет назад. За это время она перепланировала дом и сад по своему вкусу, утеплила полы в доме.

Дом в Калифорнии, принадлежавший Брэду Питту и Дженнифер Энистон, после их развода был выставлен на продажу за $28 млн. Через некоторое время цена снизилась до $25 млн, а затем агентство уценило особняк до $22,5 млн. За эту сумму дом и купили. Покупатель получил дом с участком площадью почти 9 тыс. кв. м, полами черного дерева в гостиной, кинозалом, теннисным кортом и спа. Хотя цена, за которую дом был продан, и оказалась ниже заявленной на $6 млн, бывшие владельцы все равно не остались внакладе, поскольку им он обошелся в $13,5 млн.



Главная --> Публикации