Главная --> Публикации --> Новосибирск застраивают складами В переделкине проверят коттеджи на месте поля пастернака Вавилон потянуло на развлечения Вмененка на подсобки Офисы- однодневки

«Заморозка» первой волны

Людей, желающих постоянно жить за городом, становится все больше. Любителей природы не останавливает перспектива каждый день добираться до работы по два часа, стоять в пробках, жечь бензин и нервы. Судя по результатам продаж, 51% потребителей приобретают дом или коттедж не для сезонного отдыха, а для того, чтобы уехать из Москвы.

В Подмосковье много и неудачных коттеджных проектов. Поселки зависают на рынке по разным причинам: неудачные концепция и архитектура, невыгодное местоположение у дороги, слишком далеко находящиеся лес и водоем, наконец, неправильное позиционирование на рынке. Удачных проектов среди тех, что начаты за последние два года, не так много. Сейчас в Подмосковье строится чуть больше 260 коттеджных поселков, и почти у 80 процентов – проблемы с реализацией.

До недавнего времени подмосковный рынок загородного жилья развивался очень специфически: люди и компании скупали всю более-менее привлекательную и пригодную для коттеджного строительства землю, как-то ее «облагораживали» на свой вкус и что-то, опять же на свой вкус и размер, на ней возводили. В результате кто-то успевал достроить свой дом, а у кого-то проект оказывался настолько глобальным и неподъемным, что он съедал все деньги где-то в середине стройки, и все замораживалось. Сегодня в деревнях, дачных товариществах и коттеджных поселках первой волны стоит немало заброшенных строений из красного кирпича или бетонных блоков, которые уродуют местный ландшафт и висят мертвым грузом на шее их хозяев.

Предложение выше спроса

Бывает, что у компании-застройщика заканчиваются деньги, и проект замораживают. Хотя остановить его могут и по другой причине: из-за отсутствия разрешений на строительство или неоформленных документов. Из всех объектов загородной недвижимости Московской области только 10 процентов полностью оформлены и имеют все документы для сделок купли-продажи. 12 процентов имеют лишь часть документов – как правило, на землю, а не на постройки. Львиную же долю рынка – почти 80 процентов – составляют объекты с неправильно или совсем не оформленными документами, или вообще сфальсифицированными.

Правда, пока загородный рынок большей частью вторичный, и останется таким еще довольно долго.

Но ситуация меняется. Специалисты хором заявляют о том, что рынок загородного жилья входит в новый этап развития – из «покупательского» он превращается в «рынок предложения». Такая ситуация ведет к довольно жесткой конкуренции объектов, что только на руку потребителю: качество домов становится лучше, предложения – разнообразнее, а цены – стабильнее. Будет активно развиваться и ипотека – ведь продавцы, чтобы заинтересовать покупателя, должны будут предложить ему максимум услуг и возможностей для покупки понравившегося объекта. А поскольку дешеветь загородное жилье не может, его надо сделать просто более доступным и дать возможность купить его в кредит.

Рублевку еще никто не обогнал

«66 процентов рынка – это сектор вторичной недвижимости: земельные участки, дачи, дома, а также новые, уже построенные коттеджи в организованных поселках, которые продают сами собственники, – рассказывает заместитель председателя правления компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Роман Мурадян. – Первичный рынок – строящиеся коттеджные поселки – занимает 18 процентов рынка. Два оставшихся загородных сегмента – это рынок свободных земель и недвижимость для бизнеса».

В рейтинге цен на загородном рынке неизменный лидер – Рублевка, где средняя стоимость недвижимости составляет 829 тыс. долларов. На втором месте по ценам – Белорусское и Киевское направления (414 тыс. и 413 тыс. соответственно), на третьем – Новорижское (361 тыс.). Далее идут Павелецкое, Савеловское, Курское… На последнем месте – непопулярное Горьковское направление, где тем не менее средняя стоимость хорошего загородного дома составляет 235 тыс. долларов.

По оценкам специалистов, за последние 3–5 лет загородное жилье сильно подросло в цене. Стоимость земельных участков увеличилась в 2–5 раз, и сегодня за одну сотку, в зависимости от направления и качества самой земли, просят от 4 до 10 тыс. долларов. Новые дома подорожали в 1,5–3 раза (главным образом из-за удорожания стройматериалов и технологий), а дома 5–10-летней давности – в 1,5 раза.

Покупатели тянутся на запад

Увы, но эксперты считают, что ценам на участки с коттеджами еще далеко до максимальных значений. «Благодаря» появлению новых земель для строительства, повышению спроса на «загородку» и развитию ипотеки цены сильно возрастут – от 30 до 200 процентов в различных секторах.

