Главная --> Публикации --> Города россии: казань Девелоперы должны будут строить вдвое больше мест для стоянки автомобилей Москвичи начали делить нижегородские земли Владимир ресин приказал превратить свалку в цветущий парк Дом на прокат: итоги сезона

Бутырский районный суд удовлетворил два иска покупателей квартир в домах, построенных компанией “Новый мир”. Об этом “Ведомостям” рассказал адвокат Юрий Николаев, председатель московской коллегии адвокатов “Легис Групп”, представляющей интересы владельцев квартир. По его словам, год назад, после сдачи в эксплуатацию новостройки на проезде Черского, 13-15 (Северо-Восточный округ), “Новый мир” потребовал от покупателей доплатить от 40% до 60% стоимости уже оплаченных ими квартир, объяснив это дополнительными расходами при строительстве. Суд признал финансовые претензии “Нового мира” несостоятельными, пояснил “Ведомостям” Николаев. В канцелярии по гражданским делам Бутырского суда удовлетворение исков подтвердили, добавив, что на рассмотрении у них находится еще несколько десятков дел в адрес “Нового мира”.

Покупатели квартир в домах строительной компании “Новый мир” смогли доказать в суде, что требования застройщика доплатить 50% от стоимости уже оплаченных ими квартир незаконны. Теперь жильцы смогут получить документы на квартиры, а эксперты надеются, что опыт “Нового мира” будет уроком для других недобросовестных застройщиков.

В уведомлениях покупателям о доплате, которые рассылал “Новый мир”, говорилось, что при заключении договора долевого участия стороны принимали на себя обязанности участников простого товарищества по строительству дома, значит, общие расходы должны нести совместно. Эти условия диктует ГК РФ, объяснил “Ведомостям” один из представителей “Нового мира”. По словам Николаева, суд посчитал этот документ договором строительного подряда, который регулирует закон о защите прав потребителей. Теперь, радуется адвокат, “Новый мир” обязан будет выдать жильцам документы на квартиры.

Разослав письма с требованием доплаты, “Новый мир” отказывался оформлять документы о праве собственности на квартиры и обещал подать в суд на соинвесторов, которые не внесут деньги, рассказывает Николаев. Письма получили около 60 человек, каждый из которых должен был заплатить от $20 000 до $42 00 “Мои клиенты решили не дожидаться исков от "Нового мира" и сами обратились в суд с просьбой признать право собственности на квартиры”, — рассказывает адвокат.

“Требованию "Нового мира" [доплатить] были удивлены все риэлторы. Видимо, у компании просто не было денег для нового строительства”, — говорит Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга корпорации “Инком-Недвижимость”. Эксперты говорят, что больше на рынке подобных историй не повторится. “Это решение остановит другие компании”, — считает Николаев. Елисеев добавляет, что любая просьба доплатить будет бить по репутации застройщика. Евгений Храмцов из Московской городской коллегии адвокатов уверен, что помешать застройщикам сможет и новый закон о долевом строительстве: “В нем сказано, что все риски, в том числе и финансовые, несет застройщик, а отношения застройщика и инвестора регулирует закон о защите прав потребителей”.

В “Новом мире” “Ведомостям” отказались комментировать свои дальнейшие действия. Представитель компании лишь уточнил, что с ними судятся не все соинвесторы, некоторые внесли доплату.

ОАО “Финансовая группа “Новый мир” принадлежит гендиректору Евгению Спиренкову. С 1994 г. она построила около 200 000 кв. м жилья. Оборот компании не раскрывается.
Слово секьюритизация и явление, им обозначаемое, для нашей страны пока что новы. Но этот финансовый инструмент постепенно приживается в России, а участники рынка пытаются сделать его максимально простым, эффективным и прибыльным.

Тем не менее проблемы, аналогичные соинвесторам “Нового мира”, пока не могут решить более 300 покупателей квартир в подмосковном Троицке. Два года назад они купили квартиры в двух новостройках. Возведя коробку одного дома и 11 из 17 этажей второго, застройщик — компания “Норд” прекратила строительство и попросила будущих жильцов доплатить по $150 за 1 кв. м, те отказались. Адвокат одного из покупателей Андрей Строкатов говорит, что строительство заморожено, а соинвесторы готовят иски в адрес риэлторских компаний, продававших квартиры в этих домах, с требованием вернуть деньги.

Использование такого финансового инструмента актуально для банков, которые специализируются на выдаче ипотечных и потребительских кредитов.

Под секьюритизацией понимают процесс выпуска ценных бумаг на основе пула ипотечных и других кредитов, в результате чего эти активы становятся стандартными ценными бумагами. Иными словами, секьюритизация трансформирует неликвидные активы в ликвидные ценные бумаги, которые впоследствии могут купить инвесторы. С помощью секьюритизации компании рефинансируют свою деятельность, пополняя в результате собственный капитал.

