Главная --> Публикации --> Банки отвечают на квартирный вопрос Кому доступна ипотека Гольф-наступление Грядет дачная амнистия На месте бывших заводов и фабрик строится элитное жилье

В настоящее время в Москве и Подмосковье заморожено строительство около двухсот жилых домов. Частные соинвесторы, не получившие вовремя квартиры в новостройках, штурмуют администрации и прокуратуры городов, угрожая перекрыть автомобильные трассы. Столичные градоначальники сыплют обещаниями не бросить вкладчиков в трудную минуту.

Скандалы с обманутыми соинвесторами почти наверняка приведут к концентрации рынка жилищного строительства в руках нескольких крупных игроков. Скорее всего, именно они и займутся реализацией национального жилищного проекта.

Такой неожиданный сюрприз преподносит нам рынок недвижимости в конце этого года. И одна любопытная деталь: громкие скандалы возникли на горячем рынке жилья Москвы и Подмосковья, который характеризуется высокой доходностью инвестиций в строительство жилья (проектов с доходностью ниже 30% на рынке почти нет), запредельными ценами и хорошим спросом на квартиры. По странному стечению обстоятельств, волнения дольщиков совпали с выходом на московский рынок ряда крупных непрофильных инвесторов и началом реализации национального проекта Доступное жилье. По мнению некоторых участников рынка, это не случайные совпадения.

Прокуроры возбуждают уголовные дела и составляют черные списки застройщиков. Страсти подогревают парламентарии, утверждая, что все это грозит невыполнением приоритетного национального проекта по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем, кризисом в строительной отрасли и новым витком социальной напряженности в обществе.

Если восстановить хронологию развития скандалов с обманутыми дольщиками, то выяснится, что катализатором кризиса послужили экономические просчеты отдельных застройщиков, непродуманная ценовая политика, негативная рыночная конъюнктура, к тому же многие из них внезапно утратили свой административный ресурс. И все эти факторы оказались тесно переплетенными друг с другом. Так, одной из первых выпала из обоймы подмосковных застройщиков фирма Стройметресурс. Несколько лет назад этот игрок внезапно появился на подмосковном рынке и сразу получил большие земельные наделы под застройку. Не без помощи высокопоставленных чиновников компании достались площадки под застройку в тех городах Подмосковья, где не было полноценного рынка новостроек и крупных застройщиков, а администрации соглашались на мизерную долю в инвестиционных контрактах. Буквально в одночасье новичок получил участки под строительство примерно 1 млн кв. м жилья. Чтобы освоить такие объемы, Стройметресурс начал активно привлекать дольщиков, выпустил векселя (примерно на 0,5 млрд рублей) и сформировал закрытый паевой фонд для финансирования строительства (его активы оценивались в 1 млрд рублей). В начале 2004 года бурно растущая компания была номинирована на премию Строительный олимп за разработку и осуществление комплексной программы жилищного строительства и развития всей инфраструктуры микрорайонов в городах Московской области.

Критическая масса

По оценкам депутата Госдумы Мартина Шаккума, сейчас в стране насчитывается 60-80 тыс. семей, вложивших свои средства в строительство жилья, но не получивших квартиры своевременно. Двести объектов в Москве и Подмосковье, где приостановлено строительство, - это ни много ни мало 10-15% рынка. По самым грубым подсчетам, совокупный объем обязательств московских и подмосковных застройщиков перед частными соинвесторами строительства составляет 1-1,5 млрд долларов.

Вскоре та же участь, что и Стройметресурс, постигла еще несколько фирм - Стройиндустрию, Стройсервис, Мастерок и др. Их бизнес казался устойчивым, однако изменений рыночной конъюнктуры не выдержал. По словам участников рынка, едва устояли даже некоторые московские строительные монстры. А чуть позже из числа застройщиков выпало и несколько подмосковных фирм, вовлеченных в тяжбы с местными администрациями. И здесь показателен пример строительной компании, возводившей жилой комплекс Звезда России в подмосковных Химках. Застройщик планировал построить в этом городе с десяток многоэтажных домов, но успел возвести только три здания. В прошлом году в Химках сменилась администрация и разорвала с застройщиком все отношения, заявив, что контракт заключен с многочисленными нарушениями закона. Стройка была остановлена, а против главы компании возбуждено уголовное дело.

Подкосил Стройметресурс прошлогодний банковский кризис. Ставки по кредитам выросли, многие банки утратили интерес к жилищному строительству, и компания не смогла справиться с грузом обязательств. Ситуацию усугубил застой на рынке жилья, вызванный кратковременным истощением спроса и осторожностью покупателей. В силу этих обстоятельств Стройметресурс был вынужден приостановить строительство домов. Держатели векселей предъявили бумаги компании к погашению, но денег не получили. Начали стремительно дешеветь паи закрытого фонда - к декабрю 2004 года его активы потеряли половину стоимости, сократившись до 541 млн рублей. И компания окончательно впала в кому.

Договариваемся, например, что в стоквартирном доме двадцать процентов отойдет администрации. Строишь дом, а потом - бац! - администрация меняется, а новый глава заявляет: вы договаривались с моим предшественником и подписали невыгодный для города контракт. И добавляет: либо я на вас в прокуратуру пожалуюсь, либо давайте поменяем условия контракта. Понятно, что если инвестор не хочет менять условия контракта, то строительство стопорится и возникает проблема обманутых вкладчиков, - рассказывает г-н Сотников.

