Главная --> Публикации --> Государственное жилище Парковки обеспечат по инвестиционным контрактам Британцы вложат в недвижимосmь 500 млн фунтов Ик велес капитал купила 20 тыс. га около иваньковского водохранилища Дом для zepter

Несомненно, в успешной работе крупных магазинов изначально чрезвычайно важными компонентами являются месторасположение и выбор концепции предприятия. Однако в дальнейшем все во многом определяется тем, под чьим руководством оно работает.

Индустрия торговых центров в нашей стране только начинает развиваться. Темпы процесса были бы еще интенсивней, если бы открывающиеся ТЦ соответствовали требованиям времени и конъюнктуре рынка. К сожалению, довольно многие из них из-за допущенных на различных стадиях девелоперского цикла ошибок оказываются невостребованными ни у арендаторов, ни у покупателей.

Профессиональное управление ТЦ выходит далеко за рамки управления зданиями в том классическом виде, в котором оно практикуется в сегментах офисной или жилой недвижимости. Диапазон функций и направлений деятельности у менеджеров крупных магазинов значительно шире. В идеале, помимо эксплуатации объекта, управляющая компания (УК) торгового центра должна решать задачи по управлению финансами и маркетингом, выполнять администраторские функции, отвечать за договорную базу, заниматься поиском арендаторов и вопросами страхования, организацией завоза и хранения товаров и т.д. Пока, конечно, до того, чтобы выполнять все эти функции в полном объеме большинству российских ТЦ еще далеко. Например, привлечением торговых операторов УК занимаются только в тех ТЦ, где сложилась устоявшаяся структура, где присутствует западный капитал и влияние западных взглядов на роль УК. "Это не более 10-15% торговых центров в нашей стране", - говорит Андрей Сухов, первый заместитель генерального директора ТК "Охотный ряд".

Чем заняты управляющие компании

Финансовая составляющая работы УК в ТЦ - это также далеко не просто бухгалтерия. Менеджеры курируют почти все внутренние и внешние денежные потоки, контролируют сроки выплаты арендных платежей, отвечают за составление бюджета всего предприятия, а на более ранних этапах - за оптимизацию затрат на обустройство коммуникаций, закупку техники, оборудования и расходных материалов. К сожалению, на практике управление деньгами часто сводится к элементарной оценке общих финансовых итогов, без разбора результатов работы отдельных подразделений, без оценки убыточности или эффективности работы разных деталей системы.

Маркетинговую функцию многие специалисты считают наиболее важной и в то же время меньше всего освоенной. По их оценкам, данное направление сегодня не развито на 99 процентов. Между тем от того, насколько грамотно позиционируется и продвигается ТЦ на рынке, зависит его дальнейшая судьба. При этом важно сокращать издержки, стимулируя маркетинговую активность арендаторов, сводя их разрозненные рекламные акции воедино. К сожалению, умение при ограниченном бюджете проводить эффективную PR-политику - большая редкость. К тому же, как говорят многие менеджеры, сейчас слишком много времени уходит на решение вопросов жизнеобеспечения объекта, и на рекламу его просто не остается.

Кто музыку заказывает...

Что касается эксплуатации, то она включает внешнюю и внутреннюю уборку и содержание объекта, энергоснабжение всех инженерных систем, обеспечение работы водопровода и канализации, противопожарных систем, охрану объекта, благоустройство прилегающей территории и массу других вопросов. Казалось бы, ничего необычного. Поэтому подключать УК к реализации проекта ТЦ целесообразно уже на стадии его разработки, когда специалисты, которые будут в дальнейшем отвечать за его эксплуатацию, могут изучить все нюансы, вплоть до того, за какой стеной какой проводок будет скрываться, а также внести необходимые коррективы. По этой же причине важно, чтобы они курировали и строительство ТЦ.

У каждой из форм есть свои плюсы и минусы. Так, по словам Марка Афраймовича, члена совета директоров УК "Торговый квартал", степень ответственности собственной структуры гораздо ниже, чем у привлеченной, которая работает в рамках договорного регламента. Зато при найме УК велика вероятность просчета с выбором - хороших профессионалов в этой области еще довольно мало. Надо сказать, что и в случае создания собственной УК владельцу ТЦ на место ее руководителя важно найти высококвалифицированного специалиста.

В силу незрелости рынка ТЦ нет устоявшихся стандартов управления, проверенных практикой и адаптированных к нашим условиям. УК либо создаются владельцами ТЦ в составе собственной компании (или как дочерняя структура), либо они обращаются за услугами к фирме, которая предоставляет соответствующие услуги на рынке управления недвижимостью. Выбор зависит от того, на решение каких стратегических задач нацелен девелопер. Например, если он в перспективе рассчитывает строить целую сеть торговых центров, то может быть целесообразным создание "своей" УК. Для тех, чей бизнес ограничивается небольшим количеством объектов, лучше обратиться к профессиональным управленцам. Хотя и сетевики зачастую выбирают последний вариант, между тем как владелец, имеющий один-единственный, да еще далеко не самый крупный ТЦ, тратит свои силы и средства на то, чтобы "рулить" своим детищем самому. Естественно, что эффективность менеджмента при этом без навыков и опыта чаще всего оставляет желать лучшего. Правда, эксперты говорят, что в последние годы "самостоятельных" становится все меньше.

