Главная --> Публикации --> Дон-строй идет в ритейл $20 млн на кинотеатры Доля таун-хаусов в общем объеме предложения выросла до 10 % Землю на волю Аэропорт сфокусировался на реконструкции существующих терминалов

В конце ноября в Центре международной торговли состоялся международный конгресс Новые проекты жилищного финансирования, ипотечного кредитования и накопительных схем приобретения жилья, на котором депутаты Госдумы, руководители Администрации Президента и представители банков обсудили дальнейшие шаги развития ипотечного кредитования.

К 2007 году количество ипотечных кредитов должно увеличиться в 20 раз.

Если несколько лет назад люди даже не знали, что есть такое понятие, как ипотека, то сегодня развитие ипотечного кредитования - тема номер один как в прессе, так и на устах чиновников, которые никак не знают, как сделать это понятие доступным для населения.

Прекрасное далеко

Он также отметил, что по сравнению с 2004 годом объемы выданных ипотечных кредитов в уходящем году увеличились на 100 процентов. В свою очередь, президент Российской гильдии риэлторов Елена Дранченко добавила, что с 2006 по 2007 год количество выдаваемых ипотечных кредитов должно увеличиться еще в 20 раз.

Много сладких взглядов, говоря о развитии ипотеки, обращено на европейские страны, потому что там низкие процентные ставки, высокие доходы у населения, низкая инфляция и другие причины доступности жилья. Президент Ассоциации российских банков Александр Мурычев считает, что одной из главных причин боязни кредитования некоторых банков является несовершенство законодательства. Однако, по его словам, несмотря на это, прогресс все же есть. Если в начале 90-х годов работать с ипотечными кредитами начинали единичные банки, то сегодня жилищным кредитованием занимается свыше 200 банков, - констатировал А. Мурычев.

Все это, конечно, звучит заманчиво: год ипотечного кредитования, на 100% больше ипотечных кредитов, однако, на деле этого не видно - как была процентная ставка по кредитам высокая, так и осталась.

Главное - стратегия

Вторым важным шагов на пути к развитию ипотеки, по ее мнению, является создание институтов, обеспечивающих прозрачность кредитования, например, - кредитных бюро. Вместе с этими факторами необходимо не забывать и о том, что в России нужно совершенствовать фондовые и банковские секторы, - добавила директор Департамента корпоративного управления МЭРТ.

По мнению директора Департамента корпоративного управления Министерства экономического развития и торговли (МЭРТ) Анны Поповой, без развития инфраструктуры, которая обеспечит на рынок недвижимости приток частных ресурсов, - говорить о развитии доступного жилья нет никакого смысла. Основой привлечения частных ресурсов, по словам А. Поповой, является, прежде всего, такое понятие, как стандартизация. У нас должна быть хорошо слаженная стандартная схема выдачи ипотечных кредитов, характерная для любого банка, непосредственно от выдачи самого кредита до секьюритизации пулов ипотечного кредитования, - пояснила А. Попова.

По данным А. Поповой, МЭРТ приступило к разработке системы ипотечного страхования, которая позволит снизить не только первоначальную ставку, но и первоначальный взнос от стоимости квартиры.

Несмотря на все эти факторы, которые, по мнению представителя МЭРТ нужно совершенствовать, главная причина недоступности ипотеки является высокая процентная ставка по кредитам. И ни один банк не согласится ее снизить без страхования ипотечных кредитов.

В уходящем году правительство приняло ряд законов о доступном жилье (Закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, Жилищный и Градостроительный кодексы). В частности, ФЗ № 214 О долевом строительстве, который должен регулировать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, наоборот, создал много препятствий участникам рынка недвижимости.

С долевкой перебрали

С ним согласился и президент Международной ассоциации ипотечных фондов Валерий Зубов, который заявил что для решения жилищных проблем нужно вовремя исправлять недостатки законодательства.

Президент Международной ассоциации ипотеки и недвижимости Иван Грачев считает, что принятый пакет законов необходимо быстро исправлять.

Государство должно быть основным участником в развитии ипотеки. Нужно развивать федеральные законы о развитии социальной ипотеки, и сейчас как раз самое время для того, чтобы все эти проблемы решать, - считает И. Грачев.

