Главная --> Публикации --> Нехорошие квартиры Строительство инвестиций Перепланировка: можно все, что не запрещено Расстановка сил: с кем играем Психологический рубеж в $3000 за квадратный метр жилья в москве не за горами

По словам начальника управления жилищной политики ДЖПиЖФ Владимира Брыкова, основным требованием к таким домам станет соответствие площади квартир нормам переселения. К примеру, в настоящее время согласно социальным нормам семья из трех человек должна получить квартиру общей площадью 54 кв. метра. Однако зачастую таких квартир на всех очередников не хватает, и городу приходится предоставлять жилье большей площади. В результате столичный бюджет несет убытки, жалуется Брыков. На сегодня себестоимость строительства 1 кв. метра жилья в Москве составляет примерно 24-26 тысяч рублей.

В настоящее время в Москве не хватает дешевых квартир, предназначенных для бесплатного предоставления жителям столицы в рамках социальных программ. Поэтому в ближайшее время могут появиться серии домов, разработанные специально для таких категорий граждан. Чиновники департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы (ДЖПиЖФ) предложили включить в программу строительства пункт о разработке проектов специального жилья, предоставляемого бесплатно.

В условиях дефицита столичной земли компании не очень охотно берутся за строительство дешевых домов. По данным независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, из 5 млн. кв. метров сдаваемого ежегодно жилья на панельное домостроение приходится около 2 млн. кв. метров. Этого явно не хватает для обеспечения населения в рамках реализации соцпрограмм. Например, в 2006 году только городские власти планируют предоставить около 1,6 млн. кв. метров социального жилья. А есть еще и федеральные программы.

Однако, по мнению руководителя аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрия Попова, сегодня достаточно панельных домов с небольшими квартирами - от 37 кв. метров. Например, площади двухкомнатных квартир в сериях П-44Т и П-3М составляют 54 кв. метра. Кроме того, по его словам, в последнее время себестоимость строительства монолитных домов практически сравнялась со стоимостью строительства панельных. Единственным серьезным отличием является то, что сроки возведения панельных домов в два раза меньше, чем монолитных.

Помимо этого объемы строительства дешевого панельного жилья связаны с производительностью домостроительных комбинатов. Эти предприятия работают с максимальной загрузкой и увеличивать мощности уже не могут. Конечно, можно заменить панельную серию П-44Т на новую, но вряд ли это серьезно изменит ситуацию, говорят эксперты. Предложение столичных чиновников хорошее, но наличие нового проекта ничего не изменит, - подытожил Андрей Бекетов.
На рынке офисной недвижимости развивается гигантомания. Здания становятся выше, площадь застройки больше, в комплексах смешиваются разные по назначению объекты, объемы инвестиций переваливают за сотню миллионов долларов. От разгулявшихся девелоперов не отстают и арендаторы, и покупатели они снимают и приобретают все большее количество площадей, в прошлом году цифра уже перевалила за 10 000 кв. м.

По словам начальника отдела формирования жилищных программ ДЖПиЖФ Евгения Евстигнеева, из-за нехватки дешевого жилья нередко приходиться выдавать по социальным программам квартиры в более дорогих домах. Например, несколько семей - участников программы Молодой семье - доступное жилье в прошлом году вселились в дом бизнес-класса, расположенный в престижном районе на западе столицы.

Второй аспект активное развитие промзон после принятия целевой Программы реорганизации производственных территорий г. Москвы на период 2004-2006 гг. В работе у Департамента градостроительства 59 промзон 12 000 га, т. е. практически половина производственных территорий города.

К строительству все больших по размеру комплексов девелоперов подвигает в первую очередь активный спрос на офисные помещения (доля свободных помещений класса А в 2005 г. составила всего около 2,5%). Велик спрос на офисы среди крупных компаний, которые покупают под свои нужды здания целиком. В прошлом году такие приобретения сделали Объединенная металлургическая компания (бизнес-центр Аквамарин-1), ОАО АК Сибур (офисный комплекс Gold Tower).

