Главная --> Публикации --> Вдоль по пятницкой Подмосковные новоселы ждут подключения инженерных коммуникаций больше года Бальзам для трудоголика два в одном — офис дома Рост цен на вторичное жилье не догнал даже инфляцию Недвижимость за рубежом - вторая родина

Одни говорят, что это дань моде и возможность присоединиться к элите российского бизнеса. Другие полагают, что фондовый рынок действительно привлекает все большее внимание инвесторов в условиях дефицита эффективных инструментов вложения денег: покупать валюту, когда рубль с каждым днем все крепче, не имеет смысла, а рынок недвижимости перегрет и вот-вот войдет в полосу стагнации. Сами девелоперы утверждают, что IPO - это способ привлечения дополнительных инвестиций, демонстрация прозрачности бизнеса и прямой путь на международный рынок дешевого заемного капитала.

IPO становится все более желанным финансовым инструментом для российских девелоперов. Сразу несколько строительных компаний заявили о намерении разместить акции на бирже, другие девелоперы с большим интересом наблюдают за маневрами конкурентов. Мнения экспертов относительно причин популярности IPO разделились.

Крупные игроки столичного рынка недвижимости всерьез задумались об IPO. В последнее время такие компании, как Система-Галс, S.Holding и ЛенСпецСМУ (Санкт-Петербург) сообщили о своем намерении разместить акции на бирже. Готовится к выходу на фондовые и финансовые рынки группа компаний ПИК. По сведениям Интерфакса, задачу в обозримом будущем провести IPO поставил перед менеджерами Главмосстроя новый владелец холдинга Олег Дерипаска.

Дешевые деньги

Компании, давно работающие на столичном рынке, и без IPO имеют доступ к дешевым финансовым ресурсам, особенно в условиях роста цен на недвижимость. Топ-менеджер строительного холдинга с полным производственным циклом на условиях анонимности рассказал Интерфаксу, что его компания регулярно привлекает кредиты в крупном российском банке под 10% годовых.

Первичное размещение акций (Initial public offering, IPO): первая открытая продажа акций компанией. IPO - это тип первичного размещения, которое происходит всякий раз, когда компания продает новые акции, и отличается от вторичного размещения, которое представляет собой открытую продажу ранее выпущенных ценных бумаг, обычно удерживаемых инсайдерами (лицами, располагающими конфиденциальной информацией о делах компании в силу служебного положения).

Даже если строго следовать действующим в столице нормативным актам, процедура согласования проектной и строительной документации занимает около 5 месяцев, а в действительности может растянуться на неопределенное время. Обладатель прав на объект недвижимости должен подготовить предпроектные предложения, получить в ГлавАПУ заключение о соответствии градостроительным требованиям, а в Москомархитектуре - акт разрешенного использования. И лишь после этого префектура административного округа готовит распорядительный документ, дающий право на проектирование и строительство.

Однако даже те кредитно-финансовые учреждения, которых с застройщиками связывают многолетние партнерские отношения, гораздо охотнее дают деньги, после того как компания получила разрешение на строительство. Таким образом банки минимизируют риски.

Средства соинвесторов на ранних этапах застройщик использовать также не может - это запрещено законом Об участии в долевом строительстве. Согласно 214-ФЗ деньги дольщиков могут привлекаться только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок - то есть фактически на стадии котлована.

Практика реализации строительных программ, когда банк кредитует проект с нуля, широкого распространения у нас пока не получила, - отмечает источник Интерфакса.

Выход на фондовый рынок является еще и универсальным средством оценки бизнеса. Например, до сих пор неизвестно, за какую сумму структуры, близкие к депутату Госдумы Сулейману Керимову купили СПК Развитие. Бывший вице-президент Гавмосстроя, сын основателя СПК Развитие Владимир Воронин жаловался корреспонденту Интерфакса, что сумма сделки оказалась меньше реальной стоимости активов компании. Эксперты отмечают, что для многих компаний IPO становится также средством защиты от недружественных поглощений со стороны государства.

Собеседник Интерфакса отметил, что рассматривает IPO как инструмент финансирования долгосрочных проектов. С этим мнением соглашается вице-президента БИН-банка Камилла Спенс (управляющая компания, контролируемая акционерами банка, консолидировала более 60% ЗАО Моспромстрой - ИФ). По ее словам, строительная отрасль как никогда нуждается в длинных и недорогих ресурсах.

