Главная --> Публикации --> Кремль даст 115 млрд руб. на развитие ипотеки и медицины Возрождение spar По брачному договору можно разделить все. кроме детей "чтобы санузел сделать над кухней соседа - это у нас менталитет такой" Долгие проводы. москва избавляется от промзон

Ипотечное кредитование в России (а особенно в Москве) развивается достаточно быстрыми темпами, хотя и не столь быстро как хотелось бы. Будут ли снижаться проценты, как обещают политики федерального и московского уровня? Кроме того, если кредиты в рамках программ социальной ипотеки будут выдаваться категориям населения, которые к финансовой ответственности не готовы, не приведет ли это к дефолтам по кредитам, как это сейчас происходит с потребительским кредитованием? С просьбой прокомментировать ситуацию мы обратились к Ивану ЛОНКИНУ, директору Департамента ипотечного кредитования компании Нова Кэпитал.

Если заемщик не идет к ипотеке, то ипотека придет к заемщику

Две большие разницы

На вопрос о снижении ставок по ипотечным кредитам И. Лонкин ответил, что разговоры политиков - это одно, а реальная ситуация, хотя бы в той же Москве, - это совершенно другое. В столице коммерческие банки сегодня выставляют около десяти процентов годовых в валюте в случае белых зарплат, и 11-12% - в случае серых и черных. Причем на получение кредитов на таких условиях, условно говоря, стоит очередь, и поэтому в ближайшие два-три года снижать ставки коммерческим банкам нет никакой необходимости.

На что можно рассчитывать?

По каким схемам сейчас работают банки и сколько должен зарабатывать человек, дабы получить кредит? И.Лонкин отметил, что банки стали гораздо более спокойно относиться к серым и черным доходам (под серой зарплатой подразумевается зарплата, о которой можно получить хоть какую-то справку в свободной письменной форме). Но даже с черными зарплатами некоторые банки спокойно работают. К примеру, если сотрудник какой-то фирмы обращается в банк за кредитом, сообщает, сколько он реально получает, но что белая часть зарплаты очень невелика и для получения ипотечного кредита совершенно недостаточна, а также справку свободной формы о реальных доходах руководитель писать не хочет, то сотрудник банка идет к директору этой фирмы за устным подтверждением информации о вышеупомянутых реальных доходах сотрудника. И этого устного подтверждения банку чаще всего бывает достаточно. В любом случае банку нужны информация о реальных доходах и наличие у клиента постоянного места работы.

И. Лонкин отметил, что рынок все-таки двигается, и проценты, хоть и очень медленно, но снижаются. Имеет ли сегодня возможность заемщик, уже вступивший с банком в ипотечные отношения (скажем, семь лет назад взявший кредит под 14% годовых в валюте, то есть под средний для того времени процент), изменить этому банку и начать работать с другим, уже под 10 процентов? Такие вещи происходят уже сегодня, и есть несколько обкатанных схем. Правда, чтобы их реализовать, нашему пионеру российской ипотеки придется:

Житель Москвы или Подмосковья может рассчитывать на получение ипотечного кредита начиная с устойчивого серого дохода не менее 600 долларов в месяц, а если доход белый, то не менее 300 долларов в месяц - все это в зависимости от необходимой суммы кредита. К примеру, бездетная семья с общим доходом в 1000 долларов может рассчитывать на кредит от 35 до 40 тысяч долларов в зависимости от банка. Если в этой же семье имеется двое детей, то многие банки из этой тысячи вычтут примерно по 150 долларов на каждого ребенка. Естественно, если семья уже имеет кредитные обязательства, то они из этой суммы также вычитаются. При таких условиях семья может рассчитывать на 10-12% годовых (в зависимости от степени белизны зарплаты) при первоначальном взносе 10-30% от стоимости квартиры.

Новый путь к доступности

Очень сильно побегать.
Заплатить дополнительно в среднем около тысячи долларов (вследствие оформления нового кредита, страховки, оценки квартиры, и т.п.).

Парадокс в том, что ипотека, по своей сути - финансовый продукт не для малообеспеченных, а для экономически активных и неплохо зарабатывающих граждан. А они, как правило, не желают годами томиться в социальной очереди и давно решают свои проблемы сами. Подавляющее большинство очередников, проживающих большой семьей в маленькой квартирке, живет от зарплаты до зарплаты, и если, скажем, сорокалетний глава семейства до сих пор не смог или не захотел найти способ улучшить жилищные условия, то нет никаких гарантий, что он через год начнет получать достаточно, чтобы последующие пятнадцать лет оказаться в состоянии обслуживать взятый кредит. Конечно, никто такой метаморфозы в отдельных случаях не исключает, но вряд ли они будут массовыми.

Что же касается курса на социальную ипотеку, И.Лонкин сказал, что это вопрос очень тонкий, потому как политический. Пока социальной ипотеки практически нет, есть только генеральная линия. А в реальности нет даже четкого определения, кто такие малоимущие и по каким параметрам степень этой малоимущности оценивается. Естественно, нет и отлаженных схем работы. Москва (дабы хоть как-то рассосать свою гигантскую очередь - 197,5 тысячи семей) предложила свои подходы, и они в принципе работают, но объемы кредитов, выделяемых по этим схемам крайне незначительны.

