Главная --> Публикации --> Кому доступна ипотека Гольф-наступление Грядет дачная амнистия На месте бывших заводов и фабрик строится элитное жилье Непредвиденные доходы

Валюта

В конце года принято сводить дебет с кредитом, иначе говоря подсчитывать прибыль и убытки. И занимаются этим не только предприниматели, но и рядовые вкладчики, иначе говоря, мелкие инвесторы. В этом году многих из них ждет разочарование. Особенно это касается тех, кто в начале года сделал ставку на европейскую валюту. С каждого евро они потеряли около трех рублей, а учитывая инфляцию, и того больше. Более-менее беспроигрышными оказались долларовые вклады. В начале года 1 долл. стоил около 28 руб., сейчас он вырос до 28,7 28,8 руб. То есть даже с учетом инфляции вкладчики приобрели с каждого вложенного доллара около 50 коп. В выигрыше остались и те, кто сделал ставку на золото. Оно в уходящем году достигло сразу нескольких ценовых исторических максимумов. Недвижимость же, как инвестиционный инструмент, превзошла всех своих вышеперечисленных соперников и обеспечила своим вкладчикам до 30% годовых.

По словам экономиста инвестиционного холдинга Финам Ольги Беленькой, в ближайшие два-три месяца преимущество в дифференциале процентных ставок сохранится за США, что будет поддерживать спрос на долларовые активы. Однако ситуация постепенно меняется 1 декабря ЕЦБ впервые за последние 5 лет повысил учетную ставку с 2 до 2,25%, и хотя глава европейского Центробанка Жан Трише уверяет, что это не является началом серии повышений ставки, вполне возможно, что на фоне высокого инфляционного давления первое повышение будет не единственным. С другой стороны, политика ФРС становится менее предсказуемой по мере приближения учетной ставки к нейтральному диапазону. С июня 2004 года денежные власти США повышали ставку 12 раз подряд, доведя ее с 1 до 4% годовых. 13 декабря произошло очередное повышение в этом году до 4,25%, но, возможно, традиционная формулировка заявления будет изменена.

Инвесторы, которые избавлялись от валюты в середине года, не дожидаясь декабря, имели шанс подгадать удобный момент и выиграть. Особенно удачным моментом для доллара был летний период, когда евро резко обесценился после провала Европейской конституции, и осенний после погромов во французской столице. Имели шанс немного выиграть и те, кто купил евро в начале года и продал их в первой декаде марта. В это время произошло единственное повышение курса евро за весь год на уровень, превышающий январские показатели.

В целом в будущем году эксперты холдинга Финам ожидают ослабления доллара. Ольга Беленькая отметила, что прогноз Citigroup об ослаблении курса доллара к евро к концу 2006 года до рекордных 1,38 из-за замедления роста американской экономики и оживления в Европе, имеет ненулевую вероятность. Однако более вероятным аналитики считают курс в диапазоне 1,25 1,30/EUR.

По прогнозам аналитиков, в 2006 году высока вероятность того, что серия повышений базовой процентной ставки ФРС завершится. После этого участники рынка вновь могут вспомнить о фундаментальных дисбалансах в американской экономике (дефицит счета текущих операций достиг почти 7% ВВП, финансирование огромного внешнеторгового дефицита происходит за счет привлечения иностранных сбережений, а более половины внешнего госдолга принадлежит иностранным держателям американских гособлигаций). По словам Ольги Беленькой, рынок в последние годы нередко демонстрирует особую способность видеть лишь одну группу факторов из множества существующих, практически полностью игнорируя влияние других. Поэтому, если внимание участников рынка переключится с дифференциала процентных ставок (складывающегося в пользу доллара) на проблему структурных дисбалансов, это может привести к ослаблению позиций доллара. Нельзя забывать и о предстоящей в январе отставке главы ФРС Алана Гринспена, человека, имеющего авторитет гаранта долларовой стабильности. Кроме того, многое будет зависеть от позиции азиатских центральных банков, накопивших огромные запасы долларовых активов в международных резервах и время от времени выступающих с заявлениями о необходимости диверсификации резервов.

