Главная --> Публикации --> Ипотека нам поможет? Рынок складов: сегодня в москве — завтра в регионах Дачные хлопоты Игнорируя скептиков, радуюсь переменам Еще и три тополя на плющихе

В понедельник, 2 июня, замминистра финансов Сергей Шаталов показал депутатам законопроекты, которые с начала 2004 года могут решить судьбу некоторых налогов на личное имущество граждан. Минфин предлагает отказаться от мер, которые ни к чему не привели: снять контроль за крупными расходами и освободить от налога наследство, ценные бумаги, денежные средства и антиквариат. Взамен чиновники хотят со следующего года ввести в Налоговый кодекс главу о наследовании и дарении, которая коснется жилья, земельных участков и транспортных средств. И уже в ней "радикально" снизить ставки налога на наследство и подарки в зависимости от степени родства.

В ближайшие год-два покупка нового жилья станет мероприятием более выгодным и спокойным, чем приобретение его в наследство или подарок. Минфин внес в Госдуму пакет законопроектов, предполагающий, что контроль за крупными расходами, в том числе - по покупке квартиры, будет отменен. Тем, кто нацелился на наследство богатых родственников, предлагают платить меньший налог. Но считать его будут не номинально, как раньше, а за полную рыночную стоимость квартиры.

Минфин предлагает сделать два уровня ставок - 13% (максимальную) и 5% - для наследников, состоявших с покойным в близком родстве. И не облагать налогом "льготников" - например, супругов, совместно проживающих людей и инвалидов.

Сегодня, например, максимальная ставка налога на наследование и дарение составляет 30% - при условии, что имущество наследует тот, кто с умершим в родстве не состоял вовсе. Ставка также зависит от стоимости передаваемого имущества.

Зато ценные бумаги, деньги и предметы роскоши (например, драгоценности и антиквариат), по мнению Минфина, можно дарить и завещать, не отдавая налог. "Их все равно сложно проконтролировать",- объяснил Шаталов депутатам. Народным избранникам доводы не понравились. "Это концепция советских времен, - возмутилась зампред бюджетного комитета Оксана Дмитриева. - Реальное богатство - в ценных бумагах, а не в двухкомнатных квартирах". Депутаты решили, что ценные бумаги в список налогооблагаемого наследства скорее всего придется вернуть - иначе будут возникать ситуации, когда, к примеру, близким родственникам владельца пакета акций будет крайне выгодна его кончина.

Правда, снижение ставки будет с лихвой компенсировано новыми правилами оценки жилья. Уже с будущего года Минфин и Минэкономразвития предлагают постепенно начать оценивать жилье не по справке из бюро технической инвентаризации, а по его реальной среднегодовой стоимости на рынке. То есть то, чего раньше от престарелых родственников ждали с нетерпением, теперь может оказаться "медвежьей услугой": за наследство в виде квартиры стоимостью $30 тыс. придется отдать как минимум $1.5 тыс.

В отличие от наследников тем, кто только собирается покупать квартиры, правительство предлагает поблажки. К примеру, для них будет увеличен уровень налогового вычета - с 600 тыс. до 1 млн рублей. То есть после получения всех документов в налоговой инспекции покупателям квартир разрешат в пределах этой суммы не платить подоходный налог.

Депутатам не понравился и необлагаемый налогом минимум, предложенный Минфином: это имущество на сумму 200 тыс. рублей в виде наследства и 20 тыс. в виде дарения (сейчас это 85 тыс. и 8 тыс. рублей). Эту сумму решили слегка увеличить ко второму чтению законопроекта. Правда, депутат Егор Гайдар заявил, что увеличивать этот минимум нужно резко: "Смерть близких родственников не должна создавать дополнительных проблем".

Программа Новое кольцо Москвы (НКМ), предусматривающая строительство 60 высотных комплексов до 2015 года, была запущена в феврале 1999 года. В марте этого года московские власти запланировали в ее рамках строительство нескольких муниципальных высоток (Бизнес писал об этом 25 марта). По словам руководителя комплекса строительства, архитектуры, реконструкции и развития города Владимира Ресина, в такие объекты должны были переселяться очередники и жильцы из ветхих домов. Таким образом, правительство Москвы планировало сэкономить площадь застраиваемых территорий.

