Главная --> Публикации --> Ситуация на рынке недвижимости киева: итоги августа 2005 года Декра выкупит у занадворова около 25% торгового центра Госстрой готовится к обязательному страхованию жилья Крупный офисный центр будет построен на улице обручева Сергиев посад под золотыми куполами

Допустим, вы купили квартиру. После того как сделка была зарегистрирована, некто заявляет, что продажа была осуществлена незаконно. Тот, кто продал вам жилое помещение, не имел права этого делать. Подобное возможно, если, например, квартира являлась совместной собственностью супругов, но один из них не получил нотариального согласия другого на продажу объекта. В соответствии с Семейным кодексом РФ сделка считается недействительной.

Количество судебных дел о признании сделок с жилыми помещениями недействительными составляет большой процент в судах. Основания для признания сделки недействительной могут быть различные. Но сегодня мы поговорим о правовых последствиях подобной ситуации для сторон сделки.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, добросовестным приобретателем признается человек, который приобрел имущество у лица, не имевшего права его продавать, но покупатель не знал и не мог знать об этом. В противном случае он считается недобросовестным приобретателем.

Последствием сделки, которая признана недействительной, является двусторонняя реституция. То есть каждая из сторон обязана возвратить другой полученное по сделке имущество, а в случае, если сделать это нельзя возместить его стоимость в деньгах. В описанной выше ситуации собственник вправе истребовать свою квартиру из чужого незаконного владения. Но так происходит не всегда. Возможность получить обратно свое имущество зависит от того, добросовестным или недобросовестным являлся приобретатель.

В частности, применить общие положения о недействительности сделок и истребовать имущество у добросовестного приобретателя можно, если такое имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, а также если похищено или выбыло из их владения иным путем помимо их воли. В этом случае тоже применяются положения Гражданского кодекса о двойной реституции.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

При истребовании имущества от добросовестного приобретателя он имеет право на возмещение своих затрат и может оставить за собой произведенные им улучшения недвижимого имущества (в случае, если они могут быть отделены без повреждения объекта) или потребовать возмещения понесенных затрат на улучшение (например, стоимость ремонта). При этом величина такого возмещения не должна превышать стоимость самой квартиры или дома.

В других случаях имущество не может быть истребовано собственником у добросовестного приобретателя.

Закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним дополнен ст. 31. Согласно новой статье, собственник жилого помещения, который не получает свою недвижимость от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет федеральной казны.

Добросовестный приобретатель вправе требовать взыскания средств, потраченных на приобретение недвижимого имущества, от продавца, не имеющего права распоряжаться этим имуществом.

В ситуациях, подобных той, что упоминалась в начале статьи, квартиры будут оставаться за их приобретателями (если им удастся доказать свою добросовестность), а пострадавшему останется предъявлять претензии продавцам, получившим деньги за проданное с нарушением закона имущество.

Компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от собственника или добросовестного приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу суда не производилось в течение одного года с начала срока для предъявления этого документа к исполнению. Другими словами, если собственник имущества подал исковое заявление об истребовании своего имущества у приобретателя и суд вынес решение в его пользу, но такое решение не исполняется, то собственник вправе рассчитывать на компенсацию. То же самое касается и добросовестного приобретателя. Размер компенсации определяется исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн руб.

Цены может и сумасшедшие… А вот покупатели хрущевок и гостинок, судя по всему, люди достаточно прагматичные. Им нужны не “квадратные метры”, а любая крыша над головой. Чтоб было где переночевать и привести себя в порядок перед работой (или после неё)… Чтоб был плацдарм для карьерного роста в столичном граде Киеве… А малогабаритные хрущевки все-таки дешевле, чем более просторные квартиры.

