Главная --> Публикации --> $8 млрд на дублеры для проспектов Есть ли на свете дешевые коттеджи? Медцентр мгу станет уникальным объектом здравоохранения, аналогов которому в россии нет Останкино снесут Москва может поднять цены на жилье

Как заявил Интерфаксу в четверг глава департамента имущества Владимир Силкин, мы намерены 1 января 2006 года начать эксперимент по передаче части московской недвижимости в доверительное управление профессиональным участкам рынка в трех округах города Москвы: Центральном, Западном и Восточном.

Департамент имущества Москвы, крупнейший игрок на столичном рынке аренды нежилых помещений, намерен передать часть городской недвижимости в доверительное управление частным компаниям.

Как пояснил В.Силкин, перед управляющими компаниями город поставит непростые задачи: во-первых, повысить коммерческую привлекательность недвижимости (например, отремонтировать и закупить современное оборудование), а во-вторых, увеличить доходы бюджета, заключая договора аренды по реальным рыночным ставкам.

По словам В. Силкина, управляющим компаниям, которых в Москве можно насчитать около сотни, планируется передать ту часть городской недвижимости, которая не занята добросовестными арендаторами-льготниками. При этом глава департамента отметил, что льготники по-прежнему будут в арендных отношениях с городом.

Как сообщил В.Силкин, в начале эксперимента управляющим компаниям, отобранным на конкурсе, будет передаваться по 20 тыс. кв. метров нежилой недвижимости. В первую очередь, этому новому правилу подвергнутся те помещения, у которых заканчивается срок аренды, - отметил он. Кроме того, по словам В.Силкина, городские власти будут стараться отдавать целые микрорайоны в руки управляющей компании, чтобы она эффективно распоряжалась и сдавала все помещения в одном районе.

Все доходы за исключением инвестиционных затрат на улучшение помещений и эксплуатационных расходов управляющей компании будут перечисляться в городской бюджет, - заявил В.Силкин. По его словам, заработок управляющей компании составит вознаграждение, которое город перечислит ей по результатам квартала. Размер этого вознаграждения станет предметом конкурсных торгов. Компания, которая согласится управлять городской недвижимостью за меньший процент станет победителем, - отметил глава департамента имущества.

В настоящее время мы разрабатываем и прописываем правила, на которых должны привлекаться и действовать управляющие компании. В частности, нас волнуют финансовые гарантии, которые должны дать управляющие компании, - сказал В.Силкин. Как минимум, один вариант - полугодовая арендная плата должна быть внесена на депозит на счет департамента имущества в начале эксперимента, чтобы управляющая компания не наделала долгов и не разорилась, а город не потерпел убыток, - добавил он.

Он предположил, что уже после эксперимента, когда вся не занятая льготниками недвижимость будет передано в доверительное управление, каждая компания получит до 100 тыс. кв. метров недвижимости.

Мы стремимся к минимизации рисков, в Москве уже существует не менее 100 управляющих компаний, и мы хотели бы найти лучшие их них, - отметил В.Силкин.

В.Силкин также пояснил, что городские власти будут учитывать такие факторы, как опыт работы, наличие специалистов и прочее.

Крупнейший игрок на столичном рынке аренды нежилых помещений - Департамент имущества намерен потеснить и отдать часть площадей профессиональным участникам - управляющим компаниям. Мы делаем это для повышения эффективности управления городским имуществом и увеличения доходов бюджета, - пояснил глава департамента.

Он сказал, что будет составлен черный список недобросовестных арендаторов, с которыми никакие городские структуры не будут заключать новые договора аренды.

На минувшей неделе в РИА Новости прошла пресс-конференция нового руководителя федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзор) Сергея Сая, вступившего в должность два месяца назад, а ранее возглавлявшего кадастровую службу России.

По данным В. Силкина, в настоящее время собираемость арендной платы в Москве за год составляет порядка 12,5 млрд. рублей.
С точки зрения руководителя Росприроднадзора

Вторая проблема - недостаточность нормативной базы. Так, Экологический кодекс, который должен быть основой всей природоохранной деятельности, только разрабатывается. Действующая система выдачи лицензий на разработку недр подразумевает при выявлении нарушений приостанавливать или отбирать лицензии. По мнению С. Сая, это неправильно, поскольку большинство лицензий выдавались 10-15 лет назад, после чего успели измениться и требования к проведению работ, и сами объекты, на которые эти лицензии получены.

