Главная --> Публикации --> Паевые инвестиционные фонды обратили внимание на землю Дешевого жилья не осталось даже за мкад 1 января 2006 года истекает срок переоформления прав на земельные участки Московские квадратные метры станут еще дороже Новосибирск застраивают складами

Как купить?

С каждым годом все больше россиян покупает недвижимость в Европе. Среди излюбленных стран - Германия, прочно ассоциирующаяся с такими понятиями, как надежность и правопорядок.

Кстати, для тех, кто приобретает квартиру или дом в Германии для собственного проживания, закон предусматривает безвозмездную, беспроцентную и не облагаемую налогом ссуду в течение 8 лет. Сегодня эта сумма составляет 1.250 евро в год на семью и 800 евро в год на каждого несовершеннолетнего ребенка.

Процесс купли-продажи недвижимости в Германии обязательно совершается при участии государственного нотариуса, защищающего интересы обеих сторон. Нотариальные расходы и расходы на регистрацию составляют 1 - 1,5% от стоимости объекта. Общие расходы: стоимость объекта плюс налог на приобретенную недвижимость - 3,5% от стоимости объекта. От 3 до 5% обойдутся услуги маклера (в каждой федеральной земле Германии разные ставки маклерской комиссии). Полная процедура покупки недвижимости и ее регистрации на нового владельца занимают около 2-3 месяцев, после чего иностранец имеет возможность получения визы типа С сроком на 90 дней. Имеющие деловые контакты могут претендовать на бизнес-визу (6 месяцев). Следует отметить, что приобретение недвижимости не является основанием для получения вида на жительство, но владение ею является веским аргументом для этого, так как свидетельствует о материальной независимости заявителя.

Когда основные положения известны, остается определиться с типом жилья, который почти во всех городах страны одинаков. Наиболее вариативный с точки зрения планировки, достройки или переделки в будущем - дом на одну семью, в котором при желании можно запланировать небольшую отдельную квартиру. Дом на две семьи ( по понятным причинам) обходится заказчику дешевле и при постройке, и при оплате коммунальных услуг. Одна из самых доступных по цене форм жилья - дома, стоящие в ряд.

Что выбрать?

Покупка нового дома или квартиры, построенных под ключ (Schluesselfertig), избавит от волнения и риска в ходе его возведения. Индивидуальные изменения в планировке - удовольствие не из дешевых и, как правило, типовые решения определяют сами строительные фирмы, а стоимость услуг архитектора входит в заранее известную цену дома. Владелец получает пятилетнюю гарантию, и если в этот период проявятся строительные недостатки, фирма обязана устранить их бесплатно. Другая возможность приобретения нового дома - строительство с привлечением независимого архитектора, который не только спланирует дом, но и поможет подыскать земельный участок, сделает калькуляцию расходов, где реальные затраты незначительно превышают планируемые, а также окажет содействие в организации работ. При этом заказчик имеет право участвовать в разработке индивидуальной планировки, выборе строительного стиля и используемых материалов. Более того, если какие-то виды работ будущий хозяин выполняет самостоятельно, то объем затрат на строительство можно существенно снизить. Как обычно, владелец получает пятилетнюю гарантию.

Тем, кто предпочитает жить в центре города или в его черте, тяжело найти подходящий по цене земельный участок для постройки или готовый дом. Поэтому нередко частная квартира - оптимальный вариант для личного проживания. Другое дело, что в этом случае следует знать определенные правила германского общежития. Скажем, вот такой момент: если квартира является частной собственностью, то лестничная площадка, фасад и инженерные коммуникации - это уже общая собственность. Это у нас общее, значит ничье. У прогматичных немцев то же самое общее это, прежде всего, мое. Неудивительно, что при такой постановке вопроса, к правилам общежития немцы относятся более чем трепетно. И при этом рьяно отслеживают, чтобы другие строго следовали их примеру. Так что, если однажды вы обнаружите в своем почтовом ящике квитанцию об уплате штрафа за административное правонарушение, будьте уверены, что об этом полицию известил ваш всегда вежливый и улыбающийся сосед.

Запад или Восток?

Несмотря на то, что в современных зданиях помещения более комфортны и функциональны, а также имеют высокую техническую оснащенность, многие наши соотечественники выбирают дома давней постройки, прельщаясь на особую атмосферу старины. Обычно такие здания расположены в центральных районах и имеют большие участки земли. Пряничные домики в основном дешевле, чем новостройки, но параметры, определяющие цену жилья, схожи: близость водоемов и зеленых зон, транспортная доступность, удаленность от промышленных предприятий, качество недвижимости, а также уровень дальнейших эксплуатационных расходов, который, как правило, выясняется еще до покупки объекта.

