Главная --> Публикации --> Британцы вложат в недвижимосmь 500 млн фунтов Ик велес капитал купила 20 тыс. га около иваньковского водохранилища Дом для zepter Московские власти утвердили трехлетнюю программу развития городской подземки Негосударственная экспертиза проектной документации

Как свидетельствует статистика, в улучшении жилищных условий сегодня нуждается не менее 10-12 млн. российских семей. Согласно опросу фонда Общественное мнение, купить новую квартиру сегодня хотели бы 58% респондентов. В среднесрочной перспективе (три-пять лет) покупку жилья планируют 9% опрошенных. Среди тех, кто в принципе желал бы улучшить свои жилищные условия, только 14% собираются приобрести квартиру или дом в ближайшие годы. И лишь 1% россиян располагают суммой, необходимой, по их мнению, для покупки жилья.

Несмотря на все обещания, которые звучат с высоких трибун чуть ли не каждый день, ипотека не доступна и для четверти населения России. В США, например, при помощи ипотеки приобретается до 90% частной недвижимости. Как скоро сбудутся обещания правительства и каждый второй житель России сможет приобрести недвижимость в кредит?

Специалисты оценивают спрос на ипотечное кредитование в России в 50 млрд. долл. Сейчас емкость этого рынка не превышает 500 млн. - ипотечное кредитование слишком дорогое удовольствие для среднестатистического россиянина.

Во всем мире, чтобы реализовать свою мечту о покупке собственной квартиры или дома, большая часть населения берет ипотечные кредиты в банках или специализированных агентствах. В США, например, при помощи ипотеки приобретается до 90% частной недвижимости. У нас цифры совсем другого порядка. Планируется, что по результатам 2005 года будет выдано всего 35-40 тыс. ипотечных займов (как отмечалось выше, в улучшении жилищных условий нуждаются свыше 10 млн. семей).

Впрочем, картина резко меняется в среднесрочной перспективе. Среди тех, кто планирует приобрести жилье в течение ближайших трех-пяти лет, уже 58% респондентов допускают для себя вариант использования ипотечного кредита, и только 27% - исключают. А 6% респондентов, строящие такие планы, уже взяли ипотечный кредит. Очевидно, что такой оптимизм связан с планами правительства по развитию ипотечного кредитования и улучшению жилищных условий россиян.

Лишь 16% опрошенных фондом Общественное мнение допускают возможность воспользоваться ипотечным кредитом, тогда как 74% - исключают такую вероятность.

Проценты, как тормозные колодки

Правительство России пророчит рынку ипотечного кредитования светлое будущее. В этом году глава министерства экономического развития РФ Герман Греф пообещал, что, начиная с 2008 года, ежегодно кредит будет получать один миллион человек. На чем основан такой оптимистический прогноз - не понятно. Известно, что объемы ипотечного кредитования удваиваются каждый год - но только в столице и в нескольких крупных городах страны. В Москве, где ипотечное кредитование наиболее распространено, в прошлом году было выдано около 4 тысяч займов. Итого, получается, что по результатам 2008 года в столице будет выдано порядка 64 тысяч ипотечных кредитов. По некоторым оценкам, Москва занимает на рынке ипотечного кредитования России от 10% до 30%. Таким образом, в ближайшие несколько лет в России, согласно самому оптимистичному сценарию, кредитов будет выдано не более 600-700 тысяч.

Получается, что при кредите на 10 лет на покупку квартиры в не самом крупном городе России, скажем, за 30 тысяч долларов, среднестатистическому россиянину надо отдавать весь свой среднемесячный доход - чуть более 5 тысяч рублей.

