Главная --> Публикации --> Ипотека с госучастием Раздел имущества после развода супругов Мини-офис — спрос века Столичный квартирный рынок переживает подростковый период Какие здания украсили москву в 2004 году?

Нынешний год, похоже, станет для индустрии паевых инвестиционных фондов (ПИФов) столь же успешным, как и позапрошлый. В 2003 году индекс РТС вырос на 63%, что обеспечило управляющим компаниям (УК) большой приток средств, причем как в паи ПИФов, так и в рамках программ доверительного управления. Прошлый год ознаменовался обратными тенденциями. Дело ЮКОСа, провал пенсионной реформы и потрясения в банковском секторе, во-первых, привели к снижению темпов роста индекса РТС до 8,3% в год, а во-вторых, стало более настороженным отношение инвесторов к вложению средств в российские ценные бумаги. Как следствие, больше половины ПИФов в 2004 году показали доходность ниже уровня инфляции (она составила 11,7%), а темпы ресурсного роста рынка коллективных инвестиций замедлились.

Управляющие компании активно эксплуатируют благоприятную конъюнктуру рынка для наполнения своих паевых фондов. Но чтобы инвестор не разочаровался, необходимы нестандартные маркетинговые ходы - от просветительства до расширения продуктового ряда.

Суммарная стоимость чистых активов российских ПИФов в январе-октябре выросла почти на 70% (по данным Investfunds.ru, на 31 октября она достигла 188,77 млрд рублей). Правда, увеличение активов происходило во многом за счет роста числа специализированных закрытых фондов, которые, как правило, зарабатывают на рынке недвижимости, а не на фондовом рынке. Но и в открытые ПИФы деньги потекли, особенно в третьем квартале. В августе, который традиционно считается самым мертвым для финансистов месяцем в году, продажи паев превзошли июльский уровень в 2,8 раза и достигли 830 млн рублей, в сентябре составили 1,1 млрд рублей. В четвертом квартале тенденция к росту покупки паев пока сохраняется.

Прибыль получили все

Во второй половине нынешнего года фондовый рынок вновь близок к верхней точке синусоиды своего развития: индекс РТС за 10,5 месяцев вырос более чем на 61%, что позволило всем без исключения открытым и интервальным фондам, входящим в рэнкинг Investfunds.ru, обеспечить пайщикам положительную доходность вложений. Лидерами по доходности стали открытые индексные фонды (по итогам 10 месяцев средний прирост пая -49,06%), а также интервальные и открытые фонды акций (43,54 и 34,2% соответственно). В аутсайдерах остались открытые и интервальные фонды облигаций (11,36 и 6,54% соответственно). Что же касается вложений в фонды смешанных инвестиций, то они в среднем в два раза перекрыли уровень инфляции и доходность банковских депозитов.

Ученье - свет

Как отмечает генеральный директор УК КИТ Финанс Владимир Кириллов, чистое привлечение средств в фонды КИТ в июле-сентябре превысило 180 млн рублей, что в полтора раза больше средних результатов за предыдущие кварталы. В текущем квартале мы рассчитываем на максимальный результат в этом году и полагаем, что в абсолютных цифрах объем привлечения будет рекордным, - говорит Кириллов.

Перелом в психологии людей, возможно, и происходит, но уж очень медленно, - утверждает начальник клиентского отдела Северо-Западного филиала УК Брокеркредитсервис (Новосибирск) Егор Прокофьев. - Вкладываться в ценные бумаги всегда предпочтительнее, когда рынок находится ближе к нижней точке, а не к верхней, но даже в этом случае оптимальный горизонт для инвестирования должен составлять не менее трех-четырех лет.

Примечательно, что именно на третий квартал пришелся самый впечатляющий за долгое время положительный скачок на рынке акций. По мнению наблюдателей, это свидетельствует о том, что менталитет рядового российского инвестора пока не меняется: он вкладывается в ценные бумаги не в нижней точке рынка, а лишь когда тенденция к росту становится очевидной. Что, разумеется, на коротком (до одного года) отрезке времени может принести не выгоды, а потери.

Линейка в ширину

Большинство крупных УК для привлечения клиентов не чураются штучной, индивидуальной работы, в том числе и просветительской. Мы регулярно проводим в нашем офисе бесплатные ознакомительные семинары по фондовому рынку, на которые может записаться любой желающий, - говорит Егор Прокофьев. - И пусть далеко не все посетители семинаров становятся пайщиками, но полученные знания в любом случае будут полезны и помогут избежать возможных потерь. Мы используем все механизмы, чтобы на самой ранней стадии потенциальный пайщик представлял, с каким инструментом он будет иметь дело, мог оценить риски.

Психологически пайщики пока не готовы к длительным падениям. В таких случаях помимо активного управления фондом с целью снижения негативного эффекта на стоимость паев мы используем защитные механизмы - работаем с пайщиками, разъясняя текущую ситуацию на рынке, возможное развитие событий и показывая варианты действий. И если управляющая компания сформировала широкую линейку ПИФов, инвесторы стремятся не выходить из фондов, а управлять вложениями, обменивая их на паи фондов с иной инвестиционной стратегией. Мы, например, рекомендуем регулярное инвестирование, которое не зависит от тех или иных колебаний котировок на рынке. Практика взаимных фондов на Западе показывает, что для частных лиц она является наиболее эффективным способом инвестирования, - говорит Владимир Кириллов.