Правда, есть одно исключение, а именно: программа Молодой семье - доступное жилье. И. Лонкин считает эту программу очень перспективной и жизнеспособной. Здесь обычно доходы идут впритык к нижней границе. У многих юных семей, набравших необходимые сейчас 5-10% для первого взноса, есть хороший потенциал, чтобы обеспечить себе долгосрочный приличный заработок, позволяющий расплачиваться в течение многих лет по ипотечному кредиту. Вот в них государство, по мнению И.Лонкина, может и обязано вкладывать средства. Ну а основная масса населения, нуждающаяся в улучшении жилищных условий, безусловно, окажется за чертой социальной ипотеки - кто-то по причине непопадания в класс малообеспеченных очередников, а кто-то из-за невозможности обеспечить стабильные выплаты по кредиту.

Даже если государство даст возможность нашему малообеспеченному обывателю купить квартиру в рассрочку и по себестоимости (первая схема) или заплатить за него первый взнос (вторая схема), то рассчитываться нашему обывателю все равно придется самостоятельно. А рассчитываться ему обычно нечем. Поэтому, как ни крути, коэффициент платеж/доход будет существовать всегда, и вариант не смотреть на доходы не пройдет. На это не согласятся ни банки, ни государство.

Далее был задан вопрос о возможности получения кредита на долевое участие в строительстве и его трансформации в ипотечный кредит после оформления жилья в собственность. Каковы ставки на каждой стадии и имеет ли финансовый смысл покупать новостройку через кредит с учетом того, что объект дорожает по мере строительства? На это И.Лонкин ответил, что до начала стагнации на первичном рынке банки действительно выставляли 14% до получения квартиры в собственность, а после этого работали уже по своим обычным 10-11 процентам. Средний срок строительства и приемки был два-три года, и в течение этого времени стоимость квартир возрастала очень значительно, так что это было безусловно выгодно.

Первичный рынок в раздумьях

Правда, как заметил И.Лонкин, сегодня появляются очень изящные и интересные схемы с использованием ЗПИФов недвижимости. Ситуация так или иначе разрулится, ибо понятно, что людям нужно покупать жилье, строителям - это жилье строить, а банкам - весь этот процесс финансировать. Но на сегодня положение в этом сегменте рынка весьма неопределенное. Правда, ряд банков предлагает кредитование новостроек, но под залог имеющегося уже в собственности другого жилья.

Сейчас на первичном рынке сложилась непростая ситуация как для застройщиков, так и для банков, что, по мнению многих, спровоцировано всем известным Законом №214 о участии в долевом строительстве. Одно из следствий - ипотечные программы кредитования на первичном рынке сейчас для физических лиц у многих банков сворачиваются. Кроме того, многие банки в нынешних реалиях рассматривают кредитование строительства слишком рискованным.

Полное сопровождение до получения кредита стоит около 500 долларов. При этом клиент отдает необходимые документы (паспорт, трудовая книжка, справки), с них снимаются копии, дальше брокер все сделает сам по накатанным схемам. Число таких брокерских компаний в Москве растет, поскольку они по-настоящему востребованы.
Столичные власти еще 10 лет назад решили избавить Москву от промзон и построить на их месте жилье. Но пока городу удалось найти лишь одну компанию, готовую взяться за подобный проект, — “Интеко”, принадлежащую супруге столичного мэра Елене Батуриной. Вместе с девелоперской группой “ПИК” “Интеко” возведет на месте промзоны Грайвороново на востоке столицы 0,5 млн кв. м жилья.

Кроме того, по мнению И. Лонкина, безусловно, стоит обращаться к ипотечным брокерам, поскольку такие фирмы владеют текущей ситуацией и с банком смогут договориться на гораздо более выгодных условиях, нежели заемщик, пришедший с улицы, либо подобрать тот банк, условия которого будут лучше.

Ни одна промзона с тех пор не была застроена целиком, хотя отдельные предприятия инвесторам удавалось выводить из города и строить на их месте новые объекты. Самый известный пример подобной операции — строительство крупного бизнес-центра “Аврора Бизнес-парк” на месте Краснохолмского камвольного комбината на востоке Болотного острова в самом центре Москвы. Перенос производства Краснохолмского комбината в Подмосковье занял три года и обошелся инвестору, компании Forum Properities, в $25 млн.

Почти пятая часть московской земли лежит под промышленными предприятиями: заводы и фабрики занимают около 20 900 га из 108 000 га столицы. Столичные власти в последние годы много жалуются на нехватку земли под застройку, но задумались об использовании площадей предприятий еще 10 лет назад: в 1995 г. была принята программа “О развитии и реорганизации производственных зон Москвы”.

