Главная --> Публикации --> Столичный квартирный рынок переживает подростковый период Какие здания украсили москву в 2004 году? Дон-строй идет в ритейл $20 млн на кинотеатры Доля таун-хаусов в общем объеме предложения выросла до 10 %

Надышите мне тепло!

14-15 ноября в Доме на Брестской прошла Третья ежегодная научно-практическая конференция Современные системы и средства комплексной безопасности и противопожарной защиты объектов строительства, организатором которой выступило Правительство Москвы. В рамках конференции работала выставка, на которой были представлены новейшие достижения в области безопасности.

Как рассказала директор государственного предприятия Центр ЭНЛАКОМ Татьяна Усатова, сейчас уже на стадии строительства в большинстве столичных новостроек появляются умные комнаты. Умными их называют потому, что в них находится целый вычислительный центр. На всем протяжении строительства дома сюда стекается информация о качестве строительства, прочности здания, изменениях в давлении на участок земли и других показателях с электронных датчиков, установленных по всему дому и даже под домом. Эта информация обрабатывается, и если качество строительства не удовлетворяет заданным характеристикам, система сигнализирует об этом.

В современных условиях трудно переоценить значение вопросов повышения качества строительных работ и обеспечения безопасности объектов строительства и реконструкции, - написал в своем обращении к участникам конференции первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин.

От пожаров и террористов

В районе Никулино-2 два года назад появился первый в Москве умный дом, соответствующий последним мировым разработкам. В таких домах при помощи специальных технических средств созданы идеальные климатические условия, обеспечивается необходимый уровень защиты от стихийных бедствий и несанкционированного доступа, рационально расходуются имеющиеся энергетические и коммунальные ресурсы, - рассказал член-корреспондент Российской Академии проблем безопасности Юрий Табунщиков. Кроме того, умный дом сам может обеспечить себя горячей водой и отоплением. Для обогрева здания используются солнечная энергия, тепло верхних слоев земли и даже тепло, выделяемое во время дыхания человека. Самое интересное, что электронная система, установленная в таких домах, самообучаемая.

Самой главной опасностью XXI века стал терроризм. Поэтому особое внимание надо уделять антитеррористической защите зданий, - считает директор ГУП НИИ Мосстрой Владимир Устюгов. По его словам, наиболее вероятными воздействиями террористов на здание являются захват, разрушение самых важных точек, влияющих на устойчивость здания и поджог. Нельзя исключать и возможность заражения какими-то биологическими или радиоактивными веществами, - считает В. Устюгов. Исходя из возможных опасностей проектируются и системы защиты или минимизации последствий терактов. В здания, где собирается много народа, будут устанавливаться электронные системы безопасности. Критически важные точки здания, порча которых может привести к разрушению самого здания, будут защищаться дополнительно. Эти точки будут изолированы от проникновения посторонних, воздействия огня или высокой температуры и обрушения конструкций. Для того чтобы минимизировать действия различных веществ, в домах установят мощные системы очистки воздуха. Все эти требования будут сформулированы в едином документе и направлены на рассмотрение в Московскую городскую Думу. После принятия таких норм ни один проект не будет одобрен без систем безопасности. Разрабатывать такие нормы нам помогают подразделения ФСБ и ГРУ, - рассказал В. Устюгов.

Надежность и безопасность во многом зависят от материалов, используемых при строительстве и отделке зданий. Современные материалы должны предотвращать не только распространение огня во время пожаров, но и дыма. Ведь по статистике при пожаре много людей погибает именно от дыма, а не от огня. Также материалы должны снижать уровень шума от галдящих столичных улиц, защищать от агрессивного воздействия внешней среды - проникновения влаги и холодного ветра. А также - быть долговечными и уметь адаптироваться, то есть расширяться и сужаться, подстраиваясь даже под незначительные колебания здания, - рассказал вице-президент по продажам компании Hilti Томас Трочил.

