Главная --> Публикации --> Какие здания украсили москву в 2004 году? Дон-строй идет в ритейл $20 млн на кинотеатры Доля таун-хаусов в общем объеме предложения выросла до 10 % Землю на волю

Глобальный рынок недвижимости находится на пороге не менее глобальных изменений. Очевидное противоречие между довольно вялым рынком и беспрецедентным бумом инвестиционного капитала ведет к глобальному изменению цен на недвижимость, говорится в отчете Глобальный прогноз в секторе недвижимости 2005 (Global Real Estate Forecast 2005), распространенном компанией Knight Frank.

В уходящем году в 15 ведущих странах мира темпы роста коммерческой недвижимости опередили темпы роста жилья. По данным портала ResearchWorldwide.com, рынок коммерческой недвижимости в странах-лидерах суммарно вырос на 10,2%, тогда как рынок жилья в этих же странах вырос всего на 9,5%. Как изменятся в связи с этим рынки и что подобная ситуация означает для инвесторов?

Плановая экономика ценилась не только в странах социалистического лагеря. В свете усиления тенденций всемирной глобализации экономика отдельных стран и целых регионов теперь планируется на несколько лет, а то и десятилетий вперед. Материалы последнего совещания по теме корпоративных приоритетов, проведенного Службой экономических исследований (Drawing from the Economist Intelligence Unit (EIU) ‘s CEO Briefing Corporate Priorities for 2005), выявили 35 важнейших тенденций на ближайшие несколько лет.

Все по плану

В отчете также определены отрасли, которые в 2005-2008 гг. будут расти опережающими темпами. Это здравоохранение (включая индустрию здорового питания и продукцию, способствующую гармонизации личности), фармацевтика и биотехнологии, телекоммуникации и программное обеспечение, индустрия отдыха и развлечений, финансовые услуги, строительство и недвижимость.

К ним относятся усиление геополитической, а также экономической и финансовой нестабильности, рост возможностей для открытия новых глобальных рынков, рост процентных ставок, интенсивное развитие высоких технологий, растущий спрос на услуги аутсорсинга и офшоров, возрастание требовательности и компетентности клиентов, удешевление производства товаров и стоимости услуг (наряду с постоянным повышением их качества), глобализация сетевых поставок, обострение конкуренции, изменение отношений между партнерами и заказчиками, изменение демографической ситуации (например, старение населения).

В ближайшие несколько лет традиционные центры деловой активности сместятся из Европы в Азию. Соответственно, в большинстве стран старой Европы происходит снижение спроса на офисы, что ведет к перемещению инвестиций в сектор ритейла, отмечается в этой связи в отчете компании Knight Frank.

Экономика регионов

В целом наилучшие возможности для бизнеса предлагает Азиатско-Тихоокеанский регион. Самыми привлекательными странами для расширения деятельности экономисты называют Китай и Индию. Но несмотря на то что Китай предоставляет большие возможности для расширения бизнеса в целом, страна представляет собой риск для более стабильных государств. Всемирная экспансия китайских товаров может способствовать развитию ожесточенной конкуренции на региональных рынках.

Вместе с тем по-прежнему неплохие возможности для расширения деятельности предоставляют страны Центральной и Восточной Европы, в том числе и Россия. Но несмотря на улучшение инвестиционного климата, Россия все еще фигурирует в ряде международных отчетов как страна с высокой степенью экономических рисков. Что касается Западной Европы, то здесь наивысшие темпы экономического роста прогнозируются в Великобритании. Это объясняется не в последнюю очередь традиционно развитым сектором финансовых услуг и офшорного бизнеса в этой стране.

Некоторые тенденции на рынке недвижимости носят краткосрочный характер. Так, например, в начале 2000-х гг. в преддверии вступления в ЕС ряда стран Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ) девелоперы переоценили свои возможности. На сегодняшний день уровень свободных офисных площадей в Будапеште составляет 20%. А в Варшаве наблюдается избыток гостиниц.

По мнению экспертов портала ResearchWorldwide.com, в период до 2008 г. некоторые города станут менее привлекательными для рынка недвижимости, тогда как в других, напротив, возрастет потребность в строительстве все новых объектов коммерческой недвижимости.

Изменение покупательной способности стареющего населения приведет к тому, что изменится и спрос в секторе ритейла. Более дешевая рабочая сила в таких странах, как Индия, Бразилия и Китай, гарантирующая удешевление цен на ТНП, приведет к простою заводских и складских корпусов в развитых странах и в неспособных к конкуренции развивающихся странах. Пример такой ситуации заметен сегодня в отдельных регионах России, в том числе и в Москве.

Очевидно, что это обстоятельство должны будут учесть и крупные международные сети ритейла, которые ведут массивное наступление на ограниченный рынок стран ЦВЕ. Расширяться можно главным образом в глубинку, в регионы, где покупательная потребность еще не насыщена. Кроме того, осваивающие страны ЦВЕ международные ритейлоры должны принимать во внимание относительно низкие зарплаты в этих странах. Этим объясняется популярность в регионе магазинов-дискаунтеров.

Открытость ключ к успеху

При отсутствии миграции рабочей силы необходимо будет искать резервы для реновации бывших производственных и складских площадей. В зависимости от муниципальных и региональных потребностей на месте морально устаревших заводов могут быть построены жилые дома, гипермаркеты или организованы досугово-развлекательные учреждения.

Так, исследователь из Дойче Банка Марко Неухаус в своей работе Успех открытых экономик сделал вывод о том, что открытость экономики является одним из ключевых факторов ее роста. По наблюдениям автора, экономический рост наблюдался в тех странах, которые успешны в торговле, привлечении прямых иностранных инвестиций и обеспечении занятости.

Мнения ведущих экономистов по поводу того, какие факторы являются определяющими для благополучия той или иной страны, расходятся.

Если в 2005 г. самыми экономически открытыми были признаны Бельгия, Германия и Нидерланды, то к 2020 г. в число таких стран войдут страны с переходной экономикой Корея, Китай и Турция. В Европе хорошие перспективы у Испании, которая сегодня пожинает плоды от либерализации сектора услуг и от своей миссии проводника между странами Латинской Америки и Европы. Среди развитых стран в числе ведущих в 2020 г. можно будет также назвать Ирландию, США и Францию.

Открытая экономика выигрывает от широкого обмена идеями между представителями разных стран, что, в свою очередь, приводит к технологическому прогрессу, пишет Неухаус. Вот почему открытость экономики является ключевым фактором длительного экономического роста. С другой стороны, большая открытость предполагает ужесточение конкурентной борьбы, в том числе на внутреннем рынке. И к этому тоже надо быть готовым.

