Главная --> Публикации --> "чтобы санузел сделать над кухней соседа - это у нас менталитет такой" Долгие проводы. москва избавляется от промзон Нелегальные постройки разрешат регистрировать без суда Порядок расчетов с продавцами квартир Управление многоквартирным домом

Исторически ценные здания России, которые когда-то были жилыми резиденциями царских придворных и купцов, могут приносить доход и стать действующим бизнесом. Уже появились пионеры, которые увидели в зданиях-памятниках такую перспективу. Но большинство игроков рынка только начинают привыкать к этой мысли.

Городские и загородные дворцы, усадьбы и особняки это пока малоосвоенная, но вместе с тем перспективная ниша. Перед зданиями-памятниками открываются новые заманчивые горизонты: они могут стать целым направлением на рынке коммерческой недвижимости. Первые выгодные сделки уже совершаются. Однако есть и спорные моменты, мешающие бизнесменам окунуться в историю с головой.

Предназначение зданий-памятников в современном мире может оказаться самым разным. Из загородных и городских усадеб можно создать, например, интересные эксклюзивные отели. В основном такая концепция подходит для городов, где бывает много туристов, считает предприниматель Иван Синюшкин, один из основателей компании ЮТС-Отель. Он создал из почти разрушенного особняка в Ростове Великом современный отель. В особняке можно также построить офисный комплекс и использовать его потом как собственную корпоративную резиденцию, что сейчас особенно распространено (многие банки занимают особняки) или же сдать в аренду другим компаниям, говорит Виссарион Алявдин, президент Национального фонда Возрождение русской усадьбы. Президент аналогичного фонда Возрождение русской усадьбы Сергей Потапов считает, что если уж инвестору браться за исторические дома и реконструировать их, то целесообразно делать там либо корпоративные резиденции, либо места для коллективного отдыха. Усадьбам (и особнякам) не противопоказана частная собственность, говорит Алявдин. Исторически они всегда были в частных руках. Отношение к ним как к собственности и как к эксклюзивному объекту пронесено через века. Позиция нашего фонда такова: многие дома-памятники могут стать элементом современной жизни. Например, чем-то вроде туристических центров. Это использование нам представляется наиболее предпочтительным во всех отношениях.

Варианты возможны

Рассуждать о том, существует ли рынок домов-памятников, можно сколько угодно. Но факт остается фактом: за конкретные объекты уже борются конкурирующие фирмы. Пока речь идет о формировании первичного рынка домов-памятников. По той простой причине, что почти все они находятся в собственности государства, соответственно, могут продаваться или сдаваться в аренду из первых рук, считает Виссарион Алявдин. Даже если продает какой-либо особняк частная фирма, за ней, как правило, стоят госструктуры, уверяет президент аукционного дома Гелос Олег Стецюра.

Игроки пришли

Национальный фонд Возрождение русской усадьбы, возглавляемый Алявдиным, одна из тех общественных организаций, что выступают как бы посредниками (в какой-то степени риэлторами) между продавцом в лице федерального или муниципального правительства и потенциальным покупателем. По словам Алявдина, у фонда есть большая база данных по усадьбам на всей территории России, которая содержит около 1000 объектов. Помимо поиска усадеб, выставляющихся на продажу или сдающихся в аренду, фонд способен и консультировать инвесторов-девелоперов по вопросам восстановления памятников.

Но в целом рынок достаточно узкий, и, похоже, его участники друг друга несколько недолюбливают.

Структура игроков этого молодого сектора довольно-таки разнообразна от общественных организаций до потомственных наследников усадеб. Таких, как, например, Ольга Троицкая-Миркович, взявшаяся восстанавливать свое фамильное имение под Тулой, или Михаил Лермонтов из рода поэта, который привел в порядок усадьбу Середниково под Москвой. Это также частные предприниматели, как Иван Синюшкин. И крупные инвесторы вроде холдинга Конкор или компании Coalco. И аукционные дома, которые представляет на данном рынке Гелос. А также банки, готовые вкладывать средства в проекты, связанные с памятниками, как это делают Банк Москвы или Импэксбанк.

Сергей Потапов уверяет, что такая же обширная база объектов есть и у него. И подобные же консультации может проводить и его фонд. Алявдин никаких иных общественных организаций в беседах не упоминает. Потапов же говорит, что возглавляемая им организация начала работать еще пять лет назад, с 2000 г. На сайте действительно указан этот год основания организации. На сайте фонда, руководимого Алявдиным, написано, что структура зарегистрирована в 2005 г. и является преемником фонда Русская усадьба, созданного также в 2000 г.

