Главная --> Публикации --> Сергиев посад под золотыми куполами Для капризных арендаторов будет расти рынок бизнес-центров Окраины цао — последний резерв застройщиков в центре москвы Сносный участок Чего изволите или чаго надо

Поэтому российские сырьевые компании, предпочитающие придерживаться консервативной стратегии, склонны выбирать для инвестиций именно коммерческие объекты. Цены на них демонстрируют медленное, но стабильное повышение, объемы качественного предложения расширяются, каждый квартал появляются новые офисные и торговые центры и складские комплексы. Все это свидетельствует о стабильности и перспективности рынка.

За период с начала июля по конец сентября 2005 года на московском рынке коммерческой недвижимости наблюдалось улучшение инвестиционного климата, связанное как с внешними, так и с внутренними факторами. С одной стороны, притоку капитала в этот сектор способствуют положительные тенденции в экономике России и конъюнктура мировых цен на энергоносители, с другой данный сегмент динамично развивается, количество новых проектов, заявленных девелоперами, постоянно растет. Крупные отечественные сырьевые компании обращают на него все большее внимание, интересуясь вложением свободных средств в непрофильные активы. По сравнению с ним рынок жилья гораздо менее предсказуем, а значит, и риск потерь там выше.

Привлекательным бизнесом остается реконструкция промышленных зон. До сих пор они занимают около 20 % территории Москвы, но наиболее перспективными с точки зрения инвестиций являются площади в районе Садового и Третьего транспортного кольца, а также участки, примыкающие к деловому центру Москва-Сити и входящие в состав Большого Сити. Так, концерн Нефтяной планирует вложить более 110 млн. долл. в строительство бизнес-центра Серебряный город на месте Государственного института азотной промышленности (ГИАП) в промзоне района Таганский, а холдинг Уникор возведет на территории завода Каучук в Хамовниках многофункциональный комплекс площадью 380 тыс. кв. м, включающий в себя офисные и жилые площади. Существенное увеличение объемов вложений в проекты за последние несколько лет говорит также о доверии инвесторов к рынку и об осознании потенциальной прибыльности девелопмента.

Часто компании решают приобрести здание, в котором они располагаются. Так, Трубная металлургическая компания (ТМК) купила офисный особняк в Подсосенском переулке и продолжает занимать его, а Объединенная металлургическая компания (ОМК) приобрела построенный в этом году бизнес-центр Аквамарин на Озерковской набережной также для собственного размещения. Другие фирмы, например Новолипецкий металлургический комбинат и Мечел, находятся в процессе поиска подходящих вариантов для покупки. Об интересе к коммерческой недвижимости заявил и холдинг Интеко, до этого специализировавшийся на жилом секторе. В его планах строительство значительных объемов офисных и гостиничных площадей. Не исключено и участие в проекте Большой Сити.

Но промзон в центральных районах города остается все меньше, поэтому инвесторы обращают внимание на другие перспективные направления. Совладельцы компании Вимм-Билль-Данн в ноябре 2005 года приобрели 4-й Московский мелькомбинат, расположенный по адресу: Шмитовский проезд, д. 39 и подлежащий сносу до 2007 года. Основной целью покупки стал участок, находящийся неподалеку от делового центра Москва-Сити в границах проекта Большой Сити. В будущем недвижимость, появившаяся здесь, возрастет в цене благодаря комплексному развитию прилегающих территорий.



Сам проект Москва-Сити в 2005 году окончательно оформился в качестве главной стройки города. Продолжается активное возведение Набережной Тауэр (девелопер Enka), Северной Башни (девелопер Северсталь), Башни Федерация (девелопер Mirax Group), идет работа над остальными проектами. Существующие застройщики, например Mirax Group, стремятся расширить свое присутствие в этом районе столицы за счет простаивающих территорий. А Северсталь через дочернюю компанию Северные ворота получила еще один участок по соседству в 1‑м Красногвардейском проезде.

