Главная --> Публикации --> Гольф-наступление Грядет дачная амнистия На месте бывших заводов и фабрик строится элитное жилье Непредвиденные доходы Дворы народов

Запасной аэродром

Практика показывает, что россияне покупают жилье в Англии, чтобы жить в этой стране. Чтобы перевезти туда семью, обучать детей. Рассматривается эта страна и как запасной аэродром. Многие семьи хотят включиться в иммиграционную программу, одно из требований которой состоит в том, что соискатели должны не менее девяти месяцев в году находиться на территории Великобритании. Поэтому многие селят в Лондоне домочадцев и периодически наведываются к ним. Затем, когда супруга получает постоянный вид на жительство, муж присоединяется к ней в рамках воссоединения семьи.

Почему в столичной прессе не так уж много предложений купить недвижимость на Британских островах? Ведь и сама страна пользуется огромным уважением, и сделок с недвижимостью там совершается немало. Ответ прост: рынок Великобритании дорогой, а частные вложения, счет которым идет на миллионы, шума не любят.

Для многих успешных бизнесменов открытие офиса в Лондоне является естественным шагом в развитии компании, а за этим следует и переезд семьи в Великобританию, для чего и приобретается family house.

Некоторые россияне покупают квартиры в самых дорогих и престижных районах Лондона только для того, чтобы проводить там выходные дни, другие приобретают небольшие студии вблизи университетов для детей-студентов. Всем известно, что английское образование считается одним из наиболее престижных в мире, и все большее количество россиян стараются обучать своих детей в Великобритании.

Английские Рублевки

Недвижимость в Великобритании продается повсюду. Но подавляющее большинство покупок выходцы из России делают в Лондоне. Оставшаяся доля весьма мала. Что-то, к примеру, покупается на юге страны, в районе Бристоля. Это достаточно престижный регион, и цены там сравнимы с лондонскими. Некоторых привлекают просторы и природная красота английских графств, где можно приобрести целые поместья. Популярностью пользуются графства Беркшир, Суррей и Сассекс, примыкающие к Лондону.

А вот для инвестиций британская недвижимость не слишком подходит. И дело тут в огромном сроке возврата вложенных средств. Доход от аренды и роста цен в Лондоне составляет максимум 5 7% годовых. Это намного меньше, чем в России или странах Восточной Европы и Средиземноморья.

Графство Беркшир, расположенное в пределах 30 минут езды на машине к западу от Лондона, давно стало домом для наиболее знаменитых и богатых людей со всего мира, в том числе и наших соотечественников. Англичане шутят, что обладателей домов в Беркшире может заставить расстаться с ними только 3D debts, divorce and death (долги, развод и смерть). В число счастливых жителей Беркшира входит и сама королева Великобритании Елизавета II ведь здесь находится ее главная резиденция Виндзорский дворец. Кстати, ее муж, принц Филипп, служит по совместительсву главным смотрителем Виндзорского парка и ежедневно объезжает королевские угодья на своем Range Rover.

Так называемый золотой треугольник в графстве Суррей можно сравнить с нашей Рублевкой. Из него до центра Лондона езда занимает примерно 30 мин, здесь чистый воздух, сложившаяся инфраструктура, просторные дома на любой вкус, гигантские участки земли с дизайнерскими садами, бассейными, теннисными кортами, собственными причалами на Темзе. Тут же находятся наиболее известные частные школы. Кстати, в Суррее купил себе дом Борис Березовский.

В самом Лондоне россияне покупают не везде, а лишь в нескольких районах. Наибольшей популярностью пользуются расположенные в центре Мэйфэа, Кенсингтон, Белгравия, Челси, Найтсбридж. Приобретаются там в основном квартиры, предназначенные для временных приездов. Жилье для постоянного проживания предпочитают покупать в Сент-Джеймс Вуде районе, где традиционно живут состоятельные люди. Он расположен в некотором удалении от центра города, очень зеленый (рядом Риджентс-парк, много других парков и скверов), здесь много международных школ. Кого-то привлекают парки, свежий воздух и престижные частные школы района Хэмпстед.

