Главная --> Публикации --> Долгие проводы. москва избавляется от промзон Нелегальные постройки разрешат регистрировать без суда Порядок расчетов с продавцами квартир Управление многоквартирным домом Базэл становится строителем

В поисках смысла

В Фонде Институт экономики города состоялось заседание Дискуссионного клуба на тему: Градостроительный кодекс РФ. Объективная необходимость, проблемы применения, сценарии развития, в работе которого приняли участие градостроители, депутаты и юристы.

Он также отметил, что фонд абсолютно открыт для совместной работы, и все возражения оппонентов тщательно прорабатываются. Мало того, на сайте фонда оппоненты могут найти подробные ответы на все свои вопросы и предложения.

Открыл заседание директор направления Реформы в сфере недвижимости Института экономики города Эдуард Трутнев, который признал, что у многих новый ГК вызывает раздражение. Цель нашего дальнейшего сотрудничества и уточнений прежде всего в переходе с эмоционально напряженного тона на обсуждение смысловых вопросов, а смысла в ГК всё-таки несколько больше, чем утверждают оппоненты, - подчеркнул Э. Трутнев.

Э. Трутнев еще раз подчеркнул неизбежность для федеративного государства закрепления непересекающихся полномочий различных уровней публичной власти в сфере градостроительной деятельности при взаимном согласовании и совместной подготовке документов территориального планирования. Времена, когда государство было полным собственником всего, планировало все и за все отвечало - закончились.

Публичные власти долгое время составляли квазидоговоры, квазигенпланы, не предоставляя юридически значимых регламентов, а это - ширма. При наличии такой ширмы вполне возможны индивидуальные персонифицированные решения, что и имело (и до сих пор имеет) место. Администрация борется за свой вес и значимость, за свой способ регулирования, за получение права собирать и фокусировать финансовые потоки. Эта борьба объективна, просто так власть никто не отдает, и настало время эту борьбу признать. ГК призывает перейти к разработке полноценных с точки зрения юриспруденции документов, в разработке которых будут участвовать все заинтересованные стороны, в том числе и власть.

Вопросы, касающиеся нового ГК, которые в течение года задавали оппоненты, в своем докладе осветил ведущий юристконсульт Института экономики города Леонид Бандорин.

Меньше чиновника - больше человека

В свою очередь, член Комитета по промышленности и наукоемким технологиям Виктор Ельцов отметил, что сама концепция и логика Градостроительного кодекса достаточно прозрачна и внутренне непротиворечива, и с этой концепцией он в целом согласен.

По его мнению, нельзя допускать включения в проекты новых законодательных актов явно неадекватных норм, содержащихся, в частности, в законопроекте о государственном кадастровом учёте объектов недвижимости и законопроекте о землеустройстве. Л. Бандорин подчеркнул, что дело вовсе не в том, что эти законы будут противоречить ГК, а в том, что концепции у них совершенно разные.

К серьезным недостаткам относится, по его мнению, то, что нельзя регулировать градостроительную деятельность в отрыве от реальной политической ситуации и всей иной законодательной деятельности. В ГК отсутствуют развитие национальных инфраструктурных проектов, освоение территорий, их резервирование, а это - колоссальная угроза. Местные власти этим заниматься не могут по определению, но наверняка захотят, а их местнические интересы далеко не всегда будут совпадать с интересами федеральными.

По словам В. Ельцова, при разработке закона была проделана огромная работа, и его красная нить, как и во всех законах, которые сейчас уже приняты или еще находятся в разработке - это меньше чиновника, больше человека.

Сегодня применение Градостроительного кодекса крайне затруднено и заторможено, поскольку правительство пока не приняло ни одного подзаконного акта, а, следовательно, нет документов, подтверждающих фиксацию того или иного действия, которое законом прописано, - сказал В. Ельцов.

То есть образуется некая серая зона, в которой так уютно будут чувствовать себя чиновники различных рангов, у которых могут быть и самые лучшие намерения, но которые не понимают, что градостроитель - это профессия, которой надо очень долго учиться, а город, планируемый непрофессионалами, просто-напросто не сможет нормально функционировать.

