Главная --> Публикации --> На территории зила появится торгово-развлекательный комплекс Дел о сносе не очень много "мосэнерго" приценивается к земле Раменское: новостройки плюс благоустройство "ленинградская" получит новую звезду

Царская дорога

Земли, на которых образован Северный административный округ, всегда были связаны с историей становления и развития Москвы. Здесь проходили торговые пути из Новгорода в Рязань, из Киева в Ростов, из Смоленска в Суздаль. Интенсивное развитие района началось в XVIII веке, когда вдоль Петербургского шоссе появились таможни, почтовые, торговые учреждения, трактиры и постоялые дворы.

Издавна в Москве строились деревянные "путевые дворцы" для царей и "сопровождающих лиц". В них царствующие особы отдыхали перед въездом в столицу. Петровский дворец построен на месте села, принадлежавшего Высоко-Петровскому монастырю. Отсюда и название дворца. Его классическая композиция причудливо сочетается с древнерусской и готической архитектурой. Резной белый камень, обильно использованный в декоре, эффективно выделяется на фоне красных кирпичных стен. Дворец напоминает романтический средневековый замок.

В САО немало известных исторических достопримечательностей. Названия бывших усадеб и сел теперь превратились в имена жилых массивов: Химки-Ховрино, Михалково, Бескудниково, Бусиново, Коровино, Петровско-Разумовское и др. Здесь находится один из интереснейших историко-архитектурных комплексов столицы: бывший "Петровский подъездной дворец".

Со временем светская "тусовка" в придворцовой роще вошла в моду. В 1825 году по проекту А. А. Менеласа рядом с дворцом был разбит Петровский парк. Руководил работами генерал А. А. Башилов (в память о нем названы две близлежащие улицы). В 1837 году в парке построили увеселительный "воксал", включавший танцевальный зал, гостиную, столовую, читальни, бильярдные, комнаты для игр в карты и другие помещения для развлечений. В наши дни Петровский парк, сохраняющий пейзажную планировку, занимает 22 га, и, хотя он уже не столь роскошный, как в давние времена, гулять в окружении лип, лиственниц, тополей, дубов и кленов по-прежнему приятно.

Еще до завершения строительства каменного дворца богатые и знатные горожане стали строить рядом с ним свои загородные усадьбы. Вскоре здесь появились дачи генерала С. С. Апраксина, князя М. П. Голицына, княгини Волконской и других именитых особ. По соседству были построены трактиры для обслуживания многочисленных гостей, приезжавших встречать царскую семью. Разумеется, после торжественной церемонии гости не разъезжались, а шумно и весело гуляли до утра.

Небо - наш родимый дом

Не менее знаменита, чем Петродворец, усадьба в Петровско-Разумовском. В разные времена она принадлежала известным дворянским фамилиям: Шуйским, Нарышкиным, Разумовским. В 1860 году владение выкупили у последнего хозяина, некоего аптекаря Шумахера, и основали в нем Петровскую землевладельческую и лесную академию. Сегодня это Московская сельскохозяйственная академия имени К. А. Тимирязева, которая стала не только очагом науки, но и одним из центров русской культуры и общественной жизни. В ней хранятся миллионы томов книг и сотни тысяч музейных экспонатов. Здесь работал первый главный садовник России академик Рихард Иванович Шредер. За 40 лет своей деятельности он, если так можно выразиться, "перекопал" всю местность. В частности, заложил дендрологический парк и посадил знаменитую Лиственничную аллею. Сюда часто наведывался Лев Толстой, здесь учился будущий писатель Короленко, десятки лет преподавал профессор Тимирязев.

Чем объяснить столь повышенное внимание к авиации? Недалеко от Ходынки, ставшей в XIX веке местом проведения выставок (в том числе Всероссийской художественно-промышленной выставки, от которой сохранился только Царский павильон), любители бегов и скачек основали соответственно - Беговое и Скаковое поле. Об этом сегодня напоминают названия улиц и комплекс Московского ипподрома. На этих полях прошли первые соревнования велосипедистов, а вскоре вблизи конюшен выстроили велосипедный завод.