Для переселения выбирают далеко не все направления. Вне конкуренции по популярности по-прежнему запад – Новорижское шоссе. 32 процента покупателей подыскивают себе дома именно там. Кстати, Новая Рига лидирует и по количеству новых объектов, и по вторичке. Объясняется популярность этого направления транспортной доступностью, красивой природой и хорошей экологией. 13 процентов спроса приходится на долю северных направлений – Дмитровское, Осташковское, Ярославское шоссе. Но на севере горожане предпочитают селиться только у воды. В последнее время сильно возрос спрос на Киевское и Калужское направления – 21 процент. Юг традиционно в аутсайдерах – лишь 10 процентов спроса приходится на все южные направления.

Покупатели – они как дети капризные: то им подавай земельные участки, на которых они желают строить сами, то они настаивают на «чистовой отделке», а теперь вот требуют коттеджи «под ключ». Сегодня основной спрос – 36 процентов – именно на такие объекты. Хотя самострой тоже составляет немалую долю в коттеджных поселках – 30 процентов. Причем, что интересно, популярность домов в организованных поселках растет, а отдельно стоящих владений в стародачных местах падает. Впрочем, ничего удивительного: люди, имеющие деньги, не хотят головной боли и дополнительных трат, связанных с охраной своего загородного гнездышка, но и оставаться без опеки не намерены. Поэтому, полагают они, проще поселиться в таком месте, где о тебе позаботится управляющая компания, отвечающая за эксплуатацию поселка и за охрану его обитателей. Кроме охраны, для сегодняшних покупателей важны центральные коммуникации, архитектура и инфраструктура поселка, ну и, конечно же, местоположение – обязательно рядом с рекой, озером и лесом.

Плохая новость для застройщиков и хорошая для потребителей: рынок дорогих коттеджей уже перенасыщен, предложений намного больше, чем людей, способных купить дом стоимостью свыше 500 тыс. долларов. Спрос на таунхаусы тоже падает. Поэтому компании, работающие на загородном рынке, вынуждены будут переориентироваться на строительство более дешевых коттеджей эконом-класса – по 150–250 тыс. долларов – и развивать проекты нового формата: загородных апартаментов, компаундов (коттеджей, предназначенных для сдачи в аренду) и совсем уж новых для нас семейных жилых курортов.

Загородная жизнь нового формата

Каждый второй потенциальный покупатель ищет коттедж «под ключ» небольшой площади (120–200 кв. метров), с небольшими же земельными участками (10–12 соток) и не дороже 200 тыс. долларов. Понятное дело, что такие объекты можно найти только за пределами 30-километрового радиуса вокруг столицы.

Эконом-класс на природе

Впрочем, транспортная доступность – главный, но не единственный критерий. «Недвижимость за пределами 45 км от МКАД может привлечь только одним – ценой, – считает директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Елисеев.– Дальние коттеджи комфортабельные и качественные, с необходимой инфраструктурой, но цена 1 кв. м в них ниже. Они рассчитаны на принципиально другую категорию покупателей – на тех, кто готов платить до 200–250 у.е. за «квадрат». Это добротное, современное жилье, но без супердорогой начинки. Спросом пользуются дома небольшой площади–- до 250 кв. метров».

Платежеспособные москвичи, желающие обзавестись хорошим загородным домом, готовы пожертвовать близостью к столице только в одном случае: если из пункта «М» (Москва) в пункт «Д» (дача) и обратно добираться будет легко и удобно. Иными словами, если шоссе, по которому предстоит курсировать человеку, не будет слишком загруженным, и на дорогу не придется тратить несколько часов, то и в 70 км от столицы дом найдет своего покупателя. В этом смысле наиболее перспективные направления для развития дальнего коттеджного строительства сегодня – Новорижское и Калужское шоссе, отчасти Дмитровское и Савеловское. Постепенно будет расти привлекательность Киевского направления, где уже возводят хорошую трассу.

«Нелюбовь» застройщиков к эконом-классу объясняется просто, – считает независимый эксперт рынка недвижимости Михаил Морозов. – Если бизнес-класс и элитное жилье при удачной реализации может принести свыше 60 и даже 100 процентов годовых, то эконом – не более 25–30 процентов. Но спрос в сегментах бизнес-класса и элитки исчерпывает себя, и скоро компаниям придется строить более дешевое загородное жилье».

Коттеджный поселок «Балия»
Из 260 строящихся сегодня поселков к эконом-классу можно отнести не более 20 объектов. А между тем это самые востребованные объекты.