Но какая бы по форме и содержанию УК не была, ее ядро должно состоять из широкопрофильных специалистов, разбирающихся в разных вопросах, в решении которых может возникнуть необходимость.
Посещение европейских горнолыжных курортов уже давно стало излюбленным видом зимнего отдыха россиян. А вот приобретение апартаментов или шале в этих местах еще недавно было уделом избранных. Но сегодня такая покупка вполне обычное явление. Об особенностях совершения подобных сделок и тонкостях законодательства нашим читателям рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации БЕСТ-недвижимость кандидат исторических наук Юлия Титова.

Схемы работы различных УК также отличаются. Одни предоставляют клиентам (или номинальным хозяевам) интегрированные услуги, используя при этом внутренние ресурсы и собственный персонал на каждом профильном направлении. Другие, являясь, скорее, неким командным ядром, работают с привлечением подрядчиков, специализирующихся в различных сферах деятельности. В первом случае недостатком, по словам Александра Остроухова, заместителя генерального директора УК "Делта-Сервис" (ТК "Золотой Вавилон"), является то, что комплексное обслуживание объекта требует для каждого из направлений получения многочисленных лицензий. Опять же возникает кадровая проблема - трудно найти хороших специалистов во всех отраслях. Во втором - привлечение большого количества сторонних организаций может сказаться на уровне обслуживания: трудно контролировать качество работ. Довольно распространен смешанный вариант, когда УК часть производственных функций выполняет самостоятельно, а для других нанимает специальные фирмы. Как говорит Андрей Сухов, в большинстве ТЦ наемными являются клининговая, охранная и лифтовая службы.

Австрия

Приобретение недвижимости.Основную категорию зарубежных покупателей коттеджей составляют соседи австрийцев по ЕС, в первую очередь граждане Германии, во вторую итальянцы. Популярностью у них пользуются домики на лоне природы вообще и на горнолыжных курортах в частности. Для россиян осуществить подобное приобретение сложнее.

Европа богата горнолыжными курортами, которые пользуются заслуженной популярностью спортсменов и любителей данного вида отдыха из разных стран. Австрия, Андорра, Болгария, Германия, Италия, Польша, Румыния, Словакия, Словения, Франция, Чехия, Швейцария вот лишь неполный перечень самых актуальных направлений. Сегодня мы поговорим о возможностях приобретения недвижимости на горнолыжных курортах Западной Европы (о покупке в Восточной Европе расскажем в следующем номере журнала).

Процедура выдачи разрешения на покупку недвижимости занимает около трех месяцев. Все оформление осуществляют при помощи государственного нотариуса. В местном банке открывают счет доверенного лица (Treuhandkonto), куда перечисляют полную сумму. В случае приобретения здания на вторичном рынке продавец получает доступ к счету после успешного перевода собственности на нового владельца. При покупке на стадии строительства компания, реализующая жилье, будет снимать средства со счета частями: первые 40 % при подписании контракта, последние 5 % после выдачи ключей. Происхождение денежных средств не имеет значения. Перевод разрешено осуществлять из любого места. При наличии достаточных гарантий можно получить кредит в местном банке.

Каждая из федеральных земель имеет свои правила продажи недвижимости иностранцам. Если в Бургенланде, Верхней или Нижней Австрии для покупки нет почти никаких ограничений, то в Тироле, Форарльберге и некоторых районах Зальцбурга, наоборот, это крайне затруднительно. Потенциальный владелец должен прожить в стране три года, доказать, что Австрия центр его жизненных интересов, представить рекомендации. Ни одна сделка не вступит в силу без одобрения Комиссии по передаче собственности (Grundverkehrskommission). Но не стоит опускать руки: есть возможность приобретения недвижимости на юридическое лицо, зарегистрированное в Австрии или другой стране ЕС. В случае открытия австрийской фирмы (самая простая форма аналог ООО, то есть GmbH) понадобится соблюдение двух условий: один из учредителей обязан быть гражданином Австрии, а компания должна быть зарегистрирована на ее территории. Регистрация стоит 2 5 тыс. евро, кроме того, потребуется внести часть уставного капитала в размере около 18 тыс. евро.

Если покупку оформляют на физическое лицо (такой вариант приемлем для Вены, но не для Тироля или Зальцбурга), собственник не имеет визовых льгот. Безусловно, он может претендовать на туристическую визу (типа С, сроком до 90 дней), чтобы посещать свой дом для отдыха, но не более. Домовладелец-бизнесмен получает уже некоторые преференции в виде годовой мультивизы в этом случае фирма должна существовать не фиктивно.

Налог на добавленную стоимость (Umsatzsteuer, или сокращенно USSt) в заявляемую цену обычно не включают. Его придется платить, но если покупатель собирается профессионально заняться сдачей жилья в аренду, то спустя три месяца после сделки можно обратиться в Министерство финансов по поводу возврата НДС. Расходы по оформлению недвижимости в собственность обойдутся в сумму 8 9 % от стоимости недвижимости, из которых налог на покупку составляет 3,5 %, нотариальные сборы 3 4 %, а пошлина за регистрацию квартиры равна 1 % стоимости. Агенту по недвижимости за оформление сделки полагаются комиссионные в размере 3 6 % от суммы. Если недвижимость продают в течение десяти лет после покупки, то в качестве налога выплачивают 50 % прибыли, полученной в результате продажи.