Чем для прихоти обильной торгует Лондон щепетильный?

Квартиры в британской столице тоже есть но вовсе не те, к которым привыкли мы: здесь и соседей мало, и от земли невысоко. Обычно квартиры появляются в результате реконструкции домов. На лондонском рынке много очень маленьких квартир с комнатами и в 7, и в 6 кв.м, даже в дорогих районах. Встала в комнату кровать, можно ее обойти вот и спальня готова. Хотя, конечно, это не касается дорогих приобретений, которые делают россияне. Наши соотечественники покупают приличного размера апартаменты с очень хорошей планировкой, отделкой, мебелью, чтобы можно было сразу заехать и жить.

Лондон город, во многом кардинально отличающийся от Москвы. Он огромен по площади и при этом совсем невысокий большинство домов малоэтажные. Самый же распространенный тип жилой недвижимости это индивидуальные дома на 4 5 спален с прилегающим участком земли и садом.

Денежный минимум, с которым имеет смысл выходить на английский рынок недвижимости, составляет 150 тыс. фунтов стерлингов (для перевода в доллары число нужно умножать на 1,75). На эти средства можно купить небольшую, метров в 50, квартирку-студию в отдаленном районе Лондона. Если же говорить об объектах, на которые существует более-менее стабильный спрос со стороны российских покупателей, то цена на них начинается от 1 1,5 млн фунтов стерлингов. В этом случае уже можно приобрести недвижимость в хорошем районе, с нормальным метражом, в техническом состоянии, не требующем немедленного ремонта, и с безупречным юридическим статусом. Верхней границы цен, как водится, не существует эксперты вспоминали покупки и по 70 млн фунтов стерлингов, и больше.

Квартиры всегда продаются готовыми. Даже в новостройках полностью выполняется отделка, обставляется кухня и оборудуются санузлы. Покупатель может приобрести мебель самостоятельно либо заказать ее в той же компании.

Антиподом лизу является фрихолд (freehold), когда земля выкуплена собственником квартиры. Такой статус, разумеется, не освобождает от расходов, в том числе от налогов на собственность, но их размеры несоизмеримы с арендной платой.

Внимание: частная собственность!

Великобритания страна с многовековыми традициями частной собственности, поэтому вся земля кому-то принадлежит. Статус дома, находящегося на земле собственника, называется лизхолд (leasehold) и подразумевает, что собственнику нужно платить арендную плату. Она вносится один раз и вперед, сразу за весь срок. Если срок продления лизхолда наступает только лет через 100 (это еще не самый большой срок бывает и 900 лет), беспокоиться нечего. А когда до времени Ч остается совсем немного, цена объекта заметно снижается, ведь владельцу здания придется заплатить за аренду земли единовременно большую сумму. Поэтому если собственник продает привлекательный объект по подозрительно низкой цене, стоит поинтересоваться у него, не заканчивается ли срок аренды земли.

Как и в большинстве стран, в Великобритании риэлтор только подбирает объект недвижимости. Оформлением сделки занимаются другие специалисты, которые изучают юридическое и физическое состояние дома, правовой режим участка под ним. Важный аспект этой работы прогнозирование на перспективу, т.е. выяснение, не приведет ли осуществление градостроительных планов к изменению стоимости объекта, и т.д. Конечно, Лондон не Москва, где здание могут снести по причине того, что оно мешает транспортному строительству, заплатив символическую компенсацию. Но предвидеть развитие событий все равно необходимо.

