Главная --> Публикации --> Московские строители делают ставку на хай-тек Декра строит бизнес-центр в трех минутах от кремля Погода на рынке Московский строительный союз написал письмо ресину

В минувший четверг совет директоров МАШ решил приватизировать землю, на которой расположены объекты недвижимого имущества аэропорта. В пресс-службе уточнили, что речь идет о выкупе участка площадью 277 га, на котором находятся терминалы, административные корпуса аэропорта и др. Этот участок является собственностью Московской области. При этом взлетно-посадочные полосы, радиолокационные станции и подобные объекты федеральной собственности, не подлежащие приватизации, выкупаться не будут. Предполагаемую сумму выкупа и источники финансирования сделки совет директоров планирует обсудить в следующем квартале.

Международный аэропорт "Шереметьево" (МАШ) с подачи Минимущества решил приватизировать свой земельный участок. Заодно компания подумывает о выкупе участка под строительство "Шереметьево-3", находящегося в аренде у "Аэрофлота". Аналитики сомневаются, хватит ли у него на это денег. К тому же аэропорт рискует быть втянутым в разбирательства о том, кому принадлежат эти спорные земли.

Вице-президент Российского общества оценщиков Игорь Артеменков полагает, что стоимость земельного участка площадью 277 га в этом районе, согласно нормативным документам, может составить около $10 млн. А его рыночная цена, по мнению аналитика ОФГ Алексея Кривошапко, равна $23 млн. Размер аренды такого участка в Химкинском районе, по оценкам Кривошапко, может быть $4 - 5 млн в год.

Как пояснил "Ведомостям" член совета директоров МАШ, советник министра имущественных отношений Александр Бородин, вопрос о приватизации земли инициировало Минимущество. Назвать предполагаемую стоимость земельного участка аэропорта, подлежащего приватизации, Бородин затруднился. В качестве источника финансирования, по его словам, рассматривается "исключительно прибыль предприятия".

По мнению директора юридической фирмы Corpus Juris Дениса Балакина, если правительство Москвы решит продолжить земельный спор в суде, то шансов на победу у него будет больше, чем у Подмосковья. "Если правительство Москвы подаст от своего имени новый иск, то при новом Земельном кодексе и вступившем недавно в силу законе о разграничении собственности на землю земля аэропорта скорее достанется Москве, нежели Подмосковью", - считает юрист.

Если МАШ удастся приватизировать землю, на которой он расположен, компания может втянуться в конфликт между московским и областным правительствами, которые судятся за этот участок. Кассация в Московском арбитражном суде по иску Москомзема оставила в силе право аренды участка для МАШ за Подмосковьем. Но столичная мэрия не собирается прощаться с землей аэропорта. По словам пресс-секретаря мэра Москвы Сергея Цоя, в любом случае столичное правительство будет претендовать на землю под МАШ.

Вместе с выкупом земли аэропорта МАШ подумывает и о приобретении участка под строительство нового терминала. По словам осведомленного чиновника в Минимуществе, МАШ рассматривает возможность выкупа у администрации Московской области земельного участка в 50 га, отведенного под строительство "Шереметьево-3". В частности, по данным источника, аэропорт может потратить на выкуп участка около 1 - 1,2 млрд руб. В пресс-службе МАШ сообщили, что на заседании директоров в четверг этот вопрос не поднимался.

В Администрации Московской области получить комментарий в пятницу не удалось. В администрации Химкинского района, в котором расположен аэропорт, комментировать решение МАШ отказались.

С лета 2000 г. руководство "Аэрофлота" и администрация МАШ не могут договориться, кто из них будет управлять новым терминалом "Шереметьево-3". Пока проект авиакомпании, который оценивается в $300 - 350 млн, не сдвинулся с мертвой точки.

Но по поводу этого участка МАШ, вероятно, придется договариваться с "Аэрофлотом". В начале мая после двухлетних судебных разбирательств "Аэрофлота" с администрацией Химкинского района за право аренды земли под "Шереметьево-3" стороны помирились во внесудебном порядке. Теперь авиакомпания вправе арендовать участок в 50 га до 2048 г.