В прошлом году Китай привлек $61 млрд прямых иностранных инвестиций. По данным Китайского государственного управления по валютному контролю (Chinese State Administration of Exchange Control), иностранные инвестиции в недвижимость страны составляют около 15%. Неухаус считает, что таким странам, как Аргентина, ЮАР и Новая Зеландия (их экономику можно охарактеризовать как закрытую), есть чему поучиться у Китая. Вселяет надежду и Индия, постепенно превращающаяся в экономически открытую страну.

Некоторые страны связывают ожидаемый экономический рост с либерализацией рынка рабочей силы и улучшением инвестиционного климата. Ярким примером таких государств является Китай. На сегодня суммарно население Индии и Китая составляет 2,4 млрд человек, т. е. почти 40% от всего населения мира.

С другой стороны, на глобальный рынок в немалой степени оказывают влияние международные центры аутсорсинга и офшоры, спрос на которые с каждым годом все возрастает. К наиболее привлекательным на сегодня офшорам (в порядке убывания) относятся Индия, Китай, Чехия, Сингапур, Польша, Канада, Гонконг, Венгрия, Филиппины, Таиланд, Малайзия, Словакия, Болгария, Румыния и Чили.

Но в отличие от Китая Индия пока что не может похвастаться благоприятным инвестиционным климатом. В прошлом году стране удалось привлечь только $4,3 млрд иностранных инвестиции. Эксперты объясняют это развитым бюрократическим аппаратом и негибкой шкалой налогообложения. Возможно, поворотным моментом станет недавно принятый в стране закон, позволяющий осуществлять прямые иностранные инвестиции в недвижимость. В соответствии с этим законом иностранные инвесторы смогут стать полноправными владельцами как жилой, так и коммерческой недвижимости на территории страны. По оценке Ernst Young Real Estate, это позволит Индии ежегодно привлекать до $1 млрд в недвижимость и строительство.

Как выжить инвесторам

Все большее распространение аутсорсинга и офшорной рабочей силы ведет к снижению спроса на офисные площади в странах, традиционно считавшихся центрами развития мирового бизнеса, США, Японии, Франции. Напротив, в привлекательных для офшоров странах растет спрос на унифицированные рабочие места. Это означает, что одно и то же рабочее место может в идеале использоваться несколькими работающими из дома сотрудниками в разное время. Вместе с тем подобная анонимность на работе предполагает опережающее развитие высоких технологий, в частности Интернета.

Напротив, рынок жилья по-прежнему обгоняет рынок коммерческой недвижимости в Гонконге, Дании, Франции,

Крайне выгодными оказались инвестиции на рынке коммерческой недвижимости Австралии и Великобритании. В этих странах рынок коммерческой недвижимости значительно обогнал рынок жилья. В Великобритании рынок коммерческой недвижимости вырос за год на 18,3%, а в Австралии на 13,1%. Темпы роста рынка жилья в этих странах составили 4,1% и 0,4% соответственно.

Не включенные в рейтинг Китай и Россия (они не относятся к наиболее развитым странам мира) также демонстрируют опережающий рост рынка жилья (до 20% годовых и более). Это свидетельствует как о наличии у населения свободных денежных средств, так и об отсутствии надежных финансовых инструментов, о слабом развитии фондового рынка.

Испании и Швеции. Это объясняется демографическим ростом в странах Скандинавии и Гонконге и ростом числа мигрантов во Франции и Испании.

В странах с переходной экономикой (Китае, Индии, странах ЦВЕ), напротив, отмечается высокая доходность инвестиций в недвижимость. Поэтому инвесторы находят эти регионы перспективными как в среднесрочном, так и в долгосрочном плане. Возможные осложнения заключаются в том, что в отдельных секторах (например, в секторе офисной недвижимости) инвестор не всегда может найти адекватное по качеству объекта предложение. Примечательно, что подобная ситуация наблюдается и на рынках офисной недвижимости Германии и Италии. Инвестиционный спрос в этих странах достаточно низкий.

По данным Королевского общества дипломированных оценщиков (RICS Royal Institution of Chartered Surveyors), спрос арендаторов на рынке коммерческой недвижимости отстает от инвестиционного спроса в развитых странах Азии, в Северной Америке и незначительно в Западной Европе. Рост инвестиционной активности в этих странах ведет к снижению доходности, значит, инвесторам следует временно переориентироваться на другие страновые рынки или в другие секторы недвижимости.

За последние 10 лет объем торгуемых на бирже компаний по недвижимости неуклонно рос, и в настоящее время их суммарная капитализация составляет $800 млрд. Возможность поучаствовать в масштабных инвестиционных проектах посредством приобретения ценных бумаг компаний по недвижимости подогревала интерес как эмитентов, так и инвесторов. По данным агентства Standard Poor's, инвестиции в недвижимость являются одним из самых быстрорастущих сегментов рынка.

Что касается остальных стран Западной Европы, то здесь, как уже отмечалось, инвестиционный спрос опережает предложение. Это вызвано в немалой степени снижением доходности ценных бумаг и повышением волатильности ряда финансовых инструментов. Таким образом, инвестиции в недвижимость остаются едва ли не самым гарантированным и доходным финансовым инструментом для жителей старой Европы.

ЮАР лидирует по доходности от инвестиций в недвижимость за рассматриваемый период с показателем 23,4% годовых. По мнению экспертов, это объясняется быстрым ростом среднего класса среди представителей темнокожего населения страны и длительным (почти полувековым!) периодом непрерывного экономического роста. Эти обстоятельства стали предпосылками к возникновению настоящего жилищного бума в ЮАР.

Долгие годы инвестиции в недвижимость рассматривались как один из способов диверсификации инвестиционного портфеля. Последние тенденции показывают, что инвестиции в недвижимость все чаще рассматриваются инвесторами в качестве отдельной статьи получения доходов, поскольку вот уже 10 лет демонстрируют более высокую доходность, чем традиционные ценные бумаги, при сохранении низкой волатильности.

Что касается Испании, Франции и Великобритании, то во всех этих странах доходность от инвестиций в недвижимость превысила отметку 10%.

Второе место с показателем 14,6% (средняя доходность от недвижимости в год) занимают США. Доходность на рынке жилья возросла на 14,7%, а на рынке коммерческой недвижимости на 14,5%. Третье место в рейтинге занимает Гонконг (доходность 14,1% годовых). В этой стране рост рынка недвижимости составил 21,4%.