Дела финансовые

Как правило, не самые дорогие (примерно до 5 млн) приобретения оформляются через фирмы, которые имеют московские представительства. Более дорогие объекты приобретаются напрямую у английских собственников. Покупатель, располагающий подобными средствами, уже может позволить себе предварительно изучить страну, нанять собственный штат местных юристов и вообще всячески подготовиться к сделке. Традиционно английские риэлторы работают на продавцов недвижимости ведь получают они свое вознаграждение только от них. Причем каждое агентство имеет лишь ограниченный список недвижимости, а в каждом районе существует множество независимых агентств. Это неудобно для покупателя, особенно если он еще не живет в Великобритании и не располагает временем на обивание порогов и просмотр большого количества предложений. Поэтому иностранцы, россияне в том числе, часто используют услуги специальных консультантов по поиску недвижимости.

До 70 80% приобретений делаются с привлечением ипотечных кредитов. Даже если покупатель располагает полной суммой, он все равно предпочитает взять кредит процентные ставки очень низкие, на уровне 5 6% годовых. Выгоднее платить их, чем вынимать средства из бизнеса, где они принесут больший доход. Стандартные условия ипотеки покупатель должен располагать первоначальным взносом минимум в 30%. Если повезет, можно договориться и о 20%, но вообще банки идут на такие условия с неохотой, особенно с учетом того, что покупатель иностранец.

Покупка объекта стоимостью в несколько миллионов является серьезным вложением капитала, поэтому необходимо обратиться к налоговым юристам. Является покупатель физическим лицом или оффшорной компанией, образуется траст или выбирается еще какая-то юридическая форма от всего этого зависят налоги, и разница может быть существенной. Не забудем и про налог на наследство он в Великобритании очень серьезный.

Девелоперская компания Капитал групп с 1993 года занимается строительством офисной, жилой и торговой недвижимости в Москве. Компания является одним из инвесторов проекта многофункционального комплекса на территории ММДЦ Москва-Сити. Первый торговый центр сети Метромаркет был открыт в 2002 году. На сегодняшний день она включает всего три объекта, расположенных у станций метро Пролетарская (площадью около 3 тыс. кв. м), Сокол и Тимирязевская (по 9 тыс. м каждый). Финансовые показатели деятельности компании не раскрываются. По информации участников рынка, оборот компании за 2004 год составил до $3,5 млрд, а ее владельцами являются три физических лица: Владислав Доронин, Эдуард Берман и Павел Те.

И последнее: недвижимость мало купить, ее нужно содержать платить коммунальные платежи, налоги, тратиться на периодические ремонты. Сумма эта, конечно, сильно зависит от размеров объекта и его состояния. Но с достаточной долей приближения можно сказать, что относительно недорогие квартиры или дома стоимостью в 1,5 2 млн будут обходиться ежемесячно в несколько сотен фунтов.
Как стало известно Ъ, компания Капитал групп получила разрешение московского правительства на строительство торгового центра над зданием вестибюля станции метро Шаболовская. Это будет самый крупный объект сети Метромаркет, насчитывающей сейчас три торговых комплекса. Однако эксперты считают, что из-за специфического месторасположения комплекса привлечь крупных арендаторов девелоперу не удастся.

Особенность нового проекта заключается в том, что у метро 'Шаболовская' это единственный выход, и торговый комплекс сможет захватить весь поток людей, проходящих через станцию, отметил сотрудник компании. 'Метромаркет' у станции 'Сокол' хоть и не построен непосредственно над зданием вестибюля, но имеет вход из метро в комплекс и успешно 'паразитирует' даже на части трафика. В компании Капитал групп смогли только подтвердить, что на днях было подписано распоряжение администрации Москвы о выделении Капитал групп земельного участка под строительство торгового комплекса, но официально комментировать проект не стали.

Как сообщил Ъ источник в Капитал групп, проект строительства комплекса Метромаркет у станции Шаболовская Капитал групп готовила около года и в ближайшее время приступит к его реализации. По его словам, инвестиции в проект строительства торгового центра площадью более 10 тыс. кв. м оцениваются в $13 млн. Несмотря на то что Капитал групп на сегодняшний день основные финансовые ресурсы направила на проект Москва-Сити (см. сообщение на этой странице), новый Метромаркет планируется построить за счет собственных средств, без привлечения кредитов.