Андорра

Приобретение недвижимости. Процедура покупки недвижимости в этой стране достаточно проста и весьма сходна с испанской. Главным притягательным моментом владения недвижимостью в Андорре является возможность получения вида на жительство, в результате которого собственник попадает под здешнюю льготную систему налогообложения.

Недвижимость на горнолыжных курортах. К горнолыжным районам Австрии относят области Тироля и Зальцбурга. В этих федеральных землях россиянам удастся оформить покупку недвижимости на юридическое лицо (на физическое лицо реально приобрести коттедж в районах, славящихся своими возможностями для занятия беговыми лыжами). Стоимость квадратного метра в апартаментах колеблется в диапазоне от 3,5 до 5 тыс. евро (варианты с двумя спальнями в Мария-Альме обойдутся в зависимости от расположения, площади и вида из окон в 150 250 тыс. евро). Цены на отдельные дома составляют около 300 800 тыс. евро, но встречаются и эксклюзивные особняки, стоящие более миллиона.

Для получения вида на жительство понадобится справка о несудимости (вернее, ее легализованный перевод), выписка с личного счета местного банка о наличии суммы, свидетельствующей о благонадежности претендента на ВНЖ (не менее 100 тыс. евро), документы, подтверждающие наличие недвижимого имущества в Андорре. Ничего принципиально сложного в этих требованиях нет. Аналогичную процедуру, например, проводят на популярном среди россиян Кипре. При положительном ответе нужно пройти медицинскую ревизию в Андорре и заплатить официально на счет государства определенную сумму. Если через несколько лет собственник захочет отказаться от резиденции, государство возвращает ему эти деньги. После получения медицинской и пенсионной страховок документы проходят еще ряд инстанций, и спустя три-четыре месяца резиденция готова. Вид на жительство не дает права на работу. Постоянный источник дохода должен находиться за пределами страны.

Первым шагом на пути к покупке дома является открытие счета в местном банке. Для этого потребуются соответствующие рекомендации. Банковская тайна гарантируется: даже при наличии судебного решения о взыскании в пользу истца крупной суммы андоррские кредитные учреждения не предоставят никакой информации ни о сумме, лежащей на счете, ни о его номере, ни вообще о его наличии. Приобретение недвижимости оформляют на физическое лицо при помощи местного нотариуса. Всю документацию ведут на каталонском языке.

Германия

Приобретение недвижимости.Законы Германии к покупателям-иностранцам достаточно либеральны. Приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость можно по всей ее территории. Нет никаких законов или положений, дающих немцам преимущества перед представителями других государств. Любая недвижимость проходит государственную регистрацию, при этом в реестре собственности (Grundbuch) фиксируют основную информацию об объекте: владелец, стоимость, площадь, наличие отягощающих обстоятельств (задолженности и т. д.) и др. Куплю-продажу обязательно совершают при участии государственного нотариуса, защищающего интересы обеих сторон. Для расчетов по сделке нотариус открывает специальный банковский счет. Полная процедура покупки и регистрации на нового владельца занимает около двух-трех месяцев. Приобретение недвижимости иностранцами в Германии можно рассматривать по большей части как надежную инвестиционную возможность. По оценке ММВФ страна входит в тройку мировых лидеров по перспективности инвестиций.

Недвижимость на горнолыжных курортах Андорры. Без особых затруднений можно приобрести апартаменты на горнолыжных курортах (Сольдеу, Эль-Тартер) или вблизи них как в комплексах-новостройках, так и во вторичном фонде. Предлагают апартаменты очень высокого качества с одной, двумя и тремя спальнями. Зачастую даже новое жилье меблировано и укомплектовано электробытовой техникой. Комплексы оснащены парковкой и кладовыми для хранения зимнего инвентаря. Рядом бассейны, тренажерные залы, зоны отдыха, детские развлекательные зоны. Цена основной массы апартаментов, расположенных в пешеходной доступности от подъемников, колеблется в диапазоне от 100 до 300 тыс. евро. Цифра зависит в основном от размера, вида из окон, места и инфраструктуры.

Единовременные расходы при покупке недвижимости в Германии: налог на покупку 3,5 % от суммы, зафиксированной в нотариально заверяемом договоре о продаже, 1,5 % от нее расходы по нотариальному и юридическому оформлению, услуги маклера обычно обходятся примерно в 5 % от стоимости покупки.

Получение разрешения на жительство не связано с покупкой дома, но владение им является веским аргументом при рассмотрении заявления со стороны властей, так как это доказывает материальную независимость заявителя. Владелец недвижимости может рассчитывать на туристическую визу (типа С, до 90 дней). При желании проводить больше времени на территории Германии требуется иметь источник дохода, подтверждением которого является наличие юридического лица. Открывая на территории страны фирму и имея тут собственность, реально претендовать на получение мультивизы или немецкого вида на жительство. Для покупки недвижимости открытие юридического лица не требуется.

Недвижимость здесь пользуется популярностью не только по причине расположения на престижном горнолыжном курорте и небольшого количества вариантов, но и благодаря своему расположению в самом центре Европы (от аэропорта Мюнхена 1,5 ч езды, от Инсбрука 50 мин, в пределах 3 ч находятся Цюрих, Вена, Зальцбург, Прага, Карловы Вары, Будапешт, а также ряд французских и итальянских городов). Возможность и эффективность сдачи в аренду очень высока, доходность составляет около 5 % годовых, что для Европы весьма хороший показатель. В Гармиш-Партенкирхен едут не только ради скоростных спусков по склонам. Это еще и уникальный природно-климатический и бальнеологический курорт, круглый год пользующийся спросом.