Что касается вопросов технического регулирования, то тут, по мнению В. Ельцова, вообще сплошной нонсенс: у нас сегодня имеется семьсот с лишним СНиПов, которые предлагается свести в один документ, обязательный для всех (что теоретически правильно), и придать этому документу статус закона. А законы, как известно, утверждаются Государственной думой. Докладчик попросил присутствующих представить себе обсуждение подобного закона депутатами. Представьте себе, что рассматривается вопрос о нормативах огнестойкости некой металлической конструкции: должна она составлять 45 минут или три часа. Представители левой фракции скажут: Давайте три, закон должен охранять безопасность населения, правой: Сорока пяти минут хватит, о своем имуществе пусть каждый заботится сам. Тридцать лет опыта работы в строительстве из депутатов Госдумы имеет, дай бог, пара-тройка человек, а остальные вынуждены в технических вопросах пользоваться, скажем так, критериями партийности. СНиП - это не закон, а технический подзаконный акт, который разрабатывать должны не политики, а профессиональные инженеры. А вот утверждать его - да, должно правительство, - пояснил В. Ельцов.

Один на всех

Поле неформальных договоренностей

Заместитель директора ЦНИИЭП Марк Вильнер считает, что если в европейских странах планирование территории на любом этапе безграмотным градостроителем просто невозможно, то у нас участие в этом планировании любого градостроителя просто не предусмотрено. Любая территория это место пересечения интересов, во-первых, всех уровней власти, во-вторых, экологов, пожарников, энергетиков, санэпидемстанции, в третьих, - населения и, в четвертых, девелоперов и инвесторов, ее разрабатывающих. Задача градостроителя - поиск консенсуса. Он отвечает за качество среды, где живут люди. Он отвечает за поддержание целостности развития и его связности. Это сложнейшая профессия и великая ответственность, но не только в Градостроительном кодексе, но и в иных документах, которые сейчас готовятся, градостроителя нет вообще. Какие города-уродцы мы будем в результате иметь лет через двадцать пять - представить невозможно, - подчеркнул М. Вильнер.

Недобрым словом К. Апрелев помянул и Москву. Классическая на сегодняшний день ситуация: аренда на сорок девять лет, уже построенное здание. Инвестор хочет что-то к нему пристроить, увеличить метраж. Москва говорит: Увеличивай, но 50 процентов - нам. - Почему?, - спрашивает вице-президент РГР.

Вице-президент РГР Константин Апрелев, который озвучил позицию девелоперов и инвесторов, новый кодекс, безусловно, поддержал, поскольку он создает более прозрачную среду для инвестиций. В каком положении до сих пор находился инвестор? К моменту взятия участка в аренду он не знает, какой объем он может построить и какую высотность ему разрешат. Даже если его участок обступают двадцатипятиэтажки, то лично ему главный архитектор может сказать: А тебе можно максимум четыре этажа - и так локальная плотность застройки слишком велика и с моим видением общей концепции развития города не согласуется. Инвестор никогда не знает, сколько реально ему будет стоить подключение к городским коммуникациям.

P.S. Понятно, что интересы классического чиновника - это держать в руках как можно больше ниточек, иметь максимум влияния и минимум ответственности. Задача градостроителя тоже очевидна, хорошего политика - тоже (прежде всего - социальные последствия реформ). Инвестор же будет стараться выжать из проекта максимум прибыли. Все эти игроки существуют в любой цивилизованной стране, и абсолютно бескорыстной любви между ними быть не может - они стоят на разных позициях (правда, между нашим чиновником и инвестором любовь возможна на известных условиях, противоречащих как интересам населения и государства, так и Уголовному кодексу). Главная задача, которая решена в большинстве цивилизованных стран - это грамотный поиск консенсуса и четкое распределение ролей, прав, обязанностей, ответственности. У нас, к сожалению, такой консенсус пока не найден.

По мнению К. Апрелева ГК призывает к открытым конкурсам на площадки и к внесению единых для всех требований и условий: что нужно делать обязательно, что можно, чего лучше избегать, а что запрещено категорически, сколько будет стоить подключение к коммуникациям, каковы размеры компенсации, получаемой городом за использование его инфраструктуры. Правительству (если оно, конечно, заинтересовано в планомерном развитии города) остается только сформулировать эти условия и отойти в сторону, а не торговаться с каждым инвестором, порождая тем самым неисчерпаемое поле для различных неформальных договоренностей (проще говоря - взяток).

