Главная --> Публикации --> Нелегальные постройки разрешат регистрировать без суда Порядок расчетов с продавцами квартир Управление многоквартирным домом Базэл становится строителем Финансисты и строители ищут новые формы привлечения средств в жилищное строительство

Эту деловую зону Москвы, сложившуюся уже к 2000-м гг., консультанты рынка отметили на карте. Границы офисного района ZAM (таково его рабочее название, принятое в среде специалистов по недвижимости) начинаются на севере от набережных Москвы-реки это Берсеневская, Софийская, Раушская набережные. На западе зона ограничена Мамоновским переулком, на востоке Космодамианской набережной. А на юге ее территория простирается до Садового кольца, а также захватывает небольшой квартал, расположенный между Котельнической улицей и Москвой-рекой, как говорят эксперты Colliers International (Colliers Int.) и Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CWSR). Граница самого района Замоскворечье проходит по оси Кожевнической улицы и далее по осям Летниковской и Дубининской, Мытной улиц, Коровьего Вала, по западной границе Серпуховской площади и до Новоспасского моста и Кожевнической улицы. То есть границы Замоскворечья как субрынка и как административного района Москвы практически совпадают. Замоскворечье входит также в подчинение префектуры ЦАО столицы.

Замоскворечье один из старейших районов Москвы. Любимый общественностью, неоднократно воспетый поэтами, музыкантами и режиссерами в книгах, песнях и фильмах эпохи советского романтизма. В наши дни он преображается и становится одним из самых деловых кварталов столицы. С середины 1990-х гг. Замоскворечье стало активно застраиваться элитным жильем и современными офисными комплексами. Как субрынок этот район сформировался достаточно быстро, почти одновременно с центром. Но и по сей день его ресурс не исчерпан.

Офисные здания Замоскворечья всегда пользовались спросом. Если арендатор не мог позволить себе офис в самом сердце столицы, то ему обычно рекомендовали Замоскворечье. Как район, самый близкий к Кремлю, популярный среди арендаторов и не такой дорогой, как Бульварное кольцо. Ордынка, Полянка, Пятницкая, Озерковская это не только интересные с точки зрения истории Москвы улицы и набережные, они также и деловые улицы с бизнес-центрами начала 2000-х гг. Например, это Central City Tower, который называют весьма успешным по многим параметрам брокеры, консультанты и девелоперы. Качественные офисные помещения здесь стали появляться уже в середине 1990-х гг., по данным Blackwood. Например, в 1994 г. уже было возведено здание, построенное для Сибнефти компанией СТ-Груп, рассказала Марина Гуцалюк, аналитик отдела исследований Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko. Поэтому Замоскворечье это не только история столицы, но и история московского бизнеса.

Статус бизнес-района самостоятельного и второго по всем критериям после центра Замоскворечье получило заслуженно. В настоящее время Замоскворечье один из немногих районов центра, который имеет вполне сформировавшуюся репутацию делового района с достаточно четко очерченными границами, говорит руководитель пресс-службы Knight Frank Андрей Патрушев. Мы разделяем деловую часть Замоскворечья на три основные зоны: район Павелецкой площади, набережные Замоскворечья и район Якиманки. В перспективе мы рассчитываем также на появление нового делового квартала внутри ZAM, на территории промзон, что рядом со ст. м. Тульская.

Небольшое Замоскворечье вмещает в себя много примечательного. Здесь удивительно уживаются друг с другом творения самых разных эпох. Это и флагман российской кондитерской промышленности фабрика Рот Фронт, и трикотажный концерн Панинтер, и даже Павелецкий вокзал, который тоже относится к замоскворецкой территории. В советские времена Замоскворечье считалось одним из промышленных узлов города. Здесь, на Шлюзовой и Озерковской набережных, также находились Парижская коммуна и Камвольный комбинат. Теперь промзоны выводятся, подчиняясь распоряжениям правительства Москвы № 1473 от 5.08.2005, № 1947 от 23.10.2003, а также многим другим РП и ППМ о выводе промзон и планировке территорий. Фабрики и заводы уступают место многофункциональным комплексам с офисами и торговыми площадями. Здесь же, на Краснохолмской стрелке, возведен международный Дом музыки, включенный в проект Красные Холмы (близлежащая территория активно застраивается офисами). Одновременно с этим в тихих улицах и переулках Замоскворечья находится большое количество памятников истории. Есть здесь здание Дома Асадуллаева в Малом Татарском переулке, отданное в эксплуатацию татарской национально-культурной автономии. И храм Святых Мучеников Михаила и Федора Черниговских на ул. Пятницкой. И Городская усадьба XIX в. в Аристарховском переулке, 6, которая в 2002 г. была передана городом в аренду обществу Русская мельница, обязавшемуся отреставрировать дом.

На чем держится, тем и славится

В ZAM доля офисных комплексов А-класса составляет около 24% в общем объеме офисных зданий, по данным Knight Frank. Для сравнения: на всем участке Садового кольца эта доля приближается к 42%, а внутри Бульварного кольца к 13%. В западной части Садового кольца зданий класса А только 11,5%, на севере кольца около 6%.

Офисная эпоха

Среди знаковых проектов тот же Central City Tower, открытый уже в 2005 г. на Овчинниковской набережной, 20 (24 500 кв. м, класс А). Или Легион-1, построенный в 2004 г. на Большой Ордынке, 40, стр. 4 (45 940 кв. м, А). Ставки аренды в Голутвинском дворе сейчас находятся в районе $540 за 1 кв. м в год без НДС, по данным Knight Frank. В Central City Tower $735-825, в Легионе-1 $653-813.

Среди офисных комплексов Замоскворечья есть крупные, новые, удачно расположенные, дорогие в общем, чем-то выделяющиеся из общей массы построек. Их часто отмечают участники рынка. Это Голутвинский двор, построенный в 1999 г. на Якиманской набережной, 2а/3, общей площадью 13 600 кв. м (класс А). По словам Ирины Герасимовой, главы отдела исследований компании Noble Gibbons в ассоциации с CBRE, в нем сразу обосновались в год открытия такие арендаторы, как LG Electronics, Внешторгбанк, GlaxoSmithKline Health Care, Societe Generale Vostok. Голутвинский двор до сих пор является зданием класса А, говорит Герасимова. Кроме таких характеристик, как высокое качество строительства, удачная планировка этажей, современные технические системы, к его плюсам можно также отнести уникальные виды на реку и памятник Петру I, которые открываются из окон.