По мнению участников рынка, несмотря на то, что торговые центры Метромаркет составляют сеть, которая развивается под единым брэндом, они не имеют единой концепции и существенно различаются между собой. Например, под самый маленький комплекс Метромаркет у метро Пролетарская было приобретено уже существующее здание. У Тимирязевской комплекс составляет часть крупного жилого комплекса, поэтому оценить эффективность идеи Метромаркета в целом эксперты не берутся. В то же время эксперты отмечают, что большой трафик метро является для магазинов данного типа скорее недостатком, чем преимуществом. Несмотря на то что такое расположение выглядит очень удачным, а проходимость гарантированно высока, 90% этого потока составляет нецелевая аудитория. А значит, привлечь арендаторов, готовых платить высокую арендную ставку более $1 тыс. за квадратный метр в год, почти невозможно, считает Владислав Кочетков, аналитик ИК Финам. С ним соглашается гендиректор консалтинговой компании Магазин магазинов Анна Ширяева: Комплекс, построенный над станцией, будет ориентирован только на спонтанные покупки, что не позволит девелоперу, например, разместить сетевого оператора. По мнению госпожи Ширяевой, проект Метромаркет может окупиться быстрее, чем обычный торговый комплекс, примерно за три года, но в долгосрочной перспективе будет не слишком успешным. По мнению Владислава Кочеткова из ИК Финам, окупаемость проекта Метромаркета на Шаболовской окажется на уровне среднерыночной около четырех-пяти лет.

Прогнозы, а не факты

Очередное заседание дискуссионного клуба состоялось в Фонде "Институт экономики города". На этот раз предметом обсуждения стала тема, которая волнует каждого из нас: "Почему растут тарифы в ЖКХ?" Свои точки зрения высказали два эксперта - директор направления городского хозяйства фонда Сергей Сиваев и бизнесмен-практик, председатель Правления ООО "Евразийское водное партнерство" Сергей Яшечкин.

Факты и прогнозы

"Нельзя основывать расчет тарифов на приблизительных мнениях государственных экспертов - так называемой госэкпертизе, - горячился С. Яшечкин. - У нас в основе регулирования лежит не факт деятельности предприятий, а прогноз. А вдруг зима окажется теплее, чем предсказывали? Как, кстати, произошло в нынешнем году, в результате чего РАО ЕЭС "вышло" из нее с большими ресурсами, чем планировалось". По мнению бизнесмена, экспертиза должна быть отдана в частные руки. В противном случае, сохранив свою "государственность", она останется инструментом политического давления. "Экспертиза должна остаться государственной, - оппонировал С. Яшечкину С. Сиваев. - Просто нужно научиться говорить правду о реальной структуре бухгалтерских затрат предприятия и уйти от той системы, когда компаниям выгодно завышать свои расходы. То есть, нужно "перевернуть ситуацию с ног на голову".

В принципе, подобную ситуацию можно представить следующим образом: власти как будто все сильнее сжимали пружину инфляции, не давая ей распрямиться. Но настал момент, когда сил сдерживать ее сопротивление не осталось - пружина инфляции "выстрелила", и тарифы взлетели вверх. За последние три года цены на ЖКУ росли в среднем на 30 % ежегодно. Стабилизировать ситуацию удалось только в начале текущего года. Тогда темпы роста тарифов и индекса потребительских цен (или по-простому инфляции) сравнялись. Значительно увеличилась и доля населения в оплате жилищно-коммунальных услуг. Если в начале 90-х годов мы платили лишь около 4% от их стоимости, то по итогам первого квартала 2005 года этот показатель был равен уже 85 процентам. Еще один интересный момент - к этому времени Федерация полностью отстранилась от дотирования ЖКУ, так что оставшиеся "недоплаченными" населением 15% дотируют либо местные бюджеты, либо промышленные предприятия, которые, так же как и граждане, являются потребителями ЖКУ. Правда, платят за них на порядок больше.