В Западной Германии самыми дорогими городами в настоящее время являются Мюнхен (цена дома с небольшим участком как в самом городе, так и в пригороде - 3,5-5 тыс. евро/кв.м), Кельн, Штуттгарт и Франкфурт (3-4 тыс. евро/кв.м), Гамбург, Дюссельдорф, Карлсруэ, Бонн, Регенсбург (2-3 тыс. евро/кв.м).

Германия очень разная, и стоимость жилья здесь сильно меняется в зависимости от региона. Так например, на большей части бывшей ГДР цены на недвижимость значительно ниже, чем на территории, принадлежавшей ФРГ. На сегодняшний день стоимость квартир в Восточной Германии составляет от 1-1,5 тыс. евро/кв.м, в Западной Германии - 1,5-2 тыс евро/кв.метр. Причина понятна: жилье, построенное в коммунистическом собрате, не всегда отвечает современным требованиям. Исключение составляют несколько отдельных городов и их окрестности. Это, прежде всего, перспективный на сегодняшний день Берлин (восток - 1,5-2 , запад - 2-3 тыс. евро/кв.м), его фешенебельный пригород Потсдам и Дрезден (1,5-2 тыс. евро/кв.м), портовый Росток (1-1,3 тыс. евро/кв.м), а также Эрфурт и Коттбус (1,5 тыс. евро/кв.м).

Содержание доходного дома в Германии - дело прибыльное. Судите сами. В больших городах арендная плата за новую квартиру площадью 70-80 кв.м составляет 700-800 евро в месяц. Средняя стоимость аренды одного квадратного метра в берлинских новых домах составляет 8 евро. В Бонне цена 1 кв.м обойдется квартиросъемщику в 7,5 евро, в Штутгарте - 12 евро, а в Мюнхене - 14 евро в месяц. Каждый владелец недвижимости имеет право сдавать ее в аренду по договору, регулирующему взаимоотношения сторон. Так что при наличии средств вы можете со спокойным сердцем потратить их на покупку квартир или доходных домов в центре Берлина, например. Доходность от подобных вложений составляет от 7 до 15% годовых.

Кредит на доходное дело

Наконец, президент поручил обеспечить безотлагательное принятие федеральной целевой программы Жилище на 2006-2010 годы, включающей мероприятия по реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России.

Если же своих денег на покупку недвижимости в Германии недостаточно, - воспользуйтесь кредитом. Для получения оного необходимо иметь в своем распоряжении хотя бы 20-25% от требуемой суммы. В крайнем случае может помочь поручительство надежной фирмы или состоятельного лица. И не комплексуйте: покупатели, способные исправно платить в рассрочку, пользуются у трудолюбивых и бережливых немцев даже большим доверием, чем обладатели солидных банковских счетов.
25 Декабря, Владимир Путин утвердил перечень поручений по реализации приоритетных национальных проектов. В частности, президент поручил обеспечить своевременное издание нормативных правовых актов, необходимых для осуществления в 2006 году дополнительных денежных выплат учителям... за классное руководство, а также участковым врачам-терапевтам, участковым врачам-педиатрам, врачам общей (семейной) практики и работающим с ними участковым медицинским сестрам. Ответственными за это были назначены Михаил Фрадков, Дмитрий Медведев, Михаил Зурабов, Андрей Фурсенко и Алексей Кудрин. Кроме того, поручено построить в 2006 году федеральные центры высоких медицинских технологий.

Напомним, всего на реализацию нацпроекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России предполагается потратить 213 млрд. рублей (146,1 млрд. рублей из федерального бюджета, а 66,8 млрд. - из региональных и местных бюджетов) до 2010 года. Планируется, что в итоге к 2010 году темпы жилищного строительства увеличатся в два раза - с 41 млн. квадратных метров в год до 80 млн. Вообще на совещании приводилось много цифр, из которых его участники должны были сделать вывод о скором воплощении жилищного нацпроекта. Однако губернаторы в этом усомнились. Глава Якутии Вячеслав Штыров сообщил, что в процессе корректировки уже действующей федеральной целевой программы Жилище в рамках реализации нацпроекта Доступное жилье из нее исчезла подпрограмма сноса ветхого жилья. По словам Вячеслава Штырова, для Дальневосточного округа (впрочем, как и для многих других регионов) важно не изыскивать возможности точечной застройки городов (места там на застройку достаточно), а сохранить программу переселения граждан из ветхого жилья и его сноса. А это в рамках нового нацпроекта сделать невозможно. Панельные пятиэтажки у вас (в Москве. - Газета) являются ветхим жильем, а у нас в регионе по сравнению с остальной жилой застройкой это жилье вполне комфортное, - заявил он.