У самого синего моря

Ну, и наконец, что же делать, если все-таки что-то произошло с квартирой? Не оставаться же на улице? Для этого существует страхование. Причем застраховать можно как существующую квартиру, так и еще непостроенную. Во втором случае, если строительство не завершится, то хоть деньги останутся целы. И не придется выстаивать на митингах и объявлять голодовку, чтобы их вернуть, - резюмировал генеральный директор ОАО Московская страховая компания Юрий Горбатов.
Заметным явлением последних лет стал выход московских застройщиков на рынки других регионов. География впечатляет - Черноморское побережье, Сибирь, города Центральной России.

Сочи очень популярен, - говорит Екатерина Волкова, директор управления маркетинга и рекламы компании Жилищный капитал. - Каждое лето многие тысячи отдыхающих устремляются туда и включаются в ажиотажные поиски съемного жилья. Собственная квартира в Сочи - это тихая и спокойная гавань для полноценной жизни и отличного отдыха. Приобретение недвижимости в этом городе можно назвать и надежным, и выгодным вложением средств. Спрос на сочинском рынке недвижимости значительно превышает предложение, за последние несколько лет цены на землю в престижных районах выросли в 4-5 раз, на квартиры - в 3-4 раза.

Бесспорным лидером по количеству застройки является берег Черного моря, а точнее, - Сочи. По рекламе в газетах и Интернете мы насчитали не меньше десятка московских компаний, возводящих там различные объекты, которые в основном можно отнести к бизнес-классу.

Дома хорошего качества можно строить не только в столице и на курортах, - убеждено руководство компании Авгур Эстейт. С 2001 года этот застройщик работает в Белгороде.

И Белгород, и Краснодар

И мы хотим!

Как объясняет Виктор Козлов, коммерческий директор компании Авгур Эстейт, у московских застройщиков есть два альтернативных пути работы в регионах: самостоятельно либо в рамках программы Правительства Москвы. И хотя экономическая составляющая в обоих случаях одинаковая (девелоперы самостоятельно договариваются с местными властями по всем вопросам, сами определяют, что и на каких участках строить), компания, работающая в рамках официальной программы, действует не только от своего имени, но и представляет Правительство Москвы. Соответственно, берет на себя определенные моральные обязательства - особенно это касается исполнения сроков строительства и выполнения договоренностей. Департамент градостроительной политики отслеживает эти вопросы. В частности, Авгур Эстейт участвует в еженедельных совещаниях в Правительстве Москвы, на которых отчитываемся о ходе проектов и соблюдении сроков. В общем, польза от такого партнерства очевидна для всех - Москва развивает программу экономического сотрудничества с регионами, а девелопер получает дополнительный статус.

А здесь и не ждут...

Концерн КРОСТ пока нигде, кроме Москвы, не строит. Единственный объект, возведенный в другом регионе, - храм-часовня в карельском городке Лахденпохья. Однако, по мнению Алексея Добашина, генерального директора концерна КРОСТ, уже есть планы работы на региональных рынках. При этом, по его мнению, московский застройщик не должен приходить на чужую территорию агрессивно, вытесняя местных строителей. Я верю, что с душой могут строить только местные ребята. Я был во Владимире, в Астрахани, в Воронеже, во многих городах России. Да, я умею строить быстро и качественно и готов поделиться своими знаниями и опытом.

Поверить в то, что московским строителям это не надо, мы не можем. Остается принять другую версию - у питерских лоббистов крепкие локти, которыми они успешно оттесняют конкурентов от своего пирога. По неофициальной информации, крупнейший из московских строительных монстров - ДСК-1 уже второй год пытается выйти на рынок Санкт-Петербурга. Есть и договоренности с самыми высокими чинами местной администрации, но начало реальной работы все время тормозится...

Наиболее логичным казалось бы появление застройщиков из Москвы на рынке второго по величине города России - Санкт-Петербурга. Вроде бы здесь московский опыт пригодился бы лучше всего - и город-миллионер с многоэтажными домами, и климат похожий: Но - не происходит. Более того, наблюдается экспансия застройщиков их Северной столицы в Москву - к примеру, дом Онегинъ в Замоскворечье строит фирма Балтийский монолит.