Для масштабных проектов и названия подбираются соответствующие: технопарк, бизнес-парк, многофункциональный комплекс, деловой квартал. Как минимум деловой центр.

Играют свою роль и относительно доступные кредиты. Как отмечают эксперты, на рынке сейчас нет проблемы найти деньги. В проекты по строительству крупных комплексов приходят новые непрофильные игроки.

На Дербеневской набережной на месте бывшей ситценабивной фабрики начата реализация проекта бизнес-парка Деловой квартал Новоспасский двор компании Промсвязьнедвижимость. Общая площадь более 100 000 кв. м, запланированный объем инвестиций более $120 млн.

На ул. Русаковской на месте кондитерской фабрики (фабрику вывели в Подмосковье) ГК Бородино начала строительство делового центра Бородино общей площадью 60 000 кв. м и объемом инвестиций $80 млн. Первая очередь застройки включает в себя офисно-деловой центр, вторая гостиничный комплекс.

Еще один немаленький формат технопарки. За полтора года был спроектирован и согласован проект технопарка на территории АМО ЗиЛ. Сейчас проект, получивший коммерческое название Nagatino I Land, вступил в стадию строительства. На 32 га будет построено около 1 млн кв. м. В состав технопарка войдут офисные помещения, гостиницы и апартаменты, торгово-развлекательный комплекс, спортивно-оздоровительный центр, рестораны и кафе, выставочный центр. Управляющая компания ОАО Московский бизнес-инкубатор, выполняющая функции заказчика и инвестора, была создана по инициативе правительства Москвы. В первую очередь строительства войдут шесть офисных зданий и два паркинга. Объем инвестиций для первой очереди составит примерено $240 млн.

Девелоперы начинают возводить многофункциональные объекты, mixed-use это проект, который получает доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый спрос, по классификации Urban Land Institute. Правда, пока в столице есть только один полноценный mixed-use Центр международной торговли на Краснопресненской набережной.

В Москве увеличивается и средняя этажность комплексов, в первую очередь благодаря высоткам Москва-Сити. Так, Город столиц холдинга Капитал Груп насчитывает 73 этажа (башня Москва) и 62 (башня Санкт-Петербург). Помимо офисных помещений там запланированы фитнес-центр, кинотеатр, бутики, рестораны, кафе. Еще парочка гигантов комплекс Федерация общей площадью 423 000 кв. м. Башня А ростом в 93 этажа, башня Б 62 этажа. В комплекс входят офисные помещения, супермаркеты, конференц-залы, фитнес-центры, кафе, рестораны. В этом году предполагается сдача первой очереди еще одного делового великана Северной башни девелоперской компании с одноименным названием. Здание будет состоять из трех блоков общей площадью 135 000 кв. м.

Самый же крупный проект, перспективы которого пока туманны, Большой Сити площадью 1000 га. Чтобы освоить такие промышленные просторы, необходимы значительные ресурсы, в немалой степени административные, поскольку на этой территории много собственников предприятий, в том числе федеральных.

Новосибирск Сибирский регион уже несколько лет ожидает прихода столичных розничных сетей, но ритейлоры не спешат. Однако стоит промедлить еще год-два и пришлые москвичи столкнутся с острейшей конкуренцией. В Новосибирске местные игроки планируют за это время удвоить собственные сети и занять не менее 70% всего рынка продуктовой розницы.

Маркетинговые исследования, проводимые застройщиками, обещают спрос на большие комплексы. Хотя понятно, что с почти одновременным выходом на рынок большого количества масштабных проектов конкуренция обострится. И нынешняя тенденция выбора объекта по критериям качества станет первым требованием. А значит, либо ряд объектов ждет перевод в более низкий класс, либо собственники будут вынуждены их модернизировать. Не случайно практически все масштабные проекты предполагают пофазное введение чтобы было время отреагировать на быстро меняющиеся требования рынка.

Доля местных сетевых операторов на рынке продуктовой розницы Новосибирска пока оценивается в 35-40%. При сохранении нынешних темпов роста за два года она удвоится и приблизится к 70%.