Кроме того, Минфин в очередной раз предложил депутатам отменить контроль за крупными расходами граждан. То есть в случае покупки квартиры, ценных бумаг или слитков золота не отчитываться перед налоговиками. По мнению чиновников, в теории сам контроль нужен, но его администрирование получается слишком затратным. На это депутаты предложили закон оставить как есть, а поменять чиновников, которые не могут его контролировать. "А где же других возьмем?" - успокоил коллег председатель бюджетного комитета Александр Жуков. В итоге депутаты решили уже на этой неделе принять эти законопроекты в первом чтении.
Московские чиновники изменили концепцию строительства муниципальных высоток в рамках программы Новое кольцо Москвы. Вчера главный архитектор Москвы Александр Кузьмин заявил об экономической нецелесообразности высотного строительства для городских нужд, хотя ранее пять высоток были выделены как раз на муниципальные нужды. Эксперты рынка считают такое развитие событий логичным, так как на участки по программе НКМ появился спрос и городу выгодней просто продавать их.

Согласно распоряжению правительства от 5 августа, муниципальные дома по программе НКМ должны были появиться на пересечении улиц Перерва и Маршала Голованова, на улице Верхние Поля (вл. 17), улице Фонвизина (вл. 14), улице Добролюбова (вл. 29 и 29/16).

В начале августа правительство Москвы определило пять земельных участков для строительства высоток за счет средств городского бюджета.

В первую очередь это невыгодно с экономической точки зрения,- пояснил Кузьмин.

Вчера главный столичный архитектор Александр Кузьмин заявил о нецелесообразности реализации подобных проектов. Я категорически против строительства муниципальных высотных домов.

Что будет с земельными участками в случае отмены распоряжения московского правительства, пока неизвестно,- рассказали в пресс-службе НКМ.

В ОАО НКМ не смогли прокомментировать ситуацию.

Для столичных властей нецелесообразно строить высотные муниципальные дома,- уверен директор по маркетингу группы компаний Конти Вячеслав Тимербулатов. Он привел следующие расчеты: сейчас себестоимость квадратного метра муниципального жилья составляет от $500 до $900 за квадратный метр, однако, учитывая повышенные требования к высоткам, себестоимость квадратного метра там составит $1-1,5 тыс. Возведение муниципальных высотных домов рентабельно только в том случае, если этажность здания не выше 40 этажей,- соглашается директор по рекламе и коммуникациям компании Крост Леонид Белага.

Эксперты не удивились такому заявлению Кузьмина.

С этого город всегда получал хорошие комиссионные по обременениям за участок.

По мнению участников рынка, освобождающиеся участки под строительство муниципального жилья будут реализованы на аукционах под коммерческую застройку.

Потенциальные покупатели жилья все чаще заглядывают в интернет в поисках подходящего варианта. Риэлторы быстро отреагировали на эту тенденцию - только за последний год количество сайтов, посвященных недвижимости, увеличилось почти на 40%. Хотя получить из них полную и достоверную информацию об объекте недвижимости практически невозможно.

Скорее всего, действия столичных властей объясняются тем, что объекты программы Новое кольцо Москвы стали интересны девелоперам. В результате город решил вычеркнуть муниципальные объекты из программы и отдать эти участки под коммерческую застройку,- говорит генеральный директор NAI Vesco Андрей Федака.

Несмотря на эффективность рекламы, большинство компаний тратят на нее не более 10% своего рекламного бюджета. Например, доля рекламы компании МИЭЛЬ-Недвижимость в 2005 году составила 8%, хотя, по словам руководителя отдела компании Виктора Щеблецова, количество клиентов, обратившихся в МИЭЛЬ-Недвижимость благодаря такой рекламе, составляет от 10 до 48%, а по некоторым видам недвижимости и до 100%. Столь же экономно расходуют в интернете средства, отпущенные на рекламу, и другие операторы рынка недвижимости.

Всемирная паутина идеально подходит для продвижения любого товара, в том числе недвижимости. По нашим данным, интернет сегодня дает около 70% клиентов, - рассказывает Александр Исаев, генеральный директор агентства элитной недвижимости Eaton way. - Это одна из самых привлекательных рекламных площадок благодаря оптимальному соотношению цены и возможностей.

Проблема интернета - ограниченность целевой аудитории, однако число пользователей год от года растет в геометрической прогрессии, так что эта проблема с каждым годом нивелируется все больше, - полагает заместитель генерального директора компании Новая площадь Евгений Фетисов. Другие участники рынка считают, что только на интернет уповать нельзя. Ведь параллельно клиент мог слышать рекламный ролик на радио, видеть рекламный щит на шоссе, модуль в газете - везде упоминается адрес сайта. Что именно в итоге сработало, сказать невозможно.

