Главная --> Публикации --> Квартиры в обмен на тюрьму Осколки недостроев Любителей бума просят не беспокоиться Мелкий и средний бизнес выбирает первые этажи жилых домов Кремль даст 115 млрд руб. на развитие ипотеки и медицины

Строительство будет вестись на земле площадью 300 га, находящейся под управлением ОАО Земельная агропромышленная корпорация (Знак), председателем правления которой является совладелец Уралсиба Николай Цветков. Всего в районе родной деревни Цветкова построят около 750 тыс. кв. м жилья, поля для гольфа и ипподром.

Как стало известно Бизнесу, в следующем году ФК Уралсиб Николая Цветкова начнет финансирование строительства крупного жилого микрорайона и ипподрома рядом с деревней Путилково (СЗАО, недалеко от Пятницкого шоссе).

ОАО Знак известно как крупный землевладелец. По официальной информации, компании сейчас принадлежит в Подмосковье около 20 тыс. га, однако участники рынка предполагают, что площадь владения составляет более 100 тыс. га.

Объем инвестиций в проект составит около $1 млрд.

О том, что на землях ОАО Знак будет реализовываться проект по строительству жилья, ипподрома и полей для гольфа, Бизнесу рассказал исполнительный директор по связям с общественностью ФК Уралсиб Александр Вихров.

Создателем этой компании считается Николай Цветков, который также является совладельцем ФК Уралсиб.

Строительство будет вестись рядом с деревней Путилково в 1 км от МКАД (СЗАО)- здесь учился и окончил школу Николай Цветков (родился он в соседней деревне Новобратцево). Несмотря на то, что постановление уже подписано, проект находится в стадии согласования. Еще предстоит разработка архитектурной концепции, процесс ее утверждения, согласование земельного вопроса и ряд других необходимых процедур,- говорит пресс-секретарь министерства строительства Московской области Александр Молодых.

А недавно губернатором Московской области было подписано соответствующее постановление. Согласно документу ООО Мособлземстройпроект, которое выступает инвестором проекта (входит в группу Знак), построит на территории 300 га 750 тыс. кв. м жилья. Объем инвестиций в проект в постановлении определен в $850 млн, однако участники рынка считают, что реальная сумма инвестиций превысит $1 млрд.

Возможно, ФК Уралсиб будетфинансировать строительство ряда объектов социально-инфраструктурного назначения: школы, детские сады, крупные спортивные сооружения, включая ипподром и тренировочный центр. Сейчас этот вопрос изучается,- рассказал Вихров.

В Уралсибе сообщили, что механизм финансирования проекта пока не определен.

Какое именно жилье будет строиться на этом месте, ни в Знаке, ни в Уралсибе не сообщили. Также не сообщили это и в департаменте строительства МО. Вероятно, этот вопрос пока не согласован. На этом месте будет строиться жилье бизнес-класса,- утверждает Сергей Гоз, гендиректор компании Элит строй. Вероятнее всего, это не будет панельное жилье,- соглашается с ним генеральный директор М-девелопмент Валерий Сухов.- Здесь интереснее будет выглядеть монолитное жилье. Он также отметил, что направление очень востребованное, но здесь пока не решены проблемы с развязками.

Участники рынка предполагают, что, скорее всего, компания заключит договор с крупным застройщиком, но с каким именно, предположить сложно. Напомним, что ранее Уралсиб принимал участие в финансировании строительства жилого комплекса Шуваловский, который строило Интеко. Однако позднее корпорация уступила права на застройку МИАН. Также Уралсиб сотрудничал с корпорацией Mirax.

По оценкам участников рынка, реализация проекта будет проходить поэтапно.

Для инвестирования в проект, вероятнее всего, будет создан пул инвесторов, однако кто в него войдет, в Уралсибе уточнить не смогли.

Алексей Гусев, ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, говорит, что объем земельного участка и заявленные инвестиции дают инвестору возможность комплексной реализации проекта.

$500 млн составят прямые инвестиции, остальные средства будут привлекаться за счет реинвестирования в проект,- предполагает Гоз.

Думаю, проект будет реализован довольно быстро.

Популярность северо-западного направления, наличие необходимой инфраструктуры и спортивно-развлекательных объектов обеспечат высокий покупательский спрос. Кроме того, объект значительно выигрывает в связи с близким расположением от Москвы и хорошей транспортной доступностью.

ЗНАК И УРАЛСИБ

Кроме того, если инвестор учтет тенденцию роста спроса на жилье бизнес-класса (20-25% в год), проект будет очень рентабельным,- рассуждает Сергей Гоз.