Интерес к рынку недвижимости проявляют и кредитные учреждения, наиболее заметные из которых Сбербанк, Внешторгбанк и Raiffeisen Bank. Последний принял участие в финансировании строительства второй фазы бизнес-центра Романов двор и рефинансировал затраты на возведение офисного здания High-Tech House. Внешторгбанк открыл кредитные линии по проектам Citydel на улице Земляной Вал и Башня Федерация на территории центра Москва-Сити, в которой он планирует арендовать или купить порядка 50 тыс. кв. м.



Офисные площади комплекса Моск-ва-Сити уже сейчас пользуются большой популярностью у арендаторов международных корпораций и крупных российских компаний. Две фазы Набережной Тауэр полностью сданы в аренду, а первым арендатором Северной Башни недавно стал Raiffeisen Bank. В течение трех-пяти лет здания делового центра станут наиболее привлекательными и для инвесторов, и для компаний-арендаторов.

Вместе с новым строительством наблюдается реконцепция магазинов, появившихся в советский период. Чтобы выдержать конкуренцию современных торговых центров, проводят их реконструкцию, перепланировку с учетом распределения покупательских потоков, меняют концепцию, выделяют целевую аудиторию и подбирают соответствующий состав арендаторов (ТЦ Дружба, ТЦ Гименей).

В торговой недвижимости тоже наблюдается повышенная активность. Принимая во внимание увеличение доходов населения по мере роста экономики, девелоперы ожидают сохранения высокого спроса на торговую недвижимость в течение следующих нескольких лет. В связи с этим компании проектируют и возводят большое количество торговых комплексов, сосредоточенных в основном в периферийных и спальных районах города (Ритейл-Парк на Варшавском шоссе, ТЦ Real в Братееве и Отрадном). Доходность девелопмента в данном сегменте рынка достаточно высока (до 30 %), хотя это и компенсируется повышенными рисками.

Отечественный рынок недвижимости представляет все больший интерес для западного капитала. За последние несколько месяцев свои намерения вложить средства в российские проекты обозначили сразу несколько иностранных институциональных инвесторов. Британский фонд Raven Russia Limited ориентировался на складскую и индустриальную недвижимость и уже приобрел более 40 тыс. кв. м складов в Подмосковье, заселенных арендаторами. В процессе поиска подходящих объектов для вложений находятся также GE Capital, AIG Global Real Estate Investment, Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР) и JER Partners.

Складская недвижимость сегодня наименее освоенный сегмент рынка, обладающий большим потенциалом. В течение нескольких последующих лет ожидается бум строительства складов, обусловленный значительным неудовлетворенным спросом. Уровень вакантных помещений составляет 1 3 %, что говорит о крайней востребованности данного продукта потенциальными пользователями. Дефицит качественных площадей заставляет крупные компании, такие, как Копейка, строить собственные складские комплексы.

Тем не менее интерес к проекту со стороны профессионалов рынка недвижимости большой. Что и заставило их собраться на заседании круглого стола, организованного Ассоциацией строителей России (АСР).

Материал предоставлен отделом исследований Prime City Properties.
Различных проектов и программ в нашей стране принималось немало, но далеко не все они выполнялись. Поэтому не вызвал должного воодушевления и новый национальный проект Доступное и комфортное жилье гражданам России. Конечно, хорошо, что именно президент назвал жилищную задачу приоритетной, хорошо, что реализация национального проекта будет под особым контролем. Но опыт разочарования по поводу многих пафосных программ не позволяет с жаром и энтузиазмом воспринимать данную.

Участники круглого стола представители строительных, инвестиционных и риелторских компаний, финансовых структур, московского и федерального правительств, депутаты Государственной думы и Мосгордумы, журналисты намеревались уточнить конкретные цифры и шаги по реализации национального проекта, а для этого задать вопросы его разработчикам.

Чиновники не должны дирижировать процессом

Несмотря на подобную игру в одни ворота, как выразился модератор встречи Матвей Ганапольский, разговор получился конструктивный и полезный, что и отметили все присутствующие.

Но они‑то как раз и не явились. Пришлось участникам самим отвечать на вопросы за воображаемого собеседника.

