Главная --> Публикации --> Правительство москвы создает бизнес-центры для малых предприятий Валерий зубов: "закон об ипотечных ценных бумагах" чуда не совершит Распоряжение госстроя обязывает застройщиков строить паркинги

Программа Новое кольцо Москвы (НКМ), осуществляемая под патронажем столичных властей, была запущена еще в феврале 1999 года. И хотя в планах отцов города уже к 2015 построить все высотные комплексы, включенные в программу, а их не менее 60, за прошедшие шесть лет были найдены инвесторы только по пяти высотным комплексам.

26 января 2006 года состоится шестой аукцион по определению инвестора одной из 60 высоток программы Новое кольцо Москвы, которые должны быть построены в столице до 2015 года. Победитель получит инвестиционный контракт на возведение административно-офисного здания общей площадью около 124 тыс. кв. м на Преображенской площади. Стартовая цена лота - $1 млн. Эксперты рынка считают комплекс на Преображенской рентабельным и интересным проектом.

кв. м, из которых наземная часть займет 101 тыс. кв. м. Под застройку выделен участок площадью 0,64 га, располагающийся в 100 м от станции метро Преображенская площадь.

В январе 2006 года состоится шестой аукцион в рамках реализации программы НКМ, на котором будет выставлен проект строительства административно-офисного здания на Преображенской площади. Согласно лотовой документации, общая площадь высотного бизнес-центра на Преображенской площади, вл. 8 составит 124 тыс.

Как стало известно Бизнесу, победителю аукциона помимо компенсации управляющей компании Новое кольцо Москвы за разработку прединвестиционной документации придется также выложить значительную сумму фирмам, осуществившим снос строений на подготовленной под строительство площадке. По оценке начальника аналитического отдела девелоперской компании Новая площадь Дмитрия Попова, размер заявленных обременений составляет около $2,3 млн.

В пресс-службе НКМ рассказали, что стартовая цена лота равна $1 млн, а, по предварительным оценкам, объем затрат инвестора составит около $80 млн.

Эксперты рынка отмечают удачное расположение шестого объекта НКМ. Основные плюсы проекта- это близость к метро и к центру города,- поясняет Попов. По его прогнозам, строительство здесь четвертого транспортного кольца также повысит рентабельность проекта.

Но даже с учетом подобных затрат эксперты рынка полагают, что комплекс на Преображенской будет востребован инвесторами. На этом достаточно привлекательном участке можно построить бизнес-центр класса В или В+ с арендными ставками около $500 за кв. м в год,- уверяет старший консультант отдела брокериджа управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэль-недвижимость Сергей Блохин. С ним соглашается и Дмитрий Попов. По его оценкам, стартовая цена лота низкая ($1 млн), поэтому конечная ставка может составить более $5 млн. Дмитрий Попов считает, что заявленный объем инвестиций несколько занижен. Затраты составят на 20-30% больше, чем прогнозируют составители документации, то есть примерно $95- 105 млн,- полагает аналитик.

Как стало известно RBC daily, российская строительная корпорация Mirax Group ведет переговоры с известным гостиничным оператором Hyatt International, управляющим крупной международной сетью отелей, о совместной реализации проекта по строительству в российских регионах сети гостиниц класса три звезды. Пока речь идет о появлении трехзвездочных отелей Hyatt в двух российских городах Челябинске и Самаре. Подписание соглашения планируется в конце февраля 2006 года. Эксперты удивлены этой новостью, однако считают проект перспективным, особенно на фоне почти полного отсутствия современных гостиниц в российских регионах.

По оценкам Сергея Блохина, на имеющихся условиях инвестиции должны окупиться через пять лет. Если же в построенном здании некоторая доля площадей будет передана городу, окупаемость проекта продлится до шести-семи лет. Для бизнес-центра такого уровня это вполне приемлемые сроки,- резюмирует Блохин.
Российский строитель небоскребов Mirax Group убеждает Hyatt International заняться строительством недорогих гостиниц по всей России.

