Главная --> Публикации --> Есть ли на свете дешевые коттеджи? Медцентр мгу станет уникальным объектом здравоохранения, аналогов которому в россии нет Останкино снесут Москва может поднять цены на жилье Осень роста на рынке недвижимости

Всего на пятничном совещании рассматривалось 34 недостроенных объекта в восьми столичных округах. Специально созданная комиссия под председательством первого заместителя мэра Москвы Владимира Ресина должна подготовить предложения по каждому объекту до 1 декабря. Но некоторым застройщикам дали возможность работать уже сейчас.

Мэрия продолжает заниматься проблемными новостройками. В минувшую пятницу на совещании в столичном правительстве чиновники разбирались с 16 компаниями, уличенными в недострое. Частично компаниям разрешили продолжить работы на объектах, но у некоторых недостроенные дома отберут и передадут другим инвесторам.

Злого умысла в действиях этих компаний не было, застройщики пользовались отсутствием в законодательстве жестко установленных правил и позволяли себе некоторые вольности, уточнил источник в правительстве Москвы. Например, начинали строительство и продажу квартир до получения исходно-разрешительной документации. А вот два дома компании Стройиндустрия в Восточном округе будет достраивать СУ-15 В компании это подтвердили. Объекты будут достроены, говорит директор по PR СУ-155 Федор Сарокваша. Но каков будет механизм компенсации со стороны города, пока не ясно. Директор департамента инвестиционных проектов СУ-155 Елена Непочатова ранее заявила Ведомостям, что в дострой компания планирует вложить около 200 млн руб.

Компаниям, неумышленно обманувшим соинвесторов, город дает возможность завершить проекты. Там, где поиск компромисса бесперспективен, власти будут расторгать инвестконтракты и искать надежного инвестора, который возьмется достроить дома и рассчитаться с дольщиками. С девятью из 16 инвесторов властям удалось достигнуть договоренностей. Компании Пластбау М, СФК Атолл, Спецстройреммонтаж, ПЖСК Жилинвест, СПК Мосэнергострой, Сатурн-Престиж, УФК Частный дом, Элипс-Стройинвест будут достраивать дома и рассчитываться с потенциальными жильцами самостоятельно.

Новых инвесторов город будет искать на участки Социальной инициативы, Нового мира и Мастерка. Забирают участки у всех недобросовестных, уточнил пресс-секретарь мэра Сергей Цой. Все инвестиционные контракты Нового мира в Северо-Восточном округе (кроме объектов на ул. Яблочкова, вл. 16, и ул. Фабрициуса, 22) будут расторгнуты, планируется изъять у компании ряд земельных участков в Восточном АО. Из 11 участков Мастерка работы начались только на трех.

До 1 декабря комиссия будет изучать объекты компаний Центр развития Град, СП Реформа, Корпорация Жери ЖСК Гарант, Мега-Структур.

Предложение от властей поступило, его изучают, говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь компании Сити XXI век, которой предложили поучаствовать в новой программе властей. Работать себе в убыток согласятся только жестко аффилированные с городом структуры, которые в этом случае будут руководствоваться другими соображениями, считает Алексей Павлов, заместитель гендиректора по правовой работе компании Бест-Финанс.
Новый ЖК в целом можно рассматривать как шаг вперед по сравнению с Жилищным кодексом советских времен. Однако он содержит ряд принципиальных ошибок, способных на многие десятилетия закрыть путь к реформированию ЖКХ и созданию правильной структуры жилищного комплекса. Это свидетельствует о низком уровне научной обоснованности столь важного для страны закона.

По мнению опрошенных Ведомостями застройщиков и чиновников, в качестве компенсации инвестору, который захочет взять проблемные объекты на доработку, может быть предложено снижение доли города в других проектах, предоставление преимущественного права на получение дополнительных участков под застройку либо снижение арендной платы за землю. Бюджетного финансирования не будет. Гасить задолженности перед соинвесторами компании будут в том числе из прибыли, которую должны были бы получить от продажи квартир недобросовестные застройщики, заявил Цой.