Если приобретатель недобросовестный, то в любом случае применяются общие правила о последствиях недействительной сделки.
Киевское жилье стремительно дорожает. Любое: любого типа, класса и метража.
Но особо быстрыми темпами дорожает самое невзыскательное жилье. Цена квадратного метра в малогабаритных старых панельках растет куда быстрее, чем в новых “термодомах” с металлопластиковыми окнами и просторными парадными. И это притом, что в таких панельках зимой холодно, летом жарко, лестницы узкие, парадные и мусорные баки под окнами, мягко говоря, попахивают.
Смотришь на графики роста цен на “старую панель” и “старый кирпич”, и ощущаешь их некую сюрреалистичность. В том плане, что, хотя графики и отражают современные реалии, но какие-то они “не от мира сего”. Ибо доходы большинства нынешних и будущих обитателей подобного жилья почти несоизмеримы с ценами.
И подобное мнение весьма распространено. Не зря посетители форумов по недвижимости рядом со словом “цены” нередко ставят эпитеты типа “бешенные” и “сумасшедшие”.

Строить целые массивы гостинок? Или микрогостинок, в которых даже и кухонек-то нет?
В общем-то, это какой-то выход… Для многих приезжих… Да и киевлян тоже…
Но подходит ли он Киеву?
Пять-десять гостинок на массиве – это, может, и нормально. Но представьте целый микрорайон, тесно застроенный подобными домами. Каково там будет жить через несколько лет, а то и десятилетий? Все ли сумеют адаптироваться в подобном муравейнике? Прежде всего, психологически. Ведь помимо тесноты, на многих жильцов будет давить груз задолженности по кредитам, взятым для покупки этих “хором”.
И, тем не менее, по такому пути давно уже идут многие зарубежные города. Возводят районы, сплошь застроенные домами с тесными однокомнатными квартирами, часто даже без кухни и прихожей. И нередко получают типичные гетто, даже вход в которые небезопасен.
Есть у нас и собственный опыт массового возведения и использования дешевого жилья. Это и хрущевки, и гостинки, и общежития, и «рабочие поселки», застроенные малоэтажными домами. А многим нашим соотечественникам и в «семейных бараках» довелось помногу лет пожить (уж извините за подобные параллели, но из песни слов не выкинешь: взялись рассуждать о дешевом общедоступном жилье – значит весь накопленный опыт поднять нужно. Естественно, памятуя, что на дворе – двадцать первый век, а Киев – столица большого европейского государства, прекрасный город с древней историей).
Данная статья вовсе не претендует на то, чтобы дать убедительные и полные ответы на вопросы, вынесенные в заголовок. Цель её иная: попытаться привлечь внимание всех (и киевлян, и приезжих, и властей, и инвесторов…) к этим вопросам. Поскольку спрятаться от них, уйти, проигнорировать не удастся. Обществу нужно понимание сути проблем, заблаговременный анализ плюсов, минусов, подводных течений и камней, так или иначе связанных с различными ответами.

Так какой же все-таки выход?

Из всех видов малогабаритного жилья наиболее наглядны для киевлян хрущевки и гостинки. Жили и живут в них очень многие. О плюсах и минусах знают практически всё. Другое дело, что пока далеко не все могут представить себе подобное жилье в двадцати и более этажных зданиях (земля-то дорожает, город устремляется вверх, и так, наверное, будет и дальше).
Альтернативой гостинкам могут быть минигостинки, напоминающие привычные всем отечественные гостиницы, с тесными двух- трехместными номерами. И этот вариант тоже неплохо бы проанализировать и обсудить.
Может, Киеву, действительно, следует начать массово строить дешевые «социальные» гостиницы, двухместный номер в которых стоил бы не дороже 600 гривен в месяц? С тем, чтобы жили там (годами) сотни тысяч приезжих, стремящихся найти в столице высокооплачиваемую работу и/или сделать карьеру. А также сотни тысяч киевлян, нуждающихся в улучшении квартирных условий. Меняешь место работы – меняешь гостиницу. Устаешь от одного микрорайона – за сутки переезжаешь в другой.
Какую-то часть подобных гостиниц можно было бы строить в самом городе. Но основную – за его пределами. В городках, расположенным вдоль автомобильных трасс и железных дорог. С тем, чтобы до ближайшей станции метро можно было бы добраться минут за 20-3 Поскольку 40 минут на электричке – это уже многовато.
Хотя… В Подмосковье многие именно так и ездят на работу.
О масштабах подобного строительства говорить пока преждевременно. Перспективы, конечно, нужно просчитывать заранее. Но жизнь, наверняка, внесет свои коррективы. Поэтому стоит начать, рассмотреть различные проекты, построить пару десятков домов, и посмотреть что выйдет.
Работы тут непочатый край. Если исходить из того, что в гостиницах на одного человека приходится метров 8 - 10 общей площади (вместе с коридорами, холлами и лифтами), а нужно расселить (по грубым прикидкам) порядка миллиона людей, то с окончательными расчетами можно не спешить. Поскольку для строителей это работа на многие годы. Им ведь и другое жилье нужно будет строить. И вряд ли стоит рассчитывать, что дешевое малогабаритное жильё будет для них наиболее приоритетным.