Крупнейшие отечественные банки уже заявили о планах провести секьюритизацию своих кредитных портфелей. Таким образом они смогут привлечь дополнительный капитал и установить более высокие рейтинги для обеспеченных ценных бумаг.

Что можно секьюритизировать? Обычно это бывает один из следующих вариантов:
кредитный портфель (ипотечные, корпоративные, просроченные кредиты);
облигационный портфель;
арендные, лизинговые платежи;
экспортная выручка.

В России не ищут легких путей

В конце августа 2001 года премьер-министр Михаил Касьянов подписал правила предоставления государственных гарантий по ипотечным облигациям. Теоретически в скором времени эти бумаги должны были бы появиться на открытом рынке, после чего ставки по ипотечным кредитам должны были устремиться вниз. Но лихо было на бумаге, да забыли про овраги: оказалось, что ипотеку кавалерийским наскоком не взять. Прошло несколько лет.

Секьюритизация снижает стоимость заемных денежных средств, очищает баланс кредитной организации, улучшает ее финансовые показатели. Для примера: в 2004 году всего в мире выпустили секьюритизированных ценных бумаг в совокупности на $532 млрд. В Финляндии секьюритизация в 1990-х годах была важнейшим источником аккумулирования денег и составила альтернативу ссудам под проценты при решении жилищных проблем населения. Тогда же посредством шести сделок, осуществленных в рамках программы Finnica, жилищный фонд Финляндии сумел увеличить имеющиеся в его распоряжении средства до 2,7 млн евро. Накопления, получаемые посредством секьюритизации, не входят в государственный долг Финляндии. Благодаря этому способу накопления денег фонд получил возможность делать ассигнования, необходимые бюро для выдачи долгосрочных займов.

Поэтому развитие банковской ипотеки неразрывно связано с усовершенствованием институтов рыночной экономики и не может мгновенно дать такие объемы финансирования строительства, какие необходимы для решения поставленных президентом России задач.

Сегодня ключевой проблемой развития банковской ипотеки является вопрос рефинансирования кредитов, которая в свою очередь упирается в неразвитость фондового рынка и неготовность институциональных инвесторов покупать в необходимых объемах ипотечные облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Решение этой проблемы возможно только в среднесрочной перспективе (2005 2007 годы), по мере развития экономики (т. е. в результате уменьшения инфляции до 10%, укрепления фондового рынка, появления новых финансовых механизмов ипотечного кредитования и развития жилищного строительства). Пока же объем российского рынка ценных бумаг примерно равен объему капитализации какой-нибудь крупной американской компании.

Ожидается, что осенью 2005 года Государственная Дума РФ рассмотрит ряд изменений в закон об ипотечных ценных бумагах. Сейчас при думском комитете по кредитным организациям и финансовым рынкам создана рабочая группа по секьюритизациии, где готовят соответствующие поправки в законодательство, регулирующее осуществление сделок.

Традиционное препятствие закон

К сожалению, пока законодательная база в сфере секьюритизации развита недостаточно хорошо, поэтому необходимы ее серьезные изменения. Существующий закон об ипотечных ценных бумагах эксперты считают крайне неудачным.

Главное начать

Федеральная служба по финансовым рынкам РФ подготовила ряд нормативных актов и документов, регламентирующих выпуск ипотечных ценных бумаг. Готовящиеся изменения в закон предусматривают эмиссию ипотечных ценных бумаг двух видов облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Для развития секьюритизации данный документ очень важен: ведь первыми активами обычно бывают именно ипотечные кредиты, а потому этот закон может стать своего рода локомотивом для других активов.

Механизм данной деятельности таков: региональные банки выдают ипотечные кредиты, становясь при этом владельцами закладных, затем закладные выкупают региональные операторы; они же формируют так называемые пулы закладных. Впоследствии АИЖК выкупает кредиты у операторов.

Несмотря на отсутствие четко проработанной базы, первые шаги на отечественном рынке секьюритизации уже сделаны. Созданное в 1997 году АИЖК выкупает стандартные пулы закладных у региональных операторов в целях их секьюритизации. Процесс создания ценных бумаг ипотечного покрытия происходит путем выпуска ипотечных облигаций с фиксированной датой погашения и долгосрочных облигаций с плавающей датой погашения.

Если секьюритизация в России продолжит развиваться, международное финансовое пространство не останется в стороне. Новый финансовый механизм поможет стране выйти на мировые рынки капитала, будет способствовать привлечению в отечественную экономику дополнительных финансовых ресурсов, а также расширению круга доступных для инвесторов ценных бумаг.

В настоящее время ипотечные кредиты предоставляются заемщикам 80 субъектов РФ, на территории России работают более 200 агентов, свыше 160 банков выдают ипотечные кредиты. В данное время потребность в ипотечных кредитах в России составляет около $50 млрд.