По данным президента Европейского трастового банка, председателя комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию Андрея Крысина, объемы выдаваемых россиянам кредитов быстро растут, увеличиваясь ежегодно в 2 раза. Общий объем выданных банками ипотечных кредитов за последние три года, по мнению Крысина, составляет около $1 млрд, а текущая потребность в ипотечных кредитах существенно выше примерно $50 млрд. По его подсчетам, при сохранении благоприятной экономической ситуации к 2010 г. объем выдаваемых в России ипотечных кредитов увеличится в 30 раз. Сколько из этих новых заемщиков в какой-то момент окажутся некредитоспособными? Можно только предполагать, потому что реальные цифры неплатежей банки называть не любят видимо, опасаются за репутацию своего кредитного портфеля.

По результатам социологических опросов страх столкнуться с невозможностью выплаты кредита за купленную по ипотеке квартиру является одной из трех основных причин, по которой российские граждане не торопятся принимать решение о долгосрочном сотрудничестве с банком. Истории о проданных с торгов квартирах и выселенных на улицу людях (в том числе транслируемые через СМИ) не добавляют уверенности. Но есть куда более простые и гуманные способы выхода из непростой ситуации для тех, кто взял ипотечный кредит, но не в состоянии его выплачивать.

Дальнейшие действия зависят от того, какого рода затруднения испытывает заемщик. Это могут быть проблемы в семье, проблемы со здоровьем или смена работы. Кому-то банк предлагает продать квартиру и купить поменьше, кому-то просто продать квартиру и погасить кредит. Во многом рекомендации зависят и от величины вступительного взноса, и от потенциальных возможностей заемщика (возраст, здоровье, образование, востребованность его профессии на рынке и т. д.).

Однако проблема невыплаченных кредитов это проблема не только банка, но и самого заемщика. Что надо делать, чтобы не пришлось вывозить нажитое из разоренного гнезда? Во-первых и это самое главное банк должен узнать о проблеме как можно раньше, единодушно говорят все специалисты в области кредитования. Если начинаются просрочки в несколько дней это верный признак, что у клиента появились финансовые проблемы, и мы приглашаем его пообщаться и обсудить сложившуюся ситуацию, говорит Владимир Гасяк, первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка.

Dura lex

Хуже всего, если заемщик скрывает от банка информацию о реальном положении дел, так как копящиеся пени и штрафы усугубляют кризис и в конечном итоге могут съесть все ранее выплаченные средства.

Если заемщик не предупреждает банк о возникших сложностях с выплатой и в течение нескольких месяцев не платит по кредиту, банк в соответствии с условиями кредитного договора через три месяца, либо раньше просит или досрочно погасить всю ссудную задолженность по кредиту, или начинает судебный процесс по обращению взыскания на заложенное имущество.

Первая заповедь для потенциального и реального заемщика соблюдать точность и аккуратность в отношениях с кредитором. Если в договоре написано, что днем ежемесячных выплат является 5-е число каждого месяца, то протянуть с оплатой до 6-го числа уже означает просрочить платеж. А любые просрочки по кредитному договору влекут за собой начисление пеней и штрафов. Но еще не делают заемщика злостным неплательщиком, а лишь стимулируют банк присмотреться к нему повнимательнее. Отсюда рекомендация первая: если заемщик не хочет лишних вопросов и вежливых предложений продать квартиру, ему следует быть максимально аккуратным в платежах.

Крайне важно, что и закон, и судебная практика наконец обратились лицом в сторону банков. Похоже, что российские законотворцы наконец поняли: банки распоряжаются не своими личными деньгами, а деньгами других вкладчиков и вынести решение в пользу неплательщика значит создать проблемы добропорядочным клиентам банка, говорит начальник управления ипотечных кредитов одного из банков. Однако есть одно но. Необходимо соответствующее судебное решение, а доводить дело до суда банки не любят и пойдут на многое, чтобы урегулировать ситуацию своими силами.