Чтобы в условиях неблагоприятной конъюнктуры не потерять клиента, УК должна предложить ему взамен какой-либо финансовый инструмент, например паи другого ПИФа, принадлежащего этой компании. В период падения фондового рынка инвестору зачастую выгодно перевести свои активы из фонда акций в фонд облигаций, пусть и не столь доходный, но зато менее рискованный. И вот тут важным фактором конкурентоспособности УК становится выбранная два-три года назад инвестиционная стратегия. И достаточно успешный для инвестиций в ценные бумаги позапрошлый год, и совершенно провальный прошлый наглядно показали, что на успех могут всерьез рассчитывать лишь те УК, которые создали широкую линейку ПИФов, в первую очередь открытых.

Пружина, сжатая законодательством

Дальнейшее расширение линейки фондов планируют осуществить даже те компании, под управлением которых находится по пять и более открытых ПИФов. Так, УК АВК Дворцовая площадь, имеющая в управлении восемь открытых фондов, собирается прибавить к ним еще один - индексный. Кроме того, отмечает директор по развитию УК АВК Дворцовая площадь Алексей Лестовкин, компания могла бы создать еще несколько отраслевых фондов акций (сейчас под ее управлением два отраслевых ПИФа - связи и ТЭК). Мы, например, создали бы фонд акций предприятий машиностроения и металлургии, но в этом и многих других секторах экономики сложно сформировать адекватный набор инструментов, котировки по которым регулярно выставляются на бирже, - сетует Алексей Лестовкин.

Заместитель председателя правления УК Арсагера Алексей Астапов полагает, что вложения в закрытый фонд жилой недвижимости интересны самому широкому кругу инвесторов. Во-первых, это могут быть люди, которым не хватает денег на покупку квартиры, а желание заработать на инвестициях в недвижимость есть, - рассуждает Алексей Астапов. - Во-вторых, это те, кто может купить квартиру или даже несколько квартир в инвестиционных целях, но средств и сил недостаточно для того, чтобы сформировать полноценный портфель объектов недвижимости. В-третьих, это инвесторы, которые давно уже покупают строящиеся квартиры целыми подъездами. Этим людям обычно не хватает времени для качественной диверсификации своих вложений, для выявления наиболее доходных квартир в домах разных строительных компаний. В отсутствие полной информации о существующих инвестиционных возможностях, которая может быть обеспечена при помощи УК, такие инвесторы зачастую теряют в доходности, просто покупая подъезд в одном доме.

Помимо открытия новых смешанных, отраслевых и других фондов управляющие компании с нескрываемым интересом пытаются прогнозировать будущее новых для России и привычных для Запада ПИФов, например ипотечных и венчурных. Но пока наиболее активно УК расширяют линейку ПИФов за счет закрытых фондов, в первую очередь - инвестирующих в недвижимость. На конец октября удельный вес закрытых ПИФов в общем числе фондов составлял 31%, а в сумме чистых активов - 69,3% (на начало года - 23 и 66% соответственно), это свидетельствует о том, что в нынешнем году продолжается смещение интереса УК в сторону закрытых ПИФов. В абсолютных цифрах в январе-октябре число закрытых ПИФов, по данным Investfunds.ru, выросло с 65 до 111, теперь уже практически все крупнейшие УК страны имеют в управлении хотя бы один закрытый фонд недвижимости. Что неудивительно: данный сегмент приносит доход, сопоставимый с прибылью от вложений в фонды акций или смешанные фонды, только этот доход куда более стабилен, так как в меньшей степени зависит от политических и макроэкономических рисков.

Слабое место закрытых фондов недвижимости - дыры в законодательстве. Дело в том, что закрытый ПИФ не является юридическим лицом и потому, казалось бы, не должен быть плательщиком НДС и налога на имущество. Но налоговые органы не всегда согласны с этим. К решению проблемы уже подключилась Национальная лига управляющих, при которой создана специальная рабочая группа. Результатом ее деятельности должны стать или поправки в законодательство об инвестиционных фондах, или какие-то подзаконные акты, где были бы расставлены все точки над i. С появлением претензий налоговиков к закрытым фондам ряд УК на время свернули проекты по формированию новых ПИФов недвижимости, но эта пружина, несомненно, разожмется, как только будут улажены проблемы с законодательством.

Не менее привлекательными могут оказаться вложения в закрытые фонды коммерческой недвижимости. Этот сегмент, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, где, собственно, и прописаны почти все крупнейшие УК страны, переживает бурный рост и имеет благоприятные перспективы развития на несколько лет вперед.

Одним из важных направлений дальнейшего развития индустрии ПИФов станет их экспансия в регионы. Собственно, этот процесс уже идет и лидеры рынка коллективных инвестиций развивают как собственную региональную сеть продаж, так и сеть агентов (как правило, это многофилиальные банки). Появляются (по крайней мере, в городах-миллионниках) и первые паевые супермаркеты.

Экспансия ради будущего

Управляющая компания АВК Дворцовая площадь имеет чуть более высокий удельный вес продаж за пределами Петербурга - около 40%. Алексей Лестовкин считает это серьезным достижением своей компании, но, впрочем, не склонен рассчитывать на скорый дальнейший рост.

Большую роль в региональном продвижении мы отводим новым агентам, за счет которых число точек продаж паевых фондов КИТ недавно превысило 200, - говорит Владимир Кириллов. - Мы видим реальный интерес банков и инвестиционных компаний к продажам паевых фондов, это отражает рост привлечения средств через агентов. Крупнейшим рынком ПИФов в России традиционно является Москва, но лидирующее по ряду сегментов положение КИТ Финанс в Петербурге обеспечивает нам высокую долю продаж именно здесь. На остальные регионы приходится до 30% продаж.