Корпорация Hyatt International международный гостиничный оператор, под брендом которого работают 213 гостиниц Hyatt в 43 странах мира. Первый отель гостиничной сети Hyatt был открыт в 1957 г. в Лос-Анджелесе. В настоящее время корпорация выходит на развивающиеся рынки, в частности, открывает новые гостиницы в Китае. В России гостиничную сеть Hyatt представляет открывшийся три года назад ультрасовременный пятизвездочный отель мирового класса Арарат Парк Хаятт Москва. Отель, рассчитанный на 220 номеров, расположен в самом центре столицы, в непосредственной близости от Кремля, Красной площади, здания Государственной Думы и делового центра Москвы. Кроме того, в конце прошлого года появилась информация о том, что гостиница класса люкс Hyatt появится в Екатеринбурге: 18-этажный комплекс собиралась строить здесь французская компания Bouygues Batiment. Предполагаемый размер инвестиций в проект должен был составить 100 млн долл., срок реализации проекта до сентября 2007 года.

Mirax Group основана как компания Строймонтаж в 1994 г. в Санкт-Петербурге, на строительном рынке Москвы с 2000 года Mirax Group является многопрофильной корпорацией, в которую входят пять компаний: Строймонтаж, Mirax-Сити, Mirax-Сервис, МираксФарма и MiraxSoft. В портфеле корпорации более 1 млн квадратных метров построенной и возводимой недвижимости бизнес- и премиум-классов. Самый известный из реализуемых сейчас проектов корпорации строительство делового комплекса Федерация стоимостью в 530 млн долл. До последнего времени корпорация работала по большей части в Москве и Санкт-Петербурге. В этом году в Mirax Group появился департамент регионального развития, и, как сообщается на официальном сайте корпорации, в ноябре Mirax Group приступила к реализации проекта Создание межрегиональной сети бизнес-центров и элитных жилых комплексов Mirax Group. Одна из целей проекта создание условий для привлечения российских и иностранных инвестиций в региональные инвестиционно-строительные процессы и обеспечение их эффективного использования. Предполагается, что в проекте будут участвовать 33 региональных центра России.

Эксперты российского гостиничного рынка несколько удивлены тем, что международная гостиничная сеть, в которую входят одни из самых дорогих и фешенебельных отелей мира, проявила заинтересованность в строительстве сравнительно недорогих трехзвездочных отелей в России. Однако саму идею организации гостиничного строительства в российских регионах они приветствуют. Если кто-то собирается строить гостиницы на территории Российской Федерации это похвально и, скорее всего, выгодно, говорит заместитель генерального директора ООО Балчуг Александр Бобылев. Все зависит от того, в каком конкретном месте какую гостиницу собираются строить. Сейчас в стране гостиниц почти нет. Точнее, их много, но большое количество предприятий не функционируют как гостиницы, а тот гостиничный фонд, который сейчас официально существует, пребывает в состоянии полнейшей изношенности. Гостиницы в регионах строить необходимо. Само по себе это, по крайней мере, не убыточное предприятие.

В среду вице-президент корпорации Mirax Group Алексей Адикаев сообщил, что корпорация ведет переговоры с Hyatt International о совместной реализации проекта строительства гостиниц класса три звезды в регионах. Мы рассматриваем города с численностью населения от 500 тысяч человек, в частности Самару и Челябинск, сказал он. В Самаре мы только что побывали. Там уже строится здание под такой отель. Более конкретно рассказывать о проекте г-н Адикаев отказался, сославшись на тот факт, что пока все находится в стадии переговоров. Мы планируем выйти на этап подписания договора в феврале следующего года, заявил вице-президент Mirax Group.

В конце мая – начале июня большинство недорогих загородных коттеджей, по цене от 1000 до 3000 долларов за месяц, оказывается уже сданными на лето. Риэлторские компании в этом году начали их предлагать с конца февраля. Тем же, кто еще не успел снять на лето домик или дачку по приемлемой цене, остается небольшой выбор из дешевых щитовых домиков с удобствами и хозяевами во дворе за 300-500 долларов в месяц, супердорогих коттеджей за 30 тысяч долларов в месяц – или ожидание середины июня, когда не сумевшие сдать свои дома хозяева снизят цену.

Любители загородных домов перестали жаловать коттеджи из красного кирпича с множеством башенок за двухметровым забором и обратились к классике, отдавая предпочтение свежеоштукатуренным одноэтажным домикам с большими просторными комнатами и без соседей в пределах видимости.