По словам Антонины Лаировой, старшего аналитика компании Prime City Properties, в середине 1990-х гг. в районе Якиманки и Голутвинских переулков появился ряд офисных зданий, которые можно было причислить к А-классу. Помимо Alexander House и Голутвинской слободы это были также помещения реконструированных особняков в 3-м Голутвинском переулке, 10, стр. 6, 4-м Голутвинском переулке, 1/8, стр. 1-2, 1-м Голутвинском переулке, 6, на Якиманской набережной, 4/4, Большой Якиманке, 4 А также это офисные комплексы Кадашевская слобода на Кадашевской набережной, 32 (3500 кв. м) и Energy House (7500 кв. м) на Раушской набережной, 16.

Мнения о том, когда в ZAM был построен первый профессиональный офис, у игроков во многом совпадают, но в чем-то и расходятся. Так, Регина Лочмеле из Colliers Int. считает, что это был комплекс Riverside Towers (52 600 кв. м), который на Космодамианской набережной возвела Enka в 1996 г. А также Павелецкая Плаза I и Павелецкая Плаза II, построенные тоже Enka в 1997-1998 гг. на Павелецкой площади. Михаил Гец, директор департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, называет также называет комплекс Riverside Towers, который на момент открытия считался А-классом, а сейчас, по его словам, понизился до В. И здание Mosenka-3 на ул. Садовой-Самотечной, 24/27 (1995 г.). На протяжении нескольких лет в районе преобладала реконструкция старых особняков, которые на данный момент формируют предложение офисных помещений класса В в Замоскворечье, делится мнением Марина Гуцалюк. Затем начали появляться первые здания класса А. После зданий Enka, на ее взгляд, одним из первых можно считать Alexander House класса А на Малой Якиманке (1998 г.).

И уже в 2000-х гг., по данным компании Prime City Properties, здесь появились еще более новые бизнес-центры. Например, на Кадашевской набережной, 14 (4500 кв. м), на Большой Ордынке, 40, стр. 1 (4628 кв. м). А здание на Большой Ордынке, 40, стр. 2, занимает штаб-квартира DaimlerChrysler (6360 кв. м).

А вот Ирина Герасимова считает, что одним из первых профессиональных офисных зданий в данной зоне можно назвать Дом немецкой экономики (1-й Казачий переулок, 5-7), который был построен до 1997 г. и стал первым офисом для многих немецких компаний, открывших в Москве представительства. Комплекс из трех зданий на Кадашевской набережной, 14, которые были построены в 2000 г., по ее информации, сейчас занимают Европейская комиссия, Commerzbank, BASF. Многие здания, расположенные в этом районе, имеют большой плюс: они выходят фасадами на набережные и имеют замечательные виды из окон, говорит Герасимова.

Ставки на офисы в ZAM раньше, как правило, всегда были несколько ниже, чем в CBD (Центральном деловом районе). Как известно, после центра города арендаторы шли именно сюда в поисках офисов А-класса, так как еще года три назад таковой можно было найти либо в центре, либо в Замоскворечье. Считалось, что в других районах класс А можно встретить редко. Развитая инфраструктура и близость к метро на сравнительно небольшом по площади участке существуют сразу три станции: Полянка, Новокузнецкая, Третьяковская делали этот район популярным среди арендаторов, считают консультанты. Кроме того, престиж района повышают находящиеся здесь старинные особняки, церкви, художественные галереи. Так как Замоскворечье одновременно элитный жилой район, в нем покупают или снимают квартиры топ-менеджеры известных компаний, желающие жить неподалеку от офиса. Замоскворечье одно из наиболее востребованных мест для представительских офисов компаний. Стоит отметить, что большинство арендаторов в этом районе это крупные структуры с достаточно консервативным бизнесом. Здесь селятся банки, финансово-промышленные группы, страховые компании, отмечают характерные черты Замоскворечья в компании Knight Frank.

Сколько стоит

Район Замоскворечья всегда был привлекательным как для жителей, так и для коммерческих организаций, считает Марина Гуцалюк. Исторически так сложилось, что в Замоскворечье оседали в основном преуспевающие российские и иностранные предприятия. Среди преимуществ ZAM близость к Кремлю, развитая транспортная инфраструктура, соседство с Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом. На развитие Замоскворечья повлияла совокупность факторов: местоположение, протяженные набережные, развитая транспортная инфраструктура (по сравнению с другими центральными районами), большая площадь потенциальных территорий под застройку (в частности, промзоны), богатейшая социальная инфраструктура рестораны, гостиницы, банки.

Все эти обстоятельства влияют на цены офисных помещений. Cитуация заметно меняется особенно в последние годы. Cпрос на район повышается, и ставки приближаются к расценкам внутри Бульварного кольца. Если в 2001 г. средняя арендная ставка для помещений класса А здесь составляла $422 за 1 кв. м в год без расходов и НДС, то в 2005 г. уже $62 Некоторые помещения сдаются по $800 за 1 кв. м такую же цену легко найти в переулках рядом с Кремлем.

Что сдается

Михаил Гец считает даже, что ZAM занял практически лидирующую позицию среди деловых зон столицы, уступая разве что только деловому центру Москва-Сити. Именно новые успешные объекты, на взгляд Геца, повлияли на расценки в ZAM. По его данным, средняя ставка сдаваемых в аренду площадей класса А составляет $730-750 (без НДС), класса В $540-55 Как рассказала Ирина Герасимова, ставки аренды на новые помещения лет пять назад составляли $470-500 за 1 кв. м в год. В начале 2005 г. офисные помещения в бизнес-центре Легион-1 предлагались по ставкам от 500 до 630 евро за 1 кв. м в год в зависимости от этажа. В целом, по информации Colliers Int., цены аренды на помещения класса А в 2001 г. составляли в среднем $550-600 за 1 кв. м в год, а в 2005 г. уже $700-85 В классе В $350-400 в 2001 г. и $500-650 в этом году. Цены продажи в районе чрезвычайно высокие. Например, особняк, требующий серьезнейшей реконструкции, площадью около 800 кв. м может продаваться за $5 млн.

Взгляд консультанта

В новых и старых бизнес-центрах Замоскворечья сделки с площадями остаются очень активными. Например, Vesco Realty предлагает по цене от $297 за 1 кв. м в год площади во второй очереди даже еще не сданного в эксплуатацию Аврора Бизнес-парка на Садовнической набережной. Комплекс должен быть введен в эксплуатацию только в конце года. А в недавно сданном Аквамарине на Озерковской компания сдает в аренду помещения от 400 кв. м по $57 В здании Central City Tower на площади от 300 кв. м сейчас установлена ставка около $675 за 1 кв. м. На официальном сайте Penny Lane Realty также вывешены несколько лотов по Замоскворечью. Например, в районе ст. м. Третьяковская (в Толмачевском переулке) офисы от 186 кв. м в офисно-жилом комплексе А-класса сдаются по $80 Примерно такая же цена на ул. Зацепы в бизнес-центре класса А, построенном в 2004 г., но за площадь в 340 кв. м. А вот в бизнес-центре класса В недалеко от Павелецкой площади сдаются по $420-600 за 1 кв. м.

