Главная --> Публикации --> Окраины цао — последний резерв застройщиков в центре москвы Сносный участок Чего изволите или чаго надо Всемирный банк профинансирует создание российского кадастра недвижимости Высотку в марфине построят всем миром

Первое, о чем следует сказать: среди участников строительного бизнеса злодеев куда меньше, чем принято думать.

В среде застройщиков считается неприличным выражать одобрение знаменитому долевому закону. Нет, разумеется, правила хорошего тона требуют произносить при случае что-то вроде призван содействовать упорядочению рынка. Но, согласитесь, призван не значит содействует. Меж тем, ДЛЯ ТОГО ЧТОБЫ ОЦЕНИТЬ ЛЮБОЙ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЙ АКТ, СЛЕДУЕТ, КАК МИНИМУМ, ПОПЫТАТЬСЯ ПОНЯТЬ ЛОГИКУ ЕГО АВТОРОВ, УВИДЕТЬ, ЧТО ЗА ПРИЧИНЫ СПОСОБСТВОВАЛИ ЕГО ПОЯВЛЕНИЮ НА СВЕТ.

Строительные компании действительно стремятся привлечь средства граждан на уровне котлована, когда ничего готового нет, а есть лишь благие намерения. Но они делают это не по злому умыслу, а потому что природа не создала еще денег дешевле.

Разумеется, ежели б речь шла о засилии мошенников, наводить порядок было бы несравненно легче. Но причина в другом.

Бесправное положение дольщиков как небогатых, так и весьма состоятельных провоцировало произвол. Если можно морочить людям голову и год, и два, если не возбраняется перебрасывать средства на другие объекты, а то и вовсе на другие нужды, если сплошь и рядом идут двойные продажи квартир, и за все это ничего! почему бы не потерять чувство опасности? И когда сейчас слегка испуганное сообщество застройщиков призывает отделять овец от козлищ, уверяет, что большинство из них люди честные, хочется спросить: а где ж вы раньше были? Ведь на наших глазах в течение нескольких лет шло формирование строительной пирамиды, и это еще надо сказать спасибо государству, что маховик был остановлен, когда число пострадавших исчисляется только десятками тысяч. Можно только согласиться с Олегом Репченко, руководителем аналитического центра ирн.ru, который напоминает: Приходилось сталкиваться с тем, что компании с ограниченными финансовыми ресурсами собирали деньги с покупателей дома на нулевом цикле, сразу же искали под застройку еще одну площадку, а там собирали деньги и под следующую.

Собственно, порядок действий хорошо известен. Компания присматривает участок. Оценивает его перспективы и, хотя бы примерно, необходимые затраты. Дальше наступает период согласований, утверждений, проектирования и новых согласований. На все это нужны средства и немалые. Идти в банк? Там запросят процент, да еще и потребуют какое-то имущество или активы в залог. А тут граждане сами приносят деньги, сроком на два-три года и к тому же совершенно даром. Отчего ж не взять? Разумеется, такие взаимоотношения сложно назвать равными или хотя бы партнерскими, но когда государство даже не пытается установить правила, рыночное регулирование происходит с позиции силы.

Сейчас чуть ли не главным обвинением в адрес власти является тайный характер подготовки ФЗ №21 Говорят: ни с кем не советовались, у строителей не спрашивали, а потом спешно проголосовали в Думе. Упреки эти вряд ли можно назвать справедливыми. Во-первых, в рабочую группу входили не люди с улицы, а известные и признанные специалисты. (Назовем хотя бы Надежду Косареву, президента фонда Институт экономики города.) Во-вторых, закон писался долго и прорабатывался тщательно. В-третьих, власть небезосновательно опасалась лоббистских усилий его противников.

Нет сомнений: подобное финансирование продолжалось бы и дальше, но уже была набрана критическая масса обманутых дольщиков, впереди замаячила перспектива социального взрыва, и правительство в кои-то веки сыграло на опережение: выпустило закон, не дожидаясь митингов и демонстраций.

Закон, вступивший в силу 1 апреля 2005 г., сразу же стал предметом ожесточенных дискуссий. Многочисленные выступления в прессе, заседание Международного ипотечного клуба, два круглых стола Ассоциации строителей России за прошедшие полгода уже не только сказано все, что необходимо, но в принципе стало ясно, какие нужны решения. Абсолютно все, даже самые последовательные сторонники закона, признали: он нуждается в поправках. И такие поправки давно уж подготовлены. И Ассоциацией, и специалистами ряда компаний. Но время идет, а до реального их рассмотрения в Государственной думе дело так и не дошло. Почему? Надо полагать, ФЗ №214 не выполнил еще все задачи, ради которых принимался.

Любой закон в любой стране являет собой результат компромисса. Основной идеей правительства было защитить права потребителя. Заставить строителей заключать равноправные договоры и нести за их исполнение юридическую ответственность. С этой задачей справились. Но, как водится, переусердствовали. Застройщик обязан открывать всю информацию, связанную с будущим строительством, это правильно. Застройщик не имеет права собирать деньги, пока у него нет никаких согласований, и это верно. Но вот когда клиент получает право в одностороннем порядке разрывать договор на любой стадии и забирать деньги с процентами по первому желанию, когда он не отвечает за несвоевременное перечисление средств, а застройщик, напротив, может получить обусловленное договором только через суд это уж перебор. Как, безусловно, излишним является и требование солидарной ответственности, которое предъявляется банкам, кредитующим долевое строительство.

Очень любопытный эпизод произошел в ходе круглого стола, организованного Ассоциацией строителей России (между прочим, создание этой структуры напрямую связывают с введением в действие ФЗ №214). На грозный вопрос, кто придумал прописать такие широкие права потребителям-дольщикам, ответчики нашлись: Надежда Косарева и ее коллега Ольга Шишлянникова признались, что это они постарались. Но вот выяснить авторство солидарной поправки не представилось возможным. Либо действительно никто не знает, откуда взялось требование к банкам отвечать вместе со строителями, либо тайна сия велика есть.