Гипотетически интересно управлять особняком или усадьбой как объектом коммерческой недвижимости, считает Леонид Белага, директор по рекламе и коммуникациям концерна Крост (концерн реставрировал как генподрядчик дома-памятники на ул. Солянке, 15/18, Большой Ордынке, 8, стр. 4, 5, 6, Садовой Триумфальной, 2 Ведомости). Это интересно для любой компании, потому что это престижный и эксклюзивный опыт. И даже не столь принципиально, будет ли такое здание в аренде или в собственности у частной компании, потому что в каждой конкретной ситуации может быть оправданной и та и другая форма. Гораздо важнее понять, какая позиция по этому поводу у государства. Мы, как девелопер полного цикла, как управляющая компания, хотели бы видеть, во-первых, четко прописанные законодательством правила игры для этого рынка, во-вторых, неизменность принятого законодательства по крайней мере в течении двух-трех поколений, и лет 100 стабильной работы по неизменным правилам, если так можно выразиться.

Путь заманчивый, но сложный

По закону, который в части сохранения культурного наследия составлен очень неплохо так считает Виталий Можаровский, партнер юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры, памятник надо восстановить и поддерживать в соответствии с охранной грамотой. Основным для этого рынка законом пока считается закон О культурном наследии народов России, принятый в 2002 г. С ним согласен Виссарион Алявдин, который подчеркивает, что часть законодательства, послужившего базой для современного закона, составлялась еще в строгое советское время. Но вместе с тем федеральные объекты пока нельзя оформить в собственность, комментирует Алявдин. Таким образом, у инвестора нет уверенности в том, что завтра государство не потребует обратно здание, в реставрацию которого он вложил и душу, и деньги.

К усадьбам как к объекту недвижимости у игроков рынка складывается неоднозначное отношение. Вроде бы городские и загородные усадьбы, особняки, резиденции продукт эксклюзивный. Но в то же время усадьбу не так-то просто получить в собственность и даже арендовать, особенно если она имеет статус федерального значения. В Москве свободную недвижимость не сыскать днем с огнем, в столице разбирают все, на чем можно заработать. Однако с домами-памятниками связано слишком много обременений, считают большинство инвесторов и девелоперов.

Муниципальные здания-памятники получить в собственность можно. Последний год между московским правительством, чиновниками из регионов и федеральным правительством идет спор о передаче ряда объектов с общероссийским статусом в распоряжение Москвы и губерний. А перед правительством РФ стоит вопрос, все-таки разрешить или не разрешить приватизировать федеральные объекты. У государства что на уровне РФ, что на уровне регионов не хватает денег, чтобы их содержать, о чем говорили не раз чиновники. Значит, надо привлекать инвесторов. Пока такие особняки, усадьбы и дворцы ожидает либо аренда, либо медленное запустение. Федеральным законом 2002 г. О культурном наследии установлено, что приватизации не подлежат памятники федерального значения до решения вопроса об их принадлежности, комментирует Алявдин. Наверное, выход в том, чтобы большая часть памятников перешла в муниципальную собственность, рассуждает он. Я считаю, что государство не выполняет свои обязательства по охране памятников. Да и никогда так не было, чтобы государство содержало все исторические здания, даже при богатой Российской империи. Надо хотя бы на баланс местным властям передавать такие здания, сохраняя за ними федеральный статус.

Например, по данным фонда, для восстановления только главного дома такой дворцовой усадьбы, как Знаменское-Раек в г. Калязине, может потребоваться несколько миллионов долларов не меньше $1,5 млн. А срок окупаемости таких проектов доходит и до 10 лет. Олег Стецюра уверен, что как только в РФ появится полноценная гарантия права частной собственности на такие здания, причем с правом наследования, то инвесторы и девелоперы буквально кинутся на этот рынок. Мы можем [сейчас] продать усадьбу за $400 00 Очень ли это выгодно? По такой же цене мы продаем картины-подлинники, говорит Стецюра. По его мнению, в правилах о том, как содержать ценные здания, должно быть прописано, в каких случаях вмешивается государство в этот процесс, а в каких нет.