Основным способом решения жилищного вопроса в России в соответствии с новым ЖК будет приобретение жилья в собственность (за наличные, по ипотеке, с помощью дотации и т.д.) и примерно 20% - это арендное жилье для малоимущих и нуждающихся. В результате, около 80% жилья в России будет находиться в собственности жильцов, что не соответствует мировой практике. Например, в зарубежных странах собственное жилье доступно только людям со средними и высокими доходами. Кроме того, за рубежом 50% жилья принадлежит собственнику (в Германии - 40%, Швеции - 43%, Голландии - 45%), остальные 50% - это арендное жилье.

Особый взгляд

Солянка из жильцов

Согласно новому ЖК единственным видом многоквартирного дома в России будет являться комплекс недвижимого имущества вместе с земельным участком, жилыми и нежилыми помещениями, которые находятся в собственности физических и юридических лиц, а общее имущество - в их общей долевой собственности. Фактически этот вид жилья соответствует понятию кондоминиум.

Основная причина такого положения заключается в том, что кондоминиум - это не просто дом с несколькими собственниками, это особый способ владения и управления жилым домом, это коллективная форма собственности. Известно, что коллективная собственность не является эффективной, поэтому в мировой практике кондоминиумы не получили большого распространения - их лишь порядка 20% среди всего городского жилья. Остальные 80% - это другие формы собственности и управления: индивидуальный односемейный дом, доходный частный дом, муниципальный арендный дом. В результате, в городах России формируется крупный (до 70-80%) сектор жилья, состоящий из низкоэффективных кондоминиумов, управляемых местной властью, что снизит и без того низкую эффективность всего ЖКХ в целом.

В России многоквартирный дом представляет конгломерат разнородных собственников (и нанимателей), как показывает практика, не способных объединиться для совместного владения и управления. Только примерно в одном из десяти случаев в таком доме формируется орган самоуправления в виде юридического лица (ТСЖ), способный эффективно представлять и защищать интересы владельцев. Остальные 9 не могут функционировать самостоятельно и в той или иной степени управляются органами местной власти.

Для выбора способа управления многоквартирным домом должно организовываться общее собрание собственников, в противном случае орган местной власти назначает этому дому управляющую компанию. Совершенно очевидно, что в 99% наших домов никаких общих собраний проведено не будет, поэтому им назначат в качестве управляющей компании прежний ДЕЗ, РЭУ или частную фирму. Изменится ли в этом случае что-либо к лучшему? Вряд ли.

ЖК допускает в многоквартирном доме - кондоминиуме - добровольность участия жильцов в ТСЖ, смешение форм собственности - и социальные квартиры, купленные по дотации, и социальный наем, и коммерческую аренду, а также собственников жилых и нежилых помещений. В таком доме соберутся под одной крышей люди разного социального, культурного, финансового уровня, что будет являться источником сильнейшего социального и психологического дискомфорта.

Хорошо там, где мы не живем

В странах с развитой рыночной экономикой управление многоквартирным домом всегда осуществляет собственник, либо самостоятельно, либо с помощью управляющего (физического лица) или управляющей компании (юридического лица). Если собственник следит за работой управляющего (управляющей компании), то они управляют собственностью в интересах владельца, в противном случае они начинают управлять этой собственностью уже в своих интересах. Примеры такого управления в нашей истории известны из произведений русских писателей, когда барин живет в городе, а его имением управляет управляющий. Лишенный хозяйского надзора, он управляет по принципу: половину - хозяину, половину - в свой карман. Нетрудно догадаться, как и в чьих интересах будет рулить многоквартирным домом частная фирма под присмотром чиновников.

Кроме того, в западных странах существуют специальные законы, регламентирующие строительство кондоминиумов и не допускающие смешения форм собственности. Все владельцы жилья оплачивают полностью услуги ЖКХ, дом функционирует полностью на рыночной основе и без участия местных властей.

За рубежом имеется большой (до 40%) сектор частных арендных домов. Частный доходный дом, т.е. коммерческий наем - это эффективный рыночный вид жилья, и к тому же очень перспективный для России, где из-за низких доходов приобрести собственное жилье, даже по ипотеке, могут немногие.

