Главная --> Публикации --> Джентельмены предпочитают лондон Ипотека с госучастием Раздел имущества после развода супругов Мини-офис — спрос века Столичный квартирный рынок переживает подростковый период

В рейтинге наименее рискованных регионов на 1-е место вышел Санкт-Петербург. Среди его населения нет недовольства, число людей, живущих за чертой бедности, невелико, а коммунальная инфраструктура одна из лучших в России, объясняет Марченко. Самым политически стабильным регионом признана Чукотка: ведь там население считает Абрамовича богом и конкурентов у него нет. Лучшее законодательство для инвесторов в Ярославской области благодаря использованию опыта свободной экономической зоны в Угличе. Москва и Московская область занимают только 9-е и 19-е места соответственно. Столице мешают несовершенное законодательство, политические риски и криминальная обстановка, а области высокие административные барьеры.

Три четверти регионов вполне безопасны для инвесторов, но привлекательность их сомнительна, выяснили составители рейтинга. Богатые регионы притягивают к себе риски политические, криминальные, а в скромных нет для них материальной основы, поясняет директор регионального направления Эксперта РА Григорий Марченко. В то же время по сравнению с серединой 1990-х гг. инвесторы стали гораздо храбрее. Адаптировавшись, по-видимому, к российской специфике инвестирования, они дружно стали ориентироваться в большей мере на инвестиционный потенциал, отодвинув риски на второй план.

Непрозрачная система получения земельных участков, запутанный процесс получения лицензий, пробелы в законодательстве это все проблемы федерального уровня, полагает бизнесмен. А чиновник одного из федеральных ведомств утверждает, что риски в Питере выше, чем в Ленобласти, которая очень заботится о привлечении инвесторов. У составителей кредитных рейтингов совсем другие ориентиры. Мы смотрим прежде всего на способность выполнять свои обязательства, на состояние экономики региона, на качество управления, на финансовые показатели и на показатели долга, и результаты получаются совершенно иными, говорит аналитик SP Феликс Эйгель. В рейтинге SP Москва стоит на 1-м месте, Петербург занимает 2-е, за ними идут Ханты-Мансийский автономный округ, Московская область и Башкортостан.

Опрошенные Ведомостями чиновники и бизнесмены с результатами рейтинга не согласны. Замдиректора департамента Минрегионразвития Максим Перов считает, что методика Эксперта, была нова и интересна 10 лет назад. Нужно еще анализировать динамику инвестиций в каждом регионе, темпы развития промышленности, оценивать концепцию развития каждого региона и реальную деятельность администрации, уверен Перов. Да мы лучше стали! возмущается чиновник правительства Московской области. С начала 2004 г. за всеми крупными проектами губернатор следит лично, а в этом году правительство решило создавать специальные площадки для инвесторов, где будут концентрироваться промышленные предприятия, банки, магазины. И как область по политическим рискам может быть на 55-м месте, когда Громов только в 2004 г. был переизбран и у него великолепные отношения с президентом? задается вопросом чиновник. Губернатор Пермской области Олег Чиркунов тоже удивляется, что его регион упал с 14-го на 22-е место, при том что область снижает налог на прибыль с 24% до 20%. Я от бизнесменов слышу обратное, и в последнее время в регион приходят проекты стоимостью от $0,5 млрд, продолжает он. Финдиректор пермской компании Метафракс Сергей Воробьев говорит, что в области были кадровые проблемы, когда Юрий Трутнев стал министром природных ресурсов, и почти полтора года никто не курировал экономический блок в администрации, но сейчас эта проблема решена. А гендиректор компании Светогорск, работающей в Ленинградской области (опустилась в рейтинге с 17-го на 21-е место), Сергей Пондарь считает, что инвестиционный климат изменился в худшую сторону, но не в области, а в России.



Рейтинг инвестиционной привлекательности регионов рейтингового агентства Эксперт РА состоит из двух частей оценки возможностей региона и оценки рисков. Инвестиционные возможности включают в себя такие показатели, как развитие инфраструктуры, производственных мощностей, потребительский спрос и проч. Под инвестиционными рисками, которые показывают вероятность потери инвестиций и дохода от них, понимаются политическая, социальная, экономическая стабильность, качество законодательства, криминальная обстановка и др. Ранг региона рассчитывается по сумме всех показателей.

По словам министра имущества Москвы Владимира Силкина, заявки на участие в аукционе подали девять компаний, семь из которых уже внесли задаток (чуть более 800 млн руб.). Две компании могут внести деньги в понедельник. Кто конкретно интересуется 100% акций отеля, в мэрии до начала торгов говорить отказались. Могу лишь сказать, что интерес к аукциону проявляли и российские, и зарубежные компании, уточнил Силкин.


