Главная --> Публикации --> Офисы- однодневки В москве снесут все пятиэтажки? Города россии: казань Девелоперы должны будут строить вдвое больше мест для стоянки автомобилей Москвичи начали делить нижегородские земли

О том, что недавно группа “ПромСвязьКапитал” докупила 50% акций ЗАО “Издательство Труд”, “Ведомостям” рассказал заместитель главного редактора газеты Рафаэль Гусейнов. “Половину акций мы продали "ПромСвязьКапиталу" два года назад, а недавно решили продать оставшиеся акции, принадлежавшие трудовому коллективу”, — пояснил он. Сумму сделки он не назвал, но, по оценкам участников рынка, речь идет примерно о $8 млн.

Компания “ПромСвязьКапитал” (ПСК), управляющая небанковскими активами Промсвязьбанка, увеличила свою долю в ЗАО “Издательство “Труд” с 50% до 100%. Получив полный контроль над “Трудом”, Промсвязьбанк становится и владельцем семиэтажного здания в центре Москвы стоимостью около $10,5 млн.

“Сделка имеет смысл, если "ПромСвязьКапитал" получит контроль над зданием, — не согласен топ-менеджер одного из крупнейших медиахолдингов в стране, — сама газета "Труд" имеет старую аудиторию и потихоньку умирает вместе с ней”.

В пресс-службе Промсвязьбанка от комментариев отказались, сославшись на то, что “медиабизнес — личный проект акционеров”. А президент “ПромСвязьКапитала” Павел Хохряков утверждает, что группа купила “Труд” с целью развития медиабизнеса. “Мы управляем издательством "АиФ", а также сетями распространения "Метро-Пресс" (Санкт-Петербург), "Мособлпечать" и "Ария-АиФ", и в наших планах сделать на базе этих активов медийный холдинг”, — говорит он. По словам Хохрякова, по условиям сделки редакция газеты останется на прежнем месте, а управлять медийными активами группы будет бывший управляющий директор “Системы Масс Медиа” (подразделение АФК “Система” ) Сергей Ключенков.

Промсвязьбанк хорошо известен на рынке недвижимости. По словам директора по развитию компании Swiss Realty Group Ильи Шершнева, банк строил бизнес-центр на Дербеневской набережной, ТЦ “Лига” на Ленинградском шоссе, коттеджный поселок в Подмосковье. Эксперты рынка оценивают вложения банка в недвижимость не менее чем в $200 млн. По словам риэлторов, здание, которое занимает “Труд”, скорее всего, морально устарело и требует реконструкции, а потому цена его не очень высока — около $2500 за 1 кв. м, т. е. около $10,5 млн.
“ПромСвязьКапитал” – “дочка” Промсвязьбанка, которая управляет непрофильными активами – приобрела 50% акций ЗАО “Издательство “Труд” в 2003 г. Кроме “Труда” ПСК принадлежит 75% акций ИД “Аргументы и факты”. Тираж газеты “Труд” – 600 000 экземпляров. По собственным данным, годовой оборот “Труда” составил 250 млн руб. На балансе ЗАО находится семиэтажное здание в центре Москвы по адресу: Настасьинский переулок, дом 4, общей площадью 4200 кв. м. По данным ЦЭА “Интерфакса”, на 1 апреля 2005 г. активы Промсвязьбанка составляли 62,6 млрд руб., капитал – 6,4 млрд руб. Акционеры банка – несколько ООО, связанных с Алексеем и Дмитрием Ананьевыми.
Торговый дом “ГУМ” продолжает избавляться от своих филиалов. Вчера компания объявила, что московский универмаг “Будапешт” продан компании “Новые розничные технологии”, подконтрольной бывшему председателю совета директоров ГУМа Льву Хасису.

Гусейнов подтверждает, что согласно условиям сделки здание полностью переходит под контроль “ПромСвязьКапитала”. Арендаторов у “Труда” нет, и почти все здание занимает редакция. “У нас работает 400 человек, у многих собственные просторные кабинеты”, — уточняет он.

И вот вчера управляющий директор ГУМа Теймураз Гугуберидзе рассказал о продаже универмага “Будапешт”, расположенного в московском районе Кузьминки на ул. Зеленодольская. Покупателем стала компания “Новые розничные технологии”, собственников которой Гугуберидзе предпочел не называть. Один из арендаторов “Будапешта” и собственник другого московского торгцентра сообщили, что “Новые розничные технологии” подконтрольны “бывшему акционеру ГУМа”. А источник, близкий к председателю совета директоров сети “Перекресток” Льву Хасису, утверждает, что собственником универмага стал Хасис, который в 2003 — начале 2004 г. был председателем совета директоров ГУМа. Вчера бизнесмен не подтвердил и не опроверг свое участие в сделке.