В Интеко свой интерес к участию в аукционах объяснили высокой доходностью строительства и нехваткой в Москве земельных участков под строительство. По словам младшего акционера Интеко Виктора Батурина, участие в аукционах - единственная возможность получить выгодные по месторасположению земельные участки. Мы планируем участвовать в аукционах на строительство объектов по этим (Профсоюзная, 156 и Дмитровское шоссе, вл. 11-1 -Бизнес) адресам,- рассказал Бизнесу вице-президент по строительству и промышленности строительных материалов компании Интеко Олег Солощанский.

Дефицит рентабельных строительных площадок и жесткая конкуренция на московском рынке заставляют застройщиков обращаться к ранее непривлекательным проектам. Как стало известно Бизнесу, Интеко примет участие в конкурсе на право строительства сразу нескольких объектов в рамках программы Новое кольцо Москвы. С приходом крупного застройщика проект стоимостью $4,5 млрд, буксовавший шесть лет, имеет шанс на развитие.

До сих пор эта программа развивалась крайне медленно: за шесть лет инвесторов нашли только на пять объектов. Первые два участка Нового кольца Москвы с 1999 года застраивают корпорация Конти и компания Спецвысотстрой. В конце прошлого года в рамках программы состоялись еще три аукциона, которые выиграли Вика-инвест, Моспромстройматериалы и Инстройтэкс.

В управляющей компании проекта ОАО НКМ сообщили, что аукционы на заключение инвестконтрактов по двум адресам пройдут в первом квартале 2006 года. По словам гендиректора ОАО Валерия Жилова, площадь здания на Дмитровском шоссе составит около 100 тыс. кв. м. По оценке Жилова, стоимость строительства высотки в зависимости от этажности и жилой площади - $50- 140 млн с учетом обременений. Помимо строительства высотного здания на Дмитровском шоссе, инвестор-победитель аукциона займется комплексной реконструкцией квартала,- отметил Жилов. По его словам, в соответствии с проектом планировки района предполагается строительство около 80 тыс. кв. м нового жилья, а также объектов социальной и транспортной инфраструктуры. Данные по второму проекту пока не обнародованы.

Сейчас в Москве есть спрос на любые объекты. Однако невысокий интерес инвесторов к Новому кольцу Москвы связан с большим количеством городских обременений,- говорит директор департамента маркетинга и рекламы корпорации Инком-недвижимость Сергей Елисеев. К примеру, лот по строительству жилого комплекса в проезде Серебрякова, вл. 11, 13 выставлялся на аукцион три раза, но изза высокой стоимости обременений конкурсы так и не состоялись.

Основными причинами, нивелирующими интерес крупных застройщиков к строительству в рамках программы, эксперты называли низкую доходность и отсутствие грамотной проектной документации.

Западные инвесторы готовы вкладывать инвестиции с достаточно большим сроком окупаемости, а российским компаниям нужны быстро окупающиеся проекты. Но объекты Нового кольца будут окупаться долго,- рассуждает директор по маркетингу группы компаний Конти Вячеслав Тимербулатов. Сергей Елисеев напоминает, что российские девелоперы практически не имеют опыта в высотном строительстве. Еще одна причина осторожного отношения инвесторов к Новому кольцу - недостаточная проработка проектной документации,- добавляет эксперт.

(Бизнес писал об этом 1 марта 2005 года). По условиям инвестконтракта, инвестор должен был выполнить за свой счет работы по сносу 400 гаражей и перенести линии электропередач. В результате в конце февраля этого года столичные власти согласились с инициативой городской конкурсной комиссии, которая вынесла решение о целесообразности отдать инвестиционный проект по строительству здания компаниизаказчику ОАО Новое кольцо Москвы.

Эксперты объясняют интерес Интеко к Новому кольцу двумя причинами. Во-первых, это бурный рост цен на недвижимость. Два года назад участие в программе не принесло бы инвестору-застройщику серьезного дохода, но сейчас ситуация на рынке изменилась.

Однако сейчас программой заинтересовались и крупные застройщики. Видимо, столичным властям удалось решить, по крайней мере, одну из проблем проектов НКМ- недостаточную проработанность документации. Впрочем, и тут не обошлось без Интеко. Проектированием этих объектов занималась компания БТР Рус, созданная Интеко совместно с немецким бюро Хади Тегерани АГ. Немецкая сторона займется эскизным, а российская сторона - рабочим проектированием. Однако это вовсене означает, что Интеко будет участвовать в конкурсах по строительству высоток,- заявил в свое время Виктор Батурин. Проекты, судя по всему, оказались достаточно удачными. Вложиться в строительство обеих спроектированных БТР Рус высоток теперь готовы не только в Интеко, но и в Моспромстройматериалах Олега Дерипаски.

Эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что вслед за Интеко участием в программе заинтересуются и другие крупные застройщики. Участие Интеко в программе - явный признак того, что Новое кольцо Москвы может быть успешным. Примеру Интеко наверняка последуют другие крупные компании,- считает Ковалев. Предлагаемые проекты экономически выгодны для инвестирования,- соглашается Вячеслав Тимербулатов. Он говорит, что Конти может принять участие и в других аукционах программы. Мы тоже примем участие в аукционах по Новому кольцу",- сообщили Бизнесу в Моспромстройматериалах.

В первую очередь продажные цены за последние несколько лет выросли почти в два раза: от средней ставки $1500 до $2500-300 Поэтому выросла и доходность девелоперов,- поясняет управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood Константин Ковалев. Вторая причина, по его мнению,- растущий дефицит земельных участков в городе. Еще два года назад можно было найти участок для такого строительства, не участвуя в программе, сейчас с этим сложнее,- уточняет Ковалев.

была запущена 2 февраля 1999 года после выхода соответствующего постановления правительства Москвы. Она предполагает строительство 60 высотных комплексов до 2015 года. Средняя высота каждого здания составит 35 этажей, площадь - 40-140 тыс. кв. м. Общая стоимость объектов программы - около $4,5 млрд.

ПРОГРАММА НОВОЕ КОЛЬЦО МОСКВЫ

Банки заявляют, что готовы предоставлять кредиты на строительство, если при этом не будут привлекаться средства физических лиц, т. е. дольщиков. Поэтому сегодня потребитель может оформить кредит на новостройку, но условия его выдачи будут не самыми выгодными. Как говорят в риэлторских компаниях, коммерческие банки неохотно идут на кредитование нового жилья выбор у заемщика очень ограничен. Банки буквально с лупой в руках выбирают те объекты и тех застройщиков, с которыми они готовы иметь дело.

После принятия закона об участии в долевом строительстве сотрудничество банков и девелоперов перешло на новый этап.

Первая группа Наблюдатели

По степени доверия к девелоперам банки можно разделить на три группы. Первую, которую условно обозначим как Наблюдатели, характеризует крайняя степень недоверия к девелоперам. Они предпочли самоустраниться из процесса и не оценивать застройщиков. То есть это те банки, которые вообще не выдают кредиты под новостройки, каким бы именитым ни был застройщик. Примером таких банков являются Банк Москвы, банк Сосьете Женераль Восток.

Сложилась ситуация, когда для потребителя оформить кредит на новостройку сегодня реально, но это будет сложно. Вопрос можно решить, если у человека на руках имеется справка 2-НДФЛ: в этом случае для Сбербанка, например, нет разницы, покупается квартира на вторичном рынке либо в новостройке. В случае если потребителю приходится прибегать к помощи коммерческой организации, могут возникнуть трудности. В этом случае не вы будете выбирать, а вам будут выбирать, говорят специалисты.

В ходе проведенного анализа строительных площадок в Москве было установлено, что в большинстве случаев возведение жилых объектов ведется компаниями-застройщиками без полного пакета исходно-разрешительной документации, нарушаются нормативные сроки сдачи жилья в эксплуатацию. По этим причинам утверждение объектов инвестирования (строительных адресов) не представляется возможным так комментирует позицию банка главный специалист отдела ипотечного кредитования департамента розничного бизнеса Банка Москвы Наталья Борникова.

До принятия 214-го закона количество банков, кредитующих новое жилье, было невелико. Но ситуация постепенно менялась. Банковские эксперты признают, что популярность кредитования новостроек растет очень быстрыми темпами, и еще год назад это направление рассматривали как очень перспективное. Закон о долевом участии в этом смысле стал барьером не только для строителей.

Так как в рамках нового закона на рынке заключено всего два договора долевого участия, то многие банки, номинально оставив у себя программу кредитования новостроек, практически ее заморозили. До лучших времен.