Осоновной проблемой своего ведомства С. Сай считает несоответствие имеющихся ресурсов поставленным задачам. Росприроднадзор сейчас осуществляет геологический, морской, водный, земельный и экологический контроль и надзор за более чем 500 тысячами объектов, расположенных на территории в один миллиард гектаров земли и 11 миллионах квадратных километров морской акватории. "Всего у нас 3336 человек - это вся численность службы. При этом инспекторов - всего 1,5 тысячи человек на всю Россию, согласно штатному расписанию" - отметил он. - Возникла несопоставимая ситуация между ресурсами, которыми располагает служба, и задачами, которые перед ней стоят". Также С. Сай считает, что часть задач, возложенных на его службу, должны решать другие ведомства. В качестве примера он привел случай из практики, когда ему пришлось подписывать разрешение на ввоз в Россию: "двух ушей от слона".

Отвечая на вопросы журналистов, С. Сай прокомментировал действия властей при сносе незаконно возведенных строений в деревне Пятница на берегу Истринского водохранилища. По его утверждению, действия инспекторов его службы были абсолютно правомерными: "Мы должны были указать на нарушения, и мы это сделали, все остальное - не в нашей компетенции, я не могу отвечать за действия судебных приставов или оценивать их".

Очертив круг проблем, руководитель Росприроднадзора рассказал о том, как он намерен реорганизовать свое ведомство. В качестве основного направления своей работы С. Сай назвал разработку межведомственной комплексной программы контроля и надзора за использованием природных ресурсов. По его мнению, каждое ведомство, связанное с природопользованием, должно участвовать в этой программе и отвечать за свой участок работы.

При областной администрации создана специальная комиссия, которая займется организацией и развитием в регионе так называемой социальной ипотеки.

Кроме того, С. Сай отметил, что отвечать за незаконное строительство должны не только жители, но и организации, оформлявшие документы на эти постройки, а также представители администрации. Он добавил, что "в Подмосковье практически нет мест, про которые можно сказать, что там все в порядке с точки зрения нашего ведомства, поэтому нужна процедура урегулирования подобных конфликтов".

В основе программы лежит принцип «кассы взаимопомощи»: сначала человек, желающий приобрести недвижимость, делает вступительный взнос в общий паевой фонд, затем ему – в порядке очереди – дают беспроцентную жилищную ссуду, далее заемщик продолжает платить только членские взносы – до тех пор, пока ссуда не будет полностью погашена. При этом вступительные взносы определяются исходя из стоимости недвижимости (три-пять процентов), членские – напрямую зависят от размера и срока погашения ссуды. В общей сложности получается, что социальная ипотека для заемщика выгоднее банковской раз в пять.

Фактически речь идет о создании жилищных кооперативов, которые, по словам специалистов, являются на сегодняшний день одним из самых эффективных и наиболее дешевых способов покупки жилья в рассрочку. В мире жилищная кооперация представлены весьма широко – англичане, к примеру, уже более двух веков строят себе дома на средства «народной сберкассы». В Швейцарии и Германии практически половина жилищного фонда построена на средства ипотечно-накопительных программ, в которых принимают участие до трети населения этих стран.

В России подобная программа, разработанная специалистами контрольно-счетной палаты РФ и общественной организацией «Гильдия народных кооперативов», работает с 2000-го года. Правда, народным этот проект пока назвать трудно: в нем участвуют менее 20 тысяч человек. В основе программы лежит опыт немецко-австрийских строительно-сберегательных касс, которые в послевоенное время помогли 12 миллионам немецких семей приобрести квартиры и построить коттеджи.

По сути своей социальная ипотека – это успешная форма самообеспечения жильем жителей того или иного региона, изученная, оцененная и поддержанная государством. Государственная поддержка выражается, как правило, в организационной помощи и адресном бюджетном стимулировании (к примеру, в Германии бюджетные гранты составляют четверть стоимости приобретаемого жилья). Причина проста: с точки зрения социальной напряженности, государству выгодно, чтобы его граждане имели крышу над головой. Впрочем, по словам секретаря областной комиссии по организации социальной ипотеки Семена Улановского, выгода не только в этом: «Успешно развивающаяся ипотека локомотивом тянет за собой строительную отрасль экономики, что в свою очередь увеличивает налоговые поступления. К примеру, в Чехии, Словении и Словакии ипотечно-накопительные программы дают до 50 процентов валового национального продукта».

Что такое экономкласс?

Иногда некоторые застройщики, позиционируя свои объекты как принадлежащие к бизнесклассу, выставляют на продажу жилье, по качественным характеристикам соответствующее гораздо более экономичной категории. Как же выделить экономкласс? Есть ли критерии, по которым можно отнести конкретный объект к тому или иному разряду?

