Главная --> Публикации --> Социальная, значит, – первоочередная Не закапывайте суды в землю Путь к стройплощадке теперь лежит через аукцион На кузнецком мосту появится новый торговый центр Зил станет стройплощадкой

Борьба за сохранение старых стен "Москвы" продолжается почти год - с того момента, когда прошлым летом московские власти обнародовали проект реконструкции гостиницы. Гостиницу следовало снести под корень, построить несколько подземных этажей, над ними воссоздать здание в прежнем виде, а внутренний двор превратить в атриум, перекрыв его стеклянным колпаком. Собственно, никаких изменений в концепцию постановление не вносит - чертежи Щусева, Стопрана и Савельева в редакции "Моспроекта-2" по-прежнему актуальны. Новое в документе - лишь сроки. До 30 июля гостиница должна быть закрыта, а персонал уволен с выплатой выходного пособия. Кроме того, прекратят работу уличные киоски, палатки и платные автостоянки на прилегающей к гостинице территории. Август отводится на освобождение помещений. А в сентябре в центре города обещают начаться грандиозные "сносные" работы, сопоставимые по размаху только с разборкой гостиницы "Интурист".

Решительный шаг к превращению "Москвы" из ветхого пристанища командировочных в отель класса люкс сделал мэр Лужков, подписав перед майскими праздниками постановление "О мерах по реализации инвестиционного проекта воссоздания гостиницы "Москва". Как гласит документ, гостинице в ее нынешнем виде осталось жить чуть больше двух месяцев - до 30 июля ее должны закрыть, а с 15 сентября начать разбирать. Министерство культуры России в недоумении.

Еще зимой методический совет министерства рекомендовал включить "Москву" в реестр объектов культурного наследия - как памятник, подвергающийся угрозе уничтожения. По данным "Известий", московские власти были согласны с необходимостью создания совместной комиссии. Но, как следует из появившегося постановления, результатов ее работы ждать почему-то не захотели.

Интересно то, что документ подписан мэром в тот самый момент, когда Минкультуры России активно пытается присвоить гостинице статус федерального памятника истории и культуры - то есть сделать его объектом, который нельзя разрушать без разрешения федеральных органов. "Не знаю, что подписал Лужков, но мы получили поручение правительства России создать согласительную комиссию из представителей Госстроя, Минкультуры и правительства Москвы, которая и должна решить вопрос возможного сноса гостиницы", - рассказала "Известиям" советник отдела недвижимых памятников Министерства культуры Ольга Новикова.

Видимо, последнее постановление и есть "специальное": в нем оговорено, что в случае получения охранного статуса и запрета на снос здания правительство Москвы компенсирует ООО "Декорум" (российской "дочке" американской компании Decorum Corp., выигравшей тендер на реконструкцию "Москвы") все затраты. А взамен получит пакет в 51 процент акций, который в случае благополучного развития событий остается в собственности американского инвестора.

Почему, впрочем, понятно. Заместитель мэра Иосиф Орджоникидзе, курирующий столичную гостиничную сферу, еще несколько месяцев назад успокаивал инвесторов, что долгостроя с "Москвой" власти не допустят: "Будет выпущено специальное постановление правительства Москвы, в котором будут определены условия, способствующие беспрепятственной работе инвесторов".

Для тех, кто не знает - это означает, что в квартире кто-то живет. И квартира продается с условием, что проживать там этот кто-то будет до конца дней своих. И только после его смерти покупатель станет полноправным хозяином квартиры.

Интересно, что инвестор, который, несмотря на все новые проблемы, остается верным проекту, с таким же упорством сохраняет свое инкогнито. Даже в приемной самого Иосифа Орджоникидзе "не располагают информацией о нем". Между тем ООО "Декорум" должно внести в городской бюджет задаток в $3 миллиона, а также представить гарантию одного из солидных мировых банков в том, что оно располагает суммой, необходимой для реализации проекта, - $250-300 миллионов. "Известия" будут следить за развитием событий.
Объявление на столбе было похоже на мечту: Двухкомнатная квартира, 45 кв. м, все замечательно, продается за 30 тысяч долларов... И все бы хорошо, если бы не скромная приписка: отсрочка заселения.