Главное, что тормозит развитие ипотеки, - низкая платежеспособность россиян и высокий размер процентной ставки по кредитам. Средняя зарплата в стране сегодня равна 5,5 тыс. рублей. А размер процентов по кредитам в рублях в среднем составляет от 10 до 20%, в валюте - от 8% до 18%. Даже в государственной корпорации Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) процентная ставка установлена в размере 15% в рублях. Для сравнения: в США средняя фиксированная ставка 30-летнего ипотечного кредита составляет 5,71%. Средняя ставка 15-летнего ипотечного кредита равна 5,14%. А о сроках кредитования говорить и вовсе не приходится. Все на что можно рассчитывать - это 7-10 лет.

Сколько мы готовы платить

Сильно сдерживает развитие ипотеки и отсутствие денег у потенциальных заемщиков на покрытие первоначального взноса, размер которого составляет в среднем 30% от стоимости приобретаемого жилья.

Фонд Общественное мнение предложил респондентам оценить пять вариантов кредитной схемы (по отдельности), предполагавших выплату от 7% до 19% годовых с объявленной суммы в течение определенного промежутка времени. При максимальной процентной ставке (19%) сочли условия ипотечного кредита в принципе приемлемыми для себя 2% опрошенных. По мере уменьшения процентной ставки доля россиян, признающих условия кредита приемлемыми, увеличивается: до 5% - при 14% годовых, до 7% - при 11%, до 8% - при 9%, и, наконец, до 17% - при 7%.

Сейчас, как считает президент Международной академии ипотеки и недвижимости Иван Грачев, для любого российского банка ставка по ипотечному кредиту не может быть меньше 12 процентов, иначе кредит не покрывает инфляцию. Однако 12% готовы платить не более 10% россиян, свидетельствуют опросы общественного мнения.

Что для этого надо сделать?

Тем не менее, эксперты указывают на предпосылки к снижению ипотечных ставок. Например, АИЖК пообещало снизить процентную ставку по рублевым кредитам до 8% к 2010 году. Вслед за агентством на снижение пойдут и коммерческие банки.

Как отмечает президент Международной академии ипотеки и недвижимости Иван Грачев, к сожалению, у нас не решена проблема господдержки людей среднего класса. Во многих странах при определенных условиях снижается тело кредита, например при рождении ребенка. Страны Восточной Европы широко развили ипотеку с помощью стройсберкасс. Главное, была решена проблема сбора длинных низкопроцентных денег на ипотеку. Складывается впечатление что банки, видя в стройсберкассах конкурентов, блокируют их развитие.

Чтобы снизить стоимость ипотечных кредитов необходимо решить достаточно много сложностей. Помимо традиционных задач - привлечение длинных денег в ипотечные ценные бумаги, уменьшение стоимости привлечения средств и операционных расходов, повышение благосостояния населения, снижение требований к заемщикам, увеличение сроков кредитования, снижение процентных ставок и уменьшение первоначального взноса - появляются новые проблемы.

Ненадежность застройщиков. Банки предпочитают работать с проверенными застройщиками, лучше, если за проектом стоит банк, или банк кредитует постройку.

Павел Комолов, андеррайтер Независимого Бюро Ипотечного Кредитования, указывает на то, что пока ипотека более доступна для граждан, покупающих недвижимость на вторичном рынке. Развивать ипотеку на первичном рынке (а именно этот сегмент более всего интересен для потенциальных заемщиков) не позволяет объемы предложения. Как отмечает эксперт, прогнозируемые объема строительства жилья на ближайшие пять лет уже сегодня в разы отстают от спроса на него. Вдобавок к этому есть проблемы с ипотечным кредитованием на приобретение строящегося жилья:

Отсутствие приемлемого для банка залога. Квартира в недостроенном доме, то есть на сданном госкомиссии, официально не существует. Заложить заемщик может только право требования на строящееся жилье. Это приводит к тому, что множество банков предлагают псевдоипотеку под новостройки, которая предполагает оформление в залог только уже имеющейся у вас квартиры, а не той, что вы приобретаете. Остается нерешенным вопрос, что в этом случае делать человеку, который покупает квартиру в первый раз?