Что, где и в каком количестве строить?

Очень сложный вопрос: за чьи деньги строить? Учитывая, что жилье будет социальным (то есть, скорее всего, планово-убыточным), то рассчитывать на инвесторов вроде, как и не приходится. И, тем не менее, на них рассчитывать и можно, и нужно.
Во-первых, инвесторами могут быть сами будущие жильцы. Внести взнос за 10 – 20 метров могут многие. Да и кредиты с каждым годом всё более доступны.
Во-вторых, инвесторами могут быть работодатели. Иметь 80 – 100 метров служебного жилья для 8 – 10 своих сотрудников вполне приемлемый вариант для многих предпринимателей. Тем более что подобное жилье можно частично и с офисом совмещать. Компьютер с интернетом прямо рядом с кроватью… Рядом по коридору – коллеги. Время и деньги на транспорт тратить вообще не нужно. Чем не вариант?!
Кстати, подобный вариант во многих киевских общежитиях давно апробирован. Там, правда, редко когда офис непосредственно совмещается с жильем. Чаще жилые этажи перемежаются с офисными. Да и за рубежом попытки совместить офис (проектное бюро, лабораторию и т.д.) с жильем для сотрудников тоже далеко не редкость. Пять дней в неделю живут за стенкой от рабочего места, а уикэкенд – за двести километров рядом с семьей…
В-третьих, если в домах и дворах с «социальным жильем» строить многоярусные подземные паркинги, то инвесторами могут быть владельцы автомобилей. Правда, для этого подобные комплексы должны быть поближе к центру и транспортным развязкам. Ну, и естественно, отвечать всем правилам противопожарной и санитарной безопасности, Так ведь всё это давно уже всесторонне опробовано в мире. Особо америк тут открывать не нужно.
Еще инвесторами могут быть владельцы магазинов, ресторанов, складов. Покупатели элитного жилья обычно неохотно идут на подобное соседство. В «социальном жилье» такое соседство вполне допустимо. Тем более что в гостиницах всегда были встроенные рестораны, магазины, склады. Театры, кинотеатры, спортивные залы, бассейны, залы игровых автоматов – там тоже не редкость.
Если подобным инвесторам отдать четыре этажа под землей для паркинга, да ещё первые три-четыре этажа под рестораны, магазины, спортивные залы, да еще этажей семь под офисы, да последние два-три этажа под творческие мастерские и рестораны… То промежуточные этажей 10-12 «социального жилья» вполне могут быть возведены «за бесплатно» (вернее, за счет дополнительных взносов инвесторов).
То есть, мы полагаем, что найти инвесторов, субсидирующих строительство социального жилья в самом Киеве, вполне можно. За городом – сделать это сложнее. Там часть финансовой нагрузки должны взять на себя городские власти, а также бюджет.
Хотя, с другой стороны, не совсем понятно, почему это бюджетные ассигнования необходимо сосредотачивать в достаточно благополучном Киеве, а не направлять на создание нормальных условий в других регионах. Только лишь потому, что огромные массы людей рвутся из регионов в Киев?
Короче, есть над чем думать и что обсуждать…

