Главная --> Публикации --> Мелкий и средний бизнес выбирает первые этажи жилых домов Кремль даст 115 млрд руб. на развитие ипотеки и медицины Возрождение spar По брачному договору можно разделить все. кроме детей "чтобы санузел сделать над кухней соседа - это у нас менталитет такой"

Согласно распоряжению правительства Москвы (2246-РП) на земельном участке в 28,4 га на 25-26-м км МКАД, недалеко от пересечения с Каширским шоссе, будет построен торговый комплекс общей площадью 280 000 кв. м. Инвестором выступит компания Эмерал, управляющая рынком. Сейчас на этом месте находятся два торговых комплекса промышленный и продовольственный. Перед началом строительства территория застройки будет освобождена от находящихся на ней гаражей.

Столичные власти постепенно ликвидируют продуктовые и вещевые рынки. На днях мэр Москвы Юрий Лужков подписал документ, по которому компания Эмерал, управляющая промышленным рынком на юге Москвы, построит торговый центр стоимостью около $200 млн. В случае успешной реализации проекта это будет крупнейший торговый объект Москвы площадью 280 000 кв. м.

Строительство начнется в середине следующего года и завершится в 2008 г. Торгцентр на МКАД не первый проект Эмерала, компания уже строит торговый комплекс на 26 592 кв. м на ул. Борисовские Пруды.

Как рассказал Ведомостям заместитель гендиректора Эмерала Влад Юсуфов, раньше компания арендовала площадь рынка. По новому постановлению Эмерал должен переоформить договор аренды на 49 лет и заплатить городу 582,5 млн руб. В здании, проектируемом Моспроектом-2, будет гостинично-развлекательный комплекс площадью 44 000 кв. м, а в торговой части планируется разместить гипермаркет и галерею бутиков. Сейчас ведем переговоры с потенциальными арендаторами, говорит Юсуфов. Инвестор планирует вложить в строительство около $150-200 млн собственных и заемных средств. Представитель Эмерала не исключает, что к реализации проекта будет привлечен соинвестор.

Столичные власти с 2000 г. ликвидировали уже около 40 рынков. Сейчас в Москве 124 рынка.

Опрошенные Ведомостями эксперты утверждают, что в случае успешной реализации проекта это будет крупнейший торговый центр за пределами Московской кольцевой автодороги. Пока лидерами по количеству торговых площадей являются объекты компании IKEA Мега в Химках (230 000 кв. м) и Мега в Теплом Стане (150 000 кв. м). Третья Мега, которая строится в Котельниках, будет иметь площадь 250 000 кв. м. Время стихийных рынков проходит, замечает Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости компании Knight Frank. Однако на этом участке МКАД достаточно сильная конкуренция объект будет расположен между ТЦ Твой дом и Вэймарт. Дмитрий Воробьев, директор по развитию департамента коммерческой недвижимости компании Paul's Yard, считает, что обязательным для успеха нового торгцентра станет наличие развлекательной составляющей. Напротив расположен давно функционирующий Вэймарт, где под одной крышей собрано большое количество якорных арендаторов: магазинов электроники и бытовой техники, спорттоваров, товаров для дома и т. д., но развлекательной зоны нет, добавляет он.


Рынок перспективного роста

ООО Эмерал создано в 1999 г. По данным СПАРК-Интерфакс, его учредители граждане России и ООО Стройарсеналэстейт. Чистая прибыль компании в 2004 г. составила 1,476 млн руб.

Сегодня же на рынке явно недостаточно предложений, устраивающих арендаторов и покупателей, по соотношению цена-качество. Во многом это связано с тем, что инвесторам гораздо более выгодно вкладывать средства в уже готовую недвижимость, - она может выступать в качестве залога при получении банковского кредита. Построенное здание можно сразу эксплуатировать, а желающих брать на себя хлопоты по созданию нового объекта или реконструкции старого немного. Ведь это увеличивает сроки окупаемости вложенных средств и переносит на неопределенное время перспективу получения прибыли.

