Главная --> Публикации --> Ик велес капитал купила 20 тыс. га около иваньковского водохранилища Дом для zepter Московские власти утвердили трехлетнюю программу развития городской подземки Негосударственная экспертиза проектной документации Лев леваев получил от мэрии еще два участка

В конце 2004 г. Российский фонд федерального имущества (РФФИ) продал на аукционе 19% уставного капитала холдинга «Главное всерегиональное строительное управление (ГВСУ) «Центр». Компания является крупным столичным застройщиком, однако ее акции были проданы за довольно небольшую сумму – 23,8 млн руб. Два года назад 49%-ный пакет акций ушел по гораздо большей цене. По мнению экспертов, пакет акций мог быть выкуплен менеджментом компании, который добился уменьшения стартовой цены за счет снижения текущей рентабельности своей фирмы. В ближайшее время на аукционе планируется реализовать оставшийся у государства блокпакет акций ГВСУ «Центр». Впрочем, проведение торгов может оказаться под угрозой. Недавно по депутатскому запросу было инициировано расследование, призванное проверить законность приватизации предприятия.

Практика приватизации крупных компаний за символическую сумму процветает в строительном бизнесе

В настоящее время основным видом деятельности ГВСУ «Центр» является жилищное строительство. В год компания строит более 300 тыс. кв. м, работает в Филях, Кунцево, Чертаново, Жулебино, Южном Бутово, Бирюлево, Никулино, Одинцово, Балашихе, Люберцах, Ногинске, Электростали, Реутове, Серпухове, Долгопрудном и т. д. В ноябре прошлого года одна из «дочек» ГВСУ «Центр» и дочернего предприятия немецкого концерна Franz Haniel Cie (Xella Porenbeton Holding GmbH) ЗАО «Кселла-Аэроблок-Центр» получила кредит от ЕБРР в сумме 8 млн евро на строительство завода по производству газобетонных блоков в Можайске. Общая стоимость строительства завода, по данным ЕБРР, оценивается в 21,1 млн евро. Проектная мощность нового производства – 400 тыс. куб. м блоков в год.

ГВСУ «Центр» является правопреемником Главного военно-строительного управления, построившего много известных объектов в Москве и области, например, здание Минобороны на Арбатской площади, театр Советской армии, комплекс ЦСКА на Ленинградском проспекте. Считается, что эта компания выстроила не менее чем десятую часть российской столицы. Кроме того, именно она построила несколько городов – Краснознаменск, Болшево, Ватутинки. Специалисты также строили на Кавказе, в Крыму, Германии, Чехословакии, Венгрии, Польше и Монголии. Главк был преобразован в 1998 г. в холдинговую компанию «ГВСУ «Центр», унаследовавшую все производственные мощности военно-строительного управления.

Более того, за шесть месяцев текущего года выручка компании упала на 35%, что странно на фоне роста объемов вводимого в эксплуатацию жилья. Так, в 2002 г. она построила 280 тыс. кв. м жилой площади, в 2003 г. – 291 тыс. кв. м, а в 2004 г. – 300 тыс. кв. м. Таким образом, только в прошлом году компания могла выручить от продажи жилья 540 млн долл. (если учесть, что, по данным аналитического центра ирн.ru, средняя стоимость одного кв. м составляла на тот момент 1800 долл.). Себестоимость строительства, как правило, не превышает трети этой суммы. Получается, что только ее выручка, не считая производственных активов, превышает продажную стоимость в десять раз. Если исходить из оценочной стоимости компании, можно сделать вывод, что торговля жильем приносит ей лишь убытки.

В конце 2004 г. 19% акций этой довольно крупной компании, принадлежащие Росимуществу, были проданы с аукциона. За них было заплачено 23,8 млн руб., что соответствует общей оценке компании в 125,2 млн руб. Между тем два года назад 49%-ный пакет акций этой же компании был продан за 507 млн руб., что соответствует ее стоимости в 1,035 млрд руб. Таким образом, получается, что за два года деятельности на сверхприбыльном столичном рынке недвижимости компания подешевела в восемь раз. Ее официальная отчетность также свидетельствует о тяжелом финансовом положении. Так, в январе 2004 г. кредиторская задолженность составляла 931 млн руб., а в июне – уже 1,425 млрд руб. Выросла задолженность перед бюджетом и по платежам во внебюджетные фонды.