Сейчас север столицы - один из крупнейших научно-промышленных центров Москвы, где сосредоточены предприятия, охватывающие практически все отрасли промышленности, 170 научно-исследовательских институтов и научных центров, 18 высших учебных заведений. Интересна одна особенность: в САО много организаций, связанных с авиацией. Это заводы, конструкторские бюро, институты и аэродром. Сотни тысяч рабочих, служащих, свыше 20 тыс. студентов Московского авиационного института, слушатели Военно-воздушной академии имени Н. Е. Жуковского спешат сюда по утрам.

Постепенно полеты авиаторов перенесли с ипподрома на Ходынское поле. С Ходынки в 1922 году был совершен первый международный рейс между Москвой и Кенигсбергом. В небе над Ходынкой продемонстрировал широкой публике первый советский металлический самолет Андрей Туполев.

Ну, от велосипеда недалеко и до аэроплана. Велосипедный завод "Дукс" не отстал от веяний времени и быстро освоил производство летательных аппаратов. К 1917 году он производил для нужд царской армии 75-100 машин ежемесячно. И старты первых, изготовленных из дерева "крылатых машин" проходили именно на ипподроме.

Московский Север не крайний

В 30-е годы Ходынский аэродром стал Центральным. Вокруг него складывалась инфраструктура, тесно связанная с авиацией. Разумеется, аэродром, заводы и конструкторские бюро всегда принадлежали Минобороны, поэтому вокруг Ходынки расположились несколько военных городков. Сегодня на их месте развернулось жилищное строительство. На Ходынском поле предполагается возвести 465 тыс. кв. м жилья повышенной комфортности, из них 120 тыс. кв. м будет передано Минобороны для улучшения жилищных условий столичных чиновников-офицеров. (Подробнее о строительстве на Ходынке см. статью "Ходынка: битва закончилась, строители собирают дома" в № 24(130) от 2.07.2003 года.)

Уникальная страница в жилищном строительстве Москвы: возведение в 1923 году поселка художников и писателей "Сокол": этакая тихая деревенька в шумном городе. На Ленинградском проспекте стоит своеобразный памятник: жилой шестиэтажный дом, где на практике были доказаны возможности крупноблочного домостроения. В народе его назвали "кружевным" из-за ажурных железобетонных ограждений и лоджий, украшенных решетками с "растительным" орнаментом (художник В. Фаворский). Дом построен в 1940-1941 годах по проекту известных архитекторов А. Бурова и Б. Блохина. Уникальность сооружения в том, что именно его возведение ознаменовало переход к индустриальному жилищному строительству. Но в отличие от безликих, однотипных, монотонных по архитектуре жилых домов 50-60-х годов проекты, которые создавал творческий коллектив Блохина и Бурова, были действительно красивыми и удобными для жителей, имели индивидуальные архитектурно-планировочные и художественные черты при невысокой себестоимости их строительства.

До октябрьской революции (граница Белокаменной проходила по Окружной железной дороге) наибольшее приращение город получил именно с севера и северо-запада. Вышедший тогда справочник "Вся Москва" отметил эту тенденцию: "...в отличие от Лондона, Парижа, Берлина, растущих преимущественно на запад, в Москве больше всего растет северная часть ее внешнего пояса: за период с 1897 по 1912 год население выросло здесь на 101,7%, тогда как во всей Москве - на 50%..." Забегая вперед, стоит отметить, что именно в этом направлении в 1958 году был заложен и первый спутник столицы город Зеленоград.

Нынешние границы Северного административного округа простираются от Белорусского вокзала до Московской кольцевой автомобильной дороги, включая в себя расположенные особняком территории Молжаниновского района и аэропорт Шереметьево. Округ - самый густонаселенный в Москве и самый застроенный. Свободных площадей для строительства практически уже не осталось. Выполнять обязательства по общемосковской программе строительства "северянам" сложнее, чем другим. Приходится искать новые архитектурные и градостроительные подходы.

Одной из крупнейших стройплощадок в 60-е годы стал район Химки-Ховрино. Позже были застроены Бескудниково и Дегунино. В 1969 году на Ленинградском шоссе началось строительство микрорайона "Лебедь". По проекту А. Меерсона, Н. Селивановой и Е. Подольской предполагалось возвести "Дом нового быта" - жилой комплекс с полным коммунальным обслуживанием, а также с мастерскими, общими гостиными и столом заказов. На этом районе отрабатывались новые типы конструкций зданий и городской инфраструктуры.

