Главная --> Публикации --> Финансисты и строители ищут новые формы привлечения средств в жилищное строительство Правила выбора подходящей ипотечной программы Жилье экономкласса: реалии и прогнозы Девелоперы против евроцемента В 2007 году квартиры будут дефицитом

Соразмерно требованиям Вот, допустим, вы решили сделать новогодний подарок ребенку, только что достигшему совершеннолетия, и справедливо полагаете, что лучший подарок это квартира. А самый лучший подарок это квартира в элитном доме в пределах золотой мили или хотя бы на Чистых прудах с надежной охраной и всем набором сопутствующих сервисов. Но он, то есть ребенок, о семье пока не задумывается и вообще учится за границей, а в Москву приезжает на Новый год и каникулы. То есть не нужны ему (ей) пятикомнатные апартаменты, а нужна небольшая квартирка-студия.

Малые формы

Считается, что одна из обязательных характеристик элитного жилья большой размер. Все, что меньше ста квадратных метров, это не квартира, и места такому жилью в элитных домах нет. Тем не менее существует устойчивый спрос на маленькие и очень маленькие (от 40 кв. м) квартиры в самых что ни на есть элитных домах по самой что ни на есть высокой цене. Спрос, по большей части остающийся неудовлетворенным.

Ее можно использовать и в случае приезда VIP-партнера, которому домашняя обстановка больше по душе, чем гостиничная. Да и мало ли в каком случае ее можно использовать... Так вот, если вы решили купить такую квартирку, вам придется потратить немало времени на поиски. Спрос на такого рода недвижимость сильно опережает предложение. Есть очень много потенциальных покупателей, которые готовы пожертвовать лишней площадью ради высокого статуса дома, утверждает директор отдела жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн. При цене, например, $10тыс. за 1 кв. м разница между 200-метровой квартирой (то есть стандартной для жилья такого уровня) и 50-метровой (то есть практически самой маленькой, какую можно себе представить) составляет $1,5 млн.

Это только один вариант, а может быть еще масса других. Например, у вас дом, как полагается, на Рублевке, но вы задержались в офисе допоздна, на дорогах гололедица и колонны снегоуборочных машин, и вам совсем не хочется тащиться за город, пусть даже за рулем персональный водитель. Почему бы на такой случай не иметь маленькую симпатичную квартирку где-нибудь поблизости от офиса?

Есть много достаточно молодых людей, занимающих должности топ-менеджеров, которые готовы несколько лет пожить в небольшой квартире, но в доме элитного уровня. Если человек готов заплатить $10 тыс. за 1 кв. м, соседство с ним вряд ли кого-то обременит, пусть он и не олигарх.

Раньше девелоперы считали, что такая разница в ценах может привести к социальной неоднородности и сознательно избегали квартир маленькой площади на стадии проекта. На мой взгляд, это неправильно.

По крайней мере, в пределах 'золотой мили' предложения квартир менее 100 кв. м нет вообще. В других районах столицы, которые по уровню престижности следуют сразу за Остоженкой, квартиры небольшой площади все-таки встречаются. Шесть лет назад первые маленькие элитные квартиры (площадью до 50 кв. м) были предложены в доме Времена года на Полянке. А сейчас на Большой Якиманке заканчивается строительство дома Коперник, где предлагается несколько квартир площадью 44 кв. м.

В последнее время, кажется, отношение к квартирам маленькой площади меняется, но ведь к продаже сейчас предлагаются квартиры в домах, которые проектировались несколько лет назад, поэтому пока у нашего молодого топ-менеджера мало шансов поселиться в элитном доме.

Застройщики прислушиваются к мнению риэлтеров квартиры небольшой площади уже появляются в домах элитного уровня, говорит управляющий партнер компании 'Усадьба' Александр Дьяченко. Мы рассматриваем это если не как направление, то как вполне определенный сектор рынка и рекомендуем застройщикам учитывать этот спрос. Мы даже дали название такой недвижимости бизнес-квартиры.

