Главная --> Публикации --> Элитная недвижимость и частный инвестор Предпринимателю выгоднее стать соинвестором Мало и дорого В москве скоро изменятся нормативы предоставления жилья очередникам Золотые этажи подмосковья

1 Итоги работы вашего банка за первое полугодие 2005 года (основные события, тенденции).
2 Объемы выданных за этот период ипотечных кредитов и размеры процентных ставок.
3 Ожидаются ли изменения в работе вашего банка по линии ипотечного кредитования? Планируется ли до конца года уменьшение процентных ставок?
4 Кто, по вашему мнению, сегодня входит в тройку лидеров ипотечного рынка?

Еще в январе аналитики единодушно говорили о том, что в 2005 году рынок ипотечного кредитования будет развиваться наиболее динамично и банки начнут изменять условия ипотеки: увеличат сроки, уменьшат сумму первоначального взноса, снизят ставки, предоставят больший спектр дополнительных услуг и льгот. По прошествии полугода мы попросили специалистов ведущих ипотечных банков рассказать о наиболее удачных проектах, взявших старт в этом году, и о том, чем они планируют порадовать потребителей в ближайшее время.

Мы видим рост количества потенциальных клиентов, которые обращаются в банк как за общей информацией, так и за сведениями по нашей ипотечной программе. Программа Райффайзенбанка развивается и повторяет динамику рынка.
Нельзя не отметить, что важную роль в популяризации ипотеки играет внимание к ней со стороны государства. Нам отрадно видеть, что наметились очень положительные тенденции в ипотечном законодательстве и что уже в ближайшее время могут быть созданы предпосылки для появления в России так называемых стройсберкасс. Именно эти организации позволили послевоенной Европе восстановить свое рыночное хозяйство в очень короткие сроки даже на фоне очень низкой платежеспособности населения. Во многих странах, таких, как Германия, Австрия, Чехия и другие, эта модель финансирования покупки и ремонта жилья активно и успешно работает до сих пор. Мы уверены, что Россия не станет исключением.

--------------------------------------------------------------------------------
Александр Колошенко,
член правления, начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка

Каких-то радикальных изменений мы не планируем. Банк намерен совершенствовать уже существующие программы. Также в связи с изменениями в законодательстве возможно падение интереса к покупке недвижимости в кредит на стадии строительства мы ожидаем, что более строгий порядок взаимоотношений дольщик застройщик, прописанный в новом законодательстве, существенно снизит количество девелоперов, которые смогут соблюдать все процедуры и таким образом работать с банками, следуя букве закона.

С начала работы Райффайзенбанка объем выданных кредитов составляет $138,3 млн (2106 ипотечных кредитов). В первой половине 2005 года этот показатель составил $39,4 млн, всего за этот период был выдан 601 ипотечный кредит.
Текущий объем портфеля ипотечных кредитов на начало июля 2005 года $113,4 млн.
Процентные ставки по ипотечным кредитам в Райффайзенбанке варьируются от 10 до 14% годовых (в долларах) в зависимости от параметров приобретаемой недвижимости: на какой стадии строительства она находится, покупается на первичном или вторичном рынке.

--------------------------------------------------------------------------------
Наталья Коновалова,
представитель Банка жилищного финансирования

Мы отмечаем, что некоторые банки, среди которых есть крупные участники рынка, активно развивают программы ипотечного кредитования, даже если в некоторых случаях им приходится идти на рискованные операции и принимать на себя значительные юридические риски. В первую очередь это касается работы с объектами на первичном рынке. Многие банки отказываются от определенных (общепринятых в международной практике) комиссий за оформление и выдачу кредитов и рассчитывают на процентный доход от самого кредита. В то же время в России многие ипотечные займы выплачиваются досрочно, и сама финансовая модель работы таких банков может оказаться под вопросом. Мы также не исключаем, что некоторые банки участники ипотечного рынка работают по принципу получить долю рынка любой ценой и не уделяют должного внимание экономической составляющей своих программ. Вероятно, при определенном подходе со стороны акционеров таких банков подобная политика может иметь право на жизнь.

Банком жилищного финансирования на 12 июля 2005 года выдано ипотечных кредитов на сумму 315,46 млн руб., из них около 50% приходится на регионы. У нас существует восемь различных ипотечных программ в рублях и валюте, ставки варьируются от 14% в рублях (17% на этапе строительства), от 11,5% в валюте (14% на этапе строительства).

Во-первых, в первом полугодии Банк жилищного финансирования сменил название до февраля 2005 года он носил имя Объединенный промышленно-торговый банк. Задача при смене имени преследовалась одна отразить в названии специализацию банка: ипотека и жилищное финансирование.
Под ипотекой и ипотечным кредитованием мы понимаем далеко не только лишь классический ипотечный кредит, который выдается на приобретение готового или стоящегося жилья. Мы существенно усовершенствовали программы с использованием вторичного рынка квартир, в частности, нашу программу Улучшение жилищных условий, которая дает возможность приобрести новое жилье с учетом стоимости имеющегося в собственности. Основная задача сделать Банк жилищного финансирования тем местом, куда человек может обратиться с какой-то проблемой по части жилищного вопроса. Через несколько лет мы станем своеобразным бутиком, где можно комплексно решить максимальное количество проблем, связанных с жильем. Поэтому мы развиваем программы потребительского кредитования, уже кредитуем наших клиентов при покупке бытовой техники, скоро будем вводить кредиты на ремонт.
Таким образом, человек, приобретая квартиру, сможет решить массу сопутствующих затратных проблем в одном месте.

--------------------------------------------------------------------------------
Игорь Кузин,
главный управляющий директор ДельтаКредит банка

Мы уже начали снижать процентные ставки. В летний период Банк жилищного финансирования предлагает программы кредитования на строящееся жилье с низкими процентными ставками в течение первого года кредита 9% в валюте, 10% в рублях.