"Жилищная проблема остается самой острой, - признается зам. префекта САО А. Бочаров, - и хотя в этом году мы сдадим в эксплуатацию 600 тыс. кв. м, этого конечно же для нас мало. Префектура особые надежды возлагает на вывод и перепрофилирование промзон, которых на территории округа очень много". Перспективный проект - реконструкция двух кварталов в районе Левобережный, где на месте сносимых пятиэтажек (а в округе находится более четверти всех устаревших московских "хрущоб") будет возведено 800 тыс. кв. м современного жилья. Также утвержден градостроительный план застройки Молжаниновского района. Там вместе со строительством жилья обоснуются гольф-клуб, "технопарк", автодром, гостиницы и сеть кафе.

Одной из приоритетных задач САО является реконструкция пятиэтажных домов первого периода индустриального домостроения и переселение их жителей в благоустроенные квартиры. Одну из первых хрущевок в городе сломали именно здесь еще в 1991 году. Начиная с 1994 года были сданы в эксплуатацию новые жилые дома в проезде Черепановых, на улице Космодемьянских, Бескудниковском бульваре, Коровинском шоссе и Яхромской улице. Работа по волновому переселению жильцов пятиэтажек ведется и в других микрорайонах.

Дышите глубже

К 2020 году в САО планируется построить 11 школ и 13 детских дошкольных учреждений, поликлинику в Ховрине и ряд торговых объектов в районах массовой жилой застройки. Будет возведено 20 физкультурно-спортивных комплексов, в том числе аквапарк и горнолыжную трассу в пойме реки Сходня. Скрасят досуг жителей САО плавательные бассейны на Лобненской и Левобережной улицах, спортивно-развлекательный комплекс и теннисный центр на площади Туманяна. Любопытно, что центр строит Фонд развития тенниса в России. Рядом с кинотеатром "Ереван" и стадионом "Молния" построят детские спортивно-развлекательные комплексы. В Головинском районе намечен большой комплекс природоохранных мероприятий: очистка прудов, благоустройство набережной реки Лихоборки и Кронштадтского бульвара.

Сейчас жилищный фонд округа составляет 18,5 млн кв. м. В течение 20 лет он должен увеличиться до 24,6 млн кв. м. При этом планируется снести ветхие дома площадью почти 2 млн кв. м. Ожидается, что к 2020 году средняя обеспеченность вырастет с 21,1 до 27 кв. м на человека. Однако и численность жителей, как предполагается, возрастет с 880 до 910 тыс. человек.

Восточный берег Химкинского водохранилища предполагается отвести под зону отдыха. Здесь появятся конноспортивный центр, лодочные станции, яхт-клуб, велодром, детский центр, рестораны и кафе.

Проект реконструкции зоны Химкинского водохранилища предусматривает вывод лесобиржи, хладокомбината, множества мелких и средних предприятий. В результате освободятся 35 га земель, где планируется построить комплекс жилых высотных зданий. В основу проекта положена концепция, разработанная творческой мастерской "А. Меерсон и партнеры". Им же принадлежит план реконструкции стадиона "Динамо".

В ближайшем будущем в САО планируется создать природный комплекс "Особо охраняемых территорий" в составе ландшафтного заказника "Химкинский", природно-исторического парка "Покровское-Стрешнево" и Дегунинского лесопарка. Несмотря на "особый" статус, комплекс благоустроят под места массового отдыха. Будет проведена работа по реабилитации и благоустройству долин малых рек: Лихоборки, Таракановки и Бусинки.

Масштабные преобразования ждут Северный грузовой порт. Планируется вывести за пределы города открытые площадки, на которых сейчас складируется пищевая и техническая соль. Прекратится и транспортировка леса с Лесобиржи. Северный порт будет заниматься в основном контейнерными перевозками, поэтому сейчас активно разрабатывается проект строительства специального терминала. Над территорией порта будет сооружена мощная платформа, связанная с основными магистралями, транспортными подъездами и пешеходными переходами. На ней построят корпуса гостиниц, офисов, паркингов и мотелей. Таким образом, все портовые сооружения окажутся скрытыми под платформой и не будут нарушать эстетическую гармонию окружающего пространства.