В итоге, новый ЖК уводит нас в сторону от правильного пути, и на исправление ошибок потребуются многие десятилетия.

Все социальное жилье (т.е. дотируемое из бюджета) только одного вида - квартира в муниципальном арендном доме. Это дом, построенный на средства местного бюджета, квартира в котором предоставляется только малоимущей семье на правах аренды, без права приватизации, а квартплата дотируется из бюджета. Степень участия местной власти в решении жилищных проблем ограничена только сектором муниципального жилья, допускается также льготное кредитование на покупку или постройку собственного жилья.

В то же время незаметно рос и крепчал российский средний класс. Очередность крупных приобретений "среднего русского" была обычно такая: хорошая машина (20 тыс. долл.), квартира (150 тыс. долл.) и вот, наконец, настало время поменять дачу на что-нибудь посерьезнее. Обычно покупатели городских квартир бизнес-класса на загородном рынке попадают в ценовой диапазон экономкласса. Хотя каждый под этими терминами понимает нечто свое, но очевидно, что девелоперы сейчас стали гораздо серьезнее, чем пару лет назад, относиться к людям, готовым заплатить за коттедж... А сколько именно они готовы заплатить и каковы особенности экономкласса на загородном рынке, мы решили расспросить у заместителя директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владимира ЯХОНТОВА.

До недавнего времени большинство девелоперов на загородном рынке стремились всеми силами позиционировать свои коттеджные поселки как элиту. Возможностей иногда не хватало, тогда недостатки проекта старались компенсировать интенсивной рекламой. Между тем настоящий элитный сектор постепенно насыщался. Большинство людей, которые могли и хотели потратить свой миллион долларов (или несколько миллионов), это уже сделали, а требования к дорогому загородному жилью настолько выросли, что просто "за красивые глаза" в этот узкий круг уже не берут.

- Понятие это, конечно, условное. Мы исходим из цены и относим к экономклассу объекты стоимостью до 300 тыс. долларов. В реальной жизни бюджет семей, покупающих такие дома, может сильно отличаться. Для кого-то это далеко не последние деньги - они покупают, по сути, благоустроенную всесезонную дачу для отдыха всей семьи. А кто-то продает основное жилье и переезжает в недорогой коттедж на постоянное жительство. Эта тенденция сейчас развивается, что не в последнюю очередь связано с активным ростом цен на жилищно-коммунальное обслуживание.

- Чтобы точно знать, что мы говорим об одном и том же, скажите для начала, что вы понимаете под экономклассом на загородном рынке.

- На сегодня существует большой дефицит качественных предложений экономкласса. в основном предложения такого уровня сосредоточены на вторичном рынке. Новые поселки экономкласса строить крайне сложно, несмотря на большой спрос.

- Есть ли что выбрать в этом ценовом диапазоне?

- Большие затраты на строительство, высокая цена земельных участков привели сегодня к тому, что соотношение затрат и прибыли при строительстве поселков экономкласса может быть невыгодно девелоперу. Уложиться в бюджет до 300 тыс. долларов за объект достаточно непросто.

- А в чем же сложность?

- Есть два пути и два прогноза на этот счет. Либо будут применяться более дешевые технологии, которые снизят себестоимость, либо платежеспособный спрос постепенно подтянется к тому уровню цен, который сейчас позволяет реализовывать проекты с достаточной рентабельностью. Это произойдет, если массовый спрос начнет дотягиваться до уровня бизнес-класса.

- Но ведь рынок должен как-то выровнять дисбаланс спроса и предложения.

- Так выпьем же за то, чтобы наши возможности всегда совпадали...

Заметьте, что в сегменте бизнес-класса гораздо больше предложений на первичном рынке. Именно в этом направлении сегодня направлен общий вектор покупательского спроса, поскольку современные коттеджные поселки могут обеспечить упорядоченную застройку, благоустроенную территорию, комплексную безопасность и социальную однородность - все то, чего хотят покупатели. То есть, существует серьезная разница между тем, что может себе позволить покупатель в экономклассе, и тем, что он на самом деле хочет.