Наблюдатели, впрочем, полагают, что активное развитие розницы в будущем станет одним из важнейших факторов конкурентоспособности УК наряду с расширением линейки фондов, реализацией просветительских программ, применением нестандартных маркетинговых ходов. Более существенно повлиять на развитие индустрии паевых фондов может лишь состояние и перспективы российского фондового рынка. Но воздействовать на него участники рынка коллективных инвестиций просто не в силах.
Стратегия сохранения культурного наследия Санкт-Петербурга будет работать, если власти создадут четкие правила для бизнеса, который они хотят привлекать к решению этой проблемы.

Во-первых, уровень доходов и финансовой грамотности населения за пределами двух столиц очень невысок. Во-вторых, законодательство ограничивает размер вознаграждения агента за продажу паев, а премия эта невелика. В результате агенты не заинтересованы в серьезном продвижении ПИФов и рассматривают их лишь как дополнительную услугу для клиентов, скажем, если этим клиентам требуется диверсификация вложений. Кроме того, агент принимает на себя определенные репутационные риски. В Петербурге мы готовы работать с каждым клиентом индивидуально, ежеквартально проводим встречи с пайщиками и в случае ухудшения конъюнктуры стараемся помогать в корректировке инвестиционного портфеля. Скажем, в Ханты-Мансийске или Тюмени пайщик этой коммуникации лишен и ответственность за появление убытков возложит на агента, - подчеркивает Алексей Лестовкин.

Впрочем, Стратегия окажется просто декларативным документом, если не будет подкреплена конкретными механизмами реализации. Их создание сейчас - главная проблема для Смольного. Задача усложняется тем, что решение ряда вопросов зависит от позиции федеральных властей. Но в первую очередь в самой администрации Петербурга необходимо выстроить четкое взаимодействие между отраслевыми комитетами. Утверждение правительством Стратегии, которая была однозначно поддержана губернатором Валентиной Матвиенко, должно подтолкнуть чиновников к совместной работе.

Cтратегия сохранения культурного наследия, недавно одобренная правительством Санкт-Петербурга (далее - Стратегия), может явиться попыткой внедрения на уровне города нового управленческого подхода. Разработанная специалистами Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), Стратегия предлагает рассматривать проблемы сохранения памятников, ансамблей и исторически сложившейся городской среды в комплексе с задачами экономического развития Петербурга. Одним из приоритетов должно стать привлечение частных инвестиций для восстановления и более эффективного использования зданий-памятников, на содержание которых у государства нет денег (из 7780 объектов культурного наследия более 2 тыс. - объекты недвижимости).

Главным регулятором градостроительных изменений в центре должна стать новая система зон охраны (подробнее см. Проскочим? Эксперт С-З №27 от 18-24 июля 2005 года). На ее основе будут установлены дифференцированные режимы использования территорий, отражаемые в Правилах землепользования и застройки. Важно и то, что предметами градостроительной охраны становятся объекты не только внутри охранной зоны (ядра исторического центра), но и в зоне регулируемой застройки, где допускаются более существенные преобразования. Например, предметами охраны станут отдельные улицы, перспективы и виды, представляющие историческую ценность.

Новая конструкция

Стратегию мы готовили отнюдь не как абстрактный документ, который будет реализовываться в какой-то отдаленной перспективе, - утверждает Вера Дементьева, председатель КГИОП Санкт-Петербурга и главный идеолог Стратегии. - Одновременно мы работали над проектами ключевых нормативных актов, необходимых для осуществления предложенной нами политики в сфере сохранения культурного наследия.

Кроме того, Петербургу необходимо идентифицировать состав объектов, включаемых в список Всемирного наследия ЮНЕСКО, - чтобы был перечень конкретных памятников, их границ и предметов охраны. Для объектов ЮНЕСКО будет устанавливаться максимально жесткий режим охраны (как для центральной охранной зоны, согласно новой системе). Это будет иметь вполне практический смысл. Сейчас я не могу предъявить иск застройщику, который разрушил объект ЮНЕСКО или построил, скажем, высотное здание на Выборгской набережной, нарушившее историческую панораму города, или в Михайловском саду, заслонив вид на Инженерный замок, - признает Вера Дементьева. - Механизм станет работать только после уточнения перечня объектов ЮНЕСКО: тогда будут зафиксированы все ограничения - высота, зоны просмотра, видовые каналы и т.д. Эти параметры войдут в Правила застройки, имеющие силу закона.

Границы зон охраны памятников по закону О Генеральном плане Санкт-Петербурга и зонах охраны вступают в действие одновременно с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга. Последние же, по установленной законом процедуре, будут приняты лишь в середине 2006 года. Председателя КГИОП такая ситуация не устраивает: Мы понимаем, что основные споры начнутся тогда, когда мы сделаем и представим максимально подробные, на уровне кварталов, режимы использования территорий. При этом, на наш взгляд, на тот период, пока не приняты Правила землепользования и застройки, должны быть утверждены временные режимы. Иначе на огромной территории объединенной охранной зоны, где в реальности сейчас практически ничего не охраняется, застройщики получат еще на полгода полный простор для своей деятельности. И действительно, как показывает опыт, проекты строительства, начатые в переходных и неопределенных условиях и грубо нарушающие облик центра города, затем невозможно приостановить или хотя бы скорректировать.

