Главная --> Новости --> «Легковушки» от лизинговой компании «КАМАЗ» Глава концерна Тракторные заводы Михаил Болотин посетил Волгоградский тракторный завод Г.О. Греф об итогах социально-экономического развития Российской Федерации Владимир Якунин и Эдуард Россель высоко оценили результаты проведенной работы по модернизации локомотивов ВЛ 11. Государственное регулирование лизинговых отношений

Если проследить эволюцию вопросов, который задавал себе девелопер в нашей стране за последние восемь лет, то получится примерно следующая картина. Где взять деньги? Как получить кредит? Облигации? Не пора ли на IPO? Таким образом, умение привлекать финансирование всегда играло, и будет играть ключевую роль при реализации девелоперских проектов. Меняется только форма и мера потребности в деньгах. Так, после кризиса 98-года, обвала фондового рынка и всеобщего финансового коллапса эта потребность была основной у любого девелопера. Первыми золотое дно здесь почуяли банки, что, в принципе, и предопределило развитие рынка. «На сегодняшний день именно кредитование является основным инструментом финансирования девелоперских проектов», - заявил в своем выступлении директор управления финансирования строительных проектов Сбербанк РФ Алексей Чувин. По его словам, при всем многообразии, которое сейчас предлагается девелоперу, кредитование – единственное, что в полном объеме и в нужное время способно обеспечить его необходимыми ресурсами. Причем, «если раньше была такая ситуация, что вы либо берете кредит на условиях банка – либо не берете вообще, то сейчас это вопрос дискуссионный», - отмечает руководитель отдела консультаций по недвижимости ERNST&YOUNG Ольга Архангельская. В своем докладе, посвященном проблеме прозрачности и юридической чистоты, она также обратила внимание на возросшую роль банковского контроля и мониторинга процесса реализации строительного проекта. Конечно, сегодня банки стали гораздо более гибкими по отношению к девелоперам и гораздо охотнее выдают деньги. «Если раньше соотношение собственных средств к заемным должно было быть приблизительно 30 на 70, то теперь допускается и 20 на 80, и 10 на 90, а в особых случаях и 100», - подтвердил Алексей Чувин. Более высокая доля заемных средств в проекте неизменно ведет к увеличению рисков неплатежей, поэтому, стремясь контролировать возросшие риски, банки создают у себя отделы мониторинга строительства.

По справедливому выражению топ-менеджера одной крупной компании, девелоперский бизнес сегодня – это умение быстро генерировать новые активы. Поэтому, для того чтобы эффективно работать на этом рынке, компания, которая хочет быть успешной, должна, прежде всего, научиться находить общий язык с инвесторами, а это, как известно, большой искусство. На каком языке разговаривает сегодня рынок капитала, пытались выяснить участники первой ежегодной конференции «Современные способы финансирования коммерческой недвижимости», прошедшей при поддержке Русско-германской лизинговой компании 15 мая в гостинице Арарат Парк Хаят.

Конечно, следует различать такие принципиально разные вещи как привлеченный и акционерный капитал. Однако если предприятие активно работает с банками, оно может выходить на IPO, достигнув максимальной капитализации, то есть только тогда, когда это ему действительно нужно. Свое видение отношений девелоперской компании с финансовыми институтами представил заместитель председателя правления корпорации Mirax Group Андрей Клецко. По его словам, банковское кредитование, как инструмент привлечения инвестиций, эффективно лишь до определенного момента. Mirax, судя по всему, этот рубеж уже перешагнула. Среди инструментов, которые компания использует сейчас Клецко выделил рублевые облигации и CLN (кредитные ноты. – прим. Арендатор.ру).

Дорога на IPO

Нетрадиционные способы

Сам процесс привлечения кредитных ресурсов от момента принятия решения до получения денег занимает в первом случае не больше 4 месяцев, а во втором и вовсе 8 недель. Впрочем, на самый главный вопрос – когда Mirax собирается выходить на IPO, Клецко так и не ответил: «Мы, конечно, думаем об этом, однако, по моему мнению, на сегодняшний день компания к IPO не готова». Действительно, на данный момент у Mirax нет в этом острой потребности, поэтому к размещению акций они могут подойти осознанно, на пике своей капитализации. На данный момент планируется частное размещение одного из ведущих проектов Mirax, башни «Федерация», стоимость которого, по оценке компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko составляет на сегодняшний день около 2 млрд. $