Участники рынка утверждают, что химкинский инцидент был самым громким, но далеко не единичным. Зачастую смена администрации влечет за собой разрыв старых контрактов. Причем чем меньше город, тем больше риск. Мы в Рыбинске начинали строить жилой дом с одной долей города, а пришел новый глава и захотел ее значительно увеличить, заявив, что иначе не подключит здание к инженерным сетям. Теперь мы через суд пытаемся понудить администрацию к исполнению ранее заключенного контракта, - приводит пример председатель правления строительно-инвестиционной корпорации С-Холдинг Алексей Шепель. С той же проблемой не понаслышке знаком генеральный директор компании Комстрин Максим Сотников. Когда мы приходим в какой-нибудь город, то заключаем с администрацией инвестиционный контракт.

Каким образом? Во-первых, компаниям стало сложнее финансировать новые проекты за счет привлечения средств дольщиков - закон установил весьма жесткие требования к этой процедуре. Средние и небольшие фирмы, возводящие одновременно несколько домов, оказались в непростой ситуации и были вынуждены поумерить пыл. Во-вторых, новый закон был активно разрекламирован в средствах массовой информации, и впечатлительные соинвесторы строительства начали активно качать свои права. По новому закону о долевом инвестировании строительство жилых домов стало возможным только при наличии полного пакета разрешительных документов. Однако до недавнего времени около девяноста процентов подмосковных компаний и около двадцати процентов московских фирм открывали продажи , а иногда и вели строительство без оформленных разрешений. Зачастую строительство начиналось на основании постановлений местной администрации. Все прочие документы оформлялись по ходу дела, - рассказывает Алексей Шепель. - В этом году частные инвесторы начали требовать от застройщиков соблюдения всех формальностей. И если компания не шла на уступки, то граждане начинали расторгать инвестиционные договоры, жаловаться в прокуратуру и организованно митинговать. Что еще больше усугубляло ситуацию.

Надорвавшийся рынок

Поначалу конфликты между дольщиками, строителями и местными администрациями имели локальный характер. Однако весной вступил в силу новый закон Об участии в долевом строительстве. Есть версия, что именно он и привел к размножению недобросовестных застройщиков и обманутых дольщиков.

Сильнее всего пострадали фирмы, которые вели строительство с грубыми нарушениями и привлекали вкладчиков по сомнительным схемам.

Строительные компании, столкнувшиеся с дефицитом оборотных средств из-за оттока соинвесторов, были вынуждены приостановить строительство. В сложившейся ситуации мы недооценили опасность паники со стороны пайщиков и последствия формирования негативного фона вокруг нашей компании. Мы оказались не готовы ко многим правовым и финансовым коллизиям, - заявила недавно председатель правления коммандитного товарищества Социальная инициатива и Ко Наталья Карасева. По ее словам, это просчет компании, которая за последний год извлекла из оборота 2 млрд рублей, чтобы вернуть деньги вкладчикам. Сумма весьма существенная для завершения строительства объектов.

Впрочем, большинство участников рынка не склонно драматизировать ситуацию. По их мнению, оправдания пострадавших компаний звучат неубедительно. Надо было не надеяться на административный ресурс, а играть по правилам, - говорят они. Вместе с тем эксперты отмечают, что поспешные действия, предпринимаемые чиновниками для снятия социальной напряженности, создают определенные предпосылки для передела рынка жилищного строительства.

В течение трех месяцев мы наблюдали бичевание строительного рынка по телевидению. Я включала телевизор и ловила себя на мысли, что никогда и ни у кого не купила бы квартиру. Но почему десять лет рынок работал, люди получали квартиры, и вдруг за три месяца что-то произошло? - недоумевает генеральный директор строительной компании 'Дружба' Марина Игнатова. - Мою компанию прокуратура поставила в один ряд с недобросовестными застройщиками, хотя на рынке мы работаем десять лет. Действительно, в декабре на одного из сотрудников компании - моего заместителя по строительству - было возбуждено уголовное дело по статье 330 УК (самоуправство). Проблемы возникли из-за того, что в Мытищах мы вели строительство без разрешения. Но срок действия старого разрешения закончился, а мы его не успели продлить. Отсутствие разрешения стало поводом для приостановки строительства. Через две недели все забудут, что мы давно на рынке, а компания понесет убытки. Гендиректор Дружбы расценивает происходящее как попытку захватить активы ее компании.

Чиновники предложили крупным строительным компаниям достроить часть домов в обмен на всевозможные преференции. Так, например, заместитель руководителя стройкомплекса Москвы Александр Косован заявил, что для достройки домов компании Мастерок будут привлечены надежные инвесторы на внеконкурсной основе. В частности, в число надежных попала компания Су-15 Этот строительный холдинг будет достраивать два недостроенных дома фирмы Стройиндустрия и один дом Мастерка. Как заявили в пресс-службе Су-155, инициатива передать им эти дома исходила от московского правительства. Речь идет о так называемых стартовых домах, предназначенных для переселения из пятиэтажек. Уже сложилась практика, что переход подобных участков к другому инвестору - это всегда поручение Комплекса архитектуры и строительства. Соответствующими документами констатируется, что прежний соинвестор достроить объект не в состоянии. Сейчас обсуждается как механизм передачи объекта, так и вопросы компенсации, - заявили в пресс-службе. Очевидно, затраты Су-155 предполагается компенсировать за счет соразмерного уменьшения обязательств компании по перечислению в бюджет города денежных средств по другим инвестиционным проектам. То есть власти готовы сократить долю города - пожертвовать, таким образом, муниципальным жильем. Не представляю, как будет происходить передача контрактов. Наверное, все как обычно будет - они любители простых и мудрых решений. Напишут бумажку. Здесь отдать, там получить - так прокомментировал решение властей гендиректор компании Новый мир Евгений Спиренков.