Предполагается, что вопросы, которые могут регулироваться на уровне города, найдут отражение в региональном законе Об объектах культурного наследия Санкт-Петербурга. Этот закон, разрабатываемый уже несколько лет, должен перевести на язык нормативного акта основные идеи, содержащиеся в Стратегии.

По петербургскому счету

Региональный закон должен детально регламентировать, в частности, вопросы сноса зданий-памятников (сегодня федеральное законодательство из-за отсутствия ряда подзаконных актов фактически не работает). Снос памятников запрещен, - говорит Вера Дементьева. - Мы не намерены довольствоваться экспертизами об аварийности зданий, которые приносят в КГИОП застройщики. Мы хорошо понимаем, какова может быть степень независимости организаций, проводящих по заказу инвесторов подобные экспертизы! Аварийность или доведение объекта до аварийности - еще не повод для сноса. Необходимо предусмотреть обязательное проведение инвестором мероприятий по выводу здания из аварийного состояния, и только в том случае, если вывод из аварийности невозможен, можно будет рассматривать дальнейшую судьбу памятника. Скажу сразу: таких гипотетических ситуаций в Петербурге пока нет, т.е. нет объектов, которые нельзя спасти. Так что мы собираемся внимательно отслеживать эти вопросы.

Прежде всего следует приветствовать намерение авторов законопроекта ужесточить ответственность пользователей объектов культурного наследия, как собственников, так и арендаторов. Именно с несовершенством федерального законодательства в этой части связано резко негативное отношение многих деятелей культуры к расширению практики приватизации памятников.

Необходимо ужесточить санкции и в отношении недобросовестных арендаторов объектов недвижимости, которые имеют статус памятника. В настоящее время, с сожалением отмечает председатель КГИОП, хватит пальцев одной руки, чтобы перечислить случаи расторжения договоров аренды с пользователями, которые фактически уничтожают переданные им памятники. К примеру, потребовался почти год, чтобы юристы КУГИ и КГИОП смогли добиться через суд выселения из дворца на набережной реки Мойки, д. 122 московской компании, оказавшейся недобросовестным арендатором.

Планируется более четко прописать механизм изъятия зданий-памятников у собственников, которые нарушают охранные обязательства и не выполняют условия инвестиционного договора. Предоставлению любых льгот для инвесторов, вкладывающих средства в памятники, должно предшествовать совершенствование нормативной базы, в том числе необходимо предусмотреть четкий и понятный механизм изъятия таких объектов у нерадивых собственников, - подчеркивает председатель Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) Игорь Метельский. - Это может быть продажа объекта на торгах с компенсацией бывшему собственнику части затрат на содержание здания, которые он документально подтверждает.

Реставрационный зачет

Руководство КГИОП полагает, что в законе Об объектах культурного наследия Санкт-Петербурга следует прописать широкий арсенал стимулов, направленных на привлечение средств частных инвесторов для содержания и реставрации памятников. Мы не говорим о каком-то автоматическом предоставлении льгот, - поясняет Вера Дементьева. - Важно, чтобы закон предусматривал возможность задействовать различные инструменты, учитывающие все особенности памятника и варианты его использования.

В этой связи давно назрела потребность в увеличении финансирования КГИОП и расширении штата для создания специальной службы, ведущей постоянный мониторинг объектов культурного наследия. Очевидно, что нельзя ограничиваться предусмотренной сейчас нормой обследования зданий-памятников не реже одного раза в пять лет. Как отмечает Вера Дементьева, на ближайшие три года сформирована программа проверок объектов, которые вызывают у специалистов КГИОП тревогу. Однако, по мнению многих экспертов, контрольная деятельность органов охраны должна быть более мобильной и эффективной.

Подобный механизм стимулирования наиболее адекватен и для представителей строительного бизнеса. Например, президент холдинга Эталон-ЛенСпецСМУ Вячеслав Заренков полагает: В тех случаях, когда приватизация памятников действительно невозможна, их следует передавать в долгосрочную аренду, при этом все затраты на восстановление и содержание памятников надо засчитывать в качестве арендной платы. Хотя, по большому счету, серьезные проекты по реконструкции и улучшению состояния памятников должны напрямую финансироваться государством. По мнению генерального директора холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, следует ввести целый набор механизмов стимулирования инвесторов: Не может быть единого рецепта, потому что каждый проект очень индивидуален. В каких-то случаях объект нужно выставлять на торги и он будет востребован инвесторами, в каких-то - снижать арендную плату. Возможны комбинированные схемы, например памятник выставляется на торги, победителем которых становится тот, кто согласится на минимальную компенсацию со стороны города. А какие-то памятники должны содержаться исключительно за счет бюджета.

Игорь Метельский считает, что для арендаторов зданий-памятников оптимальным и достаточно весомым стимулом может быть то, что расходы на мероприятия по капремонту пойдут в счет арендных платежей: Принимая во внимание специфику Петербурга, в Методике определения арендной платы мы предусматриваем возможность подобных зачетов, приравнивая реставрационные работы к капремонту. Это самый понятный и прозрачный инструмент поддержки. Как отмечают специалисты КУГИ, сегодня арендаторы большинства зданий-памятников, расположенных в центре города, пользуются возможностью подобного зачета. Но у арендаторов возникают проблемы из-за того, что в городском бюджете такой источник выпадающих доходов не предусмотрен. Видимо, следует принять политическое решение и ежегодно определять в бюджете соответствующий лимит (как это делается в ситуации с льготами по арендной плате для социально значимых видов деятельности).