Замгендиректора авиакомпании Лев Кошляков от официальных комментариев по поводу планов МАШ в пятницу воздержался.
Федеральные сети бытовой техники обратили внимание на города с населением меньше миллиона. Московская сеть М.Видео вслед за Эльдорадо открыла на прошлой неделе свой первый магазин в 600-тысячном Оренбурге. В компании заявляют о намерении занять до 20% местного рынка. Эксперты предупреждают, что москвичи столкнутся с нехваткой площадей.

По словам аналитика ОФГ Елены Сахновой, приватизировав свои земли, МАШ застрахует себя от возможных конфликтов, похожих на спор "Аэрофлота" с областными властями. А вот выкуп МАШ земли под строительство третьего терминала, по мнению аналитика, не столь удачное решение, учитывая низкую прибыль предприятия. По данным "Интерфакса", в 2002 г. МАШ получил чистую прибыль 688,6 млн руб. , что оказалось ниже на 15,3% от запланированной.

Генеральный директор самарской компании Сателлит Олег Долгов считает рынок продаж бытовой техники в Оренбурге одним из самых перспективных в Поволжье . Город намного богаче Пензы или Ульяновска, но рынок здесь пока не сформирован, говорит он. До последнего времени в городе работала только одна крупная федеральная сеть Эльдорадо и несколько местных. В 2005 г. местная сеть КомИнКом заключила договоры с двумя московскими компаниями, выходящими в регионы по франчайзингу: Эксперт-ритэйл (магазины по торговле электроникой Эксперт) и Арконада (сеть торговли электроникой Линия тока). В компании КомИнКом сообщили, что планируют развивать оба брэнда Линию тока в Оренбурге, а Эксперт в Орске.

Свой первый магазин в Оренбурге М.Видео открыла 2 декабря в ТЦ Мега. Магазин торговой площадью 2000 кв. м представлен в стандартном формате М.Видео и предлагает 20 000 наименований продукции, рассказала Ведомостям пресс-секретарь компании Надежда Киселева. Стоимость проекта около $2 млн. В 2006 г. компания планирует открыть в городе еще два магазина и в будущем хочет занять до 20% местного рынка, заявила Киселева. Компания идет в регион самостоятельно и пока не собирается приобретать никого из местных сетей, сказала она.

Участники рынка считают, что экспансию федеральных и инорегиональных сетей в Оренбург останавливает отсутствие качественных площадей.

Оренбург с населением около 600 000 человек до последнего времени крупные федеральные сети не баловали, говорит исполнительный директор Арконады Евгений Тимофеев. По его мнению, федералы переоценили миллионники. Теперь выход в города с населением 600 000-700 000 становится общероссийской тенденцией. В сентябре свой первый магазин в Тольятти с населением 700 000 открыла сеть Мир, до конца года обещают увеличить число магазинов Техносила (сейчас два) и Эльдорадо (три). Открывать магазины в Оренбурге в ближайшее время Мир не собирается, сообщила пресс-секретарь компании Елизавета Тотунова.

Компания М.Видео создана в 1993 г., специализируется на розничной торговле бытовой электроникой. Под маркой М.Видео в России работает 52 магазина, в том числе в Казани, Нижнем Новгороде, Перми, Самаре, Саратове и Уфе. По данным компании, ее оборот в 2004 г. составил $962 млн, в 2005 г. ожидается около $1,250 млрд. Оборот рынка бытовой техники в Оренбурге около $100 млн в год. Крупнейшие сети по продаже бытовой техники в Оренбургской области: московская Эльдорадо (три магазина), самарский Сателлит (четыре) и местные сети КомИнКом (семь магазинов под разными брэндами), Бытовая техника (четыре) и Электронный мир (три).

М.Видео сейчас ведет переговоры по двум возможным площадкам, однако решение о том, где будут открыты новые магазины, пока не принято, говорит Киселева. Магазины всех пяти сетей, представленных в Оренбурге, сосредоточены в одной части города, едва ли не в 500 м друг от друга, отмечает Долгов из Сателлита.