Решение о строительстве “Волгоградского” было принято столичными властями в 2002 г. На 28,4 га расположенного здесь тепличного комбината “Горьковец” планировалось построить более 200 000 кв. м. “Интеко” стала инвестором проекта по предложению самого “Горьковца” как “партнер, имеющий финансовые и организационные ресурсы”, утверждает первый замруководителя Департамента градостроительства Москвы Константин Королевский. “Горьковец” уже перебазирован в расположенный к юго-востоку от Москвы поселок Некрасовка, а в 2003 г. городские власти расширили площадь застройки, присоединив к ней 37 га промзоны Грайвороново. По словам вице-президента “Интеко” Олега Солощанского, полностью выведено уже пять предприятий, остальные планируется вывести в начале следующего года (получить комментарии у руководства крупнейших предприятий промзоны Грайвороново не удалось).

Как стало известно “Ведомостям”, первым девелопером, решившимся заняться выводом не единичного предприятия, а целой промзоны, станет “Интеко”. Переведя за пределы Москвы 21 предприятие промзоны, находящейся на пересечении Окской улицы и Волжского бульвара на востоке Москвы, компания собирается построить микрорайон “Волгоградский” жилой площадью 513 000 кв. м — это примерно половина известного нового района Куркино.

“Волгоградский” будет застроен домами серии П3М, выпускаемыми Домостроительным комбинатом № 3 (ДСК-3). Соинвестором проекта станет строительная группа “ПИК”, купившая полтора месяца назад ДСК-3 у “Интеко”. Эту информацию подтвердил председатель правления компании “ПИК-Холдинг” Артем Эйрамджанц. Он и Солощанский утверждают, что пропорция, в которой распределятся инвестиции между партнерами, пока не определена.

Общий объем инвестиций в возведение нового микрорайона оценивается в $450 млн (из которых на вывод промзоны приходится не менее $120 млн). Первая очередь строительства будет завершена к концу нынешнего года, обещает Солощанский, а весь микрорайон сдадут к 2009 г.

Восточный административный округ (ВАО) занимает 14,4 % территории Москвы, это 154,6 кв. км. Здесь проживает 1 млн. 384 тыс. человек. Округ включает из 16 районов: Богородское, Вешняки, Восточный, Восточное Измайлово, Гольяново, Ивановское, Измайлово, Косино-Ухтомский, Метрогородок, Новогиреево, Новокосино, Перово, Преображенское, Северное Измайлово, Соколиную Гору, Сокольники.

Если у “Интеко” и ПИК получится застроить территорию Грайвороново, это создаст первый прецедент вывода из Москвы целой промзоны, отмечает гендиректор девелоперской компании Vedis Capital Игорь Кузнецов. Вывод промзон до сих пор никто на себя не взваливал, поскольку такая операция неизбежно затянется на несколько лет, а инвестору придется финансировать ее из собственного кармана, отмечают участники рынка. “Не у каждого инвестора есть возможность надолго отвлекать ресурсы. Кроме того, ни один банк такой процесс кредитовать не согласится”, — утверждает гендиректор девелоперской “Декра-Групп” Тигран Алексанян. Вывод промзон под силу только очень крупному застройщику, подтверждает гендиректор компании “Гута-Девелопмент” (занимается перебазированием из центра Москвы фабрики “Красный Октябрь”) Антон Чернов. “Программа [вывода промзон] должна быть не только продекларирована властями, но и подкреплена административными рычагами”, — настаивает вице-президент “Системы-Галс” (строительное подразделение АФК “Система”) Андрей Закревский.

ВАО характеризует развитая промышленность и большой научный потенциал. Здесь зарегистрировано 84 424 предприятия, из них крупных промышленных 118, научных организаций 84.

Восточный округ уникальная часть Москвы, где крупнейшие промышленные предприятия соседствуют с зонами отдыха, старая жилая застройка с новыми микрорайонами, кварталы Петровской эпохи с территориями, совсем недавно относившимися к Подмосковью.

Округ является самым зеленым в Москве. Площадь насаждений, включая внутриквартальное озеленение, составляет около 9 тыс. га. Гордость всей столицы уникальные Измайловский лесопарк, Государственный природный национальный парк Лосиный Остров, парк Сокольники. Работы по формированию природного комплекса ВАО продолжаются. Одной из крупнейших в городе обещает стать природно-историческая зона в Косине-Ухтомском, которая будет естественным продолжением усадебного комплекса Кусково и Кусковского лесопарка. В состав территории площадью 593 га войдут особо охраняемые территории вокруг озер Черное, Белое и Святое, а также прибрежная полоса реки Рудневки. Значительную площадь занимают водные объекты: реки Яуза и Серебрянка, пруды Путяевские, Оленьи, Терлецкие, Черкизовский, Кусковский, Круглый, Серебряно-Виноградный.

По территории округа проложено три линии Московского метрополитена, 14 троллейбусных маршрутов, 16 трамвайных и 71 автобусный. Восток столицы имеет разветвленную улично-дорожную сеть, важнейшие транспортные магистрали общегородского значения шоссе Энтузиастов и Щелковское.

Сокольники в XIX века были любимым местом отдыха москвичей. Красоту этого уголка запечатлели на своих полотнах художники А. К. Саврасов, И. И. Левитан и другие известные мастера. Оставила свой след в истории и церковь Воскресения Христова в Сокольниках, где в 1920‑е годы нашли приют православные святыни из множества храмов.