Золото

Перспективы рубля остаются позитивными. В пользу укрепления рубля складываются и огромный профицит торгового баланса России (лишь в сентябре он составил 11,7 млрд. долл.), и агрессивное привлечение внешних займов российскими компаниями и банками, и последние высказывания представителей ЦБ РФ о намерениях сдерживать инфляцию, в том числе и за счет более заметного укрепления рубля. Динамика рубля к доллару и евро скорее всего, как и прежде, будет отражать ситуацию на международных рынках (соотношения кросс-курсов на FX). По мнению аналитиков, прогноз курса рубля к доллару на конец 2006 года составит 28 28,5 руб. за доллар.

Недвижимость

Можно сказать, что повезло и тем, кого в качестве инвестиционного инструмента привлекло золото. В середине декабря уходящего года впервые с апреля 1981 года цена на него превысила отметку 530 долларов за унцию, а официальная цена фьючерса на февраль составила 530,2 доллара за унцию. По словам аналитика ИК Финам Натальи Кочешковой, золото в 2005 году вообще достигло исторических 22-летних максимумов, превысив 500 долл. за унцию на ожиданиях увеличения спроса со стороны центральных банков. Рост цен на него можно объяснить тем, что в середине ноября ЦБ РФ заявил, что может увеличить долю золота в золотовалютных резервах с 5 до 10%. Центробанки ЮАР и Аргентины также сообщили о возможном увеличении доли золота в резервах. Кроме того, интерес к золоту был обусловлен желанием инвесторов диверсифицировать свои портфели, защититься от инфляции. Сыграл свою роль и растущий спрос со стороны ювелирной промышленности, отметил эксперт. В результате среднегодовая стоимость золота в 2005 году составила 440 долл. за унцию. По прогнозу компании Финам, в следующем году она составит 475 долл. за унцию, а в долгосрочной перспективе 350 400 долл.

По словам руководителя аналитического центра ирн Олега Репченко, доходность от владения квартирой складывается из двух частей: первое это возможность сдавать ее в аренду, и вторая это изменение ее стоимости за счет изменения цен на рынке. От сдачи в аренду квартира приносит не очень много, при нынешних условиях это 8 10 % годовых, то есть если брать соотношения ставок к стоимости квартиры, то коэффициент показывает не сильно большой разброс. Естественно, что основная доходность у нас будет связана с тем, что жилье активно дорожает, отметил эксперт.

На рынке недвижимости плавное повышение цен, начавшееся с весны 2005 года, постепенно переросло в достаточно серьезный подъем рынка. Еще в течение лета темпы роста цен на жилье достигли 2% в месяц, что в очередной раз показало слабую роль фактора сезонности на рынке недвижимости. С наступлением осени рост цен сохранился, достигая 3 5% месячного прироста в зависимости от типа жилья.

Что же касается будущего года, то у специалистов есть неоднозначное мнение о рынке недвижимости. С одной стороны, серьезного потенциала для дальнейшего роста цен нет и соответственно долго такие темпы роста цен сохраняться не могут. Рынок должен вернуться в нормальное состояние. С другой стороны, есть определенная вероятность, что в следующем году может во многом сохраниться этот ажиотаж, обусловленный вовсе не экономическими причинами, а психологическими. Соответственно если в следующем году продолжится аномальный рост цен, то это может привести к заметной стагнации или даже к кризису к концу 2006 года.

По словам Олега Репченко, за первое полугодие рынок вырос на пять процентов, а за второе на 2 В таких условиях доходность жилья заметно подскочила. По мнению эксперта, когда рынок растет на 3 5% в месяц, появляются так называемые инвестиционные покупатели, то есть люди, которые покупают жилье не для того, чтобы там жить, а чтобы вложить свободные деньги и перепродать эту квартиру. При таких темпах роста цен жилье может давать и 30 и 40% годовых.


