Главная --> Публикации --> Порядок расчетов с продавцами квартир Управление многоквартирным домом Базэл становится строителем Финансисты и строители ищут новые формы привлечения средств в жилищное строительство Правила выбора подходящей ипотечной программы

По данным Нижегородского центра научной экспертизы, индекс средней рыночной стоимости 1 кв. м. типового жилья в 2005 г. увеличился по сравнению с предыдущим годом почти на 15% и может составить к концу года около $60 По их подсчетам, рост стоимости недвижимости с 2000 по 2005 г. был равен 174%. Жилой фонд Нижнего Новгорода, по данным городской администрации, составляет почти 26 млн кв. м.

НИЖНИЙ НОВГОРОД На местном рынке недвижимости спрос отстает от предложения, хотя опрошенные Ведомостями риэлторы констатируют его небольшую активизацию в октябре ноябре. Правда, осеннее оживление на рынке жилья практически никак не отразилось на ценах. Основная операция на вторичном рынке Нижнего Новгорода обмен, для роста цен не хватает покупателей, не производящих альтернативных сделок.

Информация в СМИ о росте цен в Москве так вдохновила риэлторов, что некоторые даже начали искусственно подогревать рынок, завышая цены на квартиры, правда безуспешно, замечает Антон Кузнецов, менеджер отдела вторичного рынка компании Чекни. Основной тенденцией Кузнецов считает стагнацию на рынке, отмечая точечный спрос, и, соответственно, рост цен только на отдельные виды жилья в отдельно взятых микрорайонах. В некоторых местах цены вдруг начинают расти без всяких видимых причин. Чаще всего поднимаются цены на качественное жилье, которое до сих пор составляет меньшую часть жилого фонда. А цены на жилье советского периода постройки могут снижаться в микрорайонах, соседствующих с большими территориями новостроек, говорит эксперт. По его наблюдениям, упал спрос на трехкомнатные квартиры площадью 63-64 кв. м на ул. Ковалихинской, хотя покупка жилья в центре города всегда считалась престижной. Еще летом их продавали по $50 000, сейчас стоимость таких квартир снизилась в среднем до $45 00 Двушки на Генкиной в кирпичных домах всегда стоили столько же, сколько трехкомнатные на Ковалихе, сейчас их цена выше как минимум на 10%. Спрос на эти квартиры не падает, несмотря на соседство с большим районом новостроек. Летом поднялся спрос на одно- и двухкомнатные квартиры на ул. Усилова в спальном микрорайоне недалеко от центра.

Дорожает только новое

Риэлторы считают, что небольшое оживление на вторичном рынке жилья в Нижнем Новгороде можно объяснить только сезонностью. После отпусков, ближе к концу года, клиенты начинают задумываться о квартирных проблемах, говорит Валентина Уварова, директор агентства недвижимости Успех. Однако в этом году, продолжает она, спрос не отразился на ценах: Однокомнатные хрущевки площадью 32-33 кв. м в Автозаводском районе в сентябре продавались по $18 500-19 500, а это самый ликвидный тип квартир. К середине ноября на $1000-1500 возросли цены предложения на улучшенное жилье в том же районе. Сейчас трехкомнатные квартиры улучшенной планировки на Автозаводе площадью 66-67 кв. м предлагаются по $35 000-38 000, отмечает Уварова.

О точечном спросе говорит и Алексей Трошенков, начальник отдела стратегического анализа и оценки Нижегородского центра научной экспертизы (НКЦН): Ощутимый спрос есть только на отдельные виды жилья. Сейчас причиной роста цены могут стать факторы, которые раньше были второстепенными: не район, а конкретное место, хорошее качество обслуживания дома или микрорайона, социальное окружение.

Квартиры там предлагались по ценам, превышающим среднерыночные. Так, однокомнатные площадью 35-37 кв. м продавались по $32 000-33 00 Сейчас цены вернулись к прежнему состоянию, снизившись на $2000-3000, резюмирует Кузнецов.