Этой осенью сюрприз преподнесла Япония, где в последние 15 лет рынок недвижимости был крайне вялым. Изменение интересов японских инвесторов в сторону коммерческой недвижимости мгновенно отразилось на поведении сектора недвижимости на Токийской фондовой бирже. Несмотря на то что, по данным портала ResearchWorldwide.com, в октябре 16 из 19 секторов недвижимости на крупнейших биржах мира продемонстрировали спад, на Токийской фондовой бирже этот сектор поднялся на 10,15% в сравнении с сентябрем. А общий рост сектора в III квартале по сравнению со II кварталом 2005 г. составил 28,55%.

Сюрприз по-японски

Любимые японскими инвесторами виды недвижимости это офисные здания класса ниже А и квартиры-студии. За ними следуют офисы класса А, стандартные многоквартирные дома, торговые площади в центре города и торговые центры в пригородах. Ожидаемая доходность от инвестиций 4,5% годовых. Вместе с тем дальнейшего роста рынка японской недвижимости опережающими темпами ожидать не приходится. Эксперты сходятся во мнении, что октябрьский скачок спроса всего-навсего символизировал конец продолжительного 15-летнего спада на рынке недвижимости. Теперь этот спад закончился и начался новый цикл.

В некоторой степени рост рынка недвижимости Японии был инициирован законодательно. В начале года вступило в действие положение о ежегодной переоценке объектов недвижимости на балансе банков. Таким образом, финансовые институты поспешили избавиться от балласта по сходной цене. По оценке Японского института недвижимости, 60% респондентов в последние полгода участвовали в сделках с недвижимостью, а 74% в следующем году ожидают новых инвестиционных возможностей.

Кстати, вначале проектировщики невзначай "прирезали" к шиловскому зданию еще несколько соток земли, принадлежащей соседнему ГМИИ изобразительных искусств имени Пушкина. Но благодаря дипломатическим ухищрениям и вмешательству мэра землю Пушкинскому вернули, инцидент признали "технической ошибкой".

Глобальные демографические изменения приводят к изменениям приоритетов на рынке недвижимости. Стремясь увеличить пенсионные накопления, стареющие покупатели откладывают не слишком актуальные покупки. Так, например, они все чаще делают выбор в пользу загородного дома в экологически благоприятном районе, а жители Великобритании, Германии и стран Скандинавии покупают курортную недвижимость в теплых краях на Кипре, в Греции или в популярных сегодня Болгарии и Румынии. Очевидно, что по мере дальнейшего старения населения будут активно развиваться такие отрасли, как домостроение (в частности, коттеджное строительство), всевозможные финансовые услуги, индустрия отдыха и развлечений (с креном в сторону пожилых потребителей).
Семь лет назад мэрия выделила под галерею Шилова часть квартала XIX века напротив Кремля - дома № 5 (строение 1) и № 7 (строения 2,3,4) по улице Знаменка. Первый из них переоборудовали под творческую мастерскую художника, картинную галерею и школу живописи. Но в обретенном доме галерея счастливо прожила всего два года. Уже в 1998 году выяснилось, что музей нужно срочно расширять - "принимая во внимание необходимость превращения галереи в центр пропаганды современного русского реалистического искусства", а также поскольку "для хранения картин, передаваемых художником в дар городу, недостает помещений". Для этого правительство Москвы выделило галерее еще пару зданий - строения 1 и 2 дома № Инвестору, готовому вложиться в развитие музея (компании "Тверская Файненс Б.В.", возглавляемой бывшим вице-премьером Олегом Лобовым), разрешили на прилегающей земле построить малоэтажный элитный жилой дом с подземным гаражом и торгово-офисный центр общей площадью 26 тысяч квадратных метров. Чтобы вернуть вложенные в чистое искусство деньги. И, нет сомнений, вернуть с лихвой - земля в непосредственной близости от Кремля на вес золота.

К приезду Геннадия Дегтева граждане явно подготовились: во дворе префекта встречал броский плакат "Долой бизнес-центр и строительный бандитизм!", который держали несколько школьников, мрачно глядя на высокого гостя. Префект всем видом показывал, что пришел мириться - позвал всех желающих в конференц-зал, терпеливо отвечал на вопросы. Но граждане требовали крови. Они хотели знать все. Кто и на каком основании выдал порубочные билеты на 40 деревьев в их дворе? Почему детскую площадку перегородили сеткой и поставили там строительные бытовки? С какой стати они должны переезжать из дома, непризнанного аварийным? Какое отношение к искусству имеет бизнес-центр и почему он получает закрепленную за музеем землю? И вообще, насколько все это законно?

Теперь появилась свежая проблема: для того чтобы построить обещанную городом коммерческую недвижимость, инвестору нужно отселить жилой дом по адресу Знаменка, 9/1 Жители упираются, выезжать из старинного дома не хотят, упрекая городские власти в нарушении их прав и разрушении архитектурного наследия. Число жалоб, разосланных в разные инстанции, перевалило за семь десятков, после чего префекту ЦАО пришлось выехать на место конфликта.

Граждане свои меркантильные интересы признавать отказались:

- Инвестор выполнил перед городом свои обязательства, галерею построил, - рассказал "Известиям" представитель инвестора "Тверская Файненс Б.В.", возглавляющий строительство. - А люди не хотят понять, что дом в любой момент может обрушиться. Мы ведь никого не выселяем в Бутово, мы предлагаем на выбор лучшие места - Арбат, Тверскую, выбирайте. Но они хотят выжать из нас еще больше.

Воюющие стороны расстались, договорившись создать согласительную комиссию из специалистов по наследию, жителей квартала и представителей городских властей. Видимо, именно ей предстоит конвертировать пафосные слова, прозвучавшие с обеих сторон, в компромиссы и реальные деньги, поделенные между участниками процесса.

- Они нас "разводят", - заявил "Известиям" глава инициативной группы Виктор Ткачев. - Мы с ними про законность строительства и охрану культурного наследия говорим, а они в ответ упрекают нас в нежелании съехать из дома. Мы надеемся отстоять охранную и заповедную зону Кремля, которые безразличны московским властям. И требуем остановить строительство, на компромиссы мы не пойдем. А пойдем в суд.

- Вы считаете, суть этого конфликта - обычный торг?

Геннадий ДЕГТЕВ, префект ЦАО: "Это провокация".

- В процессе строительства уже было снесено историческое здание - дом причта церкви Николы Стрелецкого.

- Однозначно. Нельзя из частного вопроса делать глобальную проблему, связанную с невозможностью развития центральной части города. Вы посмотрите на новое здание - оно нисколько не нарушает ансамбль площади Боровицких ворот. Даже украшает. Мы с архитекторами нашли интересное решение по реставрации.

- Почему нужно отселять жилой дом?