Поэтому историю с приватизацией строительной компании вряд ли стоит считать законченной. Ведь 25,5% ее акций до сих пор остается в собственности Росимущества. Если их приватизировать сейчас, пока компания демонстрирует официальные убытки, стоимость пакета может оказаться очень небольшой. По некоторым данным, руководство ГВСУ «Центр» форсирует скорейшую продажу принадлежащего государству блокпакета своих акций. Скорее всего, это оно пролоббировало решение о проведении аукциона осенью 2005 г. Сообщалось, что номинальная стоимость выставляемых на торги акций составляет 80,558 млн руб. Эта мизерная цена для крупной строительной компании, регулярно выигрывающей конкурсы на право застройки в столице и области. Предыдущие торги заканчивались победой дружественных топ-менеджерам «Центра» фирм, так что и сейчас победитель может быть из их числа и заплатит минимальную сумму.

По мнению экспертов, такое иногда бывает в том случае, если компания использует незаконную схему ухода от налогов, используя фиктивные договора с субподрядчиками для занижения прибыли. По данным федеральной службы по борьбе с налоговыми и экономическими преступлениями МВД России, используя такую схему, строители не доплачивают бюджету более 30 млрд руб. в год. Помимо экономии на налогах, такие схемы позволяют уменьшить стоимость пакета акций при приватизации. В этой связи интересен еще один факт: покупателем 19%-ного пакета акций ГВСУ «Центр» стало некое ЗАО «СК Инвест», которое, по странному стечению обстоятельств, является дочерней компанией ГВСУ «Центр». По словам специалистов, это может указывать на то, что истинным покупателем стали топ-менеджеры ГВСУ «Центр», получившие высокоприбыльную компанию по цене не очень успешного предприятия из провинциального районного центра. Ключевая задача топ-менеджеров и одновременно бенефициаров ГВСУ «Центр» – председателя совета директоров Владимира Стратия, генерального директора Бронислава Будзинского и их партнеров – добиться полного контроля над компанией, считают эксперты.

Развитие ипотеки любимый пунктик Кремля. Как вы считаете, все ли уже сделано для полноценного развития ипотечного кредитования?

Правда, эта ситуация не осталась незамеченной правоохранительными органами. Недавно депутат Госдумы Александр Хинштейн направил запрос генеральному прокурору Владимиру Устинову, главе Минэкономразвития Герману Грефу, руководителю ФАУФИ Валерию Назарову, а также и. о. председателя РФФИ Юрию Петрову относительно законности деятельности ГВСУ «Центр». По информации г-на Хинштейна, стартовая цена госпакета акций компании была снижена с более чем 80 до 71 млн руб. Не исключено, что торги будут приостановлены, по крайне мере до тех пор, пока не пройдут следственные процедуры, связанные с уголовным делом, возбужденным недавно прокуратурой против руководителей «Центра».
За три года руководства Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка сумел сделать из бесполезной, неработавшей госструктуры один из мощных инструментов по развитию ипотеки в России. К началу 2002 г. существовавшее на бумаге уже пять лет агентство не имело ни одной закладной, а сейчас их более 25 00 Но планы Семеняки еще более амбициозны он пытается создать рынок ипотечных облигаций объемом 500 млрд руб. О том, когда это случится и как облигации повлияют на ипотечное кредитование, Семеняка рассказал в интервью Ведомостям.

Минфин ведь не слишком охотно выделяет вам гарантии?

Не вполне. Господдержка ипотеки должна стать долгосрочной и предсказуемой. Сегодня государство обеспечивает эту предсказуемость в рамках лишь одного бюджетного года. А для удвоения объемов жилого строительства требуется создавать новые мощности, например цементные заводы. В этих отраслях срок окупаемости превышает один год. За рубежом законодательно закреплена субсидиарная ответственность государства по обязательствам ипотечных агентств типа нашего. Тогда мы можем гарантировать регулярный выкуп закладных не только в текущем бюджетном году. Пока что нам приходится ежегодно согласовывать в Минфине однотипный документ под названием гарантия.

Если у АИЖК появятся законодательно закрепленные гарантии, ускорит ли это запуск рынка ипотечных облигаций?