Как считает Соловьева, всегда востребованными остаются любые однокомнатные квартиры, в том числе и хрущевки, а на квартиры большей площади спрос уже дифференцируется. По ее мнению, возрос интерес к квартирам в новых домах двух-трехлетнего возраста с отделкой: Покупатели оценили достоинства готового жилья с ремонтом, и большинство из них отдает предпочтение покупке отделанной квартиры в новостройке на вторичном рынке, а не вкладывает деньги на этапе котлована. Приобретая квартиру под чистовую отделку в новостройке, покупатель вынужден тратиться на ремонт, который обходится как минимум еще в половину стоимости жилья. А на вторичке все уже сделано. Ликвидность таких квартир зависит от дизайна их интерьера и отделки. Покупатели отдают предпочтение классике. Таких квартир на рынке немного, поэтому цены на них выросли на 10-15%. Например, в Cоветском районе стоимость 1 кв. м в таких квартирах достигает $1300-1400, а в новостройках цена в сопоставимых по качеству домах около $900.

Елена Соловьева, директор по продажам фирмы Адрес, констатирует рост цены предложения: В октябре цены выросли в среднем на 2-2,5%, а по отдельным районам и того больше. В Приокском цены подросли на 6-7%, в Ленинском примерно на 5%. В Приокском районе долгое время цены не росли и продаж было меньше, чем в других районах. Сейчас, возможно, в связи с активизацией первичного рынка в этом районе прежнее отставание компенсируется. Однокомнатные улучшенной планировки площадью 35-37 кв. м продавались по $27 000-27 500, сейчас предлагаются по $28 000-29 500.

Поддержка ипотеки

Все это, по мнению Кузнецова, свидетельствует о переоценке ценностей. Когда рынок активный, продажи идут хорошо, а цены растут быстро покупатели не очень разборчивы. Когда рынок вялый, у покупателей есть возможность выбора предпочтения становятся более очевидными. Изменился и качественный состав жилья. Насыщение рынка более качественным товаром делает старое жилье менее ликвидным. Покупатель предпочитает взять кредит и доплатить, нежели покупать не очень качественное жилье, отмечает Кузнецов. По его мнению, меняется не столько рыночная цена, сколько рыночная ценность разных типов жилья.

По словам Уваровой, сейчас коммерческие банки предлагают более мягкие условия кредитования, рассматривают серые доходы, более гибко подходят к каждому клиенту, поэтому к ним за кредитами обращаются чаще, чем в Сбербанк. В октябре у нас было 13 сделок с ипотечными кредитами. Обычно их ежемесячное число колеблется от шести до восьми, рассказала Валентина Уварова. Елена Соловьева также сообщила, что в их агентстве число ипотечных сделок в октябре увеличилось на 30% по сравнению с обычным уровнем.

Ипотечное кредитование, на развитие которого возлагали надежды нижегородские риэлторы, оправдало ожидания только отчасти. На рынке ипотеки произошли значительные перемены: возросло число банков, предлагающих ипотечные программы, банки начали снижать процентные ставки, уменьшать размер первоначального взноса. В октябре свой филиал в Нижнем Новгороде открыл DeltaCredit Bank, новые кредитные программы предложили филиал Банка Москвы, НБД-банк, Уралсиб, Внешторгбанк.

Потребительские кредиты казались доступнее ипотеки, соблазн купить бытовую технику был велик, и многие потенциальные заемщики стратегические цели отодвинули на второй план. Сейчас такого ажиотажа на рынке потребительского кредитования нет, его стали оценивать более трезво, а расширение возможностей по ипотеке вновь подтолкнуло интерес к ней, говорит она.

Уварова считает, что интерес к ипотеке возрос не только благодаря смягчению условий кредитования, но и вследствие падения интереса к потребительским кредитам. В прошлом году у нас был бум потребительского кредитования.

Кузнецов поддерживает эту точку зрения, но в то же время считает, что многие потенциальные заемщики откладывают покупку жилья в кредит в ожидании снижения процентных ставок. И зря выжидают, считает эксперт, низкие проценты увеличат спрос, он окажет влияние на рост цен, и это сведет к нулю все финансовые выгоды низких процентов. Вдобавок возможность выбора существенно уменьшится.

Но объемы кредитования возросли непропорционально объему предложения рост кредитования сдерживает низкий уровень доходов населения. Довольно часто клиентам нужна большая сумма, чем мы можем предоставить, исходя из их уровня доходов. Низкий уровень доходов одно из основных препятствий для развития ипотеки в регионе, рассказала Ирина Колесникова, специалист кредитного отдела Банка Москвы.