Законом установлены две формы подобной передачи имущества - рента и пожизненное содержание с иждивением (любопытствующим можно посоветовать обратиться к ст. 583-605 Гражданского кодекса (ГК) РФ, где все разъяснено подробнейшим образом). Если вкратце: рента подразумевает выплату ежемесячно определенной суммы. Пожизненное содержание с иждивением - предоставление определенных услуг (в законе о перечне этих самых услуг сказано очень расплывчато: Может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, поэтому, как правило, определяются они по обоюдному соглашению сторон).

Что говорит закон?

И при любой форме договора не очень приятным для покупателя является положение о том, что именно он считается собственником квартиры, т.е. на него вешается необходимость платить квартплату, налоги на имущество и все прочие траты.

Помимо этих двух форм иногда заключаются обычные договоры купли-продажи или дарения. При этом о праве продавца пожизненно проживать стороны могут либо договориться устно (самый плохой вариант, потому что покупатель может и передумать), либо внести соответствующий пункт в договор. Бывает даже так, что - если квартира двух- или трехкомнатная - покупатель сразу же вселяется в одну из комнат, а прежний владелец продолжает пользоваться остающимися. Все эти придумки законами прямо не запрещены, но знающие люди советуют ими не пользоваться вовсе, потому что в случае каких-либо нарушений одной из сторон, другой придется обращаться в суд. А там, как справедливо заметил наш президент, Замучаетесь пыль глотать.

Как и в большинстве коммерческих сделок, государство никак не регулирует цены - они определяются соглашением продавца и покупателя. Единственное ограничение, прописанное в ГК, размер ежемесячных выплат по ренте не может быть меньше 1 минимальной оплаты труда (МРОТ - сейчас ее размер 100 рублей), а по пожизненному содержанию с иждивением (тут закон говорит о стоимостном выражении месячного содержания) - двух МРОТ. К реальной жизни эти цифры отношения не имеют - минимумом в Москве являются ежемесячные выплаты в 1000-1500 рублей.

Сколько-сколько?

Что касается реально заключаемых сделок, то, как говорит Евгений Рогачев, начальник отдела ренты агентства Жилсоцгарантия, типичный продавец - это одинокая старушка лет 70 и более. При продаже квартиры она получает от 20-25% до 50% ее рыночной стоимости. Цена определяется множеством факторов - возраст, пол (известно, что мужчины в нашей стране живут лет на 15 меньше женщин), желаемый размер ежемесячных выплат. Если продавец согласен на небольшие суммы (1-1,5 тысячи), то первоначальная сумма будет стремиться к максимуму. Если же хочет получать помногу (6-10 тысяч), то продажная цена может опуститься и до 15 процентов.

Закон также никак не ограничивает круг возможных участников сделки. Купить квартиру может любой, продать - тоже. Даже двадцатилетний. Другой вопрос, найдет ли он покупателя, и какую сумму этот покупатель согласится заплатить при таком немаленьком расчетном сроке дожития.

Страсти-мордасти

Серьезной проблемой является последующая индексация выплат - ведь если после подписания договора продавец проживет, например, 10 лет, то инфляция превратит рентные платежи в труху. Закон, как помним, вмешается только в том случае, если выплаты станут меньше одной или двух МРОТ. Поэтому стороны договора стараются по мере возможности застраховаться. Раньше иногда фиксировали сумму в долларах. Сейчас иногда пишут в рублях, но не менее стольких-то МРОТ.

Куда более реальны другие сценарии - внезапное прозрение бабушки после нескольких лет, когда и первоначальные деньги, и рентные платежи давно получены-проедены. Дескать, не ведала я, что творила. Также договор может быть опротестован после смерти наследниками - бабушка была не в себе, вы ее обманули-опоили...