На рекламу в интернете наша компания тратит 10% общего рекламного бюджета, - говорит управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. - На первый взгляд это не так много, но с другой стороны - около 30% звонков от клиентов поступает именно из интернета, и 12% таких звонков перетекают в реальные сделки. Почему же при такой высокой эффективности риэлторы тратят на рекламу так мало?

Еще меньше компаний, которые в сетевые ресурсах о недвижимости в полном объеме используют все возможности технологий. Сайты по недвижимости, как правило, не интерактивны, - поясняет директор по маркетингу компании Paul's Yard Филипп Третьяков. В лучшем случае порталы снабжены развернутыми фотоматериалами, демонстрирующими квартиры со всех сторон.

- Сегодня покупатели очень серьезно подходят к выбору недвижимости, - говорит руководитель отдела маркетинга и рекламы компании Мосстройреконструкция Вера Сотникова. - И надо понимать, что большую роль здесь играет не столько реклама, сколько совокупность информации, взятой из различных источников. Интернет, безусловно, дает возможность клиентам сэкономить время на подборе информации о компании, об объекте. Но доступный в интернете объем информации об объекте недвижимости редко превышает тот, что представлен в бумажных СМИ.

Однако риэлторы не спешат раскрывать полную информацию о своих объектах. На нашем сайте посетитель может найти о каждой квартире все необходимые сведения, набор которых стандартен и обязателен: цена, метраж, количество комнат, планировка, месторасположение, коммуникации, инженерное оснащение, - рассказывает Марина Маркарова. - Но только при личном общении он может получить информацию о владельце квартиры или о застройщике, а также о степени заселенности дома, контингенте жильцов и других нюансах, так как информация подобного рода конфиденциальна и обсуждается только в случае необходимости.

Помимо стандартного описания квартиры информацию обо всех своих объектах - от элитных в центре Москвы до недорогих в Подмосковье - мы сопровождаем виртуальным фото-туром, фотографиями вида из окна, подъезда, прилегающей к дому территории и картой местности, - рассказывает Виктория Паршкова, PR-менеджер бюро недвижимости Агент 00 - Впрочем, для интернета этого мало. Например, для повышения интереса к еще строящимся объектам сайты можно было бы снабдить web-камерами, демонстрирующими процесс возведения домов в реальном времени.

- Отзывов клиентов мы не размещаем, - рассказывает Александр Исаев. - Этот прием более актуален для компаний, реализующих объекты эконом- и бизнес-класса. В нашем сегменте более распространены рекомендации. Большая часть клиентов приходит к нам по совету знакомых, друзей, родственников.

Требованиями конфиденциальности риэлторы объясняют и то, что на сайтах о недвижимости книги отзывов и форумы - большая редкость. Большинство операторов рынка недвижимости сходятся на том, что этот инструмент неэффективен ни для продвижения сайта, ни для создания позитивной репутации объекта недвижимости. Особенно скрытничают компании, продающие элитную недвижимость.

- Наша компания активно участвует в общих форумах, где иногда встречаются нелицеприятные отзывы о риэлторах, в том числе и специалистах МИЭЛЬ-Недвижимость, - говорит Виктор Щеблецов. - К таким форумам относятся форум КДО, TSJ, NERS и другие. Большинство претензий с этих форумов поступает в наш Комитет по разногласиям или в Книгу отзывов, которые помещены на самых видных местах корпоративного сайта, и, как правило, все разрешается обоюдным согласием сторон. Отзывы либо вопросы также можно оставить на нашем сайте.

Тех, кого обратная связь с клиентом в сети не пугает, пока немного.

Представление начинается

Впрочем, появление всего спектра возможностей на сайтах о недвижимости - лишь вопрос времени. Чем больше подобных ресурсов становится в рунете, чем выше степень конкуренции между ними, тем больше необходимость привлекать клиентов на свою сторону. А предоставление полной и объективной информации об объекте недвижимости - самый простой шаг в этом направлении.

Сдавать занятые позиции ведущие порталы о недвижимости совершенно не собираются, однако некоторые из них в 2005 году решили поделиться информационным пространством с другими, предложив дружественным по тематике компаниям помимо стандартных вариантов (размещения баннеров и обмена ссылками) организовать и систему web-представительств. По такому пути пошел, например, домен stroi.ru. Его задача - указать ключевую информацию о представленных в интернете компаниях, входящих в столичный cтройкомплекс. А цель web-представительств на сайте ирн.ru - предоставление полной и достоверной информации по актуальным вопросам рынка недвижимости.
Московский рынок недвижимости является одним из самых дорогих в мире. Вот почему многие россияне обратили внимание на зарубежную недвижимость, до этого совсем не популярную среди частных инвесторов из-за удаленности и трудоемкости в оформлении документации.