Площадь Белорусского вокзала уже давно задыхается в плотном кольце тесно жмущихся друг к другу автомобилей, которые пытаются прорваться наружу. И вот, казалось бы, решение найдено, проект практически готов, осталось только, как говорится, засучить рукава, начать и кончить строительство новой развязки, развезти потоки по разным уровням, убрать лишние пересечения.

Итак, появился очередной проект развязки, которая спасет если не весь город, то хотя бы один транспортный узел от пробок.

Что ж, через два года мы получим свободную от пробок площадь Тверской заставы? Частично да. Но у каждой монеты есть две стороны. У новой планировки этой площади своих подводных камней тоже хватает. Чтобы упростить развязку и не строить лишних эстакад, проектировщики пошли по простому пути: закрыли некоторые съезды и выезды. Так, например, по новой планировке с Грузинского Вала вам не удастся выехать на Тверскую в сторону центра. Для этого придется воспользоваться Большой Грузинской улицей, которая пропускной способностью никогда не блистала. Отличный способ снять напряжение с одного участка дороги, создав его на другом.

Действительно, судя по схеме, из центра города в час пик до следующей пробки в районе метро "Динамо" можно будет проскочить без остановок и лишних торможений. Выезд с Грузинского Вала на Бутырский тоже упрощается: вместо трех светофоров один и пересечение только с одним транспортным потоком в попутном направлении, что значительно упрощает перестроение. С Грузинского же Вала и с Садовой попасть на Тверскую в сторону области тоже будет довольно просто: по 2-й Брестской через туннель, по пандусу моста... То есть не надо уже будет прорываться сквозь запруженную Тверскую, пытаться проскочить в тот короткий миг, пока светофор дает добро на ее пересечение.

Если вы двигаетесь по Тверской в сторону центра, съехать на Грузинский Вал вам тоже не удастся. Придется пробираться по той же Большой Грузинской, которая, напомним, имеет всего лишь два ряда для движения в обоих направлениях плюс вечно припаркованные машины. В итоге две встречные машины могут разойтись только в том случае, если одна из них уступит дорогу.

При движении от Садовой улицы, чтобы выехать на Тверскую в центр, вам тоже потребуется пользоваться Большой Грузинской или улицей Фучека. А если необходимо попасть именно к тем домам, которые между Тверской заставой и Большой Грузинской, то проще будет машину поставить в новом подземном паркинге под площадью. Или же придется совершить небольшое кругосветное путешествие.

Съехать с Лесной улицы или с Бутырского Вала на Тверскую в сторону центра теперь тоже не получится. Снова придется воспользоваться Большой Грузинской или улицей Фучека.

Можно, конечно, не доводить до крайностей и добраться до Грузинского Вала через Третье транспортное и улицу 1905 года, но вряд ли этот вариант упростит жизнь водителю.

А теперь давайте посмотрим, чем может грозить смена направлений движения на 1-й и 2-й Брестской. Сейчас, чтобы попасть с Садовой-Триумфальной на Тверскую в сторону МКАД, нужно подняться до Триумфальной площади, повернуть налево и проехаться по

Да и съезд с Тверской и Лесной на Грузинский Вал тоже удовольствия не добавит. Если сейчас с Тверской уйти под мост довольно просто - главную дорогу проехал и повернул, то при новом раскладе придется постоять на светофоре на Бутырском Валу, пропуская встречный поток. Чтобы с Лесной повернуть на Тверскую в сторону МКАД, придется постоять на том же светофоре и затем пересечь аж три транспортных потока. Этот светофор и будет главной проблемой новой развязки.

При новом раскладе, чтобы попасть на Тверскую в сторону МКАД с Садовой-Триумфальной, придется выезжать на 2-ю Брестскую, для чего пересекать поток, выезжающий с 1-й Брестской. Движение и там и там довольно оживленное. Пока эти потоки не пересекались, проезд был довольно простым и свободным. Что будет, когда их скрестят, догадаться не сложно. Встанет внутренняя часть Садовой-Триумфальной, да и 1-я Брестская будет забита.

1-й Брестской до Тверской заставы, а там направо и сразу налево на Тверскую. Чтобы с Тверской заставы попасть на Садовую-Триумфальную, нужно ехать по 2-й Брестской и, выехав на площадь, уйти направо.

После знакомства с этой схемой складывается впечатление, что развязку планировали саму по себе в отрыве от остальных окрестных улиц и транспортных узлов.

Что же касается непосредственно Тверской, то проезд по ней в сторону МКАДа действительно после введения этой развязки упростится, но на движение в сторону центра повлияет мало. Ведь узкое горлышко этого направления - пересечение с Бульварным кольцом.