Денис Давидко, финансовый директор ОАО Открытые инвестиции, разместившего акции на РТС в ноябре 2004 года, подтверждает слова финансового консультанта. Проведение IPO помогло нам на гораздо более выгодных условиях получать банковские кредиты, а в 2005 году еще и осуществить впервые на российском рынке недвижимости программу CLN (кредитные ноты в иностранной валюте - ИФ) объемом $150 млн. без залогов и какого-либо обеспечения, - отмечает он.

Исполнительный директор инвестиционно-банковского управления ИК Тройка-Диалог Золтан Салаи обращает внимание на другое преимущество IPO: средства, вырученные девелопером от размещения акций, позволяют увеличить собственный капитал и использовать его для привлечения новых займов - будь то кредиты или выпуск облигаций, как правило, по более привлекательным ставкам.

Непрозрачный бизнес

Д.Давидко напоминает, что компания разместила 38,5% акций и привлекла инвестиции $68,8 млн. Спрос в 2,6 раза превышал объем предлагаемых акций, их цена в течение первых трех недель торгов выросла на 11 - 14%, а само размещение прошло ближе к верху ценового диапазона. Сейчас стоимость одной акции Открытых инвестиций увеличилась почти в три раза и колеблется на уровне $130 - 140 (в период размещения за акцию давали $49,75 - ИФ). Правда, опыт Открытых инвестиции пока остается единственным удачным примеров выхода российских девелоперов на фондовый рынок.

Источник в стройкомплексе Москвы сообщил Интерфаксу, что после покупки СПК Развитие Олег Дерипаска прежде всего сосредоточился на структурировании бизнеса. По мысли нового акционера, компании, входящие в холдинг, должны специализироваться на работе в своем сегменте рынка: Главмосстрой - в строительной сфере, а Моспромстройматериалы - в области производства строительных конструкций и изделий.

Одним из основных требований при выводе компании на IPO является понятная для инвесторов система корпоративного управления и денежных потоков. Как раз эти черты в течение длительного времени были не свойственны столичному строительному рынку, поэтому, чтобы сделать бизнес прозрачным, акционерам, стремящимся на фондовый рынок, приходится предпринимать немало усилий.

По словам генерального директора Института фондового рынка и управления (ИФРУ) Андрея Демченко, запутанная структура собственности не раз становилась препятствием для девелоперов при размещении корпоративных облигаций. В строительном бизнесе существуют организации, состоящие из множества небольших юридических лиц, такое построение компании вряд ли понятно потенциальным инвесторам, - отмечает эксперт, - В этом случае нет полной картины, какими активами они располагают и как эти активы юридически защищены.

К.Спенс, в свою очередь отмечает, что выход на рынок IPO - это очень перспективное направление для девелоперов. Вместе с тем, по ее словам, до того, как в этом году будут реструктурированы и сделаны прозрачными активы Моспромстроя, пока не будет достигнут рост финансовых показателей и сокращена его кредиторская задолженность, говорить об IPO было бы преждевременно.

Из-за сложности подготовительных процедур потенциальные участники фондового рынка неохотно говорят о деталях IPO. В Системе-Галс рассчитывают, что размещение акций пройдет к осени на западе, однако ни объемы, ни точные сроки сделки в пресс-службе Системы-Галс не разглашают, ссылаясь на то, что подготовка IPO - процесс комплексный, требует тщательной организации и занимает много времени.

Подготовка к IPO может занять несколько лет, а расходы не нее в мировой практике составляют от 0,3-9,1% от объема размещения. Например, IPO Открытых инвестиций состоялось только в 2004 году, хотя компания начала готовиться к нему с момента создания в 2002 году. Но два года не являются пределом.

Пресс-секретарь S.Holding Оксана Басова сообщила Интерфаксу о намерении разместить 15 - 20% акционерного капитала в ближайший год. Финансовый директор ЗАО управляющая компания Эталон - ЛенСпецСМУ Валерий Борзилов заявил о возможном IPO объемом 20 - 30% акций от размера уставного капитала, который, по всей видимости, будет увеличен до $200 млн. в течение двух лет.