Руководство “Боско ди Чильеджи” никогда не скрывало, что купила “ГУМ” ради головного здания, и рассматривало самые разные способы распорядиться непрофильными активами ГУМа. К непрофильным активам были отнесены почти все объекты недвижимости, принадлежащие торговому дому (магазин на Красной площади компания арендует). На начало 2005 г. в собственности ТД “ГУМ” находилось семь универмагов в Москве совокупной площадью примерно 50 000 кв. м (торговая — свыше 21 000 кв. м) и два магазина в Костроме и Красноярске общей площадью около 4500 кв. м (торговая — почти 3000 кв. м). В середине прошлого года глава “Боско” Михаил Куснирович предполагал, что часть этой недвижимости будет продана, а оставшаяся собственность в целях оптимизации управления будет передана закрытому паевому фонду недвижимости.

По словам Дмитрия Сокольникова, директора управления непрофильными активами ГУМа, остальные филиалы тоже будут проданы, в частности ищут нового хозяина московские универмаги “ГУМ-Красана” (расположен вблизи метро “Люблино”), “ГУМ на Ленинском” (“Юго-Западная”), “ГУМ-Прага” (“Пражская”), “ГУМ-Ядран” (ул. Профсоюзная), “ГУМ-Спорт” (Мичуринский проспект) и торговый центр на ул. Часовая, который арендует “Рамстор”. “Мы распродажу не устраиваем, — делится Сокольников. — Рынок перегрет, все активно интересуются магазинами, но ничего не происходит. Много времени тратится впустую. Это настолько старые объекты (филиалы ГУМа), что могут заинтересовать только профильного инвестора, готового вкладывать деньги”. “Новые розничные технологии”, например, заинтересовал лишь один универмаг “Будапешт” из всего пакета, говорит Сокольников.
ОАО “Торговый дом “ГУМ” – генеральный арендатор торгового центра площадью 70 000 кв. м на Красной площади. Выручка компании в 2004 г. составила около 2,4 млрд руб. В 2004 г. контрольный пакет акций ОАО “ТД “ГУМ” приобрели у “Альфа-групп” группа “Боско ди Чильеджи” и дружественные ей структуры.

По словам Ильи Шершнева, директора по развитию Swiss Realty Group, рыночная стоимость “Будапешта” (общая площадь — 12 822 кв. м, торговая — 3335 кв. м) может составлять $17-19 млн. Гугуберидзе назвал эту оценку сильно завышенной, объяснив, что здание продавалось с обременением. Гендиректор универмага “Москва” Александр Ульяницкий отметил, что у “Будапешта” “неплохое расположение, но, чтобы довести его до ума, нужно вложить еще как минимум $1,5 млн”. Арендаторы “Будапешта” знают о смене собственника. Надежда Киселева, пресс-секретарь “М.Видео”, говорит, что они арендовали площади на втором этаже “Будапешта” в июле 2003 г. и “уже тогда знали, что владельцы здания скоро поменяются”. “На наш договор аренды это не повлияет, все условия соблюдаются”, — уверена Киселева.

Это значит, что к концу года на их счету будет не меньше 5 миллионов квадратных метров новых квартир. Да и к качеству, по словам главного строителя города, нареканий все меньше. По крайней мере, звонков на "горячую линию" от недовольных жителей столицы в этом году на 20 процентов меньше, чем в прошлом.

Как сообщил вчера на заседании правительства Москвы первый зам. мэра руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин, за первое полугодие 2005 года московские строители возвели свыше 2, 5 миллиона квадратных метров жилья. Причем не только в самой Москве, но еще и в 48 городах России.

"Да, кстати, вспомнил Лужков об еще одной тревожившей проблеме. А почему молчишь о фактах невыплаты зарплаты в стройкомплексе?" "Неправда", - попробовал не согласиться Ресин. "А МКК "Бетон"? - хитро прищурился Юрий Михайлович. "Ах, вы по организациям имеете в виду..." - главе стройкомплекса снова пришлось признать справедливость критики. Но мэр явно не собирался останавливать потока претензий. "Почему не осуществляется контроль за использованием на стройках иногородних рабочих, их регистрацией и бытовыми условиями? Ждете, когда прокурор задаст эти вопросы?" "Мы специально выезжаем в Куркино и Кожухово на машинах, чтобы посмотреть, как там люди живут..." - Тогда назовите хоть один случай, когда по результатам этих выездов вы лишили лицензии хоть одну строительную организацию!" - не сдавался мэр.