Закон Об участии в долевом строительстве, исключивший возможность пользоваться дармовыми средствами граждан, в принципе, выгоден банкам. В самом деле, если застройщик не может возводить дом на свои, что ему остается, кроме как идти за кредитом? И не было бы сомнений, кто ж тут лоббист, когда бы не упомянутое уже требование солидарной ответственности. Представители самых разных банков неоднократно публично заявляли: финансировать пожалуйста, быть третьей стороной во взаимоотношениях застройщик/покупатель увольте.

Однако застройщики пугают, а власти, похоже, не страшно.

Может быть, лучше всего претензии к закону сформулировал Николай Кошман, президент АСР: разработчики перегнули палку, мотивируя создание документа защитой прав потребителей. На самом деле нам, строителям, теперь приходится думать только об одном как сохранить стабильную обстановку на рынке недвижимости. В том же духе высказывается и Леонид Казинец, президент корпорации Баркли: Реализация закона уже сегодня приводит к значительному снижению предложения на рынке первичной недвижимости России. Страшно подумать, что будет дальше.

Признал необходимость доведения до ума 214-го закона и Сергей Круглик (ныне председатель Росстроя), также горячий его сторонник. Мы вынуждены констатировать наличие коллизии юридических норм и несовершенства Земельного и Градостроительного кодексов. И все же он советует не торопиться с переменами.

Надежда Косарева, один из разработчиков и самых последовательных защитников закона, признает его несовершенства. Я рассчитываю, что поправки, которые дорабатываются совместно с участниками рынка, будут приняты. И тут же добавляет: Но концепция закона изменяться не должна.

Итак, власть (в первую очередь, столичная) не собирается отрекаться от №21 Почему? Что еще, кроме заботы о ближнем, движет руководителями строительного комплекса? Пожалуй, речь идет прежде всего о том, что власть хочет основательно проредить рынок. Намерения понятны. Одно дело регулировать несколько десятков участников, и совсем другое, когда счет идет на сотни. Московское правительство, во-первых, заинтересовано в том, чтобы в столице строили компании крупные, самодостаточные, те, что в состоянии самостоятельно финансировать ведение работ. Во-вторых, столичным властям обязательно надо избежать социальных потрясений в нынешней политической ситуации это было бы крайне неуместно. И, наконец, не надо думать, что у больших строителей нет проблем. Начаты масштабные проекты, вложены огромные ресурсы, и для поддержания рынка в динамичном состоянии требуется разумный рост цен на жилье. Стагнация может вызвать катастрофические последствия: рынок схлопнется.

А Владимир Ресин прямо предостерег от того, чтобы не исполнять закон, ссылаясь на его несовершенство. Закон сложный для застройщика, непростой, но его в любом случае надо исполнять. Говорить, что закон плохой и тем более не выполнять его это настоящее преступление. Конечно, инвестору теперь приходится брать деньги в банке, и это, может быть, для него будет дороже, но зато цивилизованно. Наконец-то мы получили правила игры, где каждый несет ответственность.

Дальнейшее развитие событий предсказать несложно. Рынок станет почище. Цены подрастут. В закон внесут поправки.

Все это так, и столичные девелоперы, может быть, куда терпимее отнеслись бы к инициативам власти, если бы не одно обстоятельство. Требования к строителям готовая документация, наличие согласований, предоставление информации и т.д. справедливы. Но это половина проблемы. Потому что строители это только одна сторона процесса. А есть и вторая сама власть. Если требовать, чтобы застройщики начинали собирать деньги только после того как все разрешения получены, нужно обеспечить разумные сроки получения этих бумаг. Нужно, чтобы власть не меняла бесконечно условия инвестиционного контракта, не добавляла по ходу дела обременения. Словом, нужно, чтобы и чиновник отвечал за то, что он делает, и не принимал бы решений задним числом. Вот это и есть самая большая проблема, которая стоит того, чтобы ее хотя бы назвать вслух!

А жить все-таки надо...

Трудно подобрать эпитет, который бы уже не был использован в отношении ФЗ №214 с момента его вступления в силу.


Самые одиозные требования будут вычеркнуты. Но никакой закон не заставит чиновников отвечать за уже принятые решения и не менять собственное мнение по пять раз на дню. Впрочем, это уже тема другого разговора.

Игорь Шегуров, финансовый аналитик ЗАО Кунцево-Инвест, рассказывая о своеобразном подвиге компании, не скрывает тех трудностей, с которыми пришлось столкнуться уже после подписания всех необходимых бумаг. Сейчас мы ведем переговоры о финансировании проекта со Сберегательным банком, рассказал он нам. После того как представители банка ознакомились с измененным законодательством, они сообщили, что Сбербанк не будет участвовать в проекте по классической схеме. Он отказывается принимать в залог права на оформление в собственность квартир в строящемся доме, поскольку не желает нести солидарную ответственность перед участниками, к чему его обязывает новый закон. И на сегодняшний момент мы подбираем другие залоги для Сбербанка.

Некоторое время строительное сообщество жило надеждами, что закон будет отменен со дня на день, но этого не случилось. А раз так, надо как-то приноравливаться. Что участники рынка и делают с различной степенью успеха. Бойкот, устроенный закону компаниями-застройщиками, длился целое лето. Но всему приходит конец. И вот 15 сентября компания Кунцево-Инвест (являющаяся, как известно, частью бизнес-направления недвижимость в АФК Система) зарегистрировала договор о долевом участии в строительстве.

Вячеслав Тимербулатов, директор по маркетингу Группы компаний Конти
В целом, наша компания была подготовлена к принятию нового закона. Мы понимали, что этот документ необходим на стадии формирования рынка и его стабилизации.


Примеров работы по долевому закону слишком мало, чтобы можно было делать какие-то выводы. Застройщики в основном выжидают и комментируют. С мнениями некоторых участников рынка мы и предлагаем вам ознакомиться.

Кроме того, законом введена ответственность застройщиков за ненадлежащее качество и несоблюдение сроков строительства в виде штрафных санкций. Также предусматривается ответственность перед дольщиками организации, кредитующей строительство. Банкам это абсолютно невыгодно, в связи с этим процедура кредитования еще больше осложнилось.