Впрочем, ждать перемен к лучшему можно долго. А самым нетерпеливым хочется чего-нибудь совершенно нового уже сегодня. Поселки, в которых можно арендовать коттедж на год, на два, уже появились на рынке. Но практика показывает, что пробиться туда довольно трудно. На аренду в некоторые из них (Moscow Counrty Clab в Нахабино, «Сновидово» на Рублевке) даже существует очередь: людям приходится ждать освободившегося дома и год, и полтора. Есть другой вариант загородной жизни – аренда или покупка апартаментов, дома на территории специально созданной зоны отдыха. Это направление только-только начинает развиваться в Подмосковье, и пришло оно к нам из Европы. Первые искусственные «курорты» рядом с крупными городами появились в Австрии, Германии и Швейцарии лет 5–6 назад. В этих гостиничных комплексах есть все для того, чтобы расслабиться и отдохнуть уставшему горожанину: аквапарки, закрытые и открытые бассейны, рыбалка, рестораны, магазины, развлечения для детей. Как правило, в них сдают в краткосрочную и долгосрочную аренду (или продают) бунгало, кемпинги и шале, а также отдельные квартиры. Самыми известными на сегодняшний день «пригородными» курортами стали международная сеть Centerparcs и Hilton Resident’s.

Своя квартира в… загородной гостинице

Стоимость апартаментов в среднем составит 50–250 тыс. долларов.

Появились такие проекты и в Подмосковье. Первопроходцами были поселок «Мамошино» по Новорижскому шоссе и «Парк Яхрома» по Дмитровскому. Сейчас на рынке есть еще один проект «гостиничного» формата – курорт «Витро Вилладж», расположенный между Калужским и Симферопольским шоссе. Здесь построят несколько корпусов, в которых будет 70 апартаментов по цене от 850 евро за 1 кв. м, школу, супермаркет, спортивные и бытовые объекты, бассейны, собственный пляж, рестораны, кинозал.

«Заморозка» первой волны

Одним словом, времена гигантомании на загородном рынке уходят. Наступает период прагматичного подхода и к вложению денег, и к использованию земли. Загородные дома станут менее пафосными, но останутся такими же комфортабельными и удобными для отдыха. Потому что основную массу покупателей в скором времени будут составлять представители среднего класса, готовые вкладывать свои средства в загородную недвижимость и ожидающие от рынка новых, интересных и, главное, доступных предложений.

В Подмосковье много и неудачных коттеджных проектов. Поселки зависают на рынке по разным причинам: неудачные концепция и архитектура, невыгодное местоположение у дороги, слишком далеко находящиеся лес и водоем, наконец, неправильное позиционирование на рынке. Удачных проектов среди тех, что начаты за последние два года, не так много. Сейчас в Подмосковье строится чуть больше 260 коттеджных поселков, и почти у 80 процентов – проблемы с реализацией.

До недавнего времени подмосковный рынок загородного жилья развивался очень специфически: люди и компании скупали всю более-менее привлекательную и пригодную для коттеджного строительства землю, как-то ее «облагораживали» на свой вкус и что-то, опять же на свой вкус и размер, на ней возводили. В результате кто-то успевал достроить свой дом, а у кого-то проект оказывался настолько глобальным и неподъемным, что он съедал все деньги где-то в середине стройки, и все замораживалось. Сегодня в деревнях, дачных товариществах и коттеджных поселках первой волны стоит немало заброшенных строений из красного кирпича или бетонных блоков, которые уродуют местный ландшафт и висят мертвым грузом на шее их хозяев.

Предложение выше спроса

Бывает, что у компании-застройщика заканчиваются деньги, и проект замораживают. Хотя остановить его могут и по другой причине: из-за отсутствия разрешений на строительство или неоформленных документов. Из всех объектов загородной недвижимости Московской области только 10 процентов полностью оформлены и имеют все документы для сделок купли-продажи. 12 процентов имеют лишь часть документов – как правило, на землю, а не на постройки. Львиную же долю рынка – почти 80 процентов – составляют объекты с неправильно или совсем не оформленными документами, или вообще сфальсифицированными.

Правда, пока загородный рынок большей частью вторичный, и останется таким еще довольно долго.

Но ситуация меняется. Специалисты хором заявляют о том, что рынок загородного жилья входит в новый этап развития – из «покупательского» он превращается в «рынок предложения». Такая ситуация ведет к довольно жесткой конкуренции объектов, что только на руку потребителю: качество домов становится лучше, предложения – разнообразнее, а цены – стабильнее. Будет активно развиваться и ипотека – ведь продавцы, чтобы заинтересовать покупателя, должны будут предложить ему максимум услуг и возможностей для покупки понравившегося объекта. А поскольку дешеветь загородное жилье не может, его надо сделать просто более доступным и дать возможность купить его в кредит.

