Главная --> Новости --> Интервью с генеральным директором лизинговой компании «БИЗНЕС АЛЬЯНС» «Глобус-Лизинг» подписала договор с ЗАО «Взлет» о передаче в аренду административно-производственного назначения. Аэропорт Владивостока обновят Семинар: «МСФО для лизинговых организаций» 26-29 ноября, г. Москва, БДО Юникон Центр Менеджмента Правовое обеспечение лизинга

Таксложилось, чтовИркутске подкоммерческой недвижимостью обычно подразумевают офисы иторговые здания, потому чтоэтосамая востребованная ликвидная, высокодоходная инаходящаяся вдефиците недвижимость.

Перспективы рынка коммерческой недвижимости Иркутска наближайшие два-три года проглядываются четко иоптимизма невызывают. Ростцен, составивший в2006году более 50%, продолжится, массового строительства объектов вближайшие два-три года непредвидится, даинавопрос, гдестроить, четких ответовнет. Деловой центр города, самый привлекательный дляинвесторов, практически исчерпал свои возможности.

Специфика города ещеивтом, чтобольшинство наиболее привлекательных объектов сосредоточено нанебольшой территории вцентре города. Но, какотмечают риэлтеры, большинство площадок здесь ужераскуплено.

Склады ипроизводственные базы, какпризнают профессионалы рынка, приобретаются иарендуются безособых проблем. Сегодня вИркутске, пословам аналитика рынка коммерческой недвижимости АН «ВСП» Сергея Непомнящих, очень проблематично купить качественное торговое помещение, снять офис высокого класса. Идело невтом, чтодорого,— таких объектов простонет.

Порасчетам аналитика коммерческой недвижимости Сергея Непомнящих, до65%офисных площадей расположены вПравобережном округе, 17%приходится наОктябрьский округ, по9%— наСвердловский иЛенинский. Торговых площадей больше всего вПравобережном округе— 75%, 14%торговых точек приходится наОктябрьский район, 4%— наСвердловский и7%— наЛенинский.

В2006году офисные площади вИркутске продавались всреднем по40–50тыс. руб. заквадратный метр. Пословам руководителя АН «ВСП» Вадима Литвиненко, всреднем накаждые 10заявок приходится поодному объекту. Дефицит поднимает цены. Прогноз на2007год— рост неменее 25%.

Пословам Сергея Непомнящих, половину всех сделок попродаже составляют операции собъектами площадью от50 до200кв. м. Площади менее 50кв. мнастолько востребованы, чторедко представлены впубличной продаже. Чтокасается объектов площадью от200 до500кв. м, товданном сегменте мало предложений инебольшой спрос, ноговорить опревышении предложения надспросом также неприходится. Кединичным объектам можно отнести площади от500 до1000кв. м.

ВИркутске наибольшая доля офисов приходится накласс «D»— 68%. Помещений класса «А» нетвообще, подсамый высокий класс длягорода— «В»— подходит только 5%офисов, класс «С»— 25%, помещений класса «F»— неболее 2%.

Поскольку основная причина роста цен— недостаток предложения, выход изсложившейся ситуации очевиден: насыщение рынка объектами коммерческой недвижимости.

Арендные ставки наофисы колеблются отминимальной в350руб. заквадратный метр вЛенинском районе (окраина) домаксимальной в1000руб. за «квадрат»— вПравобережном иОктябрьском округах. Наторговые площади разброс ценбольше— от400руб. закв. м (минимальная ставка вЛенинском округе) до3тыс. руб. закв. м (максимальная ставка вПравобережном округе).

Однако, несмотря навысокий спрос, аппетиты продавцов, решившихся заработать вусловиях тотального дефицита, отбивают употенциальных покупателей всюохоту покупать столь дорогие объекты. Средний срок экспозиции данных квартир достигает пяти месяцев. Длясравнения: собственно жилье уходит срынка замесяц.

В2006году предложения жилой недвижимости, которая предлагалась дляиспользования подкоммерческие объекты сперспективой перевода внежилой фонд, выросли в1,5раза посравнению с2005годом. Если раньше квартира напервом этаже, пригодная подкоммерческий объект, продавалась на10–15%дороже аналогичной втомжедоме, товпрошлом году разница вцене достигла уже25–30%. Причина тому— активность риэлтеров, предлагающих гражданам продавать первые этажи. Иинициатива самих продавцов, почувствовавших реальную выгоду.