- Вернемся к типичной ситуации. Семья продает городскую квартиру и покупает недорогой коттедж на вторичном загородном рынке.

- Вот именно.

Вообще у людей начал формироваться вкус. Сейчас им уже есть с чем сравнивать. То, что сравнения не выдерживает, продается дешевле, чем того хотелось бы владельцам. Такие предложения частично формируют сегодняшний эконом-класс. Однако вторичных предложений могло бы быть гораздо больше, если бы владельцам таких домов было куда уехать: ведь гораздо проще купить новый, более современный дом, чем перестраивать старый. По сути, дефицит первичных предложений в экономклассе сдерживает и вторичный оборот. Сегодня недорогие вторичные объекты обычно выходят на рынок, когда их владельцы накопили денег на более дорогой коттедж в организованном поселке бизнес-класса.

- С вторичкой тоже не все так просто. Жилье на загородном рынке очень быстро устаревает. Архитектура устаревает морально, отделка стареет физически. То, что казалось в середине девяностых верхом красоты и комфорта (красный кирпич, оцинкованная крыша, высокий забор в чистом поле), сегодня уже трудно продать, если серьезно не снизить цену. В конце 90-х - это ужасные планировки и архитектура. Только с 2000 года стали использоваться нормальные импортные материалы, и постепенно начала улучшаться архитектура домов. С 2003 года начали активно выходить на рынок коттеджные поселки.

- Не только в природе, но и в Подмосковье. Причем есть очень хорошие поселки. Но, конечно, они расположены не по самым популярным направлениям. Обычно их строят на севере, востоке, юге от Москвы - там, где более дешевая земля. Вообще главный вопрос - за сколько девелопер купил землю. Если она ему досталась недорого, то он может построить поселок экономкласса и быстро его продать - это выгодно. Претензию на элитность покупатель может не оценить и можно надолго увязнуть на рынке, вместо того чтобы побыстрее освободить ресурсы для следующего проекта.

- Но все-таки поселки экономкласса существуют в природе?

- Триста тысяч - это, видимо, тоже не застывшая цифра?

Поэтому сейчас девелоперы заинтересованы в поиске земли по разумным ценам. Надо сказать, что предложение "большой" земли сейчас высокое, но собственники обычно пытаются удержать цены на искусственно завышенном уровне. И ясно, что это будет продолжаться достаточно долго, поскольку земля под Москвой раскуплена в качестве актива крупными финансовыми институтами, которые надеются хорошо на этом заработать.

- Судя по всему, значительная масса средних русских так никогда и не догонят свою мечту о загородном комфорте.

- Конечно, даже если только учесть инфляцию, то ежегодно цены будут корректироваться минимум процентов на 10 процентов. Это относится и к экономклассу. Можно предположить, что и стройматериалы продолжат дорожать. Рост себестоимости будет толкать вверх и конечные цены.

- Что я сегодня могу реально приобрести на мои скромные доходы?

- Для тех, кто "не догоняет", разумный выход - это ипотека. Сейчас ипотечные схемы уже с успехом используются на загородном рынке. Некоторые банки начали давать кредиты на покупку домов в конкретных коттеджных поселках. Кстати, для потребителя это хороший знак: если банк сотрудничает с данным девелопером, значит - это надежный проект. Банк не захочет принимать в залог права на объект с риском долгостроя.

- Немного меньше, но давайте допустим.

- Если вашу скромность можно оценить в 300 тыс. долларов...

- А если я хочу не коттедж, а хорошую дачу?

- Либо вторичка раннего периода коттеджного домостроения, либо новый небольшой коттедж площадью около 150 кв. м (до 200) в районе 30 км от МКАД на одном из не самых престижных направлений. Участок примерно 15 соток.

- А МИЭЛЬ не планирует построить что-нибудь не очень дорогое?

- Это, как говорят в рекламе, совсем другая тема. Для дачи 300 тысяч - это уже бизнес-класс. В этом случае задачу выполнить гораздо проще, поскольку стоимость земли за 30-километровой зоной сильно падает. Кроме того, к сезонному жилью требования не такие высокие, другая технология строительства, инженерная начинка. Так что здесь в такую сумму будет легко уложиться и даже позволить себе некоторые излишества. А вообще, между нами, хорошую дачу можно купить и дешевле.