Вчера же нацпроект по созданию доступного жилья обсудили на совещании в Минрегионразвития, в котором приняли участие глава министерства Владимир Яковлев, председатель Росстроя Сергей Круглик, полпред президента в Дальневосточном федеральном округе Камиль Исхаков, а также ряд губернаторов. Выяснилось, что для многих россиян получение доступного и комфортного жилья может оказаться под угрозой, так как сносить принадлежащее им ветхое жилье будет просто некому и не на что. По крайней мере, заниматься этим за свой счет региональные власти не хотят.

За неделю с 19 по 26 декабря цены на недвижимость в столице взлетели еще на 1%, неделей раньше на 0,8%. Таким образом, сегодня средняя стоимость 1 кв. метра жилья в Москве подошла вплотную к 2,3 тыс. долларов. Эта тенденция, которая наблюдается уже полгода, будет сохраняться и в будущем.

В ответ Владимир Яковлев порекомендовал воспользоваться опытом Казани, где местные власти приняли и реализовали собственную программу по сносу ветхого жилья без помощи центра. Однако присутствовавшим губернаторам такой опыт не показался привлекательным. В этом вопросе мы пойдем до конца и выйдем на президента, - заявил глава Якутии. По его словам, губернаторы будут добиваться восстановления отдельной ФЦП и, соответственно, адресного ее финансирования из федерального бюджета.

Вообще-то падение цен на квартиры в канун нового года обычная практика. Но, судя по всему, столица на этот раз без нее обойдется. По словам эксперта, наш рынок недвижимости весьма инертен. Покупательская активность наблюдается с конца лета, отметил г-н Репченко. Специалист пояснил также, что на рост цен на минувшей неделе какие-то внешние факторы объективно не повлияли. Для многих граждан недвижимость привлекательный и престижный метод вложения средств, поэтому отчасти на нее и растет спрос, который, в свою очередь, рождает предложение. Но по явно завышенным ценам. Существующие тенденции на рынке недвижимости, судя по всему, продолжатся, дал неутешительный прогноз г-н Репченко.

Как рассказал Новым Известиям руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости (ИРН) Олег Репченко, индекс стоимости жилья поднялся за прошедшую неделю с 2,267 тыс. до 2,289 тыс. долларов за метр, то есть на 22 доллара. По словам эксперта, надежды на снижение цен хотя бы в преддверии праздников пока не оправдались.

Есть на столичном рынке недвижимости еще одна интересная деталь. Как удалось выяснить НИ, продавцы квартир специально объявляют цену несколько выше той, за которую они рассчитывают их продать. Г-н Репченко полностью подтвердил эту информацию. По его оценке, компании, торгующие жильем, нередко объявляют начальную цену на 3 7% выше реальной. Особенно этим отличаются игроки вторичного рынка недвижимости. По словам эксперта, изначально продавцы называют максимальную цену. То есть торг, как на обычном плодоовощном рынке, уместен. Другое дело, что при существующих темпах роста цен, пока покупатель будет торговаться, стоимость квартиры как раз и станет такой, какой объявлялась изначально.

В свою очередь президент Российского союза строителей Виктор Забелин отметил, что рост цен в Москве подстегивается не столько искусственными, сколько естественными факторами. По его словам, в немалой степени это результат неравномерного экономического положения российских регионов. То есть бизнесмен, накопивший деньги, например, в Уфе, вложит их, скорее всего, не в башкирскую, а в столичную недвижимость. Кроме того, по словам г-на Забелина, постоянный приток мигрантов в столицу также подстегивает рост цен на квартиры.

Москвичи в основном довольны уровнем жизни в столице — в этом признался 61% ее жителей. Лучше себя чувствуют только ньюйоркцы. А по количеству людей, которые собираются и дальше жить в столице, Москва оказалась лидером: покидать ее не собирается 91% жителей. Впрочем, по сравнению с 2003 г. любовь к Москве поблекла — тогда, по опросу Romir Monitoring, жизнью в городе были довольны 79% респондентов.