Она также отмечает, что по состоянию на октябрь 2005 года большинство компаний-застройщиков не работают по закону № 214, а заключают с клиентом вместо этого предварительный договор купли-продажи квартир. Согласно ему, продавец и покупатель обязуются в будущем заключить между собой основной договор купли-продажи квартиры. При этом дата государственной регистрации компанией-застройщиком (продавцом) права собственности на вновь отстроенный объект недвижимости не указывается.

Мы работаем по прежней схеме, но только с пулом тех застройщиков, которые аккредитованы в нашем банке, говорит заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка Елена Шилина. Неплохо, что круг застройщиков сужается. Если банки будут работать по такой схеме, это станет дополнительным стимулом для застройщиков поддерживать свою репутацию. Рынок немного почистится натуральным образом.

Вторая группа Экспериментаторы

Это те, кто осуществляет кредитование новостроек под залог права требования на недвижимость, но сотрудничает лишь с ограниченным кругом компаний. В эту группу входят Национальная ипотечная компания, Росбанк, Райффайзенбанк и т. п.

Как пояснила начальник департамента развития Национальной ипотечной компании Ольга Муслакова, основой для выбора партнеров служит предоставление необходимого пакета документов на строящийся объект. После этого мы согласовываем с ними договор инвестирования, уточнила она.

По итогам общения с представителями второй группы удалось получить следующий список девелоперов, которые удовлетворяют требованиям по крайней мере одного банка: ЗАО Эллин-Эстейт, ЖСК Домострой, ЗАО Корпорация СХолдинг, ЗАО Строительное управление № 155, ООО Стройжилинвест, ООО Долгопрудненская строительная компания, ООО Риэлторская инвестиционная компания Независимого строительного банка, ЗАО Компания Ивко, ООО БронЖилСтрой, ОАО Промтехэнергомаш, ООО ДОН-Строй, ЗАО Сити-XXI век, ООО Проектсервис холдинг, ООО Дирекция по эксплуатации гаражного и стояночного хозяйства Юго-Запад, ООО Витстрой, ООО Спарта-Инвест, ООО СТК, ООО Развитие Красногорского района Груп, ООО ПСФ Крост, ОАО Ипотечная корпорация Московской области, ООО Аквистрой К, ООО Проектинвест, ООО ТДН Жилищный капитал, ООО Ви эМ Пи недвижимость, МУП Финансово-строительная компания, Арсенал-холдинг, ООО Алектис.

Важным преимуществом этой схемы является ее простота для клиента, поясняет начальник управления развития бизнеса и региональной сети Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин, так как человек может получить кредит на приобретение квартиры в любом строящемся доме. Еще один плюс быстрое оформление (не нужно долго согласовывать объект и застройщика). Наша схема позволяет работать с максимально широким кругом застройщиков.

Третья группа Активисты

Наконец, в третью группу входят те банки, которые нашли разумный компромисс между растущим спросом на новостройки и желанием ограничить свои риски. В них потребитель может без особых сложностей оформить кредит на новостройку под залог уже имеющейся недвижимости: дома, квартиры, земельного участка. В этом случае для банка не имеет значения, какой объект и у какого застройщика покупает заемщик. На такой позиции стоят Городской ипотечный банк, ДельтаКредит банк.

Круг девелоперов, которым удалось заслужить доверие управляющих компаний, гораздо более узкий. Правда, стоит отметить, что не все управляющие компании, инвестирующие в недвижимость, согласились обнародовать имена своих партнеров.

Выделить лидеров и аутсайдеров среди девелоперов, на объекты которых выдано максимальное число кредитов, банки этой группы не пожелали.

По такому параметру надежности была неожиданно отмечена и такая небольшая компания, как Кунцево-Инвест. С юридической точки зрения как очень надежный объект можно оценить их жилой комплекс на улице Ярцевской, отметил исполнительный директор управляющей компании Blackwood Фонды недвижимости Артем Цогоев. Как известно, именно эта компания первой зарегистрировала договор долевого участия в строительстве, форма которого совпадает с положениями 214-го закона.

В списке тех компаний, сотрудничество с которыми представляет потенциальный интерес для инвестора по сочетанию рисков и доходности, были названы ООО КВ-Инжиниринг, инвестиционно-строительная группа компаний СМС, корпорация Mirax Group (Конкордия эссет менеджмент), Главмосстрой, Интеко, ПИК, СУ-155, Капитал груп, Жилищная инициатива, Комстрин, МИАН-Девелопмент.