Какотмечает Вадим Литвиненко, говоря остоимости объектов коммерческой недвижимости, стоит учитывать ицели инвесторов, ириски, инаправления. Новсреднем этацена вполтора-два раза выше, чемнажилье. Если строители увидят этиперспективы, тоиобъектов будет больше. Многие строительные компании города обращают внимание насектор деловой недвижимости, ионразвивается. Строится новый торгово-офисный центр вАкадемгородке, ужепрактически всеновостройки сдаются вэксплуатацию собъектами коммерческой недвижимости напервых этажах ивцоколях. Нопомещения вновостройках чаще оборудуются подобъекты соцкультбыта (магазины, аптеки, парикмахерские, спортивные залы).

Всеэксперты сходятся вомнении, чтостабилизировать рынок иуравнять спрос спредложением можно только ускоренным строительством новых современных объектов. Строители предлагают решить проблему кардинально— построить вИркутске новый деловой центр. Такая идея уженераззвучала изустзастройщиков.

Однако стакой точкой зрения согласны далеко невсеэксперты. Строительство новых объектов какраздолжно способствовать стабилизации ценирынка вцелом.

Руководитель «Ипотечной корпорации» Григорий Бабицкий выделяет несколько причин низких темпов строительства: «Насамом деле Иркутск ещенедостиг того уровняцен, прикотором выгодно строить коммерческие объекты. Если цена будет достаточной, строители иденьги найдут, иместо длястроительства. Иесли цена квадратного метра будет реально высокой, выгода станет очевидна, ивсевопросы отпадут сами собой».

В2006году средняя цена квадратного метра объектов вКировском районе, проданных саукциона, составила 57,8тыс. руб. ВОктябрьском районе— 25,8тыс. за «квадрат». Самые низкие цены пообъектам вСвердловском районе— 10,6тыс. ивЛенинском— 14,3тыс. руб. за «квадрат». Риэлтеры прогнозируют, чтомаксимальная цена нааукционах КУМИ вбудущем может дойти до180–200тыс. закв. м. Постатистике, 26%новых собственников— бывшие арендаторы этихжепомещений.

Ещеодин источник пополнения рынка коммерческой недвижимости— приватизируемая муниципальная собственность. Городу нужно продать илиперепрофилировать всемуниципальные объекты до2009года. Активно вэтом направлении КУМИ начал работать в2004–2005годах. Часто объекты, обремененные договорами долгосрочной аренды, выставляются наторги впоследнюю очередь. Попрогнозам, пиковым попродажам станет 2008год. В2007году нааукцион будет выставлен 71объект.

Каксчитает аналитик рынка коммерческой недвижимости Сергей Непомнящих, нестоит возлагать больших надежд нааукционы КУМИ: «Объектов нарынке больше нестановится. Просто идет перераспределение секторов. Витоге, когда продаются объекты КУМИ, мыприходим ктойжеаренде, только поболее высоким ставкам».

Если говорить обаукционах 2006года, топривнешней активности специалисты отмечают спад ажиотажа напокупку муниципальной собственности. Этосвязано стем, чтоликвидные объекты вцентре города, ивособенности поул.Карла Маркса, ужереализованы. Выставляя ихпервыми напродажу, КУМИ смогло создать вокруг аукционов ажиотаж иподнять цены. Теперь даже наокраинах здания уходят захорошие деньги. «Нонаданный момент продажа муниципальных объектов практически невлияет наиркутский рынок коммерческой недвижимости,— отмечает Андрей Постников.— Во-первых, рынку ещедалеко донасыщения, спрос превышает предложение внесколькораз. Идаже тезавышенные цены, покоторым объекты, бывшие всобственности города, уходят саукциона, непортят общей ценовой ситуации нарынке. Хотя стоит отметить, чтопервый объект, проданный порекордно высокой цене, былименно муниципальным».

Какрезюмирует заместитель директора строительной компании «Стройресурс» Вадим Ламберт, «надо четко разделять такие сегменты коммерческой недвижимости Иркутска, какофисы, торговые площади, базы, склады. Софисами есть проблемы, носкладов ибазвИркутске предостаточно. Строители готовы возводить новые торговые центры, нодляэтого нужны возможности, втомчисле финансовые».

Одной изновых услуг нарынке коммерческой недвижимости можно назвать лизинг недвижимости. В2006году вИркутске ужепрошло несколько таких сделок. Лизинг недвижимости интересен вбольшинстве своем производственникам, анетем, ктопокупает объекты дляполучения прибыли (например, офисы подсдачу варенду). Хотя, пословам представителя компании «АльянсРегионЛизинг» ВикторииКим, «схема лизинга может помочь темжеарендаторам ввыкупе своих площадей через аукционы наторгах вКУМИ. Лизинговая компания предлагает своим клиентам длительные сделки, вотличие отбанков, которые неохотно идут надолгосрочное кредитование предпринимателей подпокупку объектов недвижимости».



Главная --> Новости