Первый заместитель председателя правления группы компании ПИК Артем Эйрамджанц заявил, что его компания готовится к выходу на международные рынки. Объем размещения не разглашается. По словам С.Эйрамджанца, выходить с цифрами менее $100 млн. на рынок IPO несерьезно для нас. Поэтому мы думаем о цифрах, близких к ним и кратным им. Ближе к концу этого года уже можно будет говорить точнее.

Родные стены

В то же время аналитики из инвестиционных групп Тройка-Диалог и Капиталъ сомневаются, что хотя бы одна из этих строительных компаний полностью готова к IPO: ведь даже Система-Галс и ПИК, успех которых наиболее вероятен, только недавно смогли завершить консолидацию бизнеса и начать поиск независимых представителей в совете директоров (первый независимый директор Уилл Андрич появился в совете директоров ОАО Группа компаний ПИК в марте этого года - ИФ).

А.Демченко отмечает, что за рубежом российские строительные компании почти неизвестны и лишь немногие смогут работать с иностранными инвесторами как на Западе, так и внутри страны. Но в этом эксперт не видит ничего трагического. Инфраструктура российского фондового рынка позволяет поднимать и $100 млн. и $300 млн. - до $500 млн., - говорит А.Демченко, - а с большими суммами лучше выходить на западные биржи.

Особенности национального девелопмента диктуют и место размещения акций. Хотя большинство компаний говорят о намерении выйти на западные биржи, финансовые аналитики предупреждают, что девелоперы готовы только к IPO в России. З.Салаи отмечает, что российские инвесторы лучше понимают специфику местного рынка недвижимости. Кроме того, по его мнению, существует ряд объективных факторов: Российский фондовый рынок бурно развивался в последнее время, на нем возникли целые классы новых инвесторов - пенсионных и инвестиционных фондов, страховых компаний и пр., которые испытывают дефицит финансовых инструментов.

В ближайшее время Смольный планирует окончательно сформировать состав Координационного совета. В него войдут депутаты петербургского парламента, представители партии Единая Россия, а также главы строительных бизнес-сообществ.

Российские площадки могут использовать не только крупные, но и средние компании: на РТС и ММВБ оправданным представляется минимальный объем размещения в $80 - 100 млн. при издержках на организацию порядка $5 - 6 млн., тогда как и Лондонская (LSE), и Нью-йоркская биржи (NYSE), требуют более масштабного IPO - минимальный размер сделки с тем, чтобы обеспечить ликвидность, здесь должен быть не меньше $200 млн.
До 2010 года в городе на Неве планируется построить 13 млн кв. м жилья. Способы воплощения этих планов в жизнь и существующие проблемы обсуждались на первом заседании Координационного совета по реализации Национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России в Петербурге.

Одна из главных задач, стоящих перед Координационным советом, - обеспечение жильем молодых семей. Достижению этой цели способствует принятая в 2001 году городская целевая программа Молодежи - доступное жилье, ставшая впоследствии составной частью национального проекта.

Целевые участки - молодежи

Как заявил Ю.Лукманов, с 2009 года программа должна выйти на самофинансирование. Сейчас на ее реализацию выделяются деньги из городского и федерального бюджетов (из расчета 3:1). В этом году общий объем бюджетных средств на реализацию программы составит около 100 млн. рублей. Недавно представители городской администрации провели переговоры с чиновниками из федерального центра о росте финансирования программы. В следующем году его планируется увеличить как минимум в полтора раза.

По словам руководителя Жилищного комитета Юниса Лукманова, за время реализации программы ее участниками стали 2,5 тыс. семей. До конца текущего года жилье будет предоставлено более 300 молодых семей. В 2007 году этот показатель увеличится до 50 Пока же Жилищный комитет приобрел 162 квартиры на 188 млн рублей.