Существенного роста цен на вторичном рынке в перспективе риэлторы не ожидают. Основная операция на вторичном рынке это обмен. Сейчас многие цепочки не могут завершиться из-за отсутствия конечного покупателя. Квартиры не уходят, как раньше, в течение недели, а могут висеть месяц и больше. Чистый покупатель, т. е. покупатель с деньгами, либо уже купил жилье, либо предпочел первичный рынок, говорит Кузнецов.

В ожидании чистого покупателя

Уварова тоже не ожидает роста цен. По ее мнению, сезонное оживление пройдет, а небольшой рост цены предложения вряд ли сохранится. Трошенков полагает, что рост цен в 2001-2004 гг. лишь компенсировал снижение долларовой цены, произошедшее в период кризиса 1998 г., а сейчас цены практически достигли своего потолка, соответствующего уровню платежеспособного спроса. Поэтому, по его мнению, роста цен можно ожидать только на отдельные виды жилья и появятся объекты, на которые цены будут падать. В целом, по прогнозам Трошенкова, динамика цен на вторичном рынке может быть даже медленнее уровня инфляции и составить примерно 10% в год.

По мнению Татьяны Романчевой, директора НЦНЭ, основными препятствиями для роста цен на вторичном рынке жилья являются дефицит покупателей и низкая платежеспособность горожан в целом. Возросший спрос на рынке найма, как считает Романчева, подтверждает этот прогноз: когда денег, даже с использованием кредита, не хватает на покупку жилья, приходится его арендовать.


Руководитель Росимущества Валерий Назаров не сомневается в скором привлечении ОАО «Роснефтегаз» единовременного кредита от синдиката западных банков для расчетов с «Газпромом». «Нет сомнений, что банки дадут деньги», – заявил Валерий Назаров вчера на пресс-конференции, посвященной итогам работы в первом полугодии. «Мы имеем наилучшие варианты, но по этим проектам еще необходима экспертиза», – сказал он, уточнив, что разговор идет не о 16,3 млрд. руб. (сумма первого транша), а о 7,5 млрд. долл. «До погашения «Роснефтегазом» второго транша 18 октября у нас достаточно времени, чтобы принять самые выгодные условия этой кредитной линии», – считает Валерий Назаров.



В свою очередь, Валерий Назаров заметил, что планки по размеру дивидендов сейчас устанавливаются с учетом множества факторов. Самой основной должна быть программа развития акционерного общества. Если есть хорошая инвестиционная программа, то Росимущество не станет противиться снижению размера дивидендов. «Выжать дивиденды – не цель», – заверил Валерий Назаров.

Вчера также было заявлено, что начиная с будущего года Росимущество будет требовать от компаний с участием государства 20–25% чистой прибыли в виде дивидендов, а не 10%, как сейчас. По словам начальника Управления имущества организаций коммерческого сектора Глеба Никитина, в перспективе планируется повысить планку по размеру выплачиваемых дивидендов до 40–50%. И эта планка «должна быть равной для всех компаний с государственным участием».

В Росимуществе объясняют нынешнюю низкую результативность исполнения прогнозного плана приватизации как раз тем, что в него заложены низколиквидные пакеты акций, а на аукционы выставляются ГУПы, не представляющие мало-мальского интереса для бизнеса. Отвечая на вопрос «НГ», Валерий Назаров не исключил возможности продажи таких предприятий через «голландские аукционы», на которых игра идет на понижение. Однако в ряде случаев даже это не гарантирует желанного результата. Потому нет смысла приватизировать и пытаться продавать подобные ГУПы, дешевле и проще их ликвидировать.

Начальник управления приватизации федерального имущества Росимущества Иван Аксенов поделился новостью о том, что готовятся поправки в закон о приватизации. В частности, предлагается утверждать план приватизации на три года, а не на один год, как в настоящее время. Кроме того, целесообразно упростить процедуру приватизации ФГУПов (федеральных государственных унитарных предприятий), отказавшись от промежуточного этапа акционирования. Кроме того, программа приватизации предполагает продажи большого количества миноритарных пакетов акций, многие из которых являются заведомо неликвидными. Росимущество предлагает упростить продажу неликвидных пакетов акций. Чиновники считают возможным изменить правила игры таким образом, чтобы иметь возможность избавлять от неликвидных пакетов без объявления цены или путем публичного предложения.