Новый закон о долевом строительстве. Продавцу квартиры невыгодно указывать в инвестиционном договоре полную стоимость квартиры из соображений оптимизации налоговых выплат. А банк, как правило, соглашается кредитовать только ту сумму, которая указана в этом самом договоре.

Специалисты предостерегают — следует осторожно относиться к схемам, которые предполагают, что граждане ыбудут финансировать друг друга по очереди. При таких схемах нужны особые виды договоров между участниками программы, а не так называемая «шапка по кругу», волшебным образом при наполнении исчезающая, как это случается в России.

И пока эти проблемы не будут решены, считает Павел Комолов, говорить об экстенсивном росте на рынке ипотечного жилья, нельзя.
Известно немало случаев создания «финансовых пирамид», в том числе и в жилищном строительстве. Так, в прошлом году в Москве была пресечена деятельность финансово-жилищной пирамиды, ущерб от которой составил более полумиллиона долларов. В течение продолжительного периода мошенники под вывеской «Альтернативная ипотека» собирали деньги с доверчивых граждан якобы на инвестиции в строительство жилых домов. Однако с расчетного счета средства уходили в неизвестном направлении.

Первые упоминания о строительных сбережениях уходят своими корнями во времена правления династии Хан (Китай). История развития системы стройсбережений в Европе берет свое начало с момента основания в 1775 году в г. Бирмингеме «Kettley’s Building Society» (жилищно-строительное общество). Его члены с помощью ежемесячных накопительных взносов образовывали денежный фонд, из которого они впоследствии могли брать кредиты на жилищное строительство.

А вот на Западе многие схемы «взаимного финансирования» имеют законодательную основу и работают без обмана. Это, например, ссудно-сберегательные кассы.

В основе создания накопительной системы лежит простой расчет. Один человек, ежегодно откладывая из своего бюджета 10% стоимости своей будущей квартиры, способен купить ее только через 10 лет. Но если десять человек, объединившись, будут вносить в общий фонд каждый по 10% ежегодно, то уже в первый год будет набрана сумма для первого участника такой компании. На второй год к первым участникам, делающим очередной уже второй взнос, присоединятся новые с первым взносом, и в фонде окажется сумма для трех участников (можно выкупить 3 квартиры) и так далее.

Простой расчет

Реально на практике ни одна накопительная система за 10% взноса в 1 год не предоставит участнику кредита на 90% стоимости жилья с дальнейшим его погашением в оставшиеся 9 лет (если, конечно, у участника нет административных рычагов давления на систему). Накопительная система выдаст участнику ссуду спустя определенный срок с момента внесения им первого накопительного взноса (обычно 5-7 лет).

В идеальном варианте, когда количество участников, вступающих в систему, остается постоянным — 10 человек в год, система через 10 лет достигнет своего максимального размера и составит 100 человек. В дальнейшем количество участников будет постоянным. Это связано с тем, что самые первые члены выплатят все взносы и выйдут из системы. В накопительной системе могут возникнуть разного рода коллизии, связанные с распределением накопленных сумм среди участников. Например: есть сумма на одного участника, а всего их десять. Кому отдать предпочтение? Первоначально немецкие стройсберкассы прибегали к жеребьевке, а в 1938-1940 гг. стали использовать метод оценочных коэффициентов, при котором учитывался вид и способ образования накоплений.

Наиболее отчетливо необходимость в накоплениях фондом просматривается на начальной стадии его развития. При этом первоначально накапливаемые средства могут использоваться по-разному. Это покупка государственных облигации, акций или инвестирование в строительство, где размеры инвестиций и срок оборота капитала существенно меньше, чем в тяжелой промышленности, главное — сохранить сбережения в пропорции к стоимости жилья.

Некоторые специалисты утверждают, что таким путем накопительные фонды получают так называемые «длинные деньги», которыми фонд может распоряжаться по своему усмотрению. Не в этом суть. Прежде всего, участникам системы такой «запас» необходим, чтобы обеспечить ритмичность получения жилья.

Значит необходимо продолжать накопления.