Крупным участком является так называемый остров, расположенный между Москвой-рекой, Большим Каменным мостом, Водоотводным каналом и ул. Балчуг. На нем много старых особняков и фабричных зданий.

Аналитики сообщают: активно ведется реконструкция особняков, девелоперы фокусируют усилия на развитии территорий бывших промзон, ветхая застройка первый кандидат на инвестиционные контракты. Девелопмент коммерческой недвижимости концентрируется в области Садового кольца, на Большой Ордынке, вдоль Садовнической улицы, на Кадашевской и Шлюзовой набережных.

Девелоперы здесь строят активно. Офисные здания сконцентрировались вдоль набережных. Многие старые купеческие особняки переделывают в офисы. Стоимость покупки особняка колеблется от $3500 до $6000 за 1 кв. м, а на территории Золотого острова ожидается, что цена будет свыше $10 000, дает информацию Blackwood.

Уровень популярности района высок. Ситуацию отражает отчет компании Knight Frank за первое полугодие 2005 г. По данным отчета, суммарная арендуемая площадь офисов класса А в ZAM приближается к 320 000 кв. м, тогда как этот показатель для всего района внутри Садового кольца составляет примерно 550 000 кв. м. Средневзвешенная ставка аренды для А-класса в Замоскворечье $737 за 1 кв. м в год без НДС.

Правительство столицы, кажется, наоборот, не стремится застроить дорогое сердцу Замоскворечье бизнес-центрами. В градостроительном плане развития территории района Замоскворечье до 2020 г., утвержденном в 2002 г., первой мерой по совершенствованию этой зоны должна стать реконструкция участка с промышленными предприятиями на Озерковской набережной и у Водоотводного канала. На площадях выведенных предприятий город планирует строить в первую очередь жилье и таким образом увеличивать жилой фонд Замоскворечья. В пункте 1.3 градплана говорится об ограничении строительства административно-офисных комплексов. Как написано в документах, из 429 га площади, занимаемой районом сейчас, к 2020 г. здесь должно быть примерно 12 га озелененных территорий и рекреационных общественных пространств, не больше 83 га промышленных, коммунальных и складских площадей, 68 га займет улично-дорожная сеть, а жилищный фонд не меньше 1 млн кв. м.

Глазами правительства

Постепенно претворяется в жизнь и проект Золотое кольцо, задуманный властями несколько лет назад. Например, Климентовский переулок уже стал пешеходной зоной. Есть свежее распоряжение от 15 сентября 2005 г. (№ 1808) О первоочередных мерах по созданию комплексной инфраструктуры на пешеходном маршруте По достопримечательностям Замоскворечья. В проекте Золотое кольцо этот маршрут обозначен № 13, он будет проходить через Большой Москворецкий мост, Софийскую набережную, Фалеевский переулок, Болотную площадь и набережную, Лужков мост, Лаврушинский переулок и завершаться Большой Ордынкой и Климентовским. По расчетам мэрии, воплощение всего проекта в жизнь должно обойтись примерно в $3 млрд.

Первым выведенным в районе промпредприятием стал завод Стимул на пересечении Большой Татарской улицы и Климентовского переулка, на его месте появился жилой дом.

За первую половину 2005 г. в ZAM были достроены и введены в эксплуатацию два крупных полноценных бизнес-центра: помимо первой фазы Central City Tower, реализованной Пермской финансово-промышленной группой, это также комплекс Аквамарин (15 000 кв. м, класс А). Аквамарин находится на Озерковской набережной, 28, как раз в том месте, где находился Краснохолмский камвольный комбинат, подлежавший выводу. Один из девелоперов проекта компания Стройинком-К. По распоряжению московского правительства № 1473 от 5 августа 2005 г. новая концепция этого участка промзоны включает строительство здесь многофункциональных комплексов, к 2008 г. здесь будет возведено как минимум 66 000 кв. м, среди которых и жилье, и гостиница, и офисы. Будет и вторая очередь Аквамарина (12 000 кв. м), которую Стройинком-К должна возвести к началу 2007 г. на Большой Татарской улице, 35, которая также входит в освобождаемую промзону. На Стройинком-К горадминистрация в данном случае возложила функции заказчика работ по сносу и реабилитации площадки камвольного комбината, а также проектированию и строительству бизнес-центра. Сам камвольный комбинат должен быть перебазирован на Монинский камвольный комбинат в г. Лосиноостровский, в Подмосковье. По данным Knight Frank, здесь же будет и Аквамарин-3.

Новинки сезона

На Садовнической улице, 9, будет построен бизнес-центр Новый Балчуг на 25 000 кв. м общей площади. Девелопером выступит Диал Строй Инвест, сообщили в NG/CBRE. А также должна будет появиться вторая очередь Central City Tower на Овчинниковской набережной, 22-24 (14 000 кв. м). К Новому году Forum Properties должна завершить вторую часть своего Аврора Бизнес-парка на ул. Садовнической, 82 (42 900 кв. м). Специалисты Blackwood сообщили, что Группа компаний ПИК построит на Мытной улице комплекс площадью 172 000 кв. м, из них под жилые помещения будет отведено около 95 000 кв. м, остальную часть займут офисы и магазины. В сумме нежилые помещения рассчитаны на 35 700 кв. м. На территории Московского фурнитурного завода на ул. Кожевнической, 8/4, будет построен офисно-гостиничный комплекс площадью 110 000 кв. м. Ожидается, что проект завершится в 2008 г. Из долгосрочных проектов, которые пока мало афишируются, строительство бизнес-центра класса В+ во 2-м Кожевническом переулке, 1 Строить будет компания Горизонт. Площадь комплекса составит около 60 000 кв. м, но на рынок проект выйдет не ранее чем в 2010 г.

