Главная --> Публикации --> 1 января 2006 года истекает срок переоформления прав на земельные участки Московские квадратные метры станут еще дороже Новосибирск застраивают складами В переделкине проверят коттеджи на месте поля пастернака Вавилон потянуло на развлечения

Возведение офисов, гостиницы, торговых и жилых помещений на территории ТМЗ оценивается в $500 млн. Как стало известно "Бизнесу", застроить ТМЗ намерена "Балтийская строительная компания", однако мэрия хочет отдать проект московскому застройщику.

В ближайшее время московскими властями будет принято решение о выборе инвестора по реконструкции Тушинского машиностроительного завода (ТМЗ).

ТМЗ является основным предприятием промзоны "Тушино", общая площадь которой составляет около 60 га. Согласно указанному постановлению, заказчиком проекта застройки территории завода является специально созданное ЗАО "Корпорация Тушино", учредителями которого, по данным системы "СПАРКИнтерфакс", являются ТМЗ, оборонное предприятие НПО "Молния" и крупная фармацевтическая компания "СИА Интернейшнл Лтд".

Как стало известно "Бизнесу", одним из подрядчиков по реализации проекта на территории ТМЗ является "Балтийская строительная компания" (БСК), в данный момент осуществляющая поиск инвестора проекта. Как ранее заявляли в БСК, в соответствии с постановлением правительства Москвы №817-ПП от 30 сентября 2003 года на участке площадью около 16 га будут возведены торговый, культурно-развлекательный, общественно-оздоровительный центры, гостиница, административно-складские комплексы и новые производственные корпуса. Сумма инвестиций в проект оценивалась более чем в $500 млн. Указать точную площадь объектов и подробности проекта в БСК отказались.

Однако утверждение проекта московскими властями пока застопорилось. Как заявил "Бизнесу" заместитель руководителя ТМЗ Михаил Гофин, на данный момент ни один договорс инвестором или подрядчиком не заключен, хотя исходно-разрешительная документация на некоторые объекты уже разработана. По словам Бориса Донникова из БСК, не исключено, что власти Москвы хотели бы видеть на месте подрядчиков столичную, а не петербургскую строительную компанию.

Как заявил "Бизнесу" представитель "Корпорации Тушино" Александр Кузнецов, проект длительное время находился в стадии разработки и утверждения. Предполагалось, что после того как московским правительством будет вынесено новое постановление относительно застройки территории ТМЗ, будут заключены договоры с инвесторами, среди которых значатся БСК, "СИА Интернейшнл" и компания "Главмосстрой" (в настоящее время осуществляет застройку прилегающего к заводу микрорайона 11 Южное Тушино).

Так, по мнению старшего аналитика Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, неизвестно, нужна ли в этом районе гостиница. "Операторы гостиничного бизнеса пока не готовы идти сюда",- считает Никуличева. Вадим Прасов, вицепрезидент Федерации рестораторов и отельеров, придерживается иной точки зрения: "Учитывая хорошие транспортные магистрали, близость метро и выставочного комплекса "Крокус Экспо", многие известные операторы вроде Accor могли бы построить здесь трехзвездный отель как на 200, так и на 300 номеров",- считает Прасов.

Как считает начальник отдела продаж холдинговой компании "Балтийский монолит" Светлана Железнова, сегодня крупные питерские девелоперы используют все возможности вложить деньги в развитие московских проектов. Между тем не исключено, что БСК в Тушино придется столкнуться с некоторыми сложностями.

известия: Вы находитесь в Москве 4 дня, какие транспортные проблемы бросились в глаза в первую очередь?