Мировая цена золота бьет рекорды



Кривая роста цен на жилье напоминает кривую роста нефтяных цен



В течение года отмечались резкие перепады курса доллара



За последний год евро серьезно потерял в весе


Начиная с весны 2005 года столичный мэр пытается истребовать с федералов астрономические суммы за арендуемые ими площади - за 2005 год свыше 400 миллионов долларов. До 2005 года министерства и подведомственные им учреждения платили Москве от рубля до 690 рублей за метр в год. С этого года данную услугу Москва намерена оказывать почти по рыночной цене: в среднем по 200 долларов за метр. "По состоянию на 5 апреля, - пишет Юрий Лужков премьер-министру Михаилу Фрадкову, - задолженность федеральных организаций за аренду объектов нежилого фонда за два квартала составила более 1,4 млрд рублей".

Руководители экономического блока федерального правительства ответили на многочисленные напоминания столичного мэра о том, что за аренду московских площадей надо платить. 12 июля Алексей Кудрин (Минфин), Герман Греф (Минэкономразвития) и Валерий Назаров (Росимущество) разъяснили Юрию Лужкову, что Федерация имеет право заполучить ныне арендуемые 2 миллиона 113 тысяч квадратных метров в свою собственность. В минувшую пятницу мэр столицы обвинил оппонентов в обмане.

27 июля глава столичного департамента имущества Владимир Силкин подготовил адекватный ответ. Он предложил мэру отдать федералам только те объекты, которые были построены до 1991 года и используются исключительно высшими органами власти. А по отношению к остальным арендаторам-неплательщикам самое время начать исковую деятельность. К тому же с такими арендаторами договоры на занимаемые ими площади уже не переоформляются.

Наконец, 12 июля мэру ответили. "Использование правомерно находящихся в собственности города Москвы административных зданий и служебных помещений на коммерческой основе, - разъясняют Лужкову Кудрин, Греф и Назаров, - означает, что данные объекты не требуются... городу Москве". И предложили огласить весь список, чтобы в кратчайшие сроки передать данное имущество в собственность Российской Федерации безвозмездно.

Мэр по-своему истолковал демарш федеральных властей.

Всего федеральные структуры арендуют у Москвы свыше 800 зданий и помещений. Помимо судов, прокуратур, милицейских учреждений и т.п. часть государственных вузов и колледжей (в том числе и "глубоко коммерческих"); и несколько НИИ, чье призвание сузилось до обеспечения начальства средствами от субаренды.

Напомним, что "столичные" субвенции Москва не получает с этого года. Расходы на рыночные арендные ставки в федеральном бюджете не заложены. В тупиковой ситуации, возможно, разберется Конституционный суд, куда московское правительство уже направило запрос.

- Это письмо, - сказал он "ИНТЕРФАКСУ" в пятницу, - является продолжением абсолютно незаконной линии 122-го федерального закона, направленной на отбор собственности у субъекта федерации. Мы лично с министром финансов Алексеем Кудриным договорились, что в случае отмены субвенций Москве на расходы для выполнения столичных функций будут предусмотрены механизмы компенсации. В том числе путем перехода на рыночные ставки арендной платы за помещения, которые занимают федеральные учреждения. Мы выступали против отмены субвенций, полагая, что это обман. И данное письмо является попыткой обмана.