Военных поселят в Пушкине

В настоящее время реализацию программы Молодежи - доступное жилье тормозят многочисленные сложности, связанные с непродуманностью федерального законодательства. В частности, землю для строительства таких домов необходимо получать путем проведения соответствующих аукционов. Данное положение вещей вызвало недовольство губернатора. Предоставляя участки целевым образом, мы будем помогать решению жилищного вопроса тысяч молодых семей и в полной мере реализовывать национальный проект. Уверена, что за это нас никто не осудит, ведь речь идет не о выделении земли частным структурам, а о выполнении поручения Президента РФ, - отметила Валентина Матвиенко. В ближайшее время руководители профильных комитетов рассмотрят возможность целевого выделения земли для реализации национального проекта.

Строить будут на землях Министерства обороны в г.Пушкине (в границах улиц Парковой, Гусарской, Саперной, а также Красносельского шоссе). В конце марта состоялся конкурс по выбору генподрядчиков. Победителями стали четыре компании: ФГУП 211 КЖБИ, ЗАО ИВИ-93, ЗАО Домостроительный комбинат Блок, ОАО Монолитстрой. Этим фирмам предстоит до конца 2007 года сдать около 2 тыс. квартир. Обращаясь к руководителям профильных структур города, А.Мишанов просил максимально ускорить согласование градостроительной документации по данной территории. Надо как можно скорее оформить межевание и получить кадастровый номер, чтобы передать землю Росстрою для начала строительства, - отметил г-н Мишанов. Кроме того, он сообщил, что 28 апреля состоится конкурс на право проведения работ по инженерному обеспечению данной территории.

В рамках реализации национального проекта на территории Петербурга особое внимание будет уделяться возведению жилья для военнослужащих. Об этом также шла речь на заседании Координационного совета. По словам начальника ФГУ Объединенная дирекция по реализации федеральных инвестиционных программ Анатолия Мишанова, за два года в Северной столице планируется построить 3,1 тыс. квартир - финансирование будет осуществляться по линии Министерства обороны и Росстроя. При этом Смольный взял на себя все обязательства по обеспечению будущего жилья необходимыми объектами социальной инфраструктуры.

Недоступные согласования

По словам председателя Комитета по строительству Р.Филимонова, в ближайшие две недели на рассмотрение городского правительства будет вынесен проект планировки и межевания этого участка земли. Выдачей техусловий на сооружение объектов инженерной инфраструктуры займется Комитет по энергетике и инженерному обеспечению.

Нормативный акт установит необходимый объем подлежащей согласованию градостроительной документации, четко определит сроки ее прохождения по инстанциям. По мнению главы Комитета по строительству, это значительно ускорит процесс, повысит качество проверки документов, а также удешевит процедуру согласований для застройщиков. Кроме того, по словам Р.Филимонова, в скором времени планируется решить вопрос о более четкой регламентации подключения строящихся зданий к инженерным сетям. Речь идет о том, что застройщики начнут платить за присоединение своих объектов непосредственно в городскую казну. И уже администрация будет отвечать за своевременное выполнение обязательств по инженерному обеспечению строек. Соответствующий нормативный документ планируется подготовить к 10 мая.

Одной из главных проблем, мешающих реализации национального проекта на территории Петербурга, является отсутствие прозрачных механизмов согласования градостроительной документации. Как заявил на заседании Координационного совета Р.Филимонов, в ближайшие две недели городское правительство займется проектом постановления, регламентирующего порядок рассмотрения проектной и строительной документации.

Суть да дело

Вчера премьер-министр Михаил Фрадков подписал Постановление о требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика. Теперь каждому девелоперу для реализации проекта придется доказать, что его собственные средства составляют не менее 7 % от суммы, привлеченной по договорам участия в долевом строительстве. Как утверждают эксперты, такая мера приведет к укрупнению строительного бизнеса.

Соответствующее постановление подписал премьер-министр Михаил Фрадков, сообщив, что минимальный размер собственных денежных средств застройщика должен составлять 7 % от привлеченных на основании договоров участия в долевом строительстве. Новое постановление вступает в силу с 1 января 2007 года.

Вчера Правительство утвердило Положение о требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика.

норматив обеспеченности обязательств,

Как говорится в постановлении, оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика будет производиться по следующим нормативам:

норматив безубыточности.

норматив целевого использования средств,

По мнению Евгений Фетисова, заместителя генерального директора компании Новая Площадь, норматив безубыточности продукт спорный. Известно, что пока компания строит объект и до тех пор пока объект строительства не будет сдан в эксплуатацию, застройщик находится в убытке. Он вкладывает собственные денежные средства. Инвестиции в строительство это длинные деньги, говорит Фетисов.