Тушинские складские комплексы, по мнению директора по развитию Swiss Realty Group,Ильи Шершнева, могут быть предназначены только для нужд фармацевтической компании "СИА Интернейшнл". "В ином случае себестоимость строительства складов на территории Москвы окажется очень высокой",- уверен Шершнев. Что касается офисной недвижимости, то, по словам Максима Жуликова из Penny Lane Realty, спрос на офисы в данном районе обусловлен скорее отсутствием предложений, нежели интересом к району. "На этой площадке разумнее всего возвести офисный центр класса В, максимальный уровень арендных ставок в котором составит $400-420 за 1 кв. м с учетом НДС и эксплутационных расходов",- считает Жуликов.
В Москву впервые приехал знаменитый транспортный эксперт, американский профессор Вукан Вучик. За 4 дня он успел постоять в московских пробках, потолкаться в столичном метро и даже прокатиться на монорельсе. Последнее путешествие "потрясло" его больше всего. О том, что еще удивило американского профессора в Москве и как, по его мнению, надо решать проблему пробок в столице, Вукан Вучик рассказал корреспонденту "Известий" Анатолию Гусеву. Сразу оговоримся, что профессор дает оценки как теоретик, не вдаваясь в проблемы особой психологии столичных водителей.

известия: И как выйти из этого круга?

Вукан Вучик: Самую главную проблему Москвы я называю "порочным кругом городского транспорта". Люди покупают личный автомобиль и отказываются от общественного транспорта. При этом весь поток легковых машин стремится в центр города. Из-за отсутствия экономического регулирования потоков автотранспорта автомобилисты не видят практической выгоды пересаживаться на общественный транспорт. В результате в пробках стоят и те, и другие.

известия: Что именно необходимо Москве?

Вучик: Поездка на личном автомобиле должна стать намного дороже, чем на общественном транспорте. Например, в Лондоне и Осло с автомобилистов взимают плату за въезд в центр, а собранные средства пускают на модернизацию транспортных систем. Рим вообще поделен на зоны, пропуска на въезд в которые выдает полиция. Попасть в самый центр города могут только те, кто там живет или работает. Америка пошла по другому пути - в Нью-Йорке установили очень высокую плату за парковку в центре города. На окраинах она значительно дешевле. Кроме того, цена за стоянку зависит и от времени. Так, час парковки может стоить 8 долларов, а весь день - 1 Таким образом мы отучаем автовладельцев ездить в центр на короткое время. Но к каждому городу нужен свой подход.

известия: Сейчас в Москве строится много новых дорог. Это поможет нам избавиться от пробок.

Вучик: С моей точки зрения, Москве нужно одновременно развивать сеть городских парковок и улучшать общественный транспорт. К примеру, в Перу и Сан-Паулу для городского транспорта выделены специальные полосы. Автомобили не могут туда заезжать. А маршруты городского транспорта надо совмещать с уже существующими парковками, которые должны быть комфортными и большими. Тогда водитель оставит машину и пересядет на автобус.

известия: Мы тоже построили Лефортовский тоннель.

Вучик: Конечно нет. Америка уже прошла этот путь. В Лос-Анджелесе много лет строят многокилометровые хайвэи. Но чем больше дорог мы строим, тем больше проблем получаем. Новые дороги намного шире старых, и пробки все равно образуются. В Бостоне недавно закончилась реализация программы "Биг Дип". Практически все дороги города загнали в тоннели, а наверху построили парковки. Ездить стало легче, но на программу потратили $14 миллиардов, а через несколько лет мы опять получим транспортный кризис.

известия: На выезде из спальных районов в Москве тоже образуются огромные пробки. Как с этим бороться?

Вучик: С инженерной точки зрения - это бессмысленное сооружение. Потратив огромные деньги, вы построили себе большую пробку. На поверхности перед тоннелем 4 полосы движения, а внутри - Создается эффект бутылочного горлышка.

известия: Дорожное движение в Москве построено по кольцевому принципу. Кроме того, сейчас власти переводят на одностороннее движение ряд улиц в центре города, а уже несколько лет рассматривается вопрос организации одностороннего движения на Садовом кольце. По вашему мнению, это правильно?

Вучик: Это вопрос проектирования. Сначала надо проектировать дороги и метро, а потом возводить вокруг них жилые кварталы. У вас все наоборот. Сейчас каждая новостройка грозит Москве транспортным кризисом. Вы начали строить небоскребы, но не подумали, как к ним будут подъезжать. Кроме того, в Генплане Москвы почему-то отсутствуют федеральные трассы. Любой город с населением более 50 тысяч должен иметь транспортную систему, интегрированную в транспортную систему всей страны. Проектирование столичных и областных дорог должно происходить одновременно, тогда людям будет удобно жить за городом, а центр столицы разгрузится от пробок.

