Главная --> Публикации --> Тысячи жильцов российских общежитий могут оказаться на улице Новые возможности приобретения коммерческой недвижимости Зафиксируй свою доходность! Совладельцу перекрестка льву хасису разрешили застроить ходынское поле Минэкономразвития обещает наполовину субсидировать ставку ипотечного кредитования

В итоге были определены 20 основных критериев для определения классности офисных зданий. Согласно предлагаемой классификации офисное здание класса А должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 критериев, класса B - не менее чем в 10, а офисное здание класса С может соответствовать менее чем 8 из приведенных 20 критериев.

Классификатор с октября 2002 г. разрабатывали группа специалистов таких компаний, как Colliers Inter-national, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons/CB Richard Ellis, а также Stiles Ria-bokobylko/ Cushman Wakefield Healey Baker, - с целью унификации терминологии и применяемых методов классификации офисных помещений классов А, B и С.

Даже при беглом взгляде на приведенную классификацию возникает ряд вопросов о законченности и цельности этой работы. Во-первых, это касается местоположения офиса. Классификация в пункте 3 упоминает лишь о "хорошем расположении здания в границах офисного района". Формулировка как минимум расплывчатая, а ведь местоположение здания - один из главных критериев, определяющих его ценность. На это Дарья Афанасьева, глава отдела исследований компании Stiles Riabokobylko/ Cushman Wakefield Healey Baker, отвечает так: "Понятие престижности в значительной степени субъективно, кроме того, для офисного здания скорее важно удобство расположения и наличие инфраструктуры и подъездных путей, чем престижность его расположения".

По словам Аслана Кипова, руководителя отдела исследований и консалтинга компании Colliers International, в основу этой работы легли "классификации, принятые на рынках стран с переходной экономикой, где развитие рынка коммерческой недвижимости опережает наш рынок на несколько лет (в частности, стран Центральной и Восточной Европы), но с учетом российских реалий. В свою очередь, их классификации были разработаны экспертами, имеющими многолетний опыт на развитых рынках Европы, Америки и Азии. В принципе, на каждом национальном или транснациональном рынке существуют свои классификации. Они отвечают как местным условиям, так и требованиям арендаторов. Принятая нами классификация на является статичным явлением. Ее параметры будут меняться - в сторону повышения требований - по мере развития рынка".

Почему нельзя было выделить ряд характеристик, действительно обязательных для принадлежности здания к определенному классу? Иначе выходит, что мы выбрасываем из списка хорошее расположение здания, качественного управляющего, высококачественную отделку и качественного провайдера телекоммуникационных услуг и тем не менее относим объект к классу А - если он удовлетворяет оставшимся 16 критериям из списка?

Небесспорен и подход, подразумевающий, что здание должно отвечать энному числу критериев из 20 основополагающих. По крайней мере, применительно к этой "двадцатке" - в ней есть разные по "весу" пункты: получается, что наличие подвесных потолков можно сравнить по значимости с расположением здания?

Нам думается, что подобную классификацию было бы лучше создать в виде перечня обязательных критериев (десяти, шестнадцати или двадцати - это не самое важное), определяющих принадлежность здания к классу А, а в случае его несоответствия хотя бы одному критерию автоматически понижать объект в классе.

А вот по мнению Дарьи Афанасьевой, "все 20 показателей более или менее равнозначны, хотя не следует исключать возможности того, что по мере развития рынка их вес не будет меняться: возможно, появятся новые требования арендаторов либо технические новшества, в корне меняющие ситуацию на рынке".

Впрочем, сами разработчики новой классификации признают ее некоторую "рыхлость", что не умаляет главного достоинства проведенной ими работы - это в действительности первая попытка создать единый классификатор для офисного рынка Москвы. А наличие его необходимо в первую очередь для иностранных инвесторов и арендаторов, которые привыкли в своей деятельности руководствоваться строгими (и одобренными всеми фигурантами рынка) критериями.

Во всяком случае, подобная система уже достаточно давно работает в области классификации элитного жилья и вполне удовлетворяет большинство фигурантов этого сегмента рынка. Интересно, что одним из главных ее разработчиков была как раз фирма Noble Gibbons / CB Richard Ellis, работавшая и над созданной классификацией офисных помещений Москвы и имеющее к тому же свою собственную интересную разработку в этой области, подразделяющую офисные помещения на категории А1, А2, А3, Б1, Б2, С и Д, которая гораздо точнее отображает реальное положение вещей на московском рынке офисов.