Что же делать, если все-таки случилось непредвиденное сгорела квартира, дававшая ежемесячно хороший доход, или увольнение совпало с разводом, разделом имущества и выплатой алиментов на пять детей? Часто люди в такой ситуации начинают паниковать, влезать в долги, закладывать все и вся, но не идут в банк. И это вроде бы справедливо. Действующие законы не предполагают особых церемоний со злостными неплательщиками: по Жилищному кодексу, действующему с 1 марта 2005 г., судебный пристав имеет право выселить несостоятельного должника из квартиры, даже если это его единственное жилье. К тому же, как известно, банкиры этой поправки в закон ждали и даже лоббировали, как могли.

Каждый банк по-своему решает проблемы просрочки платежей. Как правило, это предмет индивидуальных переговоров между заемщиком и банком. Результат этих переговоров определяет множество факторов: здесь и величина вступительного взноса, и объем уже выплаченных банку средств, и потенциальные возможности заемщика и членов его семьи по разрешению сложившейся ситуации.

Вернись, я все прощу!

У Райффайзенбанка, например, есть своя коллекторская служба, занимающаяся работой с должниками. Если клиент теряет возможность обслуживать свой кредит и сообщает об этом банку, ему предлагают ряд стандартных и легальных процедур, которые позволяют найти компромиссное решение для заемщика.

Немалое значение, разумеется, имеют и позиция банка, и его практика решения спорных ситуаций. Можно добиться возврата практически любого кредита, вопрос в расходах банка на такого рода процедуру, говорят профессионалы.

Иногда, если потеря платежеспособности временная и банк это видит, дабы не загонять заемщика в тиски растущих как снежный ком штрафов, кредитор может простить заемщику накопленный за период просрочки долг. Если материальные трудности связаны, например, со сменой работы и носят временный характер, банк скорее всего пойдет навстречу своему клиенту. Однако отсрочка платежей это тонкий момент, говорит Владимир Гасяк Необходимо четко понимать, блефует заемщик или у него действительно есть реальные предложения о работе. Нужно также понимать, как быстро он сможет восстановить свою платежеспособность. Но если мы понимаем, что ситуация экстраординарная, то, конечно же, идем на компромисс.

Что касается компаний, предлагающих подобные услуги, то на сегодняшний день у банка нет партнерских отношений с таковыми, но с некоторыми из них банк знаком встречался и обсуждал возможное сотрудничество, говорит начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Александр Колошенко. Мы можем сказать, что каждый проблемный случай решается оптимальным путем как для заемщика, так и для банка. Пока в истории банка не было неразрешенных случаев.

Поскольку кредит был выдан в валюте, то заемщик не мог внести очередной платеж без документа, удостоверяющего личность. Человек затянул эту ситуацию, началось начисление пеней и штрафов, однако, после того как он обратился к нам, мы рассказали ему, как решить проблему и, учитывая обстоятельства, простили ему все штрафы, накопившиеся за период просрочки платежа, говорит Владимир Гасяк.

В практике Городского ипотечного банка был случай, когда у одного заемщика ограбили квартиру и кроме денег украли паспорта и его, и его жены.

Третий вариант предлагает банк ДельтаКредит. При радикальном изменении финансового положения заемщика они готовы пересмотреть сумму ежемесячных выплат. Возможны и другие варианты: пересмотр срока предоставления кредита и за счет этого снижение размера ежемесячных выплат, а также квазиканикулы период, когда заемщик выплачивает только проценты по кредиту, а выплата основной суммы долга переносится на период, когда его финансовое положение станет более стабильным, а также смена жилья на меньшее по площади и цене.