Можаровский выступает за то, чтобы передать здания-памятники частным собственникам. В целом закон по этой части неплохой, считает он, в конце концов, в Гражданском кодексе РФ говорится о процедуре изъятия имущества у недобросовестных пользователей. Если же подытожить уже имеющуюся практику эксплуатации особняков, например, банками, то они, занимая такие дома под корпоративные резиденции, поддерживают свои объекты в хорошем состоянии стоит посмотреть на ту же Москву. Если передавать памятники частникам, то охранные обязательства должны стать составной и неотъемлемой частью таких договоров, считает Алявдин. Чтобы никто не мог купить или арендовать особняк, не подписавшись под охранными обязательствами. Эти обязательства составляет продавец, в данном случае государство. Важно, чтобы эти условия действовали долго, в том числе и при переходе объекта на вторичный рынок. Там должно быть четко написано, что охраняется и как, будь-то стены здания, его интерьер или парк вокруг.

Если памятник регионального значения, то все проще: здесь достаточно будет найти охранную грамоту и соблюдать правила, установленные ею, говорит Виталий Можаровский. Если же объект усадьба с ландшафтным парком, то тогда появляется больше проблем, так как надо еще установить границы территории. В своей практике мы не раз сталкивались с затруднениями в определении границ охранных зон слишком трудно найти документы, в которых они так или иначе прописаны.

Торги начались

По словам игроков рынка, есть неплохая законодательная основа для того, чтобы сегмент зданий-памятников на рынке недвижимости развивался. Есть, конечно, законодательные недоработки, не прописаны еще все необходимые детали. Предприниматели ожидают, когда же власть определится со своей позицией.

История сделок с усадьбами уходит корнями еще в докризисные 1990-е. Тогда была продана ЮКОСу подмосковная усадьба Кораллово без понижения ее федерального статуса. А известный предприниматель Владимир Брынцалов приобрел в собственность подмосковную усадьбу Никольское-Урюпино, что рядом с царской трассой Рублевским шоссе.

И все-таки, несмотря на препятствия, сделки на этом рынке совершаются. И с каждым годом их становится все больше. Тем более что на государственном уровне готовятся документы, которые поспособствуют массовой приватизации памятников, в том числе федеральных, говорит Сергей Потапов.

Технология продажи исторических зданий, по словам Алявдина, такова, что они должны по закону выставляться на аукцион. Такие аукционы иногда создаются искусственно, по просьбе бизнесменов, желающих приватизировать памятник. По закону о приватизации объект выставляется на торги, объявляется его цена. Если по прошествии месяца аукцион не состоялся, то тогда начинает действовать принцип объявленного предложения и цена объекта понижается на 10% каждую неделю, пока его не купят.

Ему удалось добиться постановления о понижении статуса до муниципального. Это были громкие и вместе с тем несколько загадочные сделки, так как подробности их условий никто не сообщал. Не исключено, что оба памятника скоро опять будут выставлены на аукцион, говорит Виссарион Алявдин. Конечно, какие-то огрехи, могущие послужить причиной расторжения сделки, наверное, можно отыскать в любом документе, чем любят пользоваться некоторые чиновники.

Уже в 2000-е гг. памятниками заинтересовался Гелос. Аукционный дом, торгующий разными предметами антиквариата, смог продать пока один памятник дворцовую усадьбу Строгановых-Голицыных под Санкт-Петербургом. По данным игроков рынка, ее стартовая цена на аукционе составляла $1,7 млн. Как говорит Олег Стецюра, для зданий-памятников нет среднерыночных расценок каждый случай индивидуален. По словам Алявдина, это может быть как $100 000, так и $2 млн. Недавно Гелос выставлял на продажу еще лот усадьбу Всесвятское в Тверской области. Однако ее не удалось реализовать, и от этого объекта Гелос отошел, признается Стецюра. Форма аукциона, с одной стороны, представлялась удобной, так как при ней любой памятник можно теоретически продать за цену выше той, какую ему дали бы оценщики. С другой аукцион не прижился, считает Олег Стецюра. Но отказываться от сделок со старинными зданиями его организация не собирается, так как видит в этом направлении перспективу.

По данным Национального фонда Возрождение русской усадьбы, особняк может быть передан и в безвозмездное пользование, как это произошло недавно с небольшой усадьбой Троицких-Миркович под Тулой. Около 800 кв. м было передано Ольге Троицкой-Миркович, потомку дворянского рода. Выгодными вариантами использования этого здания могут стать гостиница или туристический центр, открытые для посетителей. Владельцем объекта может стать и инвестор, который вложит в его развитие деньги. А потомку достанутся проценты от эксплуатации.