Закон Об ипотечных ценных бумагах вступил в силу три года назад, однако до сих пор правительство не приняло его основные положения. То же самое можно сказать и о долевке (ФЗ № 214), с которым явно перебрали, - отметил В. Зубов.

Но действительность подносит человеку, решившемуся на ипотеку, немало сюрпризов. Например, придя в банк, мы узнаем, что рассмотрение заявки на кредит - процедура платная, как и оценка квартиры. Также придется заплатить немалую сумму за страхование и за заключение договора ипотеки (как правило, с помощью аккредитованного при банке нотариуса), а также за его государственную регистрацию. Огорчает требование банка о высокой ставке официально подтвержденного дохода. К тому же не совсем приятно стать объектом повышенного внимания юристов, страховщиков и даже врачей.

P.S. Несовершенство законов, недостаточные доходы населения, неуверенность банков в платежеспособности заемщика, неспособность правительства вовремя принять то или иное решение и устранить недостаток, - все эти и многие другие не, как выяснилось на конгрессе, мешают развитию ипотеки в целом и в частности. Однако воплотятся ли очередные слова и выводы в дело - будет видно.
Сегодня у всех на слуху рассуждения о том, что благодаря ипотеке весь мир живет припеваючи. Огромная масса чиновников - тех, кто по Конституции обязан радеть о нас грешных, - возлагает большие надежды на банковское ипотечное кредитование как на основной путь решения жилищного вопроса.

При этом в арсенале современного гражданского общества есть иные пути решения квартирного вопроса. Это институты небанковского ипотечного кредитования, по большей части, имеющие накопительную, сберегательную природу (заметим, что здесь термин кредитование употребляется не в правовом смысле, а, скорее, за неимением слова, более точно отражающего природу отношений).

И, тем не менее, все эти требования вполне привычны для жителей многих стран. Но есть в нашей банковской ипотеке нечто, что ужаснет любого иностранца! Это процентная ставка кредита, в разы превышающая как общемировые показатели, так и возможности практически каждого российского гражданина. Заздравная песнь российской ипотеке и конкретные условия банковского договора, как говорят в Одессе, это две большие разницы.

Гильдия народных кооперативов России - единственный представитель России в Европейской Федерации строительных сообществ (EFBS). Во многих странах-участниках EFBS законодательством установлено, что заработок организаций, практикующих небанковское жилищное кредитование, не может превышать 3-4% годовых. Эта же практика принята и в десятках стран Африки, Америки (Северной и Южной), а также Австралии.

Мировая практика

Именно при сложных экономических условиях переходных периодов во всех странах мира и во все времена возникали общества финансовой взаимопомощи. Некоторые из ныне действующих, такие как общество Де Жарден в Канаде или целый ряд Баушпаркассе в Австрии и Германии, уже отметили вековой юбилей. А есть и такие, что работают по 150 лет (общество Скиптон в Великобритании, например). Люди там складывают в общую копилку свои уже налогообложенные деньги, чтобы вместе, сообща, по определенным согласованным правилам делать покупки.

Поинтересовавшись современным опытом стран Восточной Европы, мы увидим, что Чехия, Словакия, Словения, Венгрия и Румыния, воспользовавшиеся возможностями небанковского кредитования, успешно обеспечивают население жильем. А вот Польша, понадеявшись на супервозможности ипотечных банков, увы, не добилась успехов ни в решении квартирного вопроса, ни в строительстве национальной системы банковского ипотечного кредитования.

А что в Строим вместе? Вступив в систему, получив реальную перспективу, люди интенсивно трудятся. Зарабатывают, выкупая в рассрочку жилье по удобному графику, который сами же и составили для себя. Кстати, у участников этой программы рождаемость в 2,5 раза выше, чем в среднем по стране. А вне системы - люди либо терпят нечеловеческие условия, живя по две-три семьи под одной крышей, либо продолжают по 15-20 лет обивать пороги государственных учреждений, требуя бесплатные квартиры. Ведь за полную стоимость приобрести жилье могут себе позволить немногие, так же, впрочем, как и получить ипотечный кредит в банке.

Который год мы говорим, пишем, совещаемся в надежде понять - почему практически во всем мире люди живут хорошо, а мы все хуже них? Да потому, в частности, что во всех странах народные финансовые коллективные объединения поддерживаются государством в максимальной степени. Поддерживаются, потому что руками людей самостоятельно решается огромное количество государственных задач: социальных, экономических, демографических. Силы и средства государства при этом не просто экономятся, но и значительно приумножаются.