Рост их бизнеса обеспечат западные инвестфонды, которые приходят в столицу, и давление на собственников зданий со стороны консалтинговых компаний. Поскольку на рынке сейчас работают не более 10 специализированных УК, объем их прибыли, который напрямую зависит от количества площадей, может увеличиться в несколько раз.

застроят земельный участок площадью 300 га. Стоимость одного гектара на северозападе от Москвы может достигать $1 млн. Однако с увеличением объема земельного участка стоимость земли снижается - цена 300 га, по оценкам участников рынка, вряд ли превышает $160-180 млн.
Столичный рынок управления коммерческой недвижимостью в следующем году может стать рентабельнее. Если сегодня под каждый отдельный объект создается собственная УК, то в следующие несколько лет ситуация может измениться в пользу профессиональных сетевых управляющих компаний.

Сегодня более 80% высококлассной коммерческой недвижимости управляется силами собственника, оставшаяся часть находится в ведении независимых профессиональных управляющих компаний.

Реалии рынка

Однако доля профессиональных сетевых управленцев растет. Если в 2002 году доля офисных площадей класса A, управляемых независимыми компаниями, составляла 7-8%, то сейчас это 10-12%.

Как утверждает большинство участников этого рынка, общественное сознание только начинает осваивать такой вид деятельности, как управление недвижимостью.

На данный момент у частников в управлении находится 8-10% столичных бизнес-центров, а два-три года назад этот показатель был равен вообще 5%.

Для недвижимости класса B картина несколько отличается.

К тому же практика аутсорсинга недостаточно развита: в России УК может получить заказ на значительно меньшее количество услуг, нежели на Западе,- сетует Марина Великорецкая.- Сейчас крайне мало случаев, когда управление финансовыми потоками, связанными с доверяемым объектом недвижимости, передается УК. Это связано с тем, что владельцы зданий пока к этому не готовы.

Объясняется такая ситуация тем, что количество участников рынка управления недвижимостью пополняется в основном за счет структур, которые изначально создаются девелоперами для обслуживания своих целей, а после начинают продвигать свои услуги на рынок. В России на рынке очень мало профессионалов- рынок очень беден.

Однако в течение последующих нескольких лет, по прогнозам участников рынка, количество компаний увеличится в несколько раз, а доля в общем объеме управления коммерческой недвижимостью составит 20-25%.

Сейчас можно выделить менее десяти УК, которых регулярно приглашают к участиюв тендерах на управление офисными центрами класса A. Это Hines, M + W Zander Facility Management, Noble Gibbons, Sodexho, Knight Frank, Sawatzky Property Management, Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Property Management и группа компаний Город (единственная российская компания в этом списке).

Сегодня заказчики сами обращаются к профессиональным управляющим, в том числе для того, чтобы договориться о совместной работе уже во время принятия решения о строительстве. Например, за этот год компания Sawatzky Property Management получила в управление более чем 120 тыс. кв. м, которые находятся еще только в стадии проектирования.

Главной причиной увеличения может стать приход на столичный рынок иностранных инвесторов, нацеленных исключительно на получение доходов от владения объектами недвижимости. Исходя из западного опыта, высокую рентабельность использования коммерческой недвижимости могут обеспечить только специализированные УК.

В настоящее время независимым УК передаются в управление сравнительно небольшие площади: как правило, собственник обращается к независимым компаниям, если общее количество площадей, которыми он владеет, составляет менее 50 тыс. кв. м. Это касается как класса A, так и класса B.

Объем управления

Владельцы понимают, что, пригласив сегодня сторонние УК, они смогут потратить те же деньги на создание с помощью консультантов собственной УК,- говорит она.

В первую очередь это объясняется нежеланием владельцев зданий терять дополнительную прибыль. По словам генерального директора Besh Marketing Group Оксаны Крыминой, если собственник владеет офисной недвижимостью общей площадью от 100 тыс. кв. м и выше, то очень велика вероятность того, что им будет создана своя управляющая структура. Очень мало кто передает такие площади в управление уже существующим УК.

Тем более что сегодня старт новой УК обойдется намного дешевле, чем это может быть через несколько лет. Если собственники всерьез рассматривают возможность создания такого бизнеса, то это лучше делать сейчас,- советует Крымина.

Кроме того, по ее словам, собственники зданий, как правило, решают сделать вклад в старт нового бизнеса с расчетом, что через два-три года созданная ими УК, набравшись опыта в управлении собственными объектами, сможет вступить в конкурентную борьбу и потеснить других на еще только формирующемся рынке.

Прибыль владелец получает от сдачи площадей в аренду, и именно в этой части построенной нами логической цепочке существенная роль отводится наличию профессиональной управляющей компании,- говорит управляющий директор Sawatzky Property Manage-ment Евгения Власова.