Продвигая любой товар через Всемирную паутину (и недвижимость тут не исключение), очень важно занять топовые позиции в поисковых системах. Правда, отвоевать лучшее место под сетевым солнцем крайне трудно. Например, в ответ на запрос элитные квартиры Rambler выдает более 2.7 млн. документов, чуть более сдержанные Яндекс и Yahoo! - около 1.7 млн. страниц, и даже крайне придирчивый к контексту информации Google находит целых 588 тыс. ссылок. Причем высокорейтинговые первые две страницы всех известных поисковиков занимают одни и те же самые популярные сайты.

Швейцария представляет собой конфедерацию 26 суверенных административных территорий, называемых кантонами, каждый из которых имеет свою налоговую систему. Налогообложение физических и юридических лиц в целом здесь считается умеренным по сравнению с другими странами Европы, а инвестиционный доход и капитал можно выводить из страны свободно. Швейцария является наиболее стабильной и безопасной страной мира, которую целесообразно выбрать для вложения капиталов. Города Женева и Цюрих из года в год признаются лучшими в мире городами по критериям качества жизни.

Недвижимость Швейцарии

Иностранных инвесторов здесь интересует не столько прибыль, сколько надежное размещение средств и их разумное приумножение, что гарантируется стабильностью швейцарской экономики, имеющей солидный базис: 85% ВВП здесь производят многочисленные средние и малые предприятия. Одним из основных двигателей экономики является сфера услуг, главным образом, финансовый сектор.

Иммиграция в Швейцарию исключительно затруднена, а проживающие в стране 1 млн. иностранцев - это квалифицированные специалисты и ученые, работающие по контрактам.

Швейцарская валюта считается одной из самых стабильных и на сегодняшний день превышает в несколько раз свою номинальную стоимость в золотом эквиваленте. Это пока единственный случай во всем мире.

Приобретение недвижимости в Швейцарии обычно является решением на долгосрочную перспективу.

Рынок же коммерческой недвижимости Швейцарии, наоборот, стал более открытым. В 1997 году здесь существенно изменилось законодательство, и все существовавшие для иностранцев ограничения на приобретение в собственность объектов коммерческого назначения были сняты. Коммерческая недвижимость в Швейцарии обеспечивает собственнику больший доход, нежели сдача жилья в аренду, причем, по швейцарскому законодательству, жилая недвижимость не может быть продана до истечения 10 лет с момента покупки за исключением форс-мажорных экономических обстоятельств, для разрешения которых возможна только продажа имущества. В сфере же коммерческой недвижимости никаких ограничений по срокам перепродажи нет.

Однако, большинство кантонов уже давно закрыты для иностранных покупателей и со временем ситуация в этом смысле только осложняется. В кантонах, где виллы и квартиры теоретически покупать разрешено, количество предложений обычно ограничено, и требуется получать разрешение властей, чего на практике добиться очень трудно.

К 2040 году доля работающего населения Германия и Италия сократится примерно на 30% по сравнению с началом столетия, аналогичные процессы будут происходить и во Франции, Голландии и Испании, в которых максимальная численность трудоспособных граждан к 2040 году уменьшится на 20%. В Швейцарии ситуация гораздо лучше, поэтому для инвестиций в упомянутые виды коммерческой недвижимости Швейцария является сегодня гораздо привлекательнее других развитых стран. Численность взрослого населения непенсионного возраста будет расти здесь еще 11 лет (соответственно, -3%). А по статистике, почти половина швейцарских трудящихся - это офисные работники.

Офисные и складские помещения

Приобретать коммерческую недвижимость в Швейцарии разрешено как иностранным юридическим, так и физическим лицам, которые обязаны получить официальное разрешение швейцарских властей и дать подтверждение, что будут отчитываться о купленном объекте перед соответствующими финансовыми органами. Покупатель также вносит нотариальные пошлины по получению швейцарского налогового номера на имущество, комиссионные и расходы по занесению в реестр прав собственников. Широко практикуется оформление сделок на оффшорные компании, если покупатель не хочет вносить свои данные в Реестр. Иногда такой вариант помогает сэкономить и на налогах: например, если объект приобретается у оффшорной компании путем передачи ее акций. Если стоимость коммерческих объектов составляет от $600 тыс. до $15 млн., то понятно, что суммы экономятся существенные. Налог на покупку недвижимости в Швейцарии составляет от 2% до 5%.