Рублевку еще никто не обогнал

«66 процентов рынка – это сектор вторичной недвижимости: земельные участки, дачи, дома, а также новые, уже построенные коттеджи в организованных поселках, которые продают сами собственники, – рассказывает заместитель председателя правления компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Роман Мурадян. – Первичный рынок – строящиеся коттеджные поселки – занимает 18 процентов рынка. Два оставшихся загородных сегмента – это рынок свободных земель и недвижимость для бизнеса».

В рейтинге цен на загородном рынке неизменный лидер – Рублевка, где средняя стоимость недвижимости составляет 829 тыс. долларов. На втором месте по ценам – Белорусское и Киевское направления (414 тыс. и 413 тыс. соответственно), на третьем – Новорижское (361 тыс.). Далее идут Павелецкое, Савеловское, Курское… На последнем месте – непопулярное Горьковское направление, где тем не менее средняя стоимость хорошего загородного дома составляет 235 тыс. долларов.

По оценкам специалистов, за последние 3–5 лет загородное жилье сильно подросло в цене. Стоимость земельных участков увеличилась в 2–5 раз, и сегодня за одну сотку, в зависимости от направления и качества самой земли, просят от 4 до 10 тыс. долларов. Новые дома подорожали в 1,5–3 раза (главным образом из-за удорожания стройматериалов и технологий), а дома 5–10-летней давности – в 1,5 раза.

Покупатели тянутся на запад

Увы, но эксперты считают, что ценам на участки с коттеджами еще далеко до максимальных значений. «Благодаря» появлению новых земель для строительства, повышению спроса на «загородку» и развитию ипотеки цены сильно возрастут – от 30 до 200 процентов в различных секторах.

Для переселения выбирают далеко не все направления. Вне конкуренции по популярности по-прежнему запад – Новорижское шоссе. 32 процента покупателей подыскивают себе дома именно там. Кстати, Новая Рига лидирует и по количеству новых объектов, и по вторичке. Объясняется популярность этого направления транспортной доступностью, красивой природой и хорошей экологией. 13 процентов спроса приходится на долю северных направлений – Дмитровское, Осташковское, Ярославское шоссе. Но на севере горожане предпочитают селиться только у воды. В последнее время сильно возрос спрос на Киевское и Калужское направления – 21 процент. Юг традиционно в аутсайдерах – лишь 10 процентов спроса приходится на все южные направления.

Покупатели – они как дети капризные: то им подавай земельные участки, на которых они желают строить сами, то они настаивают на «чистовой отделке», а теперь вот требуют коттеджи «под ключ». Сегодня основной спрос – 36 процентов – именно на такие объекты. Хотя самострой тоже составляет немалую долю в коттеджных поселках – 30 процентов. Причем, что интересно, популярность домов в организованных поселках растет, а отдельно стоящих владений в стародачных местах падает. Впрочем, ничего удивительного: люди, имеющие деньги, не хотят головной боли и дополнительных трат, связанных с охраной своего загородного гнездышка, но и оставаться без опеки не намерены. Поэтому, полагают они, проще поселиться в таком месте, где о тебе позаботится управляющая компания, отвечающая за эксплуатацию поселка и за охрану его обитателей. Кроме охраны, для сегодняшних покупателей важны центральные коммуникации, архитектура и инфраструктура поселка, ну и, конечно же, местоположение – обязательно рядом с рекой, озером и лесом.

Плохая новость для застройщиков и хорошая для потребителей: рынок дорогих коттеджей уже перенасыщен, предложений намного больше, чем людей, способных купить дом стоимостью свыше 500 тыс. долларов. Спрос на таунхаусы тоже падает. Поэтому компании, работающие на загородном рынке, вынуждены будут переориентироваться на строительство более дешевых коттеджей эконом-класса – по 150–250 тыс. долларов – и развивать проекты нового формата: загородных апартаментов, компаундов (коттеджей, предназначенных для сдачи в аренду) и совсем уж новых для нас семейных жилых курортов.

Загородная жизнь нового формата

Каждый второй потенциальный покупатель ищет коттедж «под ключ» небольшой площади (120–200 кв. метров), с небольшими же земельными участками (10–12 соток) и не дороже 200 тыс. долларов. Понятное дело, что такие объекты можно найти только за пределами 30-километрового радиуса вокруг столицы.