В минувшую пятницу завершился прием заявок на участие в аукционе по продаже госпакета акций столичной гостиницы Украина. 23 ноября участие в торгах могут принять девять компаний. В мэрии отказались назвать претендентов, но участники рынка утверждают, что свои заявки подали структуры, близкие к АФК Система, ТД Гранд, Русснефти, S.P.I., группе Plaza, гостиничной сети Hilton и ИПГ Евразия.

Среди претендентов на гостиницу участники рынка называют структуры, близкие к руководству ТД Гранд, главе Русснефти Михаилу Гуцериеву, депутату Госдумы Иосифу Кобзону, владельцу S.P.I. Юрию Шефлеру, группе Plaza Умара Джабраилова, гостиничной сети Hilton и ИПГ Евразия, которая недавно приобрела 25% акций гостиницы Космос. В Русснефти и S.P.I. категорически опровергли слухи об участии в аукционе. Источники, знакомые с планами Hilton, подтвердили заинтересованность в управлении Украиной. С остальными компаниями связаться не удалось.

Но Ведомостям стали известны некоторые участники предстоящих торгов. Так, заявку подала дочка АФК Система ВАО Интурист (объединяет пять гостиниц). Приобретение Украины будет соответствовать стратегии развития, которая предусматривает закрепление компании в качестве лидера во всех сегментах российского туристического рынка, сообщили в пресс-службе АФК Система. Кроме того, еще 17 ноября специализированное государственное унитарное предприятие (СГУП) по продаже имущества Москвы отказалось принимать заявку и пакет документов от ЗАО Лигастройпроект (девелопер реконструкции гостиницы Москва), сообщил Ведомостям руководитель компании Дмитрий Гаркуша. По его словам, подать заявку удалось только на следующий день в присутствии нотариуса.

Интерес со стороны инвесторов эксперты объясняют уникальностью гостиницы. Близость к Экспоцентру позволяет ей стабильно загружаться в весенне-осенние месяцы, когда спрос на турпоездки в Москву снижается. В Москве только три отеля успешно работают с иностранцами Космос, Россия и Украина, из них лучший результат по загрузке у Украины около 75%, говорит замдиректора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Марина Смирнова. По оценкам управляющего директора отеля Балчуг Кемпински Александра Бобылева, для того чтобы вывести Украину на уровень четыре звезды, необходимо $60-80 млн. Срок возврата этих средств будет весьма растянут во времени, предупреждает Смирнова. Сейчас Украина предлагает номера по ценам в два раза более низким, чем ближайший конкурент Рэдиссон-Славянская, что позволяет ей продавать примерно в два раза больше номеров. Если цена на номера сравняется, то загрузка Украины может упасть до 35-38% в год. То есть реконструкция лишает отель основного преимущества, конкурентоспособной цены, резюмирует Смирнова.

Компания Ernst Young оценила гостиницу в $157 млн, а первый заместитель мэра Юрий Росляк недавно заявлял, что город рассчитывает получить от аукциона около $200 млн. В случае справедливого аукциона цена Украины может составить $300-350 млн, считает Гаркуша.

ЛУЧШЕ ЦЕЛИКОМ

Гостиница Украина площадью 73 251 кв. м была построена в 1955 г. В здании гостиницы 34 надземных и три подземных этажа, отель рассчитан на 1017 мест. В боковых корпусах здания расположены 254 жилые квартиры. 40% постояльцев иностранцы. Собственником здания является ОАО Гостиница Украина, 100% акций которого находится в собственности города. Аукцион состоится 23 ноября, начальная цена 4,361 млрд руб. Задаток 20% стартовой стоимости пакета (около $30 млн).



Сначала город собирался найти инвестора, готового потратить на реставрацию гостиницы около $75 млн. Планировалось, что после реставрации отель станет соответствовать стандарту четыре звезды (номера оснастят кондиционерами, откроют фитнес-центр и конференц-зал на 500 мест). Инвестор получил бы 51% площадей Украины, остальные остались бы у города. Позже столичные власти передумали. Продажа 100% ОАО выгоднее и городу, и инвестору: если бы был реализован инвестконтракт на реконструкцию гостиницы, Москва лишилась бы контроля и не получила бы денег, заявили тогда в мэрии.

Известно, что цены на землю в Подмосковье с каждым годом все выше. Спрос растет, и, как следствие, продукт дорожает... Нормальный рыночный подход.

Интервью с генеральным директором компании Инкред-Инвест И. Чубаровой

На эти и другие вопросы отвечает генеральный директор компании Инкред-Инвест Ирина Чубарова.