По исследованиям компании StilesRia- bokobylko, в начале этого года предложение столичных офисов класса А и В составляло 2,4 млн. кв. м. Предполагается, что в течение года объем строительства площадей такого уровня увеличится по сравнению с прошлым годом в два раза и превысит 400 тыс. кв. м, причем более 55% новых проектов придется на класс А. Предполагается, что в 2004 году объем нового строительства составит 340 тыс. кв. м. В итоге к концу следующего года количество офисных площадей высокого уровня превысит 3 млн. кв. м. Если все эти прогнозы осуществятся, то рынок перестанет быть сегментом "тотального дефицита".

Понятно, что объем выставляемых на рынок ликвидных предложений, как и расположение, и класс здания, напрямую отражаются на величине арендных ставок. При этом уже сейчас очевидно, что лимит стремительного роста уже исчерпан. Постоянное увеличение объемов нового строительства скорее всего приведет к тому, что арендные ставки в ближайшие два года стабилизируются.

Цена комфорта

Уровень вакантных площадей в классе В за последний год увеличился с 4 до 6%. К зданиям этого уровня обычно предъявляют меньше требований, нежели к высшей касте коммерческих площадей. Помимо новостроек здесь вполне допустимы реконструированные особняки без подземного гаража, расположенные не только в центре города, но и в пределах третьего транспортного кольца. Сейчас арендные ставки на офисы класса В колеблются в пределах от $350 до 470 за 1 кв. м в год.

Как отмечают специалисты, если в прошлом году из-за ограниченного предложения офисов класса А, сдаваемых под чистовую отделку со свободной планировкой, арендные ставки возросли на 6,1%, то в этом году они либо останутся на прежнем уровне ($475-575 за 1 кв. м в год и $555-700 для лучших зданий), либо будут сокращаться. Здесь сказываются два основных фактора: растущие объемы предложения офисов, а также растущая конкуренция между новыми зданиями и зданиями более ранней постройки. При этом на рынке будет более заметна ценовая дифференциация, проводимая девелоперами в зависимости от района "прописки" и качества постройки здания, а также его окружения и этажности.

В отношении условий аренды никаких изменений не произошло. По-прежнему в моде стандартные сроки аренды - от 3 до 5 лет. Хотя все чаще встречаются договоры, заключаемые на более длительное время (до 10 лет). Операционные расходы, зависящие от качества здания, находятся в пределах $75-100 за 1 кв. м в год для класса А и порядка $55-65 за 1 кв. м в год для класса В.

Стабильно высокий уровень предложений и вакантных площадей в самом дешевом и некачественном классе С, представленном зданиями министерств и НИИ советской эпохи, о современном техническом оснащении которых говорить не приходится. Именно в административных зданиях предприятий излишки площадей все чаще сдаются в аренду и субаренду по ставкам не более $200-300 за 1 кв. м. В агентстве "Домострой" отмечают, что в сегменте низкосортных помещений в последнее время растет спрос на покупку офисов-складов, расположенных рядом с большими оптовыми рынками в полуподвальных и подвальных помещениях.

Средняя стоимость покупки готовых к въезду офисов международного качества в пределах Садового кольца в апреле прошлого года составляла $2837, в этом году она уже возросла до $3375 за 1 кв. м. На самом деле цены на офисную недвижимость колеблются в довольно широких пределах, и верхняя ценовая планка может составлять $4000-4500 за 1 кв. м.

Специалисты компании "Домострой" отмечают тенденцию снижения спроса на аренду помещений и роста интереса к покупке офисных площадей. В агентстве считают, что такое положение можно объяснить ростом арендных ставок, инспирированным правительством Москвы.

Безусловно, сегодня рынок коммерческой недвижимости далек от насыщения. Даже офисные метры, сдаваемые в этом году, удовлетворят возросший спрос лишь частично. Особенно если принять во внимание, что с ростом объемов строительства арендаторы и покупатели сегодня все чаще обращают внимание на качество и сроки строительства объектов, отдавая предпочтение тем девелоперам, чьи проекты лучше отвечают требованиям рынка и соответствуют международным стандартам.