У инвесторов очень разные мотивы. Есть патриоты, потомки дворян и почти что меценаты, есть просто корпорации, которым нужны резиденции, есть изобретательные предприниматели, преследующие свою выгоду. Общественные же организации, как говорит Виссарион Алявдин, на этом рынке тоже нужны. Они существуют и за рубежом как вполне распространенное явление. Непосредственно Национальный фонд Возрождение русской усадьбы сейчас способен как найти здание по запросу покупателя, так и помочь ему составить всю документацию на здание от охранных обязательств до паспорта. И провести историко-культурную экспертизу. Как считает Сергей Потапов из конкурирующего фонда, задача подобных организаций состоит в том, чтобы подготовить общественное мнение к предстоящей приватизации памятников и одновременно создать технологии доверительного управления усадебными комплексами с целью повышения их капитализации (когда государство поручает управление памятниками общественным организациям).

Аукционный дом планирует выступать на этом рынке консультантом-посредником. Мы недооценили, что памятникам нужен иной стиль реализации, нежели тем же картинам. Потому что покупатели не готовы платить за недвижимость, не проверив хотя бы ее юридическую историю (так называемую историю титула. Ведомости), говорит Стецюра. На взгляд Алявдина, аукционные дома могут работать в основном со вторичным рынком, так как у них нет ресурсов, чтобы восстановить памятники, которые очень часто находятся в полуразрушенном состоянии. Факторов, определяющих продажную цену исторических зданий, по мнению специалистов Национального фонда Возрождение русской усадьбы, очень много. Это балансовая стоимость, которая очень произвольна, остаточная стоимость, касающаяся полуразрушенных зданий (она вполне может быть почти символической, например $20 000), цена, назначенная государственным оценщиком, архитектурная ценность, рыночная стоимость земли, на которой располагается усадьба, близость туристических центров или столицы, удобные транспортные пути, развитый или неразвитый местный рынок, да и любые другие внешние факторы.

Около пяти лет назад предприниматель Иван Синюшкин купил городскую усадьбу Дом Плешанова в Ростове Великом. По словам самого Синюшкина (в прошлом банковского работника), приехав однажды в Ростов, он увидел никому не нужный особняк, как оказалось памятник архитектуры. Тогда его посетила идея создать здесь отель. Отель пришелся кстати, так как в Ростове, хоть он и входит в Золотое кольцо России, гостиниц остро не хватает. Я обратился к администрации города (памятник имеет статус муниципального) и попросил создать искусственный аукцион, рассказывает Синюшкин. По его словам, Дом Плешанова был продан ему в результате за 60 000 руб. Это усадебный комплекс, площадь которого после реконструкции она обошлась предпринимателю в 15 млн руб., составляет примерно 1500 кв. м (ранее 600 кв. м). Дом принадлежал роду Плешановых, купцов первой гильдии. Экстерьер здания восстановили. Уже три года как предприниматель получает прибыль от своего проекта. Срок окупаемости оказался около четырех лет. Синюшкин считает свой бизнес доходным. Дом Плешанова стал первым его предприятием. Теперь он и единомышленники создали компанию ЮТС-Отель, которая собирается строить подобные отели в восстанавливаемых усадьбах Подмосковья, Углича, Ярославля, Мурома, Твери. Синюшкин говорит, что усадьбы и особняки в регионах стоят значительно дешевле, чем в Москве и Подмосковье.

Вся Русь

Аналогичная организация под руководством Потапова своих сделок не раскрывает. Потапов сообщил только, что его фонд сейчас ведет базу данных из 1300 объектов средней полосы России. И в настоящий момент имеет около дюжины клиентов.

В перспективе готовится несколько сделок в разных регионах, которые ведет как консультант фонд, возглавляемый Алявдиным. В частности, он выступает посредником в продаже усадьбы Воронино в Ярославской области. Наследник этих владений Сергей Леонтьев приобрел ее в собственность примерно за $46 000, ее общая площадь 800 кв. м. Алявдин предлагает создать здесь многофункциональный туристический комплекс. В Ивановской области находится купленная в частную собственность усадьба Батыево, которую теперь собираются использовать либо как жилую резиденцию, либо как многофункциональный коммерческий комплекс.