Эксперты фонда проделали серьезную работу по анализу и прогнозированию ситуации с тарифами в отрасли. После "знаменитого" дефолта 1998 года и на протяжении почти четырех лет тарифы на ЖКУ были искусственно "заморожены". Цены в магазинах росли - и выросли, в итоге, в два-три раза, - а оплата "коммуналки" населением оставалась неким социальным благом или нетронутым инфляцией "островком" в бурном море все увеличивающихся цен. Такая ситуация, разумеется, шла вразрез с экономическими законами и привела не только к серьезным убыткам и дальнейшему износу предприятий ЖКХ (их просто не на что было реконструировать), но и к так называемой "накопленной инфляции".

Переплата коммерческих потребителей коммунальных ресурсов за население называется "перекрестным" субсидированием. По итогам 2004 года оно составило более 130 миллиардов рублей. Особенно много переплачивают металлурги и строители.

За себя и за того парня

Сценарии и прогнозы

"Такая система, - отмечает С. Сиваев, - служит на благо "богатым" потребителям ЖКУ среди населения - тем, кто имеет большие квартиры - ведь "коммуналка" зависит от количества квадратных метров. А по-хорошему нужно, чтобы такая помощь была адресной - по-настоящему малообеспеченным слоям населения". Согласно выкладкам экспертов фонда, для 84% населения выгода от перекрестного субсидирования или полностью отсутствует, или не превышает 5% от их официальных доходов. Для более чем четверти населения России расходы по оплате ЖКУ составляют лишь около 1% от зарплаты - той, за которую они расписываются в ведомости. Если на перекрестном субсидировании будет поставлен крест, то эта доля возрастет лишь ненамного. Что же касается наименее обеспеченных граждан - их в России около 8%, тех, кто получает меньше тысячи рублей в месяц - то их расходы в этом случае также не изменятся.

Правда, вопрос в том, как производителю измерить и учесть то, что потребляется "публично" и "дополнительно"? Установка приборов учета будет экономически выгодной, когда те средства, которое предприятие получает от населения, будут превышать поступления из коммерческих источников. "К примеру, сейчас в Омске те деньги, которые мы получаем от населения за воду, составляют лишь 15 % от наших доходов. И поэтому мы не считаем нужным оборудовать частные квартиры счетчиками, - признался С. Яшечкин. - Вот когда доля населения существенно увеличится, тогда мы уже будем думать. С другой стороны, "обслуживание" коммерческих потребителей - это всегда риск, а население - никогда никуда не денется".

Как считают эксперты фонда, на сегодняшний день существует четыре возможных сценария изменения тарифов на ЖКУ для населения. От наиболее консервативных (то есть сохранения неизменным существующего уровня оплаты "коммуналки" до его незначительного повышения в пределах инфляции) до радикальных (то есть экономически обоснованных, но с 30% ограничением роста к уровню предыдущего года, либо "одномоментно" поднятых безо всяких ограничений). По мнению С. Яшечкина, для России предпочтительнее экономически обоснованные тарифы. Правда, эти тарифы должны быть "разнесены": то есть мало того, что отличаться для разных регионов (на Севере, к примеру, электроэнергии тратят больше и, соответственно, плата за нее занимает больший процент в общих расходах на коммуналку), но также и быть разделенными на публичные (то есть нормативный необходимый минимум) и "дополнительные" (к примеру, подача воды для джакузи и бассейнов должна оплачиваться по "специальной" цене).

Хорошая альтернатива - страны Адриатики и юга Европы.

То, что тарифы будут расти - факт непреложный. Вопрос в том, как и насколько? Математические построения экспертов, согласно которым этот рост "уложится" в пределы 1,5-2 раза к существующим, не могут отразить всей полноты картины. Как говорится, поживем - увидим.
Отечественный рынок недвижимости по своим ценам приближается к десятку самых дорогих в мире. Вот почему россияне в последнее время проявляют большой интерес к покупке дома или квартиры за рубежом. Однако цены на недвижимость на Лазурном берегу или в пригороде Лондона кусаются...