Музей "Самоцветы", МАДИ, Заочный институт легкой и текстильной промышленности, Открытый университет, Центральная детская музыкальная школа, Курчатовский институт, НИИ легких конструкций, Центр аудиологии и слухопротезирования, Институт социологии РАН, Всероссийский центр переводов научно-технической литературы и документации, Московский почтамт, Академическая симфоническая капелла России, юридическая консультация "Варнавский и партнеры", Всероссийский институт легких сплавов, Агроинженерный университет им. В.П. Горячкина, Институт физики атмосферы им.А.М. Обухова РАН, Московский государственный университет сервиса, Московский государственный университет культуры и искусств, НИИ Радио, Проектный институт радио и телевидения, Финансовая академия при правительстве Российской Федерации, ФГУП "Россортсемовощ", Заочный профессионально-педагогический колледж, Московская государственная юридическая академия, Издательско-торговый центр "Марка", Московский государственный строительный университет, Аптека №1 ГУВД Москвы, НИИ информации и технико-экономических исследований пищевой промышленности, Федеральное государственное учреждение по организации, производству и распространению музыкальных и культурно-просветительских программ "Российский государственный музыкальный телерадиоцентр", Агентство по производству и первичной обработки льна и конопли "Лен", Реабилитационный центр "Детство", Институт стали и сплавов, НИИ пищеконцентратной промышленности и специальной пищевой технологии, Центр услуг "ЭВМКОМ", Дом офицеров Московского военного округа, Издательство "Нефть и газ", Культурный центр МГУ им.М.В. Ломоносова, Институт океанологии им.В.П.Ширшова РАН, Управление московского Оршанско-Хинганского краснознаменного округа внутренних войск МВД России, поликлиника Федерации независимых профсоюзов России, полк милиции Управления вневедомственной охраны при ГУВД Москвы по охране объектов муниципальной собственности города Москвы. И многое другое.

За что не хотят платить федералы

О новом проекте Солнечного города Бизнесу рассказали в компании. Девятиэтажный офисный комплекс будет построен на Научном проезде, вл. Его общая площадь составит 43 тыс. кв. м, из них под офисные помещения придется 36,4 тыс. кв. м. Ориентировочный срок сдачи объекта - третий-четвертый квартал 2006 года.

Вокруг офисного комплекса Газпрома на улице Наметкина активно формируется деловая зона. Уже построены два офисных центра - в бывшем Московском центре глазного протезирования и на пересечении улицы Наметкина с Профсоюзной,- а сейчас компания Солнечный город возводит деловой центр на Научном проезде площадью 43 тыс. кв. м. Эксперты рынка уверены, что растущий интерес к офисам на Наметкина приведет к формированию нового делового района.

Директор по развитию Leeds Property Group Алексей Могила оценивает инвестиции в проект не менее чем в $40 млн.

Проект не предусматривает сдачи помещений в аренду: офисы будут продаваться по $2,5 тыс. за квадратный метр. Подобная схема работы была использована и при реализации первого проекта компании - офисного центра на Новоданиловской набережной,- рассказывает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец.

Алексей Могила из Leeds Property Group предполагает, что здание целиком может приобрести одна компания.

Решение Солнечного города сразу продать строящееся здание, а не сдавать его в аренду эксперты объясняют желанием получить быстрый доход, а приобретенные средства вложить в новые проекты.

Эксперты объясняют действия девелоперов высоким спросом на офисные площади рядом с офисом Газпрома со стороны компаний, активно сотрудничающих с газовой монополией. Таких компаний очень много, и они готовы платить высокую аренду за столь удобное для них соседство,- рассказывает Алексей Могила.

Это уже третий проект по строительству делового центра поблизости от головного офиса Газпрома. Сейчас,- рассказывает гендиректор компании Solo Светлана Муханова,- вокруг Газпрома уже существуют несколько офисных центров, например бывшее здание Инкомбанка на улице Наметкина и реконструированный Росбилдингом Московский центр глазного протезирования.

Поэтому аналитики рынка недвижимости уверены, что и третий комплекс рядом с офисом газовой монополии ждет успех. Бизнес-центр будет привлекателен в первую очередь для большого количества аффилированных с Газпромом компаний,- добавляет директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.

А Михаил Гец отмечает, что рост популярности этого района может быть связан и с недостатком там офисных площадей. По словам Светланы Мухановой, современные комплексы в указанном районе пока существуют в качестве проектов. Компания Ташир заявляла, что недалеко от офиса Газпрома на улице Наметкина планирует начать строительство 24-этажного офисного комплекса площадью более 30 тыс. кв. м,- приводит пример Муханова.

Компания Солнечный город
на рынке практически неизвестна. В ее портфеле только один реализованный проект - офисный центр на Новоданиловской набережной общей площадью около 18 тыс. кв. м. Помимо девелоперской деятельности компания занимается управлением объектами коммерческой недвижимости.