Ну, это уже в прошлом. Мы ожидаем, что Госдума в ходе третьего чтения закона о бюджете-2006 примет поправку о гарантиях агентству, которые должны составить 14 млрд руб., и увеличении его уставного капитала до почти 4,5 млрд руб. с нынешних 690 млн руб. Насчет размера гарантий в ближайшие годы сомнений тоже нет: 30 июня правительство одобрило Концепцию развития унифицированной системы рефинансирования ипотеки, по которой до 2010 г. на гарантии АИЖК будет в сумме израсходовано 152 млрд руб. Такой объем средств обеспечивает улучшение жилищных условий для 3,3 млн семей в стране. А сейчас ипотекой пользуется 100 000 семей. Объем рынка ипотечных кредитов благодаря госгарантиям вырастет с нынешних 40 млрд руб. до 1 трлн руб.

Когда же они появятся?

Для обеспечения ипотечных облигаций надо было накопить достаточно большой пул закладных на жилье. На это потребовалось три года: сейчас в нашем портфеле 25 000 закладных на 10 млрд руб. Какое-то время ушло на подготовку и принятие закона об ипотечных ценных бумагах, а сейчас, как выяснилось, надо внести туда технические поправки. Они уже в правительстве, и мы надеемся, до конца года будут приняты Госдумой. Законодательное закрепление гарантий АИЖК тоже важно для запуска рынка ипотечных облигаций. По концепции предполагается, что в ближайшие пять лет объем этого рынка составит порядка 500 млрд руб. Это будет совершенно новый класс бумаг, с надежностью и кредитным рейтингом на уровне госдолга, не увеличивающий к тому же расходы бюджета. Такие бумаги можно смело рекомендовать консервативным инвесторам пенсионным фондам и страховым компаниям.

Как запуск рынка ипотечных бумаг повлияет на развитие жилищного кредитования?

Если поправки к закону об ипотечных ценных бумагах будут приняты быстро, то пилотный выпуск облигаций состоится в первой половине 2006 г. Работа над ним уже идет, подготовлена вся структура сделки. Организатором выпуска назначен Citibank, юридические консультанты Clifford Chance и Линия права, налоговый консультант PricewaterhouseCoopers. Мы намерены для начала разместить выпуск объемом 3 млрд руб., хотя, если увидим большой спрос, возможно, увеличим размер эмиссии.

Насколько быстро вы планируете удешевить ипотечные кредиты?

Из мировой практики известно: ставки по ипотечным ценным бумагам ниже, чем по депозитам. Наши банки сейчас рефинансируют ипотеку через привлечение депозитов под 9-10%. Воспользовавшись более дешевым инструментом, они начнут снижать процентные ставки по ипотеке. Особенно это будет важно для средних банков, которые могут накопить достаточно большой пул закладных на 2-3 млрд руб., но не могут удерживать его достаточно долго из-за ограничений ЦБ по долгосрочной ликвидности.

В чем же этот эффект проявляется?

Сейчас в России ставка по ипотеке снижается соразмерно общему удешевлению кредитных ресурсов и замедлению инфляции. Искусственное ускорение нарушило бы этот баланс. Количество кредитов при этом не увеличится. Их выдача достаточно трудоемкий процесс. Мало кто обращает внимание на то, что один работник банка за год может выдать максимум 50 ипотечных кредитов так прописана процедура в законодательстве. Резко снижая процентную ставку, мы еще и уменьшим инвестиционную привлекательность ипотечных ценных бумаг. Разве кто-то хочет, чтобы пенсионная система вкладывала наши деньги в бумаги с доходностью ниже инфляции? Но главное ипотека мощнейшее лекарство от инфляции. А быстрое снижение процентных ставок по кредитам лишит ее этого эффекта.

В Минфине вас понимают?

Размер ежемесячного платежа по кредиту это сумма, на которую вы урезаете свое текущее потребление. Но еще более важный эффект может исходить от тех, кто только собирается взять ипотечный кредит. Когда человек знает, что в 2008 г. правительство собирается довести ставку по ипотечным кредитам до 10%, он, скорее всего, захочет взять кредит на таких условиях. У людей появляется серьезный стимул откладывать деньги на первоначальный взнос т. е. опять же зажимать свои потребительские расходы. Правительство могло бы субсидировать первоначальный взнос на ипотеку и тем самым поощрять массовый рост сбережений. Этот механизм уже действует в ипотечно-накопительной схеме для молодых военнослужащих. Надо эту схему сделать типовой для более широкой категории граждан. У людей много денег, это провоцирует повышение потребительских расходов и рост цен. Мы же предлагаем воспользоваться инфляционной ситуацией, чтобы победить инфляцию.

Смогут ли в будущем воспользоваться низкими ставками те люди, которые кредитовались на менее выгодных условиях?