Нужда в подобной единой классификации стала особенно острой еще в 2000 г. Это было обусловлено активным выходом на российский рынок международных компаний, совокупный объем сделок которых по аренде офисных помещений в Москве начиная с 2000 г. колебался в пределах 30-50% от общего объема.

Что есть сегодня на рынке

Нельзя обойти вниманием и сделки купли-продажи офисных помещений, объем сделок по которым составляет порядка 35% совокупного объема сделок. По словам Максима Жуликова, ведущего специалиста департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty, "инвесторы, остерегающиеся больших и ответственных проектов, предпочитают вкладывать свои средства в особняки по следующим причинам:

Совокупный объем сделок по офисным помещениям (аренда и покупка) в 2002-2003 гг. превысил даже докризисный уровень 1997 г. при значительно более низком среднем уровне арендных ставок по сравнению с этим же периодом - сегодня чистые (без учета НДС и операционных расходов) среднегодовые ставки аренды в Москве на офисы класса А колеблются в пределах от $500-600 за квадратный метр в год, на помещения класса Б - в пределах $350-480, в то время как в самом "дорогом", 1997, году стоимость аренды офисов класса А зашкаливала за $100 Средний уровень свободных помещений международного качества не превышает 5-6%, что влечет за собой рост активности по предварительной аренде помещений (часто еще до завершения строительства наиболее интересных объектов).

- это самый ликвидный рынок офисной недвижимости;

- это небольшой (относительно офисных центров А- и Б-класса) объем инвестиций, доступный многим инвесторам;

В итоге, говорят в Penny Lane Realty, сейчас хорошие объекты классов А и Б уходят "по любой разумной цене", поскольку спрос практически на 80% превышает существующее предложение, особенно в нише небольших помещений площадью до 300 кв. м. Заметим, что стоимость приобретения в собственность офисных помещений в Москве сегодня доходит до $4000 за 1 кв. м, в то время как себестоимость строительства небольших офисных зданий, как правило, не превышает $1500 за метр при средней продолжительности строительных работ 18 месяцев.
В таких крупных и немолодых городах, как Москва, градостроительные конфликты, несомненно, существовали всегда. Правда, гремели они лишь в узких архитектурно-строительных кругах, вдали от насущных забот рядового населения. Но в 90-е годы XX века с москвичами что-то произошло. То ли пробудились в них освободившиеся от идеологической паутины гражданское чувство и патриотизм. То ли власть и бизнес слишком бесцеремонно взялись улучшать столицу.

- на современном этапе при высокой надежности (характерной для недвижимости в целом) он обладает, как это ни парадоксально, высокой доходностью".

Нам не нужны ни дом, ни школа, ни детсад!

Во всяком случае, немного есть примеров сносов и застроек, не сопровождаемых шумом народного гнева. В последнее время жанр градконфликтов обогатился еще одним сюжетом: протестами обманутых дольщиков. Казалось бы, это совсем из другой оперы. Однако это не так: на фоне беспрецедентных для нынешних времен масштабов и темпов развития строительной отрасли столицы отчаяние людей, по сути, финансирующих ее успехи, становится особенно острым. А в последние недели именно протесты дольщиков стали основным содержанием градостроительных конфликтов. Корреспонденты Города попытались осмыслить разные аспекты этого актуального явления.

Нередко причиной недовольства жителей бывает категорическое нежелание менять сложившийся уклад своей жизни. Пустырь, пригодный лишь для выгула собак, в жалобах превращается в природоохранную зону; самодельная пристройка к старинному особняку, где практичные жители хранили покрышки и старую мебель, становится памятником истории и архитектуры; скопище гаражей-ракушек - детской площадкой.