Если все грандиозные планы удастся реализовать, лет через десять САО станет благоустроенным округом столицы и, можно уже не побояться этого слова, "легкими" Москвы.
С того момента как в апреле прошлого года вступил в силу Закон об участии в долевом строительстве, не прекращаются разговоры о том, что именно он причина кризиса на рынке новостроек. Якобы из‑за него остановились стройки по всей России, начались проблемы с дольщиками, уже вложившими деньги в жилье (хотя нормативный акт никак не мог повлиять на правоотношения, возникшие до его вступления в силу). Более того, будто именно 214-ФЗ поставил под угрозу реализацию приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России.

Завершится обустройство парка Дружбы в комплексе с общественным центром на улице Лавочкина. Под чутким руководством местных экологов районные власти создадут новые и благоустроят уже существующие скверы, бульвары и все 67 парков.

Четыре способа привлечения
средств граждан в строительство жилья

И вот, когда застройщиками уже были придуманы схемы, позволяющие не использовать механизмы долевого строительства, в № 214-ФЗ внесли поправки. Каковы же эти изменения?

Эта сложная система отсылок одних законов к другим в новой редакции 214-ФЗ заменена более понятной формулировкой. Теперь четко определены четыре способа привлечения средств граждан в строительство: договор долевого участия, жилищно‑строительный кооператив, жилищный накопительный кооператив и облигации (жилищные сертификаты).

Раньше деньги населения привлекали либо на основе договора долевого участия в строительстве, либо через жилищно-накопительные кооперативы (ст. 1, 214-ФЗ). В Законе о ЖНК, к которому отсылает 214-ФЗ, сказано, что участие граждан в формировании имущества юридических лиц, взявших на себя обязательства предоставить им права собственности на жилые помещения, возможно, если это предусмотрено федеральными законами. А таковыми являются Жилищный кодекс и тот же Закон о ЖНК.

Сразу стоит оговориться, что жилищный сертификат как облигация совсем не то же самое, что государственный жилищный сертификат (ГЖС), который станут выдавать льготным категориям граждан в соответствии с ФЦП Жилище. Как известно, ГЖС это именное свидетельство, удостоверяющее право гражданина на однократное получение субсидии для приобретения жилого помещения. Его выдают бесплатно, и ценной бумагой он не является.

Жилищный сертификат как ценная бумага

В соответствии с новой редакцией 214-ФЗ выпускать жилищные сертификаты смогут не все. Такое право получат юридические лица или органы исполнительной власти, оформившие земельный участок (в собственность или аренду), получившие разрешение на возведение многоквартирного дома и располагающие необходимой проектной документацией. Вся информация об этом должна быть доступна гражданам, пожелавшим купить сертификаты, хотя человеку без специального образования трудно разобраться, например, в проектной декларации. Более выгодное положение у лиц, заключающих договор об участии в долевом строительстве. Им предоставляют все сведения о застройщике, его финансовом положении, проектах, данные государственной экспертизы и многое другое.

Жилищный сертификат, о котором идет речь в Законе о долевом строительстве, эмиссионная ценная бумага со всеми вытекающими последствиями. Выпуск жилищных сертификатов регулируют Указ Президента РФ от 10 июня 1994 года № 1182 О выпуске и обращении жилищных сертификатов и другие акты, общие для всех видов облигаций (Гражданский кодекс, Федеральный закон О рынке ценных бумаг, Стандарты эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг и др.).

Однако существует некая тонкость. Если человек приобрел сертификаты на 30 % общей площади квартиры, то он вправе выкупить в любой форме оставшиеся метры жилплощади, заключив договор купли-продажи. Но тогда часть владельцев жилищных сертификатов рискует остаться без квартир, ведь они могут быть приобретены теми, кто набрал заветные 30 %. В этом случае менее удачливым гражданам придется требовать погашения своих ценных бумаг деньгами либо их обмена на сертификаты новой серии. В утешение следует сказать, что деньги владельцу жилищного сертификата вернут в любом случае: это сделает либо застройщик, либо его гарант. На то есть специальный указ Президента РФ.