Региональные памятники более беззащитны и заброшены, чем московские особняки, на взгляд Виссариона Алявдина. Памятники в регионах не такая привлекательная с экономической точки зрения ниша. И чем дальше от столицы, тем сложнее найти инвесторов.

Группа компаний Конкор известна сделками с недвижимостью, обустройством курортов, а также восстановлением исторически ценных зданий. На счету Конкора создание горнолыжного парка Яхрома на Дмитровском шоссе, строительство поселка Петровские дали, поселка Сосны- Восстановлением усадеб Конкор занимается с 1998 г. Группа получила в аренду дворцовый комплекс Знаменское-Раек федерального значения, находящийся в Тверской области. Она восстанавливает усадьбу и планирует использовать ее в качестве многофункционального музейно-гостиничного комплекса. Возможно, там же будут проводиться концерты камерной музыки, выставки живописи и аукционы антиквариата, сообщила PR-директор Наталья Селинская. Там же, в Тверской области, Конкор восстановил усадьбу Белюстино, которую использует как корпоративную резиденцию. По оценке Сергея Потапова, на реконструкцию усадьбы, подобной Знаменское-Раек, может понадобиться от $1000 до $1500 за 1 кв. м (только восстановление главного дома). А вот, например, чтобы завершить реставрацию такой известной подмосковной резиденции, как Архангельское, надо не меньше $10 млн.

Были случаи, когда столица успела зарегистрировать право собственности на исторические объекты, говорит Виталий Можаровский. Но, естественно, у правительства РФ возникает желание эти объекты оспорить. Особенно велико искушение, когда здания уже отреставрированы. Например, сейчас в собственности Москвы находится заповедник Царицыно. А вот здание Музея Ленина на Красной площади, наоборот, отдано правительству РФ (до революции там была Московская городская дума, потому здание находилось в собственности столицы). По данным Института естествознания при Министерстве культуры, всего в столице около 3000 памятников архитектуры и примерно 1000 сейчас находится в городской собственности.

Московский эксклюзив

Из последних проектов, связанных с московскими особняками, известны такие, как проект Банка Москвы по покупке бизнес-центра в Трехпрудном переулке, 9, общей площадью 11 500 кв. м. Стоимость сделки эксперты предварительно оценили в $32-33 млн. Инвестиционная компания Coalco приобрела Петровский дом на ул. Красноармейской, 1/7, площадью 7000 кв. м. В обоих случаях особняки будут реконструированы, представлены как офисы и скорее всего проданы или сданы в аренду. Также, как сообщило агентство Интерфакс, стало известно о проекте городской администрации, которая решила выделить 5 млн руб. на реставрацию старинных зданий в Милютинском переулке, 16, стр. 3-5, где сейчас находится Дом детских общественных организаций.
Сегодня немецкая сеть гипермаркетов Real откроет в Москве свой первый российский магазин. Российские ритейлоры считают, что с появлением нового игрока в Москве нарушится паритет между западными и отечественными сетями.
“Магазин откроется в Братееве, на Проектируемом проезде, 15”, — сообщила “Ведомостям” глава представительства Metro Group в России Юлия Белова.

Многие исторически ценные московские особняки занимают достаточно известные структуры. Так, Департамент инвестиционных программ строительства города (ДИПС) находится в особняке на ул. Воздвиженке, 8/ Главное управление охраны памятников столицы располагается в усадьбе на ул. Пятницкой, 19, а московское правительство на ул. Тверской, 1 Конверсбанк находится на ул. Гончарной, 12, стр. 1, а корпорация С.Холдинг в строениях 1, 2, 5 в доме № 6 по Столешниковому переулку.

Впервые о планах открыть в России розничную сеть менеджеры Metro объявили осенью 2002 г., когда исполнительный директор Real Стефан Форшайн подписал с Московской девелоперской компанией предпринимателя Шалвы Чигиринского соглашение о сотрудничестве. В мае 2003 г. президент и председатель правления Metro AG Ханс-Иоахим Кербер заявил, что первый российский Real появится в начале 2004 г. Однако открытие не состоялось. В Metro срыв планов объясняли “некоторыми техническими сложностями в оформлении документов на землю”. Позже представители Metro скорректировали планы — до 2008-2010 гг. в России должны открыться 16-20 Real. В 2005-2006 гг. предполагалось построить до 10 гипермаркетов в Москве и городах-миллионниках.