Игра на уменьшение

Сейчас несколько месяцев. Такие предложения есть в строящемся доме 'Онегин', в 'Копернике', в 'Итальянском квартале' на Долгоруковской улице. Конечно, до сих пор этот сектор остается очень узким намного уже, чем, например, рынок пентхаусов. Вплоть до 2004 года маленьких квартир в элитных домах почти не было, соглашается Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul`s Yard. При этом спрос на них существует, и немалый. Именно поэтому подобные объекты, если говорить о новых элитных домах, распродаются в числе первых.

То есть это квартиры, которые покупают компании или частные лица для каких-либо бизнес-нужд. Еще два-три года назад найти в Москве подобную квартиру было очень сложно такие заявки обрабатывались иногда в течение года.

Пример жилой комплекс Онегин, где такие квартиры (площадью 60-80 кв. м) были проданы первыми. Что касается стоимости маленьких квартир, то они, как правило, бывают несколько дороже, чем другое жилье в этом же доме. При прочих равных условиях (вид из окна, этажность и т. п.), стоимость 1 кв. м такого объекта выше как минимум на 5%. Это вполне объяснимо: однокомнатная элитная квартира это наиболее ликвидный и востребованный продукт, который является удобным инструментом для вложения средств, продажи, дарения и других операций. Понятно, что в клубном доме наличие маленьких квартир было бы неуместно, но для обычного элитного дома (на 40-60 квартир) или жилья премиум-класса такой формат вполне подходит.

Предложение, как и прежде, крайне невелико, так как в концепцию новых элитных домов такие квартиры закладываются нечасто. Правда, ни одного проекта, в котором из таких квартир состояла бы большая часть дома, до сих пор нет, но некоторое их количество обеспечить все же удалось.

В самом дорогом сегменте (de luxe) таких предложений просто нет. Существуют и определенные технологические проблемы, которые делают невозможным большое предложение бизнес-квартир в одном доме. Если здание ориентировано по оси север-юг, то квартира окнами только на север невозможна по определению, двусторонняя не может быть меньше 100 метров, а отдавать под маленькую площадь южную сторону проектировщику будет просто жалко.

Не все риэлтеры считают, что бизнес-квартиры перспективное направление для элитного сектора. Антон Смирнов, руководитель отдела маркетинга компании КВ Инжиниринг, полагает, что квартиры маленькой площади в элитных домах делать нефункционально. Элитное жилье отличается закрытостью, камерностью, доступ в дом имеет очень ограниченное число людей, говорит господин Смирнов. В таких домах бизнес-встречи не приветствуются. А вот в бизнес-классе квартира для разового использования это нормальный вариант.


Аркадий Вольский, почетный председатель РСПП:

Современные дома строятся обычно с глубиной 17-20 м, и это значительно усложняет задачу архитектора, который захочет вписать в проект 50-метровую квартирку, говорит Екатерина Тейн. А вот в реконструированных домах в центре города, которые, как правило, имеют глубину 11-12 м, предусмотреть маленькие квартиры проще. Кстати, дефицит малых площадей не является специфически московской проблемой во всех городах мира приобрести маленькое элитное жилье непросто.

Александр Ермошкин, президент холдинга Оптима Инвест:

В землю. Это я могу твердо сказать как специалист. В ту землю, которая сейчас поднялась до $50 тыс. за сотку и будет расти еще. Причем не только в Москве, но и в других городах например, Красной Поляне под Питером или Комарове. Но даже и менее дорогая земля будет нужна, так что можно вложиться и в землю где-нибудь в Сибири.

Василий Сидоров, президент компании МТС:

Чтобы вложить деньги с гарантированным доходом, я инвестировал бы их в офисную недвижимость класса Б. Ситуация на рынке жилья неоднозначная и все время меняющаяся. На рынке готовой недвижимости уже прошла первая волна насыщения. Что касается офисной недвижимости класса А, то там большие сложности для девелопера и застройщика, поэтому класс Б самая выгодная инвестиция.