Здесь отдать, там получить

Московские и подмосковные власти уже признали, что недооценили экономическую и юридическую угрозу сложившейся ситуации. Сегодня мы готовы сделать все от нас зависящее, принять все необходимые меры и взять на себя ответственность. Проблема обязательно будет решена, но в индивидуальном порядке и в каждом конкретном случае по-разному, - заявил недавно заместитель руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы Сергей Амбарцумян. При этом, московские и подмосковные власти решили не утруждаться выработкой единообразных и прозрачных способов урегулирования споров. В ноябре мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что московские власти намерены достраивать жилые дома для граждан, обманутых строительными фирмами. И пообещал, что столичное правительство найдет возможность помочь обманутым покупателям жилья так, чтобы не затронуть интересы очередников и городского бюджета в целом. Однако сейчас уже очевидно, что московский мэр лукавил. В случае реализации предложенных чиновниками схем по завершению недостроя так или иначе городские администрации будут вынуждены понести если не прямые, то косвенные убытки. То же самое справедливо и в отношении подмосковных властей.

Нелегитимные и рискованные

Между тем участники столичного и подмосковного рынка, не вовлеченные в процесс принятия мудрых решений, полагают, что за завершение недостроенных домов строительные компании берутся в добровольно-принудительном порядке. Любой девелопер хочет быть защитником народных масс, показать свою значимость. На самом деле компаниям, которым будет поручена незавершенка, деваться некуда. Некоторые из них провалили сроки сдачи домов, дольщики взбунтовались. Вот подмосковные чиновники им и сказали: либо вы найдете деньги и достроите, либо затопчем, как и всех прочих, - изложил Эксперту свою версию происходящего один из представителей московского стройкомплекса. Можно предположить, что крупным холдингам, владеющим домостроительными комбинатами, имеет смысл забирать недострои, чтобы загружать свои мощности, - полагает начальник отдела маркетинга и рекламы инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век Александр Зубец.

А в Подмосковье ведутся переговоры о передаче объектов Стройметресурса компании ПИК-Регион, которая входит в Группу ПИК. Ей могут быть переуступлены права и обязанности сразу по нескольким инвестиционным контрактам на застройку микрорайонов. Следует отметить, что в декабре прошлого года ПИК-Регион уже достроила в Дмитрове бывший жилой дом Стройметресурса. Представители ПИК-Региона уже не раз во всеуслышание заявляли, что ведут зачистку подмосковных городов от пирамид.

Из всего недостроя интерес могут представлять объекты, где нет двойных продаж, а банки не предъявляют залоговые требования. Однако главный риск недостроев как раз в отсутствии точных данных о количестве проданных квартир. Это нигде не фиксируется, учетная регистрация не ведется. Договор долевого инвестирования - это аналог векселя, который не прошел через бухгалтерию предприятия, но является безусловным платежным средством. Если на нем стоит подпись руководителя, владелец не обязан объяснять, как к нему попала эта бумага. Он вправе получить причитающиеся по нему деньги. То же самое и с квартирой, приобретенной по договору соинвестирования. Можно поверить предыдущему владельцу, что незавершенный дом не распродан, и взять его по себестоимости, а потом узнать, что весь дом продан, - говорит Максим Сотников.

По мнению экспертов, извлечь реальную выгоду из замороженных проектов крайне сложно. Это кот в мешке. Возможно, крупные компании могут позволить себе потерять два-три миллиона долларов на проекте и заработать рукопожатие какого-нибудь градоначальника. Я, к примеру, не могу. Я очень хочу пожать эту руку, но готов сделать это не более чем за сто тысяч долларов, - отмечает представитель одной из московских строительных компаний.

По мнению специалистов, передача недостроенных домов ограниченному кругу компаний оправдана разве что с точки зрения оперативности и защиты прав соинвесторов. Да и то не всегда. При смене застройщика дольщик не вправе обращаться с требованиями к новому застройщику, поскольку между ними отсутствуют какие-либо правоотношения.

Кроме того, эксперты утверждают, что предлагаемые властями схемы рискованны не только с экономической, но и с юридической точки зрения. Легитимность передачи недостроев вне конкурса и предоставление администрациями компенсаций застройщикам в виде новых участков под застройку (либо снижение доли города) весьма сомнительна. По закону права на недострой должны передаваться в судебном порядке. Прежний застройщик должен быть обанкрочен, а площадки проданы с молотка на аукционе. Передача чего-то кому-то самими чиновниками - это простор для коррупции, - замечает один из наших собеседников. В то же время он признает, что отработанных законодательных процедур передачи незавершенки попросту не существует.

С 1 октября этого года, с момента вступления в силу Градостроительного кодекса, определение доли города и предоставление земельных участков без конкурса незаконно. И, как говорит консультант фонда Институт экономики города Леонид Бандорин, однозначно не может быть обещаний со стороны администраций о предоставлении земельных участков без проведения аукционов. В противном случае в дело должна вмешиваться прокуратура.

Заключение договора уступки прав новому застройщику без согласия дольщика будет противоречить требованиям Гражданского кодекса, - комментирует ситуацию руководитель земельной практики юридической компании Legas Анна Кожушко. По ее словам, дольщики могут обратиться в суд с исками о признании недействительными договоров уступки прав застройки.

Рынок подмосковной недвижимости - один из самых больших в России. И до последнего времени он был достаточно либерален с точки зрения появления новых компаний и количества игроков. Можно предположить, что сейчас мы имеем дело с попыткой консолидации рынка. Он вполне может оказаться под контролем нескольких крупных игроков, - полагает заместитель генерального директора компании Новая площадь Евгений Фетисов. Он считает, что это ухудшит позиции покупателей, так как конкуренция исчезнет, а цены будут расти быстрее.

Цельное полотно, а не лоскутное одеяло

У компаний, втянутых в долгострой силами местных администраций, есть риск столкнуться в ходе реализации этих проектов с целым букетом экономических и юридических проблем. Однако если упорядочить этот процесс и вписать его в правовые рамки, то в происходящих на московском и подмосковном рынках процессах можно усмотреть и положительные явления.