Эконом-класс на природе

Впрочем, транспортная доступность – главный, но не единственный критерий. «Недвижимость за пределами 45 км от МКАД может привлечь только одним – ценой, – считает директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Елисеев.– Дальние коттеджи комфортабельные и качественные, с необходимой инфраструктурой, но цена 1 кв. м в них ниже. Они рассчитаны на принципиально другую категорию покупателей – на тех, кто готов платить до 200–250 у.е. за «квадрат». Это добротное, современное жилье, но без супердорогой начинки. Спросом пользуются дома небольшой площади–- до 250 кв. метров».

Платежеспособные москвичи, желающие обзавестись хорошим загородным домом, готовы пожертвовать близостью к столице только в одном случае: если из пункта «М» (Москва) в пункт «Д» (дача) и обратно добираться будет легко и удобно. Иными словами, если шоссе, по которому предстоит курсировать человеку, не будет слишком загруженным, и на дорогу не придется тратить несколько часов, то и в 70 км от столицы дом найдет своего покупателя. В этом смысле наиболее перспективные направления для развития дальнего коттеджного строительства сегодня – Новорижское и Калужское шоссе, отчасти Дмитровское и Савеловское. Постепенно будет расти привлекательность Киевского направления, где уже возводят хорошую трассу.

«Нелюбовь» застройщиков к эконом-классу объясняется просто, – считает независимый эксперт рынка недвижимости Михаил Морозов. – Если бизнес-класс и элитное жилье при удачной реализации может принести свыше 60 и даже 100 процентов годовых, то эконом – не более 25–30 процентов. Но спрос в сегментах бизнес-класса и элитки исчерпывает себя, и скоро компаниям придется строить более дешевое загородное жилье».

Из 260 строящихся сегодня поселков к эконом-классу можно отнести не более 20 объектов. А между тем это самые востребованные объекты.

Впрочем, ждать перемен к лучшему можно долго. А самым нетерпеливым хочется чего-нибудь совершенно нового уже сегодня. Поселки, в которых можно арендовать коттедж на год, на два, уже появились на рынке. Но практика показывает, что пробиться туда довольно трудно. На аренду в некоторые из них (Moscow Counrty Clab в Нахабино, «Сновидово» на Рублевке) даже существует очередь: людям приходится ждать освободившегося дома и год, и полтора. Есть другой вариант загородной жизни – аренда или покупка апартаментов, дома на территории специально созданной зоны отдыха. Это направление только-только начинает развиваться в Подмосковье, и пришло оно к нам из Европы. Первые искусственные «курорты» рядом с крупными городами появились в Австрии, Германии и Швейцарии лет 5–6 назад. В этих гостиничных комплексах есть все для того, чтобы расслабиться и отдохнуть уставшему горожанину: аквапарки, закрытые и открытые бассейны, рыбалка, рестораны, магазины, развлечения для детей. Как правило, в них сдают в краткосрочную и долгосрочную аренду (или продают) бунгало, кемпинги и шале, а также отдельные квартиры. Самыми известными на сегодняшний день «пригородными» курортами стали международная сеть Centerparcs и Hilton Resident’s.

Своя квартира в… загородной гостинице

Стоимость апартаментов в среднем составит 50–250 тыс. долларов.

Появились такие проекты и в Подмосковье. Первопроходцами были поселок «Мамошино» по Новорижскому шоссе и «Парк Яхрома» по Дмитровскому. Сейчас на рынке есть еще один проект «гостиничного» формата – курорт «Витро Вилладж», расположенный между Калужским и Симферопольским шоссе. Здесь построят несколько корпусов, в которых будет 70 апартаментов по цене от 850 евро за 1 кв. м, школу, супермаркет, спортивные и бытовые объекты, бассейны, собственный пляж, рестораны, кинозал.

О том, что ПФК “БИН” займется строительством торгово-развлекательных центров (ТРЦ) в Москве и Московской области, Саит Гуцериев рассказывал “Ведомостям” еще в сентябре прошлого года, сразу после ликвидации сети универсамов “Петровский” и передачи большинства магазинов в аренду “Седьмому континенту”. ПФК занималась сетью “Петровский” с 1997 г., и на начало осени 2004 г. сеть включала 26 супермаркетов с годовым оборотом около $140 млн. Но в розничной торговле “БИН” не очень преуспевал, поэтому решено было сосредоточиться на сдаче помещений в аренду. Ресурсы, освободившиеся после закрытия розничного проекта, Гуцериев пообещал направить в создание торговых центров.