Если в российском ипотечном банке платится огромный по мировым меркам процент по кредиту, то в кооперативе участник после приобретения для него квартиры вносит ежемесячный текущий членский взнос - от 3% годовых. Как и в банке, процент начисляется на уменьшающийся остаток долга. Этих средств кооперативу вполне хватает на покрытие хозяйственно-административных издержек.

Только плюсы!

Небанковское ипотечное кредитование имеет массу плюсов и достоинств. На макроуровне оно позволяет осуществлять строительство или приобретение готового жилья без привлечения дорогих денег банков. Именно небанковское ипотечное кредитование способно привлечь в российскую экономику свободные средства, находящиеся на руках у населения (по разным данным в России долларовый навес составляет от 80 до 160 млрд долларов США).

Прибыли в накопительных системах быть не может в соответствии с законом о некоммерческих организациях - в отличие от банков, обязательно закладывающих в цену кредита дельту собственного интереса. А раз в некоммерческих организациях отсутствует прибыль, значит, отсутствует и налог на прибыль, что в результате делает стоимость обслуживания рубля в накопительной системе во много раз ниже по сравнению с банковской ипотекой.

Таким образом, общества взаимного жилищного кредита - это надежная опора государства и президента в реализации национального проекта по доступному жилью! Давайте же строить в обществе отношения, возрождающие российские традиции взаимной помощи и поддержки. Строить добротные дома при помощи ипотечных кредитов под 3% годовых!

С точки зрения конкретной семьи, нуждающейся в жилье, к очевидным плюсам относится не только разумная стоимость обслуживания денежных средств. Здесь не нужно доказывать свой доход, достаточно лишь выполнять финансовые условия, которые во многом выбираются самим участником при вступлении в систему. Хорошо и то, что стоимость квартиры фиксируется в момент ее приобретения. К моменту заселения надо догнать лишь половину цены квартиры, чтобы затем все годы рассрочки радоваться выгодному вложению денег.

Созданная в августе Ассоциация строителей России (АСР) предложила внести поправки в скандальный ФЗ № 214 Об участии в долевом строительствеѕ. Сразу после вступления его в силу обнаружилось, что документ далек от идеала. Участники рынка неоднократно заявляли, что новый закон дает излишние права дольщикам, ведет к удорожанию жилья и фактически ставит крест на банковских кредитах для строителей.

Регулирование. Поправки в ФЗ № 214, активно лоббируемые застройщиками, имеют все шансы быть рассмотренными Госдумой до конца 2005 года. В случае их принятия к митингующим ныне соинвесторам прибавятся десятки тысяч новых.

Представители АСР с момента создания организации не скрывали, что ее основная цель лоббирование изменений в 214-й закон. Судя по последним данным, усилия АСР не прошли даром: поправки по инициативе депутатов Московской и областной дум могут быть рассмотрены Госдумой уже на текущей сессии.

Дошло до того, что в многочисленных долгостроях (о которых Ф. неоднократно писал см. № 30, 38, 39) оказался также виноват злосчастный 214-й закон. Даже добросовестным строителям, которые сегодня готовы были бы достроить начатый объект, он не дает такой возможности, потому что запрещает собирать деньги с дольщиков, пока не будет выполнен целый ряд очень длительных процедур такой тезис прозвучал на одной из пресс-конференций, устроенной строителями. О том, что этот закон к объектам, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 года, никакого отношения не имеет, при этом почему-то умалчивалось.

По мнению участников рынка, рациональным выглядит предложение АСР в отношении затрат застройщиков, которые они несут до получения разрешения на строительство (выкуп земельного участка или права аренды, прокладка сетей, затраты на расселение и пр.). В общей сумме проекта их доля достигает 15-20%. По действующему сегодня 214-му закону застройщик может использовать денежные средства дольщиков исключительно для строительства дома. Ассоциация предлагает привлекать их и для покрытия расходов на такие подготовительные работы.

Балансировка. Некоторые поправки эксперты называют вполне сбалансированными с точки зрения интересов дольщиков и застройщиков. По мнению директора по маркетингу ГК Конти Вячеслава Тимербулатова, сегодня закон предоставляет дольщику фактически неограниченные возможности для одностороннего расторжения договора и получения штрафов с застройщика за любые недоработки: Если же обязательства нарушает покупатель, компания-застройщик может отстаивать свои права только через суд.