Кредитный договор в отличие от договора займа, который начинает действовать только после фактического предоставления средств кредитором (займодателем) заемщику, - действует с момента подписания, то есть банк обязан выдать заемщику деньги после выполнения условий кредитного договора (как правило, это предоставление зарегистрированного договора купли-продажи квартиры).

Правда, руководитель строительства Евгений Поташников сообщил, что из-за неудобств, связанных с изменением движения на какой-то одной улице, ценность проекта не меняется...
Предоставление кредита и порядок расчетов жестко регулируются требованиями действующего законодательства.

Банк определяет, по согласованию с заемщиком и продавцом, дату и время подписания договоров (купли-продажи квартиры, кредитного договора, договора комплексного ипотечного страхования). Время проведения сделки согласовывается со всеми задействованными отделами банка, со страховой компанией, с нотариусом (если он участвует в сделке).
Согласовывается дата передачи квартиры заемщику, а также дата снятия продавцов с регистрационного учета.
Банк согласовывает документы по поручителю (если поручительство было условием предоставления кредита).
Банк определяет дополнительные условия предоставления кредита (предоставления тех или иных документов, например,справка о том, что продавцы квартиры сняты с регистрационного учета).
Сотрудник банка должен обязательно согласовать все вышеуказанные условия проведения сделки как с заемщиком, так и с продавцом квартиры; как правило, при этом участвует еще и риэлтор со стороны продавца и риэлтор со стороны заемщика. Проводить подобную встречу желательно в банке. Требуется решить все вопросы до начала оформления и регистрации сделки, чтобы впоследствии не возникло конфликтных ситуаций в процессе оформления и регистрации сделки, а также в проведении расчетов. Если банк ответственно подходит к данной процедуре, то на момент проведении данной встречи сторонам предлагаются на ознакомление проекты Договора купли-продажи квартиры, Кредитного договора, Договора страхования с указанием параметров конкретной сделки.

Перед осуществлением всех расчетов необходимо провести следующие согласования:

Если выдачу кредита контролирует банк, диктуя ту или иную приемлемую для всех сторон схему расчетов, то первоначальный взнос - это расчеты между продавцом и покупателем, и банк эти расчеты в общем случае не контролирует. Исключение составляют случаи, когда банк разрешил проведение сделки между родственниками с условием проведения всех платежей по безналичному расчету.

Следует помнить что при окончательном расчете с продавцом квартиры банк потребует предъявления расписки от продавца о получении первоначального взноса, при этом сумма и дата получения средств должны соответствовать договору купли-продажи квартиры.

Безналичные расчеты

Схемы расчетов между покупателем заемщиком и продавцом квартиры

Наличные расчеты

Средства перечисляются на лицевой счет (счет вклада до востребования) продавца квартиры. Данный способ является наименее затратным, поскольку на требует дополнительных расходов (на аренду ячеек, на конвертацию и т.д.), но он приемлем при так называемой прямой продаже. Этот способ не совсем подходит, когда оформляются так называемые цепочки сделок и фактическим получателем денег является не продавец квартиры, а последнее звено в цепочке. При безналичном перечислении средства переводятся на счет продавца после регистрации сделки в Росрегистрации (с ограничением продавца в распоряжении счетом).

Кроме того, само получение наличных средств в том или ином виде провоцирует криминальные ситуации. Поэтому наличные расчеты, хотя и являются самыми понятными, привычными для продавца и покупателя, на самом деле связаны с гораздо большим риском, чем безналичные расчеты. При этом вся понятность заключается только в том, что продавец видит пачку денег.

Выдача средств наличными после регистрации сделки в учреждении юстиции. Это схема аналогична схеме безналичного расчета, отличие только в том, что продавец получает сумму средств сразу наличными: заемщик снимает деньги со своего лицевого счета и отдает их продавцу квартиры.
Выдача кредита производится до регистрации сделки в Росрегистрации с закладкой данной суммы в банковскую ячейку. Сделка через ячейку требует дополнительных расходов, связаных с арендой банковской ячейки. При этом данный способ расчетов является достаточно рискованным, так как банк по договору аренды банковской ячейки отвечает только за доступ к ячейке и сохранность положенных туда конвертов, причем стоимость конвертов оценивается не существенной суммой (как правило, 1 рубль).
Недостаток подобной схемы это то, что в случае , если сделка не будет зарегистрирована, Заемщик должен будет, помимо возврата кредита, уплатить проценты за все время с момента предоставления кредита (то есть за время, пока деньги лежали в ячейке).

Данная схема объединяет преимущества наличных и безналичных расчетов . Единственный ее недостаток это ее непонятность как для заемщика, так и для продавца. Упрощенно можно объяснить так: закладка реальных денежных средств заменяется на обязательства банка (аккредитив) предоставить в определенный момент определенную сумму средств.

Расчеты с использованием аккредитивов



Главная --> Публикации