Мы свои предложения сделали буквально в прошлую пятницу. Решать должно правительство. Но мировой опыт свидетельствует: ипотека против инфляции срабатывает именно так. Да, есть опасность роста цен на жилье в результате развития ипотечных программ. Но жилье не является товаром текущего пользования, оно не влияет на инфляцию потребительских цен.

А какая доля жилья в России приобретается с помощью ипотеки?

Да, смогут. Мы до конца года опубликуем разъяснения по правилам рефинансирования для банков. После этого люди смогут брать новые ипотечные кредиты по действующим сейчас на рынке ставкам и погашать более дорогие ссуды, взятые раньше.

Вы два года назад предлагали стимулировать индивидуальное жилищное строительство, чтобы снизить себестоимость квадратного метра. Что-то удалось сделать?

Порядка 10% сделок на рынке жилья совершается с привлечением ипотечных кредитов. При этом из 100 закладных на жилье, выкупленных АИЖК, 27 это закладные на жилье с первичного рынка. То есть 27% от общего объема ипотечных кредитов идет на развитие жилищного строительства. Динамика хорошая: два года назад было всего 5%. По нашим оценкам, к 2010 г. на новое жилье будет расходоваться более половины ипотечных кредитов.

А господдержка ипотеки не приведет к взрывному росту цен на жилье?

По оценке Росстроя, из 40 млн кв. м жилья, построенных за 2005 г., примерно половина придется на дома в сельской местности, коттеджи и дачи. Стоимость квадратного метра при таком строительстве ниже, чем в многоквартирном доме: дешевле инфраструктура, подключение коммуникаций, риски строительства ниже, чем в городе. Современные технологии позволяют изготавливать дома в заводских условиях, чтобы на участке их можно было собрать за несколько недель, а то и дней. В России из всей земли, пригодной для проживания человека, застроено всего 2%. Проблема, конечно, в нехватке инженерных сетей. По новой редакции программы Жилище, которая сейчас готовится, федеральное правительство планирует финансировать совместно с региональными бюджетами подведение коммуникаций к земельным участкам под строительство.

Вы прославились как человек, разделивший рынок акций Газпрома на российский и зарубежный. Теперь правительство обещает отмену этого барьера. Как вы к этому относитесь?

У любой машины есть газ и тормоз. У нас тоже есть инструменты для воздействия на ситуацию. Например, мы не рефинансируем все кредиты. Есть ограничения по максимально допустимому размеру кредита: в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге 7,6 млн руб., в остальных регионах, поделенных на две группы в зависимости от уровня цен на жилье, 2,1 млн руб. и 1,3 млн руб. Мы можем также ввести ограничения на объем выкупа закладных, если увидим, что рост цен на жилье опережает рост доходов населения в регионе. Что такое доступное жилье? Оно не должно стоить больше пяти годовых доходов семьи. Если совместный мониторинг АИЖК и Росстроя показывает, что жилье в каком-то регионе подорожало до уровня 6-7 годовых доходов средней семьи, то мы можем свести выкуп закладных там до нуля.

А чем вы займетесь, когда доведете ипотечный проект до логического завершения?

Газпромом я давно уже не занимаюсь. Но я считаю, что двухуровневая система торговли его акциями свою роль выполнила. В 1996-1997 гг., когда она вводилась, акции Газпрома торговались по 10-12 центов. Сейчас акции Газпрома стоят под $ Это и есть главный результат. Ограничение на участие иностранцев в капитале Газпрома было прописано еще в условиях его приватизации, а моя задача была сделать это требование технологически правильным и работоспособным. Если уж есть запрет, то пусть он выполняется. Скупку Газпрома по дешевке в спекулятивных целях удалось предотвратить.

О КОМПАНИИ
ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано в 1997 г. 100% акций принадлежит государству. Основная деятельность АИЖК покупка прав требований по жилищным кредитам (закладных) у региональных операторов АИЖК и банков. Активы на 1 января 2005 г. составляли 5,7 млрд руб. (на 1 января 2004 г. 1,9 млрд руб.), выручка за 2004 г. 322,4 млн руб. (в 2003 г. 29,5 млн руб.), чистая прибыль 9 млн руб. (20 млн руб.).