Прогноз

Социальная инициатива пришла в Новосибирск в марте 2003 г. Тогда корпорация и мэрия подписали инвестиционный договор, по которому строители получали земельный участок в 47 га под застройку жилмассива Береговой. В течение семи лет планировалось построить 350 000 кв. м жилья и 20 000 кв. м нежилых помещений. Затраты на реализацию проекта оценивались в $120 млн, ввод первых домов намечался на конец 2004 г. Но реализовать эти планы помешали финансовые проблемы корпорации, приведшие к возбуждению московской прокуратурой уголовного дела в отношении ее руководителей по ст. 162 ч. 3 УК (причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием).

Новосибирский филиал Социальной инициативы переуступил права на застройку одной из крупнейших стройплощадок города жилмассива Береговой малоизвестной компании Мегаком, аффилированной с бывшим вице-мэром Виктором Литуевым. Участники рынка удивлены выбором властей и не исключают, что Мегаком может перепродать эту площадку.

Мегаком компенсирует нам все затраты: стройплощадка передается со всеми обязательствами Социнициативы перед вкладчиками, пояснил Ведомостям гендиректор новосибирского филиала ‘Социнициативы Евгений Васильев. Он не раскрыл сумму вложений компании в проект, однако в начале года представители корпорации отмечали, что они потратили около 400 млн руб. на прокладку инженерных коммуникаций и около $2 млн в энергоустановку. Мы берем на себя обязательства Социнициативы перед инвесторами, подтвердил директор управляющей компании Мегаком-медиа Александр Моисеев. Это затратный проект, так как вкладчиков в Береговом более двухсот. Сообщить детали сделки и планы Мегакома по застройке Моисеев отказался.

Сроки ввода жилья в Новосибирске неоднократно переносились, и летом чиновникам стало понятно, что Социнициатива с проектом не справится. Первый вице-мэр Владимир Шумилов заявил тогда, что из-за проблем корпорации мэрия готова пустить на стройплощадку другие компании. И на прошлой неделе мэр Новосибирска Владимир Городецкий и гендиректор Социнициативы Юрий Черкасов подписали в Москве соглашение о переуступке прав и обязанностей по застройке жилмассива Береговой компании Мегаком-Cпецстроймонтаж. Об этом сообщила руководитель службы информации новосибирского филиала корпорации Наталья Мусаткина. По ее словам, процесс передачи и ревизии документации продлится до декабря.

Я сомневаюсь, что Мегаком выступит как строительная компания: мне ничего не известно о реализованных ею проектах, говорит Александр Крымко, гендиректор строительной компании Атон.

Выбор мэрией малоизвестной на рынке компании Мегаком удивил опрошенных Ведомостями топ-менеджеров местных строительных компаний. Большинство из них сомневаются в возможностях Мегакома продолжить застройку и не исключают, что площадка может быть впоследствии перепродана.

Моисеев отвергает предположения строителей. Компания не планирует перепродавать Береговой, сроки строительства Мегаком озвучит в начале декабря, заявил он. Если кто-то сомневается в нашей финансовой полноценности, то это их личное дело. Мы будем сами и инвестировать строительство, и заниматься привлечением ресурсов, сказал Моисеев.

Возможно, участок приобретен для дальнейшей перепродажи и может быть интересен, например, московским застройщикам, соглашается топ-менеджер девелоперской компании, попросивший не упоминать его имени и название компании. Застройка жилмассива требует огромных средств, только в канализационный коллектор необходимо вложить не менее 500 млн руб., говорит гендиректор строительной компании Струг Олег Семченко. Для освоения площадки необходима консолидация нескольких строительных компаний, считает он.


Сезонные скидки

Ноябрь декабрь лучшее время в году для поиска дачи на лето или на более длительный срок. Предложений в этот период много как никогда, а цены самые низкие в году. Уже в январе ситуация на рынке аренды загородной недвижимости кардинально изменится. Как и почему, выясняла корреспондент Ъ-Дома ОЛЬГА СОЛОМАТИНА.