По соседству, на Большой Татарской, 13, Легион Девелопмент возведет к началу 2007 г. комплекс Легион-2 (10 000 кв. м) на территории Завода лопастных гидравлических машин, сообщила Антонина Лаирова. По данным Blackwood, завод должен быть перебазирован в 2006 г., а всего на его территории Легион Девелопмент построит около 100 000 кв. м объектов разного назначения. Компания Легион Девелопмент застраивает Замоскворечье офисами уже несколько лет. Так, в 2004 г. плоды ее усилий это комплекс зданий на Большой Ордынке, 40, стр. 3, 4, 5 (общая площадь 30 600 кв. м). Данный проект, по словам Лаировой, компания выкупила у другого известного девелопера Системы Галс и завершила самостоятельно.

По данным отдела исследований Knight Frank, перспективными для нового офисного строительства можно считать участки промзон вблизи ст. м. Павелецкая, Тульская, Серпуховская. Это также набережные Москвы-реки и Водоотводного канала. Себестоимость строительства офисных зданий в этой деловой зоне колеблется в пределах $1000-1200 за 1 кв. м для класса А и $700-900 для класса B (без учета стоимости земли).

Где ресурсы зарыты

В свое время Замоскворечье развивалось как промышленная зона, отсюда здесь столько заводов и фабрик, складов, хладокомбинатов. Тот же Дом музыки на Красных Холмах и, в принципе, весь проект Красные Холмы возводился в бывшей промзоне. Часть ветхого жилого фонда, по данным управы, должна тоже пойти под снос. В первую очередь это квартал 12-16 по Большой Ордынке. Всего будет снесено или реконструировано около 110 домов. Из 25 домов будут отселены жильцы.

Как не раз в различных интервью для СМИ говорил глава управы района Замоскворечье Сергей Носков, настало время привести в порядок многие территории района. Здесь немало ветхих и аварийных зданий, которые ждут реконструкции, а также неэффективно использующихся территорий вроде старых складских.

НОВОСИБИРСК Площадки под промпредприятиями пользуются неизменным успехом у девелоперов начиная с 1990-х. В послеперестроечные годы цеха нерентабельных предприятий покупались задешево и в дальнейшем использовались под офисы, склады или торговлю. Успех проектам был обеспечен благодаря острому дефициту коммерческой недвижимости. Сегодня из-за дефицита строительных площадок и трудностей землеотвода такие площадки продолжают интересовать девелоперов даже по рыночным ценам. Расположенные в центре промпредприятия являются перспективными зонами под коммерческую или жилую застройку из-за дороговизны земли. Более дешевые площадки окраинных фабрик выгоднее перепрофилировать под склады, торговлю или офисы.

Михаил Гец считает, что в качестве основных сложностей, мешающих застройке Замоскворечья, здесь распространены такие, как неудобные подъездные пути к зданиям, узкие улицы и удаленность некоторых кварталов от метро. С одной стороны, в ZAM много старинных особняков и даже домов памятников истории, но с другой такие здания больше пригодны для офисов В-класса, реконструировать же их под класс А очень сложно (мешают первоначальная планировка помещений, устаревшие коммуникации, которые часто надо прокладывать заново, и т. п.), считает Гец.

За последние годы многие предприятия стали использоваться как склады, офисы и торговые помещения и вопрос об их переносе отпал сам собой, рассказывает генеральный директор института Горпроект Владимир Неретин. Тем не менее промышленными объектами сейчас занято около 40% городской территории, и в ходе работы над новым генпланом планируется сохранить эту долю. Новосибирск остается крупнейшим промышленным центром. Однако местоположение многих промплощадок будет изменено. Дальше всего, на самых отдаленных городских окраинах, должны располагаться предприятия тяжелой промышленности и металлургии, в черте города сможет остаться обрабатывающая и пищевая. Собственно центр должен остаться деловой зоной с минимальными вкраплениями жилой застройки. Теоретически производства в сердце города возможны если это компактные, стерильные производства, такие как электроника, но все прочие предприятия должны исчезнуть, убежден Неретин.

В советские годы Новосибирск развивался как крупный промышленный центр, поэтому расположение промпредприятий по основным транспортным магистралям, рядом с жилмассивами и даже в центре города было оправданно, рассказывает начальник отдела генплана мэрии Новосибирска Игорь Лукьяненко. Считалось, что предприятия как места приложения труда должны быть близки и доступны для работников. Однако уже по схеме развития 1994 г. предполагалось, что из них в центральной части останутся лишь единицы, а большинство будет перенесено на окраины, поясняет он.

Новые собственники предприятий, столкнувшиеся со спадом производства в 1990-х, были вынуждены использовать цеха не под производство, а под склады, торгово-офисные площади или же продавать их, считает директор

Сделки по купле-продажи недвижимости промпредприятий на вторичном рынке начались с 1993-1994 гг., спустя приблизительно год после приватизации предприятий в 1992-1993 гг. Помещения бывших заводов и фабрик приобретаются либо у новых собственников предприятия, либо по решению арбитражного суда на аукционе, говорит член коллегии адвокатов Новосибирской области Марина Антонова.

Президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости (СибГУД) Олег Луговой считает, что приобретение цехов промпредприятий в 1990-х гг. оказалось выгодным делом. Подавляющее большинство предприятий в те годы было недооценено в разы, говорит Луговой. В качестве примера собеседник приводит Сибтрансмаш. Завод, расположенный на территории около 15 га, можно было в 1999 г. приобрести всего за $1 млн. Тогда это казалось заоблачной цифрой, а сейчас пришедшие в еще больший упадок помещения предлагаются в 4-5 раз дороже, поясняет он.

УК Белестар Георгий Андреев. Низкая рентабельность собственного производства вынуждает сдавать площади под офисы, чтобы заработать на оборотные средства, соглашается начальник финансово-экономического центра фабрики Северянка Елена Царик.

Несколько лет назад приобрести заводское здание можно было в разы дешевле, чем строить аналогичное, соглашается директор по развитию компании ЭлектроКомплектСервис (региональный ритейлор электротехнических изделий) Евгений Леоненко. Наша компания два года назад приобрела несколько зданий у завода Сибстанкоэлектропривод рядом с пл. Кирова. Это стоило нам в 1,5-2 раза дешевле, чем строительство таких же объектов с нуля. Найти в городе свободную площадку в 2 га, расположенную на пересечении магистралей, вряд ли возможно, считает Леоненко.

Цены на недвижимость промпредприятий значительно упали после кризиса 1998 г., рассказывает директор девелоперской компании Славянка Юрий Тиунов. Цеха Сибтекстильмаша продавались по 500-1000 руб. за 1 кв. м, причем можно было купить не все здание, а даже часть этажа. Новое здание заводоуправления продавалось по 1000 руб. за 1 кв. м. Сейчас цены поднялись в разы. Один из недостроенных цехов Сибтекстильмаша продается по 5000 руб. за 1 кв. м и еще требует инвестиций на менее 5000 руб. на 1 кв. м. В целом цена по разным объектам возросла от 5 до 10 раз, резюмирует Тиунов.