Свободное место на этом рынке Новосибирска сокращается быстро. Еще год назад зоны обслуживания сетевых супермаркетов соприкасались друг с другом нечасто, а сейчас уже идет борьба за покупателей, живущих в непосредственной близости сразу от нескольких магазинов.

На 70% также планирует увеличить количество магазинов Квартал, местная развивающаяся сеть супермаркетов у дома. Сейчас в ней 24 универсама, в конце 2006 г. их количество возрастет до 40.

Только одна из крупнейших сетей Новосибирска Холидей Классик в этом году планирует увеличить свою сеть на 70%, с 23 до 39 магазинов. Общий объем инвестиций в расширение сети составит не менее $30 млн. C учетом ввода новых магазинов общий оборот сети в 2006 г. достигнет $250 млн против $180 млн (по итогам 2005 г.). В прошлом году компания потратила примерно столько же средств на развитие, но основная часть из них была направлена на покупку и реконструкцию распределительного центра сети, а также реконструкцию гипермаркета Алтай (в Барнауле) общей площадью около 60 000 кв. м.

Нишу крупноформатных магазинов осваивают два игрока новосибирский торговый холдинг Сибирский гигант и красноярская Сибирская губерния.

Сибириада, насчитывающая 30 магазинов в Новосибирске, намерена инвестировать в свое развитие $10 млн и увеличить количество магазинов площадью около 1000 кв. м на 30% до 40 точек. Также она планирует открыть торговый центр площадью 5400 кв. м в Северо-Чемском жилмассиве. В 2005 г. оборот сети составил более $85 млн, компания потратила на развитие около $7 млн, построив восемь новых магазинов.

Сейчас оборот магазинов Гиганта (в сеть входят торговый центр на 22 000 кв. м, два магазина cash carry, а также два продуктовых универсама) оценивается в $100-110 млн. В планах компании создание 10 крупных торговых центров в Новосибирске. Уже этой весной холдинг намерен приступить к строительству торгцентра площадью 28 000 кв. м на площадке у автовокзала, приобретенной на аукционе. Закончить строительство планируется к февралю 2007 г. Одновременно Сибгигант рассматривает возможность строительства торговых центров в соседних городах, в частности в Барнауле и Красноярске. Ниша крупноформатных торговых центров Барнауле практически свободна, а потребительский рынок Красноярска обладает большим потенциалом.

Сибирский гигант построил в 2004 г. крупнейший торговый центр Мегас площадью 8000 кв. м, вложив около $5 млн. А в декабре 2005 г. торговый центр Гигант площадью 22 000 кв. м, объем инвестиций в который составил около $11 млн. За счет последнего оборот сети в текущем году должен возрасти на 50%.

Легких побед над аборигенами столичным игрокам ждать не стоит. В разное время на Новосибирске споткнулись Патэрсон и Авоська, и лишь вездесущей Пятерочке удалось за год открыть 30 магазинов, да и то по франчайзингу.
Арбитражный суд Москвы вчера удовлетворил иск Росимущества и признал недействительным аукцион по продаже госдачи Сосновка-3 в престижном районе Троице-Лыково на северо-западе Москвы. Теперь по решению суда этот дачный участок должен снова стать собственностью государства, а компания Вэлтэкс, владевшая им, получит назад свои 10,1 млн рублей.

Реальную конкуренцию Сибгиганту составит красноярская компания Сибирская губерния, развивающая сеть гипермаркетов Алпи. В 2005-2007 гг. предполагается открыть четыре гипермаркета Алпи в Новосибирске. Инвестиции в проект составят 650-700 млн руб. В ноябре 2005 г. Сибирская губерния открыла первый в Новосибирске магазин на ул. Петухова площадью 10 000 кв. м, который обошелся компании в 450 млн руб. Красноярцы уже присмотрели место для второго гипермаркета площадью 24 000 кв. м в Новосибирске по ул. Дуси Ковальчук, рядом с мясокомбинатом.