Андрей Козырев, бывший министр иностранных дел России:

В недвижимость, которая имеет потенциал, чья стоимость возрастет в несколько раз. Лично я бы вложил деньги в помещения из старого фонда, которые можно использовать после переделки для коммерческих проектов, а также меня интересуют жилые помещения в бизнес-классе.

Борис Йордан, президент группы компаний Спутник:

В загородную недвижимость. В СССР исторически были проблемы с жильем, поэтому сейчас, когда в России появляется средний класс, он начинает покупать недвижимость за городом. И мне кажется, что в скором времени начнется настоящий строительный бум для среднего класса. Дома стоимостью от $50 тыс. до $100 тыс. будут идти нарасхват. Поэтому сейчас это более выгодное вложение, чем покупка офисной недвижимости в Москве. Хотя это тоже пока достаточно выгодное вложение средств.

В жилой сектор Москвы. И я не считаю, что это будет рискованное вложение. Главное, при инвестировании строительства жилого дома или покупки готовой квартиры тщательно проверить все документы. Тогда не надо будет стоять на митингах и требовать возврата денег. Конечно, обманщиков у нас везде хватает, даже банкам доверять нельзя. Но сейчас, после введение нового Жилищного кодекса, соинвесторы все-таки более защищены государством.

В любое доступное жилье за пределами большого города, так как в мегаполисах рынок монополизирован и перегрет. Наиболее перспективно вкладывать средства в быстро возводимое, малоэтажное жилье. Панельное и многоэтажное жилье уже вчерашний день.

Александр Лебедев, депутат Госдумы, совладелец Национального резервного банка:

Сегодня можно вкладывать деньги в любой сектор недвижимости. Главное, качество объекта и его месторасположение сегодня это основные факторы, обеспечивающие эффективность капитальных вложений в недвижимость.

Андрей Закревский, вице-президент компании Система Галс:

Ни в какую. Сейчас, несмотря на новый Жилищный кодекс, не до конца урегулированы все правовые вопросы. Жилищный кодекс не священная корова, поэтому ничего страшного, если в него будут вноситься какие-то коррективы. А до тех пор пока не будут ужесточены меры к недобросовестным застройщикам, вкладывать свои деньги в недвижимость нет смысла.

Михаил Шмаков, председатель Федерации независимых профсоюзов России:

До сих пор в России по проектам ведущих западных архитекторов не построено ни одно здание. В лучшем случае они только согласовываются или строятся. Тем не менее российские девелоперы с завидным упорством продолжают заказывать проекты будущих бизнес-центров, торговых комплексов и жилых домов именитым западным звездам.



Современная архитектурная эстетика заслуживает того, чтобы прийти на смену творениям времен ударных пятилетних планов. Но если отвлечься от вопросов эстетики и сосредоточиться на бизнесе, то хочется понять мотивы девелопера: а стоит ли платить немалые деньги знаменитостям для лучшего продвижения своего продукта. Ведь девелоперы не ставят своей целью привить москвичам вкус к прекрасному, для них присутствие в проекте звездного архитектора — маркетинговый ход, возможность удачно продать красиво упакованный продукт.

Знаменитый француз Доминик Перро сделал проект нового здания питерской Мариинки, лауреат самой влиятельной архитектурной премии — Притцкеровской — Заха Хадид “нарисовала” жилой дом для компании “Капитал Груп”, другой обладатель Притцкеровской премии, немец Рэм Кулхас, спроектировал микрорайон для концерна “Крост”, голландец Эрик ван Эгераат сделал для “Капитал Груп” четыре разнообразных проекта, а теперь занимается проектом в Сургуте.

Тот же ван Эгераат не скрывает, что исполнение его работ инвесторам обходится в среднем на 30% дороже обычных проектов. Компания “Капитал Груп” с этой проблемой уже столкнулась и решила видоизменить проект “Город столиц” от ван Эгераата.