Мне здесь работы до пенсии хватит. Ипотека во всех странах составляет 50% финансового рынка. У нас это пока совсем маленький сегмент, порядка $1,5 млрд, но он должен начать быстро расти. В России 47 млн семей, и благосостояние людей растет. Им можно давать кредиты под будущие доходы отработают. С другой стороны, в стране сегодня 2 млрд кв. м жилья, средняя рыночная цена $700 за 1 кв. м. Рыночная стоимость всех этих метров сегодня ($1,4 трлн) уже вдвое превышает объем фондового рынка страны, а будет построено еще больше. И все это можно перевести в ценные бумаги. Это же просто колоссальные деньги.



БИОГРАФИЯ
Александр Семеняка родился в 1965 г. в Москве. Окончил МГУ по специальности прикладная математика в 1987 г. С 1987 по 1992 г. работал в НИИ экономического и технического сотрудничества с зарубежными странами Госкомитета СССР по внешнеэкономическим связям, затем во Всесоюзном научно-исследовательском конъюнктурном институте (ВНИКИ). В 1992-1995 гг. президент АО Анализ, Консультации, Маркетинг (AKM). В 1994-1996 гг. президент ОАО Федеральная фондовая корпорация. В 1996 г. гендиректор ЗАО Инвестиционная компания Горизонт. С 1996 по 2002 г. был членом правления Газпрома, возглавлял департамент ценных бумаг и долгосрочного финансирования, департамент корпоративного финансирования. С 2002 г. гендиректор ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Правда, сегодня это утверждение скорее можно отнести к вторичному рынку жилья, на котором в октябре ноябре был отмечен небывалый всплеск покупательской активности. Причина этого явления ясна митинги обманутых дольщиков. Их выступления вызвали у потенциальных покупателей боязнь вкладывать средства в новое строительство. Как отмечают специалисты риэлторских компаний, ради своего спокойствия люди оказались готовы поступиться всеми потребительскими преимуществами новых домов ради уверенности в сохранности своих вложений. В результате чего рынок новостроек серьезно просел.

Рынок московских новостроек последние полгода переживал не лучшие времена. Скандалы с обманутыми соинвесторами долевого строительства; выход закона № 214, жестко регламентирующего для застройщиков порядок привлечения средств частных лиц и условия продаж квартир в строящемся доме; общее падение спроса; стабилизация цен на вторичном рынке всего и не перечислишь. Но, судя по ценовым изменениям, происходящим на рынке в последние два месяца, кризис миновал, и большинство аналитиков заговорили о наличии признаков выздоровления. Пациент скорее жив, чем мертв! радостно восклицают риэлторы и инвесторы.

Во-первых, число ежемесячно выводимых на рынок объектов упало по сравнению с показателями 2003 2004 годов более чем в два раза. Этот факт относится в первую очередь к последствиям 214-го закона: он ограничил для застройщиков возможность начинать продажи квартир в доме, который не имеет необходимого набора строительной документации.

Причем изменения касаются не только цены, но и количественных характеристик предложения. Сегодня на рынке единовременно представлено не более 460 объектов. Это означает, что по сравнению с тем же периодом 2004 года их количество снизилось приблизительно на 30%. В чем кроются основные причины этого явления?

Во-вторых, начиная с апреля мая 2005 года в столице было снято с продаж около 10 12% общего числа объектов из-за отсутствия ряда документов, необходимых для ведения законного (по новым условиям) строительства. Заметим, что положительный эффект от этого был: к примеру, подмосковные застройщики решили рискнуть и имеют в данный момент большие проблемы с недовольными соинвесторами. Из московских компаний в черный список попало лишь ООО Мастерок.

Кроме того, закон обязал девелоперов открывать продажу лишь после завершения нулевого цикла строительства. В итоге на сегодняшний день даже пять новых адресов в месяц уже считается очень хорошим показателем для рынка.

Казалось бы, число объектов уменьшилось, значит, цены должны пойти вверх: предложение-то упало при практически сохранившемся уровне спроса? Ан нет. В принципе все летние, да и осенние месяцы средняя стоимость 1 кв. м практически во всех московских округах не повышалась.

Наконец, третья причина: закончились продажи в домах, в которых более полугода висело около пяти непроданных квартир. Соответственно, они ушли с рынка, что повлияло на общее число объектов. Хотя на самом деле висяки могли быть и не проданы просто девелоперы оформили их на сторонних частных лиц и выставили на продажу на вторичном рынке.