Закон о долевом строительстве еще сырой и, безусловно, нуждается в доработке. Должны быть внесены поправки, которые сделают его более сбалансированным с точки зрения интересов дольщиков и застройщиков. Сейчас с уверенностью можно говорить, что новый закон замедлил сроки и темпы возведения нового жилья. И эта тенденция только продолжится, так как процесс реализации проектов усложнился. В результате спрос возрастает, а предложение практически не увеличивается.

Что касается строительного рынка в целом, то он стал цивилизованнее; недобросовестные компании постепенно покидают его, так как оказались не готовы к работе в условиях нового законодательства. В условиях закона о долевом участии маленьким и средним компаниям стало сложнее выживать, поэтому они будут и дальше объединяться, или более крупные компании станут поглощать их.

Что касается строящихся объектов ГК Конти, то разрешения на их возведение мы успели получить до принятия Закона Об участии в долевом строительстве, поэтому работы и продажи идут по старой схеме. Считаем необходимым отметить, что в последнее время значительно возрос интерес потенциальных покупателей к объектам, сооружаемым по старой схеме, понятной и доступной клиенту, в отличие от новой, по которой невероятно удлинились сроки заключения контрактов между застройщиком и покупателем недвижимости.

Застройщики, наоборот, закону не очень обрадовались. Никто не стал хлопать в ладоши, все задумались и стали предпринимать обходные маневры; кое-кто затаился и стал ждать внесения поправок в вышеупомянутый документ. Правда, некоторым застройщикам повезло: качественные объекты, выставленные на продажу по старым правилам, стали хорошо реализовываться, да еще по завышенным для объектов такого уровня ценам.

Дмитрий Воронков, руководитель отдела продаж компании Контакт Элитная Недвижимость
По поводу оценки самого закона мнения разделились. Власть имущие видят только положительное: ну, теперь-то все придет в порядок, не будет недостроев, двойных продаж. Рынок избавится от недобропорядочных застройщиков, станет более открытым. А застройщики, в свою очередь, станут сговорчивее при даче взяток для ускорения процесса вывода объекта в продажу.

На самом деле, время показало, что рынок пока не готов к введению таких правил игры, которые заложены в обсуждаемом нами законе.

Многие банки пересмотрели свои программы финансирования строительства проектов: подождем, пока дым развеется, или увеличим процентные ставки. Или так: недостаточно процентов давай долю. Работа риэлторов по вновь выходящим объектам усложнилась. Стало необходимо как-то находить объяснение: почему при покупке квартиры (в тех объектах, которые попадают под существующий закон) требуется выкупать ценную бумагу вексель, который эта же компания в дальнейшем обменяет на квартиру. В другом случае предлагается иная схема, отличная от принятых на сегодняшний день на рынке. Приходится объяснять, что депутаты приняли недоработанный закон, не адаптированный к существующим реалиям, или что по таким странным схемам уже давно работает весь прогрессивный мир. Отчасти введение нового закона, как ни странно, многим риэлторам помогло. Фактическое отсутствие поступления на рынок новых объектов привело к уменьшению количества предложений в строящихся домах, что в совокупности с общим подъемом рынка вызвало эффект резонанса, приведший к повышению цен. Чем выше цены, тем больше заработки риэлтора. Даже в элитном сегменте сегодня еще встречается подход: не хочешь не бери, у нас и так очередь стоит. Бездарные проекты продаются так же хорошо, как и удачные. Главное расположение, а не качество.

Вместе с тем, ЗПИФы недвижимости оказались в неравном положении по сравнению с другими инвесторами. В отличие от них, ЗПИФН не могут включать в свой состав векселя, не могут заключать предварительные договоры купли-продажи, выдавать займы, т.е. использовать все те новые схемы, которые были разработаны девелоперами в связи с данным законом.

Артем Цогоев, исполнительный директор УК Blackwood Фонды Недвижимости
Работать сегодня стало труднее, чем до принятия 214-го ФЗ. В целом, этот закон оказал достаточно серьезное влияние на работу закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Согласно новому положению ФСФР О составе и структуре активов..., ЗПИФы недвижимости имеют право вкладывать денежные средства в девелоперские проекты путем заключения договоров участия в долевом строительстве (ДУДС) и инвестиционных контрактов (их форма очень близка к ДУДС). ФСФР не оставила участникам рынка коллективных инвестиций в недвижимость никаких иных способов финансирования девелоперских проектов.

Семен Пузрин, управляющий директор по финансам ЗАО КОНКОРДИЯ эссет менеджмент
В принципе, любой закон представляет собой некий баланс между различными заинтересованными группами лиц. Не является исключением и закон о долевом строительстве, который создал систему правовых отношений между инвестором (прежде всего, физическим лицом) и застройщиком. Резкий перекос в сторону интереса инвесторов автоматически приводит к попыткам застройщиков выправить баланс, включив в закон ряд новых положений, а также исключить те, которые, как им представляется, нарушают их интересы и увеличивают риски строительства.

Несмотря на сложность и неоднозначность положения, ЗПИФН становится с каждым днем все больше, а это значит, что инвесторы ожидают скорого решения проблем индустрии коллективных инвестиций в недвижимость.

Однако это совсем не значит, что для деятельности ЗПИФН данный закон не является значимым. Любая УК ЗПИФН живет, действует и реагирует на изменения рынка. Принятие ФЗ №214 заставило измениться рынок, а соответственно, прислушаться к этим изменениям.

Несомненно, что любая управляющая компания ЗПИФН заинтересована в предсказуемости и стабильности законодательства, затрагивающего в той или иной степени ее интересы. Однако в сложившейся ситуации управляющим компаниям (УК) вряд ли целесообразно занимать ту или иную сторону.

Мы не можем не согласиться с разработчиками закона в том, что физические лица, чаще всего не являющиеся профессиональными инвесторами, очень рискуют, когда вкладывают свои средства в проект, который еще не прошел все согласовательные инстанции. С другой стороны, УК ЗПИФН, являясь квалифицированным инвестором, имеет значительный опыт и обладает технологиями работы на финансовом рынке и рынке недвижимости. Специалисты УК способны оценить все риски, провести как юридический, так и проектный анализ. Поэтому мы считаем целесообразным, даже более того, необходимым внести соответствующие поправки в ФЗ №214, которые позволят УК как квалифицированному инвестору вкладывать средства в строительные проекты на этапе предпроектного согласования. Это благоприятно отразится как на застройщиках, так и на инвесторах.