Один из владельцев широко известной на московском рынке недвижимости девелоперской компании даже назвал увлечение звездами архитектуры не маркетингом, а “понтами”. Его компания услугами зарубежных топовых архитекторов никогда не пользуется, работает только с отечественными.

Западная архитектура и российская — это две разные школы. По канонам западной проектирование начинается снаружи, а в России — изнутри. Качество здания в России определяется не эстетикой, а утилитарными функциями.

По замыслу автора в деловом центре “Москва-Сити” должны были появиться две высотные башни, состоящие из кубов, края которых нависают один над другим. Как самый амбициозный проект московского правительства, “Москва-Сити” достоин таких архитектурных творений. Однако заказчик отдал проект на “доработку” американскому архбюро — видимо, для того, чтобы сделать здания экономичнее в исполнении. Российские архитекторы говорят, что в предложенном американцами варианте башен уже нет никаких кубов. Выходит, от почерка знаменитости не осталось и следа, но все равно все знают, что к этому проекту приложил руку сам ван Эгераат.

Сургутское “Специализированное карьерное управление”, которое все 10 лет своего существования прокладывало дороги и сети в городском ЖКХ, готово потратить $40 млн на возведение торгового центра по проекту одного из самых высокооплачиваемых зодчих. Они решили, что первый современный ТЦ в родном городе должен быть самого лучшего исполнения. Таким инвесторам хочется аплодировать. Услышав новость про Сургут, московские участники рынка недвижимости шутили: мол, умные менеджеры, оказывается, бывают везде, в том числе и в Сургуте.

Но так думают далеко не все. Например, так не думают инвесторы в Сургуте, которые решили заказать проект торгового центра в нефтяном городе опять же ван Эгераату. Маэстро согласился. Ведь сами архитекторы от работы с российскими инвесторами получают немалые дивиденды — и не только в виде гонорара. Любому светилу, взявшемуся творить в России, обеспечено внимание СМИ и коллег по цеху. Тот же ван Эгераат выиграл от работы не меньше, чем “Капитал Груп”. Ведь в восприятии большинства архитектор в первую очередь творец, а уже потом бизнесмен.

А если совсем начистоту, то кто знал это “Специализированное карьерное управление” из Сургута? Теперь о нем услышал как минимум рынок недвижимости столицы. Вот она, слава…
Московское правительство надеется, что еще одно кольцо решит проблему пробок в мегаполисе.

По-настоящему умные менеджеры знают, что качественный архитектурный проект автоматически повысит стоимость построенного здания. Со временем потребителя приучат платить за эстетику, потому что иначе девелопер не окупит затраты на звездного архитектора.

Планы строительства четвертого транспортного кольца (ЧТК) обсуждаются столичным правительством уже не один год. По замыслу проектировщиков, эта дорога, расположившись между третьим транспортным кольцом и МКАД, призвана оттянуть из центра города ежегодно возрастающие автомобильные потоки. По сути дела, речь идет о состыковке между собой отдельных радиальных магистралей.

В декабре столичное правительство окончательно утвердит проект строительства четвертого транспортного кольца. Предполагается, что сооружение его отдельных участков начнется уже в следующем году.

В конце концов, для проектирования был определен перечень участков четвертого транспортного кольца. В общей сложности на эти цели из дорожного фонда городского бюджета было выделено 21 млн. рублей. Проектировщики занялись разработкой документации на строительство участков от Волгоградского проспекта вдоль Курского направления Московской железной дороги, малого кольца Московской железной дороги до Открытого шоссе. В частности, участков от Волгоградского до Рязанского проспекта, от Рязанского проспекта до шоссе Энтузиастов, от шоссе Энтузиастов до Измайловского шоссе, от Измайловского до Щелковского шоссе и от Щелковского до Открытого шоссе.