Градконфликты не только актуальны, то есть объективно отвечают на злобу дня. Они еще и модны. Когда в середине 90-х инициативные группы жителей Замоскворечья бунтовали против сноса дореволюционных построек и поспешного строительства на их месте более прибыльных объектов, многие отдавали должное их почину. Правда, немного удалось тем группам: все, что хотели построить, построено. Но эффект был. Побочный. Пикеты и митинги против строительства стали еще одной формой проведения досуга - общедоступной и бесплатной. Порой аргументация организаторов протестов вызывает лишь недоумение, но большого значения это не имеет: митинг - это не научный диспут, а скорее трибуна болельщиков на футбольном матче. Журналистам Города доводилось бывать на таких митингах. Например, в районе Аэропорт народ протестовал против строительства на месте снесенной школы чего бы то ни было. Нам не нужны ни школа, ни дом, ни детсад! - кричали москвичи, убежденные в своем праве.

До последнего времени многие градостроительные конфликты были связаны с переселением из сносимых зданий. Нельзя сказать, что выселение из родного района на дальнюю окраину было системой. Нередко переселенцы оставались в своем административном округе, случалось, даже в своем районе. Но правилом такая практика стала лишь в середине 2004 года, когда по инициативе Юрия Лужкова Мосгордума приняла закон о малой родине. По этому закону дальние переезды стали допустимы лишь в случаях, когда старый дом сносится по причине аварийности. И повод для конфликтов исчез. Впрочем, не до конца. Порядок признания здания аварийным оставляет желать лучшего, сохраняется возможность прикрыть аварийностью острое желание инвестора освоить хорошее место.

Но порой активные жители помогают остановить действительно незаконное строительство. Так было на Егерской улице, где строители попытались вырубить участок парка Сокольники, на Сретенке вместо пятиэтажного дома возвели девятиэтажный - в обоих случаях власти вмешались только после того, как жители раздули крупномасштабные градостроительные скандалы.

Многих конфликтов можно избежать, будь горожане и чиновники чуть общительнее. Так, на строительной выставке, что на Фрунзенской набережной, два месяца размещалась экспозиция всех имеющихся проектов планировки московских кварталов. Любой желающий мог не только познакомиться с подробным планом переустройства своего района, но и оставить замечания и пожелания. На стенд заглянули всего несколько сотен человек - примерно столько же, сколько собирается на дворовый митинг против точечной застройки.

Секретные карты

Замечено, что вовремя поданная информация - лучший способ избежать конфликтов. Опросы показывают, что в 95 случаях из 100 москвичи готовы терпеть временные неудобства ради того, чтобы их район стал более красивым и комфортным. То есть люди в принципе не против строительства, даже московского масштаба. По объемам жилищного строительства столица не сравнима ни с одним другим субъектом Российской Федерации. Сегодня строительство и реконструкция в Москве ведется одновременно на нескольких тысячах площадок, там работают десятки тысяч кранов, экскаваторов, бульдозеров, другой техники. И если инвесторы и чиновники работают в открытую, противостояния с жителями не возникает.

С другой стороны, местные органы власти не склонны тратить время на общение с гражданами. В любой управе имеется карта развития района, основанная на генплане, на которой четко указано, где и что может быть снесено и построено. Только висят эти карты в кабинетах замов по строительству, а гостеприимством эти руководители обычно не отличаются. О подробностях строительства недовольные граждане узнают в лучшем случае на общем собрании, созванном по инициативе управы и при участии инвестора. Но к тому времени конфликт уже полыхает вовсю.

Хотя переселенческие конфликты почти полностью остались в прошлом, число градостроительных протестов возросло. Появились новые персонажи: обманутые дольщики - люди, оплатившие квартиры в новостройках на стадии строительства, но так и не получившие свои квадратные метры. Собственно, первые обманутые дольщики появились еще лет 10 назад, но митингов на городских площадях не проводили, надеясь решить свои проблемы в судах. Со временем эти надежды рухнули: строительные пирамиды продолжают плодиться, армия ограбленных соинвесторов растет, суды отказывают в удовлетворении их исков, ссылаясь на инвестиционные риски. А если и выносят решения в пользу дольщиков, то толку от этого никакого: строители-ответчики оказываются банкротами.

Мы будем достраивать дома и передавать их москвичам

При этом не совсем понятно, почему город должен компенсировать потери тем, кто решил рискнуть и купил квартиру дешевле рыночной цены. Если компенсировать все потери, которые терпят граждане в надежде получить прибыль или сэкономить, то никакого бюджета не хватит. По Гражданскому кодексу ущерб должен возмещать тот, кто его нанес, а не государство. Соответственно, компенсации из городского бюджета - сугубо добрая воля московского правительства.