Еще один вариант так называемые каникулы. В случае, если у заемщика по каким-либо причинам нет возможности в течение некоторого времени выплачивать ежемесячные платежи по кредиту, он должен предупредить об этом банк, рассказывает начальник управления клиентского обслуживания ипотечной компании Мой дом Юлия Пузакова. В практике почти любого банка предусмотрены для заемщика так называемые каникулы, в течение которых банк разрешает не производить выплаты. Такие каникулы могут составлять до шести месяцев, воспользоваться каникулами можно один раз за время выплаты кредита.

Наиболее радикальный из всех вариантов продажа квартиры. Но не с торгов и через суд, а самому же банку, кому-то из его клиентов или дружественным банку риэлторам. Например, в Городской ипотечный банк обратился заемщик, желающий срочно продать квартиру из-под залога. Квартира предназначалась для вдовы начальника штаба оперативной службы внутренних войск МВД РФ, погибшего этим летом во время спецоперации по ликвидации группы вооруженных террористов в Махачкале. Ключи от квартиры вдове героя вручать должен был (и вручил в День милиции) сам президент Российской Федерации Владимир Путин. С первого заявления клиента о желании продать квартиру до того момента, когда банком были подготовлены необходимые документы, прошли всего сутки. Правда, для этого сотрудникам банка пришлось практически ночевать на работе и разработать отдельную схему данной сделки, сказал Гасяк.

Продать, чтобы не судиться

Важно, чтобы клиент чувствовал, что на нем не пытаются нажиться, а банк вовремя получал информацию, необходимую для принятия решений. Одну нашу клиентку уволили по сокращению штатов, и она тут же обратилась в банк с информацией об этом, сказав, что еще 2-3 месяца она сможет платить, а потом, наверное, придется продать квартиру. Мы нашли для нее риэлторов, готовых приобрести ее квартиру, но потом ситуация наладилась, женщина нашла новую работу и продолжает сама выплачивать кредит. Однако, даже если бы этого не произошло, никакой критической ситуации уже бы не было, рассказывает Гасяк.

Мы помогаем клиенту реализовать залог, говорит Александр Колошенко. Заемщик находит покупателя на заложенную квартиру и приходит с ним в банк, и мы проводим сделку. По совершении сделки средства, которые заемщик должен, включая не выплаченные за прошедший период проценты, получает банк. Если за это время рынок недвижимости упал (снизились цены на недвижимость), на требования банка это не влияет, сумма требований сохраняется. Остальной суммой заемщик распоряжается по своему усмотрению. Если заемщик хочет и готов оплатить услуги по поиску покупателя, то банк готов помочь ему и в этом, в сотрудничестве с партнерским агентством недвижимости и за определенную комиссию (уплачивается в пользу агентства недвижимости). По совершении сделки долг, включая не выплаченные за прошедший период проценты, получает банк. Комиссия риэлторов в этом случае не превышает обычной и составляет 4-6% от стоимости сделки.

Если клиент решает самостоятельно провести сделку по продаже находящейся в залоге недвижимости, то выписывается аккредитив под покупателя продавцу, после этого покупатель переводит деньги на счет заемщика, и банк снимает с квартиры обременение. Здесь важно учитывать, что мало кто готов покупать квартиру с обременением, поэтому ее цена зачастую ниже рыночной цены на аналогичную свободную квартиру приблизительно на 15-20%.

Если ситуация складывается так, что банк и заемщик решают квартиру продать, то в этом тоже нет ничего страшного. Когда это происходит своевременно по согласию сторон, то при нынешнем росте цен на рынке заемщик может еще и в выигрыше остаться: не исключено, что за время, прошедшее с момента покупки квартиры, она значительно подорожала.

Суд, стыд и немного нервно

Второй вариант продажи заложенной квартиры это если заемщик вместо данной квартиры приобретает другую квартиру и хочет воспользоваться кредитными средствами того же банка. Тогда юристы банка занимаются этим вопросом: выдают кредит на погашение предыдущего кредита, переоформляют обременение, отслеживают вопрос продажи первой квартиры. В данной ситуации вопрос самостоятельной продажи квартиры заемщиком исключен.