«Клиенты в последнее время стали разборчивее, - считает Ирина Бобко. – Им уже не нужен просто дом, им нужен дом с хорошим ремонтом и мебелью, желательно в лесу или на берегу озера. У нас был случай, когда клиент, рассчитывавший снять домик за 1,5 тыс. долларов в месяц, посмотрел предложения и передумал - решил снять хороший дом за 5 тыс. долларов». Вообще, цена на дачные домики сильноразличается в зависимости от их месторасположения, качества самого строения, а также внутренней отделки. Самые дорогие дома расположены, естественно, на Рублево-Успенском шоссе, цены начинаются от 2000 - 2500 долларов за месяц. Наиболее престижными считаются расположенные в пределах 25 км от МКАД. Самые дорогие домики расположены в поселках Барвиха, Раздоры, Жуковка, Ново-Дарьино: цена на них доходит до 25-30 тысяч долларов за месяц. Элитный коттедж на этом направлении снять дешевле чем за 5 тысяч долларов не получится. На других направлениях цены ниже. Например, кирпичный дом с удобствами, но без особых изысков можно снять за 1000-1500 долларов в месяц, а элитный – за 3 тысячи долларов. В первом варианте в доме будет обычная наборная мебель советских времен, может не быть отопления. Но это в летнее время особого значения не имеет. Естественно, такой коттедж снимать зимой не стоит - это сугубо летнее жилье. Элитные же дома можно снимать на целый год. «Многие богатые клиенты нашей компании снимают такие коттеджи пусть не на целый год, но на пять месяцев – с мая по сентябрь», - утверждает Ирина Бобко.

В этом году компании, специализирующиеся на сдаче в наем загородной недвижимости, начали сезон как никогда рано: коттедж или дом на лето можно было снять уже в конце февраля. Еще два-три года назад, как утверждает начальник отдела аренды агентства недвижимости МИАН Ирина Бобко, съемные дачи появлялись на рынке не раньше конца апреля, а пять лет назад и подавно в конце мая. Однако стабильно высокий спрос на летнее жилье, который постоянно превышает предложение, заставляет фирмы принимать меры для того, чтобы сбить свойственный концу мая ажиотаж на этом рынке. В результате столь раннего начала сезона в этом году к концу мая абсолютное большинство хороших домов уже сдано. В риэлторской компании МИЭЛЬ RBC daily сообщили, что у них на данный момент остались лишь единичные предложения, да и те в коттеджных поселках. А такой вид летнего времяпрепровождения перестал пользоваться спросом: всем вдруг захотелось уединения, природы и никаких соседей, за жизнью которых можно наблюдать из окна, благо оно упирается в точно такое же окошко соседнего коттеджа.

Характерно, что дачники теперь начали обращать внимание не только на местоположение дома, но и на его внешний вид и наличие соседей. В этом году перестали пользоваться популярностью дома из красного кирпича со множеством башенок, расположенные в коттеджных поселках за двухметровым забором и со стороны напоминающие Диснейленд, несколько маленьких замков, собранных вместе на крохотной территории. «Люди больше не хотят жить вплотную друг к другу, наблюдая из собственного окна за личной жизнью соседей», - считает Ирина Бобко. Дачники вспомнили о классике и начали выбирать обычные оштукатуренные дома с просторными комнатами. Желательно, чтобы планировка такого дома не напоминала о городских многоквартирных домах. Впрочем, почти все это уже сдано. Зазевавшимся осталось немногое – либо коттеджи, относящиеся к недорогим, но за которые хозяева просят как за элитные, либо редкие свободные дома в коттеджных поселках, или же дешевые щитовые домики, пик спроса и предложения на которые как раз и приходится на конец мая – начало июня. Такие домики стоят от 300 долларов в месяц на востоке и юго-востоке и от 500 долларов на западе. Но это летние неотапливаемые домики с удобствами во дворе - классическая дача в представлении россиянина времен страны Советов. В нагрузку к такому дому можно получить и хозяев, которые имеют обыкновение строить себе сарайчики во дворе и жить там все лето, копаясь в огороде на глазах снимающих дачу. Впрочем, по мнению Ирины Бобко, отчаиваться не стоит, потому что потеряно еще не все. Недорогой коттедж все еще можно найти, если поискать. Кроме того, можно дождаться середины июня, когда завысившие цену хозяева поймут, что дом простаивает, и начнут ее снижать.
Cтоличные власти окончательно одобрили проект застройки района Фили-Давыдково, где Mirax Group предполагает снести 28 пятиэтажек и построить 1 млн кв. м жилья бизнес-класса. На освободившейся территории будет построен целый район, сопоставимый по размерам с Молжаниновом. Стоимость проекта составляет около $3 млрд. Получить столь крупный проект - большая удача для любого девелопера, считают участники рынка.