Главная цель владельца недвижимости класса А и В - это извлечение максимальной прибыли от построенного или приобретенного им объекта.

Доходы УК

Для этого есть несколько причин: для привлечения арендаторов большое значение имеет класс здания, а классификация здания класса А предусматривает наличие профессиональной управляющей компании, но если даже отстраниться от данной классификации, то можно предположить, что арендатор в большей степени, чем кто-либо, заинтересован в получении хорошего сервиса, обеспечивающего его комфортное пребывание в здании, удержание арендаторов также возможно только при получении ими желаемого уровня услуг.

По оценкам участников рынка, обороты самых востребованных УК в Москве составляют до $15 млн в год (ставки УК для класса B $60-80 за квадратный метр, для класса A - $80-100 за квадратный метр).

Прибыль управляющих компаний напрямую зависит от количества обслуживаемых ими площадей. Управляющей компании невыгодно брать недвижимость площадью менее 5 тыс. кв. м. Начиная с этого объема, безусловно, можно говорить о рентабельности,- говорит генеральный директор Colliers FM Марина Великорецкая.- Доходы УК достаточно невелики, они прямо пропорциональны объему управляемых площадей. Если говорить о цифрах, это около 15% от оборота.

Если компания имеет в управлении 10 тыс. кв. м и она не убыточна - это можно считать хорошим результатом. Молодые профессиональные УК могут рассматривать это как стартовые затраты: имея на первых порах малые объемы, но поддерживая высокое качество, через некоторое время благодаря репутации они вырастут в объемах, преодолеют нулевой барьер и начнут получать прибыль,- считает генеральный директор управляющей компании Инвестлайн Наталья Холопова.

Также среди факторов, влияющих на размер доходов УК, можно выделить уровень регламентирования деятельности и взаимное расположение управляемых компанией объектов.

В России, в отличие от европейских стран, пока уделяют недостаточно внимания имиджу здания, так как нет особой конкуренции. Поэтому арендаторы офисов пока не могут предъявлять слишком жестких требований к его обслуживанию.

Имидж поднимет управление

Правильно отлаженное управление объектом может приносить владельцам большой доход. Но в этом бизнесе достаточно большое количество подводных камней.

Когда количество сдаваемых в аренду площадей увеличится, девелоперы будут все больше обращаться к профессиональным УК. Если среди арендаторов есть известные компании с большим капиталом, они в первую очередь интересуются тем, кто управляет зданием: только в том случае, если это профессиональные УК с хорошим имиджем, они могут быть уверены, что будут чувствовать себя комфортно в этом здании,- подводит итог Марина Великорецкая.

Управление недвижимостью - это рутинная работа, которая требует большого количества времени и усилий. Если управление не является основным бизнесом компании, то это будет не так эффективно и созданная таким образом added value (добавленная стоимость) будет ниже, чем могла бы быть в случае обращения к услугам профессиональной управляющей компании,- утверждает Марина Великорецкая, генеральный директор Colliers FM.

И при отсутствии достаточного уровня профессионализма это может привести к тому, что объект будет не так ликвиден, как это задумывалось при его проектировке.

Только в этом случае можно быть спокойным за репутацию здания и постепенно повышать его ликвидность.

По мнению большинства участников рынка, за последний год начал изменяться менталитет собственников: к ним приходит осознание того, что коммерческие объекты высокого класса должны управляться профессионалами.

Проблема нехватки гаражей в столице может быть решена строительством малых гаражей прямо в московских дворах, а также созданием целого ряда навесных и подземных гаражей. Такую светлую идею высказал на днях Юрий Лужков, проводя заседание Общественного градостроительного совета. Автор идеи, депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов, сказал RBC daily, что уже в следующем году власти намерены преодолеть тенденцию опережающего роста числа машин в городе. Однако простая арифметика показывает, что даже при запланированных темпах строительства 140 тысяч гаражей в год каждый москвич сможет получить по отдельному гаражу лишь через тринадцать, а не семь лет, как обещают власти.

По прогнозам Besh Marketing Group, в течение ближайших трех лет количество представленных на рынке управляющих компаний увеличится приблизительно до 10 Вырастет значение имиджа, и именно за счет этого вырастет входной барьер для новых компаний. Ведущие компании будут расти, небольшие УК будут сливаться или продаваться. Планка площадей, при наличии которых собственнику выгодно создавать свою УК, будет все время подниматься (сейчас она составляет около 100 тыс. кв. м),- считает Крымина.