Общие рыночные тенденции свидетельствуют о том, что как такового роста цен, носящего спекулятивный характер, сегодня на рынке новостроек нет. Любые повышения средней стоимости связаны с ростом самого дома, с изменением его строительной готовности. На второе место по значимости стоит отнести фактор вымывания из листов предложения наиболее дешевых квартир, расположенных на нижних этажах домов либо не отличающихся хорошими видовыми характеристиками. Дорогие квартиры, остающиеся в продаже практически до сдачи дома госкомиссии либо до момента, когда реально взобраться на необходимый этаж и оценить все преимущества открывающихся из окон видов, и повышают среднюю стоимость 1 кв. м.

Исключение составил Центральный административный округ, где расположено подавляющее большинство элитных объектов. Рынок престижного жилья всегда живет по собственным законам, которые отличаются от общей рыночной ситуации. Цены на элитное жилье никогда не падают максимум, на что они способны, так это на небольшую стабилизацию в условиях, к примеру, финансового кризиса, подобного проиcшедшему в нашей стране в 1998 году.

А вот у девелоперов, которые возводят дорогие дома (средний и верхний уровни бизнес-класса), с реализацией имеются определенные проблемы. Официально о снижении цен никто, конечно, не заявляет. Но следующие одно за другим праздничные мероприятия, служащие поводом для предоставления покупателям квартир скидок, позволяют судить о наличии определенных проблем.

В связи с этим хотелось бы отметить еще одну тенденцию современного рынка нового жилья. У застройщиков бюджетных домов, или домов эконом-класса, к которым относятся все панельные новостройки, проблем с реализацией квартир в данный момент практически нет. Цены, которые девелоперы удерживали на одном и том же уровне практически все последние семь месяцев, стали устраивать покупателей. К этому необходимо добавить и психологический фактор: все-таки подавляющее большинство строительных компаний, которые возводят панельные многоэтажки, давно зарекомендовали себя на рынке, что существенно снижает риск инвестиций в приобретение квартиры на ранних стадиях строительства.

Какому девелоперу еще полтора два года назад могла прийти в голову подобная мысль? Сегодня ситуация изменилась, и строители действительно вынуждены искать варианты использования нереализованных квартир. Выделение определенного сектора новостройки под сдачу внаем выглядит в этом плане вполне логично, благо спрос на аренду квартир самых разных ценовых категорий достаточно высок.

В последнее время на различных круглых столах все чаще обсуждается вопрос о строительстве в Москве доходных домов. Под этим предлогом застройщики выясняют существующие возможности рынка и ненавязчиво презентуют идеи о выделении в строящихся либо уже сданных в эксплуатацию домах целых подъездов, квартиры в которых предназначены для сдачи в аренду.

И все довольны: и банки-кредиторы, и девелоперы, и арендаторы. Ведь в итоге получается хороший белый рынок арендных квартир, прозрачная схема инвестирования кредитных средств, при которой банк четко представляет, как используются его деньги. Поэтому причины подобной стыдливости российских застройщиков не совсем понятны. Может быть, им просто не хочется выходить из тени?

Пока застройщики не хотят признавать, что это явление стало тенденцией. Не совсем понятно почему: подобный прием очень часто используется на развитых рынках, где большинство кондоминиумов как раз и реализуются по аналогичной схеме половина квартир продается в собственность, а оставшиеся используются под долгосрочную аренду.

Оксана Каарма
Заместитель директора управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
 Застройщики сейчас реализуют в основном то жилье, разрешительная документация для которого получена до вступления в силу закона № 21 Таким образом, с одной стороны, объемы продаж старых объектов возросли, а с другой квартиры в новостройках пока не продаются. К тому же осенью традиционно повышается активность покупателей соответственно, сейчас продаются практически все объекты, даже по завышенной цене и те, которые ранее не пользовались спросом. Эти факторы подогревают рост цен. С начала года стоимость жилья эконом-класса увеличилась на 12,5%, бизнес-класса на 12,1%.
Большая часть застройщиков в настоящее время занимаeтся подготовкой документов на свои новые объекты, а процесс этот очень длителен. Поэтому резкого увеличения ассортимента на рынке в ближайшее время не предвидится. В такой ситуации рост цен продолжится. На мой взгляд, переломить ситуацию могут только изменения в порядке оформления документов, которые позволили бы сократить сроки подготовки бумаг.