Следуя нашей теории постоянного улучшения условий кредитования, в нашем банке была снижена процентная ставка по рублевым кредитам с 16,75 до 15,25%. Также продолжают действовать специальные условия для нашего нового продукта Delta25, процентная ставка по которому уменьшена до 1 августа до 12%.
В прошлом году было выдано кредитов на сумму около $70 млн. Если говорить о наших планах на конец года, то мы пытаемся расти в том же темпе, в котором растет весь сектор ипотечного кредитования. То есть приблизительно с ежегодным удвоением показателей по выдаче кредитов.

В ДельтаКредит банке постоянно ведется работа над расширением и усовершенствованием продуктовой линейки. Мы анализируем рынок и выстраиваем работу в соответствии с потребностями наших клиентов. Россиянам сейчас важно количество денег, которые они могут взять, чтобы улучшить свои жилищные условия и размер ежемесячных выплат по кредиту. Поэтому в июне был запущен новый кредитный продукт Delta25, который отвечает интересам наших клиентов.
Delta25 это уникальный продукт на рынке долларовых кредитов, который предполагает выдачу займа на длительный срок 25 лет. Он позволяет клиентам банка значительно увеличить сумму одалживаемых средств, тем самым помогая приобрести более качественное жилье.

Ипотечное кредитование является перспективным направлением, что влечет за собой появление все большего числа участников и усиление конкуренции. Главное, чтобы это была конкуренция, основанная на профессионализме и высоком уровне обслуживания клиентов, что в дальнейшем будет являться залогом успешного развития рынка ипотечного кредитования в России.

Если смотреть на то, как формируется процентная ставка по ипотечным кредитам, то наибольшую долю в ней занимает стоимость привлечения средств. Кроме того, в ценообразовании учитываются операционные расходы банка, резервы на возможные потери и прибыль. Чтобы снижать ставку по кредитам, в первую очередь нужно уменьшать стоимость привлечения средств и операционные расходы. Это реальные экономические рычаги, за счет которых ставки по кредитам могут снижаться.
Очень часто говорят, что ставки по ипотечным кредитам будут падать тогда, когда примут законы, способствующие развитию ипотеки. В реальности это не так. Законы, конечно, необходимы, но они не окажут существенного влияния на уровень ставок. Ставки зависят в первую очередь от вышеупомянутых составляющих. Сложно точно спрогнозировать, как будет развиваться ситуация на рынке в целом. По нашим прогнозам, если рынок станет развиваться равномерно, не будет никаких кризисов, страновые риски начнут падать, а конкуренция расти, то средняя ставка по ипотечным кредитам к 2009 году может составить около 8% годовых.

В конце июня Внешторгбанк открыл в Москве второй специализированный Центр ипотечного и потребительского кредитования, церемония торжественного открытия которого состоялась 1 июля 2005 года; но уже в ближайшее время в связи с постоянно растущим спросом на ипотечные кредиты мы планируем открыть в Москве третий специализированный центр.
Также банк планирует до конца года открыть еще три специализированные площадки в регионах.

--------------------------------------------------------------------------------
Мария Серова,
начальник отдела маркетинга и разработки кредитных продуктов Внешторгбанка

До конца 2005 года мы планируем вывести на рынок совершенно новый продукт кредит, предоставляемый собственникам жилья на различные цели: как на цели личного потребления, так и для приобретения, строительства и благоустройства объектов недвижимости. Уникальность данных продуктов для нашего рынка будет заключаться в том, что с их помощью можно как профинансировать достаточно емкие расходы наших заемщиков (обучение, ремонт, приобретение дорогостоящей мебели), так и оформить сделки по приобретению или завершению строительства объектов недвижимости, кредитование которых не представляется возможным в силу различных юридических аспектов их заключения. При этом, с учетом того, что обеспечением по кредитам будет выступать недвижимое имущество, находящееся в собственности заемщика, сроки предоставления кредитов обоих типов, а также максимальные размеры предоставляемых кредитов будут сопоставимы с параметрами классического ипотечного кредита на цели приобретения готового жилья.
Параллельно мы продолжаем вести работу по оптимизации процесса предоставления кредитов и сокращению сроков рассмотрения заявок; с учетом планируемых нововведений, уже в сентябре текущего года мы сможем предложить нашим клиентам возможность рассмотрения стандартных заявок в срок, не превышающий 48 часов.

По итогам первого полугодия 2005 года Внешторгбанк вышел на первое место по объему выдачи целевых ипотечных кредитов в настоящее время среднемесячный объем выданных нами займов составляет порядка $20 млн. Доля рынка ипотечного кредитования в целом по стране, которую Внешторгбанк занимает в настоящее время, составляет порядка 10,5% и продолжает расти.

Городской ипотечный банк, на мой взгляд, один из самых динамичных на рынке, поэтому здесь постоянно происходит масса изменений и еще больше нововведений запланировано. Но, с другой стороны, именно потому, что мы постоянно изменяемся и одно изменение продолжает другое, нам достаточно сложно провести черту между новациями конца 2004 и начала 2005 года. Например, Городской ипотечный банк объявил об открытии своих филиалов в Самаре и Нижнем Новгороде 15 декабря 2004 года, но фактически активно заработали эти филиалы только в 2005 году. Разработка новых кредитных продуктов велась в 2004 году, но вывели их на рынок мы только в 2005-м.
Стоит сказать о двух наиболее значительных событиях в работе Городского ипотечного банка в первом полугодии 2005 года.
Первое, если придерживаться хронологии, это наша существенно видоизмененная и расширенная с начала 2005 года продуктовая линейка. В нее добавлены три новых программы кредитования Земля, Земля+ и Дом+.
Один из наиболее интересных продуктов Земля. Речь идет об ипотечной ссуде на приобретение земельного участка с имеющимся на ней объектом незавершенного строительства под его залог. Аналогов этому продукту сегодня на рынке ипотеки России нет.
Земля+ и Дом+ это ипотечные кредиты на любые цели под залог имеющейся недвижимости. Они, на наш взгляд, станут одними из наиболее привлекательных для потребителя, потому что являют собой достойную замену кредиту на строящееся жилье, на образование, на ремонт и т. д. Замена, достойная в первую очередь в денежном выражении: по программе Городского ипотечного банка процентная ставка составляет от 12% годовых в долларах, в то время как в среднем по рынку процентная ставка по кредиту на приобретение строящегося жилья выше на 2 3%. Кроме этого мы начали выдавать кредиты не только в долларах США, но и в рублях. Кроме того, изменились сроки кредитования теперь они составляют от 5 до 15 лет с шагом один год.
Вторым по очередности событием 2005 года, значимым для всего российского рынка, стало создание совместно с управляющей компанией НВК одного из первых в России ипотечных паевых инвестиционных фондов (ИПИФ), созданных в соответствии с последними изменениями в законодательстве ИПИФ НВК Городская ипотека. Это первая сделка по секьюритизации ипотечных активов в России, в основе которой лежала классическая ипотека. ИПИФ один из наиболее надежных инструментов долгосрочного инвестирования.
Другие изменения, направленные на наше совершенствование и улучшение обслуживания клиентов, происходят постоянно. Так, в мае июне мы проводили исследование лояльности наших клиентов и, подводя его итоги, выяснили, что режим работы наших касс по приему платежей не совсем удобен для тех, кто работает с 9-00 до 18-00, а таких большинство. Как результат с 27 июня 2005 года кассы банка работают по будням с 9-30 до 20-0 Кроме того, производить платежи теперь можно будет и по субботам, с 9-30 до 14-00.