По мнению специалиста отдела коммерческой недвижимости компании Эрмитаж Татьяны Бойко, наибольшим спросом пользуются помещения под склады с удобными подъездными путями и высотой около 6-8 м, ставка аренды колеблется в пределах 170-250 руб. за 1 кв. м в месяц.

По данным специалиста по коммерческой недвижимости риэлторской компании Авега Антона Чикунова, сейчас стоимость недвижимости бывших промпредприятий составляет в основном 4000-12 000 руб. за 1 кв. м По 4000-5000 руб. продаются ветхие здания, требующие реконструкции (например, здание завода ЖБИ в пос. Матвеевка), от 7000 до 12 000 руб. за 1 кв. м помещения с хорошей отделкой в рабочем состоянии. Таковы, например, бывшие корпуса Вестфалики, выставленные сейчас на продажу по 7000 руб. за 1 кв. м, поясняет Чикунов. Помимо состояния здания на цену влияет местоположение площадки. Недвижимость предприятий, расположенных в центре, стоит значительно дороже аналогичных объектов на окраине. Ветхое здание на территории бывшего завода Комета, практически остов, продается по 6500 руб. за 1 кв. м. Однако завод расположен рядом с центром и, несомненно, покупатель найдется, считает он.

под склады класса С и ниже. Поднять уровень складских помещений зачастую невозможно из-за отсутствия удобных подъездных путей, достаточной площадки для парковки или конструктивных особенностей зданий, говорит он. По данным DSO Consulting, крупнейшие складские комплексы класса В расположены на территории бывших предприятий Новосибметалл (15 000 кв. м), Сибстанкоэлектропривод (9000 кв. м), ЖБИ-1 (17 000 кв. м).

По данным партнера по маркетингу DSO Consulting Сергея Дьячкова, бывшие промпредприятия на окраинах часто используются

Бывший ЗЖБИ-1 сейчас используется как складской терминал компании Септима, которая является крупнейшим в Новосибирске оптовым торговцем винно-водочной продукцией. Для управлении логистикой Септима учредила компанию Сибирский грузовой терминал.

Компания Сиблоджикс (филиал логистического оператора Таблоджикс) реконструировала неотапливаемые помещения Новосибметалла под склады класса В. Новосибметалл как нельзя лучше подходит для складского комплекса: площадь здания 10 000 кв. м, есть железнодорожные и автомобильные подъездные пути, говорит директор Сиблоджикса Евгений Новиков. Сиблоджикс решил расширить складские площади в управлении, однако до сих пор найти подходящие помещения на промпредприятиях не удалось, рассказывает он. Предприятия, подходящие под склады, уже давно разобраны. До сих пор мы предпочитали арендовать площади, однако новый терминал нам придется строить, поясняет Новиков.

Электрокомплектсервис приобрел у завода Сибстанкоэлектропривод три пустовавших здания рядом с пл. Кирова. Заводоуправление используется как торгово-офисный центр, а недостроенный цех площадью 9000 кв. м был реконструирован под склад. Еще один ненужный цех площадью около 10 000 кв. м в марте этого года был продан красноярской компании Алпи. Специалист по коммерческой недвижимости агентства Ново-Николаевскъ Александр Сокольников оценил сумму сделки в $1,4-2 млн.

Директор Сибирского грузового терминала Максим Жучков рассказал, что имущественный комплекс обанкротившегося ЖБИ-1 был приобретен компанией на торгах в 90-х гг. Несомненно, это было удачным приобретением, считает Жучков. Помимо больших производственных помещений (площадь 17 000 кв. м) и удобных подъездных путей территория завода достаточна для строительства еще одного терминала. Строительство склада в 4000 кв. м, предназначенного исключительно для сдачи в аренду, начнется в 2006 г., поясняет Жучков.

С ним не согласен Сергей Дьячков. Для инвестора интересно строить терминалы класса В и выше, так как они быстрее окупаются. В Новосибирске же наибольший спрос приходится именно на склады невысокого класса. Дешевые склады промпредприятий позволяют практически полностью удовлетворить эту потребность, считает он.

А директор новосибирского филиала Национальной логистической компании (НЛК) Вячеслав Дунаев считает реконструкцию большинства бывших цехов промпредприятий под склады нецелесообразной. Как правило, цеха на заводской территории расположены тесно друг к другу, поясняет он, следовательно, возникает проблема с парковкой фур, увеличивается время погрузки-разгрузки. Использование промпредприятий под склады оправданно лишь как временный вариант, в дальнейшем такие промсклады неизбежно проиграют новым терминалам, говорит Дунаев.

Евгений Новиков одобряет решение Новосибирскэнерго. Создание комплекса класса А логично удачное местоположение Альбумина и наличие подъездных и железнодорожных путей позволяет это сделать, говорит он. Проект будет востребован, ведь дефицит предложения в сегменте складов высокого класса ощущается все острее. По мнению Максима Жучкова, инвесторы смогут вернуть свои деньги через 5-7 лет при затратах $500 на 1 кв. м.

Отказаться от реконструкции в пользу нового строительства решил новый собственник молочного завода Альбумин, производство которого было остановлено еще в марте. Новосибирскэнерго, выкупившее 90% акций предприятия, решило построить на месте Альбумина складской комплекс площадью 30 000 кв. м класса не ниже В, в состав которого войдут также офисные и торговые площади, сообщил директор по инвестициям Новосибирскэнерго Алексей Фетисов.

Для офисов и торговли

Предприятия, расположенные в центральной части города, оказались в более выгодном положении, нежели их окраинные собратья. За счет местоположения их площади сдаются не только под склады, но и как офисные и даже торговые помещения, считает Олег Луговой.

Несмотря на сегодняшнюю востребованность, считает Олег Луговой, расположенные в центре офисные и торговые муравейники в дальнейшем проиграют строящимся торговым и офисным центрам. Рано или поздно из них начнется отток арендаторов. Выходом будет либо резкое снижение ставок аренды, что невыгодно, либо снос и строительство на этих площадках новой, концептуально правильной недвижимости, поясняет он.

Свернули производственную деятельность и превратились в торговые и офисные центры, расположенные в центре города, трикотажная фабрика Сибирь и швейная фабрика Соревнование. Площади Сибири отданы под торговый центр, а производственные цеха швейной фабрики Соревнование переделаны под офисы. Одно из зданий фабрики Северянка с 2004 г. сдается в аренду под офисы и торговлю. Уже несколько лет НЭВЗ-Союз, корпуса которого выходят на главную улицу города Красный проспект, сдает в аренду около 50 000 кв. м. По данным специалиста по коммерческой недвижимости агентства Доктор Ключ Елены Белановой, ставки аренды в бывших заводских зданиях в центре составляют от 450 руб. за 1 кв. м в месяц.