Обеспеченность обязательств будет определяться уполномоченными органами путем деления суммы активов застройщика на сумму его обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Целевое использование средств будет определяться при помощи деления суммы активов застройщика, не связанных со строительством, на общую сумму его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве. И, наконец, безубыточность компании определяется как количество лет из расчета 3 последних лет работы застройщика, по итогам которых у застройщика отсутствовали убытки.

Собственник задал экспертам, работающим на рынке, всего два вопроса, которые наиболее волнуют сегодня большинство наших читателей: чем вызваны изменения в законодательстве и к каким изменениям на рынке это приведет?

Мнения специалистов

Евгений Фетисов отмечает: Вступление в силу данного законодательного акта ведет к тому, что строительным компаниям будет чуть сложнее работать, кроме того, этот акт не придаст рынку динамики и, естественно, так или иначе подтолкнет к дальнейшему укрупнению участников рынка. Потенциально Положение обеспечивает, более того, в некоторой степени гарантирует надежность работающих на рынке компаний-застройщиков.

Артем Цогоев, исполнительный директор УК Blackwood Фонды недвижимости, считает, что перемены в законодательстве вызваны тем, что началось внесение поправок в закон о долевом строительстве. Сделать такой порог для застройщиков понятная идея, говорит Цогоев, так как все пирамиды строились именно на том, что сам застройщик ничего не вкладывал и все получал с рынка.

Артем Цогоев считает, что введение новой законодательной нормы никак не повлияет на жизнь крупных компаний. В банке, чтобы получить кредит, нужно 20 % собственных денег минимум, то есть 7 % это относительно немного, комментирует он.

Вице-президент по финансам корпорации Петербургская недвижимость Ян Изак считает позитивной саму идею установки минимальной планки собственного капитала для застройщиков. Такую идею можно только поприветствовать, говорит он. Работать на рынке могут и должны только финансово устойчивые компании. Но совершенно непонятно, почему эту сумму не выразили в абсолютном значении, как это было сделано, например, в случае банков. Рассчитать цифру, равную 7 % от суммы, привлеченной по договорам долевого участия, даже чисто технически будет очень сложно. И показатель этот не будет стабильным. Потому ждем разъяснений

Норматив не менее 7 % собственных средств намного мягче, чем требуют отечественные банки при предоставлении кредитов (они требуют 20 30 %). Большинство застройщиков, работающих на рынке, смогут соблюсти норматив, сказал в интервью газете Бизнес заместитель генерального директора компании КВ инжиниринг Илья Шкабара. По его словам, для строительства среднего жилого дома площадью 10 тыс. кв. м (при средней московской себестоимости около $ 1000 за кв. м) застройщику нужно будет вложить не менее $ 700 тыс., что для небольших застройщиков достаточно много.

Также Цогоев считает, что даже небольшой компании 7 % найти на хороший проект не проблема. В качестве соинвесторов можно привлечь паевые фонды, агентства недвижимости Конечно, если компания первый дом возводит, то это сложно, а если она строит хотя бы 1 дом в год, то это вполне реально. Только для самых маленьких компаний это будет непосильный барьер. Плюс для тех компаний, которые только планировали выйти на рынок и именно в расчете на дольщиков, задача усложнится резюмирует управляющий директор компании Blackwood.

СУ-155 начала очередной масштабный региональный проект в Иванове компания собирается построить жилой квартал площадью 150 000 кв. м. Об этом Ведомостям сообщили в пресс-службе СУ-155 со ссылкой на гендиректора компании Александра Мещерякова. По словам Константина Королевского, первого замруководителя стройкомплекса Москвы, инициатива этого сотрудничества принадлежит губернатору Ивановской области Михаилу Меню, бывшему заместителю мэра Москвы по вопросам международного сотрудничества и спорта.