Эмитентов облигаций (то есть структуры, выпускающие жилищные сертификаты) проверяет Федеральная служба по финансовым рынкам, что будет служить дополнительной гарантией надежности этих ценных бумаг. Номинал жилищного сертификата устанавливают в единицах общей площади жилья (не менее 0,1 кв. м), а также в его денежном эквиваленте.
Объем эмиссии сертификатов (выраженный в квадратных метрах) не может превышать размера общей площади жилья, возводимого эмитентом с привлечением средств граждан. Другими словами, компания продает сертификаты на тот объем площадей, который строит.

Уже в первоначальном тексте закона было прописано, что привлечение средств граждан для возведения жилья возможно только при заключении договора об участии в долевом строительстве и если это предусмотрено законодательством о жилищно-накопительных кооперативах. Иные схемы с апреля 2005 года использовать нельзя. Однако на рынке новостроек активно практиковали заключение сделок путем переуступки прав требования из инвестиционных договоров. Теперь же законодательно зафиксирован прямой запрет на такие операции.

И никакой переуступки прав

Штрафы будут ниже

В то же время в одном законе сложно учесть все обходные схемы, используемые вопреки Закону о долевом строительстве. Не секрет, что компании заключают с гражданами договоры о намерениях и продают векселя, обязуясь погасить их жилой площадью в возводимом многоквартирном доме.

Одновременно и для застройщика произошло серьезное снижение суммы штрафов. Если он не передал дольщику квартиру в срок, то должен выплатить неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки, а не 1/75, как прежде. Если дольщиком выступает юридическое лицо, то застройщик при срыве сроков платит ему неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки, а не 1/75, как ранее.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства теперь будет должен уплатить застройщику неустойку (пеню) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ (далее ЦБ РФ) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, а не 1/150, как ранее. На данный момент ставка рефинансирования равна 11,5 % годовых, следовательно, для дольщика величина штрафов уменьшена примерно в два раза.

Застройщик не несет ответственности за дефекты объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если они появились не по его вине. Для этого он должен доказать, что недостатки возникли вследствие нормального износа, нарушения обязательных требований (технические, градостроительные и др.) к процессу эксплуатации дома либо по причине ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им лицами.

С застройщика сняли часть ответственности

О завершении работ дольщик узнает вовремя

Ранее застройщик мог только в суде доказать, что гарантия не распространяется на введенный в эксплуатацию объект, поврежденный по вине дольщика. Теперь данная норма нашла свое отражение в законе.

Теперь же подробно описан порядок информирования дольщика об окончании строительства. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручено дольщику лично под расписку. Известить его следует не позже чем за месяц до наступления предусмотренного договором срока завершения строительства или не менее чем за 14 дней до того, как настанет срок сдачи-принятия объекта.

В прежнем тексте 214-ФЗ содержалась весьма расплывчатая формулировка: Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства обязан приступить к его (объект. Ред.) принятию. О том, что это за сообщение и когда его получает дольщик, не говорилось.

Если дольщик уклоняется от принятия недвижимости, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором срока, вправе составить документ об односторонней передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели жилья (в случае пожара, затопления и проч.) признают перешедшим к участнику долевого строительства. Но данные меры можно применять только в случае, если застройщик знает наверняка, что дольщик извещен о необходимости принять объект (получил заказное письмо, отказался от его получения или отсутствовал по указанному адресу).

Заказывали получите

Согласно новой редакции закона дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора только в определенных случаях: если застройщик не передает объект долевого строительства в срок, если качество жилья не соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также в случае существенного нарушения требований к качеству объекта. При наличии подобных обстоятельств застройщик платит дольщику процент за пользование денежными средствами за все время с момента их внесения в размере 1/300 ставки рефинансирования в день, если последний юридическое лицо, и 1/150, если физическое.

Отказаться от договора дольщику станет сложнее

Дольщика обяжут вносить деньги пунктуально

В других случаях, например таких, как приостановление строительства, существенное изменение проектной документации, изменение назначения общего имущества, участник долевого строительства может расторгнуть договор только в судебном порядке. В предыдущей редакции закона дольщик во всех перечисленных случаях имел право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке.