Новый закон не позволяет привлекать инвестиции на этапе предпроектного согласования, которое может длиться 1,5 2 года. Ни банки, ни ПИФы в соответствии с уже действующим законодательством войти на начальной стадии проекта со своим финансированием не могут. Выходом из сложившейся ситуации может стать либо повышение достаточности собственных средств застройщика, либо выход на рынок облигационных займов. Что, безусловно, потребует серьезной реструктуризации всего бизнеса, повышения капитализации и роста его прозрачности.

Для инвестора это повышает доходность его вложений, поскольку инвестиционный прирост (рост стоимости объекта по мере его строительства: от стадии проектирования до этапа реализации, продажи объекта), который доминирует в общей структуре доходности, при вхождении в проект на начальной стадии может составить 15 20%.

Застройщику это даст возможность уже на этапе предпроектного согласования понимать, на какие средства будет вестись строительство. Фонд имеет в распоряжении длинные деньги, еще на начальной стадии в полном объеме зарезервированные под определенный объект. Тем самым средства фонда являются оптимальным инструментом для реализации строительного проекта.

Этот пример доказывает, что компании-застройщики видят в ЗПИФН новый эффективный инструмент для привлечения инвестиций под свои проекты.

В любом случае, для ЗПИФН закон открыл новые перспективы, так как повлек за собой очевидный рост интереса девелоперов и застройщиков к ЗПИФН как источнику финансирования. За примерами далеко ходить не надо. УК КОНКОРДИЯ эссет менеджмент 30 сентября начала формирование двух новых фондов: Фонд Федерация и Фонд Миракс Недвижимость Первый. Они были созданы совместно с крупной компанией-застройщиком Mirax Group.

Прорыв через Садовое кольцо

В 2005 г. эксперты отмечают несколько ярко выраженных тенденций. Во-первых, изменилась структура предложения. Стало очевидным расслоение объектов дорогой недвижимости без ущерба для качества. Клубные дома стали одной из разновидностей этого сегмента. А вот многоквартирные дома (от 70 до 170 квартир) безоговорочно признаны элитными: Онегинъ, Коперник, Ближняя дача, Чистые пруды, Русский Модерн, Пять столиц. Хотя по опросам 2004 г. специалисты часто относили их к бизнес-классу.

Алексей Добашин, генеральный директор концерна Крост
С точки зрения формализации и неизменности законодательства (что для нашей страны в особенности важно!) новый закон, безусловно, заработал. Дисциплины, порядка стало больше. Мне как девелоперу он нравится, так как упорядочивает рыночные продажи на всей территории России. И именно в этом, на мой взгляд, состоит самое главное достоинство ФЗ №214 единые и неизменные правила игры. Убежден, что сегодня необходимо продолжать работу по приведению аналогичных законов муниципальных образований и регионов в соответствие с федеральным законодательством. Хотелось бы, чтобы на всей территории нашей страны пользовались едиными распорядительными и правоустанавливающими документами. Потому что сейчас легко можно найти различия в терминологии, принятой на территории Москвы и Московской области. В других же субъектах федерации различий еще больше... А законы и профессиональные термины, повторю еще раз, должны быть едины. Для всех.
В 2005 г. рынок элитной недвижимости рос быстрее всего. В МОСКВЕ БЫЛО ЗАПЛАНИРОВАНО К ВВОДУ 600 тыс. кв.м ЖИЛЬЯ КЛАССА ЛЮКС, ЧТО СОСТАВИЛО ОКОЛО 10% ОБЩЕГО ПЛАНА СТРОИТЕЛЬСТВА ДОМОВ В СТОЛИЦЕ. Участники рынка признают: конкурировать становится все сложнее. Во главу угла ставится не столько качество жилья, сколько качество жизни. А потому приходится все чаще изобретать нишевые продукты.

Появление многоквартирных домов в элитном сегменте связано отчасти с нехваткой мест под застройку, но это еще и ответ на потребительский спрос, добавляет Ирина Тарасова, генеральный директор компании R2 Group. Стоимость жилья в таких домах ниже, чем в клубных, однако по уровню архитектуры, техническому оснащению и качеству строительства они соответствуют элитному классу.

Как заметила Елена Логвина, старший аналитик аналитического центра МИЭЛЬ-Недвижимость, уходящий год стал годом крупных объектов. Критерий ограниченное число квартир при определении элитного жилья теряет свою актуальность. Сегодня элитка это, прежде всего, соответствующий уровень жизни.

Вторая важная тенденция 2005 г. расширение географии элитных объектов. В районе Золотой мили остается все меньше хороших мест под застройку, поэтому происходит смещение центра тяжести с Остоженки в Замоскворечье, Хамовники, на Якиманку, Плющиху, Чистые пруды ранее эти районы не являлись традиционными для размещения дорогого жилья. Специалисты заговорили о Китай-городе, Мещанском районе, отдельных пятнах на проспекте Мира. Элита прорвала Садовое кольцо! По мнению экспертов, дома этой категории находятся, прежде всего, в ЗАО и ЮЗАО, но интересные предложения есть и на северо-востоке, в основном вблизи парков или других зеленых зон.

На рынке появилось больше предложений особняков. В Москве их около 200 и практически у всех юридическая история, которую трудно оформить. По словам Елены Логвиной, они продавались и раньше, но это был скорее закрытый бизнес. Теперь этот сегмент легализовался. Более того, сейчас строительство особняков входит даже в проекты комплексов это новый современный продукт.

Третья тенденция масштабность проектов. Если ранее практиковалась в основном точечная застройка, то теперь доминирующее направление в идеологии девелоперов крупная комплексная застройка или реконструкция элитных микрорайонов (Озерковская набережная, Дворцовый комплекс, Парк-сити, Русский авангард).