В ноябре на киевском рынке недвижимости по-прежнему ощущалось позиционное противостояние покупателей и продавцов. Покупатели ожидали снижения цен, продавцы же цены снижать не спешили. Более того, в отдельных сегментах рынка цены, хоть и медленно, но росли. Все это отражено на графиках статистики цен предложений, приведенных ниже.

Как говорят представители управляющих компаний, которые работают на рынке недвижимости, стать их партнером в принципе способен любой застройщик. Наша управляющая компания осуществляет отбор проектов в режиме открытого конкурса. Мы готовы к партнерству с любым застройщиком, который соответствует требованиям инвестиционного комитета компании (опыт компании, успешно реализованные проекты, специфика самого проекта и пр.), утверждает управляющий директор по финансам ЗАО Конкордия эссет менеджмент Семен Пузрин.
Индекс стоимости жилья в ноябре 2005года: 1393,8 $/кв. м. (+0,81% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +0,22% в месяц (снизился на 0.6%).

Сколько уступали? На этот вопрос вряд ли кто сможет дать исчерпывающий ответ. Уж очень отличались сценарии торгов в различных сегментах рынка. Одно дело, когда торг шел за морально и физически устаревшее жилье в отдаленных районах (тут к аргументам покупателей прислушивались и раньше). И совсем иначе воспринимались попытки покупателей хоть немного поторговаться в современных кирпичных домах (а что торговаться, если потенциальные покупатели выведывают у консьержек кто в доме мог бы продать квартиру, звонят чуть ли не в каждую дверь!? Разве что в сторону повышения).

Другое дело, что ноябрьские цены предложений во многих сегментах заметно отличались от реальных цен продаж: при торгах продавцы нередко уступали.

Сделок в ноябре было, по нашим данным, куда больше чем в октябре. Покупатели, потратившие месяц на просмотры и ожидания, начали осознавать, что продавцы на быстрое и значительное снижение цен не пойдут. Не та у них ментальность. Не будет покупателей снимут квартиры с торгов, отложат до лучших времен. Поскольку не так уж у них много квартир, средств, источников дохода, чтобы вот так просто ими разбрасываться. И не так уж много у них привлекательных предложений для вложения капиталов, чтобы сломя голову забирать деньги и убегать с рынка недвижимости. Это с одной стороны.

Другими словами, было немало сегментов (массивов, типов домов), где продавцы вообще не уступали.

Поэтому многие покупатели (на которых, наверняка, ляжет часть нагрузки по уплате этого налога) и решили не ждать до посинения обещанного снижения цен. Тем более, что строители-то цены повышают! И на отсутствие инвесторов, вроде бы, не жалуются.

С другой стороны, жилищные проблемы покупателей никуда не делись, отложенный спрос накапливается. А тут еще неумолимо приближается окончание моратория на взимание подоходного налога с доходов физлиц при продаже недвижимости


















Какие же квартиры дешевели, а какие дорожали?




Правда, определенные выводы можно сделать, учитывая и такой показатель, как изменение цены при торгах. Но тут опереться можно лишь на разрозненные данные и экспертные оценки.

Если полагаться лишь на графики статистики цен предложений, то для целого ряда сегментов ответы будут не совсем верными. Графики отражают колебания цен. И эти колебания, как правило, не превышают статистической погрешности. Да, определенные тенденции на некоторых графиках прослеживаются. Но уж очень слабо они выражены. Делать на их основе выводы и далекоидущие прогнозы - не очень разумно.

По другим сегментам рынка недвижимости уступали (если уступали) примерно также как в октябре.

Согласно нашим данным, в ноябре продавцы стали больше всего уступать в секторе старая панель (по сравнению с октябрем уступка возросла процентов на пять от заявленной цены). Больше стали уступать (процента на 3 4 от общей цены) продавцы типовой панели, старого кирпича, а также объектов, находящихся в отдаленных районах.

Реальное удорожание квартир произошло во многих современных домах. И это, на наш взгляд, закономерно. Неправильно это, когда квадратный метр в новом кирпичном доме (в котором парадные просторные и чистые, в окнах стеклопакеты, во дворах мамаши с колясками, а не испитые личности) стоит намного дешевле чем в старой убогой панельке. А всё потому, что в этой панельке площади квартир небольшие, а потому и общая цена пониже.

Но всё это оценки наших экспертов. И вполне возможно, что оценки других экспертов не совпадут с нашими.