Сначала в течение семи дней должнику предлагается самому погасить задолженность, в случае отказа приставы будут продавать залог. Заложенная квартира реализуется на специально организованных торгах. После продажи должник обязан в течение 10 дней съехать с квартиры.

Если должник отказывается возвращать кредит и добровольно продавать залог, банк будет вынужден обратиться в суд. Что существенно решение о взыскании долга по таким делам суд может принять даже в отсутствие заемщика. После вынесения судом решения в дело вступают судебные исполнители, которые взыскивают долги.

Отказавшись возвращать кредит, клиент рискует не только лишиться приобретенного на заемные деньги имущества, но и не вернуть вложенные им деньги, ведь обычно к моменту продажи заложенных в банке квартиры или дома клиент уже выплатил и первоначальный взнос, и часть долга, и проценты по кредиту, предупреждает Пузакова.

В противном случае новый собственник имеет право с помощью судебного пристава и на основании судебного решения в принудительном порядке выселить несостоятельного должника буквально на улицу.

Помимо штрафов и комиссий банка должнику придется оплачивать все судебные издержки: госпошлину, комиссию судебных приставов (7% от стоимости залога), комиссию за предпродажную оценку имущества и организацию торгов. Всего таких сопутствующих расходов может набежать до 30% от стоимости квартиры, и все они будут оплачены за счет заемщика. Кроме того, при продаже недвижимости на торгах по решению суда ее стоимость обычно занижается по сравнению с рыночной. Квартира с торгов может уйти всего за полцены, говорит Юлия Пузакова.

Преследование должника по суду это достаточно трудоемкий и долгосрочный процесс. Так, в одном московском банке подобная тяжба с заемщиком тянется уже 1,5 года. В деньгах теряют и заемщик, и банк, продолжают капать пени и штрафы, которые давно составили сумму, превосходящую внесенные заемщиком средства. Обычно банк обращается в суд после 2-6 месяцев просрочки платежей. С этого момента штрафы начисляются не на сумму очередного платежа, а на весь остаток кредита.

Мы пока еще не выселяли никого из числа недобросовестных заемщиков. Но ведем несколько судебных процессов, которые имеют положительную динамику. Во всех случаях мы получили решение суда первой инстанции в свою пользу. Некоторые из этих заемщиков уже досрочно возвратили кредиты либо погасили просроченную задолженность и перешли в разряд добросовестных клиентов. Число подобных случаев в кредитном портфеле банка незначительно, говорит Константин Артюх, директор юридического департамента и корпоративного центра банка ДельтаКредит.

Не только у заемщика, но и у банка есть еще один существенный стимул не затягивать ситуацию с невыплатой кредита и не доводить до суда: по нормативным актам Центробанка банк обязан резервировать в Центробанке после 30 дней просрочки сумму, равную 25% стоимости квартиры, а после 60 дней сумму, равную 50% стоимости квартиры. В Центробанк эти деньги ложатся под 0% годовых и будут лежать там до тех пор, пока кредит не будет погашен. В случае, если дело дошло до суда, срок резервирования может растянуться на годы. Очевидно, что для банка столь длительное замораживание крупных сумм крайне нежелательно.

На крайний случай

Специалисты Городского ипотечного банка и вовсе еще ни разу не обращались в суд. Ипотечная компания Мой дом, банки Райффайзен и Петрокоммерц также предпочитают улаживать все проблемы с заемщиками на стадии переговоров и не доводить до суда.

Таким образом, на сегодняшний день страхуются только жизнь и здоровье заемщика, а также сохранность собственно имущества. То есть потеря работы или другие причины изменения финансового положения не являются страховым случаем, и тут страховая компания заемщику не помощник.