Недвижимость на горнолыжных курортах Германии. Эти курорты считают одними из самых популярных и престижных. Так, Гармиш-Партенкирхен может смело конкурировать с Куршевелем как по уровню трасс и живописности окружающей природы, так и по элитарности публики, включая владельцев особняков. Покупка частного дома или строительство его на заказ дело сложное и дорогостоящее. Средняя цена курортных особняков более 1 млн. евро. Апартаментов здесь достаточно мало. Как правило, это жилье в небольших домах на шесть-восемь квартир с огороженной территорией, гаражами, сауной, постоянным обслуживающим персоналом, возможностью доверительного управления. Стоимость таких апартаментов колеблется от 3,5 до 5 тыс. евро за 1 кв. м. Таким образом, квартира с видом на Цугшпитце (самую высокую вершину в Германии) площадью 70 90 кв. м обойдется в 200 350 тыс. евро.

Покупка дома или квартиры в Италии, как и в других странах Шенгена, не дает визовых льгот. Собственник и члены его семьи могут претендовать на туристическую визу, чтобы использовать свою недвижимость для отдыха. Для получения основания на более длительное пребывание в стране требуется открытие фирмы.

Италия

Приобретение недвижимости.Здешнее законодательство позволяет зарубежным гражданам осуществлять покупку на физическое лицо. Предварительно надо получить итальянский налоговый код и открыть счет в местном банке, для чего требуются поручители из числа резидентов Италии. Иностранцы и резиденты, приобретающие в Италии недвижимость, уравниваются в правах, поэтому покупка подвергается фискальному налогу согласно нормативам, действующим на территории данного государства. Кроме того, как для купли, так и для продажи дома или квартиры необходимо обращение к нотариусу, который завизирует письменный акт перехода недвижимости. Заверенный акт подвержен регистрационному налогу. Налоги на приобретение недвижимости на вторичном рынке (у частного лица) иностранцем в общей сложности составят 10 %, покупка новостройки (или недвижимости у организации) обойдется в 20 % (НДС) от стоимости недвижимости плюс 400 евро (регистрационные таксы).

Покупка дома в таких местах обойдется в кругленькую сумму, но еще более тяжеловесным окажется приобретение настоящего замка с историей, которые выставлены на продажу как в отреставрированном, так и в требующем комплексной реконструкции виде. Хотя, бесспорно, если запрашиваемая сумма имеется, дело стоит того, ведь это не просто Доломитовы Альпы, а живая история, самые южные и солнечные горные склоны, да и до Венеции отсюда рукой подать. По престижности же итальянская недвижимость может смело соперничать с французской.

Недвижимость на горнолыжных курортах Италии. Стать собственником жилой (не коммерческой) недвижимости непосредственно на итальянском горнолыжном курорте достаточно сложно. Однако реально купить как дом, так и апартаменты неподалеку. Особенностью рынка недвижимости страны является сравнительно малое количество нового жилья. Прелесть Италии заключается в трепетном отношении к истории, поэтому старинный каменный дом, оснащенный внутри в соответствии с современными требованиями качества и комфорта, это то, что здесь ценят. То же можно сказать и об апартаментах, их стоимость от 100 тыс. евро. Виллу же (правда, достаточно скромную) в горных районах продают по цене от 300 тыс. евро. Самым дорогим и помпезным следует считать покупку дома в Кортина-д’Ампеццо, который выбирают в основном из соображений престижности. Атмосфера богатства и расточительства сохранилась до наших дней со времен габсбургских монархов, когда в XVI веке долина была под властью Австрии. Аристократизм здешних мест укрепили богатые английские туристы, приехавшие сюда в XIX веке. Многим так понравилась Кортина-д’Ампеццо, что они решили построить тут собственные дома. Вторым по престижности итальянским курортом считают Мадонну-ди-Кампильо, который славится своими габсбургскими карнавалами.

Отдельный дом (шале) площадью 150 200 кв. м недалеко от подъемника стоит от 1 млн. евро. Стоимость апартаментов от 6 тыс. евро за 1 кв. м. Правда, чуть в стороне можно приобрести и более приемлемые варианты. Например, в Ла-Танья, деревушке, которая расположилась посредине между Мерибелем и Куршевелем на высоте 1350 м, в 500 м от склона реально купить меблированные, оборудованные апартаменты в новом шале по цене 4,5 тыс. евро за 1 кв. м. В случае сдачи в аренду недвижимости максимальная ее заполняемость обеспечена. Европейские компании широко практикуют покупку недвижимости с последующей сдачей в аренду по системе Lease-back. Гарантированный доход при личном использовании в течение четырех недель в году около 5 % годовых.