--------------------------------------------------------------------------------
Николай Шитов,
председатель правления Городского ипотечного банка

Банк пока только рассматривает возможность создания новых кредитных продуктов. Возможно, процентная ставка по ним будет несколько снижена, однако на данный момент это только предположения.

Объем выданных с 1 июля 2004 года по 1 июля 2005 года кредитов составляет $50 млн. Процентные ставки от 10,5% в долларах США и от 15,5% в рублях.

В июле цены на киевском рынке недвижимости интенсивно росли. За месяц индекс стоимости вырос на 5,78%, превысив июньский на 63,3 $/кв.м.

По итогам 2004 года Городской ипотечный банк вошел в пятерку лидеров рынка ипотечного кредитования (среди которых также Сбербанк и Внешторгбанк). В настоящее время основные участники рынка ипотечного кредитования ведут активную работу по развитию своих программ, в том числе и Городской ипотечный банк. Таким образом, мы рассчитываем сохранить лидирующие позиции и в этом году.
Индекс стоимости жилья в июле 2005года: 1159.2 $/кв. м. (+5,78% за месяц)
Индекс ценового ожидания: +5,82% в месяц (возрос на 0,21%).

Ну, чтож, в этот раз компьютер оказался более прозорлив.

Месяц назад мы скептически восприняли прогноз нашего компьютера, который дал определил значение индекса ценового ожидания на июль +5.61%. Были уверены, что многие участники рынка уйдут в отпуска, уедут, оставят дела, тревоги, хлопоты Поэтому склонялись к тому, что в июле цены вряд ли возрастут более чем на пять процентов.

По его мнению, произойдет это потому, что продавцы не станут торопиться с продажами, ориентируясь на традиционный осенний ажиотаж. Поэтому те из них, кто летом останется на рынке, в июле-августе процентов на 10 завысят цены.
Превышение спроса над предложением очень значительно. И это при том, что количество предложений почти такое же как и весной (то есть, в период повышенной деловой активности). Просто покупателей стало еще больше. И очень многие из них иногородние. Очевидно, используют отпуска для покупки жилья в Киеве.

Хотя Наиболее точный прогноз дал Виталий Котенко (директор АН Планета Оболонь, который считает себя не аналитиком, а практиком). Он сказал, что рынок даже не заметит периода отпусков, а цены вырастут еще больше, чем подсчитал компьютер.

Да, весомых причин для роста много. Но слишком уж быстрые темпы Многие авторы и посетители форумов расценивают столь быстрый и длительный рост цен как явный признак перегрева рынка.

Тем не менее, столь высокие темпы роста, да еще и в разгар лета, выглядят и странно, и настораживающе.

По нашему мнению, о перегреве всего киевского рынка недвижимости пока еще говорить не приходится. Поскольку, с одной стороны, слишком уж большой поток приезжих, стремящихся приобрести недвижимость в Киеве. А, с другой, - крайне недостаточен объем строительства нового жилья.

Мол, не за горами момент, когда никто не захочет покупать жилье в Киеве по столь высоким ценам. Продавцы, от которых отвернулись покупатели, начнут цены снижать. А покупатели, осознавшие новые тенденции, будут ждать ещё большего снижения. Рынок станет Среди продавцов начнется паника, и тогда цены упадут весьма существенно Жилая недвижимость потеряет привлекательность с точки зрения инвестирования. Пострадают не только инвесторы, вложившие деньги с целью получения прибыли, но и банки, выдавшие ипотечные кредиты. Кризис в банковском деле перекинется на другие отрасли Короче, хорошего будет мало.



Но вот некоторые сектора, похоже, уже подходят к этой стадии. В частности, цены на квартиры в старых кирпичных и панельных домах приблизились к ценам на квартиры, превосходящих их и по качеству и по метражу. Да и многие районы, застроенные подобными домами, хоть и обжитые, но, мягко говоря, вызывают справедливые нарекания И при всем этом темп роста цен на хрущевки не снижается. Более того, он существенно выше, чем, на более качественное жилье. Что хорошо видно на графиках изменения цен, приведенных ниже. Вряд ли подобное положение будет продолжаться долго.

Сектора рынка, которые строители относят к современным эконом, бизнес и премиум классам (в нашей базе данных они именуются как украинская панель и украинский кирпич), по нашему мнению, пока далеки от перегрева. Там есть дополнительные объективные предпосылки для увеличения интереса покупателей и роста цен.
Кратко обозначим основные из них.