Недвижимость в Хорватии

Там и погода замечательная, и уровень жизни достойный, да и стоимость жилья вполне доступная.

Особенно популярны земли сельхозназначения: их засаживают оливковыми рощами, причем правительство выделяет на это льготные кредиты, однако, сельхозяйственные и лесные угодья иностранцам не продаются. Для них инвестиционный интерес представляют просто неурбанизированные участки, застройка которых пока не разрешена, но может быть позволена в дальнейшем. Стоимость такой земли начинается от 500 евро / за сотку и доходит до 15.000 евро /сотка в случае хорошего местоположения.

С точки зрения инвестирования особенный интерес представляет хорватская земля. Местное законодательство не обязывает строить на ней что-то немедленно, и зонированный под строительство участок может ждать своего часа годами. А за это время вы вполне можете его перепродать. Цены в разных местах побережья за последний год поднялись на 15-30% и обещают расти дальше по мере приближения вступления Хорватии в ЕС, намеченное на 2007 год.

На побережье страны строительство идет достаточно активно: возводятся дома типа апартаменты (2-й этаж для своей семьи, 1-й этаж для сдачи туристам). В доме обычно 3-4 этажа и не более полутора десятков квартир-апартаментов по цене в среднем 1200 - 1300 евро /1 кв. метр. Виллы стоят до 2.500/ евро 1 кв. метр при особо выгодном расположении. Владение жильем в Хорватии для личного бюджета необременительно. Ежегодного налога на недвижимость здесь нет и единственное, что нужно заплатить, это 5%-ый налог на передачу прав собственности в момент покупки. Хорваты в Европе очень востребованы в качестве строителей и, порядка 500 тысяч из 4,8-миллионного населения страны сейчас что-то возводят за границей.

Цены на земельные участки на морском побережье в настоящее время находятся в диапазоне 15 тыс. евро -30 тыс. за сотку (до 50 тыс. евро). Почти все приморские города стоят здесь со времен Римской империи и имеют параллельные итальянские названия, а нынешние итальянцы владеют здесь виллами, апартаментами, небольшими отелями.

Существуют две формы приобретения недвижимости в Хорватии, у которых есть свои плюсы и минусы: приобретать недвижимость закон позволяет как иностранным физическим, так и юридическим лицам при условии визирования сделки в Министерстве иностранных дел и Министерстве юстиции.

Представители среднего класса государств-членов ЕС (немцы, австрийцы, чехи, поляки) приезжают на личных автомобилях, а обустройство кемпингов для них стало едва ли не самым перспективным бизнесом. Непосредственно береговая линия не застраивается и не развивается, ее стараются сохранить в красоте первозданной, новые отели не возводятся, и существует запрет на строительство вилл у моря даже для самых состоятельных иностранцев. Со вступлением в ЕС все изменится, и многие запреты, с большой долей вероятности, отменят.

Вторая форма - открытие фирмы с иностранным капиталом часть этих проблем снимает, но стоит несколько дороже (более 5 тыс. евро на регистрацию плюс ежегодные расходы). Директор фирмы и сотрудники имеют право получить сначала вид на жительство, а через 5 лет и ПМЖ.

При первой форме все затраты составляют около 1500 евро, что дешевле, но угрожает большими потерями времени (до одного-двух лет, и процесс этот никак не ускоряется, взятки не существуют, не действуют). Коммунальные платежи для физлиц здесь меньше, но зато нет никаких надежд получить ВНЖ.

На деньги зарубежных инвесторов в этой стране уже многое отреставрировано и построено заново, причем в переходные времена ничего не разрушили.