Общая площадь офисных площадей в Швейцарии составляет на середину 2005 года около 57 млн. кв. метров, естественно, что большая их часть сконцентрирована в Цюрихе, Женеве и Берне. С каждым годом растет количество офисных помещений в городе Фрибурге, который сегодня привлекателен для таких всемирно известных компаний, как Cartier, Wella и Michelin предоставлением более выгодных условий налогообложения, чем Цюрих или Женева. Уровень заполняемости офисных помещений здесь высокий, причем, если доля свободных площадей для рынков Франкфурта и Лондона составляет 11-13%, то в крупных швейцарских городах это по статистическим данным всего лишь 2-5% всего фонда.

Можно отметить также, что в Швейцарии доступно ипотечное кредитование: 50-60% от стоимости объекта под 3,5% годовых (максимум). В 2005 году процентные ставки по ипотеке в Швейцарии достигли своего минимального показателя за последние 30 лет.

Важно в работе с коммерческой недвижимостью также и то, что инвестор может прогнозировать свой доход на ближайшую перспективу. Помещения предлагаются уже функционирующие, и арендаторы обычно просто переходят к новому собственнику от прежнего владельца по наследству. Договора аренды заключаются здесь на 5-10 лет, что также является гарантией дохода. Целесообразно поручить управление недвижимостью опытной УК (собственно, объект можно купить непосредственно у такой структуры), тогда снимаются и все юридические, финансовые, управленческие заботы. Остается контроль только за пополнением собственного счета. Обладание счетом в швейцарском банке для любого бизнесмена привлекательно само по себе, но трудноосуществимо для иностранца. Необходимо отдать приобретенную недвижимость в управление хорошо знакомой банку УК, только тогда Вы получаете доступ к швейцарским финансовым услугам. Соответствующие структуры работают на швейцарском рынке по 30-40 лет, имеют репутацию, доверительные отношения с директорами банков.

Владение загородным жильем для отдыха в большинстве стран развитого капитализма всегда считалось роскошью, доступной лишь состоятельным слоям общества. Например, во Франции и Швейцарии специализированное жилье для отдыха могут позволить себе чуть более 5% граждан, а в Великобритании и того меньше. Исключение составляют только скандинавские страны, где доля дачников доходит до 7%. Наиболее востребованные дачные местности в Чехии - это горный массив Крконоше, районы вдоль немецкой и австрийской границ, область Карловых Вар. Сегодня в Чехии собственниками дачных строений являются около 15% граждан, а в Праге, по некоторым данным, отдыхать в собственную дачную резиденцию каждую пятницу летом отправляются почти три четверти семей, причем только сейчас европейские богачи достигли показателей Чехии по владению дачной недвижимостью на период 70-х годов. Стоимость таких летних домов в одном из лучших уголков Европы составляет от 20 тыс. (жилая площадь около 50 кв. метров, земельный участок 6-8 соток).

Дачная недвижимость Чехии

Россияне в основном становятся покупателями городских квартир, реже - вилл в пригороде. Цены на загородное жилье для отдыха в зависимости от региона и отделки составляют от 4,5 тыс. до 400 тыс. евро. Самый дешевый вариант - это обычный перепрофилированный сельский дом где-нибудь в Моравии, окрестностях Брно. Самый дорогой - огромный коттедж близ популярной зоны активного отдыха или туристической мекки вроде города Чески Крумлов. Такой дом может быть переоборудован в многокомнатный пансион для туристов и приносить владельцу от 5-10 до 100 в день с человека.

Горные курорты и оборудованные лыжные трассы, бальнеологические центры, школы верховой езды здесь выгодно соседствуют с ними. Зимние коттеджи оцениваются примерно в 30- 45 тыс. Основные ценообразующие параметры традиционны: местоположение, техническое состояние, площадь. В зависимости от удаленности от столицы, наличия газа и электричества стоимость дач и садовых домиков колеблется от 6 тыс. до 250 тыс. Около 75% всех предлагаемых к продаже загородных объектов требуют ремонта: худшем случае капитального (дома 60-х годов прошлого века). Аренда в зонах отдыха регионального значения составляет порядка
8-20 с человека в сутки.



Главная --> Публикации