Одним словом, времена гигантомании на загородном рынке уходят. Наступает период прагматичного подхода и к вложению денег, и к использованию земли. Загородные дома станут менее пафосными, но останутся такими же комфортабельными и удобными для отдыха. Потому что основную массу покупателей в скором времени будут составлять представители среднего класса, готовые вкладывать свои средства в загородную недвижимость и ожидающие от рынка новых, интересных и, главное, доступных предложений.
Саит Гуцериев, депутат Госдумы, основной владелец ПФК “БИН”, планирует построить в Москве сеть торгово-развлекательных центров Festival Mall. Первый из них откроется 24 сентября на Мичуринском проспекте, еще два площадью до 90 000 кв. м каждый до 2007 г. появятся на юге столицы.

Игорь Жуков, пресс-секретарь Гуцериева, уточнил, что владельцем Festival Mall станет компания “ГМГ БИН”, созданная еще в 1998 г. Гендиректор “ГМГ БИН” Елена Каурова сообщила, что до 2007 г. компания откроет еще два Festival Mall “большей площади” в Южном и Юго-Западном округах Москвы. А источник, близкий к “БИНу”, добавляет, что второй центр будет построен в начале Варшавского шоссе (в ЮАО) и его площадь составит 90 000 кв. м.

Первый центр Festival Mall общей площадью 63 500 кв. м (торговая — 32 000 кв. м) откроется 24 сентября на Мичуринском проспекте в Москве. Арендаторами Festival Mall станут “Седьмой континент”, Zara, “M.Видео”, “Л'Этуаль”, “Связной”, мультиплекс “Формула кино” и др. В центре откроется и первый в России франчайзинговый универмаг Marks Spencer. Об этом знают гендиректор “Магазина магазинов” Анна Ширяева и директор департамента торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев. По оценке Гасиева, инвестиции в Festival Mall на Мичуринском могут составить более $60 млн.

По подсчетам “ГМГ БИН”, Festival на Мичуринском будет находиться в пешеходной доступности для 98 000 человек. По данным Colliers International, общая площадь функционирующих торговых центров в Москве к концу 2004 г. приблизилась к 2,5 млн кв. м по сравнению с 500 000 кв. м в 1998 г. Эксперты компании ожидают, что в 2005 г. эта площадь увеличится еще на 800 000 кв. м. А Юлия Никуличева, заместитель генерального директора консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, прогнозирует, что такой рост — на 800 000 кв. м ежегодно — должен сохраниться еще в течение пяти лет.

Жуков утверждает, что пока Festival Mall будут строиться только в Москве, потенциал которой еще не исчерпан. Один из московских девелоперов, попросивший не называть его имени, предположил, что в ЮЗАО “БИН” использует для строительства Festival Mall площадку универмага “Тропарево”.

Как известно, несколько последних лет в России основным инвестором жилищного строительства выступает население — в форме так называемого «долевого участия». Например, в Санкт-Петербурге на основе долевого участия вводится практически всё новое жилье — 95,6%.

ПФК “БИН” создана в 1992 г. президентом “Русснефти” Михаилом Гуцериевым, ныне контролируется его братом Саитом. Входящая в состав группы “БИН” компания “Чайка Плаза” приобрела Петровский пассаж. ПФК “БИН” сдает в аренду “Седьмому континенту” около 20 магазинов. В ПФК входит ЗАО “Универмаг “Тропарево” площадью около 10 000 кв. м и др. Финансовые показатели ПФК не раскрываются.

Специалисты строительного рынка признают, что «долёвка» — нецивилизованный путь инвестирования жилищного строительства. Ежегодно в петербургских судах рассматриваются сотни дел, связанных с долевым участием. По мнению юристов, доля обманутых дольщиков держится на уровне 10%. Много это или мало? Если обманули именно вас, это уже не статистика, а 100-процентная катастрофа.

Между тем, инвестор (население) и застройщик находятся в совершенно разных «весовых категориях». В случае каких-либо разногласий или нарушений договора физическое лицо оказывается один на один с лицом юридическим (строительной компанией). А сами договоры долевого участия, в ультимативной форме навязываемые застройщиками, практически не защищают интересы дольщика.

Неизбежное зло?

Между тем, по прогнозам экспертов, в ближайшее время «долёвка» останется основным инструментом жилищного строительства в России. О том, каким образом можно минимизировать его риски, шла речь на заседании Комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу Ассоциации «Северо-Запад», которое состоялось в Санкт-Петербурге конце апреля.

Инвестора (население) в этой весьма зыбкой схеме устраивает цена квартиры (которая на 20-30% ниже, чем при завершении строительства) и отсутствие необходимости легализации вложенных средств (немаловажный момент в наше «переходное» время). Застройщикам же очень выгоден такой беспроцентный кредит, предоставляемый населением практически без всяких гарантий возврата.