К тому же помещения в новом комплексе на Научном проезде могут приобрести сам Газпром и компании, у которых бэк-офисы по направлению Калужского, Киевского шоссе,- добавляет заместитель генерального директора компании КВ инжиниринг Людмила Васильева. Однако она указывает и на некоторые недостатки проекта. В этом районе не лучшая транспортная ситуация, а сам Научный проезд узкий,- отмечает Васильева

Открытый аукцион по продаже активов ОАО Москвич должен был состояться 26 декабря этого года (Бизнес писал об этом 24 ноября). На торги выставлялись десять нежилых помещений на Волгоградском проспекте (в том числе ДК Москвич) общей площадью около 170 тыс. кв. м. Все здания были объединены в один лот, начальная стоимость которого составляла 1843,7 млн руб. (около $65 млн), с шагом аукциона около $6 млн.

Структура акционеров и финансовые показатели компании не раскрываются.
Вчера арбитражный суд Москвы отменил запланированный на 26 декабря аукцион по продаже имущества ОАО Москвич, восстановить производство на котором недавно захотел мэр Москвы Юрий Лужков. Формальной причиной послужило решение внешнего руководства Москвича объединить все выставляемые на торги объекты (общей площадью 170 тыс. кв. м) в один лот. На заводе с решением суда не согласны, и в ближайшее время оно будет обжаловано. Эксперты предсказывают, что на разрешение конфликта может уйти несколько лет.

Однако вчера Арбитражный суд Москвы отменил аукцион, признав незаконными действия внешнего управляющего ОАО Москвич Анатолия Сивакова, отвечавшего за продажу объектов предприятия. По словам первого заместителя председателя комитета Москвы по делам о несостоятельности (банкротстве) Юрия Федорова, жалоба на действия внешнего управляющего была подана департаментом науки и промышленной политики Москвы. В результате после двухдневного анализа арбитражный суд признал жалобу обоснованной,- рассказал Федоров.

Участники рынка предполагали, что победитель торгов разместит на производственных площадях офисы класса B и построит торгово-развлекательной комплекс на месте ДК.

Тем не менее, на наш взгляд, это единственная возможность реализовать на аукционе все площади, так как помимо выгодных объектов победитель получил бы в нагрузку и менее ликвидные. В этой связи мы будем оспаривать решение суда,- рассказал Бизнесу помощник внешнего управляющего ОАО Москвич Олег Кошелев. По его словам, отмена аукциона никак не связана с недавним заявлением мэра Москвы Юрия Лужкова о восстановлении производства на Москвиче.

Основная претензия заключается в том, что все объекты, выставленные на продажу, объединены в один лот.

Участники рынка не исключают вероятности того, что аукцион по продаже зданий Москвича не состоялся по причине вмешательства одного из потенциальных инвесторов.

В конце ноября этого года Лужков отметил, что у завода есть база и цеха, которые будут использованы для производства автомобилей. Никаких переговоров по этому вопросу с нами не велось,- резюмировал Кошелев. В ООО Консалтинговая фирма Трейд-консалт" (организатор аукциона) также сомневаются, что проведению аукциона помешали столичные власти. Решение арбитражного суда стало полной неожиданностью. Несмотря на отмену аукциона, все затраты на его организацию ОАО Москвич будет обязано возместить в полном размере,- считает представитель Трейд-консалт.

На подачу апелляции уйдет два месяца, а потом, независимо от результатов, одна из сторон подаст кассационную жалобу,- считает юрист Swiss Realty Group Дмитрий Раев. Скорее всего, на этом все и остановится. Однако не исключено, что конфликт продлится несколько лет,- считает Раев.

У компании могло просто не хватить средств для участия и приобретения всех зданий одним лотом. Поэтому, возможно, были использованы связи с московскими чиновниками для отмены торгов,- рассуждает аналитик группы компаний Регион Евгений Шаго.



Главная --> Публикации