Прописанная в законе солидарная ответственность банков привела к еще большему ужесточению требований кредитных организаций к застройщикам и соответственно к сокращению объема кредитования, говорит управляющий партнер УК Конкордия-эссет менеджмент Марина Кислицкая. Поэтому предложение АСР ликвидировать это положение многие из экспертов считают оправданным. Хотя не все. Например, вице-президент компании Бест-недвижимость Михаил Гороховский уверен, что отменять его не следует. Нужно предоставить банкам право открытия специальных счетов по объектам строительства, на которые должны зачисляться выданные застройщику кредиты и суммы, вносимые частными инвесторами. Банк же обязан контролировать целевое использование средств с этого счета застройщиком, считает он.

В нынешней редакции 214-го закона также прописана возможность передачи в залог дольщикам всего имущества застройщика до выполнения последним обязательств по договору. Правда, на деле реализация данного положения трудновыполнима, да и крайне опасна. Сегодня возможна ситуация, когда при требовании вернуть вложенные средства со стороны одного или нескольких дольщиков возникает угроза для реализации всего проекта в целом, говорит гендиректор компании Vesco Realty Сергей Леонтьев. АСР предложила отменить данное положение.

Но этим строители не ограничились. Они предлагают не только принципиально изменить предмет договора долевого участия, но и лишить его исключительного статуса, то есть вновь разрешить заключать с соинвесторами иные виды договоров. По словам Михаила Гороховского, это предложение попытка найти законное обоснование серым схемам инвестирования, применяемым сегодня. Данная поправка прямо противоречит самой идее 214-го закона, считает юрист компании Legas Legal Solutions Екатерина Журбина, основной целью которого является создание единой системы регулирования отношений и стремление избежать разношерстного толкования правил игры. Если 214-й закон уже регулирует отношения по долевому участию в строительстве с помощью специального договора, то зачем создавать лазейку для застройщиков, разрешая им заключать иные договоры? спрашивает юрист. По мнению советника по финансовым вопросам компании Vip-адвокат.ru Евгения Именитова, предложение разрешить привлечение средств на достроительной стадии без законодательной конкретизации форм договоров создает объективную базу для злоупотреблений со стороны застройщиков, сводит на нет плюсы 214-го закона. Должны быть указаны конкретные формы договоров, по которым можно привлекать средства на достроительной стадии. И они после получения ордера на строительство должны переоформляться в договоры долевого участия, считает эксперт.

Либерализация договоров. По мнению экспертов, поправки АСР содержат как вполне разумные предложения, так и пункты, по сути выхолащивающие все полезное, что было изначально заложено в 214-м законе. К примеру, если в текущей редакции дольщик уплачивает цену и таким образом квалифицируется как покупатель или заказчик услуг, то в соответствии с поправкой АСР он вновь становится инвестором, так как теперь уже осуществляет финансирование строительства. Таким образом, застройщики пытаются уйти от НДС, который возник у них после 1 апреля как у продавцов жилья. Если же дольщик из покупателя превращается в инвестора, значит, исчезает и продавец, и НДС.

Обрезание объектов и субъектов. Другое предложение АСР лишить соинвесторов юридических лиц равных прав с гражданами. И те, и другие являются потребителями услуг застройщика и несут одинаковые затраты и риски. Но если граждане в случае принятия поправок АСР будут защищены и законом О защите прав потребителей, и положениями 214-го закона, то юридические лица будут нести равную ответственность с застройщиком.

В свою очередь юрисконсульт ГК Градиент Альфа Константин Проничев считает это предложение АСР абсолютно логичным. Привлечение денежных средств для осуществления какой-либо деятельности производится на основе механизмов, которые известны веками, с помощью займов, путем организации простых товариществ и других. Соответственно привлечение денег для строительства может вполне законно осуществляться в рамках этих соглашений, считает он. Неизвестно, случайно или намеренно авторы поправок забыли уточнить, по каким именно видам договоров возможно привлечение средств. Но то, что это предложение фактически легализует все серые схемы, которые застройщики используют сегодня, и возвращает строительный сектор в прошлое, отметили многие аналитики.