- Снесенный дом никогда памятником не был - ни признанным, ни вновь выявленным. Это провокация - пытаться раздуть этот случай до уровня общей темы реконструкции и реставрации ветхого фонда в Москве. Все памятники, статус которых подтвержден, будут реставрироваться.

- Официально он признан аварийным?

- Дом по Знаменке, 9/12 - ветхий, тысяча девятисотого года постройки. На протяжении 14 лет уже было отселено порядка 11 семей. У нас есть заключение от экспертов "Мособлремстройпроекта", где говорится, что деревянные перекрытия и лестничные марши представляют угрозу для жителей. Необходимо проведение реставрационных работ.

Отели в зоне подмосковных поселков? Разве что туристы поедут смотреть главную достопримечательность новой России ее коттеджи! иронизирует один из участников рынка загородного строительства. Тем не менее концепция жилье плюс отель, воплощаемая на курортах разных стран и уже востребованная на Черноморском побережье России, имеет все шансы реализоваться и в Подмосковье. Скептики, впрочем, напоминают, что Подмосковье не курорт и загородное жилье люди покупают в первую очередь ради уединения на своем клочке земли.

- Распорядительного документа пока нет - нужно пройти городскую межведомственную комиссию. Есть постановление об отселении, и это вопрос согласительных процедур.

Возрастающие требования покупателей загородного жилья к инфраструктуре вызвали интерес с проектам, обещающим такой симбиоз. Покупателям необходимы продуманная концепция поселка и возможность получения сервиса, сравнимого по уровню с предоставляемым в отелях высокого класса, уточняет директор по маркетингу ГК Конти Вячеслав Тимербулатов.

Концепция жилой комплекс плюс отель в описании Андрея Патрушева, директора по связям с общественностью Knight Frank, выглядит следующим образом: жилая и гостиничная составляющие функционируют в общем-то независимо друг от друга, но постоянные обитатели жилой части имеют возможность пользоваться бесплатно или с существенным дисконтом инфраструктурой гостиницы от услуг гувернантки до ресторана или сауны.

Строительство и приобретение загородного жилья в гостиничных и курортных зонах, где инфраструктура вынесена за жилую территорию, выгодны и девелоперам, и покупателям, уверен Сергей Гоз, генеральный директор УК Элит Строй. Подобные проекты позволяют девелоперам привлечь профильных инвесторов, специализирующихся на создании и управлении торгово-развлекательными центрами, спортивными комплексами и т. д. А жители [коттеджных поселков], в свою очередь, получают возможность пользоваться разнообразной инфраструктурой, которая не становится для них лишней финансовой нагрузкой.

За такой концепцией будущее развития загородного жилья в Подмосковье, считает Инна Ехья, директор департамента маркетинга компании Ведомство.

Проекты, сочетающие строительство на одной территории коттеджного поселка и гостиницы, на данный момент можно пересчитать по пальцам, и вряд ли эта ниша будет активно развиваться в дальнейшем это мнение Нателлы Климовой, директора по стратегическому развитию гостиничного комплекса Шереметьево- По ее словам, в Подмосковье не так много популярных и активно посещаемых рекреационных зон, за развлечениями и качественным сервисом москвичи предпочитают отправляться за границу. Единственный успешный проект такого рода на сегодня это поселок Moscow Сountry в Нахабино. Однако и он до появления там оператора Le Meridien был невостребованным, говорит Климова.

Подобные проекты создаются, чтобы инфраструктура гарантированно окупалась и ее содержание не ложилось на плечи жителей поселка такова версия компании Гута-Девелопмент. Основной проблемой в данном случае является сочетание закрытого охраняемого поселка с таким объектом, как гостиница, предполагающим большой приток людей. Аренда подмосковных гостиничных апартаментов, даже класса люкс, лишает преимущества загородного отдыха уединенности и возможности почувствовать себя землевладельцем, напоминает генеральный директор агентства R2 Group Ирина Тарасова. Скорее всего отели и их инфраструктура должны соседствовать с бизнес-парками, предполагают специалисты Гута-Девелопмент.

Создание гостинично-жилого комплекса в Подмосковье как бизнеса интересно, только если в основе лежит незаурядная концепция. В основе такого проекта могут быть гольф-поле, горнолыжный комплекс, минеральные источники, выход к большой воде, конно-спортивная база. Иначе клиента туда калачом не заманишь. Люди не поедут в Подмосковье за набором стандартных услуг ведь и спортивные комплексы, и рестораны, и бассейны с морской водой, и SPA-центры есть в Москве. Скорее всего бизнес такого рода будет иметь сезонный характер, добавляет Родионов. По его мнению, попытки застройщиков предложить рынку такой проект пока нельзя назвать удачными.

Возведение в Подмосковье гостинично-жилого комплекса с акцентом на гостиницу может быть интересно в двух случаях: для корпоративного использования в крупной компании или для извлечения прибыли, говорит генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга под управлением компании Rodex Group Евгений Родионов. В Подмосковье, в Сочи, на Байкале и Урале там, где расположены главные филиалы больших компаний, за последние 10 лет было возведено немало корпоративных комплексов, включающих в себя гостиницу, отдельные дома, и инфраструктуру для спорта и развлечений.

В России развитие концепции жилье плюс гостиница тормозится из-за неразвитости гостиничного сегмента рынка. Наиболее приемлемым вариантом развития остается рынок загородного жилья в Подмосковье, где уже построено или реконструировано большое количество пансионатов, санаториев и домов отдыха. Как правило, каждый из этих объектов имеет огромную территорию, позволяющую разместить жилые комплексы для постоянного проживания, уверен Патрушев.

Потенциал пансионатов

Московская область обладает высоким туристическим потенциалом даже по сравнению с некоторыми европейскими странами и может принимать в год около 10 млн туристов, говорится в исследовании. Среди новых объектов аналитики Doki выделяют спортивные парки Волен, Турист, парк-отели Гелиопарк, Огниково парк-отель, Авеста-Парк, Атлас-Парк, дачные отели, загородные клубы, культурно-спортивные комплексы, трактиры Лада Холидей, Усадьба, Снегирек, Трактир Алеша, дачи, домики (теремки), усадьбы и поселки Васнецово, На Протве, Усадьба Волконских и другие коттеджные поселки. Среднегодовая загрузка современных загородных клубов и домов отдыха может достигать 85%, а летом и в праздники 100%.

По данным проведенного агентством недвижимости Doki исследования, в настоящее время в Подмосковье действует примерно 500 санаториев, пансионатов и домов отдыха, а также более 300 турбаз, кемпингов и мотелей, ведомственных баз отдыха. Более двух третей рынка загородных домов отдыха, типы которых варьируются от бывших советских пансионатов до иностранных отелей и клубов, занимают объекты советского образца, отличительной особенностью которых являются невысокие цены размещения ($20 за номер), скудный сервис и слаборазвитая инфраструктура, загружены такие объекты едва ли более чем на 20%.