Приватизация - лучшая льгота

Упомянутые в Стратегии гибкие механизмы поддержки спонсорства и частных инициатив, касающихся вложения средств в памятники, сегодня законодательно не проработаны. По традиции, специалисты Комитета финансов Петербурга негативно относятся к предложениям о сокращении налогооблагаемой базы для юридических и физических лиц, занимающихся благотворительной деятельностью. Финансисты Смольного приветствуют лишь привлечение пожертвований крупного бизнеса по технологии социальной ответственности, то есть без каких-либо компенсаций за счет средств бюджета или особых прав пользования имуществом города.

Генеральный директор ООО Строительная компания Петербургская Недвижимость" Василий Селиванов, придерживаясь аналогичного подхода, подчеркивает важность соблюдения государством неизменных правил при предоставлении памятников частным компаниям. Стимулировать инвестиции государство может одним способом - сформировать четкие и понятные правила работы в этой области, где сегодня присутствует полная неопределенность, - говорит Василий Селиванов. - Безусловно, если инвестор берет объект в аренду и вкладывает средства в реконструкцию, это должно как-то засчитываться, например при расчете арендных платежей. Но даже не это главное. Сегодня, заключая договор аренды и приступая к реставрации, инвестор не имеет твердой уверенности в том, что завтра планы города не изменятся и ему не будет отказано в дальнейшем использовании объекта. С этим согласен и Эдуард Тиктинский: Главное - нужно четче определиться, что мы охраняем. Инвесторы не должны по полгода решать вопрос с КГИОПом о сохранении какой-то трубы, мешающей реализации проекта стоимостью в десятки миллионов долларов.

Расчет, связанный с хозяйственной деятельностью предприятия, абстрактен, и, в принципе, государственные органы не способны разобраться, убыточна эта деятельность или нет, - убежден Метельский. Что же касается собственников, получающих памятники в расчете на реализацию конкретных проектов, то они вообще не нуждаются в льготах (в исключительных случаях это может быть льгота по налогу на имущество). Приватизация памятников при наличии механизмов строгой ответственности инвесторов за выполнение взятых обязательств - оптимальный способ привлечения средств, и не нужно изобретать велосипед, - справедливо полагает Игорь Метельский.

Представители имущественно-финансового блока Смольного высказываются против большинства льгот, предлагаемых в Стратегии (особенно льгот реставрационным фирмам). Крайнее неприятие вызывает идея дифференцировать объем льгот в зависимости от оценки того, насколько рентабельным может быть проект использования конкретного здания-памятника.

Реестры существуют, но не совсем в том виде, как того требует федеральный закон. По этой причине ГБР после введения в действие закона Об объектах культурного наследия отказывалось регистрировать сделки приватизации памятников. После того как КУГИ удалось несколько раз опротестовать такие отказы в арбитражных судах, ГБР возобновило регистрацию. В утвержденной правительством города Программе приватизации на 2006 год фигурирует 16 зданий-памятников. Тем не менее с точки зрения гарантий для инвесторов оптимальным вариантом, конечно, было бы утверждение на федеральном уровне Реестра памятников Санкт-Петербурга с разделением по всем видам собственности: федеральная, городская и частная.

Однако с приватизацией памятников существуют проблемы. Статья 63 федерального закона Об объектах культурного наследия допускает приватизацию здания-памятника регионального значения, если, во-первых, имеется регистрация права собственности на здание, а во-вторых, памятник внесен в соответствующий реестр. В КУГИ и КГИОП утверждают, что первое условие в Петербурге выполнено. По словам Метельского, разграничение права собственности на памятники между Федерацией и городом проведено практически по всем объектам и ограничений для приватизации тех из них, которые находятся в собственности города, нет. Со вторым условием сложнее.

Лето в самом разгаре: солнце ярко светит в окна офиса, и особенно сильно хочется за город - туда, где кончается суета и начинается свежий воздух и спокойный отдых. Наверное, именно поэтому летом рынок загородной недвижимости особенно активен. О его нынешнем состоянии рассказывает Изабелла ПостоловскаЯ, директор Департамента загородной недвижимости корпорации "БЕСТ-Недвижимость".

Фактически Стратегия является документом градостроительной политики в широком понимании. Однако для ее осуществления необходим четкий и понятный механизм, создающий предсказуемые правила игры для строительного и девелоперского бизнеса, которому отводится едва ли не ключевая роль в реализации идей Стратегии. Несмотря на объективный конфликт интересов отдельных подразделений администрации города (понятна жесткость позиций комитетов, формирующих доходную часть бюджета), в Смольном должны найти разумный компромисс. И, главное, задействовать все административные возможности для координации усилий по осуществлению Стратегии. В противном случае ее ждет заматывание со стороны чиновников.

- Сегодня рынок загородной недвижимости отличается неоднородностью. Спрос и предложение здесь несколько не соответствуют друг другу: за последние несколько лет возведено огромное количество дорогих домов, некоторые из которых довольно трудно реализовываются, в то время как спрос на коттеджи и дома экономкласса существенно превышает предложение. Погрешность в анализе рыночной ситуации и прогнозах аналитиков привела к тому, что сегодня мы испытываем существенный недостаток в загородной недвижимости стоимостью до 150 тысяч долларов. Коттеджных поселков экономкласса слишком мало, чтобы насытить спрос, и они в основном находятся на стадии инвестирования. Однако и такие коттеджи есть в базе объектов загородной недвижимости нашей компании, которую можно посмотреть на сайте best-realty.ru.