Не надо изобретать велосипед

В той непростой ситуации, которая сложилась сегодня на российском рынке жилья, может оказаться полезным опыт других стран, в том числе и наших бывших союзных республик, у которых успехов в области жилищной политики больше. Так, в Казахстане ипотека действительно стала реальным механизмом обеспечения граждан доступным жильем. По словам председателя совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) Владимира Пономарева, государство субсидирует процентную ставку по кредитам для той части населения, которая не может купить жилье своими силами. Но это не все. Ипотечная программа идет в сочетании с вложением средств в подготовку земельных участков под застройку, развитием базы стройиндустрии. Программа построена на точных расчетах потребности регионов в жилье, а строительного комплекса в стройматериалах. Цементная промышленность республики планирует не только полностью обеспечить своих строителей, но и начать экспансию на российский рынок к 2008 году. Казахские строители работают на государственных кредитах, а государственное бизнес-планирование позволяет увязывать все финансовые потоки.

Наиболее целостное и последовательное представление о том, каким должен быть национальный проект и как его следует проводить в жизнь, изложил заместитель главы стройкомплекса Москвы Сергей Амбарцумян. С его точки зрения, следует максимально исключить чиновничье вмешательство. Надо принять несколько законодательных решений, которые позволят человеку взять ипотечный кредит и распорядиться им по своему усмотрению. А дирижировать этим процессом не надо, считает С. Амбарцумян. Если мы хотим, чтобы жилье было дешевле, нужно увеличивать строительные мощности, строить заводы, налаживать производство строительных материалов. Безусловно, эффективным шагом стала бы отмена таможенных пошлин на ввозимое из‑за рубежа оборудование для строительной индустрии. Кроме того, государство должно поручиться за бизнес, поддержать его.

Приняв ипотеку в качестве основного механизма приобретения гражданами доступного жилья, мы не обеспечили ее долгосрочными и дешевыми денежными ресурсами, которые находятся в пенсионных и страховых фондах. Обращаясь к опыту США, Франции, других европейских стран, можно увидеть очевидность этой взаимозависимости. У нас же пенсионные деньги отделены от ипотеки.

К сожалению, российский национальный проект такой прозрачностью и четкостью не отличается. Там нет ни одного слова о стройиндустрии, энергообеспечении строительных объектов, говорит президент АСР Николай Кошман. А ведь обременения на объект составляют 15 % от стоимости его строительства.

В чем слабость наших законов

А претензий к ним много. Депутат Госдумы Александр Хинштейн до сих пор не понимает, как прошел пресловутый закон о долевом строительстве, если большинство депутатов были против него еще на стадии обсуждения.

Весьма актуальной выглядит для нас норма, существующая в практике украинских законодателей. Ни один документ не принимается там без одобрения Совета предпринимателей. Существуй у нас такое правило, не пришлось бы сейчас пожинать плоды некачественных и несвоевременно принятых законов.

Отменяя приватизацию с 2007 года, государство оставляет за бортом граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилье, общежитиях; отказывается от своих обязательств перед населением участвовать в капитальном ремонте жилого фонда, масштабы изношенности которого достаточно велики. Надо обратить внимание на реконструкцию жилья, пока это еще выгодно, считает Г. П. Хованская. Иначе у нас гораздо больше разрушится домов, чем будет построено.

По мнению другого депутата, Галины Хованской, поспешные решения привели к ущемлению основных конституционных прав большинства граждан. И обсуждаемый проект Доступное жилье адресован лишь части населения, причем достаточно обеспеченной. Несмотря на все принимаемые меры, ипотечный кредит могут себе позволить не более 10 % населения страны.

Нерасторопность правительства может стать пагубной. И еще раз заставляет усомниться в успешности нового национального проекта Доступное жилье. Без нормативных документов нельзя не только решить одну из приоритетных национальных задач, но даже приступить к подготовке реализации этого проекта.

Жилищный пакет законов принят в конце 2004 года, многие из них уже вступили в силу, но работать по‑настоящему не могут, потому что нет необходимых подзаконных актов. Их разработано более двухсот, но принято только пять.