Долгое время городские чиновники раздумывали, откуда начать строительство нового кольца. Один из заместителей московского мэра Петр Аксенов неоднократно заявлял, что строительство ЧТК начнется на юго-востоке и востоке столицы, так как это самые перегруженные транспортом районы Москвы. В свою очередь, главный архитектор Москвы Александр Кузьмин говорил о том, что строительство начнется на западе. Вообще, четвертое кольцо уже почти готово - его образуют несколько широких улиц, которые осталось только связать в единую цепь. Например, развязка на пересечении Нахимовского проспекта и Варшавского шоссе - это и есть часть четвертого транспортного кольца. Нужен сущий пустяк - проложить два тоннеля глубокого залегания. Один - под Филевским парком, а второй - под Коломенским, - заявлял он в одном из интервью.

Во-вторых, городские власти столкнулись с финансовой проблемой. Мы разработали проектно-сметную документацию по строительству четвертого транспортного кольца с объемом инвестиций порядка 20 млрд рублей. Но нет денег, - заявляли представители мэрии.

Предполагалось, что строительство первого участка (от Открытого шоссе до Волгоградского проспекта) начнется уже в 2005 году. Однако старт неоднократно переносился. Во-первых, потому что город сконцентрировался на завершении строительства третьего транспортного кольца, а также сооружении дополнительных транспортных развязок (в частности, на пересечении Шереметьевской улицы и улицы Сущевский Вал, а также развязки на пересечении Ленинградского проспекта с Беговой улицей). Эти участки дорог считались самыми узкими местами московской дорожно-транспортной сети.

Я отлично знаю, как построить четвертое кольцо, как построить целую серию новых вылетных трасс, как накрыть автомобильным движением железнодорожные линии, проходящие в столице и как радикально упростить транспортную связь центра столицы с периферией. Тридцать пять серьезнейших проектов по трассам готовы к реализации! Вопрос лишь в том, где взять деньги?, - в сердцах заявил недавно в интервью Российской газете столичный мэр Юрий Лужков.

Между тем даже запрашиваемую ими сумму многие сочли недостаточной. По некоторым оценкам, на строительство ЧТК требуется не менее 100 млрд рублей. Всего же на строительство городских магистралей в 2005-2007 годах столичные власти намерены выделить 90 млрд руб. Причем на эти средства необходимо завершить сооружение еще нескольких трасс.

Появление официального документа о строительстве ЧТК (в виде постановления городского правительства) проектировщики ожидают в декабре. Уже сейчас известно, что общая протяженность нового кольца составит 74 километра. Частью четвертого кольца станет 16-километровый участок, в который входят Минская улица, Ломоносовский, Нахимовский проспект, Коломенский проезд. По оценкам НИиПИ Генплана Москвы, интенсивность движения транспорта в часы пик по новой магистрали должна составить около 5,5 тыс. автомобилей.

Тем не менее, в октябре стало известно о том, что глава города наконец-то одобрил проект строительства четвертого транспортного кольца. Как и предполагалось ранее, большая часть очередной окружной многополосной трассы пройдет параллельно малому кольцу железной дороги мимо стадиона Локомотив, станций метро Ботанический сад и Владыкино, по улице Народного Ополчения с пересечением Нижних Мневников и выходом к Минской улице. В районе Филевского и Коломенского парков кольцо уйдет в подземный четырехкилометровый тоннель. Как и предполагалось, строительство первого участка начнется в следующем году в районе Волгоградского проспекта. А спустя три года начнется строительство четвертого транспортного кольца от Дмитровского до Ярославского шоссе. До 2013 года планируется соорудить участки от Ленинградского до Щелковского шоссе и от Коломенского проезда до Рязанского проспекта.

Для справки

Следует отметить, что планы по строительству ЧТК уже воодушевили некоторых участников рынка недвижимости. В частности, Московская девелоперская компания недавно решила пересмотреть концепцию своего проекта на пересечении ул. Академика Волгина и ул. Обручева. Вместо скромного двухэтажного торгового комплекса компания решила возвести десятиэтажный многофункциональный комплекс площадью около 70-80 тыс. кв. метров. И все только потому, что он окажется в непосредственной близости от будущего ЧТК.



Главная --> Публикации