Насколько покупка земельных участков в Подмосковье привлекательна для современных инвесторов? Что на них возводится? Почему жилые поселки за пределами Москвы строить рентабельнее, нежели крупные офис-центры?

- Безусловно, существует немало людей, которые заинтересованы в покупке крупных участков земли под собственное строительство. Но, как правило, в престижных районах Подмосковья земля продается с расчетом на инвесторов, которые смогут построить на ней небольшие жилые комплексы или поселки. Если мы говорим о конечном покупателе, то и здесь интерес вызывают именно целостные поселки, а не отдельные (или разбросанные в разных местах) частные домики...

- Ирина Александровна, насколько выгодно покупать крупные земельные участки в Подмосковье и кто является их основным покупателем?

- Если уж речь зашла о Подмосковье: какие конкретно направления пользуются спросом у покупателей земли?

Что касается выгоды... Думаю, что на сегодняшний день мало других видов бизнеса, приносящих стабильно такую доходность.

- Если говорить о подорожании земли, есть какие-то конкретные цифры?

- Направления традиционные: Рублево-Успенское шоссе, Новая Рига, Ярославка, Дмитровское шоссе сейчас развивается. Как вы знаете, северное и северо-западное направления у нас считаются экологически более привлекательными, нежели южное и юго-восточное.

- Сегодня перспективно приобретать чистую землю, и уже потом решать, что на ней строить или кому перепродавать.

- Резкий скачок цен произошел в течение трех-пяти последних лет. Однако говорить об этом сейчас достаточно бессмысленно. Вряд ли кого-то (кроме разве что аналитиков) заинтересует информация о том, сколько стоила земля в 2000 году. Мы предлагаем ее сейчас. Причем по совершенно определенной современной стоимости, которая покупателей, судя по спросу, вполне устраивает.

- Как я поняла, в большинстве своем земля покупается именно под жилые комплексы. Об офис-центрах речи не идет?

- Если мы рассматриваем покупку земельных участков как бизнес, то, разумеется, это выгоднее. Хотя, с другой стороны, на современном рынке существует огромное количество сфер деятельности. Я, например, знаю людей, являющихся клиентами нашего банка (одновременно я являюсь руководителем Департамента кредитной и инвестиционной работы Инкредбанка), которые покупают несколько самостоятельных земельных участков в одном месте (но не в едином поселке) и строят там дома опять же одного плана, но разные - и уже потом по отдельности их продают. Это более низкая ценовая ниша. Другая тема - это когда люди покупают землю гектарами и строят красивые, комфортабельные поселки. Здесь, конечно, уже и цены, и доходы совсем другие. В особенности такие проекты могут быть интересны крупным строительным компаниям, у которых есть возможность привлечь достаточные инвестиционные средства, существует отлаженная структура для строительства и так далее...

- Есть мнение, что работать в Москве не столько удобно, сколько престижно. Вид на Кремль из окна: Все-таки на клиентов и деловых партнеров это не может не действовать...

- Я не думаю, что переезжать в Подмосковье - самое привлекательное предложение для деловой Москвы. Я сейчас не готова оперировать точными цифрами, но, по-моему, очевидно, что большая часть бизнесменов живет и работает в столице. И потом, что такое бизнес? Это ведь не только какое-то конкретное дело. Это вся инфраструктура деловой жизни. Я вот, например, просто не представляю, что те же банки вот так вот возьмут и сорвутся в Подмосковье - нереально. Не зря же в Москве, чем ближе к центру, тем дороже аренда. Хотя наверняка крупному дизайнерскому бюро, может, и будет приятно работать на Рублевке...

Но как быть с персоналом? Когда у тебя 150-200 сотрудников, которым ежедневно необходимо каким-то образом попадать вовремя на место работы, учитывая вечно перегруженные дороги... Десять раз подумаешь: что предпочтительнее для сотрудников - свежий воздух за окнами кабинета в течение рабочего дня или минимум потраченного времени на дорогу? На мой взгляд, куда более удобно проводить свободное время за городом на природе, а работать в Москве.

- Естественно, имиджевый момент тут тоже присутствует. Однако не только это. Нередко одним из главных факторов, играющих в пользу выбора помещения под офис (или, например, крупный магазин), является... близость к метро. Понятно, что хозяева, весь руководящий состав, VIP-клиенты и деловые партнеры добираются, скорее всего, на машинах.