Первые «долёвки» в Петербурге возникли стихийно лет восемь назад и очень быстро стали основным способом финансирования жилищного строительства. Произошло это в результате того, что бюджетный источник строительства практически иссяк, а новые, рыночные механизмы (банковские кредиты, свободные средства страховых компаний и пенсионных фондов) — еще не появились.

«Долёвка» не имеет законодательной базы, ибо в Гражданском Кодексе даже нет такого понятия — договор долевого участия. Это привело к большому разнообразию видов и названий договоров («совместное инвестирование», «простое товарищество», «договор подряда», «купли-продажи» и т.д.). Что, в свою очередь, породило и разнообразие судебных решений по возникающим спорам дольщиков с застройщиками.

Как было отмечено на заседании Комитета, для этой схемы характерны следующие проблемы:

Высокие финансовые риски дольщиков.

Поправкой в Налоговый Кодекс РФ от 29 мая 2002 года предусмотрено, что при передаче имущественных прав от инвестора (застройщика) к дольщикам, инвестиционные компании вынуждены платить НДС со всей суммы переданных дольщикам имущественных прав. Это ведет к удорожанию стоимости жилья на 20%.

Нередко возникают «пирамиды», когда деньги дольщика идут не на строительство его дома, а на достройку предыдущего объекта или на закладку следующего. В итоге гражданин, вкладывая крупную (в его масштабах) сумму, полностью отстранен от инвестируемого им процесса: он не имеет возможности ни как-либо контролировать, ни влиять на него. С другой стороны, он несет такие же риски, как и застройщик. Это и является самым рискованным моментом «долёвки».

Не упорядочено (не узаконено) право сбора компаниями-застройщиками средств граждан на долевое строительство. Этим сейчас может заняться агентство недвижимости, компания-инвестор, сама строительная фирма и т.д. При существующей схеме долевого инвестирования средства, полученные от дольщиков, попадая в «общий котел» застройщика, обезличиваются.

Другой риск — качество построенного жилья. Дольщик вкладывает деньги в «виртуальную» квартиру. При ее «материализации» она может оказаться далеко не такой, как представлялось. Сегодня много жилья сдается в виде «полуфабриката». Зачастую долевой договор автоматически не предполагает наличие внутренних стен, входных дверей и даже подключение коммунальных сетей. Может оказаться, что за все эти «дополнительные услуги» потребуют и дополнительную плату.

Дольщик не защищен по многим направлениям: от завышения сметной стоимости строительства, нарушения сроков работ до некачественного их исполнения. По мнению специалистов, строители укладываются в объявленные сроки всего лишь в 5-10% случаев. В остальных — задержки от нескольких месяцев до нескольких лет (и даже до «никогда»). А это ведет к удорожанию строительства.

Еще один вопрос — кто и за чей счет производит регистрацию права на квартиру. Лучше это выяснить до заключения договора. Желательно заключать договор непосредственно с генеральным инвестором или застройщиком (а не с субподрядчиками или посредниками). Ибо продолжают иметь место случаи т.н. «двойных» продаж квартир. И таких «подводных камней» на пути дольщика очень много. Поэтому до заключения договора долевого участия его очень полезно показать специалистам — строителям и юристам.

На госкомиссию, принимающую новые дома у застройщиков, тоже особо уповать не стоит: она порой умудряется принимать объекты с явным браком, как это случилось в Шипкинском переулке (Купчино). Дом был принят комиссией со значительным отклонением от вертикали. Сегодня «годовалый» дом расселяют.

Как сказал в прошлом году на Круглом столе в «Росбалте» председатель одного из товариществ собственников жилья Владимир Герасимов, «более бандитского строительного рынка, чем в Петербурге, нет, причем этот мутный рынок никто не хочет менять». По его мнению, бездействуют и правоохранительные органы.
Но сами застройщики не видят особых правовых изъянов в существующей схеме взаимоотношений участников долевого строительства. Незащищенность дольщика и беспроцентное кредитование их вполне устраивают. Они считают, что дольщик в рамках Гражданского Кодекса и так защищен достаточно. Более того, руководители крупных петербургских строительных компаний уверены, что принятие законов, защищающих дольщика, усложнит взаимоотношения в сфере долевого строительства.

Не всё коту масленица...

Как только у дольщика появилась юридическая защита в виде закона «О защите прав потребителей», застройщики занервничали. По их мнению, признание за дольщиком прав потребителей может разорить строительные фирмы. И действительно, ЗПП «суров, но справедлив»: за задержку сдачи дома на месяц строителям можно вчинить иск на сумму, соизмеримую со стоимостью квартиры. И таких неприятных для строителей нюансов, повышающих их ответственность за качество сдаваемого жилья, в ЗПП можно отыскать много.