К тому же развитие транспортной инфраструктуры (прежде всего открытие новых станций метро) способствует изменению стереотипов относительно того, какие массивы считать окраиной Киева. Академгородок и Сырец это уже (вроде бы) и не окраины. До Крещатика -то на метро всего минут 20 25

Массивы, застроенные современным жильем, постепенно переходят из разряда новостроек в благоустроенные и обжитые.
Некоторые из них (например, на Оболони) стали претендовать на элитность. Совсем рядом Днепр, озера, пляжи, яхт клуб, парк с будущим гольф-клубом. Торговые и общественные центры, с прилежащими к ним очень приятными прогулочными улицами (и даже курортной набережной), - уже есть. Другие строятся.

А, если еще архитекторов и строителей привлечь высококлассных Может быть, даже и иностранных Да в каждом крупном микрорайоне свои культурно-развлекательные и общественные центры (с пешеходными улицами, фонтанами, ухоженными скверами и парками) создать... Так тогда цену на недвижимость не грех и повысить. А на всякие там наветы (например, что в Киеве недвижимость дороже чем у более богатых соседей) прочувствованно отвечать в том духе, что Киев это Киев. И многим другим столицам до него еще тянуться и тянуться.

Будет метро на Троещине и в Теремках - может и они перейдут, если не в разряд прицентралья, то легкодоступных районов с благоприятным микроклиматом. Там ведь воздух куда чище чем в центре

Дабы упредить чрезмерную иронию, подчеркнем, что речь ведем не обо всем Киеве. А об отдельных его районах и массивах. На которых создать очень приятную городскую среду киевлянам (а также инвесторам и властям) вполне по силам. Стремление к этому есть, необходимы средства, наверняка, найдутся. Есть и пригодные для этого места. В том числе, рядом с центром, Днепром и почти курортными пригородными зонами. А, если какие-то из перспективных территорий и заняты промзонами, то их освобождение и перепрофилирование не такая уж фантастическая затея. Тут ведь обратные связи достаточно явные: есть привлекательные территории для строительства сразу же находятся деньги и инвесторы. Находятся деньги и инвесторы находятся и привлекательные территории

Прочитав эти строки, кто-то, наверняка, вспомнит про Нью-Васюки и начнет иронизировать.

И, тем не менее, сделать какие-то шаги в этом направлении Киеву, скорее всего, придется.

Куда сложнее найти достойные места для строительства дешевого малогабаритного жилья, которого сейчас не хватает больше всего. По нашим расчетам такого жилья (сегодня!) необходимо до 10 млн. квадратных метров. И, если построить хотя бы половину его, то с точки зрения градостроения, картина будет весьма печальная. Огромные массивы, застроенные гостинками Об элитности микрорайонов, находящихся на расстоянии нескольких километров от подобных муравейников, можно тогда даже и не мечтать.

На чем основано это предположение? На том, что для большинства наших граждан недвижимость - это не просто товар, а одна из важнейших целей в жизни. Начнут цены падать не бросятся они в панике продавать квартиры. Скорее, сохранят их для детей и внуков. Ибо ментальность такая у нашего народа.

Мы же, публикуя эти заметки о возможной перегретости киевского рынка недвижимости, рискнем сделать предположение, что через какое-то время (возможно, через год-два) графики изменения цен в разных секторах будут существенно отличаться от сегодняшних. И не только темпами, но и разнонаправленностью. На каких-то из них цены будут расти, на каких-то снижаться. Но при всем том, резких скачков (типа лопанья мыльного пузыря по терминологии некоторых авторов и посетителей сайтов), на этих графиках, по нашему мнению, не будет.

В устойчивости цен на киевскую недвижимость заинтересованы не только большинство киевлян, но и государство, банки, инвесторы, предприниматели... (Для многих предпринимателей стоимость их недвижимости это первоначальный капитал, без которого сдвинуть более-менее серьезное дело просто нельзя).

Для читателей, которые к подобной ментальности относятся скептически, приведем и другие доводы.
Доводы о перегретости киевского рынка недвижимости во многом сходны с доводами о перегретости доллара. Меж тем, ничего особого с долларом не происходит. И это (во многом) потому, что в его устойчивости заинтересованы очень многие страны мира Вот и поддерживают его, не давая резко девальвировать.

Да и проценты в бюджет и пенсионный фонд при регистрации сделок купли-продажи поступают. А, если государство ещё и торговать недвижимостью или землей начнет, то причин для поддержки высоких цен у него прибавится

Стоимость недвижимости это одновременно и некий масштаб измерения ценностей (уменьшение которого для экономики может быть весьма болезненным), и определенный аналог золотовалютного запаса страны.

Наибольшего внимания частного инвестора сегодня заслуживает рынок недвижимости Украины. В Киеве цены за последние полгода выросли на 30%! Сейчас здесь происходит то же самое, что года 3-4 назад было в России. Разумеется, это представляет интерес для иностранных инвесторов, потому что квадратный метр будет только дорожать. Однако возможность повышения доходности вложениями в жилье не исчерпывается - повышен интерес также и к объектам коммерческой недвижимости офисов, торговых сетей, складских комплексов. И пока здесь спрос существенно превышает предложение. Те, кто инвестировал средства полгода назад, сегодня в самом положительном смысле слова пожинают плоды. Планка доходности не опускается ниже 35-40% годовых.

Нельзя не учитывать и явно выраженного стремления иностранных компаний обосноваться в Киеве. Недвижимость Киева интересует их по многим причинам. Вот что по данному поводу пишут на сайте российской группы компаний НОВА
http://novaholding.ru/corp_news.php?content=infoname=newspage=articleID=94

Так что аналогия с мыльным пузырем, которую так любят использовать авторы, жаждущие резкого удешевления киевской недвижимости, по нашему мнению, неправомерна.

В общем, для инвестиционного бизнеса негативных последствий прихода в страну новой власти нет. Сегодня цель Украины вступление в ЕС. Когда это произойдет - другой вопрос, но в своем стремлении занять там свое место страна будет вести себя более цивилизованно, а значит, громких скандалов, связанных с перераспределением крупной собственности, будет меньше. Что касается рисков вообще, то здесь они как минимум не выше российских, и в дальнейшем будут только снижаться, косвенно об этом свидетельствует и украинский фондовый рынок, начавший заметно развиваться в последнее время.