Журналисты очень любят живописать ужасные картины. Статью называем Бизнес на смерти, и красочно описываем душераздирающую историю, как с некой бабушкой заключили некий договор, а потом ее хрясь! - и молотком по голове... На самом деле в случае насильственной смерти продавца покупатель оказывается первым подозреваемым, чтобы решиться на такое, ему надо очень сильно поссориться с собственной головой.

Договор содержания рискованнее, потому что сложно доказать качество оказывавшихся услуг. Рента в этом смысле прозрачнее, потому что сумма денег - материя очевидная и не допускающая разночтений.

Механизмы защиты просты, как все гениальное. Взять с продавца максимальное количество расписок о том, что он понимает, что делает. Попросить его принести справки из наркологического и психо-неврологического диспансеров. Все-все-все четко прописать в договоре. И не стесняться брать расписки за каждое действие. Принесли из магазина макароны - подпись, искупали в ванне - еще одна. И по итогам каждого месяца - отдельная бумажка о том, что все обязательства выполняются, претензий нет.

А выгодно ли?

Если же проблемы появились у покупателя, и он не в состоянии продолжать выполнять свои обязательства, то он может кому-нибудь квартиру продать - но только с согласия получателя ренты.

Слишком велики риски, убеждена Светлана Абелян, руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город: Такие договоры очень легко оспорить, у продавца есть для этого очень много возможностей. Даже если бабушка на момент подписания всех бумаг вполне дееспособна, что будет с ней через три-четыре года? Не появятся ли наследники? Позиция компании - никогда не браться за ситуации, в которых мы не понимаем все до конца. Поэтому мы решили этим не заниматься.

На московском рынке несколько сотен агентств недвижимости. Из них очень немногие постоянно занимаются рентой. Почему?

По словам Е.Рогачева, уровень оспаривания таких сделок в Москве - одна из трехсот, т.е. доли процента. Это так же, как и в среднем по вторичному рынку. Конечно, имеются специфические риски, но нет многих других. Например, большинство обычных квартир много раз меняли собственников. А те, что приходят на договоры ренты, обычно обладают очень простой и прозрачной историей. Одинокая старушка, которая живет с момента постройки дома в 70-х годах, приватизировала квартиру в начале 90-х. Одни руки, нет сложной истории сделок.

Примерно то же, вероятно, сказали бы и другие компании - те, которые отсрочкой заселения не занимаются. Однако есть и другое мнение на этот счет.

Венгрия переживает настоящий бум на рынке недвижимости. По данным компании Intelligent Development, цены бурно растут в Будапеште, Балатоне и в городах Западной Венгрии - к примеру, Шопроне, Сомбатхейе. Рынок венгерской недвижимости привлекает покупателей своей сравнительно невысокой стоимостью квадратного метра, она примерно в пять раз ниже, чем в других странах ЕС.

Однако выяснилась очень любопытная деталь. Специализирующиеся на отсрочке заселения компании предпочитают заниматься не обычным поиском продавцов и покупателей. Основную массу квартир агентства выкупают на себя, для чего нанимают целый штат уходчиц - женщин, которые будут ухаживать за продавцами. А квартиры реализуются только после физического освобождения. Это оказывается выгоднее.

Основа рынка

Купить дом или квартиру в Венгрии - небольшой живописной стране, которая когдато входила в соцлагерь, а теперь стала частью ЕС,- стремятся очень многие. Потенциальных покупателей из соседних стран - австрийцев, немцев, итальянцев - привлекают не только невысокие цены, но и мягкий климат.