известия: Вы были в московском метро? Как ощущения?

Вучик: Кольцевой принцип строительства дорог изначально ошибочен. Прямые магистрали позволяют транспорту ездить быстрее, а властям регулировать плотность потока за счет увеличения или снижения скорости. Но в Москве менять принцип дорожного строительства уже поздно. Что касается одностороннего движения на Садовом кольце, то это глупость. Делать односторонними небольшие улицы можно, но только если у них есть дублеры в другую сторону. В Америке улицы наоборот переводят сейчас на двухстороннее движение.

известия: У нас есть даже монорельсовая дорога...

Вучик: Метро спасает ваш город, но у него есть свои проблемы. Станции московской подземки расположены слишком далеко друг от друга. В большинстве случаев людям все равно приходится пользоваться наземным транспортом. Любому крупному мегаполису необходимо развивать современные виды транспорта, такие, как легкое метро и скоростной трамвай. Во всем мире эти виды транспорта конкурируют с легковыми автомобилями. Их линии прокладывают через самый центр города и подводят к городским паркам. С учетом высоких цен на парковку и загруженность центра города даже самый обеспеченный человек предпочитает пересесть на метро. Получается комфортнее и быстрее. К примеру, в Вашингтоне метро развивает скорость до 130 километров в час.

Справка "Известий"

Вучик: Я там был. Это транспортная система будущего, но сейчас она используется больше в политических целях. Строительство монорельса в Москве было бессмысленно. Поезда ездят с интервалом в 30 минут, поездка стоит 50 рублей, а маршрут проложен в абсолютно не нужном месте. Не понятно, зачем его построили и зачем в это строительство вложили столько денег.

Перекресток "мечта гаишника"

Вукан Вукич родился в 1935 году в Белграде. В 1963 году иммигрировал в Германию, откуда перебрался в США. В 1966 году Вукан получил докторскую степень в Калифорнийском университете Беркли. Профессор Вучик является основателем и руководителем инженерно-транспортного департамента Пенсильванского университета Филадельфии. А также консультантом министерства транспорта США и советником по развитию Белграда и Филадельфии. Он читал лекции о транспорте в 72 университетах мира, работал в Германии, Перу, Австралии и большинстве стран Европы. Пишет книги. Последний его труд о развитии транспортных систем мира вышел в этом году.

Попасть на пересечение улиц Кузнецкий Мост и Рождественка гораздо проще, чем оттуда выбраться. Повернув мимо знаменитого здания на Лубянской площади направо, мне ничего не оставалось, как двигаться по Большой Лубянской улице в сторону Бульварного кольца. На пересечении с Большим Кисельным переулком наконец появилась вожделенная "стрелка", позволяющая свернуть налево. Проехав по переулку, я попал на улицу Рождественка. Так как после перевода ряда центральных улиц на одностороннее движение ехать там разрешено только прямо, то уже через 150 метров я уперся в перекресток, разделяющий улицы Кузнецкий Мост и Рождественка. Впереди красовался огромный знак "проезд запрещен". Понимая, что пятиться назад, словно каракатица, запрещают правила дорожного движения, я выехал на центр перекрестка и попробовал повернуть направо. Но там тоже висел "кирпич". Точно такой же знак оказался и слева от меня. Окончательно запутавшись, я развернулся на перекрестке и попытался вернуться обратно. Но мой путь опять преградил запрещающий знак. Пока я маневрировал между четырьмя дорогами, на этот же пяточек выехали еще три машины. Оказавшись в таком же глупом положении, машины выстроились в линию и стали ждать, пока кто-то из нас первым рискнет нарушить правила. Особенный риск такому решению придавали несколько гаишников, с интересом наблюдавших за нашими маневрами с разных концов перекрестка. Чтобы не искушать их терпение, пришлось включить "аварийку". Машины на перекрестке все прибывали. Первым не выдержал водитель BMW. Нажав на газ, он резко повернул вправо и на полной скорости проскочил мимо милиционера. Остальные машины последовали его примеру и разъехались в разные стороны. Милиционеры с доброй улыбкой смотрели им вслед.