Раскрывать другую информацию она отказалась. Но для участников рынка открытие Real в Братееве новостью не стало. Рекламные перетяжки с надписью “Real скоро открытие” через Каширское шоссе появились еще в начале июля. “Все знают о скором открытии и второго гипермаркета в Москве на Сигнальном проезде в Отрадном”, — говорит представитель российской розничной сети. О том, что первые два московских торгцентра Real откроются в декабре в Братееве и в Отрадном, стало известно еще в феврале 2004 г. Тогда было объявлено, что помимо гипермаркетов площадью 8000-10 000 кв. м в немецких комплексах будут торговые галереи. Открытие Real в Братееве оценивалось в $40 млн, инвестиции в Real в Отрадном должны были составить $30 млн.

Российские ритейлоры неохотно обсуждают расширение западных сетей. В “Мосмарте” и “Перекрестке” от комментариев отказались, а пресс-секретарь “Седьмого континента” Анна Зайцева считает, что московским властям необходимо соблюдать паритет. “Например, в Европе на "домашних" рынках национальные сети значительно превалируют над иностранными”, — говорит Зайцева. Мартин Тьерри, менеджер по развитию Auchan в России, не озабочен появлением нового игрока: “Конкуренции мы не опасаемся, в случае ее обострения выиграют покупатели”.
Сеть Real входит в немецкую Metro Group. Специализируется на розничной торговле. Состоит из 316 гипермаркетов, 282 из которых находятся на территории Германии. В 2004 г. объем продаж сети составил около 8,2 млрд евро. Объем продаж Metro Group в 2004 г. – 56,4 млрд евро.

Весной этого года было объявлено о начале строительства двух Real в Петербурге — в торговом центре “Питер-Радуга” и в комплексе торговых центров “Северный молл”. Кроме того, Real в ближайшее время могут появиться в Тольятти и Казани. В июне ООО “real,- Гипермаркет” и холдинг “Марта” объявили о подписании соглашения о партнерстве. Предполагается, что гипермаркеты будут открыты в торговых центрах “Парк-Хаус”, которые строит “Марта”.

В субботу состоялось совещание Министерства регионального развития на тему О мерах по реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России и о задачах органов власти Российской Федерации по решению проблемных вопросов функционирования и реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Главными проблемными точками стали стоимость вводимого жилья для участников ипотечных программ и принципы управления ЖКХ.

Министерство регионального развития к 2010 году планирует вывести строительные мощности на уровень 80 млн. кв. м жилья в год. Помочь в этом должны малоэтажное строительство и большие площади застройки, так как они способствуют быстрому обороту средств и удешевлению жилья, которое должны покупать граждане. К 2010 году необходимо довести количество ипотечных кредитов до 1 миллиона.

Основной тон совещанию задал министр регионального развития Владимир Яковлев, который заявил, что эпоха единичной застройки прошла. Государству больше невыгодно застраивать свободные пятна внутри уже созданной инфраструктуры. Проектная площадь застройки теперь должна быть не меньше 5 га, твердо заявил Владимир Яковлев.

Не хватает энергоресурсов

Развил эту тему генеральный директор ООО Балтрос Сергей Подобед. По его словам, решить проблему высокой стоимости жилья на рынке можно за счет ускоренного оборота средств. Для этого необходимо отказаться от идеи высотной застройки. Так, 3 5-этажные дома строятся гораздо быстрее, нежели 10-этажные или тем более 20 30-этажные: 3-4 месяца и 1-2 года соответственно. К тому же себестоимость пятиэтажек гораздо ниже высотных домов даже в расчете на квадратный метр жилой площади 500 долларов, в то время как стоимость квадратного метра в многоэтажных домах не опускается ниже 800 долларов, подчеркнул гендиректор Балтроса.

Поддержал его в этом и руководитель Росстроя Сергей Круглик. По его словам, имеющие место методы реформирования себя не оправдали. Ипотечные предложения не ликвидировали массовых очередей на новоселье. И главная проблема здесь в том, что условия ипотеки не удовлетворяют возможностям граждан в своей массе.

Нынешние же баснословные темпы строительства по всей России обеспечены тем, что дома возводились на площадках с уже имеющимися инженерными сетями, дорогами и социальной инфраструктурой, подчеркнул Сергей Подобед. К чему это приводит, можно судить уже по Москве, которой катастрофически не хватает энергоресурсов и социальной обустроенности в тех районах, где было возведено особенно много домов на так называемых пятнах застройки, добавил Владимир Яковлев.