Косвенно о намерении властей переделить рынок в пользу крупных игроков свидетельствует и ужесточение правил игры на нем. В частности, московские власти уже пообещали запретить продажу квартир на нулевом цикле строительства и ввели в качестве обязательного требование предоставлять банковскую гарантию. Мы потребуем запретить продажу квартир без утвержденной документации и без выполнения определенных этапов работ, - заявил недавно глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. - Если не выполнен фундамент, то продажа квартир вообще исключается. При возведении фундамента можно будет начинать продажу, но только по цене выполненной работы, то есть стоимость квартиры не должна опережать стоимость строительства.

Но, заметим, у властей есть намерение реализовать крупный национальный проект Доступное жилье. Однако реализовать его силами разрозненных мелких игроков невозможно. Коль скоро программа 'Доступное жилье' попала в список национальных проектов, то строительный рынок нужно упорядочивать, хотя бы для того, чтобы продвигать ее, - говорит г-н Сотников.

Все участники рынка, отмечает г-н Зубец, ощущают на себе действия, которые сейчас предпринимает государство и на уровне законотворчества, и в плане административных решений, и все они укладываются в единую логику. Четко просматривается желание консолидировать рынок. И это понятно, ведь проще контролировать нескольких крупных игроков, чем распыленные, независимые друг от друга организации, - считает Александр Зубец. - В строительной отрасли масса проблем государственного масштаба и значения. Здесь можно и политический капитал заработать, и реально воздействовать на экономическую ситуацию в стране. Уже становится очевидным, что государство больше не устраивает то лоскутное одеяло, которое представлял собой рынок жилья. Оно заинтересовано в том, чтобы крупные доли рынка оказались в руках предсказуемых и по возможности лояльных игроков.
После Нового года россиян ждет неприятный сюрприз: повышение тарифов на коммунальные услуги. С 1 января Россия переходит на стопроцентную оплату ЖКХ - соответствующее постановление правительства было принято еще в конце августа. Речь идет о том, что реформа жилищно-коммунального хозяйства от правительственных и думских кабинетов спустится на уровень подъездов и квартир. Весьма вероятно, что она будет встречена массовыми протестами. И объясняться эти протесты будут не только самим фактом повышения тарифов, но и всей стилистикой проведения подобных реформ в России.

Господин Ресин также пообещал, что городские власти выпустят распоряжение, по которому к конкурсу на строительство домов будут допускаться только организации, имеющие гарантии банка на весь объем строительства. Раньше для участия в конкурсе требовалось предоставить письменное обещание банка рассмотреть возможность финансирования проекта, если компания выиграет конкурс. Теперь же потребуется банковская гарантия. Между тем только за ее предоставление строительная компания должна будет заплатить банку около 5% от суммы кредита.

Фонд Общественное мнение в середине октября и второй половине ноября провел два опроса, посвященных отношению российских граждан к предстоящей реформе. Результаты ноябрьского опроса показывают: более половины - 51% - респондентов полагает, что там, где они живут, ответом на введение полной оплаты услуг ЖКХ могут стать массовые акции протеста. Тех, кто массовых протестов не ждет, почти в полтора раза меньше - 35-36% (остальные затруднились с ответом).

Общество готово к протестам

О вероятности протестных акций говорят не только предчувствия, но и отношение к этим акциям опрашиваемых: их не поддерживает лишь 12%, тогда как 62% их одобряют. Месяцем ранее цифры были практически обратными: на 58% одобрявших акции протеста приходилось 11% осуждавших их. Кроме того, 21-22% опрошенных к ним безразличны и 6-9% затруднились с ответом. Для сравнения: в самый разгар протестных акций, вызванных монетизацией льгот, в начале февраля 2005 года их одобряло 52% опрошенных ФОМом, а не одобряло тогда 15%. Остальные либо отнеслись к протестам с безразличием (26%), либо затруднились однозначно определить свое отношение (7%). Как видим, сейчас безразличных стало несколько меньше. О широкой поддержке выступлений против роста цен в жилкомхозе свидетельствует то, что в большинстве социальных групп их одобряет около 60% опрошенных и ни в одной из групп эта цифра не опускается ниже пятидесятипроцентного уровня. Тех, кто акции протеста не поддерживает, в большинстве групп, как правило, одиннадцать-двенадцать процентов.

При этом общая тенденция такова: чем крупнее городское поселение, тем более вероятными видятся его жителям протесты. Из этой почти линейной зависимости возможных протестов от степени урбанизации и численности населения явно выбивается Москва. Возможность массовых протестов в столице допускает меньше половины (46%) москвичей. Возможно, это связано с тем, что в соответствии с решением московских властей стоимость услуг ЖКХ для жителей столицы не может превышать 10% от месячного дохода семьи (если коммунальные платежи больше, должны выплачиваться субсидии); общероссийский стандарт выше более чем вдвое - 22%. Кроме того, столичные власти не раз заявляли, что стопроцентной оплаты ЖКХ в Москве еще долго не будет, и эти заявления могли успокоить москвичей. Хотя, несмотря на все заверения, в январе тарифы в столице вырастут приблизительно на треть.

Теперь посмотрим, как соотносится число намеренных протестовать с лояльностью президенту. Готовность к личному участию в протестных акциях обнаруживает почти каждый второй (45-48%) из тех 16% россиян, которые высказывают недоверие президенту. Однако и среди доверяющего ему большинства (а это около половины - 51% - россиян) протестовать готовы не менее трети: 33% в октябре и 36% - в ноябре. Для сравнения: возможность своего личного участия в акциях, направленных против монетизации льгот, в начале года допускал лишь каждый пятый - 21% из доверяющего президенту большинства и 34% из не доверяющих ему россиян.