Офисная недвижимость Москвы и Петербурга развивается различными темпами. В силу своей большей экономической привлекательности Первопрестольная давно обогнала Северную столицу как по качественным, так и по количественным показателям. Однако, анализируя процессы московского рынка, можно сделать выводы о том, как в дальнейшем будет развиваться данный сегмент в городе на Неве.



Москва на протяжении многих лет являлась основным российским городом, привлекающим в коммерческую недвижимость активные потоки отечественных и иностранных инвестиций. Прежде всего, именно в столице появились новые форматы объектов доходной недвижимости, зародился рынок профессионального управления бизнес-центрами, а за последние десять лет были введены в эксплуатацию сотни тысяч квадратных метров современных офисных площадей.

Вечный спор

К тому времени в Петербурге было введено в эксплуатацию всего три бизнес-центра высшей категории: Атриум, Дом белых ночей и Золотая Казанская. В городе тогда, как и сейчас, в основном развивался рынок редевелопмента, не предусматривающий создания офисных комплексов высокого качества. В течение почти пяти лет после экономического кризиса 1998 года в эксплуатацию вводились только бизнес-центры классов В и С.

Выход иностранных инвесторов на рынок коммерческой недвижимости Москвы был зафиксирован еще в середине 1990-х годов. Вместе с тем, началась активная реализация проектов по строительству высококлассных бизнес-центров. Уже к 1997 году общая площадь действующих офисных зданий класса А в столице, по данным консалтинговой компании Noble Gibbons, составила более 150 тыс. кв. метров. А к концу 1998 года этот показатель увеличился до 250 тыс. квадратных метров.

Но, как известно, по мере роста конкурентной среды доходность инвестиций в коммерческую недвижимость неминуемо падает. По словам генерального директора London ConsultingManagement Company Татьяны Скаландис, подобное влияние времени не смогла обойти ни одна европейская столица - ни Лондон, ни Вена, ни Париж... . Так, в главном городе Великобритании доходность инвестиций в офисную недвижимость сегодня составляет всего около 5%, в Варшаве - 8 процентов. Не удалось избежать снижения возврата инвестиционных вложений и в Москве. За последние несколько лет, по утверждению директора Департамента офисной недвижимости Группы Компаний Бекар Алексея Чижова, данный показатель снизился с 20-25% до 1-14 процентов. Кроме того, окупаемость бизнес-центров в Западной Европе составляет 15 лет. Московский рынок по заданной схеме приближается к этим показателям - 6-8 лет (тогда как сроки окупаемости офисных проектов в Петербурге все еще не превышают 4-6 лет).

Интерес для инвесторов

Качественная миграция

Такое положение дел на рынке доходной недвижимости Белокаменной заставило крупных инвесторов и девелоперов обратить внимание на другие города-миллионеры России. Как утверждают специалисты, в большинстве региональных городов основным тормозом развития проектов в секторе коммерческой недвижимости является непрозрачность рынка: отсутствие регулярных исследований и мониторинга, противоречивость информации, представляемой различными источниками. На этом фоне достаточно изученный к настоящему моменту рынок офисной недвижимости Петербурга с его пока относительно высокой доходностью в 17-20%, опережающей не только Европу, но и Москву, стал представлять наибольший интерес для инвесторов.

Число площадей класса С как в Первопрестольной, так и в городе на Неве близко в процентном соотношении (60% и 64%, соответственно), но существенно разнится по количественным показателям: 6 млн. кв. м в Москве и 545 тыс. кв. м в Северной столице.

Динамика развития рынка коммерческой недвижимости двух столиц по-прежнему несопоставима. По данным аналитиков ГК Бекар, общий объем предложения офисных помещений в Москве сегодня составляет около 13,2 млн. кв. м, в Петербурге - лишь 3,2 млн. квадратных метров. При этом на площади в московских бизнес-центрах классов А и В приходится 4 млн. кв. м от общего показателя. В Северной столице доля офисных комплексов высших категорий составляет чуть более 300 тыс. кв. м из всего объема предложения в бизнес-центрах.