В заключение прогноз цен на август.

Может быть (может быть!) в какой-то мере имеет право на жизнь аналогия с надувным матрацем, состоящим из многих секций. Начнет какая-то из них постепенно спускать воздух, - остальные выдержат. К тому же, как показывает житейский опыт, времени для ремонта и подкачки поврежденной секции обычно не так уж и мало. Ничего страшного при этом не происходит. Даже в тех случаях, когда волны большие.

Руководитель стройкомплекса столицы Владимир Ресин мечтает о подземном городе

Индекс ценового ожидания, полученный с помощью чисто математических методов, показывает, что цены в августе вырастут на 5,82%. Учитывая время массовых отпусков, мы склонны этот прогноз несколько занизить.
Но, с другой стороны, сделав подобное допущение в прошлом месяце, мы были неправы. Очевидно одно: рост цен в августе будет существенным. Однако, поживем увидим.

Все строительство в Москве Ресин держит под строгим контролем — начиная с гаражей и заканчивая реконструкцией знаковых объектов: гостиниц “Москва” и “Россия”. Строители называют его “отцом родным”. В конфликты своих подопечных вмешивается редко, предпочитая оставаться над схваткой.

Московский строительный рынок славится своей закрытостью, сюда трудно попасть новым игрокам. Но руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин с подобными оценками категорически не согласен. “Ты зарекомендуй себя как хороший бизнесмен и работай. Кто тебе будет мешать?” — возражает он. На прошлой неделе, например, Ресин одобрил покупку контрольного пакета “Главмосстроя”, чей совет директоров он возглавляет, холдингом “Базэл” Олега Дерипаски.

— Как бы вы прокомментировали идущий в столице передел строительного рынка?

Ресин — один из немногих представителей коммунистической номенклатуры, кто остается у руля и в наши дни. “Я человек очень осторожный, иначе давно бы с каната сорвался. На службе всегда чего-то опасался и сейчас боюсь. Поэтому каждое действие всегда семь раз взвешиваю, прежде чем принять решение. Всегда думаю: что будет за это?” — пишет он в мемуарах “Москва в лесах”. Так же вдумчиво Ресин разговаривает с журналистами. А на острые вопросы о СПК “Развитие” или “Интеко” он и вовсе предпочитает не отвечать.

— На рынок столичной недвижимости постепенно выходят все крупные холдинги страны. Всегда ли руководство Москвы ставится в известность об их планах?

— Я бы не назвал его переделом. Идут обычные рыночные процессы: акции предприятий продаются и покупаются. И это происходит не только в строительном секторе и не только в столичных масштабах.

— Как вы считаете, это хорошо, что пять-шесть крупнейших застройщиков практически контролируют рынок?

— Мы, конечно, информированы обо всех подобных проектах, но в условиях свободной рыночной экономики нет необходимости спрашивать у города специального разрешения купить ту или иную площадку, приобрести пакет акций того или иного строительного предприятия. В то же время реализация любого инвестиционного проекта невозможна без конструктивного диалога с городской властью. А вопросы того, что можно и что нельзя строить на данной конкретной площадке, четко определены генпланом.

— Кого бы вы могли отметить из молодых компаний? Какими качествами должен обладать современный строитель?

— Совершенно неверная постановка вопроса. В Москве работают сотни строительных компаний. Все проекты идут через конкурсы, и нельзя так говорить, что трудно пробиться на рынок. Кто хочет, тот пробивается. У нас для всех есть место, объемы строительства огромные. Молодая компания должна себя зарекомендовать, чтобы с ней хотели работать и город, и инвесторы.

Молодых компаний сейчас много — ПИК, “Интеко”, “Крост”, “Строймонтаж”. Квалификация их работы, темпы, качество несопоставимы с прошлым веком. Приезжие говорят, что только слепой не видит разницы в облике Москвы. Эти изменения происходят во многом благодаря новому поколению строителей.

— В книгах о людях госбезопасности читал, что у чекистов в идеале должны быть чистые руки, горячее сердце и холодная голова. Для руководителя в строительном комплексе требуются сильная голова, тяжелая задница и крепкие ноги. Голова — чтобы думать. Задница — чтобы быть усидчивым, спокойно оценить ситуацию, с умом использовать силы и средства. Ноги кормят и нас, строителей. Объекты одного стройуправления часто разбросаны на большой территории, упускать их из поля зрения нельзя. Как ни странно, редко кто в одном лице обладает этими качествами.

посольства Великобритании“

“Мне не нравится здание

— Москва в прошлом веке пережила несколько переворотов в градостроительстве. До недавних пор самыми комфортабельными считались дома, построенные при Сталине, — это и высотные здания, и жилые дома на Тверской, набережных Москвы-реки. Но их мало. При Хрущеве произошла градостроительная контрреволюция, лишившая возможности творить почти всех архитекторов. Домостроительные комбинаты штамповали типовые дома. При Брежневе строители подняли этажность типовых домов, но продолжали существовать в жестких рамках, регламентированных Госстроем. При Лужкове произошла долгожданная революция в градостроении, время “бумажной архитектуры” безвозвратно ушло. Ведь в Москве всегда были сильные архитекторы, даже когда бал правили партийные руководители.

— А чья роль в градостроительной истории Москвы была самой существенной?

— Да, все 5000 объектов. Полную и реальную картину строительства в Москве мне дают оперативные совещания по субботам, которые я начал проводить еще в начале 80-х. Тогда возглавляемый мною “Главмосинжстрой” занимался строительством олимпийских объектов. На субботних встречах каждый может решить назревшую проблему на уровне первого заместителя мэра.

— Вы помните все объекты, строительство которых ведется в Москве?

— Мне не нравится здание посольства Великобритании. Его архитектура соответствует не Москве, а какому-нибудь южному городу. Высотки на Новом Арбате, мягко говоря, тоже не украшают столицу.