Франция

Приобретение недвижимости.Местное законодательство разрешает покупку дома или квартиры иностранцами на физическое лицо. Процедура происходит при участии государственного нотариуса в два этапа: предварительный договор (Promesse de Vente) и основной договор купли-продажи (Acte de Vente). При заключении первого выплачивают задаток в размере 10 % от стоимости недвижимости, после чего осуществляют нотариальную проверку юридической чистоты сделки и готовят материальную базу для ее совершения. Перед подписанием второго договора вся сумма должна быть на специальном счету во французском банке. После совершения сделки продавец получает доступ к полной сумме. Договор купли-продажи, заверенный нотариусом, проходит государственную регистрацию. Вся процедура от выбора объекта до получения новым собственником нотариально заверенного договора купли-продажи с пометкой о государственной регистрации займет около трех месяцев. Налоговые сборы при покупке недвижимости во Франции составляют 7 8 % от стоимости. Как и в других странах Шенгена, все расчеты проходят через местные банки. Для открытия счета требуется рекомендация резидентов. О том, чтобы на счет была зачислена крупная сумма наличными деньгами, речи идти не может.
Недвижимость на горнолыжных курортах. Курортов во Франции больше десятка, наиболее известными являются Шамони, Межев и Три долины (Куршевель, Мерибель, Валь-Торанс). Самый престижный, Куршевель, расположен в центре Тарантезской долины, четыре уровня которой имеют высоты от 1300 до 1850 м. Тут уникальная природа, великолепные трассы, отменное качество гостиниц и ресторанов, дискотеки, ночные клубы, боулинг, площадки для тенниса и сквоша, каток, бассейн, сауна и т. д. Благодаря необыкновенной популярности среди отечественной элиты Куршевель получил у французов название русского курорта.

Директорами должны быть только швейцарцы (нанятые адвокаты), учредителями могут быть граждане других государств.

Швейцария

Приобретение недвижимости. Тут действует закон Lex Friedrich, который запрещает иностранцам, не располагающим видом на жительство, свободную покупку домов или квартир в Швейцарии. Предполагается, что для такого приобретения необходимо открытие фирмы. Стоимость пакета услуг по регистрации компании составляет около 10 15 тыс. евро.

При регистрации фирмы и покупке недвижимости можно подавать документы на получение вида на жительство. Стоимость ВНЖ и его продления для каждого члена семьи старше 12 лет составляет около 10 тыс. евро. Через десять лет можно подавать документы на получение ПМЖ, а еще через два года на гражданство. В общей сложности процедурные расходы обойдутся в сумму порядка 120 тыс. евро на каждого члена семьи. Правда, раньше времени пугаться не стоит. Если недвижимость используют для отдыха, то получить туристическую визу особой проблемы не составит. При регистрации компании абсолютно реальна выдача полугодовой многократной визы, а по ее истечении последует открытие новой.

Необходимый уставной капитал около 55 тыс. евро, обязательно внести на счет половину суммы. Ежегодные расходы на содержание фирмы около 10 тыс. евро. Иностранцам разрешено покупать недвижимость стоимостью от 200 тыс. евро. За регистрацию недвижимости в швейцарской Земельной палате и оплату обязательной государственной пошлины на покупку адвокаты возьмут 9 10 % от стоимости квартиры или дома. Последние будут принадлежать собственнику до тех пор, пока существует номинальная компания.

Либеральностью в этом отношении славятся Тичино и Вале (курорт Анзер). Валлис и Граубюнден, напротив, известны строгостью законов по отношению к гражданам других государств. При этом недвижимость на продажу предлагают в основном в четырех регионах: Вале (45 %), Тичино (45 %), Вербье (5 %) и Граубюндене (5 %).

Однако в швейцарском законодательстве существуют исключения. Так, иностранцы, постоянно проживающие за границей, могут приобретать дома и апартаменты для отдыха в туристических зонах этой страны. Право решать, может ли такой человек приобрести недвижимость для отдыха, принадлежит кантонам (федеральным органам Швейцарии).

Стоимость шале в Анзере колеблется в диапазоне от 250 до 800 тыс. евро. Здесь же предлагают апартаменты в специально возводимых благоустроенных и оборудованных комплексах. По стоимости они сопоставимы с недвижимостью на других западноевропейских горнолыжных курортах (3 5 тыс. евро за 1 кв. м). В настоящее время Анзер единственный район в кантоне, в котором удалось ускорить процедуру оформления вида на жительство, причем именно по причине интереса к этому курортному месту со стороны иностранцев. Желающие вкладывать средства в надежную швейцарскую недвижимость должны быть готовы к подобной разборчивости и прохождению жесткой процедуры натурализации: местные власти не гонятся за крупными инвестициями и могут позволить себе отсеивать ненужных покупателей.

Недвижимость на горнолыжных курортах. Наиболее популярны горные районы, расположенные вокруг Женевского озера (Вевей, Монтре). Недвижимость тут дорогая даже по сравнению с французской, в зависимости от элитарности места и эксклюзивности объекта ее продают по цене от 5 до 15 тыс. евро за 1 кв. м. В более отдаленных курортах она дешевле.

Если быть до конца точным, то так называемая аренда квартир является наймом. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ГК РФ) по договору найма одна сторона наймодатель обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во временное пользование и владение для проживания в нем за определенную плату.

В последнее время многие стали рассматривать аренду жилья как бизнес, причем достаточно доходный. Ведь если вспомнить, во сколько сегодня обходится наем квартиры в центре столицы, то становится понятно, почему некоторые москвичи живут исключительно за счет получения ежемесячных арендных платежей.

Что аренда, что наем все одно

По закону договор аренды (или найма) заключается в письменной форме. Причем по взаимному желанию сторон договор удостоверяется и нотариально. Но на практике стороны редко оформляют арендные отношения на бумаге и еще реже идут к нотариусу за удостоверением договора.