Мировая практика

По мнению экспертов, оптимальным средством размещения в Подмосковье служат так называемые резорты распределенные по территории коттеджи, таун-хаусы и мини-отели. Остальная территория заполняется объектами социальной инфраструктуры. Именно инфраструктура определяет экономическую эффективность жилых курортов, считает Олег Маринин, президент девелоперской компании Парк групп. Как показывает мировая практика, на дополнительные услуги гость тратит сумму, примерно равную стоимости проживания.

Концепция жилой комплекс плюс отель на Западе позволяет создать максимально богатую инфраструктуру. Например, рассказывает Патрушев, в элитном жилом комплексе Aphrodite Hills на Кипре девелопер на уровне концепции, а также использовав особенности ландшафта создал гостинично-жилой комплекс, состоящий из отеля, вилл и таун-хаусов для постоянного проживания. Зоны разделены ущельем, поэтому потоки постоянных жителей комплекса и туристические не пересекаются. В то же время жители Aphrodite Hills имеют возможность пользоваться всеми объектами инфраструктуры отеля на весьма привлекательных условиях. Все услуги, не требующие участия специалистов, предоставляются бесплатно (например, бассейн, сауна). Если же владелец постоянного жилья хочет воспользоваться услугами массажиста или личного тренера, это оплачивается, но с существенной скидкой.

Тенденция строить апартаменты непосредственно на территории гостиниц или на смежных участках появилась в начале 1990-х и получила активное развитие. В настоящее время жилая недвижимость в формате апартаментов с гостиничным сервисом есть практически во всех странах мира, в том числе в Германии, Франции, Испании, США, Чехии, Словакии, Болгарии, рассказывает Олег Маринин.

Подобные проекты популярны в странах Средиземноморья, Черноморского бассейна, в Швейцарии. Олег Маринин говорит, что многие мировые гостиничные сети (Marriott, Hyatt, InterContinental, Le Meridien, Crowne Plaza) включают в проект строительство коттеджных комплексов на прилегающей к отелю территории. Жилье в таком пансионате реализуется через долгосрочную аренду или непосредственно через продажу.

По мнению генерального директора российского представительства управляющей компании Lanitis Development Property Management Елены Рева, гарантией ликвидности и востребованности Aphrodite Hills являются его качество и комплекс услуг. Развитая инфраструктура комплекса один из важнейших факторов, увеличивающий стоимость апартаментов. Поле для гольфа международного стандарта на 18 лунок, центр здоровья и SPA, фитнес-центр, 12 теннисных кортов и академия тенниса, центральная площадь с бутиками, супермаркетом, ресторанами и кафе, детская площадка и собственный пляж все это не только позволяет обитателям Aphrodite Hills брать от жизни все, но и повышает стоимость как самих кондо-апартаментов, так и ликвидность вложений. Управляющая компания гарантирует владельцам апартаментов класса de luxe стабильные 6% годовых.

Что в России

Сеть отелей Hilton стала возводить на территории своих гостиничных комплексов коттеджи на продажу. Это оказалось рентабельным бизнесом привлекательная инфраструктура и удобные гостиничные сервисы обеспечивали высокий спрос на дома, продолжает перечень западных примеров Сергей Гоз.

Новая площадь Property Management реализует проект жилого комплекса в Лазаревском районе Большого Сочи. Центральным элементом нового жилого района станет 4-звездочный гостиничный комплекс европейского уровня на 150 номеров и 20-25 отдельно стоящих корпусов-бунгало с различными объектами инфраструктуры, а также термально-оздоровительный санаторно-курортный комплекс регионального масштаба.

Для Сочи идея включать в состав гостиничного комплекса небольшой блок жилых апартаментов вполне очевидна, считает Евгений Якубовский, генеральный директор Новая площадь Property Management. Сочи еще со времен СССР является крупнейшим российским курортом, но средний срок окупаемости гостиниц составляет более шести лет, и, по оценке Якубовского, сочинские гостиницы не в состоянии конкурировать по доходности с другими секторами коммерческой недвижимости. А жилье, как правило, вообще приносит прибыль еще до завершения строительных работ. В Сочи существуют все предпосылки для использования этого преимущества, считает эксперт.

Красная Поляна один из наиболее динамично развивающихся курортов России. Горно-морской комплекс Красная Поляна на территории более 52 000 га включает в себя не только горные массивы, но и часть Черноморского побережья. Один из наиболее известных игроков в этом регионе компания Юмако реализует, в частности, Сочи Гольф и СПА Курорт на площади 166,6 га, центром притяжения которого станет гольф-клуб с 18-луночным полем, кроме того, будут построены 5-звездочная гостиница и гостевые виллы, спортивный центр, конно-спортивный комплекс, лечебно-оздоровительный и SPA-центр Река жизни. Центральную часть Сочи Гольф и СПА Курорта займет жилой район (около 250 вилл, предназначенных для продажи в частную собственность с возможностью в последующем сдать виллы в аренду или доверительное управление оператору комплекса). Согласно информации на сайте компании стоимость проекта оценивается в 150 млн евро, прогнозы по доходам таковы: доходы от продажи недвижимости 130 млн евро, годовой доход от эксплуатации 20 млн евро.

Еще один проект компании в том же регионе реабилитационно-санаторный комплекс в Красной Поляне, в уникальном природном заповеднике на высоте 600 м над уровнем моря в ущелье Кавказских гор. В состав комплекс входят апарт-отель уровня 4 звезды (124 номера и 80 апартаментов) и разнообразные объекты курортной инфраструктуры. Проект будет построен на территории Сочинского национального парка на участке 3 га.

На Черноморском побережье эта тема актуальна, как нигде, считает Инна Ехья. Среди наиболее интересных, по ее мнению, проектов она называет элитный комплекс Катерина-альпик в Красной Поляне (проект Юмако), Пальмовый берег курортный городок в Туапсинском районе. В Королевских дюнах на Бугазской косе в Анапском районе соотношение отелей и резиденций свободного назначения почти 50:5 В Подмосковье в основном стремятся разбавить кантри-отелями коттеджную застройку при явном численном преимуществе второй. Хотя рынок аренды загородного жилья и гостеприимства попросту голодает и есть большое искушение строить такое жилье, все понимают, что это длинные деньги, а [вернуть вложения быстрее] можно только с помощью продаж. На побережье, напротив, смыслообразующей является отельно-гостиничная застройка, которую в последнее время начали разбавлять недвижимостью, предлагаемой либо на продажу, либо в долгосрочную аренду (от одного года). Это тоже своего рода диверсификация, которая помогает затыкать дыры в межсезонье, говорит Ехья.