При этом, как свидетельствуют данные, полученные в последние месяцы, многие россияне не только сочувствуют протестным акциям, но и готовы сами протестовать против стопроцентной оплаты услуг ЖКХ. Правда, около половины - 50-52% - опрошенных протестовать не собирается. Однако остальные не столь категоричны: от 9 до 13% затруднились однозначно ответить на вопрос, а остальные - 37-39% - заявили о возможности своего участия в таких акциях. Понятно, это не означает, что треть взрослых россиян (то есть примерно 30-35 млн человек) в январе-феврале будущего года выйдет на улицы. Однако если это сделает хотя бы каждый десятый из числа допустивших такую возможность (т. е. около трех миллионов), то и в этом случае на улицы выйдет примерно столько же народу, сколько в августе 1991-го. Даже если это предположение реализуется в действиях лишь одного из ста допустивших такую возможность (т. е. протестовать выйдет около 300 тыс. человек), то все равно будет немало. Для сравнения укажем, что в уже упоминавшемся выше февральском опросе возможность своего личного участия в акциях, направленных против монетизации льгот, допускало 24%, то есть едва ли не вдвое меньше, чем сейчас. Между тем акции эти оказались самыми масштабными из тех, что видела страна при нынешнем президенте.

Конечно, лишних денег никогда не бывает, и было бы наивно рассчитывать, что предстоящая стопроцентная оплата коммунальных услуг вызовет всеобщий энтузиазм. Неприятие предстоящего скачка цен объясняется не столько увеличением квартплаты, сколько убежденностью россиян в том, что взамен они опять ничего не получат. Как свидетельствуют данные опроса, в то, что после введения стопроцентной оплаты услуг ЖКХ жилищно-коммунальные службы будут работать лучше, верит лишь один из двадцати (5%) опрошенных, а подавляющее большинство - 76% - полагает, что от этого ничего не изменится. Более того, каждый десятый считает, что после этого деятельность служб ЖКХ еще и ухудшится.

Дело не только в деньгах

ФОМ на протяжении нескольких лет исследует отношение российских граждан к работе служб ЖКХ, и с каждым годом это отношение ухудшается. В марте 1999-го деятельность своих служб ЖКХ оценили на удовлетворительно 38% опрошенных. В феврале 2001 года число таких оценок сократилось до 31%. В июле 2003 года их стало 28%. Столько же было зафиксировано и в ноябре 2005-го. Количество неудовлетворительных оценок за этот период выросло с 39 до 58%.

Иным словами, проблема не только в том, что россияне не хотят платить за ЖКХ больше. Протестные настроения связаны с неверием в успех реформы, с убежденностью в ее бессмысленности.

Между тем тарифы на ЖКХ растут уже давно. И у российских граждан накопился большой отрицательный опыт: неизменно низкое качество работы служб ЖКХ при постоянном росте тарифов. Введение стопроцентной оплаты воспринимается просто как очередное повышение цен на услуги коммунальных служб, а не как элемент реформы, то есть качественного изменения отрасли. Что, в свою очередь, отражает тот факт, что публичное обсуждение реформы ЖКХ - одной из важнейших для современной России - оказалось сведено к дискуссии о стопроцентной оплате.

Примерно в то же время, отвечая на вопрос ФОМа о том, как изменилось за последний год качество получаемых жилищно-коммунальных услуг, более половины - 56% - заявили об отсутствии каких-либо изменений. Положительные изменения отметили 9%, отрицательные - почти втрое больше (24%) россиян; 11% затруднились ответить однозначно.

Разумна эта мера или нет, но в любом случае совершенно не обязательно все время твердить про стопроцентную оплату, пугая и путая людей (тем более что во многих регионах фактически уже давно оплачиваются все 100%). Прозрачность же финансовых потоков куда меньше путает людей, да и напугать кого-то, кроме самих деятелей ЖКХ, вряд ли сможет. Впрочем, переходить на риторику прозрачности финансовых потоков сегодня, возможно, уже и поздно. Но что очевидно не поздно, так это максимально ясно и честно объяснить, чем реально грозят нынешние перемены гражданам. Судя по данным социологов, именно неясность и недоверие к действиям власти являются основной причиной негативных ожиданий и протестных настроений.

При этом стопроцентная оплата не была самоцелью - цель заключалась в том, чтобы повысить прозрачность финансовых потоков в отрасли. Но именно стопроцентная оплата стала основой риторики, причем не только оппозиции, но и власти. В этом году высокопоставленные российские чиновники неоднократно обещали, что стопроцентной оплаты ЖКХ в России в ближайшее время не будет. В числе обещавших был и спикер Совета федерации Сергей Миронов, который в феврале сказал, что Совет федерации законодательно запретит вводить стопроцентную оплату. Эти заявления звучали, несмотря на то что принятый в конце прошлого года новый Жилищный кодекс предполагал неизбежный переход на стопроцентную оплату ЖКХ и выплату субсидий тем семьям, для которых она была бы неподъемной.

Мега это просто много

В последние год-полтора на подмосковном рынке загородной недвижимости вошло в оборот новое слово мегапоселки. В отличие от многих прочих мега-, являющихся лишь рекламными штампами (мегашоу, мегатусовка и т.п.), здесь налицо действительно новое явление.