Евгений Фетисов считает, что в итоге владельцы земель, не имеющие доступа к заёмным денежным средствам, будут вынуждены продавать земли крупным финансовым структурам, что приведёт если не к монополии на рынке недвижимости, то как минимум к олигополии, т.е. к концентрации в одних руках и финансов и земельных участков. Существующее и создаваемое законодательство ведёт именно к этому.
Губернаторы российских областей, до этого бывшие чиновниками столичной мэрии, приводят в регионы столичные строительные компании. Вслед за Валерием Шанцевым, недавно назначенный губернатором Ивановской области Михаил Мень договорился, что группа компаний СУ-155 будет строить жилье в подведомственном регионе. Для этих целей компания даже приобрела местный домостроительный комбинат.

Мень стал губернатором в декабре прошлого года и сразу после инаугурации заявил о договоренностях с московским правительством об инвестировании и строительстве в регионе. Одним из первых инвесторов стала СУ-15 Осваивать новый квартал столичный застройщик собирается с помощью недавно приобретенного Ивановского ДСК. Сотрудник пресс-службы ивановского губернатора подтвердил эту информацию.

Мень стал вторым высокопоставленным столичным чиновником, который возглавил регион. До него в кресло губернатора Нижегородской области сел вице-мэр Валерий Шанцев.

Новый комплекс будет построен на 18 га в южной части города, в микрорайоне Московский, из панельных и монолитных домов. Инвестиции в проект в СУ-155 оценивают в $90 млн. Строительство начнется в 2007 г., сейчас в Иванове регистрируется дочерняя структура СУ-155, которая станет управляющей компанией проекта. В рамках строительства предусмотрено строительство детского сада, паркинга на 600 машино-мест и гипермаркета Рамстор. Елена Скальская, пресс-секретарь Рамэнки (оператор Рамстора), подтвердила, что Рамстор будет арендатором торгового центра.

Детали сделки в СУ-155 раскрывать не стали, подчеркнув, что им принадлежит контрольный пакет акций. Согласно официальному отчету Ивановского ДСК, ранее акции предприятия принадлежали группе частных лиц. ДСК давно выставлен на продажу. Его в свое время предлагали купить за $5 млн, не исключено, что цена снизилась, так как продавцы вынуждены были играть на понижение, сообщил один из московских застройщиков. Годовая мощность ДСК 100 000 кв. м жилья в год. В ближайшем будущем мы планируем увеличить мощность комбината более чем в два раза, потратив на реконструкцию и модернизацию около 750 млн руб., обещает Мещеряков.

Если власти не профинансируют строительство инженерии и инфраструктуры, заявленные объемы останутся всего лишь проектом, говорит он. Александр Мещеряков сообщил, что условия строительства, включение его в федеральную программу Доступное жилье и вопросы субсидирования еще предстоит обсуждать.

Одна из причин выхода СУ-155 на ивановский рынок назначение губернатором области Михаила Меня, с помощью которого компания может принять участие в программе Доступное жилье, получив определенные преференции, считают в одной из конкурирующих с СУ-155 компаний. Гендиректор S. Holding Игорь Романов считает, что построить и реализовать 150 000 кв. м без поддержки федеральных денег сложно. В Иванове нет такого количества платежеспособного населения, поэтому ДСК активно работает на соседние регионы (Московская и Ярославская области).

В 2004 г. консолидированная выручка группы компаний СУ-155 составила около 25 млрд руб., в 2005 г. ожидается на уровне 36 млрд руб. На долю группы приходится более 20% московского рынка жилищного строительства. По данным Нижегородского центра независимой экспертизы (НЦНЭ), в 2004 г. в городе введено 360 700 кв. м жилья, в 2005 г. планируется ввести 430 000 кв. м. Основным владельцем группы считается Михаил Балакин.

Источник в мэрии указывает, что компания бывшего чиновника Михаила Балакина покупает активы и строит в тех регионах, где у московских властей есть договоренности с местными. Так, созданная СУ-155 и правительством Нижегородской области компания Нижегородкапстрой получила подряд на расселение более 300 домов ветхого фонда и возведение на их месте более 2 млн кв. м жилья. В городе Кстов Нижегородской области СУ-155 принадлежит завод ЖБИ. В Петербурге, где работает Московская инвестиционная строительная компания, СУ-155 приобрела завод ЖБИ № 1 в Войсковицах Гатчинского района Ленинградской области.



Главная --> Публикации