По намеченным планам к 2010 году каждый третий гражданин России должен иметь возможность за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов приобрести квартиру. Но большую часть бюджета семьи съедают текущие расходы и прежде всего оплата жилищно-коммунальных услуг. Как считает депутат Госдумы Валерий Зубов, реформа ЖКХ не должна идти за счет населения, то есть путем лишь одного повышения тарифов. Однако в проекте этот аспект также не раскрывается.

Оторванность проекта от реальности отмечали многие участники круглого стола. В нем нет ни одного слова о земле, сказал Алексей Шепель, президент компании С-Холдинг. А ведь подготовка участка к застройке занимает почти два года. Строители хорошо освоили практику точечной застройки, но мыслить и строить в рамках больших территорий не могут. Нужна государственная поддержка.

Мы поддерживаем и разделяем мнение Президента РФ о необходимости снятия бюрократических рогаток при принятии решений и тревогу по поводу того, что неэффективность административных процедур, помноженная на нерасторопность чиновников, может свести на нет самые благие начинания, говорится в обращении АСР. Ассоциация строителей России настроена на сотрудничество с органами государственной власти как при разработке мероприятий и графиков реализации Национального проекта, так и по конкретным проектам строительства непосредственно в регионах.

Проект надо доработать

Итог встречи подвел Николай Кошман, отметив, что, конечно, национальный проект Доступное и комфортное жилье гражданам России требует доработки. И участники круглого стола, члены АСР, все профессиональное сообщество готовы тесно взаимодействовать с органами власти для внесения необходимых поправок.

Кредиты на покупку жилья предоставляют более 200 банков. Причем условия кредитования различаются кардинально, а процентные ставки колеблются от 10% до 13 14% годовых. Не потеряться в многообразии ипотечных программ неподготовленному человеку очень сложно. Видимо, поэтому из десяти человек, решивших самостоятельно взять ипотечный кредит, только два с успехом доходят до финала. Возможно, выходом для многих станет появление на рынке ипотечных брокеров. Корреспондент Дома и квартиры расспрашивал специалистов о том, чем же они могут быть полезны потенциальным клиентам и банкам.

Ассоциация обратилась также к строительному сообществу с призывом активного содействия достижению поставленной цели, повышения качества разработки проектов, снижения себестоимости строительства при сохранении требований комфортности и надежности.

Они появились лишь в последние два-три года, рассказывает эксперт Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов. Их появление вполне объяснимо. Большинство людей, желающих воспользоваться ипотекой, бросает в дрожь от одной мысли о том, что им придется проходить долгую процедуру банковской проверки на платежеспособность и благонадежность. Многие вообще плохо понимают, что такое ипотека и как она работает, тогда как брокер, напротив, хорошо ориентируется в теме и прекрасно осведомлен о нюансах работы разных банков и подводных камнях их программ: процентных ставках, комиссиях и прочих непредвиденных расходах.

Брокер как экзотика

Под колпаком

В то же время брокер может со стороны оценить жизненную ситуацию конкретного человека и подобрать ему тот банк и ту программу, по которой он сможет купить квартиру и в дальнейшем спокойно расплачиваться по кредиту. Так что потребность в таких профессиональных посредниках, по мнению экспертов, с каждым годом будет расти.

Посредники в лицах

Способствует развитию института ипотечных брокеров и создание бюро кредитных историй, в которых будет оседать вся информация о клиентах банков как состоявшихся, так и не состоявшихся. Бюро начнут (вернее, уже начали) собирать все данные об обращениях граждан в банки, получении ими кредитов и о том, насколько исправно они эти кредиты гасят. Само собой, что будет собираться также информация и об отказах в выдаче займов. При таком раскладе, если вам отказали в одном месте, шанс в дальнейшем получить отказы в других для вас резко увеличится ведь банку достаточно будет отправить запрос в бюро, и все про вас, как про заемщика, будет ясно. Так что скоро обращаться за кредитом на удачу станет не в интересах граждан. Брокер же может сразу подсказать банк, где вероятность отказа минимальна. И ваша кредитная история останется незапятнанной.