Застройщик в одностороннем внесудебном порядке может отказаться от исполнения договора, если дольщик не вносит платеж на протяжении более чем трех месяцев (если договором предусмотрена единовременная уплата) или более трех раз в течение года нарушает график внесения периодичных платежей. Ранее застройщик мог расторгнуть договор с дольщиком только через суд.

Возведение дома зависит от регулярности поступления средств. Поэтому в законе предусмотрены меры воздействия на недобросовестных участников долевого строительства.

Перед тем как расторгнуть договор, застройщик обязан направить участнику долевого строительства предупреждение о необходимости погасить задолженность, причем заказным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении. Если в течение 30 дней после этого сообщения дольщик не выплатит долг, застройщик имеет право расторгнуть договор, располагая фактами, подтверждающими получение дольщиком письма, его отказ от получения или отсутствие последнего по адресу.

После одностороннего расторжения договора участник долевого строительства лишится квартиры, но внесенные деньги вернет. По закону они будут возвращены в течение десяти дней с момента расторжения договора. Если дольщик не обратится к застройщику для их получения, их зачислят на депозит нотариуса. Дольщик получит от нотариуса извещение об этом, а затем и сами деньги, но понесет некоторые убытки в размере нотариального тарифа, составляющего 0,5% от принятой на депозит суммы.

Кроме того, дольщику противопоказано ложиться в больницу и выезжать на длительное время из квартиры, если он задерживает платежи.

Нужно отметить, что у работников почты, принимающих документы, не всегда есть возможность проверить содержание отправления. Поэтому, получив от застройщика поздравление с Новым годом, необходимо сверить с описью все бумаги, вложенные в конверт: не было ли в нем еще и предупреждения о задолженности.

Наиболее критикуемая норма закона, предусматривающая солидарную ответственность банка и застройщика, в новой редакции отменена. Свои обязательства перед дольщиком застройщик гарантирует с помощью залога или поручительства на выбор.

Вместо солидарной ответственности поручительство

Лишних денег брать не дадут

Прежде с момента регистрации первого договора о долевом участии в обеспечение обязательств застройщика в залоге находились земельный участок и объект долевого строительства. Сейчас застройщик может выбрать между залогом и поручительством банка. По договору поручительства банк берет на себя ответственность перед участником долевого строительства за полное или частичное исполнение застройщиком своих обязательств. Другими словами, дольщик вправе требовать выполнения обязательств как от самого застройщика, так и от банка. Поручительство банка достаточно надежная защита прав дольщика, если только банк и застройщик не являются взаимозависимыми.

Что дольщик сможет узнать о застройщике

Застройщик теперь имеет право привлекать объем денежных средств банков и дольщиков, не превышающий указанную в проектной декларации стоимость строительства.

При желании участник долевого строительства может получить и другую информацию, но с некоторыми ограничениями. Застройщику разрешено сообщать не обо всех своих учредителях, как требовал закон ранее, а только о тех, что обладают пятью и более голосами в его органе управления. Кроме того, должны быть доступными сведения о местонахождении объекта, сроках его ввода в эксплуатацию (по проекту и фактических). А вот требовать у застройщика данные о величине его собственных средств дольщики не вправе.

Застройщикам разрешено не публиковать в СМИ и не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях проектную декларацию, если привлечение средств дольщиков происходит без использования рекламы. Однако по первому требованию любого заинтересованного лица они обязаны предоставить декларацию.

Регистрация договоров пойдет быстрее

В отличие от прежнего нормативного акта измененный закон позволяет представлять документы не в подлинниках, а в форме заверенных копий. Это удобно для компаний, строящих объекты долевого строительства в нескольких регионах. В то же время копию проще подделать, а значит, необходимо более внимательно подходить к выбору застройщика.

Все будет под контролем

Государственную регистрацию первого договора об участии в долевом строительстве по возводимому объекту по‑прежнему осуществляют в месячный срок, а вот последующие договоры по тому же объекту регистрируют в течение десяти дней.