Процент русских среди ценителей венгерской недвижимости пока невелик, основные покупатели уютных и красивых венгерских домиков - ближайшие соседи, предпочитающие селиться недалеко от родной страны. Именно немцы и австрийцы составляют большинство покупателей недвижимости, выбирая Западную Венгрию, поскольку ближе добираться до дома - Германии, Австрии - на машине, рассказывает главный менеджер по развитию и координированию проектов компании Intelligent Development Виктор Семендуев. Главный мотив, по его словам, заключается в том, что, проживая в более дешевой во всех смыслах Венгрии, они получают немецкую или австрийскую пенсию.

В Венгрии уже несколько лет наблюдается постоянный рост цен на жилье, рассказывает генеральный директор компании Delta Realty Кирилл Щепановский. Естественно, что со вступлением Венгрии в ЕС этот процесс приобретет еще больший размах,- прогнозирует Щепановский.

Даже после вступления страны в ЕС игроки венгерского рынка не отмечают роста интереса к недвижимости со стороны россиян. Одной из причин является, конечно, незнание специфического местного языка.

Русских немного

Русского покупателя зачастую останавливает и венгерское законодательство, усложняющее дальнейшую эксплуатацию приобретенного хозяйства. По словам Виктора Семендуева, закон не предусматривает выдачу иностранцу, купившему недвижимость в стране, специальных документов, позволяющих жить здесь.

Если у человека появляется достаточно средств, чтобы приобрести зарубежную недвижимость, он все-таки выбирает либо Лазурное побережье Франции, либо Швейцарию и Монако,- поясняет специфику поведения русских покупателей Виктор Семендуев.- Если денег не так много, люди переезжают в Чехию и Словакию: здесь проще преодолеть языковой барьер. Еслиже русские все-таки делают выбор в пользу Венгрии, они, несомненно, покупают недвижимость в столице страны - Будапеште.

Сейчас, по данным компании Intelligent Development, из 10 млн населения Венгрии иностранцев около 1,5 млн, из которых русскоязычных - не более 35 тыс. человек.

Нет, конечно, какие-то привилегии даются - как вариант, многократная виза, но получить ее не так просто. Для венгерских властей самое важное, чтобы человек работал, а недвижимость не является основанием для получения разрешения на проживание,- утверждает Семендуев. Поэтому в Венгрии не так много фирм, которые работают с русскими покупателями.

С конца 1990-х годов цены на недвижимость по всей Венгрии существенно выросли, особенно это ощутимо в Будапеште - за последние шесть лет рост цен здесь составил 90-130%, рассказывает Виктор Семендуев.

Цена вопроса

Однако все же это не столь распространенные случаи. По словам Виктора Семендуева, как и в Москве, стоимость квартиры и дома во многом зависит от района города: к примеру, в престижном районе Будапешта на Розовом холме цена дома может достигать $300-400 тыс., в других районах недвижимость можно купить за $70-90 тыс. Россияне предпочитают покупать в Венгрии двух-трехкомнатные квартиры, европейцы и американцы - дома,- рассказывает эксперт о предпочтениях иностранных покупателей.

Несмотря на рост цен, здесь можно найти очень дешевые как по европейским, так и по российским меркам квартиры. Например, двухкомнатная квартира в Будапеште может стоить от $15 тыс., уверяет Кирилл Щепановский.

Венгрия привлекательна не только низкими ценами на недвижимость и невысокими расходами по ее содержанию, но и доходностью этих вложений.

В Венгрии можно приобрести не только обыкновенные дома и квартиры, но и настоящий замок. По словам Кирилла Щепановского, замок высшей категории исполнения на северном побережье озера Балатон с общей жилой площадью 1,6 тыс. кв. м- 18 комнат с интерьерами, отвечающими канонам современного дизайнерского искусства, со своим пляжем, ухоженнымпарком в 150 соток, своим лесом, фонтанами, плавательным бассейном, гаражом на восемь автомобилей - может обойтись всего в $1 млн.