Как говорилось ранее, в систему ежегодно вступают новые участники, продолжают платить старые. На четвертом году накопится сумма, достаточная для строительства первой очереди жилья для первых 10 участников системы. Но если её израсходовать, то на пятый год поступлений окажется недостаточно для продолжения строительства: для 10 участников «второй очереди» в фонд поступит сумма только на 5 квартир.

«Пирамида» или «лестница»

Реальный «запас» средств, дающий возможность сдавать новую очередь жилья ежегодно, накопится через 6 лет. В дальнейшем сформированный «запас» будет дополняться будущими платежами. Поэтому первые десять участников получат жилье спустя 6 лет с момента начала платежей. При стабильной работе системы по отношению к каждому участнику можно будет сказать: «Он получит жилье через 6 лет, несмотря на то, что будет расплачиваться 10 лет. Это почти в два раза быстрее, чем копить каждому в отдельности».

Некоторые считают, что отличием этих систем является то, что «лестница» застрахована от превращения в «пирамиду» путем равного соотношения притока и оттока денежных средств — «сколько вошло в нее, столько и вышло». Однако «пирамида» на практике обладает такими же свойствами.

При отражении в схемах многие из-за внешней схожести накопительную систему называют «лестницей». Однако не любая система с признаками взаимного финансирования может так называться, существует не менее распространенная система — такая, как «пирамида».

Система начинает формировать «запасы».

В принципе, почти все схемы взаимного финансирования первоначально являются «пирамидой», «лестницей» они становятся в случае, если:

Схемы отличаются тем, что пирамида для функционирования должна постоянно привлекать все больше новых вкладчиков — расширяться, а «лестница» может находиться в состоянии «насыщения», когда балансовая численность участников остается постоянной. Поэтому даже частичная стабилизация притока вкладчиков, не говоря уже о его сокращении, приводит «пирамиду» к разрушению. «Лестница» в таких условиях способна «выдержать» полное отсутствие новых вкладчиков, даже в случае своего закрытия, последние вкладчики достигнут своих целей. При этом темп ввода жилья благодаря расходованию «запаса» не снизится.

Средства, полученные первыми участниками за счет следующих, рассматриваются как кредитные ресурсы и подлежат обязательному возврату.

Цены - выше, выбор - больше!

Сегодня на рынке массового вторичного жилья ситуация довольно стабильна: при ограниченном объеме предложения наблюдается плавный рост цен и умеренный спрос. Вторичка эконом-класса по-прежнему вызывает больший интерес у покупателей. По оценкам специалистов, до конца текущего года эти тенденции сохранятся, что сделает этот сегмент рынка перспективным для частных инвесторов.

Но по сравнению с новостройками, вторичка эконом-класса вызывает больший интерес у покупателей. Во второй половине 2005 года ситуация складывается в пользу вторичного рынка, т.к. на первичном постепенно складывается ситуация дефицита ликвидных предложений, - считают специалисты Бюро Недвижимости Агент 00 - Удорожание стоимости строительства и как следствие повышение цены продаж привело к перетеканию потенциальных покупателей в сторону вторичного рынка, что в свою очередь потянуло вверх темпы роста цен и на вторичном рынке. Средняя стоимость предложения квартир типового жилья на первичном рынке выросла за год на 5%, что ниже, чем на вторичном рынке. Данное обстоятельство говорит о том, что наибольшим спросом со стороны покупателей пользуются объекты на вторичном рынке жилой недвижимости, - соглашается Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела компании Новая Площадь.