- Изабелла Михайловна, что сегодня происходит с рынком загородной недвижимости? Какие тенденции можно выделить?

- Девелоперская активность за последние несколько месяцев переместилась на юг - инвесторы начинают вкладывать деньги в те районы, где мало коттеджных поселков. Кроме того, земли в Подмосковье становится все меньше, поэтому инвесторы обращают свой взгляд туда, где есть недорогие предложения по земле. Сегодня это Нарофоминский, Раменский, Волоколамский, Дмитровский районы.

- На каких направлениях сегодня наиболее активно ведется строительство?

- Потребность в ипотеке в этом секторе недвижимости, безусловно, существует. Причем именно со стороны покупателей коттеджей и домов экономкласса, а также таун-хаусов, которые в последнее время стали завоевывать особую популярность. Например, имея 100 тысяч долларов, клиент берет ипотечный кредит еще на 50 или 100 тысяч для приобретения коттеджа. В то время как покупатели дорогих элитных домов не очень стремятся вступать в ипотеку.

- Насколько, на ваш взгляд, актуальна ипотека в загородной недвижимости?

- Дело в том, что совсем недавно ипотека в загородной недвижимости была почти невозможна - существовали определенные сложности в законодательстве, не позволявшие банкам кредитовать таких заемщиков. Сегодня ситуация в корне изменилась, и с юридической точки зрения ничто не мешает развитию ипотеки: нынешние законы позволяют даже недостроенный объект недвижимости использовать в качестве залога.

- Каковы перспективы развития ипотеки в загородной недвижимости?

Рынок загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти, почти стопроцентный рост которого в денежном исчислении аналитики фиксируют последние три года, развивается крайне неравномерно. Наибольшее количество предложений сосредоточено в дорогом сегменте - от 200 тыс. до нескольких миллионов долларов за коттедж с участком. Между тем, по оценкам аналитиков компании Бекар, наивысший спрос - около 70% от числа обращающихся в агентства - формируется не в верхнем ценовом сегменте, а в среднем - от 100 до 200 тыс. долларов за коттедж с участком. Число петербуржцев, желающих приобрести загородный дом по цене средней городской квартиры, в последние годы растет, подтверждает начальник отдела продаж строящейся загородной недвижимости корпорации Петербургская Недвижимость Алексей Рогов. И этот спрос не удовлетворяется.

Центр кредитов и займов в структуре корпорации "БЕСТ-Недвижимость" в настоящий момент разрабатывает программу сотрудничества с ведущими ипотечными банками, которая позволит приобретать загородную недвижимость с минимальными временными затратами. Кроме того, профессиональные кредитные консультанты специализированного отделения на Садовой-Каретной помогают получить ипотечный кредит для приобретения практически любой недвижимости.
В среднем ценовом сегменте петербургского рынка загородной недвижимости спрос есть, а предложение практически отсутствует.

Север бьет юг

По логике, высокий спрос при отсутствии предложения должен привлечь игроков в среднюю нишу. Но девелоперы загородной недвижимости упорно стремятся в верхний ценовой сегмент. Что же мешает развитию среднеценовой ниши? Очевидно, что здесь есть три основные проблемы: хаос и, как следствие, дефицит на рынке земельных участков, высокая стоимость инфраструктуры, неразвитость строительных технологий, не в последнюю очередь - стереотипы участников рынка, отсутствие на нем реальной конкуренции. Наконец, немалую роль в дисбалансах рынка играют сложившиеся за десятилетия предрассудки потребителей, которые не так-то просто отменить.

По словам опрошенных нами участников рынка, землю по тысяче долларов за сотку можно приобрести лишь в непопулярных районах, как правило, в южном направлении. При том что в абсолютных величинах участок земли в южных районах Петербурга и Ленобласти стоит намного дешевле, чем на Карельском перешейке (район Сестрорецка, Зеленогорска и т.д.), где цена за сотку доходит до 20 тыс. долларов, девелоперы не спешат осваивать юг. Наоборот, сейчас девелоперы забираются все глубже на север, - говорит Алексей Рогов, и с ним соглашаются остальные эксперты. - Так, в этом году уже зафиксированы сделки по покупке земли за 100 км от Петербурга, в Приозерском районе.

Первое, на что ссылаются девелоперы, объясняя причины отсутствия на загородном рынке среднего сегмента, - высокая стоимость земли. По общему мнению, сегодня в пригородах Петербурга и близких к городу районах Ленобласти невозможно приобрести землю дешевле тысячи долларов за сотку. Если учесть, что покупатели загородной недвижимости помимо коттеджа хотят иметь участок в среднем в 20 соток, нетрудно посчитать, что для коттеджного поселка (а жилье в поселках сейчас пользуется большим спросом) на 15-20 домов необходимо около 4 га земли. В целом, по словам участников рынка, стоимость земли занимает 35% в общей сумме затрат на строительство коттеджного поселка.

Понятно, что ажиотажный спрос на землю в северных районах в последние годы приводил к стремительному росту цен. Специалисты отмечают, что в текущем году динамика роста цен на севере несколько снизилась, а стоимость земли на юге и юго-западе подскочила на 60%, что является пиковым показателем за все годы существования рынка. Тем не менее сегодняшняя стоимость участков в северном направлении еще не критична и, по мнению собеседников корреспондента Эксперта С-З, рынок вполне может выдержать еще одно повышение. Напрашивается вывод: до тех пор пока на севере можно будет приобрести участок под застройку, интерес девелоперов к южным направлениям не усилится.