Недвижимость Черногории

Рост цен на недвижимость на побережье на известных курортах за 2004 год составил около 15%. В середине 2004 года цена в 650 евро 1 кв.м. казалась очень высокой, а на середину 2005 года 750 евро 1 кв.м. для квартир эконом-класса, и инвестиционная цена от 1000 евро 1 кв.м. для элитного уже не вызывает удивления.

Некоторое время назад был заключен договор между Сербией и Черногорией о создании конфедерации на три года и о движении в Евросоюз (законодательная база постепенно приводится в соответствие со стандартами ЕС, готовятся перемены в сфере налогообложения, НДС здесь государство реально возвращает предпринимателям). Тема отделения от Югославии обсуждается уже давно, как впрочем, и перспективы вступления Евросоюз в 2007 году. Сближение с Европой обычно сопровождается закручиванием налоговых гаек и ростом цен на рынке жилья. Приезжают немцы с англичанами и начинают скупать все подряд. Иностранцы - физлица, как и прежде, могут свободно открывать счета и снимать с них неограниченное количество денег.

Уважительное отношение к частной собственности - одна из немногих черт, отличающая черногорскую ментальность от русской. Во всем остальном мы очень похожи. Около 15% населения составляют католики и примерно 13% - мусульмане, остальные жители - православной веры (около 70%).

Право частной собственности существовало здесь и в социалистические времена (70-е годы), и коттеджами на адриатических курортах Черногории владели итальянцы и немцы. Жилье в городах Котор и Будва стоило в те годы дороже, чем аналогичное в Ницце. Сейчас стоимость 1 кв. метра жилья в реконструированных домах XIV - XVI веков превышает 2 тыс. евро, а на знаменитом курорте Святой Стефан, стоимость квартир в первой линии домов достигает 4.000 евро /1 кв.м.

Цены на жилье невысокие: квартиры от 20 тыс. евро, а частные дома от 50 тыс. Россияне покупают здесь резиденции для летнего отдыха, а также кафе и ресторанчики. С большой долей вероятности, цены на недвижимость в Черногории будут расти, и к декабрю 2005 года стоимость достигнет 1500 евро /1 кв. метр.

Россияне покупают земельные участки, жилье, виллы, коммерческие предприятия типа гостиница и кафе. Торгово-офисные помещения тоже вызывают интерес у русских инвесторов, поскольку многие собираются в Черногории не просто отдыхать летом, а жить подолгу и заниматься каким-то бизнесом. Помещения под офис или мини-кафе в жилых новостройках Черногории стоят примерно на 10% дороже квартир в том же доме (около 1000-1100 евро /1 кв.м.). Целевое назначение таких помещений будет согласовываться с собственниками в дальнейшем (замены целевого назначения возможны).

Черногория - страна горная и свободных пространств большой площади там просто нет, тем более в курортных зонах. Свободная земля измеряется квадратными метрами, а максимальный размер придомовой территории или участка под застройку, на который можно рассчитывать, это сотни, а чаще - десятки квадратных метров.

Земля в Черногории

В 2004 году цена земли на курорте Святой Стефан достигала 1 тыс. евро /1кв.м. Это самое престижное место побережья. Раньше так назывался островок с рыбацкой деревней, который потом соединили с берегом. Вся здешняя историческая застройка превращена в один большой гостиничный комплекс - гордость местного населения (каждый домик - отдельный номер-люкс), летом даже вход сюда платный. Прилегающий район берега тоже носит имя Sveti Stefan, и участки здесь очень редко появляются в продаже, причем в лучшем случае это около 200 кв. метров.

Стоимость земли в курортной зоне определяется престижностью места, близостью к морю, наличием инфраструктуры и разрешения на строительство. Вовсе не подлежит продаже примерно 15-метровая полоса вдоль моря (ее измеряют по самой высокой линии прилива). Эта земля находится в ведении государственного ведомства Морска Добра, отвечающего за причалы, пляжи, порты и т.д. Далее идет полоса шириной около 50 м, которая в предыдущие годы осваивалась, но сейчас индивидуальная застройка на ней запрещена. В качестве раритетов встречаются и свободные участки, по которым получено разрешение на строительство, но пока им не воспользовались. Стоят они очень дорого.