Тем москвичам, кому такие гаражи не по карману, столичные власти собираются помочь посредством строительства малых гаражей. Чему Юрий Лужков и предложил уделить особое внимание. «Люди недолюбливают большие гаражи, – сказал RBC daily автор идеи строительства малых гаражей, депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов. – Во-первых, потому что они, как правило, находятся довольно далеко от дома. Во-вторых, существует некая психологическая установка: гараж должен быть небольшим. Кроме того, строить большие многоэтажные гаражи не только дорого, но и хлопотно: как только начинается такое строительство, сразу же возмущаются жильцы, и много времени и сил уходит на урегулирование взаимоотношений с недовольными жителями. У нас почему-то особенно рьяно протестуют против строительства гаражей и бензозаправок». По мнению автора идеи, при строительстве малых гаражей урегулировать вопрос с жителями будет гораздо проще. В первую очередь, потому что этим будет заниматься инициативная группа из самих жильцов-автолюбителей.

По данным Москомархитектуры, озвученным на заседании Общественного градостроительного совета, в Москве 62% автомашин не имеют постоянных мест парковки и лишь 11% имеют места в современных гаражах. Осознавая масштабность проблемы, в 1996 году столичные власти запустили программу гаражного строительства. С тех пор количество ежегодно сдаваемых в эксплуатацию гаражей удвоилось. Если в 1996 году строилось 36 тыс. гаражей в год, то сейчас эта цифра достигла 70 тыс. Впрочем, на этой цифре программа застопорилась. Главный архитектор Москвы Александр Казьмин утверждает, что такая ситуация сохранится вплоть до 2005 года. Столь медленные темпы гаражного строительства объясняются несколькими причинами. Во-первых, в генплане Москвы не предусмотрено строительство гаражей в таком объеме: создатели генплана не рассчитывали на столь бурный рост благосостояния населения и сопутствующий ему рост числа автомобилей. Во-вторых, строящиеся ныне в большом количестве подземные многоэтажные гаражи довольно дороги и доступны далеко не всем автолюбителям: место в таком гараже стоит от 5 до 30 тысяч долларов в зависимости от расположения (в центре, естественно, дороже). Но и на эти гаражи спрос довольно велик. «В этом году спрос на продаваемые нами гаражи увеличился в три раза по сравнению с прошлым годом», – заявили RBC daily в «Мосреалстрое» – уполномоченной компании департамента инвестиционных программ строительства города Москвы. К слову, «Мосреалстрой» продает гаражи по цене от 250 тыс. до 1 млн рублей.

Наряду с дворовыми малыми гаражами власти предполагают строить и большие подземные, а также навесные паркинги. В частности, по мнению депутата Москвина-Тарханова, необходимы кассетные гаражи с подъемниками, которые будут пристраиваться к офисам. Юрий Лужков предложил также строить многоэтажные гаражи над автомагистралями и железнодорожными путями. «Например, только на третьем транспортном кольце мы могли бы найти десяток мест поблизости от жилья, где над автомагистралью можно было бы возвести многоэтажные гаражи», – сказал Юрий Лужков на градостроительном совете. Кроме того, как сообщили RBC daily, мэрия ведет активную деятельность в направлении использования под гаражное строительство земель, принадлежащих железной дороге и Министерству обороны. «Это земли промышленного типа, – утверждает Москвин-Тарханов. – Их использование под гаражное строительство очень перспективно».

Кроме того, обращать в гаражную «веру» противников строительства гаражей под окнами жилых домов предполагается посредством различных дополнительных радостей. «Во-первых, в таких гаражных комплексах могут размещаться кафе или магазины, – считает г-н Москвин-Тарханов. – Люди смогут использовать этот комплекс не просто как гараж, но и как небольшой общественный центр. Кроме того, строительство таких гаражей позволит убрать из дворов «ракушки», что тоже будет играть немаловажную роль». По мнению автора идеи, строительство малых гаражей не нарушает исторический облик города, а, наоборот, воссоздает его. По крайней мере, это в полной мере можно отнести к московским дворам в пределах Центрального административного округа. «В центре города малые строения во дворах стояли всегда, – утверждает Михаил Москвин-Тарханов. – В районах старой застройки это были каретные, в районах новой – дворницкие. Сейчас они обветшали и разрушились. На их месте как раз и можно построить малые гаражи, не нарушив исторического облика города». Только в Центральном административном округе, по данным депутата, на месте старых каретных и дворницких можно настроить гаражей на 40 тысяч мест. Комментарий Москомархитектуры по этому поводу RBC daily получить не удалось. Одним из серьезнейших аргументов в пользу малых гаражей, приводимых властями, является их низкая стоимость. Юрий Лужков утверждает, что место в таком гараже будет стоить порядка 1,5 тыс. долларов. Однако г-н Москвин-Тарханов в беседе с RBC daily усомнился в реальности этой цифры, предположив, что место будет стоить все-таки дороже. «С другой стороны, это хорошее вложение средств, – сказал он. – И население начинает это понимать».