Цена посредничества

Сегодня услуги по подбору ипотечных и иных видов кредитов, по оценкам руководителя направления ипотечного кредитования компании МИАН агентство недвижимости Сергея Махоткина, предоставляют не более десяти компаний. Некоторые из них были созданы как подразделения агентств недвижимости, например Адвекс и Лаурел, центр кредитов и займов Доступное жилье образован на базе компании БЕСТ-Недвижимость. Крупные компании МИЭЛЬ-Недвижимость и МИАН-Агентство недвижимости имеют в своей структуре самостоятельных ипотечных брокеров. Так же на рынке работают компании Кредитконсалтинг, CreditStar, Независимое бюро ипотечного кредитования (НБИК), Фосборн хоум, Нова, Мой дом, Легкокредит, специализирующиеся только на брокерстве. Причем три последние принципиально не берут процент с банков.

Что касается оплаты услуг, то брокеры работают по двум схемам: одни предоставляют информацию и дают советы совершенно бесплатно (в этом случае комиссия взимается с банка-партнера брокера), а другие работают за процент с суммы кредитного займа, который получает клиент.

С набором услуг и тарифами не все так просто, они, как и кредитные программы банков, сильно различаются. Ассортимент услуг от простых рекомендаций, в какие банки лучше обращаться, до профессионального сопровождения сделки купли-продажи и договоренности о снижении ставки по кредиту. Некоторые компании по желанию клиента готовы не только помочь получить деньги на покупку жилья, но и организовать необходимую для этого оценку квартиры, помощь в оформлении страховки. Посредники помогают клиентам даже в регистрации права собственности на купленное по ипотеке жилье. Особо виртуозные брокеры способны добиться материальной выгоды для клиентов, но в основном это касается VIP-клиентов. Иногда банкиры идут им на уступки например, берут меньшую комиссию за выдачу кредита, немного снижают проценты. Но все же реальная экономическая выгода клиента, по словам брокеров, заключается не в снижении ставок, а в подборе самого выгодного из существующих вариантов и экономии средств по сравнению с теми тратами, которые неизбежны, если работать в одиночку.

Брокерские подразделения риэлторских компаний работают по другой схеме. К нам приходит клиент, мы подбираем ему программу, как правило, вариантов 5 6, затем отправляем запрос в банк, и если клиента одобряют, мы предоставляем человеку всю информацию для окончательного выбора, рассказывает Сергей Махоткин. Затем в срок от 90 до 120 дней он должен выбрать недвижимость не обязательно в нашем агентстве. За услуги платится 500 долларов. В течение двух лет после заключения сделки мы осуществляем мониторинг рынка ипотеки, и, если находим более оптимальный вариант, предлагаем клиенту рефинансирование.

Так, компания CreditStar, предоставляющая бесплатные консультационные услуги, имеет соглашения с рядом банков, предоставляющих ипотечные кредиты. Человек, обратившийся за помощью в подборе кредита, ничего за услугу не платит финансовое вознаграждение брокер получает непосредственно от банка. Вместе с тем некоторые эксперты уверены, что бесплатные схемы невыгодны самому клиенту, так как в этом случае присутствует элемент субъективности при подборе ипотечного кредита: выбор ограничен количеством банков, готовых платить брокеру.

Банки работают, но сомневаются

Независимые брокеры берут за свои услуги процент от суммы предоставленного кредита (например, НБИК берет 1% от суммы кредита). Свою работу они прекращают на моменте согласия банка предоставить клиенту кредит.

Однако насколько они нуждаются в помощи посредников и так ли уж нужны им брокеры, банкиры еще до конца не поняли. Некоторые специалисты считают, что банкам все-таки лучше работать с клиентами напрямую. В этом случае можно контролировать качество обслуживания и то, насколько полно информируется клиент.

С ипотечными брокерами сегодня работают такие крупные банки, как Сбербанк, Сосьете Женераль, Московский международный банк, НИКОМ, ICICI Bank, Росбанк, Городской ипотечный банк, Абсолют-банк, банк Возрождение и другие.