Наибольшей популярностью после Рублево-Успенского шоссе пользуются такие направления, как Можайское, Киевское, Ленинградское шоссе и район Истринского водохранилища. Самые дешевые дома расположены, естественно, на непопулярных южных, юго-восточных и восточных направлениях. Нелюбовь к этим сторонам света объясняется плохой экологией здешних мест. А загородный дом – он на то и загородный дом, чтобы отвечать условиям экологичности. Помимо чистой природы вокруг, загородный дом, чтобы пользоваться спросом, должен удовлетворять еще целому ряду условий. В частности, к дому должен прилагаться участок не менее 12-15 соток, рядом должен быть лес или водоем. Причем, если есть и то и другое, цена дома увеличивается на 30-50%, если нет ничего, а дом стоит в чистом поле – цена, соответственно, уменьшается. Также уменьшает цену дома расположенное в пределах видимости промышленноепредприятие или проходящая рядом автострада или железная дорога. «Элитные коттеджи в таких местах в принципе не строят, - утверждает Ирина Бобко. – Но если это все же имеет место, то цена дома падает на 20-30%».

О том, что Mirax Group собирается целиком застроить новый район в Филях-Давыдкове, журналистам рассказал вице-президент Mirax Group Алексей Адикаев. Он отметил, что это будет самый большой проект компании в жилой недвижимости. Всего планируется построить около 1 млн кв. м монолитного жилья с необходимой инфраструктурой. Для этого Mirax снесет 28 пятиэтажек, расселением которых займется сам город. Концепция этого проекта уже утверждена властями, говорит Адикаев.

Корпорация Mirax Group (бывший Строймонтаж) создана в 1994 году в Санкт-Петербурге, в 2000 году она вышла на столичный рынок недвижимости. Помимо разработки и строительства типового жилья Mirax строит элитное жилье и бизнес-центры. На сегодня корпорацией построено более 300 тыс. кв. м жилья.

Осваивая район ФилиДавыдково, корпорация Mirax Group идет по нашим стопам (мы комплексно развиваем четыре квартала района Хорошево-Мневники). Получить нормальный доход - 25-40% - при окупаемости около пяти лет и при этом выполнить солидный градостроительный проект можно только путем реконструкции целых кварталов,- рассуждает директор по рекламе и коммуникациям компании Крост Леонид Белага.

Столь масштабные проекты в Москве уже реализуются: примерами могут служить реконструкция района Кунцево, который ведет Системагалс или проект Интеко в Молжанинове. Однако новых столь крупных проектов уже давно не появлялось. Для любого девелопера - большая удача получить такие объемы. Любое кредитное учреждение обеспечит проект неограниченным количеством средств,- считает ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев.

Интересно, что раньше этот район застраивался очень неравномерно и фрагментарно- при том что запад столицы застраивается более чем активно. Многие девелоперы обращали на Фили-Давыдково внимание и раньше, однако пока до реальных проектов дело доходило крайне редко, исключение составляла разве что компания Конти.

Объем инвестиций в проект, по оценкам участников рынка, может составить около $700 млн. Средняя стоимость квартир бизнес-класса в этом районе составляет около $3000 за квадратный метр. Район Фили-Давыдково, по сути, можно назвать золотым дном для инвесторов,- утверждает Кудрявцев. Руководство Mirax наверняка рассчитывает на рост цен после завершения проекта Москва-Сити",- добавляет директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.

Безусловно, приход нового девелопера на участок возобновит интерес потенциальных приобретателей к этому району, который по многим параметрам сравним с районами проспекта Вернадского, Тропарево-Никулино, Раменки, Мичуринский, Университетский,- радуется Кудрявцев.

У района есть минус - близость оживленной транспортной магистрали Кутузовского проспекта,- говорит генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.



Главная --> Публикации