На данный момент значительных изменений на рынке вторичного жилья эконом-класса не наблюдается. Сохраняются тенденции начала осени - ограниченное количество предложений, равномерный рост цен, стабильный спрос. На первичном рынке в связи с сокращением предложения цены растут, что в свою очередь вызывает рост цен и на вторичку. С сентября по ноябрь средняя цена метра на вторичном рынке жилья выросла с $ 1990 до $ 2080, - утверждает Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО МИАН-агентство недвижимости

Тенденции сохранятся

Этому есть логичное объяснение. По мнению Михаила Бажина, руководителя отдела вторичного жилья агентства недвижимости ДОМОСТРОЙ, на вторичном рынке больший выбор, как по месту расположения, так и по метражу и качеству предлагаемого жилья (в новостройках на данный момент в секторе эконом-класса предлагают, как правило, три-четыре популярных сегодня серии домов, почти с одинаковыми параметрами). Хотя, цена за квадратный метр в строящемся доме ниже, затраты на ремонт и время ожидания от оплаты квартиры до вступления в права собственности и новоселья неоднократно перекрывают разницу.

Ипотека растет!

До конца этого года опрошенные эксперты не прогнозируют значительных изменений в данном секторе. Основные тенденции на рынке сохранятся: спрос и стоимость будут равномерно расти, а предложение сокращаться, - утверждает Дмитрий Попов. Но это краткосрочная перспектива. Что будет происходить на этом рынке в будущем, специалисты сказать затрудняются. Скорее всего, сильно меняться этот рынок не будет. Все зависит от стечения обстоятельств и прочих факторов. Строить какие-либо прогнозы на долгосрочную перспективу затруднительно. Вторичный рынок реагирует на различные факторы - экономические, политические, внутрирыночные процессы, - считает Михаил Бажин.

Как утверждают специалисты Бюро Недвижимости Агент 002, это явление объясняется следующим образом. Во-первых, дефицит спроса на жилье способствовал повышению привлекательности более сложных ипотечных схем оплаты в глазах риелторов и продавцов квартир. Во-вторых, выход на отечественный финансовый рынок крупных западных банков, которые обладают дешевыми и длинными деньгами (Дельта кредит, Райффайзен банк, Сосьете Женераль и т.д.), и предлагают вполне привлекательные ипотечные программы. В-третьих, естественная конкуренция между кредитными учреждениями позволила снизить процентные платежи и долю необходимых собственных средств заемщика, расширить ассортимент предлагаемых программ, сделать более гибкими условия выдачи кредита, в том числе и в области подтверждения доходов.

На сегодняшний день уровень развития ипотечного кредитования в России остается на довольно низком уровне. Тем не менее, число сделок с использованием ипотеки постоянно растет, хотя доля объектов, купленных в кредит, увы, невелика. На сегодняшний день наши специалисты оказывают помощь в приобретении жилья с использованием кредитных средств в 9% случаях от общего числа сделок, - говорит Михаил Бажин. Бурное развитие ипотечных схем купли-продажи недвижимости в столице наблюдается с середины 2004 года.

Вторичка привлекает!

Но, как считает Дмитрий Попов, существует доля покупателей, которые не пользуются услугами ипотеки, а добирают оставшуюся сумму за счет потребительского кредитования. В среднем количество сделок по ипотечному кредитованию составляет от 3 до 5 % как для первичного, так и для вторичного рынка жилой недвижимости, - считает эксперт. - С учетом развития программ кредитования, можно говорить об увеличении доли покупателей, приобретающих жилье в кредит, в ближайшее время до 10 %.

Подводя итоги, следует отметить, что по сравнению с предыдущим годом объем предложения вторичного жилья эконом-класса сократился, а цены возросли. Прежде всего, это связано с сокращением предложений на рынке новостроек, что в свою очередь вызвано вступлением с силу закона Об участии в долевом строительстве. Как было сказано выше, эти тенденции до конца текущего года сохранятся.
Земли под строительство в Центральном округе Москвы в дефиците. В настоящее время цена квадратного метра внутри Садового кольца уже превышает 8 тысяч долларов. При этом Москва переполнена промышленными предприятиями: они занимают около 700 га, а общая площадь производственных территорий в столице превышает 20 тысяч га (15% площади города). Поэтому до 2020 года только из Центрального округа планируется вывести более 80 производств, освободив около 300 га. В настоящее время в ЦАО, согласно программе реорганизации производственных территорий на период 2004-2006 годов, ведется обследование 11 промзон.