Здесь снова понадобилось вмешательство столичных властей. Мэр Москвы заявил, что город будет достраивать объекты участников долевого строительства, не получивших квартиры по вине инвестора. По целому ряду таких случаев мы будем брать на себя достройку этих домов и передавать их москвичам, - объявил Юрий Лужков, имея в виду и те объекты, которые оказались брошенными из-за некомпетентности застройщика, а не только по злому умыслу.

Градконфликты в Европе: суд вместо митинга

Столичные власти практикуют и другой способ: содействуют сильным застройщикам в том, чтобы они брали на себя обязанности проштрафившихся компаний перед дольщиками. Как бы то ни было, проблема обманутых дольщиков уйдет в прошлое лишь тогда, когда в полную силу заработает 214-й закон Об участии в долевом строительстве, призванный повысить ответственность застройщика и защитить законные права и интересы граждан, которые вкладывают денежные средства в строящиеся жилые дома. При этом закон будет способствовать некоторому росту цен на квартиры - это неизбежная плата за страховку от риска быть обманутым.

Основные градконфликты за рубежом связаны с частной малоэтажной застройкой. Случаи скандалов с многоквартирными зданиями очень редки, даже уникальны. Основные нарушения, допускаемые застройщиками, те же, что и в Москве: неисправности в доме, отступление от проекта, расширение площади застройки. Причем, по словам зарубежных экспертов, большинство скандалов в области строительства связаны с российскими поданными, которые пытаются нажиться на ошибках застройщиков. Недавно такой случай был зафиксирован в Мадриде. Группа россиян купила несколько загородных домов на стадии строительства. Однако застройщик по каким-то причинам внес незначительные изменения в проект. Россияне тут же потребовали со строительной компании компенсацию. Их требования были столь настойчивы, что застройщик был вынужден обратиться за помощью в правоохранительные органы.

В отличие от московского рынка недвижимости, градостроительные конфликты в странах Европы и Северной Америки не носят массового характера. Однако недовольные действиями застройщиков есть и там. Правда, увидеть митингующих против строительства того или иного объекта на улицах Парижа, Мадрида или Нью-Йорка не удастся, потому что недовольные просто, без каких-либо громких заявлений, подают иск в суд.

Как рассказал Бизнесу директор по инвестициям и информационным технологиям ОАО ОК Лужники Константин Гурьянов, руководство комплекса уже давно планирует реконструкцию Лужников.

Руководство спорткомплекса Лужники совместно с Внешторгбанком собирается полностью реконструировать комплекс. На территории 180 га, принадлежащей Лужникам, планируется построить спортивный Сити: выставочный центр, гольф-клуб и гостиницу класса четыре звезды. Эксперты уверены, что помимо этого на территории Лужников появятся сеть спортклубов и торговые помещения. Общий объем инвестиций в проект составит сотни миллионов долларов.

В пятницу стало известно, что Лужники нашли инвестора для строительства. Внешторгбанк и Олимпийский комплекс Лужники подписали договор о сотрудничестве по реконструкции комплекса, о чем сообщили в пятницу в ВТБ.

Сейчас на территории комплекса располагаются 140 спортивных объектов. В рамках разработанной программы предусматривается модернизация плавательного бассейна вместимостью 10 тыс. человек, а также строительство спортивно-выставочного центра и гольф-клуба. Кроме того, планируются строительство гостиницы класса четыре звезды, рассчитанной на 340 номеров, и реконструкция уже существующих спортивных сооружений,- рассказал Гурьянов.

Стороны не раскрывают условия сотрудничества и предполагаемый объем инвестиций. В пресс-службе ВТБ отметили, что детали программы станут известны только после создания рабочей группы и подготовки предпроектной документации. Уже сейчас можно сказать, что объем вложений в проект будет весьма серьезным,- заявил Костин.

Согласно этому документу, подписанному президентом- председателем правления ВТБ Андреем Костиным и гендиректором Лужников Владимиром Алешиным, в ближайшее время будет создана рабочая группа, которая займется разработкой концепции реализации инвестиционного проекта по созданию на территории спорткомплекса Лужники спортивного Сити.