Источники финансирования строительства

Есть ряд вопросов, ответы на которые должны давать не общественность, а специалисты.
Прежде всего, это вопросы, связанные с энергосбережением. Проблемы с энергоресурсами обостряются с каждым годом. Перспективы в этом отношении, мягко говоря, огорчают. Сэкономленные сегодня деньги «малые», завтра обернутся потерями «большими». И не такие уж мы богатые, чтобы экономить на энергосберегающих окнах, внешних стенах, крышах, парадных.
Да, металлопластиковые окна с двухкамерными стеклопакетами (тройным остеклением) намного дороже привычных. Но ведь с точки зрения энергосбережения разница еще значительней. Качество теплоизоляции (равно как и качество инженерных коммуникаций) не должно быть предметом торгов и споров. Всё это прерогатива специалистов.
Именно специалисты (включая медиков и психологов) должны определять минимально допустимую степень звукоизоляции помещений, количество и размеры холлов, наличие общих игровых комнат для детей, общественных прачечных, других подсобных помещений. Понимая при этом, что, если жильё тесное, а люди живут скученно, то отсутствие всего этого существенно осложняет жизнь.
Отдельный вопрос: кто должен иметь преимущественное право на получение подобного жилья? И этот вопрос, наверное, самый сложный. Поэтому ответы тут необходимо искать всем обществом вместе.

Вопросы, решение которых необходимо возложить на специалистов

Правда, облпрокурор считает протесты обманутых крестьян эпизодом корпоративного земельного передела. Налицо явные попытки втянуть прокуратуру в передел земельной собственности в Московской области со стороны определенных сил, стремящихся дестабилизировать обстановку в Подмосковье, - заявил он. Тем не менее сегодня прокуратурой активно расследуются уголовные дела, касающиеся злоупотреблений в сфере земельных отношений в Волоколамском, Клинском, Луховицком, Рузском, Щелковском, Подольском, Зарайском и других районах. В их числе три уголовных дела в отношении главы ЗАО Ведомство Ильи Дыскина, который приобрел земельные паи в сельхозпредприятиях Победа (Истринский район), Чулковское (Раменский район), и Майское (Пушкинский район). Также в сентябре 2005 года приговором Раменского суда признан виновным председатель профкома ЗАО Бронницкий Бахлин, подделавший от имени собственников документы на 400 га земли. В результате, по словам Сергея Васильева, собственникам был причинен ущерб на 6,5 млн. рублей.

Вчера прокурор Московской области Сергей Васильев заявил, что в настоящее время его ведомством расследуются 12 уголовных дел по преступлениям в сфере земельных отношений, а также проводятся 9 доследственных проверок. Поводом к заявлению прокурора стали вспыхнувшие на прошлой неделе в Подмосковье митинги бывших колхозников. Они утверждали, что в результате приватизации земель, прошедшей в начале 90-х годов, их земельные паи были скуплены за бесценок. В то время большинство крестьян продавало свои доли по бросовым ценам от 5 до 30 долларов за сотку, в то время как сегодня новые хозяева земель продают их уже по 1500-2000 долларов. Теперь крестьяне требуют возвращения их долей земельными участками.

Директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александр Рыков предполагает, что настоящая причина интереса властей кроется в том, что в этих местах планируется строительство крупных транспортных магистралей, в частности Центральной кольцевой автомобильной дороги (ЦКАД), которая пройдет по этим районам области. Ведь помимо самого полотна дороги и развязок потребуются большие участки земель под строительство различных объектов инфраструктуры: магазинов, гостиниц и многого другого. Кроме того, помимо ЦКАД в настоящее время рассматривается достаточно много крупных проектов по развитию дорожной сети Подмосковья, - добавляет Александр Рыков. То есть земли под дорожное строительство потребуется много, а власти Москвы и Подмосковья уже не раз жаловались, что провести ту или иную трассу трудно из-за несговорчивости владельцев предполагаемых к отчуждению участков. Тут-то и может пригодиться тема обманутых крестьян.
Московская девелоперская компания DVI будет строить в регионах торгово-развлекательные комплексы совместно с сетями гипермаркетов М.Видео и Карусель. Эксперты считают, что объединение розничных торговцев с девелоперами уже стало тенденцией в России и выгодно обеим сторонам.