ООО Мегаком учреждено в Новосибирске в сентябре 2000 г. физлицами для оптовой торговли канцелярскими товарами и фармизделиями. По данным СПАРК-Интерфакс, выручка в 2004 г. 3,7 млн руб. Компания совладелец управляющей компании Мегаком (25% акций), где гендиректор бывший вице-мэр Виктор Литуев. 75% акций принадлежат физлицам. Мегаком-Спецстроймонтаж учрежден в феврале 2004 г. Выручка в 2004 г. 214 000 руб., убытки 21 000 руб. Социальная инициатива коммандитное товарищество, объединяющее до двух десятков юридических лиц. Вела строительство жилья в рамках госпрограммы Жилище более чем в 50 городах.

При этом лишь 8% арендаторов снимают дачи только на зимний период. Как правило, это любители зимних видов спорта. Соответственно, и поселки они предпочитают вблизи зимних спортивных парков (Волен, Сорочаны, Яхрома). Остальные арендуют дома на длительный срок год и дольше. Как правило, это семьи, которые решили жить за городом, но свой дом еще не достроили. Люди с маленькими детьми или ожидающие прибавления в семье; семейные пары и бизнесмены, которые в течение рабочей недели живут в городе, но выходные предпочитают проводить на природе.

Низкий дачный сезон

Арендаторы летних дач активизируются и начнут подыскивать себе дома на теплые месяцы в январе. Сейчас же на рынке загородной недвижимости более чем комфортная для арендаторов ситуация, арендатор диктует цены и условия. Осенью, когда последние летние дачники разъехались по московским квартирам, хозяева коттеджей ринулись в риэлтерские компании в надежде сдать их на зиму. Предложений на рынке аренды в избытке. Спрос же на дачи зимой составляет всего 20-35% летнего.

Сейчас скидки достигли максимума. Коттедж, который в летние месяцы сдавался, к примеру, за $5 тыс. в месяц, хозяева с удовольствием сдадут за $2-3 тыс. Если арендовать дом в ноябре-декабре на год (или хотя бы до октября), можно договориться с хозяевами о том, что на лето цены они не поднимут или поднимут несущественно на 20-25% в месяц, рассказывает руководитель отдела аренды загородной недвижимости компании Бэст-Недвижимость Сергей Ганусов. То есть если снимать коттедж с мая по сентябрь включительно за $5 тыс. в месяц, он обойдется за летний сезон в $25 тыс.

Поскольку предложение на рынке загородной аренды в октябре декабре в несколько раз превышает спрос, немногим арендодателям удается сдать коттеджи по желаемой цене. Прождав жильцов всю осень, хозяева коттеджей снижают цены на 30-40%. Ведь за обогрев дома его хозяевам приходится платить вне зависимости от наличия или отсутствия жильцов. Поддержание жизнедеятельности дома площадью 250-500 кв. м обходится примерно в $600 в месяц.

Оптом дешевле

Если же арендовать такой дом сейчас с января по сентябрь за $2 тыс. в месяц, то за девять месяцев он обойдется арендатору в $18 тыс. И даже с учетом повышения ставки аренды в теплый период (с мая по сентябрь) на 40% сумма аренды составит $25,2 тыс. но за девять месяцев, а не за пять. Если хозяева будут настаивать на повышении цены на летние месяцы, можно выторговать другие интересные условия, например замену мебели с учетом пожеланий арендатора. Сейчас, признаются риэлтеры, самое время требовать у хозяев коттеджей новый диван, кухню или ремонт в сауне вместе с покупкой летней садовой мебели. Что остается хозяевам дорогих домов, сетует Сергей Ганусов, ведь это все равно выгодней, чем отапливать нежилой дом, в который могут забраться воры. Некоторые отчаявшиеся владельцы даже сдают коттеджи на выходные.

Что касается коттеджных поселков, сдаваемых в аренду компаниями-арендодателями, то цены на проживание в них начинают расти только после того, как все дома сданы и образуется очередь желающих снять здесь жилье. Не стоит удивляться уже в апреле-мае желающим арендовать коттедж в Серебряном Бору или в Moscow Country Club в Нахабине придется ждать, пока он освободится, несколько месяцев. Привлекательность и престижность направления в зависимости от сезона не меняется. Неизменные лидеры западные и северо-западные шоссе: Рублево-Успенское, Ильинское, Новорижское, Волоколамское, Пятницкое, Ленинградское, а теперь еще и Дмитровское. Хотя дорогие зимние коттеджи сдаются сейчас практически на всех направлениях. В холодное время года особое значение приобретает инфраструктура поселков и самого шоссе, а также наличие соседей и охрана. Как бы ни был хорош дом, если он находится в малонаселенном, да еще и неохраняемом поселке, сдать его не удастся или удастся, но за очень небольшие деньги от $300 в месяц.