По оценке директора по связям с общественностью агентства Knight Frank Андрея Патрушева, только строительство гостиницы обойдется инвесторам более чем в $50 млн. С этим мнением согласен и гендиректор компании Русские отели Станислав Капинос. Кроме того, стоимость инвестиционного проекта (договоренности с городом о развитии инфраструктуры) и необходимость проведения дополнительных инженерных сетей могут удорожить проект еще на 20%,- добавляет Капинос. По его прогнозу, благодаря развитой транспортной инфраструктуре Лужников загрузка гостиницы будет максимальной- 70-80%, а окупаемость проекта не превысит 10-12 лет.

Эксперты уверены, что партнерство с ВТБ позволит Лужникам ускорить реализацию проекта. Наличие стратегического партнера с такими финансовыми возможностями, как у ВТБ, ускорит реализацию программы,- констатирует управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Однако эксперты считают, что проект будет существенно расширен. На территории Лужников располагается спортивно-развлекательный комплекс Мультиспорт класса премиум, годовой абонемент в котором стоит более $2,5 тыс. В рамках программы вероятно строительство аналогичных объектов с более низким ценовым уровнем, около $800 за абонемент. Учитывая выгодное расположение Лужников и наличие поблизости жилых зон, спрос на клубы будет весьма высоким,- предполагает директор по связям с общественностью компании Страта партнерс (сети Orange Fitness и City Fitness) Павел Матвеев. А Андрей Патрушев считает, что на территории Лужников появятся и торговые зоны.
Столичные власти готовят очередной проект по строительству сети бюджетных гостиниц. В следующем году Москомархитектура планирует разработать проект по строительству двухзвездных гостиниц рядом с крупными транспортными развязками и городскими рынками. Предполагается, что они будут строиться по аналогии французской сети Formula 1 (принадлежит группе Accor). Эксперты считают, что проект будет успешен из-за дефицита в Москве дешевых гостиничных номеров.

Больших финансовых затрат потребует и строительство гольф-клуба, хотя его наличие - шаг скорее рекламный,- добавляет Ковалев из Blackwood. Весь проект Андрей Патрушев оценивает в сотни миллионов долларов.

Он добавил, что этот вопрос сейчас прорабатывают Москомархитектура совместно с департаментом внешнеэкономических связей города.

О том, что столичные власти изучают возможность сооружения гостиниц класса две звезды возле рынков и крупных транспортных узлов, в пятницу сообщил заместитель мэра в правительстве Москвы Иосиф Орджоникидзе. Это будут недорогие отели, похожие по уровню сервиса на гостиницы серии Formula 1 (сеть недорогих гостиниц в Европе, ЮАР, Австралии, Бразилии и Японии.- Бизнес),- заявил Орджоникидзе.

Для строительства предполагается использовать бетонные блоки, оставшиеся после поэлементного разбора гостиницы Россия, рассказал Орджоникидзе. По его словам, стоимость номера может составить $25-30 в сутки.

Предположительно гостиница будет насчитывать 120- 140 номеров. Таким образом, при средней площади номера 16 кв. м общая площадь гостиниц может составить около 2 тыс. кв. м. Площадки для размещения недорогих гостиниц пока не подобраны, однако, как отметил Орджоникидзе, этот вопрос будет решен в ближайшее время.

Предполагаемая площадь гостиниц говорит о том, что она, вероятно, будет похожа на панельный дом с узкими проходами, отсутствием холлов, ресепшн и т. д. Срок окупаемости таких гостиниц может серьезно затянуться, но в дальнейшем если это будет сеть, то успех проекту гарантирован. Главное, найти способ максимально удешевить проект,- рассуждает заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова.

Участники рынка считают, что городской проект будет успешен. Этот проект - золотое дно для города, так как потребность в дешевых номерах сегодня колоссальная. Раньше работала гостиница Киевская, но ее закрыли, и дешевые номера исчезли. При этом необходимо правильно разработать концепцию и решить вопрос с управлением. Только в этом случае проект будет приносить прибыль,- считает старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Марина Усенко.



Главная --> Публикации