Интерес девелоперов к северным территориям, по мнению большинства собеседников корреспондента Эксперта С-З, обусловлен еще и тем, что там, среди лесов и озер, сосредоточены традиционные зоны отдыха петербуржцев, а также вошедшие в моду горнолыжные курорты. Разумеется, природные достопримечательности и близость курортных зон повышают привлекательность как дачного поселка, так и коттеджного городка для постоянного проживания. Южное направление в этом отношении намного беднее: исторически юг, в отличие от рекреационного севера, был рабочей частью Ленобласти. Несколько исправляют положение только бывшие императорские резиденции с их обширными парками. Примечательно, что клиенты, которые все-таки рассматривают юг как район для потенциальной покупки, предпочитают территории, примыкающие к парковым ансамблям, - рассказывает директор центрального отделения Бекар. Загородная недвижимость Наталья Хмельницкая. - При этом потенциальные покупатели высказывают пожелания, чтобы и территория поселка была похожа на парк: коттедж в чистом поле их категорически не устраивает.

По словам начальника инвестиционного отдела компании Содружество Ирины Смирновой, подведение коммуникаций (электричество, водопровод, канализация, газообеспечение, дороги) составляет 25% от общей стоимости строительства коттеджного поселка. Основная затратная часть в статье инфраструктурных расходов - подключение к линиям электропередач. Так, по оценкам Смирновой, минимальная стоимость подключения составляет около 600 долларов за 1 кВт, а на один коттедж необходимо минимум 20 кВт. Максимальная сумма, которую следует потратить на энергообеспечение, по расчетам Алексея Рогова, 1 тыс. долларов за 1 кВт.

Даешь инфраструктуру

Вторая по частоте упоминания проблема, сдерживающая развитие среднего ценового сегмента, - высокая стоимость подведения инженерной инфраструктуры. Стоит признать, что ситуация с инженерной подготовкой пятен под застройку в петербургских пригородах и районах Ленобласти в несколько раз хуже, чем в Петербурге.

Далеко не в каждом районе есть возможность подключения к магистральному газопроводу. В среднем, по словам Ирины Смирновой, стоимость газификации каждого коттеджа в поселке обходится минимум в 5 тыс. долларов. Впрочем, по мнению специалистов, обеспечение газом является одним из основных параметров поселков высокого ценового сегмента, тогда как в среднем сегменте оно необязательно.

Остальные коммуникации в поселках, как правило, делают локальными. Так, для прокладки водопроводных сетей бурят несколько артезианских скважин глубиной до нескольких десятков метров. Бурение одной скважины стоит в среднем 80 долларов за метр, не считая платы за аренду техники, плюс стоимость труб и разводных сетей до каждого коттеджа.

Сопротивление материалов

Сейчас мы подошли к одной из самых актуальных проблем рынка - неразвитости технологий, позволяющих снизить стоимость строительства. В настоящее время на рынке загородной недвижимости Петербурга преобладает несколько видов домостроения: деревянное (клееный брус или оцилиндрованное бревно), кирпичное и кирпично-монолитное, газо-пенобетонное. Самым дорогим материалом считается дерево. Но и кирпичное домостроение также достаточно дорого, кстати - кирпично-монолитная технология ненамного дешевле. Если говорить о двух последних технологиях, то в условиях малоэтажной застройки затраты на возведение коттеджа будут несопоставимо выше, чем, например, при высотном строительстве в городе, - рассуждает директор отделения Невское агентства недвижимости Миэль Сергей Горбунов.

Традиционно девелоперы связывают затраты на приобретение земли и создание инфраструктуры со стоимостью дома. Среди игроков рынка распространен тезис: на участке стоимостью 100 тыс. долларов никто не будет строить курятник, цена дома должна быть как минимум вдвое выше, то есть 200 тыс. долларов. Впрочем, эту точку зрения разделяют далеко не все. Некоторые собеседники корреспондента Эксперта С-З уверены, что девелоперы просто закладывают большую рентабельность, а с этой точки зрения строить дешевый дом на дорогом участке, разумеется, нелогично.

В первую очередь экономия средств достигается за счет существенного сокращения сроков строительства (соответственно, снижаются затраты на заработную плату строителям, аренду техники и т.д.). Так, по словам начальника отдела маркетинга компании Мастер Профиль Елены Воскобойниковой (фирма занимается комплектацией малоэтажных зданий на основе легких стальных конструкций шведского производителя Lindab), сборка каркаса и стропильной системы не превышает трех недель, а строительство коттеджа под ключ - трех месяцев. К тому же для строительства коттеджей по данной технологии, - говорит Воскобойникова, - не требуется фундамент глубокого залегания, и это тоже значительно экономит средства и время. К слову, не требуется глубокий фундамент и для возведения коттеджей из сэндвич-панелей. Единственный минус этих технологий - проект дома должен быть тщательно проработан, так как компоненты будущей постройки изготавливаются на заводах и внести изменения на стадии строительства уже невозможно.

Менее затратно каркасно-панельное (так называемые сэндвич-панели, которые изготавливаются на заводах) домостроение. Стоимость квадратного метра при строительстве по новым технологиям, по словам представителей компаний, работающих в этой нише, не превышает 800 долларов (цены при традиционном домостроении выше 1,5 тыс. долларов за квадратный метр).