У Восточного административного округа богатая история. Во второй половине XVII веке в селе Преображенском было возведено замечательное, но, к сожалению, не сохранившееся до наших дней сооружение дворец царя Алексея Михайловича. Выдающаяся страница вписана в летопись этой земли самим Петром Великим. Здесь он создал потешные полки, ставшие прообразом регулярной Российской армии. Преображенское, Измайлово эти названия пригородных селец и слободок стали наименованиями главных пехотных полков императорской лейб-гвардии. А на Просянском пруду в Измайлове царь совершил первое плавание на своем знаменитом ботике дедушке русского флота.

В Восточном округе находится большое количество красивых храмов, многие из которых являются шедеврами архитектуры.

Около полувека создавалось знаменитое Кусково великолепное имение графов Шереметевых с роскошным дворцом для балов и приемов, жемчужина садово‑паркового искусства.

 Николай Николаевич, за последний год в Восточном округе было построено около полумиллиона квадратных метров жилья. За счет чего удалось сделать такой рывок и намерены ли вы в дальнейшем строить столь же высокими темпами?

Префект ВАО Николай Николаевич Евтихиев: комфортные условия для жизни населения округа лозунг нашей команды

Восток Москвы район особенный, поскольку он старый, с довоенной и послевоенной застройкой. Площадь оставшихся у нас пятиэтажек старых серий всего 140 тыс. кв. м, но есть много старых домов, которые ветшают. По сути, особенности каждого округа накладывают свой отпечаток на решение городских проблем. Наша задача сохранив, а где‑то и нарастив темпы строительства, перейти к новым технологиям возведения жилья и реализации жилищных программ. На это нацелена программа по реновации жилого фонда, которая позволяет реконструировать целые кварталы. Мы подключились к ней полтора года назад, но за прошедшее с того момента время уже приступили к подготовке реконструкции почти всего Измайлова, районов Богородское, Метрогородок, Ивановское. Это только начало, но для нас здесь основное направление.

 Я бы назвал две причины роста темпов строительства. Во‑первых, подготовка к реализации таких объемов строительства проходила гораздо раньше. Во‑вторых, застройка Кожухова, которая существенно продвинула нас вперед, вот уже несколько лет тянет округ как локомотив. А прежние темпы не только не решали проблем ВАО, но и тормозили строительство во всем городе.

 Это районы Измайлова и Северного Измайлова, 15-я и 16-я Парковые улицы. Там уже стоят новые дома. Теперь волна изменений движется в сторону станции метро Щелковская будут реконструированы 50-, 52-, 49-й кварталы. Многое сделано в районе 3‑го и 4‑го кварталов Измайлова. Остальные территории находятся на разных стадиях подготовки к реконструкции.

 В каких районах кварталы подверглись наибольшей реконструкции?

 У нас действительно начался эксперимент по реконструкции квартала в Преображенском, где инвестором выступает Внешторгбанк. Здесь мы используем новую технологию организации инвестирования строительства. Это особенно важно в свете двух последних федеральных законов. Я говорю о Жилищном кодексе и Законе о долевом строительстве, которые существенно изменили картину, в частности, для соинвесторов. Раньше город заключал инвестиционный контракт и уходил в сторону. В результате возникли Стройиндустрия, Мастерок, другие компании, которые пытаются решать свои проблемы путем возведения пирамид.

 Что можно сказать о программе апробации градостроительных технологий, которую вы реализуете в округе?

Это принципиально новая схема, отличная от той, что была прежде. Люди доверяют нам, зная, что имеют дело с городом. По плану в конце 2006 начале 2007 года строители выйдут на первые площадки, и за три-четыре года весь квартал в Преображенском будет реконструирован. Если эксперимент удастся, то он получит дальнейшее распространение.

Мы предложили иную схему и получили поддержку мэра Москвы Юрия Лужкова. Ее суть состоит в том, что инвестор работает вместе с городом. Идея проста. Внешторгбанк, имеющий большой финансовый ресурс, заинтересован в долгосрочных инвестициях. Для того чтобы вкладывать деньги в долгосрочные проекты, банку нужен надежный партнер, и город подходит на данную роль как никто другой. Внешторгбанк инвестирует деньги в строительство. Город запускает программу реконструкции. Город и Внешторгбанк нанимают застройщика, который сам не инвестирует деньги, а выступает лишь подрядчиком приводит на площадку своих строителей, ставит технику, реализует проект. При этом на всем протяжении строительства город остается собственником как документации, так и построенных домов, в том числе недостроя. А разделение на коммерческие и переселенческие дома происходит поэтапно. Рентабельность такого проекта легко просчитать. Инвестор получает доход, жители квартиры, а город новенький реконструированный квартал.

 Метрогородок остро нуждается в реконструкции. К сожалению, не обошлось без мошенников, которые продавали там квартиры в несуществующих домах. Контракты подписывали без распорядительных документов правительства Москвы, и сегодня мы завалены письмами жителей, ставших жертвами обмана. Как только афера была обнаружена, мы подали документы в УБЭП и прокуратуру, объявили о ней во всех газетах. Заведено уголовное дело против бывшего главы управы Метрогородка и компании Гриз. Но надо отметить, что граждане безответственно отнеслись к собственным деньгам.