Самый яркий пример Lake House, который строится за Воробьевыми горами в районе улиц Минской и Улофа Пальме. Hortus Harmonia объект очень высокого уровня построен в районе Ботанического сада. Проект Ближняя дача расположен недалеко от Кутузовского проспекта, но за пределами Садового кольца. Объект Покровский берег на берегу Химкинского водохранилища, в лесопарке Покровское-Стрешнево. Green Hills рядом с Нескучным садом и с видом на Москву-реку.

Высокое качество услуг уже не является предметом обсуждения, это подразумевается априори. Возникает новый вопрос уникальность услуг, добавляет Юлия Синяева, начальник отдела продаж Группы компаний Конти. В настоящее время представители самой состоятельной части общества все более задумываются о стиле жизни. Дом становится ядром богатейшей инфраструктуры: вода, лесопарк, круглосуточная система организации услуг и досуга, удобство транспортной сети.

Понятие элитное жилье все чаще применяется к целым кварталам или микрорайонам с соответствующей инфраструктурой, поясняет Наталья Новикова, генеральный директор компании Renaissance Realty. В элитном микрорайоне каждый дом находится в окружении зданий такого же высокого качества и соответствующего социального состава. И если раньше жители элитных объектов хотели отгородиться, и в доме формировалась своя система коммуникаций и обслуживания, которая ложилась бременем на жильцов, то сейчас все по-другому. Там, где формируются элитные районы, люди охотно пользуются возможностями города.

Меняются и взгляды покупателей на элитное жилье, их предпочтения. Что касается качественных характеристик, то сегодня ценятся дома с грамотными планировками, адекватными площадями и числом окон, хорошей инсоляцией, высотой потолков не менее 3,2 м, с хорошими видовыми характеристиками, уникальным архитектурным обликом. Особенно модны сейчас дома с историей.

На вкус и цвет

Увеличивается и площадь элитных квартир: если раньше средний размер такого жилья был 150 160 кв.м, то сейчас от 200 кв.м и выше. Потребительский спрос на большие площади привел к тому, что в тех объектах, которые проектировались 2 3 года назад, многие квартиры покупают с целью последующего объединения. Например, в Копернике таких квартир около 40%. Таким образом, когда дом будет окончательно достроен, в нем вместо 113 запланированных квартир будет не более 70 8

Заметным стало огромное желание застройщиков реализовать проекты не хуже, чем на Западе, а то и лучше, отмечает Екатерина Тэйн, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank. Поэтому изучаются все современные технологии. Новые проекты выходят на рынок с продуманной концепцией, для создания которой привлекаются известные архитекторы, проводятся серьезные исследования, улучшается качество строительства.

Таким образом, в последнее время покупатель обратил свой взор на вторичный рынок элитной недвижимости. Впрочем, в этом сегменте очень мало качественных предложений. По данным компании Knight Frank, на всем рынке готовых элитных квартир с отделкой на продажу выставлено не более 5 А ликвидных вариантов, где качественная отделка сочетается с разумной ценой, вообще не более 20.

Элитное жилье сегодня предпочитают покупать на завершающих стадиях строительства или после сдачи дома, говорит Александр Шаталов, партнер компании Интермарк. Более того, спрос превышает предложение особенно в сегменте качественных квартир с отделкой. То есть увеличивается число покупателей, которые хотят как можно быстрее въехать в купленное жилье, а не ждать год-два, пока закончится его строительство. Этот сегмент сейчас менее всего насыщен готовая квартира в новом доме с грамотной концепцией всего объекта и развитой инфраструктурой.

В течение года на рынке присутствовало 25 35 объектов. Однако эти объекты были выпущены до вступления в силу Закона №214, то есть в первом квартале, рассказывает Елена Логвина. Таким образом, в первой половине года было достигнуто некое равновесие между спросом и предложением, о чем говорит рост времени экспозиции объекта и принятия решения. Если в 2004 г. покупатель принимал решение о сделке (при согласованной с продавцом цене) в среднем в течение двух недель, то в 2005 г. пауза могла доходить до двух месяцев. Так как объем предложений был большой, люди могли спокойно думать и выбирать. Зато с осени объем предложений на всем рынке недвижимости начал сокращаться. Застройщики не могут объявить о продажах, пока не соберут все разрешительные документы по закону, на что может уйти немало времени.

Отложенный спрос

По оценкам экспертов, разрыв между спросом и предложением на элитное жилье в 2005 г. составлял примерно 15%. В течение года можно было наблюдать нарастание темпа положительной динамики продаж. По данным компании МИЭЛЬ-Недвижимость, если в 2002 г. в Москве было реализовано 124 тыс. кв.м элитной недвижимости, в 2004 г. 176 тыс. кв.м, то в 2005 г. этот показатель увеличился до 303 тыс. кв.м.

В 2005-м ситуация нормализовалась. Таким образом, на рынке произошло наложение двух факторов появление закона (из-за чего не строятся многие объекты) и реализация отложенного спроса. Поэтому вполне естественно, что к концу года стало сокращаться число предложений, а спрос расти.

Плюс ко всему, именно в начале 2005 г. началась реализация отложенного спроса, который в 2004 г. был небольшим в связи с огромным ростом вывоза капитала (реакция на политические изменения в стране).

Тем не менее, 2005 г. можно назвать однозначно успешным для продавцов, оптимистично заявляет Дмитрий Воронков, руководитель отдела продаж компании КОНКОРДИЯ эссет менеджмент. Рост благосостояния и излишки денежной массы у граждан страны вылились золотым дождем на элитчиков. Не продавались только дома с необоснованно завышенными для рынка ценами и объекты с сомнительными документами, реализуемые игроками, не известными на рынке.

В связи с этим компании-продавцы и застройщики начали искусственно сдерживать продажи, снимая квартиры с реализации в ожидании роста цен при дефиците предложения. Поэтому реальные объемы продаж по многим объектам достоверно выявить затруднительно.

Элитное жилье, как самое консервативное на рынке и в наименьшей степени подверженное кризисным явлениям, подорожало за 2005 г. в среднем на 20 25% (1 2% в месяц), причем во второй половине года цены росли большими темпами. По данным Renaissance Realty, средняя стоимость квадратного метра элитного жилья в настоящее время варьируется от $6,8 тыс. до $11 тыс./кв.м. Высший уровень цен лежит в границах $13 17 тыс./кв.м. Нижний уровень цен $4300 4500/кв.м.