Стоимость среднего земельного участка размером 15 соток, расположенного в ближайшем Подмосковье сегодня составляет около 100 тысяч долл, при этом средняя цена сотки в 45-километровой зоне от МКАД варьируется от 6 до 10 тысяч долл. Цена индивидуальных земельных участков в ближнем Подмосковье составляет в среднем, без учета стоимости коммуникаций, 00 за сотку и выше. Крупные земельные массивы, которые относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, оцениваются от 1000-1500 долл за сотку до 3000-5000 долл за сотку и выше.
На вчерашнем заседании бюро Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) олигархи вновь обрушились с резкой критикой на законодательство, заставляющее выкупать землю под принадлежащими им объектами. При приватизации предприятий земля, на которой они находились, переходила собственникам на праве бессрочного пользования. Владельцы заводов, газет, пароходов чувствовали себя вполне комфортно, полагая, что они уже расплатились сполна. Эту иллюзию развеяло принятие Земельного кодекса, по которому до 1 января 2004 г. вся земля должна быть переоформлена либо в собственность, либо в аренду.

- У нас готовится один интересный долгосрочный проект. Там есть все, что нужно для реализации проекта экономкласса - не очень дорогая земля, большой землеотвод. Будем строить его в несколько очередей, при необходимости корректируя в соответствии с запросами рынка. Сейчас идет предварительное согласование этого проекта. Я думаю, что это будет очень качественное предложение для экономкласса. Так что в этом сегменте будем от теории переходить к практике.

Заключить договор аренды, как выяснилось, оказалось немногим проще, так как условия предлагаются просто кабальные. Причем речь идет не только о ставках арендной платы. Зачастую, по словам г-на Киселева, в договорах аренды встречаются пункты о покраске здания администрации или ремонте местной дороги.

Посещение комитетов по управлению имуществом показало, что оба варианта непомерно дороги даже для крупных олигархов. Как заявил член бюро РСПП Олег Киселев, общая сумма запрошенных денег за выкуп земли составляет четверть российского ВВП, порядка 100 млрд долл. Выплата подобных денег, по мнению собравшихся, попросту остановит экономический рост в стране, не говоря уже о том, что это грабеж средь бела дня. Тут, правда, олигархи предпочли не вспоминать, что мало кто из них платил при приватизации адекватную цену.

РСПП предлагает вообще уйти от формулировки «выкуп земельных участков». По словам г-на Киселева, речь может идти исключительно о «дооформлении прав» на земельные участки. Согласно законопроекту за «дооформление» прав на помещение должна взиматься плата в размере одного МРОТ, за здание -- трех, и за предприятие -- десяти. При этом под участком земли понимается не только земля по периметру здания, но и все, что необходимо для функционирования предприятия.

Это уже не первая попытка РСПП обратить внимание на ущемление своих прав. В конце марта прошли парламентские слушания на эту же тему, по итогам которых было решено внести изменения в законодательство, которые не заставят предприятия платить так много. Вчера было объявлено, что в недрах РСПП подготовлен законопроект, отменяющий положение ЗК и устанавливающий «справедливые условия переоформления прав на землю».

Также на бюро РСПП была одобрена концепция административной реформы. При формировании структуры исполнительной власти, по мысли авторов, следует исходить из презумпции избыточности государства и полностью отказаться от отраслевого принципа. По концепции РСПП в живых должны остаться лишь семь министерств -- внутренних и иностранных дел, обороны, юстиции, финансов, экономики и социальной политики. Всем им достанутся исключительно правоустанавливающие функции.

Если же предприятие не заинтересовано в выкупе земли, то к договорам аренды, по предложению РСПП, должны применяться следующие правила: для земельных участков под капитальными строениями срок аренды должен составлять не менее десяти лет, при этом арендная плата не может быть выше ставки земельного налога за этот же земельный участок.



Главная --> Публикации