Следует отметить, что в советское время строительство состояло из пяти этапов, рассказал Подобед. Прежде чем начинать строительство, проводилось зонирование местности под будущую застройку. Затем планировалась прокладка дорог. После этого распределялась по зонам застройки социальная инфраструктура. Предпоследней стадией была разметка инженерных сетей, и только после нее начиналось собственно строительство.

Владимир Яковлев также подчеркнул, что таким проектам, о которых говорил глава Балтроса, новая федеральная программа Доступное жилье будет обязательно содействовать. Понять восторг главы Минрегиона вполне можно. Ведь рекордом строительных темпов при возведении многоэтажных домов стал год 1987-й, когда было сдано более 87 млн. кв. м жилья. При этом, если обратиться к статистике времен Хрущева, станет ясно, что рекорд темпов следует искать именно там. Максимальным вводом жилья охарактеризован 1964 год 110,44 млн. кв. м. В планах Минрегиона сравняться по нормам жилья на душу населения с Западной Европой.

Задача жильцов

Если строители и дальше будут увеличивать объемы своей отрасли, то в 2013 году рекорд Никиты Сергеевича Хрущева будет побит, а в 2018 году планы Владимира Яковлева будут воплощены в жизнь и на каждого россиянина придется по 1 кв. м жилой площади.

Однако пока в планах Росстроя возвести к концу 2010 года лишь 318,8 млн. кв. м. Причем планируется постепенное наращивание темпов строительства. В 2006 году планируется возвести 50,8 млн. кв. м, в 2007-м этот показатель строители намерены довести до 54,3 млн. кв. м, в 2008-м до 63,1 млн. кв. м, а в 2009-м до 70,6 млн. кв. м в год. Наконец, в 2010 году планируется вывести объемы строительства на заложенную еще год назад отметку 80 млн. кв. м в год.

Оставшаяся треть не может обеспечить рост отрасли теми темпами, которые заложены в планах Росстроя и застройщиков. Ведь если жилье не будут покупать, то его незачем строить, следовательно, отрасль будет не наращивать темпы строительства, а сворачивать их, если не найдет нового подхода.

Но проблема обеспечения населения жильем состоит не только в объемах вводимого жилья, но и, как уже говорилось, в его стоимости. По расчетам, представленным Сергеем Подобедом, среди 15% платежеспособного населения 2/3 уже обзавелись жильем и в ближайшие 20 лет скорее всего заниматься этой проблемой больше не будут.

Ряд представителей говорили о товариществах собственников жилья как о панацее, которой непременно нужно содействовать, другие говорили, что жильцы к этой идее не готовы и им требуется дополнительное время для освоения основ управления, третьи вообще считают, что управлять домом не задача жильцов.

Вместе с тем инициатива должна идти не только сверху, но и от обычных граждан, представителей муниципалитетов, регионов и бизнеса, что только позитивно отразится на выполнении плана, подытожил совещание Владимир Яковлев. При этом договориться о принципах оздоровления уже существующих коммунальных сетей не удалось.

Болгария имеет статус ассоциированного члена ЕС. В соответствии с решением Европарламента с 1 января 2007 года Болгария становится полноправным членом Европейского сообщества. Наравне с такими странами Восточной Европы как Мальта, Кипр, Словакия, Польша, Республика Болгария интегрируется во все ключевые европейские институты, что позволит ее жителям пользоваться всеми преимуществами граждан Единой Европы.

Главным камнем преткновения стали долги жителей за коммунальное обслуживание, которое зачастую не соответствует качеству. В итоге было принято решение: штрафы и пени списать, а основное тело долга так или иначе востребовать с жильцов.
В настоящее время ведущие эксперты рынка недвижимости отмечают возросший интерес со стороны частных инвесторов Великобритании, Германии, Голландии, жителей Скандинавских стран к приобретению апартаментов на Черноморском побережье Болгарии.