Покупка зданий (общей площадью 9500 кв. м) на территории завода обошлась нам дешевле строительства новых площадей, говорит директор сети Алексей Захаров. Помимо экономии денег добавьте экономию сил и времени, необходимых для поиска нового участка и получения землеотвода.

А расположенные на окраине бизнес-центры еще долго будут привлекательны для арендаторов именно благодаря низким ценам, продолжает Луговой. Идея реконструкции отдаленных заводоуправлений под офисные здания класса С оказалась удачной. Таковы, например, офисы заводов Сибтекстильмаша и НВА на ул. Станционной. Есть примеры, когда отдельные заводоуправления используются как фронт-офисы компаний, склады которых или производство расположены на территории предприятия. В качестве примера Луговой приводит Сибтрансмаш. Цеха используются как склады, а заводоуправление в качестве офиса продуктовой сети Холидей Классик.

Торговый город Левобережный (территория 20 га) открылся в начале 90-х на месте бывшей овощной базы. Первоначально это был складской комплекс с небольшой зоной контейнерной торговли, рассказывает гендиректор комплекса Владимир Кальченко. Но удачное расположение комплекса и более высокая по сравнению с логистикой доходность торговли заставили увеличить долю торговых площадей. Сейчас в комплексе 35 000 кв. м отдано под склады и 25 000 кв. м под торговые площади.

Бурное развитие розничной торговли и дефицит свободных помещений заставили и ритейлоров обратить внимание на бывшие промпредприятия.

Сеть Сибириада также использует под магазины помещения промпредприятий. В 1998 г. в помещении бывшего вагоноремонтного цеха открылся супермаркет на ул. Станционной, рассказывает директор сети Алексей Касимов. Расположенный на оживленной магистрали магазин-дискаунтер ориентирован прежде всего на покупателей на автомобиле, поясняет Касимов. Но наибольшей популярностью у ритейлоров пользуются промплощадки в Бердске. В цехах бывшего завода Вега, расположенного вдоль одной из центральных улиц города, соседствуют магазины сетей Сибириада, Пятерочка, Быстроном и Сантино, рассказывает он. Интерес ритейлоров к бывшим фабрикам и заводам легко объясним. Превратить заброшенный цех в торговый зал получается быстрее (в течение нескольких месяцев) и дешевле. Строительство собственного магазина с нуля потребует нескольких лет и обойдется в 20 000-30 000 руб. за 1 кв. м, поясняет Касимов.

В конце 1990-х компания Сибирский гигант приобрела и реконструировала здание бывшего кузнечного цеха площадью около 3000 кв. м под магазин формата cash carry. В городе существует проблема с получением площадок под строительство, рассказывает директор по маркетингу компании Наталья Замосковцева. Особенно это справедливо в отношении проходимых мест центральной части города и по магистралям. Приобретение недвижимости промпредприятий, особенно удачно расположенной, помогает решить проблему, пояснила она.

Все больше заводов занимается девелоперской деятельностью и переоборудует площади под торговлю.

Облюбовала промплощадки и красноярская компания Алпи, заявившая о планах построить в Новосибирске 4-6 гипермаркетов. Первый гипермаркет компании площадью 10 000 кв. м (открытие конец 2005 г.) расположен в бывшем производственном здании завода Сибстанкоэлектропривод. Второй гипермаркет площадью 24 000 кв. м будет строиться на территории Новосибирского мясокомбината.

Летом 2006 г. планирует начать строительство торгового центра на месте бывшего недостроенного заводского цеха компания НМЗ-Девелопмент (подконтрольная компании Русский уголь). Сейчас идет разработка концепции будущего центра, сообщил исполнительный директор НМЗ-Девелопмента Николай Смыслов. Планируется, что его площадь составит 20 000-30 000 кв. м. Возможно, Рамэнка (сеть Рамстор) будет одним из якорных арендаторов, однако договор еще не подписан, уточнил он.

В середине 90-х салон СТС-автомобили по торговле автомобилями марки Mercedes-Benz открылся на территории завода Станкосиб. Постепенно завод сокращал профильное производство и к 2004 г. большую часть доходов начал получать от аренды площадей. Согласно отчетности в I квартале 2004 г. удельный вес арендных платежей в структуре доходов составил 72,3%. Крупнейшим девелоперским проектом Станкосиба стал торговый центр Гиперон (19 000 кв. м), открывшийся в реконструированном главном производственном корпусе. По словам заместителя директора предприятия Сергея Реусова, аренда торговых площадей в Гипероне стоит около 400 руб. за 1 кв. м в месяц. Помимо торговых завод также планирует зарабатывать и на сдаче офисных площадей в строящемся бизнес-центре площадью 7200 кв. м, сдача которого намечена на конец 2006 г. Член совета директоров Новосибирского инструментального завода Владимир Женов, который также возглавляет Новосибирский муниципальный банк, объясняет действия владельцев завода падением рентабельности в машиностроительной отрасли. Девелоперство и торговля автомобилями (СТС-автомобили официальный дилер Mercedes-Benz), несомненно, является более доходным занятием, чем основное производство завода, считает Женов. По мнению Владимира Кальченко, расположение по оживленной магистрали делает проект Станкосиба интересным. Для успеха достаточно обустроить на территории завода вместительный паркинг, пояснил он.

Хотя цены на объекты промпредприятий по сравнению с 1999-2000 гг. возросли в разы по отдельным объектам до 10 раз, площадки остаются привлекательными для девелоперов, считает Юрий Тиунов. Сейчас затраты на строительство нового примерно равны покупке заброшенного цеха, но дополнительное время на поиск и оформление площадки снижает привлекательность строительства.

По мнению директора департамента проектного финансирования банка Глобэкс Дмитрия Чибисова, расположение торгового центра на месте НМЗ им. Кузьмина оправданно. Завод находится на оживленной магистрали, в окрестностях отсутствуют крупные торговые центры, пояснил Чибисов.

На месте ряда промпредприятий, расположенных в центре города, должна появиться и жилая застройка. Директор агентства недвижимости Эрмитаж Тимур Тагиров считает это целесообразным. Земля в центральной части Новосибирска дорога, поэтому целесообразно использовать площадки промпредприятий под коммерческую или жилую застройку. В качестве примера Тагиров приводит площадки Новосибирскмебели, заводов пластмасс и Эталона, на месте которых должны появиться жилые комплексы.