Ценовой разброс

В отношении хода продаж можно сказать, что застройщики стали вести себя более жестко уже на старте выставляют слишком высокую цену, в результате чего квартиры становятся не слишком привлекательными для частных инвесторов, отмечает Елена Логвина.

Максимальная цена выше $18 тыс./кв.м предлагается, в основном, в квартирах с отделкой, хотя такие же предложения были в новостройке без отделки в Копернике и пентхаусах. Таким образом, средняя цена элитной квартиры сегодня составит $0,8 1,8 млн. Пентхаусы можно приобрести по $3 4 млн. Самыми дорогими районами признаны Остоженка, Замоскворечье, Якиманка.

Если в стране не произойдут изменения в политической, экономической и законодательной сфере (застройщики добьются смягчения положений Закона №214, цены на нефть не рухнут, Россия останется страной, где уровень прибыли один из самых высоких в мире), то на рынке элитной недвижимости рост цен сохранится на прежнем уровне 1,5 2% в месяц. Если же принятие поправок к закону затянется, то возможно снижение объема предложения, что повлечет рост цен до 5% в месяц. Вырастет число дорогих предложений, основная масса будет продаваться по $15 19 тыс./кв.м, а наиболее дорогие предложения по $25 28 тыс./кв.м. Таков прогноз аналитического центра МИЭЛЬ-Недвижимость.

Кроме того, до 10 15% квартир остается в инвестиционном портфеле компании для последующей отделки и реализации после сдачи дома, для предоставления в аренду и пр. Хотя в целом доля инвесторов среди потребителей элитного жилья уже минимальна. По оценкам компании Knight Frank, их около 10%.

Однозначно ответить на вопрос относительно лидеров продаж эксперты затруднились, т.к. масштабы элитных объектов слишком различны. Среди самых успешных проектов 2005 г. с точки зрения продаж специалисты компании КОНКОРДИЯ эссет менеджмент называют, в первую очередь, проект Русский модерн (Гоголевский бульвар, 29). Он фактически весь был продан за 2 3 месяца. Хотя, по мнению экспертов аналитического центра МИЭЛЬ-Недвижимость, столь стремительная реализация скорее говорит о непродуманной политике продаж (ведь для застройщика главное не распродать объект как можно быстрее, а заработать на нем как можно больше).

Герои продаж

В этих домах, на мой взгляд, наилучшее соотношение цены и качества при высоком уровне строительства, считает Ирина Тарасова. Онегинъ имеет большую придомовую территорию, его архитектурный стиль органично сочетается с архитектурой района. В жилом комплексе на Новом Арбате, 27/29 очень удачные планировки. Кстати, это последняя новостройка в этом районе, т.к. свободных мест под застройку на Новом Арбате уже нет.

По мнению Ирины Тарасовой из компании R2 Group, одними из наиболее удачных проектов в этом году стали жилые комплексы нового поколения Онегинъ (Полянка, 2) и Новый Арбат, 27/2 Первый был распродан в течение лета-осени. Строительство второго проекта только началось, поэтому продажи здесь пока невысоки.

Александр Шаталов, партнер компании Интермарк, выделяет элитный дом Коперник (Якиманка, 22). Эксперты называют этот объект революционным. Это единственный дом, у которого из большинства квартир открывается уникальный вид на храм Христа Спасителя и Кремль. К тому же, у этого проекта редкая для рынка идеология это интеллектуальный дом. Отличительной чертой является и то, что его стали продавать, когда примерно 50 60% дома уже было построено. С августа было распродано 50% квартир.

Большое впечатление на экспертов произвел проект Hortus Harmonia из-за неожиданного месторасположения и видовых характеристик части квартир, обращенных на Ботанический сад. Это уникальный проект с парком размером в 6 га в самом центре Москвы. Некоторые специалисты называют его в числе самых экологичных. Проекты Ближняя дача, Чистые пруды, Три тополя привлекательны для покупателей с различными требованиями к стилю жизни от камерности проживания в небольших особняках до жизни в многоквартирном доме. Однако продажи объекта Ближние дачи шли вяло.

Более 50% москвичей не удовлетворены конструктивными особенностями строящихся домов, однако повлиять на структуру предложения на столичном рынке жилья они не могут. Так, согласно статистике, наибольшим спросом на первичном рынке недвижимости по-прежнему пользуются типовые панельные дома – причем не экспериментальные, а самые что ни на есть стандартные серии. Тем не менее начиная с этого года московские власти предпочитают строить в городе монолитно-каркасные дома.

Из интересных проектов следует отметить также дом по адресу: Коробейников переулок, владение 2 Это предложение поступило на рынок в конце 2004 г., в настоящее время только начался монтаж первого этажа. Но даже на таком раннем этапе строительства здесь уже практически нет свободных квартир предложение пользуется большой популярностью благодаря удачному местоположению, отмечает Кайдо Карма, директор отделения Парк Тауэрс управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость.

Квартиры в домах этой серии несколько больше, чем в знаменитых домах серии П-44 строившихся в 1980 -1990 годах. Кроме того, в домах этой серии практически решена самая известная проблема панельных домов советского периода – тонкие холодные стены. Впрочем, во всем остальном домам серии П-44Т присущи все недостатки, характерные для блочных домов: невысокие потолки, небезупречные вентиляция и звукоизолязия, довольно средненькие по качеству пластиковые окна.

По информации риэлтеров, которую подтверждают и данные опросов, наибольшим спросом на рынке первичного жилья пользуются классические крупнопанельные дома серии П-44Т. По внешнему виду эти здания нередко принимают за каркасные кирпичные дома – они облицованы керамической плиткой и украшены характерными для престижного «монолита» архитектурными излишествами: эркерами, шпилями, башенками. Нередко дома этих серий перекрывают нетипичными для панельного жилья двускатными крышами из наклонно установленных панелей – фризов.