На северо-запад от Будвы ближе к границе с Хорватией находится Бока-Которский залив - своеобразный адриатический фьорд. Исторически это самая аристократичная часть черногорского побережья, район с преимущественно католическим населением, очень красивой старинной архитектурой и пышной природой. Зимой оттока населения не наблюдается, жизнь не замирает, и потому они больше подходят для постоянного проживания. Спрос формируют в основном местные жители, для которых 200-300 - неплохая зарплата, поэтому и цены на землю не столь высоки: 100-200 евро / 1 кв.м.

Вторая в ценовом рейтинге земли - зона Будванской Ривьеры (город-курорт Будва), земля здесь тоже считается достаточно дорогой: в среднем 300-500 евро / 1 кв.м.

Недвижимость Болгарии

Регион от Будвы (на юго-восток) - сельскохозяйственный, цена земли резко падает и может стоить от 20 до 50 евро / 1 кв.м., в зависимости от развитости инфраструктуры. В глубине континента цена может опускаться до 10 евро /1 кв.м. и даже ниже. Приобрести землю может любое физическое лицо с паспортом РФ или другой страны СНГ, равно как и европейцы. В административных органах Черногории учет земли и недвижимости ведется скрупулезно, все земли поделены на так называемые парцелы (маленькие наделы), описаны, пронумерованы и занесены в кадастр, и можно узнать, кто был хозяином земли и сколько их реально у нее сейчас. Собственность на землю для черногорцев - понятие святое, и при всех режимах право это было незыблемо.

Земля

В настоящее время основные покупатели, стимулирующие строительную активность на Болгарских черноморских курортах, - это англичанине и немцы. Делать деньги на расширении Евросоюза на Восток многие из них уже научились в Польше, Венгрии и Чехии. Пока государство числится в кандидатах в ЕС, лучшие объекты здесь можно приобрести за бесценок по европейским меркам, а через несколько лет, когда жизнь в стране подтянется к европейским стандартам, эта недвижимость существенно вырастет в цене.

Земля в населенных пунктах в 15 - 20 км вглубь континента падает в цене до 5 - 10 евро /1 кв. метр, в то время как на первой линии курорта Слынчев Бряг она стоит 150 - 180 евро / 1 кв. метр.

Год назад земля под застройку стоила в курортном селе Рогачево на черноморском побережье 15 - 20 евро /1 кв. метр. В 2005 году: 65 - 80 евро /1 кв. метр, продолжает расти и, скорее всего, основной рывок вверх произойдет через 2 года, когда произойдет вступление Болгарии в ЕС. Около 30% иностранных покупателей жилья в Болгарии - это приезжие из СНГ, из которых две трети приходится на граждан РФ.

Жилье

Полностью меблированный, почти новый 2 - 3-этажный дом с бассейном в провинции можно купить всего за 30 тыс., а на берегу - он стоит до 300 тыс. евро.

Денежные инвестиции в курорты Болгарии столь активны, что некоторые зоны уже приходится защищать от строительства: в богатых достопримечательностями южных районах побережья (Приморско, Царево) застройщиков обязывают соблюдать болгарский стиль и строить не выше 3 - 4 этажей. Европейцы покупают за 20 тыс. огромную кышту (традиционный болгарский дом) и начинают ремонтировать его.

Готовые апартаменты в Варне продаются по цене 1200 - 1600 евро /1 кв. метр. Евросоюз финансирует программу реставрации старых городов Красивая Болгария, что оказывает влияние, как на цены, так и на позиционирование страны на мировом туристическом рынке с тенденцией превращения Болгарии в дорогое и всесезонное туристическое направление. К 2007 году квадратный метр жилья обещает подорожать до 2.500 евро.



Главная --> Публикации