Сдавать квартиру в аренду можно только юридическим лицам, которые в свою очередь могут использовать жилое помещение для проживания граждан, например, своих сотрудников. Таким образом, когда жилое помещение сдается гражданину это договор найма, если юридическому лицу это договор аренды. Но большой разницы нет, как вы назовете договор (договором найма или аренды) суть одна, хотя в большинстве случаев данные отношения называют арендой.

Как правильно составить договор? В договоре обязательно указываются реквизиты сторон (Ф.И.О., паспортные данные и адреса), предмет договора (комната, квартира, дом), дата заключения. Важно определить в договоре срок, на который сдается жилье. В первую очередь это нужно нанимателю, чтобы наймодатель не смог вас выселить, предупредив об этом всего за дватри дня.

Несоблюдение письменной формы договора может привести в дальнейшем к неблагоприятным последствиям и для наймодателя, и для нанимателя. Ведь в договоре можно отразить такие условия, как срок договора, плату за наем, обязательства сторон и т. д. В случае, если вдруг возникнут спорные вопросы, вам не придется доказывать свою правоту, достаточно будет сослаться на пункты в договоре, которые подтвердят ваши слова.

В договоре желательно зафиксировать ежемесячный размер платы за жилье. Сумма обозначается в рублях или в другой валюте. Но во втором случае необходимо обязательно уточнить, что оплата производится в рублях по официальному курсу на день оплаты. Лучше всего определить, когда и каким образом наниматель обязуется платить. Если оплата производится лично в руки, то и для нанимателя, и для наймодателя грамотным решением будет оформлять расписку, которая подтверждает факт выплаты денег.

Впрочем, договор заключают и на неопределенный срок, но тогда целесообразно предусмотреть пункт, в соответствии с которым стороны обязуются предупредить о расторжении договора заблаговременно, например, за два три месяца. Если договор расторгается по инициативе нанимателя, наймодатель за этот срок способен найти другого нанимателя, а если инициатором расторжения договора выступает наймодатель, у нанимателя будет время подыскать другое жилье.

При составлении договора не лишним будет вписать, кто будет проживать с нанимателем. Иначе не исключена ситуация, при которой квартира сдавалась для двух трех человек, а жить в ней будут пять восемь. Конечно, это могут быть нежданно нагрянувшие гости, постепенно ставшие временными жильцами. На этот счет ГК РФ разъясняет, что наниматель и граждане, постоянно проживающие с ним, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя имеют право разрешить безвозмездное проживание временных жильцов.

Знаешь, где упасть? Подстели соломку

Рано или поздно сданная внаем квартира потребует ремонта косметического или капитального. По общепринятому негласному правилу текущий ремонт является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт обязанностью наймодателя, но по договору стороны вправе предусмотреть и иное.

Не редко встречается положение, когда хозяин жилого помещения продает его и предъявляет жильцам требование освободить помещение. Стоит помнить, что в соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. То есть наниматель вправе проживать в квартире до срока окончания договора (если только договор составлен письменно, в противном случае доказать срок окончания договора будет трудно).

Но наймодатель способен запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных не должен превышать шести месяцев. За действия жильцов ответственность перед наймодателем несет наниматель.

Налогоплательщики самостоятельно исчисляют сумму, подлежащую уплате.
Как стать законопослушным налогоплательщиком? Для этого нужно до 30 апреля года, следующего за налоговым периодом, подать в налоговую службу по месту жительства декларацию о доходах. С общей суммы дохода уплачивается налог в размере 13%.

Хотите стать законопослушным налогоплательщиком?

Многих граждан, сдающих жилье, волнует вопрос, связанный с уплатой налога от сдачи квартиры. Сдавая помещение, вы получаете доход в виде арендной платы. Таким образом, возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц. Ставка этого налога составляет 13%, но для лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ, ставка составляет 30%.

Другой вопрос, который волнует наймодателей, надо ли регистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица, чтобы сдавать квартиры и платить налог? Ведь, как рассуждают многие граждане, аренда квартиры является предпринимательской деятельностью, значит, необходимо стать предпринимателем без образования юридического лица (ПБОЮЛ), иначе это будет незаконным предпринимательством, за что предусмотрена уголовная ответственность.

Если налог не будет уплачен, нарушение влечет взыскание штрафа в размере от 20 до 40% неуплаченных сумм налога. Кроме того, за уклонение от уплаты налога предусмотрена уголовная ответственность. Но данное наказание предусмотрено только для тех, чьи долги по налогам считаются крупными или особо крупными.

Но если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов от полученного дохода, то наступает уголовная ответственность за преступление, предусмотренное ст. 198 Уголовного кодекса РФ. Ст. 198 УК РФ предусматривает уголовную ответственность за уклонение от уплаты налогов путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых обязательно, или включение в декларацию или иные документы заведомо ложных сведений. Наказание за данное преступление зависит от размера невыплаченных налогов в крупном размере или особо крупном. Крупным размером признается сумма налогов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более 100 тыс. руб. при условии, что доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм налогов, либо превышающая 300 тыс. руб.