Тем неожиданнее на фоне этого благополучия присутствующим показалась резкая реакция мэра. "Почему в планах работы на второе полугодие ни слова нет о принципах реализации программы ипотечного жилья?"- поинтересовался он. "Думаем включить ее разделом в программу будущего года..." "Болтовня! - возмутился мэр. - Сам говоришь, что это вопрос номер один, а как решать его, не предлагаешь. Кстати, кто у тебя персонально отвечает за ипотеку? Шанцев? - изумился Лужков. - Он у нас методологию ипотеки разрабатывал, а реализовать будет теперь в Нижнем Новгороде. В Москве же сейчас есть все, не то что пять лет тому назад. Законодательная база, финансовые инструменты, деньги у горожан, а вот ипотеки нет! Одна стройкасса телепается, вот и весь результат такой работы".

У руководителя департамента экономической политики и развития города Марина Оглоблина на этот счет оказалась своя точка зрения. Она сообщила, что общий объем работ строители в первом полугодии снизили, выполнив лишь 96 процентов по сравнению с прошлым годом. В итоге и налогов в столичную казну от них поступило меньше. Так что, считает Оглоблина, им сейчас надо подумать прежде всего о том, как вернуть эти потери.

Не менее жгучие вопросы руководителю стройкомплекса начали подбрасывать и другие руководители. "А что у нас изменилось в развитии энергетики после майского кризиса?" - поинтересовался, например, депутат гордумы Игорь Антонов. По мнению мэра история со станцией Чагино, отключение которой погрузило во тьму пол-Москвы, оказалось тем самым несчастьем, без которого не было бы у города счастья. Восприняв его как индикатор неблагополучия в отрасли, от которой зависит жизнедеятельность столицы, президент страны и федеральное правительство потребовали от Анатолия Чубайса прислушаться в вопросах реформирования энергетики к голосу Москвы. В итоге вместо человека с коробкой из-под ксерокса во главе Мосэнерго появились, наконец, говоря словами Лужкова, "кадры, которые серьезно относятся к делу и реально оценивают ситуацию в энергетике. Вместе с Москвой они выделяют сейчас ресурсы, необходимые для приведения в порядок действующих электростанций и строительства новых, что настраивает столичные власти, признался Юрий Михайлович, сейчас на более оптимистичный лад. Но денег все равно мало, не хватает примерно 5 миллиардов рублей для того, чтобы обеспечить подключение теплу и электричеству уже построенных объектов. Как сообщил первый зам. руководителя департамента градостроительной политики Владимир Левченко, из-за этого под угрозой сейчас находится ввод 600 тысяч квадратных метров жилья, 330 тысяч из которых предназначены очередникам и переселенцам. Строители признались, что на помощь Мосэнерго в данном случае они не надеются и с надеждой посмотрели на мэра - не подкинет ли финансов из бюджета?

В общем, досталось Владимиру Иосифовичу вчера так, что будто и не строит Москва сейчас того же жилья и тех же школ и больниц столько, сколько не строила никогда в жизни. Но мэр, похоже, уверен, что так оно и должно быть. "Если мы с вами не будем видеть всех этих проблем и задач, то просто угробим стройкомплекс, превратим его в болото. А он должен быть живым и здоровеньким", - заявил на прощание Юрий Михайлович.
Из чего складывается понятие «комфортная среда обитания»? Человек должен жить в удобной квартире, из окна своего дома любоваться зеленым садиком, а не заводскими трубами или запруженной машинами магистралью, добираться до работы быстро и без дюжины пересадок или часового стояния в пробках. Как создать комфортную среду обитания в мегаполисе, одновременно решая задачи его развития? Ответ на этот вопрос содержится в «Генеральном плане развития города Москвы на период до 2020 года». Одной из его стратегических задач была определена реорганизация производственных территорий — в журналистско-чиновничьем обиходе это направление получило название «вывод промзон».