— Какие здания, по вашему мнению, портят облик города?

— Участвовал я во многих, но особенно дороги мне проекты восстановления храма Христа Спасителя, Манежа, Гостиного двора. Я бы еще отметил программу реконструкции пятиэтажек, благодаря которой будут построены миллионы квадратов жилья.

— А объекты, в возведении которых вы принимали участие, войдут в историю?

— Да, не очень выгодно. А что делать? Дело ведь не только в выгоде. Мы же Москву строим! Планка Москвы очень высоко поднята, опускать ниже уже нельзя. Иногда надо работать, невзирая на неприбыльность.

— Строители утверждают, что реконструировать пятиэтажки невыгодно.

— Сегодня в такой реконструкции нуждаются порядка 200 районов столицы. Мы исходим из того, чтобы сделать проекты реконструкции этих районов удобными для жителей и привлекательными для инвесторов. Реконструкция идет планомерно: в прошлом году была разработана документация на реконструкцию 39 кварталов, а этом планируем еще на 40.

— По какому принципу выбираются районы для комплексной реконструкции?

еще долго будет высокой“

“Потребность в жилье

— Ведущим инвестором в жилищное строительство остается город — ведь ежегодно в Москве для очередников, молодых семей, жителей сносимых ветхих домов и пятиэтажек сдается около 1,8 млн кв. м жилья, что свыше трети от всего объема жилищного строительства в столице (4,5 млн кв. м в год). Большая часть этих квартир в этом году — порядка 1,15 млн кв. м — строится на средства городского бюджета.

— Кто самый крупный инвестор в столичную недвижимость?

— Ежегодно для очередников строится более 400 000 кв. м социального жилья. По состоянию на июль 2005 г. в очереди на жилье в Москве стоят 199 522 семьи, или 663 106 человек. Сейчас квартиры получают очередники 1986 г.

— Как уменьшается количество очередников на получение жилья?

— Они резко увеличились в последние годы, так как у нас была хроническая необеспеченность жильем, которая складывалась на протяжении 70 лет. Отставание в обеспечении жильем по сравнению с цивилизованными странами составляет десятки метров. Если сейчас на москвича приходится в среднем 21 кв. м, то на европейца — 40-70 кв. м. А наши граждане хотят жить не хуже европейцев. Но с 21 до 70 — дистанция огромного размера, которую надо сокращать. Поэтому тех 5 млн кв. м, что мы строим, конечно, недостаточно и потребность в жилье еще долго будет высокой.

— Почему при увеличивающихся потребностях города в жилье объемы его ввода не увеличиваются?

— Тут много разных факторов. Возьмем участок — просто сам по себе он еще ни о чем не говорит. Надо его рассматривать с позиции обеспеченности инженерией, дорогами, соцкультбытом. И при детальном исследовании некоторых участков становится ясно, что стоимость 1 кв. м на нем будет заоблачной. И таких участков очень много.

— В чем же проблема? Почему нельзя строить больше?

— Серию выбирает заказчик строительства еще на стадии проекта застройки квартала. Принципиальную роль играет экономическая составляющая — какую серию домов выгоднее для бюджета построить в данном микрорайоне. Когда метраж в муниципальных квартирах превышает нормативы, то городской бюджет страдает. Ведь для тех, кто улучшает жилищные условия, размер доплаты за “лишние” метры установлен на символическом уровне. Есть несколько путей ее решения. Во-первых, разрабатываются специальные серии домов для муниципального строительства, в которых предусмотрены только одно- и двухкомнатные квартиры. Во-вторых, мы рассматриваем возможность привязать под муниципальные программы монолитные дома. По такому пути идут многие инвесторы, не имеющие мощностей по выпуску панелей, — “Крост”, “ДОН-Строй”, “Тема”.

— Некоторые серии типовых домов безнадежно устарели, тем не менее их производят. Почему?

— До сих пор в стране не было специальной единой нормативно-правовой базы по проектированию, строительству и эксплуатации высотных строений. Общие нормы высотного строительства еще находятся в стадии разработки, но каждое здание повышенной этажности имеет свое специальное разрешение государственных строительных экспертиз. Московские городские нормы для высотных зданий разработаны в 2004 г. Особое внимание проектировщики высоток уделяют качеству строительных материалов и мерам пожаротушения и эвакуации граждан. В процессе разработки документации был учтен зарубежный опыт, но прямого заимствования нормативов и технологий, конечно, не было. Московские нормы адаптированы под московские же условия — климатические, геологические, инженерно-инфраструктурные.

— Правила высотного домостроения пока не одобрены Федеральным агентством по строительству и ЖКХ. По каким нормам будут строиться высотки “Нового кольца Москвы”, в “Москва-Сити”?

и супермаркеты не нуждаются

“Казино, кинотеатры

— Остались ли в Москве свободные территории под застройку?

в солнечном свете“

Также будет осваиваться подземное пространство. Мы ведь тут отстали от мировых столиц. Например, в деловой части Монреаля построен оригинальный подземный город, где под землей тянется около 30 км улиц с торговыми комплексами, ресторанами, банками. Так же используется подземное пространство под Токио, Лас-Вегасом, Парижем. Я считаю, что казино, кинотеатры, супермаркеты и многие другие вообще не нуждаются в наличии непосредственного солнечного света и, по всей видимости, постепенно перекочуют под землю.

— Эта проблема стоит остро. Например, мы занимаемся ликвидацией Люберецких полей аэрации, на месте которых планируется построить до 5 млн кв. м жилья. Но для этого надо очень много сделать, а себестоимость жилья окажется очень высокой. Еще одно важное направление — освоение высотного и подземного пространства. “Новое кольцо Москвы” помимо всего предполагает обеспечение комплексной реконструкции районов, создание новой социальной инфраструктуры для окружающих районов. Кроме того, вокруг высоток появятся новые городские “субцентры”, снижающие жилищную, инфраструктурную, транспортную нагрузку с исторического центра Москвы.