Причин, по которым появились подобные проекты, можно разглядеть две. Во-первых, признано давно и всеми, что поселки, где обитают состоятельные люди, должны надежно охраняться. Кроме того, им необходима собственная инфраструктура магазины, предприятия бытовых услуг, спортивные центры и т.п. Полагаться в этом вопросе на инфраструктуру соседних деревень как-то смешно; ждать, пока невидимая рука рынка выстроит ее, тоже. Однако все перечисленные выше блага цивилизации надо содержать, и здесь еще не придумано никаких иных источников, кроме ежемесячной квартплаты жителей. Если в поселке всего 8 10 домов, то расходы окажутся непомерными даже для очень состоятельных покупателей. Если же они размазываются на 250 400 человек сумма в платежке получается совсем другой. Инфраструктура мегапоселка на 200 400 коттеджей ориентирована одновременно на внешних и внутренних клиентов, говорит Андрей Мажаров, генеральный директор компании Терра-недвижимость. Ее доходность является правомерным результатом дальновидной политики девелоперов проекта.

Вообще-то, приставка мега- означает миллион. Но здесь, конечно, это сильное преувеличение. Мегапоселок значит, большой коттеджный поселок. Кстати, с какого именно числа домов его можно считать таковым, единства у застройщиков и риэлторов пока нет. Одни говорят, что минимум это 300 400, другие полагают, что и 50 100 можно отнести к этой категории. Особенно если говорить о суперпрестижном Рублево-Успенском шоссе, где плотность застройки настолько высока, что уже невозможно отыскать большой участок. На прочих направлениях, не дотягивающих до элиты, мегапоселком можно признать поселение от 200 домов.

И совсем не тесно

В Подмосковье уже можно насчитать не менее полутора десятков мегапоселков. Тонкость, правда, в том, что у большинства из них пока осваивается только первая очередь (например, в 50 домов). Но если посмотреть на окончательный проект тот, каким этот поселок станет через 5 6 лет, это несомненный мега.

Вторая причина необходимость для застройщика снижать продажную стоимость коттеджа. Это в прежние годы, когда спрос в разы превышал предложение, застройщики могли работать только на миллионеров, в упор не видя менее состоятельных граждан. Сегодня конкуренция заставляет цены снижать. Мегапоселки в этом смысле являются идеальным решением, поскольку принцип экономии на масштабе действует здесь во всей красе начиная от более оптовой покупки земли под строительство и заканчивая меньшей (в пересчете на одного жителя) длиной внешнего забора.

Почти половину площади Бенилюкса занимают лесные угодья, из которых 30 га приходится на лесопарковую зону Дикий Запад, где будут проложены дорожки для пеших, велосипедных и конных прогулок, устроены островки здоровья с лесными тренажерами, площадки для барбекю и беседки для отдыха. А на берегу лесного озера строится кафе, меню которого порадует тех, кто заботится о своем здоровье.

Размеры таких поселений предполагают, что застройщику нужно тщательно составлять генеральный план, не забывая структурировать пространство, разбавляя участки под жилую застройку территориями общего пользования. К примеру, в одном из лучших реализуемых сегодня проектов Резиденции Бенилюкс (17 км от МКАД по Новорижскому шоссе, общая площадь застройки более 200 га, 250 домов на участках от 20 до 200 соток) вся площадь разделена на несколько частей, названия которых повторяют три страны европейского Бенилюкса: Голландия, Бельгия и Люксембург. Каждая из этих территорий сохраняет свою специфику, неповторимость природного ландшафта, отличается разнообразием видовых перспектив. К ним примыкает Амстердам, выполняющий функции столицы комплекса, его социального, административного и культурного центра.

Блага цивилизации

Выше уже говорилось, что одной из причин появления мегапоселков явилась необходимость строить богатую инфраструктуру. И она оказывается действительно богатой простое перечисление того, что будет построено в Резиденциях Бенилюкс, впечатляет: магазин, кафе и рестораны, бизнес-центр, дансинг-холл и театр-студия, теннисные корты и бассейны, фитнес-центр, косметический салон, сауны и SPA, дом детского творчества, боулинг-клуб, кафе, кинозал, бильярд, супермаркет, аптека

В коттеджном поселок Гринфилд (29 км от МКАД по Новорижскому шоссе, 314 домовладений на территории 127 га) применена аналогичная схема зонирования: жилые кварталы разбавлены рекреационными зонами и широкими (более 20 м) бульварами. Внутренних рекреационных зон в Гринфилде пять, в том числе две большие 4 и 8 га. В центре поселка искусственное озеро. В результате, отмечает Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации ИНКОМ-Недвижимость, проектировщикам удалось почти в два раза снизить плотность жилой застройки: если в обычном поселке на дом приходится около 20 соток частной и общественной земли, то в Гринфилде более 40 соток.

В случаях, когда поселок расположен около воды, создается обширная соответствующая инфраструктура. В Пестово (22 км от Москвы по Дмитровскому направлению; общая площадь застройки 150 га, где находятся 413 участков от 20 до 90 соток), расположенном на берегу Пестовского водохранилища, будет создан собственный яхт-клуб со стоянкой, благоустроенная прибрежная линия и экопарк площадью в 20 га. Рядом (в пределах 20 км) находятся самые популярные подмосковные горнолыжные трассы и лыжные базы; тут же и гольф-клуб Пестово, предполагающий также собственную большую инфраструктуру отдыха и развлечений.

Техническое оснащение мегапоселков позволяет использовать интеллектуальные системы управления инженерными сетями, совместимые с индивидуальными комплексами умный дом. В Гринфилде устанавливается техника, реагирующая на любые аварии и позволяющая минимизировать ущерб и по возможности сохранить работу инженерных систем в обычном режиме. Независимо от характера и масштаба неисправности информация о ней передается как хозяину дома, так и на пульт единой эксплуатационной службы поселка. Это позволяет дежурным специалистам быстро устранить проблему.