По оценкам первого заместителя мэра Москвы, руководителя комплекса экономической политики и развития города Юрия Росляка, ежегодный дефицит инвестиций для реализации генерального плана развития Москвы на период до 2010 года составляет 60-80 млрд руб. Росляк убежден, что привлечь необходимые средства на строительство социально значимых объектов удастся лишь в том случае, если согласительная процедура для инвесторов будет серьезно упрощена. Например, если уменьшить сроки подготовки разрешительной архитектурной документации, без которой инвесторы не могут участвовать в том или ином конкурсе.

В итоге столичные власти собираются обеспечить каждого московского автовладельца отдельным гаражом. При этом главный архитектор Александр Казьмин утверждает, что к 2010 году темпы гаражного строительства составят 140 тыс. штук в год и в два раза превысят нынешние. Простая арифметика, правда, приводит к противоположному выводу: если даже начиная с этого года строить по 140 тыс. гаражей в год, то через семь лет в Москве будет дополнительно чуть меньше миллиона гаражей. Сейчас в столице почти 3 млн машин, гаражами обеспечены не больше четверти. Причем число автомобилей растет быстрее, чем количество гаражей. Впрочем, депутат Москвин-Тарханов заверил RBC daily, что в следующем году эта тенденция будет преодолена. Однако, даже если предположить гипотетическую ситуацию, что число машин остановится на уровне 3 миллионов и расти дальше не будет, при нынешних темпах строительства нужно как минимум 13 лет, чтобы обеспечить всех желающих гаражами. Правда, трудно предположить, что москвичи перестанут покупать автомобили.
Столичные власти обещают сократить сроки подготовки разрешительной архитектурной документации, которая необходима для строительства объектов, предусмотренных генеральным планом развития Москвы. Вчера на заседании правительства города главный архитектор столицы Александр Кузьмин заявил, что с 1 января 2006 года с этой целью при Москомархитектуры будет создано новое управление, которое должно скоординировать и ускорить работу специалистов этого ведомства. Правда, опрошенные Бизнесом эксперты опасаются, что предложение чиновников, напротив, лишь усложнит для предпринимателей процесс оформления архитектурной документации.

Решить существующую проблему вызвался главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. По его словам, с 1 января 2006 года будет создано новое управления при Москомархитектуры, которое должно координировать работу сотрудников, разрабатывающих проекты планировок объектов, предпроектную документацию, а также градостроительное обоснование строительства того или иного объекта. Правда, Кузьмин заранее предупредил, что сам он опасается ускорениясроков оформления документов. Сейчас тяжело найти свободный городской участок для застройки, кроме того, постоянно совершенствуются земельно-правовые отношения. И в этой ситуации, напротив, необходима качественная проработка тех или иных проектов,- пояснил чиновник.

Был уговор, что, например, инвесторы гостиниц получат по упрощенной схеме разрешительную документацию на возведение объектов. Однако из 27 заявленных объектов только 14 были выкуплены инвесторами для проработки. Другие компании сняли свои кандидатуры с конкурса, поскольку не согласились осваивать предложенные городом площадки с учетом подготовленной документации,- сокрушался вчера Юрий Росляк.

Замдиректора Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева надеется, что в первую очередь чиновники четко обозначат обязанности новой структуры Москомархитектуры. Сейчас, напоминает эксперт, на подготовку всего пакета разрешительной документации для строительства, в том числе и архитектурной, уходит от полугода до несколько лет. Некоторые компании получают разрешительную документацию достаточно быстро, поскольку имеют налаженные связи в кругу чиновников, а некоторые, не располагая такой возможностью, обивают пороги месяцами,- говорит Никуличева.

Опрошенные Бизнесом эксперты поддерживают предложение Кузьмина, но при условии, что реорганизация Москомархитектуры не приведет к усложнению оформления документов. Аналитик компании Русский инвестиционный дом Иван Улезло опасается, что если процесс реорганизации Москомархитектуры затянется, это может самым негативным образом сказаться на предпринимателях. Если в результате всех трансформаций увеличится число сотрудников Москомархитектуры, у которых необходимо будет завизировать тот или иной документ, то компаниям придется тратить еще больше времени и сил при общении с чиновниками,- выказывает опасения Иван Улезло.



Главная --> Публикации