Ирина Егорова
Маркетолог корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
 Как известно, федеральный закон об участии в долевом строительстве ужесточил требования к застройщикам, регламентировав порядок инвестирования в новое жилье, и ввел ряд дополнительных согласований проектов. По нашим данным, после вступления этого закона в силу на рынке новостроек наблюдается снижение объема предложения приблизительно на 15%. Часть строящихся объектов была снята с продажи ввиду отсутствия полного комплекта исходно-разрешительной документации, а новые объекты выставляются на реализацию в гораздо меньших по сравнению с 2003 2004 годами объемах. Велика вероятность того, что мелкие и средние застройщики не справятся с выполнением новых правил. В результате может возникнуть дефицит ликвидного жилья и повыситься его стоимость.
В настоящее время спрос на новостройки стабилен, рынок находится в равновесии. В 2005 году мы наблюдали плавное увеличение стоимости 1 кв. м. По нашим прогнозам, в 2006 году сохранится повышающая тенденция в пределах 1,5 2% в месяц.

Популярность к подмосковному рынку недвижимости пришла около года назад, когда стало ясно, что цены на столичное жилье падать не собираются. Сейчас область переживает настоящий строительный бум. Новостройки возникают не только на пустых площадках, но и возводятся на основе некогда заброшенных домов. Например, в Лобне сейчас начали реанимировать объект долгостроя, который находится в 10 минутах ходьбы от станции. Двухкомнатную квартиру в этом монолитно-кирпичном доме можно купить за $25 000.

Даромир Обуханич
Генеральный директор Первой ипотечной компании:
 В 2005 году возник устойчивый спрос на новостройки, и в этом его существенное отличие от прошлого года, для которого были характерны неверные потребительские ожидания и опасения.
Очень серьезное влияние на рынок оказал 214-ФЗ. К концу года строительные компании оказались не в состоянии полностью удовлетворить спрос, количество предложения значительно уменьшилось, не вышли на продажу ожидаемые площади. Цены на новостройки Москвы в 2005 году растут на уровне 15 20% годовых. Если говорить о тенденциях это рост цены, слегка опережающий инфляцию.
С нынешнего года Подмосковье окончательно утратило репутацию диких мест
Искать в Москве квартиру за $20 000 - дело безнадежное. А вот в Подмосковье на эти деньги можно купить или однокомнатную, или даже двухкомнатную квартиру. У потенциального покупателя, решившего приобрести относительно недорогое жилье, есть выбор: либо брать квартиру в пределах нескольких километров от столицы, либо, что существенно дороже, на самой окраине Москвы. При этом не стоит думать, что за МКАД цивилизация кончается.

Причины, предопределившие невысокие цены в области, таковы: земля в Подмосковье дешевле московской, городская доля (речь идет о тех квартирах, за счет которых власти решают проблемы очередников) в новостройках составляет не более 25%, да и договориться с местными чиновниками по поводу участков под строительство застройщикам куда проще, в Москве. Прибыль, которую имеют строительные компании в пригородах, конечно, не так огромна, как в столице, но продавцы добирают за счет оборота.

Цена идет за качеством

Пока рост цен происходит по мере продвижения строительства, и в сданном доме стоимость квадратного метра может достигать в среднем $70 Если в Москве достаточно распространена система рассрочки с первой 30%-ной выплатой, то в области ситуация с кредитованием совсем иная. Считается, что нет смысла оттягивать выплату, мол, квартиры и так дешевы, поэтому продавцы чаще всего требуют всю сумму сразу. Если рассрочка и дается, то только тем, кто покупает жилье, когда под дом только вырыт котлован - или вообще только выделен участок земли. Схема такова: 50% от суммы выплачивается сразу, все остальное - в течение трех месяцев.

В принципе жилье в Подмосковье раскупается по всем направлениям, но если сравнивать цены, то лидером оказывается запад. В Одинцове, например, стоимость метра в новостройке может быть выше, чем в московском районе Южное Бутово. Цены на квартиры в Видном в среднем на треть ниже привычного московского уровня, но аналитики предвещают их рост. Бесконечно дешевым подмосковное жилье, как минимум не уступающее по качеству столичному, быть не может.

По объему строительства жилья в целом по России Московская область уступает лишь столице. Многие осознали, что жить в Подмосковье нередко комфортнее, чем в Москве: воздух чище, зелени больше, а поездка в центр столицы по времени вполне сопоставима с тем путем, который проделывают жители иных московских спальных районов.

Например, покупая квартиру площадью 42 кв. м в Щербинке, сначала придется выплатить $8400, а затем каждый месяц выплачивать по $2400.