Помимо частников коттеджи сейчас сдают в аренду и риэлтерские компании. В последние годы в Подмосковье появились поселки, построенные не только на продажу, но и для сдачи домов в аренду. К примеру, Росинка (Пятницкое шоссе), Moscow Country Club (Волоколамское шоссе), Никольская слобода (Новорижское шоссе), Forestville (Дмитровское шоссе), коттеджи в Серебряном Бору (в черте Москвы). Компании-арендаторы еще больше, чем хозяева домов, заинтересованы в длительных отношениях с жильцами. Поэтому, заключая сейчас договор долгосрочной аренды, жильцы, к примеру, поселка Forestville на Дмитровском шоссе будут платить $1700-4300 в месяц (в зависимости от величины дома от 160 до 200 кв. м) и зимой, и летом.

Агентствам легче, чем самим арендаторам, выяснить, не заложен ли дом, не наложен ли на него арест. В договоре долгосрочной аренды, составленном риэлтерским агентством, часто присутствует пункт, согласно которому владелец дома обязуется не выставлять его на продажу, пока действует контракт. За свои услуги агентства берут от 50% до 100% месячной ренты, рассказывает Сергей Ганусов. Чем дороже дом, тем ниже процентная ставка. Помимо этого арендаторам, как правило, приходится положить на депозит сумму, равную месячной арендной плате, на тот случай, если что-то в доме или на участке будет сломано или испорчено, объясняет Генриетта Мишина, начальник отдела аренды загородной недвижимости компании 'Новый город'. Обойдется без происшествий деньги будут возвращены.

На все четыре стороны

При ознакомлении с предложениями видно, что на длительный срок (и по цене от $2 тыс. в месяц) сдаются домовладения в охраняемых поселках по всем основным направлениям, и дома в таких поселках, за редким исключением, оснащены телефоном и выделенной линией интернета. Зимние коттеджи от $2 тыс. в месяц расположены в пределах 30 км от МКАД, в стародачных местах или в новых жилых поселках. В виде исключения можно снять так называемые дальние дачи на расстоянии от 50 км от Москвы, недалеко от зимних спортивных парков. Как правило, за $2-3,8 тыс. в месяц предлагают дома площадью до 250 кв. м на лесном участке со всеми коммуникациями, с баней или сауной, гаражом. За $5-100 тыс. в месяц сдаются дома с претензиями на участке от 50 соток, с гостевым или домом для охраны и прислуги, бассейном или зимним садом. Ценовой потолок, по словам риэлтеров, это $50 тыс. в месяц. Специалисты со стажем вспоминают, как искали жильцов для дома в $100 тыс. в месяц и насколько хлопотно это оказалось. Однако дома за $50 тыс. в месяц площадью около 1 тыс. кв. м на участке в несколько гектаров через агентства сдают редко. Их предлагают только знакомым. Правда, стоит иметь в виду, что и ища зимний дом, сдающийся за $10-20 тыс. в месяц, нужно быть готовым к тому, что хозяева будут внимательно присматриваться к потенциальным жильцам и могут даже отказать. Подмосковные коттеджи вне зависимости от цены меблированы, как правило, частично. И в ноябре-декабре большинство хозяев готовы купить мебель, соответствующую вкусу жильца. Ища коттедж, не обязательно обзванивать все известные риэлтерские агентства сразу. Достаточно оставить заявку в одной крупной компании: база данных у всех одна и разные агентства будут предлагать клиентам одни и те варианты. Аренда коттеджа через риэлтерские агентства защищает клиентов от недобросовестных арендодателей, считают менеджеры компании 'Инком-Недвижимость'. Мы проверяем, является ли арендодатель владельцем дома и есть ли у него право сдать коттедж в аренду.



Главная --> Публикации