- Конечно. Дело в том, что там настолько дорогая земля, что представить на ней скромный дачный поселок как-то странно. Строить там жилье экономкласса, по меньшей мере, бессмысленно, если 10-15 тысяч долларов стоит сотка... В общем, считайте сами. Все-таки данная ниша предполагает именно элитное жилье. От полумиллиона и выше. И естественно, с современной инфраструктурой: подземные парковки, спортивные площадки, магазины... Коттеджные поселки и элитные таунхаусы строятся с таким расчетом, чтобы при желании неработающие люди могли вообще оттуда не выезжать в город. Если посмотреть на многие жилые комплексы класса люкс, которые сейчас строятся в Подмосковье, все они именно так организованы. Жилая территория для состоятельных людей, где есть все.
Земля вдоль внутренней границы МКАД, почти сплошь покрытая гаражами, не приносит Москве никакой прибыли, решили городские чиновники. Ближнее Подмосковье застраивается торговыми центрами, в которых отовариваются в основном москвичи, но налоги получает областной бюджет. Вывод: снести гаражи, построить торговые центры. И по весне гаражный передел начался. Префектуры выносят приговоры подведомственным гаражам, а их владельцы готовятся к обороне.

- Говоря о жилых комплексах в Подмосковье, мы подразумеваем в основном элитное жилье...

Как умеют биться за свое имущество члены гаражных кооперативов, мы наблюдали в известном фильме Эльдара Рязанова. А в этом кино такой сценарий. На 5 га гаражной территории, расположенной по адресу Щелковское шоссе, 102, выполняя предписание постановления правительства Москвы от 17 декабря 2002 года, префектура Восточного округа решила построить торговый центр. Для начала необходимо выгнать нынешних арендаторов - три гаражных кооператива - и снести всё, что ими возведено. А это почти 2 тысячи гаражей и постройки "общего пользования": механические и малярные мастерские, эстакады, сторожки и т.д. Автовладельцам, как водится в таких случаях, предложили компенсации. По их версии: 2,5 тысячи долларов - за металлический гараж, 4,5 тысячи - за железобетонный. По версии префектуры: 1100 долларов - и ни копейки больше. Где правда, выяснять не имеет смысла: народ от денег отказался.

"Мы не намерены отступать и готовы на любые жертвы, в том числе и кровавые", - пишут члены трех гаражно-строительных кооперативов в Северном Измайлове. Кровопролитие может случиться, если 2000 гаражей гаражно-строительных кооперативов "Автолюбитель", "Мотор" и "Спортивный-2" местные власти захотят снести бульдозерами, не предоставив предварительно равноценных мест в многоэтажном паркинге. В этом случае народ готов "перекрыть своими телами МКАД и Щелковское шоссе".

Чиновники из префектуры Восточного округа попытались решить вопрос в индивидуальном порядке: подбить кого победнее выйти из кооператива, оформить право собственности на гараж и согласиться на компенсацию. Но гаражные авторитеты не допустили раскола. Они убеждены, что юрлицо - кооператив не так легко провести, как частника-одиночку.

- Когда МКАД расширяли, у нас уже снесли 60 гаражей, - вспоминает зампредседателя ГСК "Автолюбитель" Павел Кирпичников. - Людям обещали компенсации, но до сих пор ни копейки не заплатили. И спрашивать не с кого: строители давно ушли, а в кабинеты не пробьешься. Нас государство всю жизнь обманывало, с какой стати мы должны ему поверить сейчас? Сначала они должны построить нам паркинг, только потом мы согласимся покинуть гаражи.

На данный момент диспозиция такова. 22 мая Московский арбитражный суд, собравшийся по иску автомобилистов, наложил арест на имущество ГСК, дабы никто не мог на него покуситься до окончательного судебного решения. 21 июня в суд должны явиться представители префектуры и дать разъяснения по поводу оспариваемого решения.

Тогда префектура предложила компромисс: на 3 года, пока будет строиться паркинг, оборудовать открытую стоянку для временного пребывания машин из снесенных гаражей. И зафиксировала свое предложение решением от 8 мая 2003 года. Опять не согласны. За 3 года под открытым небом автомобиль проржавеет, если вообще останется в живых. Наконец, с паркингом тоже могут надуть.

- Мы вообще не видим никаких оснований для конфликта, - рассказала корреспонденту "Известий" замначальника управления строительства Елена Галкина. - Автовладельцы бесплатно получат места в паркинге, который будет построен за счет заказчика, - это требование записано в самом постановлении. Строительство паркинга не может задерживать строительство торгового центра, все нужно делать одновременно, а не растягивать на 5 лет.

Странно, но в префектуре ВАО подобных планов на 21 июня никто не строит. Зато в неизбежности сноса гаражей чиновники не сомневаются.

- Я прекрасно помню эту историю. Были снесены 60 гаражей ГСК "Мотор", и все без исключения владельцы получили компенсации - денежные или в натуральном виде, то есть новые гаражи.

Обвинения в обмане автовладельцев, ставших жертвой расширения МКАД, Елена Васильевна с гневом отвергла:



Главная --> Публикации