Спешим вас разубедить это не так. На этот счет Верховный суд РФ дал четкие пояснения в постановлении Пленума № 23 от 18.11.2004 года. Суть доводов сводится к тому, что если гражданин сдает жилое помещение, которое он приобрел для себя, получил в наследство или получил по договору дарения, но при этом он не зарегистрирован в налоговых органах в качестве ПБОЮЛ, то это не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.

Если преступление совершено в крупном размере, оно карается штрафом в размере от 100 тыс. до 300 тыс. руб. или в размере заработной платы (или иного дохода) осужденного за период от одного года до двух лет, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года. В случае, когда преступление совершено в особо крупном размере, УК РФ предусматривает штраф от 200 тыс. до 500 тыс. руб. или в размере заработной платы (или иного дохода) осужденного за период от 18 месяцев до трех лет либо лишение свободы на срок до трех лет.

Особо крупный размер сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более 500 тыс. руб. при условии, что доля неуплаченных налогов превышает 20% подлежащих уплате сумм налогов либо превышающая 1,5 млн руб.

Перечень лиц, которые могут ими воспользоваться, очень большой, мы не будем его здесь приводить полностью. Отметим только, что он касается, например, таких категорий граждан, как инвалиды, ветераны ВОВ и участники других военных действий. Помимо них это лица, пострадавшие от аварии на Чернобыльской АЭС, матери-одиночки, супруги погибших военнослужащих.

Экономия в пределах разумного

Следует помнить о вычетах, которые уменьшают размер налога, а именно: налоговая база уменьшается на сумму вычета и с оставшейся части взимается налог. Они могут быть стандартными (ст. 218 Налогового кодекса РФ) и социальными (ст. 219 Налогового кодекса РФ).

Многие, чтобы заплатить налог поменьше, пишут в договоре сумму более низкую, чем берут на самом деле. Средняя на сегодня в Москве арендная цена однокомнатной квартиры $400 в месяц, но в договоре можно указать меньшую сумму, например, $80 10 Вот такой вы добрый человек и доказать обратное налоговикам будет трудно.

Так, например, для инвалидов ВОВ предусмотрен социальный вычет в размере 3 тыс. руб. за каждый месяц налогового периода. Налоговым периодом для налога на доходы физического лица является один год. То есть получается, что если инвалид ВОВ сдает комнату за 6 тыс. руб. в месяц, то из этой суммы только 3 тыс. руб. будет облагаться налогом (6 тыс. 3 тыс. = 3 тыс. руб.). Таким образом, налоговая база в этом случае составит 36 тыс. руб. (3 тыс. руб. х 12 месяцев) при условии, что комната сдавалась целый год.

Юрий Марфин

Юрист управления аренды квартир компании ИНКОМ-Недвижимость
 Чтобы аренда жилья прошла без проблем, прежде всего необходимо составить договор найма жилого помещения. Гражданский кодекс предъявляет к форме и содержанию договора найма ряд требований, несоблюдение которых может привести к признанию договора недействительным. Во-первых, договор составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами, во-вторых, в нем должны быть четко указаны все его существенные условия, а именно:
а) наименование передаваемого в наем жилого помещения, его характеристики и точный адрес. Если в договоре найма не четко определено передаваемое в наем жилое помещение, договор признается ничтожным (ст. 168 ГК РФ);
б) срок договора найма;
в) размер арендой платы.
В-третьих, в договоре найма необходимо указать Ф.И.О. и паспортные данные наймодателя, с одной стороны, а также Ф.И.О. как нанимателя, так и всех лиц, которые будут проживать в жилом помещении.
Наймодатель заинтересован в возможности проверять состояние помещения, переданного внаем, и имущества, находящегося в нем, а также их целевого использования со стороны нанимателя. Для этого в текст договора необходимо внести пункт о праве наймодателя, к примеру, один раз в месяц проверять состояние квартиры в предварительно согласованное с нанимателем время и в его присутствии.

Но в этом случае проблемы возникнут с нанимателем, который решит платить вам сумму, указанную в договоре. Ведь получится, что наниматель поступает в соответствии с договором, не нарушая его, предъявить в суд иск с требованием уплатить недостающую часть денег наймодатель не вправе. Он, конечно, захочет расторгнуть договор, но это реально, только если предусмотрено досрочное расторжение. Без предварительного предупреждения договор не может быть расторгнут как минимум в течение одного месяца.

Гульнара Рахмангулова

Руководитель направления аренды ЗАО МИАН-агентство недвижимости
Оформление отношений между наймодателем и нанимателем в виде договора позволяет защитить стороны от возможных убытков. Договор можно заключить в обычной письменной форме. Документ должны подписать все собственники, наниматели жилого помещения и совершеннолетние члены семьи. При желании можно обратиться и в нотариальную контору, но договор имеет силу и без нотариального заверения.
Договор содержит описание квартиры, фамилию нанимателя, а также тех, кто будет жить там вместе с ним, срок сдачи квартиры в аренду. Можно вписать пункт о штрафных санкциях в случаях досрочного расторжения как для арендатора, так и для арендодателя.
Обязательно включается в договор размер арендной платы, сроки (иногда вплоть до часа передачи денег). Бывают случаи, когда стороны оговаривают и то, кто будет получать деньги хозяин или его доверенное лицо, либо это будет происходить через банк. Иногда в договоре предусматривают вероятность повышения арендной платы в течение срока действия договора.
Указывается также и то, кто будет оплачивать коммунальные услуги. Обычно квартплату, техобслуживание, услуги ЖКХ, абонентскую плату за телефон оплачивает наймодатель. Счета за электроэнергию и междугородные разговоры наниматель. Мы рекомендуем включать в договор пункт о том, когда хозяин квартиры будет посещать свою квартиру.