Не только плюсы

Как и все в этом мире, мегапоселки не свободны и от минусов. Основной из них, говорит Михаил Макушин, руководитель филиала На Маяковской компании Новый город медленное освоение: сроки даже не приближаются к пяти годам, а заметно превосходят эту цифру. Получается, что жители, поселившиеся первыми, испытывают все прелести жизни на стройке: по дорогам ездит строительная техника, по территории бродят рабочие (что практически сводит на нет все усилия по внешней охране поселка сами эти люди откровенно опасны), периодически случаются перебои с электроэнергией из-за того, что, скажем, подъемный кран, поворачиваясь, повредил провода. Есть в Подмосковье поселки, которые показывают на Хаммере не потому, что они такие престижные, а потому, что туда иначе не подъедешь.

И еще очень важный объект социального назначения, обеспечивающий возможность круглогодичного проживания всей семьи школа. Неподалеку от Пестово откроется филиал широко известной в Москве Ломоносовской школы с дошкольным отделением. Это одна из старейших частных школ Москвы, входящая в первую тройку рейтинга 100 лучших школ России и занимающая 1 место в рейтинге Лучшие частные школы Москвы-2005.

Масштабы чисто русские

Рассказ о мегапоселках был бы явно неполным без упоминания о двух новостях, появившихся минувшей осенью. В начале 2006 г. на Новорижском шоссе начнется строительство целого города для богатых он будет называться Рублево-Архангельское. Застройщик за пять лет намерен возвести 2,7 млн кв.м элитного жилья, развлекательной и социальной инфраструктуры на 430 га. В проект будет вложено $3 млрд, предполагаемое число жителей 30 тыс. человек.

Также есть люди, которым не нравится сама эта мегавость, они говорят, что уезжают из Москвы в поисках тишины и уединения. Ясно, что в населенном пункте даже в 100 домов (не говоря уже о 400) всего этого не будет. С другой стороны, чрезмерная камерность многих небольших поселков тоже является проблемой. Мой сын не может поиграть в футбол просто не с кем. У него в поселке всего один друг когда он заболевает или уезжает, сыну просто не с кем гулять, такими проблемами делилась с нами жительница весьма престижного места на Рублевке. Очевидно, что в мегапоселке таких проблем просто не будет.

Дорогая моя столица

Похожий, но несколько меньший по объемам проект будет построен и в 20 км по Рублевке, в месте слияния Истры и Москвы-реки. На участке в 347 га появится комплекс индивидуальных коттеджей и жилых домов в 2 5 этажей, а также объекты инфраструктуры. Жилая застройка составит 720 тыс. кв.м, проект рассчитан на 10 тыс. жителей. Объем инвестиций оценивается более чем в $1 млрд.
Рост цен на жилье огорчает только тех, кого испортил квартирный вопрос. А вот частным инвесторам этот рост только на руку. Потому что вложения в недвижимость - один из лучших способов сохранить и приумножить свои богатства. И в 2006 году перед частным инвестором откроются новые возможности выгодно и надежно вложить деньги.

А вот по мнению Семена Пузрина, управляющего директора по финансам УК КОНКОРДИЯ - Эссет менеджмент, наибольшую доходность в этом году, как и в прошлые годы, демонстрировала элитная недвижимость. На удачных объектах элитной недвижимости можно добиться 50%-й доходности, - считает Семен Пузрин. - Элитная недвижимость пользуется стабильным спросом, устойчива к возможным финансовым потрясениям, а значит, демонстрируя высокую доходность, имеет еще и минимальные риски.

В 2005 году одними из наиболее доходных оказались вложения в столичную недвижимость бизнес-класса. Самыми ликвидными за последний год стали квартиры в типовых домах улучшенной комфортности и жилье, построенное по индивидуальным проектам, - говорит Александр Скобкин, ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI. - А быстрее всего с начала года по конец ноября дорожало дешевое панельное и кирпичное жилье хрущевского типа - цены выросли на 24%.

Тем не менее вложения в строительство элитной недвижимости могут принести отличный доход, если правильно выбрать объект. Так, по словам Марины Маркаровой, часть квартир в клубном доме Чайка с сентября 2004 года по май 2005 года подорожали на 55%, а в среднем уровень доходности при инвестировании в строительство элитного жилья составляет 26-29%.

Однако, по данным Марины Маркаровой, управляющего директора компании Blackwood, разбогатеть на сдаче в аренду элитного жилья теперь будет не так-то просто. Время, когда арендатор за год выплачивал в среднем 18-20% рыночной цены снимаемого жилья, кончилось. Сейчас годовая стоимость аренды крайне редко превышает 10% цены объекта, а срок его окупаемости составляет не менее 10 лет. Стандартный же показатель цены аренды - 7-8% стоимости квартиры в год. Это объясняется тем, что цена квартир растет, а арендные ставки остаются в пределах $450-550 за квадратный метр в год.

Но не только на столичной недвижимости можно заработать хорошие деньги - в других городах домов строится не меньше, а дорожают они московскими темпами.

Доходная местность

В этих городах активно развиваются инвестиционно-строительные компании, реализующие девелоперские проекты в области коммерческой и жилой недвижимости, появляются высококлассные объекты, спроектированные и построенные с учетом мировых стандартов, имеющие высокую привлекательность для инвесторов, формируется рынок управления и эксплуатации недвижимости.

- Наиболее эффективно развиваются рынки городов-миллионеров. Всего в России их 13, как правило, большинство из них имеют достаточно привлекательный инвестиционный рейтинг и стабильную политическую и экономическую ситуацию, показывают положительную динамику роста инвестиций в экономику и высокий уровень доходов населения, что является необходимой качественной базой для развития рынка недвижимости, - говорит Сергей Полонский, президент корпорации MIRAX GROUP. - Наиболее перспективными для инвестирования, не считая Москвы и Санкт-Петербурга, являются Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Челябинск, Казань, Красноярск, Ростов-на-Дону, Уфа, Новосибирск, Тюмень, Пермь. Наиболее развитыми из них являются Екатеринбург, Нижний Новгород и Новосибирск. А лучшую динамику развития показывают Самара, Челябинск, Красноярск, Ростов-на-Дону и Тюмень.