Правда, справедливости ради надо сказать, что возможность свободной планировки не всегда оценивается покупателями как преимущество: для маленьких квартир отсутствие внутренних перегородок – скорее бессмысленная роскошь, поскольку окна и вход все равно расположены таким образом, что стены можно поставить только определенным образом. А ради такой «свободы» едва ли имеет смысл затевать дорогостоящий ремонт.

Вторая по популярности серия – И-15 Принципиальное достижение проектировщиков этой серии – возможность псевдо-свободной планировки квартир. Не за счет каркасной конструкции, а благодаря увеличению так называемого «шага» – расстояния между несущими панелями. В домах серии И-155 этот шаг равен 7,2 м – примерно в 2 раза больше, чем в конструкциях П-44 и П-44Т.

Остальные 11 серий московских домов – панельные «Бекерон», П-44М, П-55М, ПД-4, С-111М, монолитные И-1279 с модификациями И-1289 и И-1303, серия «Колос», кирпичные серии «Призма» и «Таунхауз» – редко появляются в риэлтерских сводках. Объясняется это сравнительно небольшим количеством и относительной новизной этих домов – ведь покупатели в массе своей предпочитают не экспериментировать с приобретаемой недвижимостью.

Далее в списке покупательских предпочтений следуют три давно известные серии – П-3М, КОПЭ и П-46М. Дома этих серий появились в Москве еще в 1980-х годах, но массового распространения так и не получили. Возможно, именно из-за этого они и упоминаются риэлтерами в числе популярных домов реже, чем П-44Т и И-15

Срок жизни типовых жилых домов в столице – примерно 10 лет. Затем дома устаревшей серии либо совсем перестают строить, либо переходят на так называемую «модернизированную» версию успешно зарекомендовавшей себя конструкции. Поэтому потенциальные покупатели обречены выбирать квартиры в домах из 16 ныне существующих серий (как панельных, так и монолитных). Повлиять на предпочтения застройщиков при выборе нового проекта (сейчас в Москомархитектуре лежит более 100 новых проектов, большинство из которых – монолитные или каркасно-панельные конструкции) будущие владельцы жилья в новостройках могут лишь косвенно. Финансово-инвестиционные компании, городские власти и ДСК хоть и располагают данными о покупательском спросе, тем не менее вкладывают деньги в строительство тех или иных серий, руководствуясь в большей степени соображениями собственной выгоды.

«Несмотря на то, что сейчас на рынке довольно много домов новых серий с привлекательными соотношениями цена/качество, клиенты интересуются в основном квартирами в домах хорошо известной серии П44Т, – подтверждает это наблюдение консультант отдела новостроек риэлтерской компании «Арсенал-Холдинг» Светлана Лагуткина. – Дело в том, что решение о покупке квартиры принимается не за один день. И не на основании рекламных проспектов. Выбирая тип квартиры, покупатель хочет знать – и не на одном примере, – как жилось в подобных помещениях его друзьям и знакомым».


Начало года это период, когда более всего хочется заглянуть в будущее. ЧЕГО НАМ ЖДАТЬ? Применительно к рынку недвижимости этот вопрос можно сформулировать так: КАКИЕ ПРИЯТНЫЕ СЮРПРИЗЫ ГОТОВЯТ НАМ, ПОТРЕБИТЕЛЯМ, ЗАСТРОЙЩИКИ, РИЭЛТОРЫ, ДЕВЕЛОПЕРЫ И ДАЛЕЕ ЧЕРЕЗ ЗАПЯТУЮ? Признаемся сразу: очень много нового обнаружить не удалось. Наш рынок уже довольно-таки зрелый, чтобы на нем каждый день происходило что-то революционное. Но изрядное количество новаций все же произойдет.

Лоббируя монолитно-каркасное строительство, застройщики тоже заботились о в первую очередь о своих интересах. Монолитные монстры приносят строителям больше денег, потому что возводятся в те же сроки, что и панельные дома, но при этом квартир в них больше, а стоимость квадратного метра выше.

Самым широко обсуждаемым в течение последних нескольких лет стал, бесспорно, проект Золотой остров. Это объяснимо: сейчас возведение целых микрорайонов ведется только на окраинах Москвы, а в центре застройщикам приходится довольствоваться точками, куда удается втиснуть только один дом. А тут огромная территория, да еще с видами на звезды Кремля. Есть от чего разволноваться!

Подарок островитянам

На сегодняшний день окончательно проект не утвержден, но общие контуры Золотого острова уже видны. Дома здесь будут, как и везде в центре, невысокими не более 5 7 этажей. Процентов 20 площадей займет жилье, также будут построены несколько административных зданий. Большая часть придется на гостиницы, предприятия торговли, общественного питания и сферы развлечений. Много вопросов вызывала в свое время транспортная доступность.

К сожалению, довольно долгое время проект оставался лишь проектом. Собственники никак не могли поделить промышленные предприятия а это не только кондитерская фабрика Красный Октябрь, но и множество более мелких: завод Холодмаш, объекты Мосэнерго, тяговая подстанция Мосгортранса, площадка для отстоя дорожной уборочной техники, автобаза, мучные склады Но сейчас, похоже, дело сдвигается с мертвой точки, и можно надеяться, что в нынешнем году мы уже увидим реальные результаты. По наиболее оптимистичным прогнозам, уже летом 2006 г. появятся первые дома, а полностью строительство планируется завершить к 2010 г.

То, что проект станет, без преувеличения, золотым, очевидно. Как говорит Валех Рзаев, руководитель дирекции маркетинга, рекламы и PR компании КРТ, еще в ноябре 2004 г. заявки на квартиры в доме, расположенном по адресу Болотная улица, 12, поступали по цене $20 тыс. за 1 кв.м. В перспективе Золотой остров станет, бесспорно, московским районом номер один, подвинув Остоженку.

Высказывались даже предложения создать здесь закрытый квартал для богатых благо, реки хорошо изолируют, даже забор строить не надо. Но победила другая точка зрения, предусматривающая максимальное включение территории в общемосковскую инфраструктуру. Здесь будут построены новые пешеходные мосты, планируется даже прокладка метро (правда, по техническим причинам получится это не ранее 2015 г.). Что же касается желания жителей элитных комплексов отгородиться, то они получат такую возможность. Но в масштабах своего дома, двора.