 А что ждет Метрогородок?

Кстати, недавно мы столкнулись с аналогичной ситуацией: на другом конце округа, в районе Косино-Ухтомский (микрорайон Ухтомский) строительная компания Социальная инициатива точно так же продает квартиры в несуществующих домах. Мы немедленно через прессу проинформировали граждан об этом мошенничестве.

Если вы вносите деньги и заключаете договор, то хотя бы прочитайте подписываемый вами документ! Как можно ставить свою подпись под бумагой, если нет правоустанавливающих документов на землю и соответствующего постановления правительства? И потом люди требуют у города вернуть квартиру! Конечно, власти борются с данным негативным явлением, но и гражданам нужно сохранять бдительность.

Причем должен сказать, что отношение к Метрогородку неожиданно изменилось. Считалось, что он где‑то далеко, на выселках. Но сегодня, когда там уже появились новые дома, нет ни одного жителя, желающего оттуда уехать. Почему? Лосиный Остров окружает район с трех сторон. До метро две трамвайные остановки. Произошли перестановки в системе ценностей граждан большинство из них сегодня выбирают зеленые районы. А вот еще один пример, можно сказать лакмусовая бумажка. В Восточном округе ДОН-Строй ведет сразу два проекта: в Сокольниках и Измайлове. А как известно, ДОН-Строй типовым жильем не занимается, а берется как минимум за жилье бизнес-класса.

Возвращаясь к Метрогородку, хочу сказать, что уже готово постановление о сносе одного дома, на месте которого будет возведено жилое здание большей площади. Построим еще два дома и получим дополнительно 26 тыс. кв. м муниципального жилья. Это даст нам хорошую возможность приступить к полной реконструкции Метрогородка, которая может быть осуществлена в два-три этапа.

 Удалась ли программа Молодой семье доступное жилье? Оправдал ли себя эксперимент по компактному заселению молодежи?

Сегодня темпы роста стоимости жилья ВАО одни из самых высоких. Это легко объяснить: у людей сформировалось новое представление о комфортности проживания. И Восточный округ в этом отношении уникален. Нигде нет столько зеленых зон, как у нас. Посчитайте: Кусково 300 га, Сокольники 600, Измайлово 1200, в Косине-Ухтомском формируется природный комплекс на 650 га. Я уже не говорю о Лосином острове. Всего в нашем округе 5 6 тыс. га лесопарковой территории. Это влияет на процесс формирования жилой среды.

Сегодня мы всеми силами стараемся помочь нашим молодым новоселам. Я не раз благодарил и хочу еще раз поблагодарить Московский строительный союз за то, что они пошли нам навстречу и в коммерческих кварталах опережающими темпами сдали два детских сада.

 Программа, безусловно, удалась, эксперимент однозначно нет. Заселив молодыми семьями восемь многоквартирных домов в Косине-Ухтомском, мы получили множество проблем. По идее, там должна была сформироваться особая молодежная среда. Но на самом деле мы оторвали молодежь от родных. Кроме того, когда проектировали микрорайон, там закладывали нормативное количество школ и детских садов, а детей оказалось гораздо больше. В итоге многие бабушки приехать сюда не могут далеко, мест в детских садах нет, а значит, кто‑то из родителей вынужден не работать. Построим дополнительные школы и детсады, но через десять лет дети подрастут, и они будут стоять полупустыми. Такой шаг был неразумен ни с экономической точки зрения, ни с житейской.

По социологическим данным, в Москве вот уже три года рождаемость превышает смертность. Мы столкнулись с забытым нами в последние годы явлением очередью в детские дошкольные учреждения. Приватизация привела к тому, что из 1200 ведомственных детских садов в городе функционирует лишь треть. Все продано, а ведь объекты социальной сферы вообще не должны были приватизировать. И сегодня двухэтажки площадью 800 м, расположенные на гектаре земли, занимают какие‑то офисы, а мы не можем найти участки для детсадов.

В целом же программа Молодой семье доступное жилье архинужная. Недавно мы почти ликвидировали очередь из желающих принять участие в программе, но к концу года она стала еще больше, чем была в начале. Это верный признак востребованности проекта. С его помощью молодая семья может реально решить жилищную проблему.

 Николай Николаевич, Восточный округ изначально был промышленным районом. Удалось ли промышленности выжить в современных условиях и будут ли предприятия выведены за МКАД?

Но, к счастью, пути решения есть. Свежий пример. Недавно одна фирма, которая законно получила детский сад на вторичном рынке, обратилась к нам с предложением полностью реконструировать его здание и бесплатно передать дом на баланс города вместе с участком. Кроме того, у нас есть маленький райончик, где стоят три ветхих дома (бывшие общежития). Компания, о которой мы упомянули, согласна за свой счет расселить старые дома и просит дать ей возможность построить там жилой комплекс и гараж. Удачный выход из положения!