В борьбе за рынки

В отличие от фондового рынка, который за прошлый год не показал практически никакой доходности, на рынке недвижимости средний рост цен составил около 102 процентов. Это стало одной из главных причин повышенного внимания инвесторов к этому сегменту. Так, экспоненциальный рост числа закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости прямо подтверждает эту тенденцию. По состоянию на 12 мая 2007 их число составило 151 фонд, что составляет приблизительно 25% от общего количества ПИФов. При этом, сумма чистых активов оценивается специалистами в 84 млрд. рублей. Учитывая, что срок работы этого рынка около года, то цифры впечатляют. Тем не менее, банкиры не видят в альтернативных способах инвестирования сильных конкурентов прямому кредитованию и проектному финансированию, однако, многие участники рынка считают иначе. Так, заместитель генерального директора компании IMAC Игорь Сафронов отмечает, что «эффективность инвестирования в проект через ЗПИФН, без малого в 3 раза превышает эффективность вхождения в бизнес напрямую». Это связано в первую очередь с тем, что такие фонды находятся под особым режимом налогообложения, главной особенностью которого является наличие отложенных платежей по налогу на прибыль. Клиентами таких фондов специалисты IMAC видят в первую очередь девелоперские компании, которые могли с помощью этого инструмента высвободить часть денежного потока за счет оптимизации налоговых платежей. Впрочем, такая схема имеет и некоторые недостатки, в первую очередь связанные с ликвидностью. Помимо того, что рынок вторичного обращения таких паев до сих пор находится в рудиментарном состоянии, банки также не спешат выдавать кредиты под их залог. Эту проблему отметил в своем выступлении генеральный директор Группы Компаний «Альянс Континенталь», советник Президента ЗАО «ИНТЕКО» Алексей Чаленко. «Объект, проведенный через ЗПИФН, сразу же теряет залоговую массу, - подтвердил Чаленко. – Кроме того, все налоговые преимущества в значительной степени нивелируются огромными проблема с НДС, так что в целом это не такой эффективный инструмент, как о нем говорят». Такое мнение, впрочем, не помешало компании «Интеко», советником президента которой является Алексей Чаленко, сформировать и управлять самым большим в России закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости. Другой активно применяемой на западе схемой, до сих пор не получившей в нашей стране широкого распространения, является приобретение объектов недвижимости через лизинг. Так, по словам генеральный директор Русско-германской лизинговой компании Андрея Филева, в Европе и Америке такие сделки составляют около половины портфеля лизинговых компаний. В России, это цифра пока менее 1%, что, в общем-то, позволяет рассчитывать на бурный рост этого рынка в будущем. Рассказывая об основных преимуществах лизинга, Андрей Филев выделил возможность применения ускоренной амортизации. По его словам, это позволяет на 2/3 сократить платежи по налогу на имущество. Вторым фактором Филев назвал отнесение лизинговых платежей в расходы в полном объеме, в отличие от тех же платежей по банковским кредитам.

Глазами западных инвесторов

Второй главной темой конференции наряду с вопросами привлечения инвестиций, стала тема рефинансирования готовых объектов. В классическом варианте оно предполагает погашение ранее полученных кредитных ресурсов за счет привлечения нового займа на более выгодных условиях под залог уже завершенного объекта недвижимости. Этому посвятил свое выступление старший вице-президент Knight Frank LLC Андрей Закревский «Инвестору имеет смысл подумать о рефинансирование, если рыночные ставки как минимум на 2 процента ниже, чем по кредиту», - считает Андрей Закревский. Конечно, рефинансирование обычно предусматривает издержки в размере 3,5% от нового кредита, снижение сумм платежей по кредитам также приводит к увеличению налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. Кроме того, инвестору необходимо иметь четкое представление, куда будут использованы высвобожденные средства, которые должны быть размещены по ставкам выше привлеченных, иначе операция не имеет смысла. Тем не менее, несмотря на все это, на сегодняшний день, эта услуга востребована со стороны потребителей. Особенно активны в этом сегменте иностранные банки, которые сейчас активно осваивают российский рынок. Стремясь захватить как можно большую его долю, они снижают свои традиционно высокие требования к заемщику, к чистоте и прозрачности объекта. Таким образом, если несколько лет назад заемщики боролись за кредитные ресурсы, то теперь банки сами начинают бороться за заемщика.

Главный редактор Arendator.ru, Бондарчук Евгений

Такая высокая активность иностранных игроков во многом обусловлена тем, что рынок коммерческой недвижимости западной Европы, до последнего времени считавшийся одним из самых надежных и высокодоходных инструментов вложения денежных средств, судя по всему, достиг своего пика. Несмотря на довольно оптимистичные прогнозы экономического роста в Еврозоне, ставки капитализации объектов недвижимости, скорее всего, продолжат своё снижение. Так, по признанию директора по инвестициям Raven Russia Property Advisors Ltd Виктора Малеванкина, в Европе уже имеются случаи закрытия сделок по ставкам капитализации 3,75%, что равняется учетной ставке европейского Центробанка. Неудивительно, что в такой ситуации западное инвестиционное сообщество готово не только пойти на переоценку имеющихся рисков, но и по-новому взглянуть на рынки недвижимости развивающихся стран. Свой взгляд на российский рынок коммерческой недвижимости представил заместитель директора, Отдел финансовых рисков и инвестиций, Jones Lang LaSalle Олег Смирнов. «Объем инвестиций на этот рынок существенно увеличился за последний год, так в 2006 эта цифра достигла 4 млрд. 200 млн. $», - отметил он. В тоже время, помимо высокой доходности российский рынок привлекает инвесторов также ещё повышением качества самих объектов. «Для инвестора самым важным является качественность и гарантированность денежных потоков, - замечает Виктор Малеванкин.- В таком сегменте, как, например, складская недвижимость договора аренды свыше 7 лет, под гарантии материнской компании, заключенные по ставке triple net, становятся единой практикой». По его признанию, основными конкурентными преимуществами западных финансовых институтов, является отнюдь не «дешевые деньги», как принято считать, а более гибкая политика в разработке конкретного продукта для конкретного клиента.
Конечно, конкуренция в сфере предоставления финансирования будет усиливаться из года в год, российские банки будут конкурировать с западными, западные попытаются отвоевать свою долю у других институциональных инвесторов, определенное место здесь займут и альтернативные финансовые инструменты, такие как ПИФы недвижимости. Таким образом, если ситуация будет развиваться в том же ключе, что и сейчас, то в будущем, этот рынок станет уже рынком покупателя, а не продавца.



Полную видеозапись конференции вы можете получить у организаторов меороприятия, интернет-портала Arendator.ru.



Главная --> Новости