Вопрос, не считает ли руководство Росимущества необходимым обеспечить большую прозрачность сделок с госимуществом, вызвал откровенное недоумение Валерия Назарова. Он привел в пример, как продавались госпакеты акций «ЛУКОЙЛа» и Магнитогорского металлургического комбината, и резюмировал, что большей открытости желать не приходится, поскольку у нас и без того «избыточная прозрачность». Впрочем, при необходимости всегда есть шанс отстоять попранные интересы государства в суде. Валерий Назаров привел в этой связи такую статистику: из 1330 рассмотренных судебных дел в 1117 суд принял сторону Росимущества.

Что касается плана приватизации на этот год, то он, по мнению Валерия Назарова, выполняется более или менее успешно. К июлю поступления в федеральный бюджет от продажи госпредприятий составили почти 29 млрд. руб. при годовом плане, спущенном Минфином, 42,7 млрд. руб. Еженедельно организуется до 50 аукционов. При условии, что удастся довести этот показатель до 70, считает Валерий Назаров, есть реальный шанс вписаться в заданные параметры.

По данным администрации города, жилой фонд Самары составляет 23,8 млн кв. м. В 2004 г. на территории города введено в эксплуатацию 280 000 кв. м жилья. По приблизительным оценкам, лишь менее 1% готового жилья находится в продаже. За последние годы, говорят опрошенные риэлторы, основной темп прироста цен на вторичное жилье составил 20-30% годовых.

САМАРА Осеннее оживление деловой активности в этом году особенно сильно сказалось на рынке вторичной недвижимости. Рост цен по ряду сегментов на 15-20% только за октябрь нельзя объяснить лишь сезонным всплеском: риэлторы связывают скачок цен с ухудшением обстановки на первичном рынке жилья.

Изменение спроса отразилось на обороте риэлторских компаний. Оценить его по рынку в целом опрошенные специалисты затрудняются, но отмечают две особенности. По словам управляющего компании АУМ Ярослава Жителева, скорость прохождения сделок сейчас увеличилась почти вдвое. Если у выставленной квартиры нет явного недостатка, она практически сразу находит покупателя, говорит он. Это с одной стороны. С другой Чарикова отмечает, что из-за октябрьского удорожания упало количество цепочек с несколькими участниками: Цена изменилась, последние звенья выпали, и всю цепь приходится выстраивать заново. Кроме того, по словам исполнительного директора агентства Визит Полины Карпенко, часть владельцев квартир пока не спешат продавать, надеясь, что в конце года цены вырастут.

Как показал опрос самарских операторов рынка недвижимости, этой осенью спрос на вторичном рынке жилья значительно возрос, что немедленно отразилось на стоимости квартир. Руководитель департамента оценки компании Спектр недвижимости Сергей Винтаев говорит, что с сентября цены на ликвидное жилье возросли на 10-15%. Гендиректор риэлторской компании Центр недвижимости Лариса Чарикова также отмечает, что октябрь ознаменовался ростом цены в 15% на востребованные квартиры и такой скачок не является сезонным. Есть и более сдержанные оценки. В среднем за год прирост цен на вторичное жилье составлял 1,5-2 % в месяц, отмечает руководитель риэлторской группы агентства Визит Наталья Шонина. А за октябрь он составил 3-6 %. Но не нужно забывать, говорит она, что последняя цифра складывается по базе данных предложения в целом, включающей большой объем малоликвидных объектов.

Главным фактором, вызвавшим октябрьское удорожание вторички, опрошенные риэлторы считают резкий рост числа проблемных объектов на рынке новостроек и жалоб дольщиков. По их общему мнению, апофеозом напряженности стала октябрьская демонстрация обманутых дольщиков в Самаре, привлекшая к проблеме внимание СМИ: это вызвало волну недоверия потребителей к долевому строительству и их отток на вторичный рынок.

Все эксперты говорят, что самым востребованным и дефицитным является тип малогабаритного жилья однокомнатные квартиры, комнаты и квартиры малосемейного типа. По оценке Жителева, такие квартиры занимают в общем объеме предложения примерно пятую часть, а спрашивает их каждый второй.