Диверсификация ответственности. Еще одно предложение АСР предусмотреть возможность одностороннего отказа застройщика от выполнения своих обязательств перед участником во внесудебном порядке вызвало бурную полемику в рядах экспертов. Юрисконсульт департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Юлия Иващенко считает, что предложения АСР смягчить драконовские меры ответственности для застройщиков обоснованны. Положения закона серьезно осложняют жизнь компаниям, которые вместо строительства дома должны выяснять отношения в судебном порядке с дольщиками-неплательщиками, объясняет она. Несомненно, нужно предоставить им право на расторжение договора долевого участия в одностороннем порядке в случае просрочки исполнения обязательств дольщиком. Сегодня у застройщика такого механизма нет.

Другое нововведение предусматривает распространение закона только на строительство квартир и объектов здравоохранения, культуры и образования. Ассоциация обосновывает такой подход тем, что нежилые помещения не попадают в категорию объектов, права участников долевого строительства на которые требуют особой правовой защиты в рамках закона, замечает Екатерина Журбина. Однако, поскольку закон регулирует отношения по привлечению денежных средств юридических лиц для строительства, действие его должно распространяться и на нежилые помещения. Иначе изъятие такого большого сегмента рынка из сферы регулирования закона даст право применять застройщикам старые сомнительные схемы в строительстве нежилых помещений и поставит в неравные условия юридических и частных лиц. По мнению Константина Проничева, отсекать от сферы действия закона гаражи, объекты торговли и прочую недвижимость нецелесообразно. И потребительская, и инвестиционная цели могут присутствовать при создании любого объекта недвижимости, определить и разграничить их со стороны в процессе строительства невозможно. Так, при постройке жилого дома частные лица зачастую приобретают квартиры в нем для дальнейшей перепродажи, объясняет он.

Вызывает вопросы экспертов и другая поправка: Все претензии по качеству строительства предъявлять генеральному подрядчику. По мнению аналитиков, эту ответственность должен нести застройщик, то есть сторона договора инвестирования, а он в свою очередь вправе иски соинвесторов переадресовать генподрядчику. По мнению Евгения Именитова, существующая практика такова, что в качестве генподрядчика может выступать компания, у которой нет никаких активов. Через нее будут вестись лишь расчеты, а все работы сливаться в субподряд. В этом случае предъявляющий претензии частник ничего не получит, объясняет он. Необходимо также иметь в виду, что соинвестор не участвует в отборе и назначении генподрядчика его выбирает сам застройщик, следовательно, он и должен нести ответственность перед дольщиками. Это предложение весьма спорно, учитывая, что дольщик и компания-подрядчик не связаны между собой никакими договорами, говорит Сергей Леонтьев.

С ней не согласны многие эксперты, которые считают, что ответственность застройщика должна быть выше ответственности частного инвестора. По словам Евгения Именитова, отсутствие у застройщика права в одностороннем порядке расторгать договор надуманная проблема: Закон гарантирует права дольщика расторгать соглашение в одностороннем порядке, но не исключает такого права и для застройщика, если оно прямо предусмотрено договором. Дело в том, что источником правовых норм для застройщика и соинвестора может и должен быть сам договор между сторонами.

Недобросовестный застройщик может провернуть неплохую сделку: заключить договор на начальном этапе строительства по одной цене, построить дом, направить извещение о завершении строительства дольщику, подождать семь дней и продать квартиру по более высокой цене третьему лицу, считает Юлия Иващенко. Соинвестор в этом случае получает от застройщика изначально уплаченную стоимость квартиры, причем без каких-либо штрафных неустоек, а недобросовестный застройщик кладет себе разницу в карман, причем в рамках закона.

Опасные схемы. Часть предложений АСР открывает, по мнению аналитиков, лазейки для недобросовестных застройщиков. Например, их право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения дольщиком своих обязательств. Застройщик направляет соивестору сообщение о завершении строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, а тот в свою очередь, получив его, обязан подписать акт приемки в предусмотренный договором срок. В том случае, если дольщик вовремя не подпишет акт приемки, застройщик получает законное право без суда и следствия в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и перепродать квартиру.