"А что происходит с отселением и сносом устаревшего жилья? - подхватил мэр. Годовая программа выполнена на 41 процент. Из 1,9 миллиона квадратных метров в первом полугодии сдано всего 0,7 миллиона квадратов. Опять скатываемся к временам, когда все сдавали 31 декабря? Это же абсолютно недопустимо! - возмущался он. "А ты-то что так некритично ведешь себя в этой ситуации? - обратился Лужков на сей раз к руководителю департамента муниципального жилья и жилищной политики Петру Сапрыкину. - Имеешь такой зверский вид и крупные размеры, а толку никакого!" Поддержал он и претензии, высказанные главой департамента потребительского рынка Владимиром Малышковым. Тот сетовал на то, что строители недостаточно занимаются развитием предприятий общепита, бытового обслуживания и строительством магазинов, расположенных в шаговой доступности от жилых домов, несмотря на то, что в Москве имеется 608 практически пустых от них жилых микрорайонов. "Почему-то всегда отчитываемся по жилью и социалке, а о вводе в эксплуатацию нежилых помещений ничего не говорится. Хотя комплексную реконструкцию микрорайонов в городе сейчас прежде всего тормозит то, что неуда отселять арендаторов", - добавил свой штрих в нарисованную картину руководитель департамента имущества Владимир Силкин.

Каменный пояс столицы
Большинство предприятий было построено еще в советские годы, понятно, что не все они в прежнем режиме «дожили» до сегодняшнего дня: кто-то закрылся из-за нерентабельности, но продолжает сдавать свои площади в аренду, кого-то перекупили и уже перепрофилировали или только собираются, кто-то продолжает работать, но отстает по всем возможным технологическим параметрам. Причем расположены они не только на периферии: когда они строились, основой развития столицы, помимо науки, была промышленность, поэтому часто промпредприятия получали «центровые» места. Даже если они были экологически небезопасны. «В эпоху индустриализации в Москве был создан так называемый каменный пояс из промзон, – говорит Валерий Беккер, заместитель директора по экономике градостроительства НИИиПИ Генплана г. Москвы. – Сейчас он оказался чуть ли не в самом сердце города. Тогда все думали, что столица расти не будет».

«На сегодняшний день производственные территории – это 19% всей площади города, но промышленные предприятия занимают из них меньше половины, – говорит Сергей Колегов, начальник Управления освоения резервных территорий города и гаражного строительства Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы. – Сегодня в производственные территории, кроме научных учреждений и промышленных предприятий, могут попадать жилье, объекты коммунальной инфраструктуры, транспортные сети, гаражи, склады и т.д. Их границы были сформированы 30–40 лет назад. С тех пор многое изменилось». В столице также есть предприятия, которые не входят в состав производственных территорий, а стоят особняком (яркий пример – кондитерская фабрика «Красный Октябрь»).

Что было? Что будет?
Программа – это конкретные мероприятия. В первую очередь, определяются границы территории, где будет развиваться наука и промышленность. В Москве действует специальный закон, направленный на создание территориального ресурса для развития промышленности. Он называется «Об особенностях использования земельных участков в целях сохранения научно-промышленного потенциала города». Остальные территории – это резервы для развития транспортной сети города, создания общегородских центров, объектов оптовой торговли и жилья. Объем строительства жилья на реорганизуемой производственной территории – 600 тыс. кв.м в год.

Но Москва развивалась, осваивались все новые территории, и постепенно приходило понимание того, что иметь предприятие в самом сердце столицы – не самый лучший способ использования земельного ресурса. Вывод промышленных предприятий из центра города начался еще в советские времена. Сегодня производственных территорий в ЦАО больше нет – остались отдельные предприятия. Другая картина в остальных округах – более 80 промзон столицы распределены в них отнюдь не равномерно. Лидируют Южный и Юго-Восточный административные округа – производственных территорий в них примерно по десятку. Согласно генплану, основанному на цифрах 1997 г., общая площадь всех территорий производственного использования столицы составляет 20,9 тыс. га, из них к 2020 г. полностью изменят свое целевое назначение 5,3 тыс. га.

Ирина Рукина ратует за создание в рамках столицы так называемых «кластеров». По ее мнению, мало определить какой-то земельный участок, где планируется построить новые (или куда решено перебазировать старые) промышленные предприятия. Нужно создавать целые производственно-промышленные «мини-города», основой которых должны стать одно или несколько крупных, близких по профилю промышленных предприятий, «собирающих» вокруг себя необходимые коммуникации и инженерию, производственный малый бизнес, научные организации, социальную инфраструктуру и даже доходные дома для работающих в технополисе. «В мире промышленные и жилые зоны «разведены» в разные места, – говорит Ирина Рукина. – Там, где живут, – не работают. А в промышленную зону люди могут приезжать развлекаться – в устроенные в ней парки отдыха».