Для частных инвесторов рынок массового вторичного жилья является довольно выгодным инструментом вложения денег. Существуют два способа отбить вложенные средства - путем сдачи квартиры в аренду и путем дальнейшей перепродажи (в первом случае доход составит от 6 до 11% годовых, а во втором - 10-12% через год, по данным агентства ДОМОСТРОЙ). Безусловно, вторичный рынок жилья эконом-класса привлекателен для инвесторов, как с целью последующей перепродажи, так и с целью сдачи квартиры в аренду, - соглашается Нина Кузнецова. Но, по мнению Дмитрия Попова, если рассматривать вариант чистой покупки-продажи без дальнейшего использования, то выгоднее вкладывать деньги в новые объекты. Но, при использовании квартиры в коммерческих целях - аренды, уровень доходности, может быть, сопоставим с новостройкой, - утверждает эксперт, - а в некоторых случаях и выше. При этом следует учитывать риски при вложении денег в объекты на первичном рынке. Они значительно выше, нежели на вторичном рынке.

Например, к 2008 году на Краснопролетарской улице в ЦАО на участке площадью 0,76 га, где располагался завод Тизприбор, будет построен крупный офисный комплекс. Общая площадь комплекса составит 37,1 тысячи квадратных метров. При этом 100% площадей нового делового центра отойдет в собственность ЗАО Тизприбор, а городской бюджет в качестве компенсации своей доли получит 4,5 миллиона долларов.

При выводе предприятий из центра город предоставляет им различные льготные условия на приобретение новых участков, - говорит гендиректор ГУП Центр Александр Квасов. Возможно, именно льготы повлияли на то, что последнее время вывод предприятий за черту города активизировался. При этом инвесторами проектов, возводимых на старых участках земли, выступают сами заводы.

Хотя работы по выводу промпредприятий за пределы города ведутся в столице уже несколько лет, застройщики берутся за перенос заводов крайне неохотно. Даже обанкротившиеся заводы не желают переезжать за пределы МКАД, - объясняет руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. - Причем нередко они висят на балансе города, а зарабатывают деньги, сдавая площади другим организациям. В результате руководство заводов и фабрик выдвигает застройщикам условия, согласно которым доход последних сходит на нет.

Вчера стало известно и о начале вывода промпредприятий в Юго-Восточном округе: в ближайшие два года планируется перевести завод ЖБИ № 5 с улицы Мельникова. На его месте будет построен многофункциональный жилой комплекс. За реорганизацию своей бывшей промышленной территории возьмется сам завод, которому предстоит снести 16,2 тысячи квадратных метров строений.

По мнению PR-директора концерна Крост Леонида Белаги, скорее застройщик откажется от проекта - пока еще можно найти участки с меньшим обременением. Однако таких участков все меньше, и все больше опасность, что застройщик попытается договориться с экспертизой или выполнить работы не полностью. Покупателям квартир и арендаторам офисов данная ситуация не сулит ничего хорошего: альтернативой проживания или работы в опасной для здоровья зоне может стать только рост стоимости квадратных метров.

Впрочем, апатичность большинства руководителей предприятий - не единственная причина нежелания застройщиков строить на территории бывших заводов и фабрик. Дело в том, что практически всем участкам земли, на которых располагались промышленные предприятия, необходима рекультивация, за счет которой стоимость проекта может увеличиться в несколько раз, сделав его абсолютно нерентабельным. Например, на площадке в районе Очаково, где располагался завод, производящий резину, планировалось построить офисный центр, - рассказывает начальник предпроектной подготовки компании КВ Инжиниринг Марина Симонова. Однако экологическая экспертиза показала наличие в грунте тяжелых металлов. Необходимо было снять слой грунта толщиной около 6 метров и вывезти его на свалку, расположенную в 60 километрах от Москвы. В результате проект оказался нерентабельным.



Главная --> Публикации