Закрепление в 214-м законе положений о раскрытии информации о застройщике и обязательном аудите давно вызывает у строителей недовольство. В АСР посчитали, что установление обязательного требования об аудите застройщика напрямую ограничивает его правоспособность и противоречит действующим нормам гражданского законодательства, и предложили исключить данный пункт из закона. По словам Сергея Леонтьева, отмена обязательного аудита строительных компаний значительно ограничит информацию о застройщике, что потенциально опасно для дольщиков.

По мнению экспертов, для того, чтобы избежать применения застройщиками таких опасных для дольщиков схем, необходимо внести дополнения и указать, что соинвестор может не явиться вовремя на подписание акта приемки по уважительной причине, а также обязать застройщика вторично направлять письменное извещение соинвесторам.

Но практика далеко отстоит от теории. Страховым компаниям удается рекрутировать в качестве клиентов лишь тех участников долевого строительства, кто возводит квартиру за счет взятого в банке ипотечного кредита. В данном случае страхование можно считать условно-добровольным. Банк требует от заемщика застраховать собственную жизнь и здоровье, строящуюся квартиру - от уничтожения, а также риска утраты инвестиций по любым причинам. Выгодополучателем при наступлении страхового случая является банк. Дольщик же остается один на один с собственными рисками и потерями, фактически платя страховщику за спокойствие своего кредитора.

Фактически в случае принятия предложенных АСР поправок строительный рынок вернется в исходное состояние непрозрачности и слабой защищенности прав дольщиков. Вполне понятно реваншистское желание строителей изменить 214-й закон. И все же удивляет нежелание участников рынка поднимать и другие актуальные вопросы: наличие административных барьеров при получении разрешений на строительство, непрозрачность тендеров (когда участки на застройку достаются компаниям с весьма сомнительной репутацией), нарушение властями инвестиционных контрактов. Стремясь за сиюминутной выгодой, застройщики не видят стратегических целей создания цивилизованного рынка, где и они, и потребители выстраивают отношения, опираясь на четкий, пусть и не до конца проработанный закон.
Потенциал этого сегмента страхового рынка достаточно высок. На сегодняшний день в Петербурге, по данным специализированных изданий, на разной стадии строительства находится 6 млн кв. м жилья. Несложно подсчитать, что при средней рыночной стоимости одного квадратного метра строящегося жилья (около 1 тыс. долларов) и традиционных страховых тарифах (2-4% от объема вложенных в строительство средств) в портфелях страховых компаний могло бы лежать около 60 тыс. договоров, сумма премий по которым приближалась бы к 150 млн долларов.

За лояльность дольщиков, вкладывающих в квартиры собственные средства (а таких - подавляющее большинство), необходимо бороться. Пока успех страховых компаний в этой борьбе весьма умеренный. Страховщики не берутся даже приблизительно оценить объем данного сегмента рынка, ссылаясь на отсутствие информации о положении дел у конкурентов. О количестве заключенных в собственной компании договоров также сообщают неохотно, ограничиваясь фразами вроде несколько сотен в год или до десяти обращений в день (что, впрочем, неравносильно заключенному договору). Но по косвенным данным можно предположить, что число застраховавших свои риски участников долевого строительства не превышает 1,5 тыс. человек.

Благодаря неизбежности тройственного союза - банк, страховая компания и заемщик - сформировался устойчиво растущий, но очень небольшой сегмент рынка страхования финансовых рисков. По прогнозам, в 2005 году в Петербурге будет выдано около 5 тыс. ипотечных кредитов на приобретение жилья на сумму 4 млрд рублей. На долевое строительство, по оценке специалистов по недвижимости, приходится порядка 30-40% займов. Таким образом, страховщикам, предоставляющим услуги участникам долевки, удастся собрать, не прилагая дополнительных усилий по продвижению продукта, около 30-45 млн рублей премий.

Впрочем, низкая страховая грамотность не исчерпывает перечня причин, заставляющих петербуржцев игнорировать страховку. Многих несостоявшихся страхователей пугает ее высокая стоимость. При заключении договора страхования по полному перечню рисков, включающих в себя банкротство застройщика, гибель здания, срыв сроков строительства, задержку сдачи или регистрации объекта, а также всевозможные мошенничества с документами, тариф в большинстве случаев составит 4% от суммы, которой рискует дольщик. Другими словами, речь идет о нескольких тысячах долларов в год. Для сравнения: тариф страхования риска утраты права собственности на жилье, приобретенное на вторичном рынке, составляет 0,7-1% стоимости недвижимости.