Воронежские власти пришли к выводу, что настала пора популяризировать и развивать жилищное кооперативное движение в регионе. Действительно, перефразируя известный афоризм, обеспечение жилье нуждающихся – дело самих нуждающихся. Тем более, что традиционная – банковская – ипотека развивается в области черепашьими темпами. К примеру, самая крупная компания, занимающаяся ипотекой на областные и федеральные бюджетные средства, в прошлом году выдала чуть более ста кредитов (изначально обещали 300) на покупку квартир, в этом году – меньше 4 У остальных региональных операторов ипотеки счет облагодетельствованных квартирой и вовсе идет на единицы.
По статистике, около 85 % строящегося сегодня жилья приходится на экономкласс. Квартиры в домах данной категории самые востребованные и быстро продаваемые. Однако цены здесь не такие уж низкие, и не каждая московская семья может решить жилищные проблемы с помощью покупки такой доступной недвижимости. В рамках круглого стола, представленного газетой М2, обсуждались вопросы современного состояния и тенденции развития массового жилищного строительства в Москве и ближнем Подмосковье.

Отмечено, что наиболее популярны одно- и двухкомнатные квартиры. Это вполне объяснимо метраж влияет на стоимость жилья, а также на будущие эксплуатационные расходы. Домостроительные комбинаты учли современные тенденции и разработали серии, состоящие преимущественно из квартир небольших площадей.

Одним из основных признаков квартир экономкласса назван относительно небольшой бюджет, закладываемый в строительство. Действительно, индустриальное домостроение весьма экономично: дома типовых серий быстро возводятся, хорошо раскупаются. Ставку делают не на высокую стоимость, а на большие объемы строительства. Однако экономичное жилье не значит плохое или некачественное. Современные индустриальные дома сильно отличаются от панелек, сооруженных 10 15 лет назад. Московские домостроительные комбинаты разрабатывают новые и модернизируют существующие серии, так что планировки квартир стали гораздо удобнее, площади больше, потолки выше; появились такие новшества, как эркеры, обязательное остекление балконов. Сами дома стали гораздо приятнее внешне и все меньше напоминают серые коробки. Освоены новые методы отделки фасадов: облицовка панелей керамической плиткой, использование декоративных элементов. И цвета для окраски домов все чаще выбирают приятные, радующие глаз. По всеобщему мнению, отсутствие свободной планировки единственное, в чем серийные дома уступают монолитным.

Особое внимание уделено архитектуре типового жилья. Все признали, что отсутствие изысков в объектах массового строительства отличный способ сэкономить на общей стоимости квартир. Вместе с тем домостроительные комбинаты стремятся изменить мнение об однообразии панельных домов. Панель последнего поколения позволяет использовать необычные архитектурные решения.

Популярностью у населения пользуются серии П-44 К, П-44ТМ, выпускаемые ДСК № Большой выбор квартир предлагает СУ-155 в серии И-155.

Где искать доступное жилье

В качестве примера развития архитектуры жилья экономкласса приведен проект комплекса Солнцеград, что в двух километрах от Москвы. Проектировщик постарался сделать упор на создание максимально комфортного микроклимата для жителей. Например, сохранена традиция своего двора. При разработке проекта учтена архитектура района в целом. Предусмотрена инфраструктурная сеть: запланировано строительство подземного паркинга, развлекательного комплекса с кинотеатром, кафе, магазинами. Первые этажи домов будут заняты магазинами шаговой доступности, фитнес-центрами, маленькими детскими садами. Территорию практически полностью избавят от асфальта и автомобилей.

Несмотря на высокие темпы строительства, спрос на экономжилье продолжает сохраняться. Типовые квартиры продаются в два раза быстрее, чем в монолитных или кирпичных домах. Все возрастающие покупательские возможности способствуют росту цен, ежемесячно повышающихся как минимум на 1 %, и, если верить прогнозам, такая тенденция сохранится. А это значит, что цены в первом поясе Подмосковья скоро сравняются с московскими и станут недосягаемы для жителей области. Следует ожидать, что следующим витком в развитии доступного жилья станет массовая застройка среднего Подмосковья. Уже сейчас развиваются города Подольск, Троицк, Лобня, Домодедово.