Но основной прирост спроса в этом году наблюдается за счет ипотеки. В Самарской области кредиты на покупку жилья предлагают более 15 банков. Если в начале года, говорит Чарикова, об ипотечном кредите задумывался каждый третий клиент, а брал его каждый четвертый, то сейчас уже половина ищет подходящий банк, а треть имеет положительный ответ. Раньше, говорит Чарикова, клиенты долго подсчитывали, сколько они в итоге переплатят за квартиру, а сейчас данный вопрос просто отпал: Один октябрь уже перекрыл большую часть расходов. Так же оценивает долю участников ипотеки и Жителев: Более трети сегодняшних клиентов (его риэлторской компании. Ведомости) участники ипотечных программ. Винтаев в свою очередь отмечает, что платежеспособный спрос превышает предложение примерно на 15% и если число ипотечных клиентов заметно выросло уже в течение года, то в перспективе прирост будет идти в разы говорит эксперт.

Специалисты дружно отмечают значительный приток спроса на рынок вторичного жилья, но затрудняются точно определить его динамику. По оценке Винтаева, с конца лета он вырос примерно на 20-30%. Эксперты выделили две основные группы потребителей, которые заметно повлияли на увеличение спроса. Во-первых, это чистые инвесторы, которые рассматривают рынок недвижимости как площадку для доходных вложений. Часть из них переключилась с первичного рынка на вторичный их доля в спросе достаточно ощутима. Если смотреть на заселение новостроек, рассуждает Винтаев, то, как правило, для проживания используется только треть объекта, лишь иногда цифра доходит до 50-60%. Остальные квартиры используются именно как средство для инвестиций.


РОСТОВ-НА-ДОНУ Риэлторы отмечают снижение покупательской активности на вторичном рынке жилья по сравнению с первым полугодием 2005 г. Впрочем, это не пугает продавцов: они готовы ждать покупателя до весны, но снижать цены не собираются.

Что касается ценовых прогнозов, то в них большинство специалистов консервативно. По мнению Карпенко, после бурного роста скоро произойдет некоторый спад в динамике цен. Винтаев также считает, что второго пика в ближайшее время рынок не перенесет. В долгосрочной перспективе, по мнению Сергея Кривозубова, директора Поволжского центра развития, динамика цен, скорее всего, останется прежней участники рынка оценивают ее на уровне 25-30% в год. Если сравнивать общее экономическое положение региона на фоне других, то до кризиса 1990-х по ценам на жилье Самара была третьей после Москвы и Санкт-Петербурга, говорит Кривозубов. Средняя стоимость 1 кв. м в городе составляла тогда $1200-1400, а ныне мы только приблизились к отметке $100 По цене недвижимости нас обогнали Екатеринбург, Уфа и Нижний Новгород, хотя по экономическому развитию в целом они отстают. Восстановление прежних тенденций повлечет дальнейший интенсивный рост цен.

По данным мэрии, с 1993 по 2004 г. в городе построено около 5 млн кв. м жилья, из них более 70% составляют квартиры улучшенной планировки.

По данным компании Титул, на вторичном рынке города цены за квартиры улучшенной планировки на 1 ноября 2005 г. составляли $24 000-80 000 в центральных районах и $21 000-50 000 на окраине (в зависимости от типа квартиры, площади и количества комнат). Цена квартиры гостиничного типа (17 кв. м) сейчас доходит до $25 000, однокомнатная хрущевка общей площадью около 25 кв. м на окраине стоит $24 000, двухкомнатная в новом доме в спальном районе площадью около 40 кв. м оценивается в $45 000.

Снижение покупательской активности Сосницкий связывает с отсутствием жилья, которое соответствует запросам покупателя. Все хотят купить хорошее и недорогое жилье, а предлагают квартиры либо по завышенной цене, либо не очень качественные, констатирует он. У покупателей сформировались четкие требования к жилью, а предложение на рынке не всегда соответствует им, соглашается Леонтьева. Основная часть покупателей люди со средним достатком и уровень их покупательской способности еще не достиг уровня цен, добавляет менеджер отдела продаж СК ГражданПроектСтрой Евгений Тенишев.