Вообще, сравнивать рынки офисных зданий двух столиц - занятие нелегкое и, как говорится, неблагодарное. Поскольку представления о качественных площадях в этих городах значительно разнятся. А единая утвержденная унификация бизнес-центров до сих пор отсутствует. В Белокаменной, согласно классификации Московского исследовательского форума (в его состав входят практически все крупные консалтинговые компании города), бизнес-центрами классов А и В называют качественные современные здания, в категорию С внесены все отечественные помещения, переоборудованные под офисные цели. Причем большинство московских консультантов вообще не рассматривает этот сегмент, считая его малоинтересным и бесперспективным. В Петербурге же термином бизнес-центр обозначают не только вновь построенные офисные здания, но и реконструированные устаревшие административные корпуса НИИ или даже бывшие заводские площадки.

В итоге, рынок помещений в составе бизнес-центров всех классов главного российского города на конец первого полугодия этого года оценивается специалистами в 10 млн. кв. м площадей, петербургский - в 850 тыс. квадратных метров. На сегодняшний день в Москве рынок зданий, попадающих под категорию деловых центров, составляет почти 80% от общего объема офисных площадей. В Петербурге этот сегмент занимает не более 30 процентов.

Темпы роста рынка бизнес-центров по итогам первого полугодия 2005 года в Москве и Петербурге вполне сопоставимы: 9,5 и 6,3 процента. По данным компании Blackwood, общий объем вновь созданных офисных центров в Первопрестольной за рассматриваемый период составил 350 тыс. квадратных метров. Около 45% из них пришлось на деловые центры класса А и примерно 55% - класса В. Ввод площадей класса С, по экспертным оценкам ГК Бекар, достиг в столице отметки в 70 тыс. кв. м (около 15% от общего объема рынка).

Уровень несоответствия

По прогнозам специалистов, в Москве объем введенных площадей высшего класса к концу этого года пополнится на 800-850 тыс. кв. м и достигнет отметки 1,85 млн. квадратных метров. Этот показатель превышает даже объем рынка бизнес-центров Северной столицы в целом: 895-900 тыс. кв. м (по данным ГК Бекар), и 941 тыс. кв. м (по мнению аналитиков London ConsultingManagement Company).

В Петербурге в эксплуатацию за первые полгода было введено чуть более 50 тыс. кв. м офисных площадей в составе бизнес-центров. Большая их часть, как и в прошлом году, относится к классу В - 86%, классу С принадлежит 14 процентов. Открытие новых деловых комплексов наивысшей категории в этом году так и не случилось, несмотря на то что к вводу было заявлено более 38 тыс. кв. м площадей класса А (данные компании Astera).

Всеобщая децентрализация

При этом опасения ряда консалтинговых компаний по поводу перенасыщения рынка офисных площадей не оправдываются ни в отношении Москвы, ни Петербурга. Несмотря на начавшуюся миграцию арендаторов в более качественные офисы, старые здания удерживают заполняемость, близкую к 100 процентам.

В настоящее время офисная недвижимость Москвы характеризуется высоким спросом вкупе со значительными объемами ввода новых площадей, а также незначительным ростом уровня свободных помещений вместе с повсеместно повышающимися ставками аренды. То же самое можно сказать о рынке офисной недвижимости Петербурга. С той лишь разницей, что количество свободных от арендаторов площадей в городе практически не увеличивается.

Несмотря на разницу в объемах вводимых в эксплуатацию офисных площадей, тенденции развития данного сектора рынка близки в обеих столицах. По оценкам специалистов, петербургский рынок отстает от московского в среднем на два-три года. При этом Первопрестольная на столько же отстает от других европейских столиц, на основании чего можно сделать вывод, что российский рынок коммерческой недвижимости в целом повторяет путь Европы (хотя и с учетом местной специфики). Следовательно, опыт московских девелоперов и инвесторов делает более прогнозируемым изменение рынка России.