По словам Марины Маркаровой, управляющего директора компании Blackwood, в Сочи также возводится курортный комплекс Александрийский маяк. В нем предлагаются в собственность апартаменты, которые хозяин сможет использовать по собственному усмотрению: например, приезжать на лето, а в остальное время сдавать или жить постоянно.

Сейчас идет обсуждение сразу двух комплексов недалеко от стен Московского Кремля. Там будут роскошные гостиничные номера и элитные апартаменты. Жилье рассчитано на тех, кто постоянно приезжает в город и предпочитает иметь собственную квартиру, а не останавливаться в гостинице, делится информацией Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group.

Что интересно, и в Москве уже появились комплексы, в которых кроме жилой зоны есть определенный набор объектов инфраструктуры, характерных скорее для отеля, чем для жилого дома, говорит Эраст Жиряков, руководитель строительных проектов МИАН-Девелопмент. В частности, он назвал уже построенный жилой дом Времена года в Старомонетном переулке и Коперник, который МИАН строит рядом с Президент-отелем на Якиманке. Кроме квартир в Копернике будет представлен весь набор услуг 5-звездочного отеля: ресторан, лобби-бар, гурмэ-бутик, фитнес-центр, доставка еды в квартиру, служба портье, горничных и проч. Часть инфраструктуры будет доступна и посторонним посетителям. Это единственный способ снизить плату за услуги владельцам квартир в подобном доме. В этом случае ежемесячные платежи для жителей дома составят примерно $4-5 за 1 кв. м, уточняет Жиряков. В Копернике соотношение жилой площади и зоны, в которой расположены объекты инфраструктуры, составляет 1 к 4 (1 к 8, если говорить об общей площади здания).

Учитывая тенденцию строить в Подмосковье большие поселки на 300-500 домов, для которых нужны не только гостиницы, но и свои школы, зоопарки, гольф-поля и кинотеатры с дискотеками, наличие гостиничного комплекса повысит рентабельность проекта на 5-10%, считает Сергей Леонтьев, генеральный директор Vesco Realty. Один из мега-проектов Рублево-Архангельское (предусматривающий возведение около 3 млн кв. м для 30 000 человек), по словам Виктора Новичкова, директора по связям с общественностью Терра-Девелопмент, схож по территории с маленьким городком и может считаться аналогом таких проектов, как Ирвайн Рэнч, Плайя Виста (Калифорния), Пальма (Дубай). В генплане Рублево-Архангельского есть гостиничный комплекс, но подробно о его формате говорить пока рано, добавляет Новичков.

Первенцы в Подмосковье

Инна Ехья сообщила, что в поселке Нахабино Кантри на 60 домов, построенном рядом с гольф-клубом, весьма неплохо шли продажи дома покупали те, кому надоело стоять в листе ожидания на аренду домиков на территории гольф-клуба ($120 000 за годовую аренду). 18-луночное гольф-поле и престижность клуба делают свое дело, говорит Ехья. Не исключено, что Le Meridien будет строить на соседних участках дополнительные коттеджи.

Большинство экспертов, говоря о немногих удачных примерах сочетания гостиницы и коттеджного поселка, называют гольф-клуб в Нахабино (Волоколамское шоссе). Там успешно функционируют и гостиница, и коттеджная зона, которые друг другу совершенно не мешают. Жители коттеджей пользуются всей инфраструктурой гостиницы (рестораны, спортивный комплекс, магазины). Такое успешное сочетание обусловлено в значительной степени оператором гольф-клуба гостиничной сетью Le Meridien. На наш взгляд, именно от системы управления и зависит успех подобных симбиозов, поясняет Андрей Мажаров, генеральный директор компании Терра-Недвижимость. Но, по мнению Юлии Никуличевой, заместителя директора Jones Lang LaSalle, пока крупнейшие мировые сети отелей к Подмосковью большого интереса не проявляют.

Старые подмосковные горнолыжные курорты не отстают. По словам Марины Маркаровой, первый современный курортный комплекс в области парк Волен (начал работать в 1997 г.), изначально состоявший из одной горки, одного подъемника, трех коттеджей и ресторана, сегодня имеет восемь современных лыжных трасс, бассейн, спортивные площадки, картинг, теннисный корт, гольф-поле, гостиничный комплекс (25 коттеджей и гостиница на 59 апартаментов), тир и т. д.

Андрей Васильев, директор департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard, называет также такие поселки, как Петровские дали при горнолыжном парке Яхрома (Дмитровское шоссе, на территории самого парка есть гостиница Бумеранг и несколько коттеджей в аренду), Росинка (Пятницкое шоссе). У жителей поселка Павлово есть возможность использовать инфраструктуру того же Moscow Country Club в Нахабино.

Из наиболее крупных новых проектов с элементами той же концепции Сергей Леонтьев назвал проекты группы компаний КРТ Другие берега и компании Вашъ финансовый попечитель Рузская Швейцария, где на территории более 4000 га планируется разместить два 5-звездочных кантри-отеля с собственными гольф-полями и несколько коттеджных поселков. В проект планируется вложить вначале согласно данным инвестора около $150 млн, а затем финансировать его из получаемой прибыли. Расчетный срок окупаемости 3-5 лет, сообщила Марина Маркарова.

Спортивный курорт Сорочаны в летнем сезоне 2005 г. ввел в эксплуатацию первую очередь гостиничного комплекса, на территории которого разместился коттеджный поселок из 25 домов. Общее количество проживающих согласно информации на сайте курорта уже нынешней зимой составит от 120 до 400 человек. Весной будущего года начнется строительство второй очереди поселка и спортивных площадок.

Немало опрошенных Ведомостями застройщиков говорят о планах сделать нечто подобное правда, подробностей не сообщают. Как одну из перспективных тенденций рынка загородной недвижимости рассматривают разработку подобной концепции в Конти, Миэле, ряде других фирм.

Vitro Village в 38 км от МКАД по Калужскому шоссе изначально позиционировался как подмосковный курорт. На территории 14 га строятся семь жилых корпусов на 50 апартаментов площадью 100-300 кв. м по цене от 900 евро за 1 кв. м. Инфраструктура будет включать спортивный комплекс, бассейны, супермаркет, детский сад и школу, рестораны, бильярдный зал и т. д. Предусмотрена и гостиница 4 звезды на 50 номеров. Апартаменты продаются в собственность, а жильцы на постоянной основе получают полный гостиничный сервис. Срок окончания строительства II-III квартал 2006 г. Инвестиционная стоимость комплекса составляет более $12 млн.