Одним из обязательных условий предоставления ипотечного кредита является личное, имущественное и титульное страхование. Договор ипотечного страхования заключается между страховой компанией (страховщиком) и физическим лицом заемщиком (страхователем) Если произойдет страховой случай, именно страховая компания выплатит остаток ссудной задолженности перед банком, возместит убытки при полной гибели или повреждении недвижимости. Каждый решивший получить ипотечный кредит должен понимать необходимость страхования и быть готовым дать полную информацию о своем здоровье и выбранном жилье, говорит Константин Артюх.

Почему в России до сих пор не распространена принятая на Западе практика страхования кредитных рисков заемщика? Видимо, причина в том, что страховые компании опасаются брать на себя подобные риски: во-первых, это может вызвать снижение требований банков к заемщикам в процессе андеррайтинга, а во-вторых, это может вызвать злоупотребления со стороны самих заемщиков, которые могут инициировать свое увольнение, с тем чтобы получить страховую выплату и покрыть кредит. На сегодняшний день такая возможность страхования своих рисков для заемщиков в России лишь обсуждается, говорит высокопоставленный менеджер одного из банков. А потому заемщику остается надеяться лишь на себя и выстраивать доверительные и долгосрочные отношения с банком.
Имя Владимира Ресина ассоциируется у москвичей с новостройками. И это не случайно именно первый заместитель мэра Лужкова в правительстве Москвы является руководителем Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города. Как никому другому, ему известно состояние рынка недвижимости в столице. И именно к нему НГ обратилась с просьбой рассказать о проблемах в строительном секторе.

Однако невозможность выплаты кредита в случае смерти владельца жилья или потери им трудоспособности, как правило, страхуется, и в этом случае страховая компания выплачивает страховую премию (в случае смерти застрахованного владельца жилья или члена его семьи наследникам сразу выплачивается полная стоимость этого жилья, и уже полностью оплаченное жилье остается в собственности его наследников).

Экономическая ситуация в стране в целом и особенно в Москве такова, что прибыль на строительном рынке еще долго останется высокой. Даже при всех обременениях, которые устанавливает город, инвесторам выгоднее вкладывать капитал здесь, чем в другие отрасли или даже за границей. Город давно не зависит от предпочтений инвесторов, напротив, Москва имеет возможность выбирать среди инвесторов того, кто предложит ей наиболее выгодные условия сотрудничества. А среди этих условий важнейшее место занимают социальные обременения. Более того, в обозримой перспективе можно ожидать прихода на строительный рынок нового крупного капитала. По существу, этот процесс уже начался, на рынок выходят крупнейшие инвестиционные компании России. Новые капиталы будут вложены в строительную отрасль, и она получит дополнительный импульс.

-Москва отличается тем, что несет весомый груз социальных обязательств перед жителями. Но конъюнктура меняется, инвесторы могут уйти в более выгодные отрасли. Не ожидаете ли вы спада в строительной отрасли и что тогда будет с социальными обязательствами Москвы?

На каком этапе программа сноса ветхих домов и пятиэтажек?

В этом году в столице будет сдано около 5 млн. кв. метров жилья, треть которых строится по социальным программам: для очередников, молодых семей, жителей сносимых ветхих домов и пятиэтажек. А социальные обязательства город будет выполнять в любых условиях. Даже если случится форс-мажор, сокращению будут подвергаться инвестиционные, но ни в коем случае не социальные программы.

Можно констатировать, что программа выходит на финишную прямую. В мае этого года в Южном округе Москвы был снесен 4-миллионный квадратный метр ветхих пятиэтажек (из общего числа 6,7 млн. кв. метров для сноса). Если раньше планировалось полностью завершить программу расселения к 2010 году, то сейчас ясно, что в Центральном и Южном округах последняя хрущевка будет снесена уже в этом году, в Юго-Восточном округе в 2008-м, в Восточном и Северо-Восточном в 2009-м. В 2010 году будут снесены последние хрущевские пятиэтажки только в трех округах: Северном, Юго-Западном и Зеленограде.