За пределы города мы выводим экологически вредные предприятия. Есть такие и в нашем округе. Например, Красный богатырь. Согласитесь, делать галоши из сажи на Яузе в центре города нельзя. Или Москожкомбинат, технологии которого подразумевают наличие ядовитых стоков, которые нельзя очистить обычным способом. Как такие производства могут находиться в столице? И если завод сидит внутри жилой застройки, его тоже желательно перевести в промзону с обязательным сохранением рабочих мест.

 А зачем их выводить за МКАД? Промышленность была и остается одним из крупнейших доноров городского бюджета. В Москве нет никакой программы по выводу предприятий за МКАД. Есть программы перебазирования предприятий внутри города.

Строители, естественно, хотят загружать свои мощности, идя по пути наименьшего сопротивления. Они предпочитают снести предприятие и построить на его месте жилье. Не выйдет. Надо перестраиваться, заняться сносом и реконструкцией домов. Да, может быть, это более сложно, менее рентабельно. А кто сказал, что будет проще? Пора забыть про старые схемы, сегодня нужно работать не топором, а скальпелем.

Основной смысл программы состоит в обеспечении оптимального размещения промышленности на очень дорогой и дефицитной городской земле.

 Округ готов, а компании нет. Я считаю, что, если на данном рынке появится конкуренция, это благо. Но конкуренты должны быть достойными. Если на рынок выйдет кто‑то, не имеющий ни опыта, ни техники для содержания жилых домов, то он все разрушит. Нам такой конкурент не нужен. Сегодня распространена практика, когда строители, сдавая жилье, сами создают управляющую компанию. Сменить ее руководство жители не могут, пока не наберут 50 % голосов.

 Готов ли округ к введению управляющих компаний в жилых домах?

 Как администрация округа намерена решать транспортные проблемы? Известно, что в округе разработана транспортная схема. Как идет ее реализация?

А если дом только сдан, его заселят нескоро. Недобросовестная управляющая компания нанимает самую дешевую неквалифицированную рабочую силу. Поэтому часто, сменяя руководство управляющей компании, жильцы обращаются в ЖЭК. Какой бы плохой ни была данная система, она существует, за ней функционирующее оборудование, налаженная схема работы, квалифицированные кадры. И как только на рынке появятся профессионалы, начнет подниматься уровень обслуживания. А пока нет конкурентов, сколько ни плати качества не добьешься.

Но давно известно, что отдельные развязки не решают проблемы, поэтому мы пытаемся подойти к вопросу комплексно. Так, мы заказали в НИиПИ Генплана транспортную схему округа. Она будет готова к Новому году. В ней мы стремимся реализовать идеологию маршрутов: как оптимально организовать систему дорог и транспортное сообщение, чтобы из точки А, которая, скажем, находится в Вешняках, попасть в точку Б, расположенную в Богородском?

 Самая свежая новость открыта развязка на улице Николая Старостина (выход из Новокосина и Косина-Ухтомского на кольцевую дорогу).

В районе Вешняки на МКАД будет построена еще одна развязка, которая станет продолжением новой трассы Москва Ногинск и частью Восточного полукольца (оно соединит проспект Буденного, пройдет по Валам и уйдет через Краснобогатырскую улицу на Ростокино). Финансирование участка Восточного полукольца от МКАД до Четвертого транспортного кольца необходимо осуществлять за счет федеральной инвестиционной программы, в рамках которой планируют построить и саму платную дорогу Москва Ногинск (дублер Владимирского тракта).

Основные элементы такой транспортной схемы просматриваются уже сейчас. Речь прежде всего идет о Четвертом транспортном кольце. Его строительство начнется на востоке столицы. Магистраль соединит Волгоградский проспект с Открытым шоссе. Трасса пройдет по внешней стороне окружной железной дороги. Проектировочные работы по этому участку начнутся уже в 2006 году.

Очень сложно решать транспортную проблему без дорожного фонда. Ведь только благодаря ему было построено, скажем, Третье транспортное кольцо. Сегодня же поступления в дорожное строительство значительно уменьшились, а перераспределение налогов происходит в пользу Федерации.

Появится дублер и у Щелковского шоссе. Трасса пройдет от нового автовокзала в районе станции метро Черкизовская через промзону Калошино и выйдет на Камчатскую улицу к Абрамцевской развязке.

 Что можно сказать об инфраструктуре округа? С этим вопросом связан еще один: что ждет рынки, расположенные на территории ВАО?

Между прочим, многое зависит от организации управления. Если она хорошая, это улучшает работу как минимум на 20 %. Вот, например, на Дмитровском шоссе ввели компьютерную систему управления, и машины там уже не стоят в пробках, а двигаются.

Что касается инфраструктуры, то мы делаем на нее одну из основных ставок. Сюда входят и магазины, и спортивные комплексы, и кинотеатры, и кафе. Недавно в Вешняках открылся торговый центр, на третьем этаже которого работает небольшое кафе. Там по вечерам нет ни одного свободного места. Нам нужны такие кафе, где можно выпить кофе, съесть булочку. Ведь мы потеряли службу быта, а она была очень актуальной для города. Строить театры на окраинах неразумно.