— Я бы так не сказал. Она разрабатывается нашим Департаментом градостроительства и Департаментом промышленности. Приходится решать одновременно целый узел проблем. С одной стороны, сохранить производственный потенциал столицы, ведь налоговые поступления от промышленных предприятий составляют порядка 25% городского бюджета. Нельзя забывать о сохранении рабочих мест и уровня зарплаты. С другой стороны, вопрос упирается в то, кто должен нести компенсационные расходы за перебазирование промпредприятий. Но стоимость московской земли такова, что, несмотря ни на какие обременения, прибыль инвесторов будет выше, чем в Европе. Требования по сохранению и выводу промышленных предприятий отпугнут только безответственных спекулянтов, зарабатывающих исключительно на перепродаже. Сейчас технология вывода промышленных предприятий из центра будет отрабатываться на примере проекта “Пром-Сити” на северо-западе столицы.

— Еще один резерв — земля промышленных предприятий. Почему программа реорганизации промзон практически не развивается?

— Сейчас принят Земельный кодекс, и его надо выполнять. Но некоторые участки в Москве нельзя продавать, так как это связано с выполнением государственных функций. Есть еще такой момент: продашь землю, а потом вдруг возникнет необходимость прокладывать теплотрассу. Выкупать придется за бешеные деньги из частной собственности.

— Ранее вы выступали против продажи земли. Ваша позиция не изменилась?

Мосстройэкономбанка

“Задача — сделать роль

— Вы остались членом наблюдательного совета Мосстройэкономбанка после смены основного акционера. Вы знаете, как компании “Нафта-Москва” удалось стать крупнейшим совладельцем банка?

в стройкомплексе ведущей“

— Какую роль этот банк играет в строительном бизнесе?

— Купив контрольный пакет акций у бывших владельцев банка — Казибека Тагирбекова и ряда юридических фирм.

— Каким образом?

— Пока не очень большую, так как уставный капитал организации небольшой. Но мы поставили задачу сделать роль Мосстроэкономбанка в стройкомплексе ведущей.

— В Москве остро не хватает качественных бизнес-центров. Почему их мало строят?

— Во-первых, в три раза будет увеличен уставный капитал и привлечен большой объем кредитных средств. Во-вторых, расширится состав участников рынка — как физических, так и юридических лиц. В-третьих, большое внимание будет уделено собственному строительству. Сейчас разрабатываются два крупных коммерческих проекта — это строительство второй очереди Смоленского пассажа и реконструкция здания банка на Баррикадной.

— Строители жалуются, что рентабельность строительного бизнеса снижается.

— Офисная недвижимость возводится в Москве ровно в том объеме, в каком это возможно и нужно городу. Если дать волю инвесторам, они все застроят офисами. Но градостроение — это комплексная вещь. Существует генплан развития Москвы, в соответствии с которым осуществляется все строительство. Мы не можем жертвовать инженерной и транспортной инфраструктурой, социальными обязательствами города, промышленным потенциалом, памятниками архитектуры и природными зонами в угоду интересам коммерческих инвесторов.

— Как отразилось подорожание цемента на строительном процессе?

— И поэтому все так активно рвутся в него? Бизнес строительной индустрии рентабельный и востребованный.

— А если все останется как есть? Вы просчитывали потери города?

— Действия монополиста, несомненно, скажутся на всей цепочке строительства. Повышение стоимости цемента влечет удорожание строительства в целом. Многие строители отказались от продукции “Евроцемент груп”. Однако степень концентрации рынка такова, что найти альтернативного поставщика в регионах невозможно — мощностей заводов не хватает. Растут расходы на транспортировку, что также в итоге сказывается на стоимости произведенного жилья. А это уже серьезный вопрос, ведь он касается количества возводимого социального жилья. В бюджете есть определенная сумма денег, предназначенная на эти цели, — и это величина постоянная. То есть если себестоимость 1 кв. м увеличивается, то количество этих метров уменьшается. Поэтому это вопрос принципиальный, и сейчас он рассматривается в антимонопольном комитете. Мы надеемся, что будет найдено справедливое решение.

— Но ведь в себестоимости индустриального жилья цемент составляет всего 3%.

— Город может потерять около 10% возводимого социального жилья.

— Кого бы вы назвали своим преемником?

— Можно сказать “всего 3%”, а можно — “целых 3%”! Это своего рода лукавство. Давайте посчитаем: если себестоимость строительства типового жилья составляет $300 за 1 кв. м, то 3% — $ А если цемент дорожает в два раза, то себестоимость составит уже $30 Если площадь дома — 10 000 кв. м, то удорожание будет $900 Этого нельзя допустить, ведь растут еще зарплата, инфляция, там 2%, тут 3% — в итоге складывается где-то 20-30%. Совершенно неперевариваемые цифры. Дурной пример заразителен, вслед за цементом могут подскочить в цене металл, лес, энергетика. И к чему мы придем?

— Не мешает ли бизнес ваших подчиненных работе стройкомплекса?

— Все мое окружение — это мои преемники. Не только мои заместители, фамилии не хотел бы сейчас называть — зачем устраивать шумиху прежде времени?

— Жалеете ли вы, что Валерий Шанцев покинул мэрию Москвы?

— Переходя на госслужбу, они оставляют во главе своих предприятиях управленцев и собственным бизнесом не занимаются.

— Вы почувствовали какие-нибудь сложности в работе после его ухода?

— Это выбор Валерия Павлиновича. И вопрос “жалеете — не жалеете?” передо мной не стоит. Активно работая в правительстве Москвы, он приобрел огромный опыт. Я не сомневаюсь, что он достойно справится с новой работой.

--------------------------------------------------------------------------------

— Пока рано говорить. Прошли считанные дни. Дополнительная нагрузка легла на плечи Юрия Михайловича: та часть работы, которую выполнял Валерий Павлинович, теперь на нем.