Впрочем, к названным ИРН средним ценам на жилье, которые установились сейчас в Москве, все это отношения не имеет. Как заверил нас г-н Репченко, аналитики учитывают маркетинговые ходы продавцов квартир и указывают не рекламные, а реальные цены.
В Москве жить намного удобнее, чем во многих европейских столицах. К такому выводу пришли эксперты Gallup, опросив жителей ведущих мегаполисов мира. Но московских чиновников это не радует: решая, куда вложить деньги, инвесторы обращают внимание на другие параметры.

После ньюйоркцев москвичи больше всех любят и столичных чиновников: 66% уверены, что Юрий Лужков ведет город в правильном направлении. Два года назад таких было чуть меньше (63%). В восточноевропейских столицах верят в мудрость градоначальников не больше 11-22%. Правда, москвичи намного больше общаются с представителями власти (59%). Чуть меньше половины жителей (44%) этими встречами довольны, а большинство — 57% — считают, что смена власти плохо отразится на российской столице. Единственная категория представителей власти, с которыми москвичи предпочли бы не сталкиваться, — милиционеры. Хотя к уровню безопасности у них претензий не больше, чем у жителей Праги, Варшавы или Лондона. Москвичей также смущают нелегальные работники (59% за их выдворение из столицы) и представители разного рода меньшинств.

Радость москвичам приносит, в частности, экономическая ситуация: 43% считают, что она “хорошая” или “очень хорошая”, и это самый высокий результат после Дублина. Это соотносится и с ростом личного благосостояния: у 29% финансовое положение в семье за последний год улучшилось, а у половины не изменилось. Причем москвичи богатеют гораздо быстрее, чем жители восточноевропейских столиц. В то же время за последний год четверть москвичей хотя бы раз столкнулась с нехваткой денег на предметы первой необходимости — продукты, одежду, лекарства. Больше людей испытывают подобные проблемы только в Бухаресте. Зато москвичи более оптимистичны: 38% уверены, что в ближайшее время положение их семьи улучшится, а к худшему готовятся только 15%.

Инвесторы обращают внимание на подобные исследования, если они собираются вкладываться в индустрию развлечений или досуга, замечает директор по коммуникациям Baring Vostok Capital Partners Станислав Федулов. Во всех остальных случаях общий настрой жителей конкретной местности бизнесмены при принятии решения не учитывают, поясняет он. Зато градоначальники на основе таких данных могут судить “о том, как жители оценивают их работу”, замечает директор по коммуникациям компании “КОМКОН” (проводила по заказу Gallup опрос москвичей) Мария Вакатова. Ответы москвичей — “барометр, который определяет состояние работы городских служб и степень удовлетворенности городом”, добавляет директор отдела количественных исследований “КОМКОН” Сергей Адамов.

Москва становится только лучше, восклицает коренная жительница столицы, экономист “ЛУКОЙЛа”. “Дороги отремонтировали, — вспоминает она. — Хотя меньше пробок от этого не стало, но это потому, что растет количество автомобилей”. Судя по данным исследования, с ней согласны 29% москвичей, а работой общественного транспорта удовлетворена примерно половина. “Стало много магазинов, а благодаря росту конкуренции цены снижаются”, — описывает плюсы столицы экономист. А менеджер компании “Мир детства” Елена Нагайчук, которая приехала в Москву два года назад, рада в основном росту доходов в столице, прежде всего личных. Все остальное меняется медленно, “несмотря на бесконечные стройки и ремонты”, считает она.

The Gallup Organization Princeton раз в два года выясняет, как воспринимают свои города жители разных мировых столиц. В 2003 г. к Нью-Йорку, Лондону, Дублину, Будапешту, Праге, Бухаресту и Варшаве социологи добавили Москву. Данные за 2005 г. получены в ходе мартовского телефонного опроса 1000 москвичей старше 18 лет.

Чиновникам стоит учитывать мнение москвичей “при оценке некоторых инвестиционных проектов”, считает Адамов. Но в столичной мэрии к таким советам прислушиваться не собираются. Выводы социологов “отображают так или иначе общую картину, но они основаны на субъективном восприятии жителей города”, поясняет представитель департамента экономической политики правительства Москвы Александр Степанов. Международный олимпийский комитет, который недавно отказал Москве в праве провести Олимпиаду-2012, интересовало наличие в городе конкретных сооружений, а не то, насколько москвичи любят российскую столицу, напоминает он.



Главная --> Публикации