Американский эксперт Вукан Вучик, к сожалению, мало ездил по Москве. И не побывал в самом центре столицы - на пересечении улиц Кузнецкий Мост и Рождественка, где на всех 4 отходящих от перекрестка дорогах висит знак "кирпич". Найти логику в организации такой транспортной развязки не смог бы даже он.

Альтернативные сделки - наиболее распространенная операция на рынке вторичного жилья. К ним относят всевозможные разъезды, съезды, обмен на большую (меньшую) площадь с доплатой, смена района проживания, а также - расселение коммуналок.

- Конечно, глупость повесили, - признался "Известиям" один из постовых. - Но место ничего. Когда совсем с деньгами плохо, всегда можно сюда приехать. Много брать совесть не позволяет, но из-за 50- 100 рублей обычно никто не спорит.

Покупатель, который готов купить квартиру с альтернативой, подтверждает серьезность намерений деньгами - задатком (авансом). На сленге риэлторов он называется "большой покупатель" - главное действующее лицо, которое является источником финансирования всей цепочки. Сумма задатка (аванса) определяется зачастую не стоимостью квартиры, а количеством и стоимостью альтернатив. Получив задаток (аванс), продавцы при помощи риэлтора приступают к окончательному определению альтернативных вариантов. Передавая деньги риэлтору, покупатель надежно страхуется от потери задатка (кроме тех случаев, когда сам отказывается от покупки). Можно ли сначала подобрать альтернативные варианты, а уже потом искать покупателя? Теоретически - да. Но на практике сложно прогнозировать, когда же именно появится тот самый человек с деньгами и будет ли ждать все это время продавец альтернативы.

По закону продать единственное жилье нельзя. Продавая квартиру, собственник и члены его семьи, зарегистрированные в квартире, должны куда-то переехать и встать на регистрационный учет по месту жительства. Но в большинстве случаев из-за отсутствия денег продавцы не могут вначале купить новую квартиру, а потом просто продать свою. Приходится продавать и одновременно приобретать новую квартиру на деньги покупателя - в этом и заключается сущность альтернативной сделки. Ее успех зависит от верности оценки стоимости продаваемой квартиры и совпадения ожиданий всех участников альтернативы.

Процедура расчетов начинается с закладки денег в депозитарную ячейку банка. Вносит деньги покупатель "верхней" квартиры, а получает - продавец последней. Деньги, как правило, минуют большинство участников сделки. Но вносящим или получающим деньги в качестве доплаты все-таки придется поучаствовать в процедуре взаиморасчета. От их числа будет зависеть и количество задействованных ячеек. Продавец и покупатель каждой квартиры заключают трехсторонний договор с банком. Продавцы получат доступ к ячейкам только после регистрации всех договоров купли-продажи квартир, участвующих в сделке. Непосредственно после посещения банка все участники сделки приступают к подписанию договоров купли-продажи у нотариуса или в простой письменной форме. Подписанные договоры купли - продажи одновременно сдаются на регистрацию в городской Комитет по государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним. Получив зарегистрированные договоры на руки, продавец последней альтернативной квартиры отправляется за деньгами в банк, а затем в тот же день происходит передача квартиры новому собственнику по акту приема-передачи. С этого момента начинается срок физического освобождения для следующей квартиры.

Очень важно и число участников квартирной цепочки. Риэлторский опыт подсказывает, что вероятность успешного проведения сделки будет максимальной, если в цепочке не более трех квартир. Если в сделке участвуют более пяти квартир, она становится нереальной. Иногда цепочку разбивают. Например, если в сделке участвуют четыре квартиры и по одной из них не готовы документы, то цепочку можно разделить на две части: 2+ Это увеличивает вероятность того, что сделка состоится.