Как известно, в Москве дома из кирпича сейчас почти не строят: заказчики и инвесторы полагают, что возиться с кирпичом долго и дело это невыгодное. В Подмосковье же отстраивается как монолит, так и цельные кирпичные дома. Если в прежние годы в областных городах велась в основном типовая панельная застройка, а кирпичная появлялась лишь изредка - в соотношении примерно 90/10, - то сейчас это соотношение составляет примерно 30/70.

Комплексной застройки в Подмосковье в отличие от столицы почти нет. Поэтому меньшая скученность домов - еще одни плюс. Но это пока. И местные власти, и сами строители все активнее настаивают на строительстве целых новых микрорайонов. Ведь, получив территорию один раз, планировать работу можно на годы вперед. И затраты, и цены для покупателей в таком случае должны снизиться.

Риэлторы условно делят Подмосковье на три пояса. Первый включает города в пределах 10-15 км от МКАД: Химки, Одинцово, Красногорск, Мытищи, Реутов. К второму поясу относят города, расположенные примерно в часе езды от Москвы на общественном транспорте (электричке или автобусе). Например, Подольск, Домодедово, Истра, Нахабино. Третий пояс - города ближе к границам Московской области с другими областями (Дубна, Орехово-Зуево, Можайск и т. д.).

Места есть

Примыкающие к Москве Химки состоят из старой и новой частей. Старая малоэтажная и очень зеленая часть города прямо на границе с Москвой застраивается круглыми монолитно-кирпичными башнями. В них есть и однокомнатные квартиры в 54 кв. м, и квартиры в полтора этажа (последний этаж и чердачно-мансардные помещения) площадью больше 150 кв. м. Новые Химки стройными рядами многоэтажных "панелей" расположились по внешней стороне Ленинградского шоссе, ближе к магазину IKEA. Там активно осваиваются километры пустырей. 15-20 минут езды до "Планерной" или "Речного вокзала" - не так уж страшно, учитывая, что цена метра в новой квартире будет никак не выше $640.

Многочисленные, пусть даже и близкие к Москве поселки городского типа из рынка подмосковного жилья практически выпали. В них недостаточно развита инфраструктура, да и покупать квартиру на "вторичке" там - дело неблагодарное. Наибольший интерес представляют города-спутники, имеющие хорошую инфраструктуру и расположенные в радиусе 30 км от столицы.

Самые-самые новостройки области, как повелось, расположены к западу и северо-западу от Москвы, вблизи Рублево-Успенского и Волоколамского шоссе. Непосредственно на Рублевке стоят, конечно, в основном коттеджи. Хотя в рублевской истории был случай и с кирпичной многоэтажкой, построенной в Петрово-Дальнем прямо в сосновом бору и уже около года фактически пустующей. Подземный паркинг, свободная планировка, комнаты со стеклянным куполом и... вид на автобазу привлекли пока лишь 12 покупателей.

В Балашихе, расположенной в 20 минутах езды от метро "Щелковская", объем строительства не так велик, как в Химках. И цены на жилье там пониже: местные промышленные пейзажи и выпадающий иногда кислотного оттенка снег - факторы не лучшие.

Из расположенных к востоку от Москвы пригородов наиболее интенсивно застраиваются Мытищи: 10-15 минут на маршрутке от метро "Медведково" при цене метра $490-55 "Старый" город застроен полностью. Новое строительство в свое время развернулось на территории недалеко от ТЭЦ и Осташковского шоссе. Кстати, Мытищи в свое время прославились тем, что дома там сдавались с отделкой - правда, в сугубо муниципальном стиле: сантехника, уже претендующая на раритет, и обои в поникшую ромашку.

Одинцово, вытянувшееся вдоль Можайского шоссе, считается наиболее экологически чистым городом Подмосковья. Его состоянию соответствует цена на новостройки - $600-700 за метр. Примерно на том же расстоянии от Москвы есть другой пользующийся высокими спросом город - Красногорск, в 10-15 минутах на электричке или маршрутке от "Тушинской". Красногорск застроен в основном 5-7-этажными кирпичными или 12-14-этажными панельными домами. Волоколамское шоссе делит город на две части. Слева от шоссе - железнодорожная станция, справа дома старой постройки и оборонное предприятие. Новостройки ставят ближе к лесу и подальше от железной дороги - не в пример Москве, где утро у иных новоселов начинается под стук колес.



Главная --> Публикации