При этом банкиры признают, что есть категория людей, у которых просто нет времени общаться с банками, и они предпочитают, чтобы кто-то помог им собрать информацию и подготовить пакет документов, и готовы платить за это.

Ипотечные брокеры могут облегчить работу банка с клиентом по первичным консультациям и сбору пакета документов, что, конечно же, является плюсом, комментирует заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка Елена Шилина. С другой стороны, когда мы напрямую консультируем клиента, у нас есть уверенность, что вся информация доносится верно, со всеми нюансами конкретной ситуации этого человека, в то время как проконтролировать качество подачи информации ипотечными брокерами банку сложно.

Справка

При выборе ипотечного брокера банковские специалисты рекомендуют ориентироваться, прежде всего, на его репутацию на рынке и на широту его предложения: чем больше банков, с которыми он работает, тем лучше для клиента.

Сегодня на рынке работают компании, занимающиеся кредитным консалтингом так называемые независимые ипотечные брокеры. Но они являются, прежде всего, специалистами по банковским продуктам, которые не в полной мере владеют информацией о рынке недвижимости и специфике оформления документов, считает директор Центра ипотечных программ компании МИЭЛЬ-Недвижимость Елена Панова.

Ипотечный брокер организация, оказывающая профессиональные услуги по подбору оптимальной для клиента банковской программы кредитования, подготовке и сопровождению ипотечной сделки, а также оформлению налоговых вычетов после ее заключения.
По оценкам аналитиков, из ста человек, обратившихся в банки напрямую, ипотечный кредит получают только 1 Если же заемщику помогает профессиональный консультант ипотечный брокер, шансы на получение займа возрастают до 90%. Следовательно, возможность приобрести жилье по ипотеке есть практически у всех. Правда, при этом надо знать, как выбрать грамотного помощника и каким критериям он должен отвечать.

Оптимальный вариант ипотечный брокер риэлторской компании, который поможет и кредит получить, и квартиру купить, исходя из финансовых возможностей клиента. А на выбор предложит только те варианты, которые подходят конкретному человеку. Работа таких брокеров обычно не предусматривает вознаграждение от банка за привлечение клиента, а значит, брокер объективен в выборе подходящих программ. Кроме того, в риэлторской компании ипотечные консультации оказываются бесплатно, потому что услуги всех специалистов включены в стандартные комиссионные агентства.

В то же время обычный риэлтор может знать все о ситуации на рынке жилья, но при этом совершенно не владеть информацией по ипотечным предложениям.

Схема работы с ипотечным брокером риэлторской компании выглядит так: беседуя с клиентом, консультант выясняет, какую квартиру планируется приобрести, какая сумма имеется в наличии, сколько клиент готов тратить ежемесячно на погашение кредита. Обсуждаются и другие нюансы будущей сделки.

В ЦИП МИЭЛЬ в отделе ипотеки работают риэлторы, которые являются агентами, специализирующимися на заключении именно ипотечных сделок, продолжает Елена Панова. Такой профессиональный подход помогает подбирать для клиентов программы с учетом всех тонкостей использования ипотечного кредита для покупки недвижимости.

Затем, после выбора банка и кредитной линии, агент разъясняет клиенту условия выдачи ипотечного кредита, знакомит с перечнем документов, необходимых для рассмотрения кредитной заявки, а также с особенностями процедуры проведения сделки. На самом ответственном этапе этапе принятия банком решения о выдаче кредита консультант объяснит банковскому специалисту все особенности конкретной ситуации, приведет примеры уже завершенных сделок, и, таким образом, сможет повлиять на ситуацию и склонить кредиторов к положительному решению. В любом случае в банке прислушаются к мнению специалистов из крупной риэлторской компании, выступающей в интересах своего клиента.

К рассмотрению подбирается несколько банковских программ (обычно 3 4, не больше), которые наиболее точно соответствуют требованиям и возможностям клиента. Данная схема хороша тем, что человек выбирает из малого количества предложений те, которые подходят ему лучше всего, и не тратит время и силы на изучение всего объема информации об ипотеке.



Главная --> Публикации