Один из главных критериев классификации недвижимости месторасположение. Безусловно, дома эконом-класса находятся далеко от центра. Однако современные условия диктуют все большие объемы строительства в столице объектов бизнес-класса и как следствие вытеснение сегмента дешевого жилья. Районов массовой застройки в пределах МКАД уже практически не осталось, а территории, расположенные за кольцевой дорогой, де-факто скорее относятся к области, чем к Москве. В итоге жилье эконом-класса постепенно перемещается в первый пояс Подмосковья. Квартирный рынок Московской области, в свою очередь, чутко реагирует на состояние и изменения на столичном рынке. Для Подмосковья сегодня характерна высокая строительная активность (в этом году предполагается возвести около 4,5 млн. кв. м жилья), а кроме того, цены здесь значительно ниже. Десятки новых компаний-застройщиков ежегодно заявляют о перспективных проектах в Московской области, города обретают новые микрорайоны с развитой инфраструктурой.

Основными покупателями недорогих квартир остаются молодые семьи москвичей, а также приезжие из других регионов. Кроме того, в Подмосковье обосновываются те, для кого важна благоприятная экология. Пожилых москвичей среди новоселов немного сказывается разница в пенсионном обеспечении и здравоохранении. Для многих недвижимость в области становится стартовой площадкой для дальнейшего переезда в Москву, а кто‑то при покупке пользуется ипотечными программами и разнообразными схемами зачета стоимости старых квартир.

Покупатели и их ожидания

Однако, отмечая стабильный интерес к жилым объектам нижнего ценового диапазона, специалисты признают, что сегодня потенциальный покупатель гораздо разборчивее. Теперь он не просто сравнивает качество предлагаемых домов, а интересуется наличием минимальной инфраструктуры, огороженной территории, парковки и другими позициями, которые прежде никогда не ассоциировались с дешевым жильем. Выросшие ожидания определяют политику девелоперских компаний, идущих на повышение стандартов и даже изменение проектов, чтобы удовлетворить клиентские предпочтения и опередить их на несколько шагов.

Доля подмосковного жилья в общей структуре спроса по Москве и области в 2002 году составила 10 15 %, в 2003 2004 годах она увеличилась до 40 50 % и не снижается (в мае она составила 47 %).

Плюсы и минусы подмосковного экономкласса

Сегодня подмосковный рынок не менее перспективен для застройщиков, чем столичный. Поэтому в последнее время наметились изменения в расстановке сил основных игроков рынка, конкуренция между ними становится все более жесткой. Крупные московские домостроительные компании, чья экспансия в область стала предметом обсуждения в СМИ, заявили о себе осуществлением проектов строительства типового жилья в подмосковных городах. Так, ДСК-1 возводит дома серии П-44Т в Железнодорожном, Красногорске, Одинцове и Щербинке. СУ-155 строит в Павшинской пойме (Красногорский район) и поселке Трехгорка (Одинцовский район). Застройку в Железнодорожном и Мытищах ведет холдинговая компания Главмосстрой. Люберцы и Красногорск получили новые дома от Мосстроймеханизации- Московским компаниям по силам комплексное строительство, в то время как областные строители берутся в основном за точечное. Именно возможность комплексной застройки больших территорий представляется участникам конференции одной из основных причин роста строительства в Подмосковье.

И все‑таки покупатель жилья эконом-класса в первую очередь обращает внимание на цену квартиры и лишь потом на ее местоположение, транспортную доступность и наличие инфраструктуры. Колебание цены на 5 % в этом сегменте очень существенный фактор.

Важную роль в увеличении объемов строительства играет перспектива получения девелопером дополнительной прибыли за счет меньших затрат на землю и долю администрации в строящемся жилье, а также на согласование проекта и подведение коммуникаций. При относительно невысокой себестоимости недвижимости в некоторых городах Подмосковья доходность может составлять 25 30 %. Новостройки практически не испытывают конкуренции со стороны вторичного жилья: большую часть жилого фонда составляют дома, построенные в 60‑е годы прошлого века.

При выборе места учитывают прежде всего сочетание его транспортной доступности и рекреационного потенциала. Наиболее интересны экологически чистые районы с удобным транспортным сообщением.



При всей благополучно складывающейся обстановке и хороших перспективах нельзя обойти вниманием проблемы, препятствующие более динамичному развитию строительства в Московской области. Были высказаны опасения относительно неустоявшихся отношений между застройщиками и местной администрацией, отсутствия качественного транспортного сообщения с Москвой, диспропорции между количеством жилья и числом рабочих мест. Налицо и неразвитость инженерных коммуникаций. Впрочем, многие строители берутся решить эту проблему своими силами: современные технологии позволяют создать инженерную инфраструктуру быстро и не очень дорого.



Главная --> Публикации