Болгарские девелоперы приступили к активному освоению курортных районов. Один из крупнейших в стране застройщиков и девелоперов болгарская компания Pioneer Development предлагает апартаменты в строящемся жилом комплексе Emerald, который расположен на участке площадью 5,6 га на месте бывшего пионерлагеря Равда, на берегу Черного моря. Стоит сказать, что в отличие от Кипра, где приватизация пляжей запрещена, в Болгарии проводится диаметрально противоположная политика, что позволило Pioneer Development помимо нескольких бассейнов создать собственный пляж. Обязательным условием проекта стало сохранение живописного парка с редкими породами деревьев. В пяти отдельных корпусах комплекса будет более 750 апартаментов, которые можно разделить на четыре категории: студия площадью 35-55 кв. м, двухкомнатные апартаменты площадью 55-80 кв. м с двумя санузлами, трехкомнатные апартаменты площадью 80-110 кв. м с двумя санузлами и апартаменты класса люкс площадью до 190 кв. м.

Рынок недвижимости отреагировал на это сообщение резкой динамикой роста цен. В преддверии 2007 г. рынок растет, по оценкам экспертов, на 25-35% в год. А в Софии цены на недвижимость в прошлом году поднялись на 40%. Это позволяет говорить о том, что Болгария имеет все шансы повторить историю развития рынка недвижимости Кипра, где цены за 2 года сравнялись со среднеевропейскими.

Благодаря крайне развитой инфраструктуре комплекс по сути может существовать автономно: рестораны, бары, бассейны, в том числе подогреваемые, крытые и детский, многочисленные магазины и бутики, спортплощадки, круглосуточный медицинский центр все это находится внутри комплекса. Здесь вокруг море, прекрасные пляжи, теплый, солнечный климат, в общем, жить хорошо и приятно... Да простят нас скептики, Болгария это какая-никакая, а все-таки Европа со всеми вытекающими в виде сервиса, гостеприимства и общего уровня жизни. У Болгарии с Россией давние связи, общая православная вера, схожий язык, болгары относятся к русским с большой симпатией, россиянин здесь никогда не почувствует себя чужим. И лететь до Болгарии не так долго - всего 2 часа. В Москве многие до собственной дачи добираются в 2-3 раза дольше.

Всего в комплексе три крыла: Крыло Кашемир, Крыло Сатин и Крыло Дамаск, Здания Мадрас и Икат, и виллы Чаллис и Багира, которые спроектированы и построены по стандартам качества и отделки, принятыми в Великобритании. Немаловажным обстоятельством является близость международного аэропорта г. Бургаса. Цена вхождения в этот проект на сегодняшний день эквивалентна в среднем 900 Евро за 1 кв. м.

Одновременно и минусом, и плюсом является то, что рынок пока что не может похвастаться большим количеством готовых объектов высокого класса. С одной стороны это недостаток предложения, но, с точки зрения инвестиций, это, безусловно, еще один локомотив стремительного роста цен.

Несмотря на казалось бы хороший имидж Болгарии в России, наших соотечественников на этом рынке сравнительно мало. 70% всех инвестиций в недвижимость пока что покрывают англичане, традиционно интересующиеся рынками развивающихся стран с хорошим потенциалом. Во многом благодаря частным инвестициям Туманного Альбиона Кипр превратился в одну из популярнейших стран для покупки второй резиденции. Сегодня наступила очередь Болгарии, в связи с чем в Великобритании в 2004 году был даже создан своеобразный клуб Открой Болгарию. На первом его заседании собралось свыше 100 английских, ирландских и болгарских инвесторов, которые признали, что Болгария это хит в Европе. В свое время подобной оценки удостаивались Испания, Португалия, Греция и Кипр.

В качестве одного из основных мотивов покупки болгарской недвижимости Марина Синягина также называет использование как апартаментов для родителей или детей. Многие задумываются о пожилых папах и мамах, чтобы перевезти их из районов вечной мерзлоты в теплые края. Задуматься, просчитать все плюсы и минусы и реализовать эту идею стараются многие. Другое дело, что, как правило, россияне не всегда представляют альтернативу сочинскому побережью и курортам Краснодарского края, хотя, например, в Болгарии уровень жизни и сервиса при безусловно более демократичной ценовой политике намного выше.

И все-таки для россиян главными факторами приобретения недвижимости в Болгарии являются относительная дешевизна недвижимости и близость к Москве. Многие наши клиенты предпочитают апартаменты в Болгарии, дачному дому в Подмосковье, - говорит старший консультант отдела жилой недвижимости Knight Frank Марина Синягина. Хотя справедливости ради отметим, что в последнее время мы видим возрастающий инвестиционный спрос на это направление.



Главная --> Публикации