Спасибо, не хочется

Участники рынка считают, что петербуржцы полагаются на авось вследствие низкой страховой культуры, свойственной всем россиянам. Встречаясь на специализированных выставках или тематических семинарах с потенциальными покупателями жилья на первичном рынке, мы видим, что зачастую они даже не подозревают, что могут минимизировать свои риски, заключив страховой договор, в один голос утверждают собеседники корреспондента Эксперта С-З.

Во-вторых, полезность страхования финансовых рисков дольщиков не подтверждается так же наглядно, как, например, эффективность заключения договора каско при покупке новой машины. Хотя стоимость полиса добровольного автострахования тоже может достигать нескольких тысяч долларов, автовладельцы уверены, что страховка работает, так как либо сами получали возмещение от страховщиков, либо слышали о таких случаях от знакомых. Напротив, в страховании финансовых рисков при долевом строительстве ощущается дефицит позитивных примеров. Собственно, в багаже СК имеется единственный случай страховой выплаты, когда клиент Спасских ворот, участвовавший в строительстве квартиры на улице Черняховского, получил от страховщика 18,5 тыс. долларов.

Необходимость инвестиций в минимизацию рисков для большинства россиян неочевидна. Во-первых, многие участники форумов сетуют на то, что неспециалисту трудно оценить юридическую корректность страхового договора и реальность получения по нему выплаты. Иногда люди крайне недоверчивы, а порой, наоборот, удивительно легковерны. Этим могут пользоваться малоизвестные фирмы, предлагающие привлекательный тариф, но составляющие договор так, что при наступлении страхового случая практически ничего невозможно получить, - подтверждает опасения петербуржцев Александр Норко.

Нелегкий хлеб

Большинство страховщиков пока воздерживаются от страхования финансовых рисков в долевом строительстве: это достаточно новый, плохо изученный и крайне трудоемкий бизнес.


Впрочем, дольщики усмотрели в практическом отсутствии страховых выплат другую сторону: они высоко оценили качество проводимой страховщиками проверки застройщиков и возводимых объектов. Многие стараются бесплатно использовать страховую компанию в качестве независимого эксперта. Ежедневно к нам приносят до 10 договоров долевого строительства на проверку, и мы заранее знаем, что по большинству из них страховой договор подписан не будет. Обязать клиента мы не можем, лишь предупреждаем, что, экономя на страховке, он принимает неразумное решение, так как даже при самой тщательной экспертизе фактор риска остается, - говорит директор Центра страхования титула страховой компании Русский мир Евгений Ярыгин.

Наша компания осуществляет титульное страхование при покупке недвижимости на вторичном рынке. Но от работы на первичном рынке мы пока воздерживаемся: он плохо изучен, непредсказуем, подвержен воздействию многих факторов, - поясняет позицию компании начальник управления розничных продаж страховой группы УралСиб Елена Баяндина.

На петербургском рынке первичного жилья финансовые риски начали страховать в 2000 году, когда Первая титульная страховая компания заключила договоры с дольщиками своего основного акционера, строительной компании Росстро. За ней последовали Спасские ворота (2001 год) и Русский мир (2003 год), которые ныне являются городскими лидерами в этом виде страхования. Остальные СК, периодически озвучивавшие намерение предоставлять свои услуги дольщикам, либо так и не вышли в этот сегмент рынка, либо приостановили программы по долевому строительству, либо ограничились участием в схеме ипотечного кредитования.

Кропотливо аккумулируемые данные позволяют создать полное представление об истории каждого петербургского застройщика, наличии у него судебных дел и штрафных санкций, о выполнении им условий инвестиционного договора аренды земли и так далее. Мы не создаем ни черных, ни белых списков строительных компаний. Каждый объект, вне зависимости от имени застройщика, проходит тщательную проверку. Мы проверяем, заключен ли договор аренды земли, согласовано ли разрешение на застройку, не было ли распоряжений властей или контролирующих органов о приостановке строительства, - поясняет Евгений Ярыгин.