Конечно, земли у населения скупались не без нарушений, однако странно, что власти озаботились проблемой крестьян спустя десяток лет. Сами участники рынка недвижимости уверены, что действия властей направлены против конкретных землевладельцев. Глобальных изменений на рынке ждать не стоит, - уверен замначальника управления загородной недвижимости компании Миэль-Недвижимость Владимир Яхонтов. - Скорее всего, одного землевладельца заменят другим. Стоит к тому же учесть, что районы, в которых проводятся проверки, расположены достаточно далеко от Москвы и с точки зрения коммерческой привлекательности это не самые престижные и дорогие земли в Московской области.

У нас уже есть опыт сотудничеста с DVI, рассказала Киселева. В прошлом году М.Видео стала якорным арендатором пермского торгцентра Столица. Это был пробный шаг тогда наша компания инвестировала всего $3 млн. По словам Киселевой, нынешний договор инвестирования стоит уже $11 млн, за которые компания получит в собственность в общей сложности 9240 кв. м.

О том, что компания DVI заключила соглашения о стратегическом и инвестиционном партнерстве с торговой сетью электроники и бытовой техники М.Видео и сетью продовольственных гипермаркетов Карусель, Ведомостям рассказала Оксана Мысова, директор по маркетинговым коммуникациям DVI. По ее словам, согласно договорам М.Видео и Карусель войдут сразу в три проекта, реализуемых DVI в Ижевске (общая площадь торгово-развлекательного центра 31 400 кв. м, объем инвестиций $25 млн), Екатеринбурге (66 700 кв. м, $62 млн) и Волгограде (85 440 кв. м, $60 млн). Сотрудничество с DVI подтвердили Александр Фролов, вице-президент по девелопменту группы Пятерочка (сеть Карусель входит в группу), и Надежда Киселева, пресс-секретарь М.Видео.

В этом году ритейлоры активно вступают в альянсы с девелоперами, отмечает Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. По его словам, это выгодно для обеих сторон: в данном случае DVI получает надежный источник финансирования, а розничные сети удачное месторасположение в новых для них городах и соседство с другими арендаторами обладателями известных брэндов. У девелоперов в регионах часто возникает проблема недостаточного финансирования, поэтому они привлекают партнеров, добавляет замгендиректора консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. По ее словам, единственная проблема, связанная с подобными альянсами, может заключаться в том, что, решив продать торговый центр, DVI придется получить согласие на это сразу всех совладельцев центра или продавать только свою долю по менее выгодной цене.

Карусель вложит в строительство еще больше около $26 млн. Общая площадь, причитающаяся ей по окончании строительства в Ижевске, Екатеринбурге и Волгограде, составит 26 900 кв. м. Гендиректор сети гипермаркетов Мосмарт Семен Слуцкий говорит, что они тоже рассматривали предложение DVI, но не договорились. В принципе в каждом из городов есть альтернатива DVI, даже в закрытом Екатеринбурге, не унывает он. А М.Видео, по его словам, давний партнер Мосмарта: Недавно они [руководство М.Видео] прислали нам список своих будущих региональных адресов. Хотели узнать, будет ли нам интересно арендовать помещения рядом.

DVI основана в 2002 г. Вячеславом Каминским, возглавлявшим ранее торговый центр Межбанковской инвестиционной группы (МИГ) в Красноярске. В течение 5 6 лет DVI планирует создать в России сеть торгово-развлекательных центров.

Объединение инвестиционных и маркетинговых усилий разнопрофильными операторами становится тенденцией. Например, оба DIY-магазина Leroy Merlin (сеть входит в французскую торговую группу Auchan) работают рядом с гипермаркетами Auchan в подмосковных Мытищах и Строгине. Первый в России Castorama открывается в Санкт-Петербурге на пересечении Дальневосточного шоссе и ул. Коллонтай рядом с продовольственным гипермаркетом Лента. Соглашение о сотрудничестве летом этого года подписали немецкая DIY-сеть Obi и продовольственная Мосмарт.



Первый объект будущей сети открылся в 2004 г. в Перми, сейчас строятся комплексы в Екатеринбурге, Ижевске и Волгограде. Запланировано строительство в Красноярске, Краснодаре, Челябинске и Саратове. Оборот компании в 2004 г. $40 млн.



Главная --> Публикации