Спокойствие строителей осенью прошлого года «подпортил» обзор судебной практики Верховного Суда РФ, который признал, что дольщик является потребителем, то есть на него распространяется закон «О защите прав потребителей» (ЗПП). Верховный Суд призвал нижестоящие суды квалифицировать долевые договоры, как договоры строительного подряда.

Учитывая, что «долёвка» еще долго будет основным способом инвестирования в новое жильё, Комитет по строительству и жилищно-коммунальному комплексу Ассоциации «Северо-Запад» считает необходимым внести в Гражданский Кодекс РФ поправки, связанные с определением статуса долевого жилищного строительства, а также узаконить обязательные условия, которые должны включаться в договор долевого участия.

Теперь многие строительные фирмы уже сами ждут выхода в свет специального закона о долевом строительстве. До упомянутых рекомендаций Верховного Суда потребности в этом документе они не испытывали. Однако соответствующий законопроект, стоящий в повестке дня Госдумы, еще до своего принятия подвергается жесткой критике со стороны застройщиков.

По мнению директора ассоциации «Союзпетрострой», профессора Льва Каплана, одним из путей решения проблем долевого строительства является вступление в Международную ассоциацию жилищных фондов (она объединяет несколько сотен тысяч строительных компаний мира). «МАЖФ выступает гарантом перед покупателем в случае каких-то проблем у застройщика. Человек в любом случае получает квартиру или назад деньги».

Кроме того, предлагается внести поправки в главу 21 Налогового Кодекса РФ, предусматривающие начисление НДС не от всей суммы переданных дольщикам имущественных прав, а только от дохода, полученного инвестиционными компаниями от передачи таких прав. Также признано необходимым создание системы обязательного страхования финансовых рисков граждан при долевом строительстве.
Комитет обратился с просьбой в Минфин РФ о разрешении страховым компаниям вкладывать свободные средства в инвестирование жилищного строительства.

Как стало известно “Ведомостям”, компания Zepter приобретет для своей московской штаб-квартиры семиэтажный офисный центр класса А “Серебряный дом”, расположенный в Карамышевском проезде, д. 6 Общая площадь здания с панорамным остеклением и видом на реку — около 10 000 кв. м.


Швейцарская компания Zepter станет владельцем столичного бизнес-центра “Серебряный дом”. В здании разместится московская штаб-квартира, а часть помещений Zepter сдаст в аренду. Участники рынка считают, что только на этом компания сможет зарабатывать не менее $2 млн в год.

В консалтинговой компании Paul's Yard, которая представляет в сделке интересы обеих компаний, “Ведомостям” подтвердили, что владельцем здания готовится стать Zepter, а также сообщили, что Paul's Yard будет курировать сдачу в аренду трех этажей комплекса. Вячеслав Аксенов, директор департамента офисной недвижимости Paul's Yard, говорит, что арендная ставка в комплексе составит $550-590 за 1 кв. м в год. “Мы уже начали подыскивать потенциальных арендаторов”, — говорит Аксенов. По мнению аналитика крупной консалтинговой компании в области недвижимости, доход Zepter от аренды помещений составит не менее $2 млн в год.

Ольга Черняк, заместитель гендиректора ПФК “Дом”, которая является владельцем бизнес-центра, подтвердила эту информацию. Zepter является соинвестором строительства, уточнила она. Сообщить доли и размер инвестиций Черняк отказалась. “До конца года мы выплатим все средства по инвестиционному меморандуму, и в начале 2006 г. российская штаб-квартира Zepter переедет”, — уверяет Михаил Ахмедов, директор по маркетингу Zepter International Russia. Компания займет первые три этажа, а остальные будут сданы в аренду. По словам Ахмедова, приобретение зданий в собственность является политикой Zepter во всем мире. “По договору здание перейдет к Zepter только тогда, когда завершится строительство объекта, и при условии исполнения Zepter своих обязательств по инвестициям”, — говорит Черняк.

В последнее время крупные компании предпочитают покупать или строить себе офисы. В 2004 г. сеть “Седьмой континент” приобрела в Москве здание площадью 18 900 кв. м за $13,5 млн. Летом “Русал” объявил о намерении вложить $100 млн в строительство здания для штаб-квартиры. А самой значимой за последнее время корпоративной сделкой была покупка “Сибнефтью” бизнес-центра “Балчуг-Плаза”, сумму сделки эксперты оценили в $100 млн.

Сумму сделки в компаниях не раскрывают, однако участники рынка говорят, что инвестиции в проект составили около $20 млн. Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group, считает, что сумма сделки вряд ли превышает $16-17 млн, хотя потенциальная инвестиционная стоимость проекта оценивается в $25 млн.



Главная --> Публикации