В целом, несмотря на жесткое законодательство и другие нюансы, создающие сложности с приобретением недвижимости в Венгрии, количество домов, купленных иностранцами, растет. Часто на выбор влияют не цена и законы, а месторасположение. Венгрия привлекает просторами Дуная и мягким климатом: только туристов в эту страну приезжает ежегодно более 40 млн. В самом холодном месяце - январе- температура обычно не опускается ниже 0° C, а термальные источники являются предметом законной гордости венгров,- резюмирует Щепановский.
Формирование монополии Евроцемента вынуждает девелоперов создавать собственное производство цемента. Петербургская промышленно-строительная группа ЛСР (контролирует 50% строительного рынка Петербурга) объявила о подписании инвестиционного договора с неназванными австрийскими предпринимателями на строительство в Ленобласти цементного производства мощностью 1,5 млн куб. м. Если завод будет работать на полную мощность, он сможет обеспечить более 30% рынка Северо-Западного округа. Сейчас, по данным участников рынка, 80% контролирует Евроцемент.

Приобретенную недвижимость можно сдавать в аренду, получая до 20% годовых от суммы вложений,- уверяет Кирилл Щепановский.

Проектная мощность завода - 1,5 млн т цемента в год, инвестиции - 150 млн евро, на каждого из партнеров придется по 75 млн евро. Предполагаемая дата запуска производства неизвестна, сейчас партнеры ищут площадку в Ленобласти. По прогнозам группы ЛСР, завод начнет работать не ранее 2008 года, а цемент будет использоваться не только для потребностей группы, но и продаваться.

О том, что ЛСР планирует построить цементный завод в Ленинградской области, сообщил вице-губернатор Ленобласти Григорий Двас. Партнером девелопера стала неназванная австрийская компания. Эту информацию подтвердили в ЛСР.

По данным участников рынка, сейчас Евроцемент контролирует 39% российского рынка цемента, более 50% - в Центральном федеральном округе, более 80% - в Северо-Западном. В октябре Федеральная антимонопольная служба признала компанию монополистом, обвинив ее в необоснованном повышении цен (по данным участников рынка, более чем на 70%), и предписала Евроцементу снизить цены на треть, а также выплатить в федеральный бюджет около 1,914 млрд руб.

Планы по строительству собственного цементного завода появились у ЛСР сразу после того, как Евроцемент в мае 2005 года повысил цены на свою продукцию на 20%. Вице-президент группы ЛСР Георгий Ведерников тогда заявил, что если Евроцемент будет придерживаться жесткой сбытовой и ценовой политики, ЛСР построит собственное производство цемента.

Проект группы ЛСР - первая попытка разрушить монополию Евроцемента, констатирует директор по маркетингу компании Меликонполар Вячеслав Засухин.

Если ЛСР удастся реализовать проект, доля Евроцемента в Северо-Западном округе сократится минимум на 20%, завод сможет обеспечить более 30% рынка Северо-Западного округа, говорят эксперты.

Однако эксперты считают, что ликвидировать монополию Евроцемента в европейской части России будет непросто.

Ценовая политика Евроцемента выкрутила строителям руки, так как покупать цемент у других производителей невыгодно - доставка добавляет к цене еще 20-30%, поэтому, как только появится альтернативный производитель, часть потребителей перейдет к нему,- пояснил на условиях анонимности директор петербургской строительной компании.

В Северо-Западном округе всего три завода по производству цемента, их совокупная мощность - 4 млн т ежегодно. Два из них - Пикалевский завод и Савинский цементный завод - входят в холдинг Евроцемент. Совокупная доля этих двух заводов - около 80% рынка, по оценкам экспертов. Оставшиеся 20% занимает Сланцевский завод Цесла, принадлежащий немецкому концерну по производству стройматериалов Heidelberg Cement Group.

Цементные монополии будут создаваться вокруг строительных центров. В московском регионе монополию Евроцемента нарушить достаточно трудно: строительство новых мощностей не предполагается из-за отсутствия свободных и крупных месторождений меловых карьеров - главного цементного сырья,- считает аналитик компании Прямые инвестиции Александр Воронин.



Главная --> Публикации