Выполнение программы расселения жителей ветхих пятиэтажек ускоряется. Для переселения москвичей из сносимых пятиэтажных и ветхих домов в прошлом году было возведено 1045,5 тысячи квадратных метров жилья. Не меньше будет построено и в текущем году. Правда, в 2005 году мы сами наложили на себя ограничения предоставляем новое жилье в пределах района, а не округа (это не касается ЦАО и Зеленограда). Соответственно, возникла необходимость поиска новых способов расселения хрущевок. Один из путей выкуп у коммерческих застройщиков квартир для расселения жителей пятиэтажек в пределах района.

Во избежание путаницы давайте сразу расставим все точки над i: небоскребов то есть зданий свыше 70 100 этажей в Москве не будет. В рамках программы Новое кольцо Москвы выделено около 60 участков, на которых возведут около 200 высотных комплексов, этажностью примерно 45 этажей, больше только за редким исключением.Основное отличие московских высоток от американских или японских будет прежде всего в градостроительном решении в отказе от принципа концентрации высоток на одной обособленной площади. Высотное строительство будет вестись в русле традиционной для Москвы радиально-кольцевой организации городского пространства.

В каких масштабах в столице осваивается высотное пространство? Нужны ли Москве небоскребы?

Как вы оцениваете перспективы ипотеки в Москве?

Высотное строительство предполагает создание новой социальной инфраструктуры для окружающих районов. Вокруг высоток будут создаваться новые городские субцентры, снижающие жилищную, инфраструктурную, транспортную нагрузку исторического центра Москвы. Немаловажна и эстетическая составляющая программы. Высотки призваны стать центрами притяжения обширных и однообразных пространств сложившихся спальных районов. Это насущно необходимо для формирования нормальной, комфортной среды обитания. Безликость и однообразие должны уйти в прошлое.

За ипотекой будущее в условиях рыночной экономики она должна заменить бесплатное предоставление жилья. На этот путь нас ориентирует и новое жилищное законодательство, вступившее в силу в 2005 году. На сегодняшний день московским властям удалось практически добиться существенного снижения размера первоначального взноса за жилье, приобретаемое по социальной ипотеке. Теперь необходимо решить проблему слишком высоких процентных ставок по ипотечным кредитам. По сути дела, как только эта проблема будет решена, можно ожидать, что ипотека заработает в полную силу. Ориентиром для московской ипотечной программы является ставка по ипотечному кредиту в размере 6%. Реальные предпосылки для достижения этой цели есть рост всех экономических показателей и успехи развития банковской системы в секторе кредитования населения.

Московская социальная ипотека постепенно набирает обороты, несмотря на объективные трудности российского финансового рынка. Свидетельство тому принятое в середине лета решение о снижении размера первоначального взноса за квартиру в 3 раза для участников программы Молодой семье доступное жилье.

Программа Народный гараж это проект строительства многоуровневых гаражей-парковок за счет инвестиций будущих владельцев частных лиц, то есть самих москвичей. Основной принцип, заложенный в идею программы Народный гараж, прямое инвестирование непосредственно от группы будущих владельцев гаражей, организованных в юридическое лицо. Расчет строится на факторах, которые должны повлиять на снижение стоимости машиноместа. Например, строительство по программе Народный гараж освобождается от выкупа права аренды земельного участка. Применяются льготные ставки аренды на землю 3% от базовой на период строительства и 10% на период эксплуатации.

Что представляет собой программа Народный гараж?

С какими регионами Москва сотрудничает в области строительства?

Компенсируются затраты застройщикам на строительство городских магистральных инженерных коммуникаций. Эти и другие меры позволяют говорить о реальной экономии до 20% стоимости машиноместа. Дополнительное удешевление народных гаражей ожидается еще и за счет того, что строиться они будут на территориях, малопривлекательных для бизнеса и жилищного строительства, а потому недорогих. По предварительным оценкам, стоимость открытого гаража для граждан по этой программе составит около 3 тыс. долл. за место, боксового примерно 7 тыс., а теплого 12 тыс. за место.



Главная --> Публикации