В компании Knight Frank одним из первых грамотно спланированных комплексов, где совмещаются жилая и гостиничная зоны, считают многоквартирный жилой комплекс Сосны на Николиной горе. Большая площадь застройки, возможность использования инфраструктуры лечебно-оздоровительного комплекса Сосны позволяет решить проблемы, характерные для загородного рынка, где, несмотря на активность девелопмента, вопрос адекватной инфраструктуры до сих пор не решен, говорит Андрей Патрушев. Например, помимо традиционных услуг в области фитнеса и спорта жители комплекса смогут воспользоваться услугами профессиональных медиков.

Ирина Жарова-Райт сообщила, что Nordblom Group работает с одним партнером над похожим проектом на большой воде Пироговского водохранилища (Дмитровское шоссе). Пока у этого проекта нет названия, но известно, что он будет включать в себя гостиницу 5-6 звезд и апартаменты такого же уровня и как дополнительные услуги жильцам и постояльцам будут предложены SPA-процедуры и проч. В апартаментах можно будет как жить самому, так и сдавать их в аренду, рассказала Жарова-Райт.

В активе Rodex Group есть проект Ранчо, который может выступать, например, и в качестве корпоративной резиденции, и в качестве загородного гостиничного комплекса, приносящего стабильную прибыль, рассказывает Евгений Родионов. На территории Ранчо находятся главный дом, гостевой дом, домик охраны, баня, вертолетная площадка, конно-спортивный блок, беседка, озеро, причал. Большая, от 4-11 га, территория предполагает по желанию будущего собственника строительство любых объектов инфраструктуры. Нами продано уже два таких Ранчо, и мы ведем переговоры с несколькими банками. Они предполагают включить Ранчо в свой актив в качестве престижной корпоративной резиденции.

Общая площадь комплекса около 16 000 кв. м. Семиэтажный дом состоит из пяти секций, где предлагаются апартаменты свободной планировки площадью от 90 до 192 кв. м. Всего в комплексе 112 квартир. Девелопером комплекса выступает компания DHS, инвестор Пробизнесбанк, эксклюзивный агент по маркетингу и продаже международная консалтинговая компания Knight Frank, сообщил Патрушев.

Для успешной реализации проектов, говорит Патрушев, необходимо еще на этапе разработки концепции тщательно продумать вопрос разграничения жилой и гостиничной зоны.

Важно провести границу

Чтобы проект был рентабельным, затраты на инфраструктуру составляют, как правило, от 1/10 до 1/6 от общей суммы инвестиций в строительство, считает Сергей Гоз.

Что касается оптимальной пропорции затрат инвестора на жилую и гостиничную часть проекта, то, по мнению Сергея Леонтьева, это может быть 90% на жилую/10% на гостиничную, но, пока ни одного подобного проекта до конца не реализовано, говорить об этом затруднительно. В крупных проектах, таких как Другие берега и Рузская Швейцария, на гостиничный сектор скорее всего будет затрачено около 20-25% от общего объема инвестиций, предполагает Леонтьев. Что касается коттеджных поселков с собственными гостиницами, то в подобных комплексах затраты на отели составляют 5-10% от общего объема инвестиций.

Строительство гостиницы в коттеджном поселке рядом с какими-нибудь крупными спортивно-развлекательными центрами позволит, по оценке Марины Маркаровой, обеспечить среднюю заполняемость в течение года на уровне 60%. Сама по себе гостиница за городом инвесторам не так интересна, но при поселке она будет дополнительным источником дохода, а также еще одним инфраструктурным элементом, привлекающим покупателей, говорит Маркарова.

Андрей Васильев уверен, что ключ к успеху привязка к значимым рекреационным объектам Подмосковья. У большой воды, с развитой водно-спортивной инфраструктурой, там, где поддерживается атмосфера курортной зоны, добавляет Ирина Тарасова. И в идеале такие поселки должны располагаться в пределах 30 км от Москвы. Инфраструктуру в этом случае можно закрепить за гостиничным комплексом, она будет окупаться как за счет постояльцев гостиницы, так и за счет жителей поселка.

Такие мини-отели в зависимости от выгодности местоположения могут перепозиционироваться под закрытые загородные клубы и в таком случае предпочтут порой простаивать, чем пускать кого угодно, добавляет Климова.

Нателла Климова добавляет, что важной составляющей успеха является правильное позиционирование гостиничного объекта. В качестве параметров, определяющих стратегическое позиционирование, менеджмент компании должен выбрать те, которые имеют наибольшую важность для потребителя. В случае с Нахабино в этой роли выступает предоставление конференц-пакетов и пакетов по привлечению различных компаний для таких мероприятий, как team-building или событийные вечера, предусматривающих обслуживание корпоративных клиентов, говорит она.

Как бизнес

Андрей Васильев считает, что основная категория потребителей такого рода услуг это москвичи, которые предпочитают выезжать за город на выходные дни и праздники. Сергей Гоз, в свою очередь, предполагает, что загородные гостиницы будут интересны и для иностранных бизнесменов, приезжающих в Москву.

При грамотной управляющей компании и профессиональном девелопменте такой проект может быть довольно прибыльным. Только нужно понимать, что это длинные деньги и он требует серьезных капиталовложений, говорит Жарова-Райт. На нулевом цикле проект приносит прибыль как жилой дом, по завершении его строительства как жилой дом и гостиница. Буквально спустя год прибыль извлекается только из сдачи гостиничных номеров и предоставления дополнительных услуг. Как показывает мировая практика, капитализация подобных объектов приносит со временем владельцу основного актива более высокую доходность, чем обычный жилой дом, продажи в котором заканчиваются через полгода-год после завершения строительства. А в этом случае получаются длинные деньги со стабильным доходом.

Эксперты говорят о том, что сроки окупаемости гостиничных комплексов достаточно длительные. Строительство 4- или 5-звездочного пансионата на 150 номеров может обойтись примерно в $7-10 млн (без учета стоимости земли) и, по оценке ведущего аналитика департамента маркетинга АН Doki Александра Скобкина, окупится через 5-7 лет. Рентабельность проекта на уровне 15-20%. Такие объекты приносят около 20% годовых и окупаются за 5-6 лет, считает Олег Маринин.

Снос пятиэтажек в Москве будет завершен на год раньше, чем планировалось изначально, в 2009 году. При очевидном дефиците площадок для строительства пятиэтажки представляются инвесторам все более лакомыми кусками столичной земли. После того как будут стерты с лица земли пятиэтажки так называемых сносимых серий, наверняка придет черед и несносимых в этом опять же заинтересованы не столько городские власти, сколько застройщики.