«Мы сегодня должны выстроить сбалансированную систему развития нашего города, – считает Ирина Рукина, председатель комиссии по экономической политике Московской городской думы. – Нельзя принимать в качестве приоритета довлеющую градостроительную политику, нужно разрабатывать новую политику в области промышленности. Ко мне лично уже обратилось огромное количество людей с предложениями заняться промышленными проектами в столице. В Москву готовы прийти иностранные инвесторы и развивать здесь промышленность. Конечно, строить жилье и продавать его по высоким ценам – выгодно. Но это выгода сиюминутная. Если ты строишь элитный дом – ты получаешь свой доход уже тогда, когда ты начал его строить. А доход от промышленного проекта придет лет через пять. Но это будет очень хороший доход».

Инвесторам на откуп
Столичные инвесторы и застройщики весьма осторожно рассматривают возможности своего непосредственного участия в «обустройстве» реорганизуемых производственных территорий. Но все-таки рассматривают. «Производственными территориями долгие годы вообще никто не занимался, потому что в столице были «легкие» участки, где инвесторы строили жилье и получали отличный доход, – объясняет изменение отношения к промзонам Валерий Беккер. – Но инвестиционно привлекательные участки закончились, и сейчас вокруг промзон идет «война».

Сейчас НИИиПИ Генплана Москвы обследует и «разрабатывает» 34 производственных зоны столицы. Это перспективная задача до 2007 г. Согласно рабочим прогнозам, предлагается реорганизовать более 9 тыс. га земель. Из них немногим меньше половины сохраняется «под» промышленностью и наукой, 1 тыс. га отдается для «Пром Сити», и более 2 тыс. резервируется под жилье, природные комплексы и общегородские центры. Таким образом, в 26 зонах, определенных для первоначального формирования, будут сосредоточены промышленные и научные предприятия.

Разработка и утверждение проектов планировок по промзонам, включенным в целевую программу, свели к нулю существовавшую еще 2–3 года назад практику действия по принципу «купил – закрыл – построил». Это приблизило Москву к общемировой практике: там производственники не берут на себя функции девелоперов. Понимание того, что каждый должен заниматься своим делом, постепенно приходит и на столичный рынок. Конкурсы на право строительства новых производственных мощностей в границах сохраняемых промзон должны стать нормой их дальнейшего развития.

Ситуация значительно изменилась за последние 2–3 года. Сегодня купить и потом закрыть фабрику невозможно. Все проекты по реорганизации производственных территорий детально рассматриваются различными подразделениями правительства Москвы. В первую очередь отраслевыми: Департаментом науки и промышленной политики, Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции города, Департаментом потребительского рынка, Департаментом транспорта и связи. Общая задача – не допустить потери производственных мощностей. Если предприятие выводится с одной территории, то обязательна компенсация в виде создания аналогичного производства на новом месте либо на недозагруженных мощностях другого предприятия».

Обычно на производственных территориях выгоднее строить целые комплексы: жилье должно соседствовать с объектами социального назначения, офисными и торговыми сооружениями. К примеру, три первых этажа в жилом доме традиционно плохо раскупаются, значит, их используют под офисы, магазины или насыщают инфраструктурой.

Пока о возможностях освоения подобных зон столичные застройщики предпочитают говорить на условиях анонимности. По их словам, строительство на реорганизуемых производственных территориях или на месте выводимого промпредприятия может привлечь инвестора, если будут соблюдены два основных условия. Первое: эта территория будет находиться в удачном месте. Как перспективные рассматриваются несколько площадок в ЦАО и промзоны в прилегающих округах. На эти территории очевиден потребительский спрос. Второе: не будет слишком много обременений по инфраструктуре или других отягощений для застройщика – например, построить новые корпуса для выводимого предприятия в другом месте, ведь не все предприятия ликвидируются, некоторые просто перебазируются. Трудно бывает и договариваться с собственниками выводимых предприятий – согласие на изменение своего местоположения они «просто так» не дают. Наконец, сама промзона не должна быть слишком экологически загрязненной – иначе необходимы будут специальные и дорогостоящие мероприятия по ее очистке.

Как правило, от принятия решения до выхода на площадку проходит не менее двух лет. Это долгий процесс. Правда, потом все решается достаточно быстро. «Переезд даже одного предприятия – это стихийное бедствие, – подтверждает Ирина Рукина. – Главное, нужно определить, не что выводить, а куда».

Вообще, каждая компания рассматривает данные проекты по своим методикам. Их рентабельность подсчитывается, исходя из возможностей фирмы. Обычно это коммерческая тайна – инвесторы не любят делиться своими расчетами. Опасаются, что если они станут известны рынку (или чиновникам?), то условия использования данных территорий могут ужесточиться (читай – подорожать).



Главная --> Публикации