Во многих муниципальных образованиях и субъектах страны налажен надзор за строительной деятельностью, и случаи мошенничества достаточно редки. Теперь эти контрольные полномочия отражены и в федеральном законодательстве.
Новый правовой акт вступил в силу с 20 июля 2006 года дня официального опубликования. Исключение составили изменения, касающиеся передачи контрольных функций на уровень субъекта Российской Федерации. Они начнут действовать с 1 января 2007 года.

В новой редакции Закона о долевом строительстве на федеральный орган власти возложены полномочия по нормативно-правовому регулированию. Очевидно, что осуществлять надзор за непосредственной деятельностью застройщиков эффективнее на местах. Именно поэтому в полномочия органов исполнительной власти субъектов РФ включены и контроль отчетности и деятельности застройщика, и рассмотрение жалоб граждан, и проверка целевого расходования средств дольщиков, и право обращаться в суд для защиты их интересов.

Как рассказали Ъ в компании Ghelamco, складской комплекс класса А (это высший уровень в классификации складских площадей) будет построен на участке 47 га в 30 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Общая площадь комплекса составит 220 тыс. кв. м, из которых 12 тыс. займут офисные помещения. Другие подробности реализации проекта не раскрываются. По оценке руководителя департамента индустриальной недвижимости и землепромышленности Penny Lane Realty Игоря Казимова, объем инвестиций в проект составит $150-180 млн. Себестоимость складского строительства сегодня не превышает $700 за 1 кв. м, а стоимость земли в 30 км по дмитровскому направлению варьируется в размере $2-5 тыс. за сотку в зависимости от назначения земли, рассуждает господин Казимов.

Как стало известно Ъ, на российский рынок выходит бельгийский девелопер Ghelamco, который построит на севере Подмосковья складской комплекс площадью 220 тыс. кв. м. Объем инвестиций в проект на Дмитровском шоссе вблизи от Центральной кольцевой автомобильной дороги (ЦКАД) оценивается в $150-180 млн. Участники рынка отмечают, что только за последний месяц о планах строительства складов общей площадью около 1 млн кв. м рядом с ЦКАД заявили сразу несколько западных компаний. Активизацию инвесторов связывают с апрельским постановлением правительства Московской области о реконструкции трассы.

Центральная кольцевая автомобильная дорога трасса протяженностью 479 км, объединяет 18 шоссе проходящих в Московской области. В апреле этого года правительство Московской области приняло постановление о разработке программы ее строительства и реконструкции до 2020 года. Первоначальная стоимость проекта оценивается в €2,4 млрд.
Инициатива властей значительно увеличила интерес западных компаний к реализации складских проектов вблизи ЦКАД. Так, из пяти крупных проектов рядом с ЦКАД о трех стало известно за последний месяц: сперва британский инвестиционный фонд Raven Russia и российская ГК Эспро заявили о совместном строительстве логистического парка Восточный площадью 300 тыс. кв. м в Ногинском районе Московской области. Несколько недель спустя стало известно о намерениях канадского девелопера Giffels по строительству 600 тыс. кв. м складских площадей в Домодедовском районе Подмосковья. Теперь о своих планах объявила Ghelamco.

Эксперты рынка расходятся в оценках расположения первого российского проекта Ghelamco. Старший консультант отдела складских и индустриальных площадей Jones Lang LaSalle Ланс Пилант отмечает, что сегодня более 60% импорта ввозится в Москву через северные и северо-западные направления: Учитывая высокую транспортную загруженность Ленинградского шоссе, дмитровское направление является хорошей альтернативой для реализации подобных проектов. А по мнению директора департамента складской и индустриальной недвижимости и земли Knight Frank Алексея Новикова, для привлечения арендаторов, ориентированных на столицу, участок Ghelamco располагается слишком далеко от МКАД. Вероятно, выбор площадки девелопером связан с ее близостью к ЦКАД, реконструкция которой ожидается в ближайшие годы, предполагает господин Новиков.


Ассоциация российских банков настаивает на внесении изменений в законодательство, чтобы снизить риски при выдаче ипотечных кредитов. В банках считают, что взысканию долгов могут мешать родственники тех, кто берет ипотечный кредит. Если поправки внесены не будут, банкиры грозятся прекратить выдачу кредитов или повысить ставку по займам.