По данным следствия, история с этими дачами началась еще в 1996 году. Тогда нефтяная компания Эвихон и Госкомимущество заключили договор аренды на дачные участки Сосновка-1 и Сосновка-3 сроком на 49 лет. Позднее Эвихон передал эти дачи на правах хозяйственного ведения ФГУП ВПК-Инвест, которое, в свою очередь, в феврале 2003 года получило у Минимущества разрешение на продажу этих участков с торгов и провело их 11 ноября того же года. Сосновка-1 была продана ООО Амелия, которое перепродало ее экс-премьеру Михаилу Касьянову, а Сосновка-3 досталась ООО Вэлтэкс, доля в уставном капитале которого принадлежит главе Альфа-Групп Михаилу Фридману.

Иск Росимущества к компаниям ВПК-Инвест и Вэлтэкс был подан в рамках так называемого дачного дела экс-премьера России Михаила Касьянова. В середине прошлого года Генпрокуратура РФ возбудила уголовное дело, касающееся двух престижных земельных резиденций в Троице-Лыкове. По мнению следователей, объекты Сосновка-1 и Сосновка-3, которые в советское время были дачами члена Политбюро ЦК КПСС Михаила Суслова и генсекретаря ЦК КПСС Константина Черненко, незаконным путем и за символическую плату перешли к частным владельцам, из-за чего госинтересам был причинен колоссальный ущерб.

По версии следствия, г-н Гайсин помимо прочего являлся оператором Минимущества РФ по продаже объектов госсобственности. В Росимуществе также посчитали, что эти сделки были незаконными, и направили в арбитражный суд сразу несколько исков, в том числе к компаниям ВПК-Инвест и Вэлтэкс о признании недействительным аукциона по продаже госдачи Сосновка- Как заявил на суде представитель Росимущества, информация о проведении аукциона не была опубликована в установленном законом порядке. Кроме того, по его словам, организации, принявшие участие в аукционе, были взаимозависимыми. В свою очередь в компании Вэлтэкс сообщали, что сведения об аукционе все же появлялись в приложении к газете Бизнес-Адвокат. Но суд принял решение вернуть Сосновку-3 в федеральную собственность, а компанию ВПК-Инвест обязал возвратить компании Вэлтэкс 10,1 млн руб. К рассмотрению иска о признании недействительным аукциона по продаже дачного участка Сосновка-1 арбитражный суд планирует вернуться 2 февраля.

В июне 2005 года Генпрокуратура провела проверку по запросу депутата-журналиста Александра Хинштейна, который одновременно опубликовал и серию разоблачительных статей. У него на руках оказались документы, якобы уличающие экс-премьера Касьянова в незаконном получении дачи. По результатам проверки было возбуждено уголовное дело по ст. 165 УК РФ (причинение имущественного ущерба в особо крупном размере путем обмана или злоупотребления доверием). Причем поначалу и г-н Хинштейн, и Генпрокуратура прямо давали понять, что главным подозреваемым по делу можно считать именно Михаила Касьянова. На данный момент, -- сообщил тогда на специальной пресс-конференции замгенпрокурора Владимир Колесников, -- следствием установлено: гендиректор ВПК-Инвест Гайсин, используя незаконные схемы передачи госсобственности при активной и незаконной помощи ряда федеральных чиновников и самого бывшего председателя правительства Касьянова, продали последнему -- так и хочется сказать при соучастии похитили, но пока об этом рано говорить -- за символическую сумму в 11,5 млн руб. имущественный комплекс Сосновка-1 площадью почти 3 га, с развитой инфраструктурой для проживания и отдыха, чем причинили государственным интересам ущерб в особо крупном размере. Как мне представляется, эта комбинация по отъему собственности началась 22 января 2003 года с распоряжения, подписанного Касьяновым (о передаче обеих Сосновок на баланс Минимущества. -- Ред.). Однако в конце концов единственным подозреваемым остался Рауль Гайсин. При этом в прокуратуре никогда даже не упоминали фамилию г-на Фридмана, который вчера первым и лишился своей Сосновки.



Главная --> Публикации