Помимо этого наймодателю во избежание ситуации, когда после найма своего жилья он может остаться один на один с неоплаченными счетами нанимателя за электроэнергию, телефонные переговоры т. п., необходимо в тексте договора прописать обязанность нанимателя передать наймодателю при подписании договора определенную денежную сумму (залог) в обеспечение возможного ущерба со стороны нанимателя. Укажите в тексте договора размер и порядок уплаты нанимателем арендной платы. При передаче жилого помещения нанимателю необходимо составить передаточный акт (как приложение к договору найма), в котором подробно описано состояние передаваемого внаем жилого помещения и имущества. Чем подробнее опись, тем проще по окончании срока договора доказать причиненный нанимателем ущерб и, соответственно, возместить его.

Заместитель директора управления аренды компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
 Человеку, желающему снять или сдать квартиру, лучше всего обратиться за помощью в крупное агентство недвижимости. Это станет залогом юридической чистоты и безопасности сделки. Так, агентство, оказывающее услуги по подбору квартир, никогда не берет предоплату. Оплата услуг компании производится только после подбора подходящего варианта и оформления договорных отношений с хозяевами. Агент поможет грамотно составить договор между арендатором и арендодателем.
Если вы все же нашли жилье самостоятельно, до уплаты денег следует проверить правоустанавливающие документы на недвижимость, прописку хозяина. Если человек, сдающий жилье, не является собственником квартиры, стоит поинтересоваться, на каком основании он сдает жилье, и потребовать подтверждающие документы. Если с документами все в порядке, настоятельно рекомендуем заключить письменный договор с владельцем квартиры, где в подробностях описать права и обязанности сторон. Особенно четко надо прописать финансовые взаимоотношения во избежание дальнейших конфликтов.
Ставка арендной платы за землю для коммерческой недвижимости в Москве может увеличиться в три-четыре раза, если будет осуществлена реформа, задуманная столичными властями. Как стало известно Бизнесу, департамент экономики совместно с департаментом земельных ресурсов Москвы разработали постановление, которое приводит величину арендной платы за землю в соответствие с кадастровой стоимостью.

Мария Жукова

Новое положение кардинально изменит систему расчета арендных ставок. Сейчас арендная плата и земельный налог в столице рассчитываются по различным схемам.

Как объяснили Бизнесу в департаменте экономики, арендная ставка на землю в Москве не претерпевала серьезных изменений с 1997 года. Новый документ, который, как утверждает наш источник, будет подписан в декабре, вступит в силу уже в начале 2006 года.

Теперь этот разрыв еще больше увеличится.

В правительстве считают, что оба платежа необходимо привести в соответствие друг с другом. Иными словами, арендная плата будет рассчитываться так же, как и земельный налог,- как процент от кадастровой стоимости земельного участка. По информации чиновника в департаменте, знакомого с проектом, в старом документе базовая арендная плата была в 2,5 раза больше, чем земельный налог.

Как отметил чиновник, средний показатель увеличения ставок вывести нельзя, так как новая система предполагает индивидуальный подход к каждой отрасли. Для некоторых предприятий ставка может даже уменьшиться, а для некоторых - возрасти в пять раз. Так, для промышленных предприятий, которые полезны городу, ставка останется на прежнем уровне или даже снизится. Для банков, например, она вырастет в полтора раза, для предприятий торговли - в два-четыре раза,- говорит он.

Предполагается для каждой отрасли определить свой коэффициент, по которому также будет рассчитываться плата.

Новую систему предполагается применять только по вновь заключаемым договорам аренды - тем, у кого уже заключены договоры, будет предоставлена небольшая отсрочка. Система будет вводиться постепенно, но мы будем искать способ заставить арендатора перезаключить договор по более высоким ставкам,- обещает источник Бизнеса в департаменте экономики.- Поскольку здесь происходит изменение самого принципа взимания платы, мы должны подписать дополнительное соглашение. Если арендатор не захочет его заключать, ситуация может разрешиться при помощи суда.

Участники рынка уже знакомы с этим проектом. Это не неожиданность. У Москвы давно были такие планы, и ничего ужасного в этом нет,- говорит Роман Большаков, руководитель группы маркетинга и экономики ООО Велес капитал девелопмент. Напротив, юрист Swiss Realty Дмитрий Раев утверждает, что для большинства клиентов его компании ставки существенно возрастут. Мы будем советовать клиентам, интересующимся покупкой здания в столице, приобретать его в собственность вместе с землей, а не заключать договор аренды участка,- говорит он. Раев уверен, что приобрести участок в собственность скоро можно будет практически беспрепятственно.

Он считает, что пострадают в первую очередь владельцы и арендаторы зданий в ЦАО.

Участники рынка считают, что увеличение арендной платы негативно скажется на владельцах зданий, которые, впрочем, попытаются переложить эту проблему на арендаторов. В том, что рост арендных платежей частично или даже полностью ляжет на плечи арендаторов, можно быть уверенным уже сейчас,- говорит директор по развитию 4Rent Estate Сергей Храмов.



Главная --> Публикации