 Рынки это уходящее явление. Годом раньше, годом позже, но их не будет.

 Какие объекты составляют вашу особую гордость?

А все остальное мы можем сформировать внутри округа. Для этого мы решили создавать центры, где будет сконцентрирован весь комплекс бытового обслуживания. Они появятся в Сокольниках, на Преображенской площади, площади Подбельского, у станции метро Щелковская, на Зеленом проспекте, в Косине-Ухтомском. Комфортность проживания для жителей таков лозунг нашей команды.

Десять лет спустя Массовое переселение состоятельных москвичей за город началось в середине 90-х, когда стала активно застраиваться Рублевка. Цены на землю в этом районе взлетели до немыслимого (и совершенно неоправданного) уровня. Сотка земли по Рублевскому шоссе и сейчас стоит в среднем $30 тыс., а в некоторых поселках доходит и до $95 тыс. за сотку. В престижности с Рублевкой могут сравниться только Ильинское, Сколковское и... Егорьевское шоссе. Земли вдоль Егорьевского шоссе застраивались дорогими коттеджами стихийно, без помощи риэлтерских компаний, а зачастую и вопреки их усилиям. В последние годы риэлтеры изо всех сил подтягивают в разряд элитных и Новорижское шоссе.

 Я только два года занимаю этот пост. Сейчас мы вводим в строй объекты, которые были заложены моим предшественником Борисом Ульяновым. Среди них много красивых проектов, которыми действительно можно гордиться. Это, например, жилые дома в Сокольниках, Измайлове, торговый центр Станем друзьями на Семеновской площади. Я горжусь тем, что мы готовим проект по формированию природного комплекса в Косине-Ухтомском, где будут реконструированы речка и три уникальных озера. Мы очистили Сокольническую площадь от безудержной торговли, и сегодня к парку от метро ведет замечательная аллея. В нынешнем году в Сокольниках откроется гостиница, которая стояла недостроенной двадцать лет. Начались и продолжаются работы в самом парке, где уже преобразилась вся партерная часть. Волна по наведению порядка движется и дальше, чему мы очень рады.
Рост цен на столичную недвижимость и активное строительство коттеджных поселков в Подмосковье привели к тому, что квартиры и загородные дома практически сравнялись в цене. Выбор дом или квартира встал перед покупателем, относящим себя к среднему классу. Ъ-Дом решил взвесить все за и против такого выбора, основываясь на мнениях участников рынка недвижимости, а также на опыте людей, уже переехавших за город.

Стоимость жилья в Москве сейчас составляет около $1850 за метр; цены предложения, как правило, на 3-7% выше и находятся в пределах $1900-2000 за 1 кв. м. Средний уровень цен на московские новостройки, согласно исследованию агентства Step by Step составляет $192 Только при покупке коттеджа в стоимость квадратного метра дома входит еще и цена участка земли. Примечательно, что рост среднего уровня цен домов в коттеджных поселках (на 20%) очень близок к росту уровня стоимости московского жилья за прошлый год. По данным аналитиков рынка, индекс стоимости жилья вырос за 2004 год на 22%. Впрочем, большая часть этого прироста пришлась на первую половину 2004 года. Если же считать изменение индекса стоимости жилья с апреля 2004 года по апрель 2005 года, то прирост окажется несколько меньше 20%.

Бум строительства коттеджных поселков начался сравнительно недавно в 2002 году. По данным компании МИЭЛЬ-Недвижимость, земля в Подмосковье только в 2004 году подорожала на 50%. Как следствие, стоимость коттеджей увеличилась на 20% и растет дальше. Каждый наш новый поселок еще на начальной фазе строительства стоит на $100-120 тыс. дороже предыдущего, рассказывает Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы компании 'Инком-Недвижимость'. Ничего не поделаешь, цены на коттеджи в охраняемых поселках в ближайшие годы будут только расти. В 2004 году средневзвешенная цена 1 кв. м владений в подмосковных коттеджных поселках (с учетом стоимости земли) составляла $158 В этом году она выросла до $1900 за метр и практически сравнялась со средним уровнем цен на московское жилье.

Теми же темпами, считают риэлтеры, будет дорожать и загородная недвижимость. Удобства большого города Рассматривая среднерыночный рост цен на коттеджи Подмосковья, следует иметь в виду, что для загородного рынка характерна еще большая дифференциация, нежели для квартирного. Если говорить только об организованных поселках, то из 166 поселков есть такие, где цены повысились меньше чем на 20%, но есть и примеры повышения цен больше чем на 20%. А в ряде поселков цены вообще не изменились или даже снизились. Изменение средних цен не всегда означает пропорциональное подорожание или удешевление всех объектов, а может быть обусловлено изменениями в структуре предложения.

Так или иначе, но и квартирный рынок Москвы, и коттеджный рынок Подмосковья оказались довольно близки по ценовой динамике. Что вполне логично, считают риэлтеры в рамках одного региона цены во всех сегментах рынка недвижимости меняются синхронно. Что касается прогнозов на будущий год, то, по мнению генерального директора компании МИАН-агентство недвижимости Нины Кузнецовой, цены на московские квартиры будут расти примерно на 2,5% в месяц (около 30% за год).