Дело в том, что значительная часть капитала, приходящего на киевский рынок недвижимости, первоначально поступает именно в эти сектора; а уж затем перераспределяется между другими. Богатые люди, приносящие основные деньги на рынок, покупают квартиры в престижных домах, расселяя их жителей в квартиры других категорий. До тех пор, пока квартиры в престижных домах будут пользоваться спросом, до тех пор весь киевский рынок недвижимости будет подпитываться деньгами так называемых расселенцев. По схеме: квартира на Липках это две квартиры на Оболони или три квартиры на Троещине; хочешь жить в центре заплати за две-три квартиры в спальных районах; причем, заплати по тем ценам, которые хозяева запросят (Схема, конечно, условная, тем не менее, не такая уж и далекая от жизни).

Наиболее сложно анализировать цены в домах дореволюционной постройки и сталинках. Уж больно отличаются по цене квартиры в этих домах, чтобы уверенно делать выводы об усредненных ценах по району и городу. И тем не менее, несмотря на неизбежные большие статистические погрешности, анализировать усредненные цены в этих домах необходимо.

Так вот, квартиры в престижных домах и центральных районах не дешевеют. И, по нашим прогнозам, дешеветь не будут. А раз так, то при укоренившейся в Киеве схеме продаж-обменов одних квартир на другие, более-менее приличные объекты недвижимости в долгосрочной перспективе дешеветь не будут. Чтоб там не писали на форумах и в СМИ о пузырях и неподъемных ценах на киевскую недвижимость.

Учитывая, что 70-80% сделок на киевском рынке недвижимости это фактически операции обмена одной недвижимости на другую (нередко с отсрочкой на год-два, когда вырученные деньги вкладывают в новострой), то именно подобные схемы взаиморасчетов определяют (в значительной мере) уровень цен. Оттесняя на второй план такие факторы, как доходы обычных киевлян и большинства приезжих.

Недавно в редакции газеты Аргументы и факты в Украине состоялся круглый стол, посвященный ценам на киевском рынке недвижимости. Некоторые из выступавших (например, почетный Президент Киевсоцбуда Евгений Марьин) придерживались мнения, что за пропагандистской кампанией о приближающемся лопании пузыря стоят достаточно богатые люди, стремящиеся прикупить (на спаде) киевской недвижимости, а при последующем росте цен получить неплохой навар.

Кстати, относительно публикаций в СМИ.

Наверняка, подавляющее большинство авторов, пишущих о неподъемных ценах и необходимости их резкого снижения, душой не кривят, основываются на собственном опыте, мироощущении, благих устремлениях.

Так это или нет, нам сказать трудно.

То, что профессионалы, распоряжающиеся значительными денежными ресурсами, умеют зарабатывать не только на росте, но и на снижении цен, это знают даже школьники. А знают ли наши граждане, что есть очень не бедные люди, умеющие зарабатывать на обвале цен? Наверняка знают (например, из публикаций о приватизации и продаже некоторых отечественных предприятий).

Но ведь и Джорж Сорос, похоже, искренне ратует за лучшее устройство мира, некие моральные ценности. И на пути к своим идеалам обвалил в сентябре 1992 года фунт стерлингов, заработав тогда (согласно оценкам отдельных аналитиков http://forex.selv.cz/story2.htm) порядка полутора миллиардов долларов. Так что благие моральные устремления нередко самым тесным образом переплетаются с меркантильными.

После таких пропагандистских кампаний количество квартир (и их владельцев) вряд ли сильно возрастет. Но шуму и волнений будет много А когда всё угомонится, тогда и прибыль (кое кто) считать будет И, как уж заведено в нашей истории, наверняка, будут и такие, кто останется (после борьбы за справедливость и общедоступное жилье в Киеве) у разбитого корыта

А как проще всего вызвать обвал цен на рынке недвижимости? Наверное, борясь за социальную справедливость и доступные цены для всех. Так, чтобы любой украинец мог в самое ближайшее время купить на зарплату (плюс дешевый кредит) квартиру в Киеве.

Полагаем, что в декабре цены на киевском рынке недвижимости будут в целом стабильными. Но при этом, наверняка, продолжится дифференциация тенденций и темпов изменения цен в различных секторах рынка. Продолжится позиционная борьба между рынком продавцов и рынком покупателей.

В заключение прогноз цен на декабрь



Главная --> Публикации