Главная проблема - отсутствие полной и достоверной информации о застройщиках и строящихся объектах. Каждой СК приходится создавать собственную базу данных, используя все доступные источники: официальные сообщения, публикации СМИ, новости в Интернете, сведения, поступающие от участников рынка и дольщиков. Информация по каждому строящемуся дому может пополняться несколько раз в день. Например, мы узнаем, что на объект приехала проверка, работы приостановлены. Причина пока неизвестна, каковы последствия - тоже. В этом случае мы не просто принимаем информацию к сведению, но адекватно реагируем. В частности, прекращаем заключение новых договоров страхования по этому объекту вплоть до поступления новых сведений, - рассказывает об организации процесса Александр Норко.

Другая игра

Вступивший в силу с 1 апреля 2005 года федеральный закон Об участии в долевом строительстве..., по замыслу, должен был стать надежной правовой защитой для дольщиков. Документ предъявлял повышенные требования к финансовой устойчивости застройщиков, предусматривал обнародование данных по каждому проекту и обязательную государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве. Но компании-застройщики сочли требования чрезмерными. Закон, не снабженный механизмом реализации многих норм и лишенный поддержки строительного сообщества, не заработал.

Выстроенные первопроходцами схемы сбора информации и проверки надежности застройщиков, а также постепенно накапливаемая статистика в скором времени сделали бы страхование финансовых рисков дольщиков привлекательным видом деятельности для остальных СК, что, вероятно, благотворно сказалось бы на тарифах. Но условия игры на рынке внезапно изменились.

Оба метода не лишены подводных камней. Вексель может быть погашен деньгами, и строительная компания не нарушит никаких юридических норм. А в петербургском варианте человек, по сути, кредитует не строительство конкретной квартиры, а деятельность застройщика в целом, и также полагается в большей степени на его добропорядочность, чем на нормы права.

Строительные компании изыскали иные, не подпадающие под действие закона способы привлечения дешевых денег населения. Московские строители остановились на варианте реализации векселей, которые после завершения строительства обмениваются на квартиру. Петербургские компании заключают предварительные договоры купли-продажи, согласно которым до 60% стоимости жилья вносится предоплатой, а сделка по его продаже совершается по окончании строительства.

Временные решения

Ряд банков, занимающихся ипотечным кредитованием, усмотрели выход в сокращении претензий к заемщику. В тех случаях когда квартира приобретается не у посредника, а у надежного застройщика, они не требуют страховать риск утраты инвестиций. К примеру, Промстройбанк, являющийся партнером страховой компании Русский мир, ограничил свои требования страхованием жизни и здоровья заемщика. Часть рисков кредитующие организации принимают на себя, но одновременно добиваются большей привлекательности кредита, так как страховой тариф снижается до 1%.

По мнению специалистов, альтернативные схемы, изобретенные застройщиками, повышают риски в долевом строительстве. Требуется дополнительная работа над программами страхования финансовых рисков дольщиков, так как появляется новый страховой случай - невыполнение застройщиком своих обязательств по заключению договора купли-продажи. Пока нет ни статистики, ни судебной практики, которые позволили бы оценить весомость предварительного договора как юридического документа. Поэтому, заключая договор страхования финансовых рисков, можно опираться исключительно на собственное представление о застройщике, - констатирует Евгений Ярыгин.

Впрочем, скорого решения не требуется. В Петербурге пока хватает недостроенных домов, средства на строительство которых привлекались по прежним договорам долевого участия, так что в ближайшие два года поле деятельности страховщиков не сократится. Но импульс развитию данного вида страховой деятельности будет дан только в том случае, если строительному лобби удастся провести через Госдуму поправки к федеральному закону. Долевое строительство в рамках нового закона, предположительно, сделает более прозрачным первичный рынок недвижимости и увеличит ответственность застройщика. Снижение рисков автоматически повысит привлекательность данного сегмента страхового рынка для СК и создаст предпосылки для его быстрого развития.

Две основные СК, предоставляющие услуги дольщикам, по-разному видят место страховщиков в схеме предварительных договоров купли-продажи. Компания Русский мир готова после внесения корректив в формулировки договоров страховать фактически тот же объем рисков. Вступление в силу 214 закона сделало страхование рисков дольщиков еще более актуальным. Так как применяемые застройщиками схемы увеличивают их риски, - считает Евгений Ярыгин. Компания Спасские ворота осторожнее в своих намерениях: она готова продолжать страхование пока только в рамках ипотечного кредитования, одновременно обдумывая возможность взаимодействия с дольщиками.



Главная --> Публикации