Поколенческий фактор

По мнению Сергея Горбунова, и с ним солидарны многие эксперты, по теплоизоляционным свойствам перечисленные технологии ничуть не хуже привычных кирпича или дерева. Есть также мнение, что сэндвич-панели менее энергоемки: по некоторым расчетам, используемые термопрофили позволяют сохранить тепло в течение двух-трех суток. Однако, как отмечают опрошенные нами представители риэлтерских фирм, данные технологии пока не покорили потребительские массы: и девелоперские компании, и потенциальные покупатели жилья пока с сомнением относятся к сборным домам.

Следует отметить, что для младшей возрастной группы важнейшим критерием является соотношение цены и качества: учитывая, что для большинства из них это первый собственный загородный дом, переплачивать за роскошные материалы они не готовы. Еще раз подчеркнем: таких людей в Петербурге в несколько раз больше, чем тех, кто хочет и может приобрести коттедж за 300 тыс. долларов и дороже. Однако пока девелоперы не спешат удовлетворять спрос самой большой целевой группы - растущего петербургского среднего класса.

Впрочем, генеральный директор ТКДом (производит и поставляет комплекты домов из сэндвич-панелей) Александр Водовозов уточняет: К новым технологиям скептически относятся клиенты старшего поколения: они более консервативны. Молодые люди до 40 лет более восприимчивы к новому, и именно они охотно приобретают у нас, да и у наших коллег, каркасные коттеджи. Связано это в первую очередь с тем, что люди этого возраста чаще бывают за границей и видят, что в той же Финляндии, например, 70% жилья построено по этим технологиям.

Впрочем, наметилась и еще одна тенденция, позволяющая предположить, что в обозримом будущем на петербургском рынке начнут появляться коттеджные поселки среднего ценового сегмента: некоторые из вышеперечисленных компаний уже начинают реализовывать проекты строительства поселков или заключают контракты на участие в девелоперских проектах загородных застройщиков.

Часть потенциальных клиентов удовлетворяет свои потребности в загородном жилье на рынке индивидуального домостроения. Именно из таких петербуржцев состоит основная клиентская база компаний, производящих и поставляющих комплекты домов из сэндвич-панелей, к примеру, упоминавшихся компаний Мастер Профиль, ТКДом и HAUS-KONZEPT Содружество. Эти и другие компании (а в последнее время в Петербурге отмечен заметный рост количества фирм-поставщиков и заводов - производителей материалов для сборно-каркасного домостроения) не занимаются строительством коттеджных поселков, а в основном работают с частными заказчиками, у которых уже есть земельный участок. И, как отмечают представители компаний, число частных клиентов у них постоянно растет.

Дело в том, что сейчас рентабельность на загородном рынке, по некоторым оценкам, составляет около 30%, - объясняет Алексей Рогов. Понятно, что построить несколько коттеджей от 250 тыс. долларов и выше значительно проще и прибыльнее, чем возводить поселок на 50 домов стоимостью 150 тыс. долларов каждый.

Успеть заработать

По большому счету, проблема отсутствия среднего ценового сегмента (в некоторых компаниях его называют эконом-класс, в других - стандарт) во многом связана не столько с высокой стоимостью инженерно подготовленной земли, сколько с нежеланием девелоперов уходить из высоко маржинальной ниши. В настоящее время на рынке практически отсутствует конкуренция. Это означает, что раскупаются практически все коттеджи, даже в поселках, спроектированных с недочетами.

Показывать же в среднем сегменте пока нечего. Как отмечают собеседники корреспондента Эксперта С-З, девелоперы загородной недвижимости не готовы рисковать (справедливости ради отметим, что риски на загородном рынке выше). Многие девелоперы опасаются, что проект строительства коттеджного поселка средней цены может не окупиться, что построенные дома не найдут клиентов, - уверен Алексей Рогов. И, как следствие, строительные компании начинают штамповать поселки высокой стоимости и однообразных, но уже обкатанных на рынке проектов.

Эксперты указывают на еще одно обстоятельство: большинство строительных компаний, работающих на загородном рынке, не располагают достаточными финансовыми ресурсами, главная их задача - как можно раньше привлечь к соинвестированию проекта дольщиков. Между тем если говорить о целевой группе, условно говоря, эконом-класса, то эти потенциальные покупатели предпочитают сначала посмотреть готовый проект, а потом уже принимать решение о покупке, - рассуждает Наталья Хмельницкая. - Для данной категории покупателей важна каждая мелочь, особенно если речь идет о загородном доме для постоянного проживания, так как в этом случае люди, как правило, продают городскую недвижимость.

По сути, на рынке идет процесс извлечения максимальной прибыли. Однако, по мнению оптимистов, долго этот процесс продолжаться не может - конкуренция, которой сейчас на рынке нет, неминуемо возникнет. По логике, это приведет к тому, что из высокого ценового сегмента многим девелоперам придется сместиться в среднюю нишу. По некоторым оценкам, это случится уже через полтора-два года. Тогда же, видимо, начнется активное освоение юго-западных территорий Ленобласти и активное развитие новых строительных технологий. Во всяком случае, уже сегодня существует несколько подобных проектов, о начале реализации которых вскоре будет объявлено.

Это, в свою очередь, происходит из-за того, что девелоперские компании плохо знают предпочтения потребителей, не уделяют должного внимания изучению рынка, подробным исследованиям - в каком районе и что именно необходимо строить; соответственно, решения, как продавать, принимаются зачастую на интуитивном уровне. Что неудивительно: многие сотни компаний, работающих на петербургском рынке загородной недвижимости, имеют в своем активе не более десяти построенных отдельно стоящих коттеджей.



Главная --> Публикации