Владимир Иосифович Ресин родился 21 февраля 1936 г. в Минске. В 1958 г. окончил Московский горный институт по специальности “экономика и организация горной промышленности”. С 1958 по 1974 г. занимал должности от горного мастера на стройках в Мурманской, Калужской, Смоленской областях до управляющего трестом. С 1974 по 1988 г. занимал руководящие должности в строительных организациях Москвы — “Главмосинжстрое”, “Главмосстрое”, “Моспромстрое”. С 1988 г. работает в системе исполнительной власти города Москвы. С 2000 г. — первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города. С 2002 г. — по совместительству руководитель Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы, а с 2004 г. — и. о. руководителя Департамента инвестиционных программ строительства Москвы.
Комментарий к статье 50

БИОГРАФИЯ

Положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации в силу ч. 8 ст. 51 ГрадК РФ может прилагаться к заявлению о выдаче разрешения на строительство (положительное заключение государственной экспертизы проектной документации прилагается обязательно).

Разработчики проектной документации любого объекта капитального строительства, говорится в Градостроительном кодексе, вправе добровольно направить ее на негосударственную экспертизу- чтобы получить подтверждения соответствия ее качества требованиям технических регламентов, а также требованиям экологической, радиационной, пожарной и иной безопасности. Зачем? Юридическое значение этой процедуры в том, что государственная экспертиза проектной документации носит обязательный (а не рекомендательный как государственная экспертиза проектов документов территориального планирования) характер, в связи с чем заключение аккредитованной государством организации, подтверждающее качество проектной документации, может быть использовано в суде в качестве доказательства при оспаривании отрицательного заключения государственной экспертизы (ч. 10 ст. 49 ГрадК РФ). При этом следует иметь в виду, что государственная экспертиза не осуществляется в отношении проектной документации объектов, перечисленных чч. 2-3 ст. 49 ГрадК РФ, а потому направление проектов последних на негосударственную экспертизу не будет носить массового характера.

Субъектами правоотношений по проведению негосударственной экспертизы проектной документации являются либо застройщик, либо заказчик, либо осуществляющее на основании договора с застройщиком или заказчиком юридическое или физическое лицо, с одной стороны, и коммерческое либо некоммерческое юридическое лицо, учредительные документы, а также документ о государственной аккредитации которого позволяют ему осуществлять негосударственную экспертизу, с другой стороны. Между указанными субъектами заключается договор возмездного оказания услуг. Согласно ст. 779 ГК РФ, исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Сфера действия негосударственной экспертизы значительно уже, чем государственной экспертизы документации в сфере градостроительной деятельности, поскольку нельзя направить на негосударственную экспертизу, например, проекты документов территориального планирования либо проектную документацию объекта, составляющую государственную тайну.

Согласно ст. 12 Закона "Об архитектурной деятельности в РФ" архитектор и юридическое лицо на основании договора с заказчиком (застройщиком) имеют право проводить экспертизу архитектурных проектов. Данная норма вступает в противоречие со статьей кодекса, предусматривающей обязательную государственную аккредитацию организации, осуществляющей негосударственную экспертизу проектной документации, а в силу ч. 2 ст. 3 ГрадК РФ нормы федеральных законов, регулирующих отношения в области градостроительной деятельности, не должны противоречить ГрадК РФ.

В случае причинения вреда физическим или юридическим лицам в результате несоответствия проектной документации требованиям технических регламентов и материалам инженерных изысканий, к возмещению такого вреда привлекается лицо, осуществившее подготовку проектной документации. Однако в случае положительного заключения негосударственной экспертизы проектной документации организация, которая провела негосударственную экспертизу проектной документации, может быть привлечена к субсидиарной ответственности (ч. 2 ст. 60 ГрадК РФ).

а) для проведения общественной экологической экспертизы не требуется аккредитация, поскольку достаточно указания в качестве основного направления деятельности в уставе такого общественного объединения проведение общественной экологической экспертизы и факта государственной регистрации заявления такого объединения (ст. 20 Закона "Об экологической экспертизе");

Негосударственная экспертиза проектной документации занимает вполне определенное место в системе иных негосударственных экспертиз и наиболее близка по своей юридической природе к общественной экологической экспертизе. Общим между ними является предусмотренная законодательством возможность граждан и их объединений реализовать свое право на контроль за действиями, решениями и документами, принимаемыми органами публичной власти и коммерческими структурами, на предмет их соответствия требованиям безопасности. Существует и ряд существенных отличий:

в) на негосударственную экспертизу проектная документация направляется только в результате волеизъявления застройщика или заказчика (либо подготовившего документацию на основе договора лица). На общественную экологическую экспертизу предоставление документации осуществляется в результате требования общественного объединения, проводящего общественную экологическую экспертизу.

б) в Законе "Об экологической экспертизе" достаточно четко прописаны организационные вопросы ее проведения, чего нет в ГрадК РФ в части организации негосударственной экспертизы;

Нормативно-правовым актом, содержащим общие положения об аккредитации, является постановление Госстандарта РФ от 30 декабря 1999 г. N 72, которым на основании положений Руководства ИСО/МЭК 58, Руководства ИСО/МЭК 61, Европейских стандартов EN 45003, EN 45010 были утверждены "Общие правила по проведению аккредитации в Российской Федерации".

В настоящий момент единый федеральный закон, определяющий порядок, формы, принципы и иные параметры государственной аккредитации, отсутствует. Однако данная процедура является достаточно разработанной на подзаконном уровне применительно к образовательным отношениям, требованиям к аудиторам и журналистам, научным организациям, субъектам правоотношений в сфере технического регулирования, а также иным субъектам, закрытого перечня которых не существует (в отличие, например, от закрытого перечня случаев необходимости получения лицензий).

Аккредитация - процедура, по результатам которой аккредитующий орган выдает аттестат аккредитации, удостоверяющий, что субъект является компетентным выполнять конкретные работы по оценке соответствия установленным требованиям качества и безопасности продукции, производственных процессов, услуг и других объектов.

Данные правила применяются при организации и проведении работ по аккредитации различных субъектов, проводящих работы по испытаниям, измерениям, анализу, контролю, подтверждению соответствия и другим видам оценки соответствия, изъявивших желание получить подтверждение своей компетентности.



Главная --> Публикации