Гостиница в отдельном поселке, на взгляд Натальи Ветлугиной, заместителя генерального директора компании Новый город, это уже чрезмерно раздутая инфраструктура. Застройщик вынужден делать ее из-за того, что по каким-то причинам проект продается тяжело. Хотя в некоторых поселках (их немного) есть гостиницы, они предназначены для гостей, которых по какой-то причине не хотят размещать в доме, или обслуживающего персонала. Такой сервис удобен, но требует серьезных дополнительных вложений, создает определенные сложности в эксплуатации и увеличивает коммунальные платежи. Для обслуживающего персонала достаточно построить в поселке что-то вроде общежития, считает Савелий Орбант, заместитель председателя совета директоров компании Миэль-Недвижимость.
Разрушение

Впоследствии застройщики-инвесторы стали возводить отдельные, как правило, панельные дома для переселенцев, а монолитно-кирпичные на продажу. Сейчас система иная: городские власти выставляют на аукцион площадку и сразу получают свою долю в денежном эквиваленте. На эти средства впоследствии ведется снос пятиэтажек и строительство домов для переселенцев. С 1 января 2006 года систему аукционов и конкурсов опять ждет обновление: вступит в силу федеральный закон О размещении заказа на поставку товаров, выполнение работ и оказание услуг для государственных и муниципальных нужд, что должно по замыслу властей сделать тендеры прозрачными и доступными для большинства заинтересованных компаний.

Снос оплачен

Схема финансирования сноса пятиэтажного и ветхого жилого фонда кардинально изменилась в последние два года. До 2004 года Москва получала свою долю квартирами: горадминистрация заключала контракт с инвестором, после чего начиналась работа по переселению жильцов и строительству новых домов. При этом часть квартир в этом доме предназначалась на продажу, другая переселенцам.

Если тендер запланирован, это означает, что, скорее всего, площадка будет реализована в течение трех-четырех месяцев. Правда, случалось, что участники отказывались от торгов, если город выставлял слишком высокие обременения. В таких случаях объем обременений корректируется, а объект выставляется на продажу повторно. Если же тендер не запланирован, значит, цена вопроса еще только определяется руководством округа или города. В таком случае утверждать со стопроцентной гарантией, что дом будет снесен в течение следующего года, нельзя.

Согласно новым правилам, все торги будут проводиться при наличии у претендентов стопроцентной банковской гарантии на строительство объекта. Предполагается, что таким образом процент недостроя на площадках города существенно сократится, а присутствие на рынке строительства недобросовестных компаний будет сведено на нет. В представленной таблице мы ввели графу тендер, чтобы были видны конкретные перспективы каждого адреса. После того как тендер проведен, вопрос сноса конкретного дома (или целого квартала) можно считать решенным, ведь организации-участники уже фактически выплатили городу его долю за предоставленную площадку и они заинтересованы в том, чтобы начать работы как можно скорее.

К примеру, в ближайшие три-четыре года в районе Хорошево-Мневники будут снесены все пятиэтажки сносимых серий. В Северо-Восточном округе масштабный снос пятиэтажек ожидает район Марфино. Проект планировки разработан НИиПИ Генплана Москвы: до 2010 года здесь планируется снести 11 пятиэтажных домов в районах улиц Малая Ботаническая, Комарова, Ботаническая. В общей сложности будет снесено порядка 35 тыс. кв. м. Впоследствии на этой территории будут построены многоэтажные жилые дома общей площадью 115 тыс. кв. м. Один из самых масштабных проектов реконструкции пятиэтажек стартует в 2007 году: уже разработана программа реконструкции пяти кварталов в районе Кунцево.

Поквартальный снос

Программа столичного правительства по сносу пятиэтажек (в основном это серии домов К-7, П-32, П-35, 1605-АМ) была разработана вплоть до 2010 года, однако в этом году столичные власти заявили о готовности снести последнюю пятиэтажку на год раньше в 2009-м. Такие темпы программа получила благодаря активному привлечению инвесторов к одной из главных жилищных программ правительства Москвы. Сегодня почти половина пятиэтажного фонда сносится за счет привлеченных на конкурсной основе инвесторов.

В Южном административном округе столичные власти заявили о готовности снести последнюю пятиэтажку по программе сноса уже в 2006-м последний крупный квартал в районе Москворечье-Сабурово будет выставлен на аукцион в начале 2006 года. Впрочем, это не значит, что в округе совсем не останется пятиэтажек. Еще нет решения относительно несносимых серий, которые пока планируют реконструировать и надстраивать.

Реализацией проекта будет заниматься компания Система Галс, а его стоимость оценивается примерно в $700 млн. Для переселенцев из пятиэтажек предполагается возвести дома панельной сети П-3М, а на продажу будет построено жилье по индивидуальным проектам. В общей сложности площадь нового жилья составит около 1 млн кв. м. Город, в свою очередь, берет на себя финансирование строительства нескольких поликлиник, клубов, школ, детских садов, гаражных комплексов, а также инженерных сетей.

Пустить на вторсырье

Поиски новых технологичных решений в рамках городской программы касаются не только альтернативных решений при обновлении жилого фонда. В Москве планируют провести эксперимент по так называемой поэлементной разборке типовых пятиэтажек с последующей вторичной переработкой демонтированных панелей. Соответствующее распоряжение было подписано недавно главой столичного стройкомплекса Владимиром Ресиным. По задумке властей здания будут разобраны на панели ручным способом.

Подобного рода опыт можно назвать единичным реконструирована одна пятиэтажка по адресу ул. Маршала Жукова, 16 в Хорошево-Мневниках. Столичные власти планировали именно так разобраться с несносимым жилым фондом, однако сами застройщики и инвесторы считают этот путь далеко не лучшим. На наш взгляд, это не самое удачное техническое решение, рассказал Ъ директор по маркетингу и коммуникациям концерна 'Крост' Леонид Белага, гораздо правильнее сносить, переселяя людей в том же районе, и строить новое, на порядок более качественное и удобное жилье.



Демонтаж предполагает отделение элементов здания друг от друга с применением средств малой механизации. В рамках эксперимента планируется снести четыре дома серии П-32: по улице Международная, дом 24 и дом 30 и по улице Ходынская, дом 12 стр. 1 и дом 18 стр. Суммарная площадь зданий составляет 12 тыс. кв. м. По планам реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда эти дома должны быть ликвидированы в 2005-2006 годах, однако окончательно срок проведения работ еще не определен.



Главная --> Публикации