- Однако при покупке загородной недвижимости (особенно если цель такого приобретения не проживание, а извлечение доходов) частный инвестор несет ряд существенных рисков и издержек, - предупреждает Семен Пузрин. - Например, риск юридической чистоты сделки - насколько права на приобретаемый объект легитимны, не признают ли впоследствии приобретенные права недействительными. Насколько инвестор сможет адекватно оценить такой риск и заключить договор на своих условиях - это вопрос. Есть и маркетинговый риск - насколько приобретаемое жилье в перспективе будет пользоваться спросом, не возникнут ли неожиданные факторы, влияющие на рыночную стоимость приобретаемой недвижимости (например, развернувшаяся рядом стройка и пр.). Чтобы застраховать себя от подобных рисков, потребуются оценка, аудит, консультации, что в итоге обернется дополнительными расходами - примерно 10-15% стоимости приобретаемого жилья.

Впрочем, выгодно вложить деньги можно и где-нибудь поближе. Например, Семен Пузрин считает, что один из самых подходящих объектов для инвестиций - подмосковные земли. Повышенным спросом, по его мнению, будут пользоваться земельные участки площадью 15-20 соток, приближенные к водоемам и лесным массивам, в охраняемых коттеджных поселках, в экологически чистых районах Подмосковья, не далее 15-30 км от МКАД, с хорошими подъездными путями и инженерными коммуникациями.

Неплохой доход - до 25% в год - могут принести частному инвестору вложения в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Если в конце прошлого года количество ЗПИФН едва превышало 20, сегодня таких фондов уже более 7 Как же они зарабатывают деньги?

Ценный пай

Вкладывая деньги в ПИФ недвижимости, инвестор доверяет управление ими квалифицированному менеджменту управляющей компании, который профессионально оценивает все риски. Приобрести пай в закрытом паевом фонде недвижимости можно как за наличные, так и путем зачета иного имущества (ценные бумаги, объекты недвижимости, права на недвижимость). Правда, купить пай у управляющей компании можно только в период формирования фонда, а погасить пай напрямую у УК возможно только после окончания срока действия фонда. Впрочем, паи некоторых фондов обращаются и на вторичном рынке, а пайщик получает доход не только от продажи паев - по правилам закрытых ПИФов недвижимости допускается получение промежуточного дохода, обычно его выплачивают в конце года. Но самое главное достоинство ЗПИФН для частных лиц заключается в том, что они могут инвестировать деньги в любой сегмент рынка - будь то строительство жилья, загородная или коммерческая недвижимость. В среднем порог вхождения в фонд недвижимости - 100 тыс. рублей. Но есть и более доступные фонды. Так, например, входной порог в Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости Фонд Миракс Недвижимость Первый составляет всего 50 тыс. рублей. Средства фонда планируется инвестировать в объекты элитной жилой недвижимости корпорации MIRAX GROUP.

- Основной доход ПИФов недвижимости обеспечивается за счет роста стоимости объекта по мере его строительства: от стадии проектирования до этапа реализации, - объясняет Семен Пузрин. - Кроме того, при заключении инвестиционных договоров между застройщиком и управляющей компанией для ПИФов предполагается дисконт, что впоследствии сказывается на доходности фондов. И наконец, инвестиции в недвижимость - прозрачный инструмент. Объект недвижимости доступен внешней оценке, что позволяет сравнительно легко оценить его инвестиционную привлекательность.

В какую недвижимость вкладывать деньги в 2006 году

- Пай, по сути являясь ценной бумагой, обладает всеми атрибутами полноценного финансового инструмента, к которому применимы стандартные операции. В частности, уже сегодня законодательная база позволяет пайщикам ПИФН проводить операции рефинансирования: получать кредиты под залог пая, осуществлять сделки РЕПО. Таким образом, владение паем позволяет нашим инвесторам закрывать возможные кассовые разрывы, - говорит Сергей Полонский. - Кроме того, пайщик имеет налоговые льготы в виде отложенного налогообложения по налогу на прибыль. Сама инфраструктура фонда обеспечивает максимальную прозрачность инструмента как для инвестора, так и для проект-партнера. Строгие требования отчетности обеспечивают инструменту еще большую прозрачность даже на стартовом этапе - в период формирования фонда. Инвесторам, не специализирующимся на рынке недвижимости, ЗПИФН позволяют разнообразить свой инвестиционный портфель и получать доходы на одном из самых выгодных и стабильных рынков - рынке недвижимости.

Лучше всего вкладывать деньги в качественную недвижимость премиум-класса. Такая недвижимость дорожает быстрее. За период строительства цена квартиры возрастает более чем в два раза.

Сергей Полонский, президент корпорации MIRAX GROUP

Мы советуем частным инвесторам вкладывать средства прежде всего в жилую и загородную элитную недвижимость. Последний год показал, что именно этот сегмент приносит наибольшую доходность.

Семен Пузрин, управляющий директор по финансам УК КОНКОРДИЯ-Эссет менеджмент

На короткие и средние сроки наиболее выгодно вкладывать деньги в недвижимость активно растущих, развивающихся регионов. Для долгосрочных вложений более выгодны потенциально перспективные регионы, развитие которых не начато, но обязательно произойдет. Бесперспективно вкладывать деньги в недвижимость депрессивных регионов, регионов с неблагоприятной экологией (если только нет бизнес-проекта по утилизации отходов). Надежно, но малодоходно вкладывать деньги в развитые регионы, экономический рост которых замедляется и которые находятся в фазе насыщения рынка.

Евгений Фетисов, заместитель гендиректора компании Новая площадь



Главная --> Публикации