Как отмечает гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий, на рынке вторичной недвижимости наблюдается парадоксальная ситуация: продажи в последние 1,5-2 месяца стабилизировались, но цены все равно растут на 5-10% в месяц. Предложение опережает спрос в три раза, и снижение покупательской активности налицо, соглашается с ним замдиректора агентства недвижимости Лендлорд Олег Ивченко. И все равно до конца года жилье подорожает еще на 8-10%, уверена управляющий агентства недвижимости Риэлти-центр Ольга Леонтьева. Так что прогноз о росте цен на 35-40% за год окажется верным, резюмирует Сосницкий.

По словам Тенишева, стоимость однокомнатных квартир на Западном и Темернике выросла даже больше: если в начале лета в этих районах можно было найти единичку площадью 25-30 кв. м за $23 000, то теперь хрущевки предлагают за $28 000-29 000, а цена квартир улучшенной планировки доходит до $35 00 В домах, построенных недавно, цена всегда на 10-15% выше, констатирует Ивченко. Для сравнения он приводит следующие цифры: стоимость 1 кв. м в домах, построенных 10 лет назад, составляет $850-900, в домах, сданных в эксплуатацию в прошлом и этом году и попавших на вторичный рынок, $1000-1200.

По общему мнению, наибольшими темпами растут цены на однокомнатные квартиры, квартиры гостиничного типа и комнаты в коммуналках. По оценкам участников рынка, стоимость квартиры гостиничного типа площадью 17 кв. м доходит до $25 00 Стоимость 1 кв. м в коммуналках сопоставима с ценой элитного жилья и в среднем составляет $1000-1500, рассказывает Сосницкий.

Требуется парковка

Лидируют по количеству заключенных сделок центр города и спальные районы: Северный, Западный, Темерник. По оценке Чуева, на эти районы приходится 80% продаж. По словам Леонтьевой, порой квартиры в Северном и Западном по стоимости сравнимы с квартирами в центре. Она отмечает, что не очень популярны поселки Чкаловский и 2-й Орджоникидзе, так как там предлагают в основном старый фонд в плохом состоянии.

Жилье в кредит

Значительно увеличилось количество сделок с использованием заемных средств, отмечают риэлторы. Раньше такие сделки были единичными, сейчас с помощью кредитов заключается 10% сделок, рассказывает Леонтьева. Но ипотека не столь популярна, как кредиты на потребительские нужды, говорит Ивченко. Такие кредиты не требуют залога недвижимости, процедура их получения проще и обходится дешевле, чем ипотека, объясняет Сосницкий. Срабатывает цепная реакция тот, кто воспользовался кредитом, рекомендует знакомым, уверяя, что в этом нет ничего страшного, добавляет Тенишев. По его мнению, банки смягчают условия кредитования, конкурируя друг с другом за клиентов. Можно получить кредиты даже на покупку коммуналки, хотя раньше их выдавали только на покупку квартир улучшенных потребительских характеристик, отмечает Сосницкий. А зампредседателя ЖСК Новосел Николай Чуев прогнозирует значительный рост сделок с использованием банковских кредитов в следующем году. Его аргументы: по сравнению с прошлым годом количество займов на приобретение жилья увеличилось более чем в четыре раза. В 2004 г., по данным Чуева, ростовские банки выдали на покупку жилья 263 кредита на сумму 40 млн руб., а за девять месяцев текущего года 1107 кредитов на сумму 474 млн руб.



Сложно продавать и квартиры улучшенных потребительских характеристик, говорит Ивченко из Лендлорда: выбор на рынке достаточно большой и покупатели придирчивы. Кроме традиционных требований к высоте потолков, планировке, площади квартиры большое значение имеет наличие парковки: покупатели охотно бы приобрели 1-2 парковочных места, но подобное предложение практически отсутствует. Это вызывает ажиотажный спрос и позволяет продавать парковочные места по 2-3 номинала, соглашается с мнением коллеги Сосницкий. Стоимость подземной парковки на окраине Северного микрорайона около $10 000, а в его центральной части уже $15 000, говорит Тенишев из ГражданПроектСтроя. По словам Сосницкого, в центре Ростова цена парковочного места доходит до $25 000 и более. Автомобильные стоянки постепенно убирают, а на их местах появляется все, что угодно, только не парковки и гаражи, рассказывает Ивченко. А значит, цены в этом сегменте будут расти и дальше, резюмирует он.



Главная --> Публикации