В течение двух лет Raven Russia Limited вложит 500 млн фунтов стерлингов в российскую недвижимость, рассказал “Ведомостям” председатель совета директоров The Raven Group Антон Билтон. 140 млн фунтов из 500 млн Raven Russia намерена привлечь за счет размещения в конце июля акций на Лондонской фондовой бирже. Остальные — средства крупнейших международных институциональных инвесторов. Интерес компании к России Билтон объясняет более высоким экономическим ростом по сравнению с Великобританией. “Мы намерены получить доход от вложений на уровне 14% годовых”, — уверен Билтон. Вкладывать инвестиции, уверяет он, RG будет в склады, логистические парки и супермаркеты. Сейчас британцы заняты поиском партнеров в России и через две недели обещают объявить их. “Переговоры ведутся с несколькими российскими девелоперами”, — поясняет Билтон.

Переезд в новые квартиры участников альтернативной сделки происходит поэтапно. Срок передачи квартиры "верхнему" покупателю складывается из сроков освобождения всех альтернативных квартир. Поэтому практически невозможно включить в альтернативную сделку квартиру в доме-новостройке, не принятом на баланс ДЕЗа или с закрытой регистрацией по месту жительства. Покупателю придется ждать неопределенное время. С юридическим освобождением, т.е. постановкой на регистрационный учет, дело обстоит немного проще. Работники паспортных столов обязаны регистрировать по месту жительства новых собственников квартиры, не дожидаясь снятия с регистрационного учета предыдущих собственников.
На российский рынок недвижимости приходит новый западный инвестор. Компания Raven Russia Limited планирует вложить 500 млн фунтов стерлингов (около $800 млн) в покупку и строительство складов и логистических центров. Однако эксперты уверяют, что выбор готовых объектов у нового инвестора будет невелик и ему придется заниматься девелопментом.

Пока на рынке выставлен на продажу всего один готовый склад. Компания “БЭЛ-Девелопмент” (одна из структур “Базового элемента”) за $20 млн продает комплекс в Подмосковье. В Raven Group говорят, что знакомы с предложением, но вкладывать деньги в этот объект не собираются.

Крупные консалтинговые компании знакомы с планами Raven Group в России. “Это активный игрок британского рынка недвижимости”, — говорят в компании Knight Frank, которая консультирует RG в Англии и России. “Склады — исключительно привлекательный сектор, но один из наименее развитых на российском рынке недвижимости”, — комментирует планы британцев исполнительный директор компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Сергей Рябокобылко. По его мнению, английская компания будет вынуждена вкладывать деньги в строящиеся склады, поскольку сейчас на рынке дефицит готовых логистических комплексов. Чтобы вложить такие деньги, компании скорее всего придется заниматься девелопментом, рассуждает и директор отдела офисной недвижимости Colliers International Олег Мышкин. Билтон соглашается, что RG рассматривает не только готовые, но и строящиеся объекты.

Raven Russia — третья публичная западная компания, которая проявляет интерес к российской недвижимости. В 2004 г. швейцарская инвестиционная компания Eastern Property Holdings, акции которой торгуются на швейцарской фондовой бирже, более чем за $40 млн купила у Westdeutsche Immobilien Bank офисный центр “Берлинский дом” на Петровке. Также ЕРН приобрела блокирующие пакеты акций компаний “Мосмарт” (торговый оператор одноименной сети гипермаркетов) и “Гиперцентр-7” (владеет недвижимостью сети). Эксперты оценили сделку в $25-30 млн. В конце мая этого года у “Мосмарта” появился еще один западный партнер — Jelmoli Holding AG. Это швейцарская публичная компания, которая за $73,5 млн купила 49% акций специально созданной для развития сети “Мосмарт” компании Hypercentre Investment.

“Конечно, рынок переварит такие деньги, но без хорошего российского партнера Raven Group не стоит надеяться на успех”, — замечает Александр Николаев, управляющий директор компании MCTrustco, представляющей интересы нескольких западных инвестфондов в России. Эксперты вспоминают неудачный опыт крупной американской компании Prologis, инвестирующей в строительство складов. Полгода назад компания свернула деятельность в нашей стране, не найдя подходящих площадок для строительства.



Главная --> Публикации