При этом спрос на домовладения в Московской области можно назвать искусственно завышенным. Согласно тем же аналитическим исследованиям риэлтерских компаний, коттеджи в Подмосковье в последние годы покупают в большинстве своем люди, у которых есть квартира в столице, но появился (или появится в ближайшем будущем) ребенок. Разумеется, лучше растить ребенка за городом. Но для этого совсем не обязательно обзаводиться собственным домом.

А если говорить о каком-то определенном поселке, то там изменение средних цен может быть связано с переходом строительства в очередную стадию, выходом новых очередей, распродажей наиболее дорогих или, напротив, наиболее дешевых участков или домов. Нередко к концу продаж средняя цена на оставшиеся дома может снизиться из-за того, что они менее привлекательны для покупателя например, с видом на стройку или на дорогу. Теперь взглянем на рынок загородной недвижимости глазами горожан, перебравшихся за город. Вопрос престижности и диктат цен строительными и риэлтерскими компаниями действительно методично взращивает цены на коттеджи.

Даже услуги уборщицы, если ей приходится ездить за МКАД, дорожают на 25-30%. Прибавим к перечисленным расходам траты на коммунальный сектор обслуживание канализации, оплату электричества (которое в области гораздо дороже, чем в московских квартирах). Приходится мириться и с проживанием в доме няни (не может же она ежедневно тратить четыре часа на дорогу туда и обратно). К тому же в Подмосковье за редким исключением отсутствует необходимая инфраструктура (поликлиники, детские сады, школы).

Риэлтеры отмечают постоянный рост числа семей, которые арендуют дачи (на сезон или на весь год, по цене в пределах $5 тыс. в месяц), а строить или покупать дом не собираются. Во-первых, обслуживание дома и квартиры удовольствие дорогое. Кроме того, проезжать каждый день несколько лишних километров в конце концов надоедает, даже если за рулем собственный водитель. Да и расходы на бензин возрастают. Кстати, и услуги водителя дорожают, если хозяева перебираются жить за город, поскольку в ближайшей деревне найти его не всегда удается. Кроме того, кто-то должен выполнять работу дворника и садовника.

К этому времени родителям тоже надоедает оплачивать личного водителя для 7-10-летнего ребенка, и начинается обратный процесс поиск квартиры в Москве. Так что, вопреки прогнозам, владельцы недвижимости в Подмосковье являются и активными покупателями квартир в Москве. Больших если семья собралась продать коттедж и ограничиться арендой дачи. Маленьких если речь идет о том, что иногда необходимо бывает остаться на ночь в городе. Что касается постоянного роста цен на загородные коттеджи, то следует обратить внимание на следующее: помпезные особняки из красного кирпича, столь популярные в середине 90-х, сейчас продаются плохо и по цене, редко соответствующей даже их себестоимости. Кто может сказать, сколько будет стоить дом в нынешнем, только что построенном поселке по прошествии пяти, а тем более десяти лет?

Со временем у нового сельского жителя, конечно, появятся знания и знакомства, облегчающие жизнь вне города, но тут сюрприз преподносят подросшие дети они отказываются жить вдали от своих школьных друзей и городских развлечений.

А для тех, кто арендует дом больше чем на год, обязуется не поднимать стоимость аренды в летние месяцы. Другими словами, возникла ситуация, когда условия долгосрочной аренды диктует жилец, а не хозяин. Чем больше сдается коттеджей (а их число ежегодно вырастает на 3-5%), тем ниже будет ставка круглогодичной аренды и тем выгоднее будет иметь квартиру в Москве и постоянно снимать дом за городом.

Ведь зависит это не только от моды, но и от цен на нефть, а также от политической ситуации в стране. По мнению менеджеров отдела загородной недвижимости компании Бэст-Недвижимость, на рынке долгосрочной аренды дач цены постепенно снижаются. Если в летний период спрос значительно превышает предложение, то в холодные месяцы ситуация принципиально иная. Арендодатель пытается сдать дом, к примеру, за $5 тыс. в месяц, но не может найти жильцов. Подождав месяц-другой, хозяин снижает цену вдвое.

Сколько в Подмосковье коттеджей?





За прошедший год, несмотря на активное загородное строительство, количество представленных на рынке коттеджных поселков выросло незначительно. Из коттеджных поселков Подмосковья только 10% готово полностью, а 25% находится в стадии завершения строительства. По наблюдению ирн.ru, в 2005 году на рынке появилось 83 новых поселка. За это же время с рынка ушло 57 поселков они были полностью распроданы, и теперь отдельные дома в них могут время от времени появляться на вторичном рынке. Число активно застраиваемых и продаваемых коттеджных поселков в Подмосковье, в которых предлагаются отдельные дома или участки с подрядом, выросло за год со 140 до 16 Это, по мнению специалистов, подтверждает, что о перенасыщении загородного рынка говорить пока рано (точно так же рост объемов строительства жилья в Москве пока не привел к избытку квартир).



Главная --> Публикации