Очевидно, компании предвидят активное продвижение крупных складских и промышленных хабов в буферные зоны ЦКАД из 8-20-километровой зоны вокруг МКАД, говорит консультант департамента оценки и консалтинга Colliers International Влад Лукиан. Реконструкция бетонного кольца улучшит транспортные коридоры, а следовательно, будет способствовать развитию логистического бизнеса, добавляет господин Пилант. Однако, по мнению участников рынка, интерес девелоперов к ЦКАД связан и с рядом других причин. Сегодня рынок складской недвижимости вблизи от МКАД характеризуется дефицитом крупных ликвидных участков под строительство. Связано это с отсутствием правового статуса земли, коммуникаций и разрешительной документации на строительство, признает руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium Руслан Суворов. А по мнению господина Казимова, инвестировать в удаленные от Москвы участки выгодно и в связи их невысокой ценой: Если в районе ЦКАД стоимость сотки не превышает $5 тыс., у МКАД она составляет $15-20 тыс..

На заседании комитета по ипотечному кредитованию при Ассоциации российских банков представители кредитных организаций не согласились с поправками в Гражданский кодекс, которые касаются прав пользования жилым помещением при смене собственника.

Российские банкиры предлагают внести изменения в законодательство, чтобы снизить свои риски при предоставлении ипотечных кредитов.

Сейчас в соответствии с законодательством смена собственника жилого помещения предполагает, что члены семьи прежнего владельца теряют право пользования этим помещением, если иное не установлено соглашением с собственником или по решению суда.

Соответствующие поправки были внесены по предложению депутата Госдумы Галины Хованской и приняты в первом чтении в конце июня 2006 года.

По мнению банкиров, предлагаемые поправки затруднят взыскание на заложенное имущество и компенсацию затрат на выдачу кредита.

Изменения, которые предложила Галина Хованская, предполагают, что члены семьи владельца, даже в случае смены собственника квартиры, могут продолжать в ней жить на основании соглашения или брачного контракта. В этом случае, если квартира была куплена по ипотечному кредиту и ее собственник признан неплатежеспособным, банк не сможет продать помещение из-за судебных исков членов семьи.

Если поправки будут приняты, то владелец не сможет реализовать право собственника, а банк вернуть вложенные средства. Квартиру нельзя будет продать до тех пор, пока не уйдут все родственники, пояснил газете ВЗГЛЯД исполнительный вице-президент АРБ Юрий Кормаш. Это может длиться годами.

В соответствии с действующим сейчас законом Об ипотеке кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, может удовлетворить свои денежные требования к должнику из суммы стоимости заложенного недвижимого имущества.

Юрий Кормаш подчеркнул, что у банков нет намерения продавать все квартиры, купленные по ипотечной схеме. Просто нельзя исключать возможность такого случая, сказал представитель АРБ газете ВЗГЛЯД. Права третьих лиц должны быть исключены. Иначе квартиру нельзя будет продать, пока не закончатся обязательства перед ними.

По мнению банкиров, если поправки будут приняты в таком виде, банки либо перестанут выдавать ипотечные кредиты, либо будут вынуждены поднять ставку до такого уровня, который покроет возросшие риски.

Выселять неплательщиков на улицу в России не принято, говорит эксперт рынка недвижимости Андрей Бекетов. В частности, тех, кто не платит за коммунальные услуги, согласно договорам социального найма переселяют в общежития.
По мнению Андрея Бекетова, повышение ставки едва ли спасет ситуацию. Если долг не выплачивается, то все равно, по какой ставке он не платится, заметил эксперт.

Начальник кредитного управления Транскапиталбанка Ольга Банных отметила, что пока ничего страшного для банков не происходит, так как опыт по выдаче кредитов на срок свыше пяти лет небольшой. В России еще не было таких прецедентов, но их нельзя не учитывать, пояснила специалист газете ВЗГЛЯД.

В этом случае банк может купить клиенту другое жилье дешевле, считает Андрей Бекетов.

Застраховаться можно только за счет увеличения первоначального взноса, полагает Бекетов. Он вспомнил первый этап развития ипотеки, когда банки только начинали выдавать ипотечные кредиты и соотношение средств банка и заемщика составляло 30/7



Главная --> Публикации