Можно и под жилье

Завод Эталон, расположенный в центре Новосибирска, также намерен перевести производство на окраину города, а на своей площадке в 0,95 га на пересечении ул. Щетинкина и Семьи Шамшиных построить жилой комплекс площадью 42 000-43 000 кв. м. Объем инвестиций в проект составит около $20 млн при себестоимости 1 кв. м 16 500 руб., сообщила начальник отдела капитального строительства Эталона Алевтина Зудина. По данным директора Кварсис-Риэлта Владимира Серебренникова, квартиры в строящемся рядом доме Кварсиса по ул. Щетинкина продаются от 24 000 руб. за 1 кв. м.

Первым покинула центр Новосибирска фабрика Новосибирскмебель. Ее корпуса выкупила за 1,8 млн руб. компания Запсибмебель и после ликвидации фабрики в 2003 г. приступила к строительству на ее месте жилого комплекса Солярис площадью 32 000 кв. м. В конце 2004 г. была сдана первая очередь в 16 500 кв. м, сейчас строится вторая. По данным агентства Эрмитаж, цена 1 кв. м составляет от 34 000 руб.

Ни для кого не секрет, что для перепланировки или переустройства необходимо предварительно получить разрешение. Но грядущие изменения приносят головную боль не только тем, кто решил что-то поменять в своей квартире, но и соседям, которым на протяжении определенного времени придется мириться с шумом, пылью и т. д. Юрист М2 рассказывает, как можно бороться с такими проблемами.

Завод пластмасс также собирается использовать собственную территорию (около 1 га) для строительства жилого комплекса повышенной комфортности площадью 60 000 кв. м, сообщил Ведомостям директор завода Игорь Валюх. Проект должен быть реализован к 2008 г.

Основное неудобство, которое мешает спокойно жить соседям, это шум, производимый при строительных и ремонтных работах. Мало кому придется по душе звук работающей дрели, особенно когда вы пришли с работы и хотите только одного отдохнуть и расслабиться. Так вот, законом установлено, что строительные работы, которые сопряжены с шумом, запрещено производить ранее 9.00 и позднее 19.00, а также в выходные и праздничные нерабочие дни. Нельзя применять оборудование и инструменты, которые вызывают превышение нормативно допустимого уровня вибрации.

При проведении перепланировки и переустройства действуют определенные ограничения. В соответствии с законом города Москвы О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы в период проведения работ по переустройству запрещаются некоторые действия.

При переустройстве помещений не допускаются мероприятия и способы их реализации, которые нарушают строительные, санитарно-гигиенические, экологические нормы и правила. Нельзя производить переустройство, при котором нарушается архитектурный облик жилых домов (например, устраивать балконы, лоджии, эркеры, превращать в эркеры существующие балконы и лоджии, устраивать мансардные помещения).

Общая продолжительность работ не превышает четырех месяцев, хотя при необходимости этот срок возможно продлить.
Следующий фактор, который раздражает окружающих, мусор. Законом запрещено загромождать и загрязнять строительными материалами и отходами эвакуационные пути и другие места общего пользования. Помимо этого нельзя использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и отходов без упаковки.

Что ждет нарушителей установленного порядка производства работ по перепланировке? Для начала они могут отделаться предупреждением. Но чаще всего органы, осуществляющие контроль за производством работ, накладывают штраф. Причем не обязательно контролирующие органы придут с проверкой по собственной инициативе, поэтому, если вас что-то не устраивает смело обращайтесь в соответствующие инстанции сами.

Что делать, если указанные запреты нарушаются? Законом предусмотрено, что заинтересованные лица вправе отразить факты нарушения порядка в простой письменной форме, а затем передать данный акт в государственную жилищную инспекцию города Москвы, органы внутренних дел, органы прокурорского надзора, санитарно-эпидемиологического и пожарного надзора. Указанные органы, выяснив все обстоятельства, примут к нарушителям меры воздействия.

По оценкам экспертов, начав менее чем с 1% прироста за месяц, к началу ноября рост цен разогнался до 3% в месяц и более. Однако, по мнению аналитика рынка Андрея Бекетова, 2005 год нельзя назвать выдающимся. К ноябрю цена предложения 1 кв. м типового жилья возросла, по его оценке, на 24% по сравнению с началом года. Это больше, чем в 2002 и 2004 гг. (14% и 17% соответственно), но значительно меньше, чем в 2003-м (42%). По данным аналитического отдела АН САВА, в октябре 2003 г. был зафиксирован рост на 6,22%.


Владельцы московской недвижимости в 2005 г. сыграли на повышение и не прогадали осенью подорожавшие в общей сложности более чем на 20% к началу года (индекс средней цены превысил $2400 за 1 кв. м) квартиры активно продаются, а сроки экспозиции наиболее ликвидных единичек могут составлять всего пару недель, отмечают аналитики информационной системы СканРиалти.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра ирн.ru, менее доволен текущим развитием событий и считает, что рынок кидает из стороны в сторону, а подогреваемый отчасти искусственно рост может привести к ажиотажу, который обернется к 2007 г. новой стагнацией.

Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга корпорации Инком-недвижимость с удовлетворением констатирует, что в 2005-м все идет по плану: рынок продемонстрировал возврат к нормальной сезонной динамике (снижение объемов предложения весной, летний минимум, хороший рост цен в сентябре октябре).

Невыдающийся год

Вторичный рынок в 2005 г. развивался в целом стабильно, потрясений, характерных для рынка новостроек в тот же период, эксперты не отмечают. Что отмечено, так это серьезное снижение количества предложений на вторичке летом (затянувшееся до сентября).


В нынешних условиях нормальные темпы роста цен на московское жилье, обоснованные экономическим развитием, ростом уровня жизни и доходов населения, должны находиться в пределах 1-2% в месяц, или 15-20% в год. Рост цен на уровне 3% в месяц и более делает рынок недвижимости спекулятивным, опасается Репченко.

35 000 объектов предлагалось на рынке в мае (из них 22 000 новых предложений), говорит Геннадий Стерник, директор аналитического центра Миэль-недвижимость, но последние три месяца рынок стоял на уровне 15 000-16 000 объектов (10 000-11 000 новых).

В оценке объемов предложения участники рынка изрядно расходятся (риэлторы обычно оперируют данными собственных баз предложений и базы газеты Из рук в руки). Например, по данным МИАНа, около 35 000 квартир сейчас выставлено на продажу, это на 20 % меньше по сравнению с объемом предложений в январе. Евгений Фетисов, заместитель генерального директора компании Новая площадь, считает, что по сравнению с предыдущим годом на вторичном рынке массового жилья Москвы объем предложения сократился на 15%.