Притом, что деление московских районов на престижные и непрестижные существовало всегда (даже при советской власти все понимали, что Кутузовский проспект и Капотня это, мягко говоря, не одно и то же), мест компактного поселения богатых в нашем городе пока нет. Этот принцип уже прекрасно реализуется за пределами МКАД: существует множество закрытых элитных поселков, обнесенных заборами. В Москве это пока не получается.

В своем кругу

Во всем мире богатые люди предпочитают жить в своих, обособленных от прочего люда районах. Психологические причины (желание иметь реальное доказательство своей избранности, находиться там, куда всем остальным вход запрещен) перемежаются тут с соображениями вполне земными и рациональными например, обеспечением безопасности.

С сугубо строительной точки зрения резиденция достаточно стандартна для жилья класса люкс. Здесь есть все, что нужно богатому клиенту. Просторные вестибюль и холлы с отделкой натуральным камнем, художественной ковкой и витражами.

Первой ласточкой можно назвать резиденцию Чистые пруды, которая будет построена в нынешнем году. На пересечении Подсосенского и Барашевского переулков будут возведены семиэтажный клубный дом на 12 квартир (от 120 до 280 кв.м с террасами), четырехэтажный особняк на 11 квартир (от 60 до 200 кв.м), шесть уникальных частных домов (от 989 до 1130 кв.м с бассейном, каминным залом, зимним садом) и два отдельно стоящих особняка. Общая площадь застройки превысит 20 тыс. кв.м.

Резиденция Чистые пруды невелика ее территория составляет 0,6 га, что является прямоугольником со сторонами 60 и 100 м. Но, по мнению Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, этот квартал станет первым примером комплексной элитной застройки в Москве.

Свободная планировка квартир, большие террасы с остеклением. Подземная двухуровневая автостоянка на 74 машиноместа, многоуровневая система безопасности, самая современная инженерная начинка зданий. Собственная закрытая территория с ландшафтным дизайном.

Еще одним интересным проектом обещает стать элитный жилой комплекс Покровский берег (вторая очередь строительства усадьбы Покровское-Глебово). Мы решили возродить традиционный русский дворцово-парковый ансамбль и создать аналог дворянской загородной усадьбы конца XVIII начала ХIХ вв., рассказывает директор по маркетингу Группы компаний Конти Вячеслав Тимербулатов. Главной архитектурной особенностью этого объекта стали просторные террасы на эксплуатируемой кровле второго уровня (6-й этаж здания) площадью от 100 кв. м. Их конструкция предусматривает устройство личного сада под открытым небом: здесь можно разбить цветник, газоны, а также разместить очаг барбекю.

В том, что опыт будет повторен, причем в увеличенных масштабах, можно не сомневаться. Как говорит Кайдо Каарма, директор отделения Парк Тауэрс управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость, в 2007 г. предложения в новых элитных кварталах появятся в Хамовниках. Рядом с метро Фрунзенская, с двух сторон от знаменитого парка Мандельштама будут возведены два административно-жилых комплекса общей площадью 360 тыс. кв.м. Цены будут начинаться от $5 тыс. за кв.м, на отдельные видовые пентхаусы они достигнут $10 тыс.

Поскольку элитные районы, как уже было сказано выше, в Москве еще не сформировались, застройщики сначала пошли было по другому пути стали набивать всеми благами цивилизации (от бассейна до ресторана) каждый дом. Но быстро выяснилось, что это тупиковый путь богатая инфраструктура оборачивается чрезмерно высокой квартплатой. Даже самые состоятельные жильцы оказываются не готовыми нести подобные издержки.

Welcome to the hotel!

Одной из серьезнейших проблем для нашего рынка элитного жилья является отсутствие достойной инфраструктуры.

Первый подобный объект уже строится правда, в Подмосковье. В 17 км от МКАД по Рублевскому шоссе на территории пансионата Управделами Президента Сосны возводится жилой комплекс Сосны на Николиной Горе. В семиэтажном доме распроданы уже 50% квартир. Покупателей более всего привлекают медицинские услуги санатория туда можно без опасений отправить бабушек-дедушек с внуками. Непосредственно в столице подобных проектов пока нет, но со временем они появятся обязательно. Очень хорошие перспективы у того же Золотого острова или, предположим, в Замоскворечье. Впрочем, подобный объект можно возвести практически в любой части центра, где уместно сделать гостиницу. Если проект окажется в меру демократичным по цене (в районе $6 тыс. за кв.м), то он станет интересен не только владельцам собственного бизнеса, но и высокопоставленным наемным менеджерам. Людям молодым, динамичным наверняка покажется привлекательным наличие сервисов, позволяющее не думать о бытовых мелочах.

Как говорит Андрей Патрушев, PR-директор компании Knight Frank, в США и Западной Европе такой проблемы нет там в городах сформировались целые районы, ориентированные на определенный уровень достатка, и новый дом уже окружен всем необходимым. А вот в менее развитых странах в Восточной Европе, Дубае, некоторых государствах Средиземноморья с аналогичными сложностями столкнулись и решение уже нашли: стали строить рядом отель и жилой комплекс. Важно только спроектировать все так, чтобы потоки людей не пересекались т.е. туристы не должны попадать на территорию жилого комплекса. Если это условие соблюдено, то довольными оказываются все. В том числе и владельцы гостиницы, которые получают группу весьма состоятельных пользователей своей инфраструктуры. И вместо стандартных 8 10 лет деньги, вложенные в строительство гостиницы, возвращаются за пять. Это обстоятельство обычно настолько вдохновляет хозяев отелей, что они позволяют обитателям жилого комплекса пользоваться услугами своих заведений с очень существенным дисконтом.

Резиденция Чистые пруды и последующие проекты станут так давно ожидаемыми кварталами для богатых. Ну а жилые комплексы с отельной инфраструктурой обещают стать достойным жильем для самых молодых и мобильных.

В целом, все новации наступившего года сводятся к тому, что жизнь состоятельных людей будет еще более комфортной и безопасной. Начинающееся реальное освоение Золотого острова создаст в Москве новый суперэлитный район.



Главная --> Публикации