Андрей Бекетов считает, что в 2005 г. динамика объема предложений не намного отличалась от типовой, за исключением незначительных отклонений в последние два месяца. Беспокойство о значительном снижении объемов предложений вызвано их сравнением с объемами 2004 г., предполагает он. Однако из общей колеи выбивается именно 2004-й, а не 2005 год.

По мнению Стерника, многие продавцы выжидают в надежде продать подороже. В период 2000-2001 гг. только через 5-6 месяцев после начала роста цен стал увеличиваться объем предложения. Но надеюсь, сейчас продавцы поумнели и откликнутся быстрее, говорит он.

Между тем, по оценке Репченко, сокращение объема предложения на рынке новостроек, которым застройщики весь год пугали потребителей, составило максимум 10%. За январь октябрь 2005 г. строительными организациями Москвы построено 4,2 млн кв. м (104,9% по сравнению с этим же периодом прошлого года).

По подсчетам Бекетова, в 2004 г. объем предложения на вторичке к октябрю достиг 161 000 объектов против 95 000 в 2003-м и 76 000 в 2005 г., а в ноябре составил 171 000, тогда как в ноябре 2003 г. было 96 000 объектов, в 2005 г. 80 000.
А вот по данным информационной системы СканРиалти, количество предложений в октябре 2005 г. составило около 180 000 объектов.

По данным аналитического центра Миэля, в октябре среднемесячная цена предложения квартир вторичного рынка Москвы выросла на 4,1% (на $95) до $2408 за 1 кв. м. А в АН САВА вообще говорят о приросте цены квадратного метра на 5,26% в октябре.

Локомотивы и стабилизаторы

Основное событие года цены разгоняются, несмотря ни на что, говорит Репченко. В марте апреле темпы роста цен были примерно 1% в месяц, с мая начался новый разгон: 2% летом, 3% осенью, можно ожидать по итогам ноября более чем 4% прироста к цене.

В условиях общерыночного подъема цен локомотивом роста является дешевое жилье, констатирует и Репченко из ирн.ru. Но, по оценке Vesco Realty, квартиры экономкласса подорожали на 12% (индекс средней стоимости 1 кв. м к концу года составит около $2435, диапазон цен варьируется от $1540 за 1 кв. м в Марьине до $2500 за 1 кв. м в районе проспекта Мира), тогда жилье бизнес-класса подорожало на 18%, а элитное за 2005 г. вырастет в цене на 26% ($6860 за 1 кв. м). По мнению Стерника, именно элитный сегмент стабилизирует рынок недвижимости Москвы. Диапазон цен на рынке вторичной элиты от $4500 до $25 000 за 1 кв. м, по данным Renaissance Realty.

С середины года активнее всего дорожала наиболее ликвидная недвижимость одно-двухкомнатные квартиры небольшой площади, в особенности в панельных домах, построенных не позже середины 90-х гг., кроме того, как отметили в СканРиалти, растет число сделок (по сравнению с сентябрем на 5-6%) и общее увеличение спроса на вторичное жилье.

Нефть и закон

Алексей Шленов из Миэля отмечает, что на вторичном рынке обращений от покупателей квартир в 10 раз больше, чем от продавцов. Продается все, даже объекты с завышенной ценой, и те, которые ранее не пользовались спросом, говорит он. Но, как правило, просьба продать квартиру не исключает ее покупку, добавляет Шленов, ведь вторичный рынок Москвы по-прежнему держится на альтернативных сделках. А их в условиях ускоряющегося роста цен проводить все сложнее, говорит риэлтор.

Наиболее дорогими остаются, кроме центра города, ЮЗАО и ЗАО, в которых стоимость предложения бизнес-класса на вторичном рынке достигает $5890 за 1 кв. м. Нижний уровень цен в ЮВАО ($1900 за 1 кв. м за квартиру в монолитном доме с огороженной территорией в районе станции метро Братиславская).

В АН САВА, Инкоме и других компаниях отмечают отток покупателей с первичного рынка жилья на вторичный, обусловленный рисками вложения денежных средств в новостройки. Кроме того, по словам Сергея Елисеева, разрыв цен между первичкой и вторичкой уже не столь значителен и экономическая привлекательность покупки новостройки не оправдывает связанные с такой покупкой риски и неудобства.

Рост спроса на жилье в Москве эксперты связывают с рядом факторов, среди которых и катаклизмы на первичном рынке, связанные с 214-ФЗ, скандалами вокруг некоторых компаний и ростом себестоимости строительства, и цены на нефть и энергоносители, и повышение уровня доходов населения, подпитываемого развитием ипотеки.

Гонка по вертикали не может продолжаться вечно, уверены специалисты СканРиалти. По их прогнозу, до конца этого года вторичная недвижимость подорожает на 5-8% в зависимости от характеристик и месторасположения жилья, а во время новогодних и рождественских каникул будет наблюдаться относительное затишье.

Дешевле не будет

Прогноз большинства экспертов не менее 20-25% по итогам 2005 г. и рост цен в среднем на 2-2,5% в месяц в следующем году. Вероятно, рост цен в первом полугодии 2006 г. будет больше, чем во втором. Незначительный опережающий рост цен на квартиры в конце 2005 г., начале 2006 г. будет компенсирован замедлением темпов роста цен уже к весне-лету 2006 г. Суммарный рост цен в 2006 г. составит около 15%, добавляет Андрей Бекетов. Таково же мнение и Фетисова из компании Новая площадь.

Население получило от власти сигнал: всех ждет повышение доходов. Хотя недвижимость покупается не на доходы, а на сбережения, люди, поверив в стабильность доходов, начинают тратить сбережения. Поэтому на рынок недвижимости выходит отложенный спрос, рассуждает Геннадий Стерник. В условиях роста экономики и колоссального неудовлетворенного спроса на жилье, ограниченного только платежеспособностью, недвижимость в Москве дешеветь не будет, уверен Сергей Елисеев.

На ближайшее будущее СканРиалти, опираясь на собственные методики расчета средних цен на месяц вперед, предлагает следующий прогноз: по итогам ноября цены на недвижимость по округам будут повышаться на доли процента медленнее, чем в октябре, самые дорогие квартиры будут, конечно же, в ЦАО $3529 за 1 кв. м без учета элитной недвижимости, самые дешевые в Юго-Восточном округе, $1844 за 1 кв. м.



Главная --> Публикации