Трудности укрупнения

Еще одна общая черта, присущая двум центральным городам России, постепенная децентрализация размещения объектов офисной недвижимости. Нехватка участков под застройку в пределах Садового кольца в Москве приводит к увеличению проектов бизнес-центров, реализуемых вне центра, а также к возникновению бизнес-парков за пределами МКАД. Ограничения по застройке в центральной части Петербурга, в свою очередь, приводят к тому, что при общем отставании рынка процесс децентрализации идет в городе на Неве еще более быстрыми темпами. Так, по предварительным итогам текущего года, лидерами по вводу в эксплуатацию новых площадей в составе бизнес-центров станут не только центральные районы, но и территории вне исторического центра - Петроградский, Красногвардейский, Выборгский районы.

В Петербурге помещениями небольшой площади считаются офисы размером 40-50 квадратных метров. Если раньше около 50% арендаторов запрашивали офисные помещения именно такого размера, то в настоящее время их доля сократилась до 20 процентов. Причем как в бизнес-центрах класса В, так и в офисных зданиях класса С. В бизнес-центрах класса В также высоким спросом пользуются помещения размером 100-200 кв. м (21%) и более 500 кв. м (28 процентов).

Не менее важная тенденция столичных рынков офисной недвижимости - увеличение запрашиваемых к аренде помещений в составе действующих бизнес-центров. Хотя само понятие крупные площади понимается участниками рынка по-разному. В Москве запросы на офисные площади до 100 кв. м составляют 25%, на 100-200 кв. м - также 25%, на 200-400 кв. м - 28%, на 400-800 кв. м - 12% и на 800 и более кв. м - 10 процентов. При этом спрос с каждым годом все более перераспределяется в пользу более крупных помещений.

Офисный сектор рынка недвижимости несколько отстает в развитии от жилого и торгового. По словам экспертов, это закономерно: сначала осваивается рынок жилья, потом люди идут за продуктами и развлечениями, а после понимают, что им нужны комфортные рабочие кабинеты. Правда, такая практика не распространяется на столицу Российской Федерации, в которой офисы высокого класса стали появляться на заре рыночной экономики одновременно с элитным жильем и гипермаркетами. Бизнес-центры класса А начали строиться в Москве даже раньше, чем торговые центры современного формата.

Естественно, так называемое укрупнение площадей усиливается благодаря предложению. Владельцам бизнес-центров сдавать в аренду небольшие помещения (до 100 кв. м) невыгодно, поскольку это увеличивает количество арендаторов на объекте и, соответственно, усложняет процесс управления зданием. В итоге, одной из наиболее острых проблем для малого и среднего бизнеса Москвы и Петербурга сегодня является аренда помещений от 50 до100 кв. метров. Доля предложения таких площадей в общей структуре рынка невелика. Снять помещение небольшого размера в качественных бизнес-центрах довольно трудно, а чаще - невозможно.
Понятия о качественном офисе постепенно приживаются в провинциях России и столицах бывших советских республик. Транснациональные гиганты из-за рубежа оплетают регионы РФ своей сетью и задают тон офисным стандартам. Не отстают и московские строительно-инвестиционные компании. За ними подтягиваются местные девелоперы. А в среде крупных столичных арендаторов нынче стало модным иметь офис в деревне.

Среди новинок есть и амбициозные проекты вроде Центра международной торговли в Нижнем Новгороде (наподобие московского ЦМТ), в котором помимо конференц-залов и торговых помещений будут офисы. Его собираются строить нижегородские девелоперы совместно с Международным советом торговых центров. Как говорят московские консультанты, они начинают получать все больше заказов на периферии.

Ситуация во многих регионах России в данный момент такова, что предложение качественных офисов, будь-то новые или реконструированные, минимально, а спрос высокий. Рынок открыт для игроков, число которых начинает увеличиваться. Если еще года два назад офисы, претендующие на высокий класс, сложно было обнаружить даже в городах-миллионниках, то сейчас появляется все больше новых проектов, считает Сергей Лобанов, руководитель отдела межрегиональной недвижимости компании Миэль-Недвижимость.

Офисные рынки регионов мало в чем похожи на московский. Скорее они напоминают столичный рынок на ранних этапах его развития. Но, как предрекают специалисты, все стадии роста в регионах пройдут быстрее, чем в свое время в Москве.

В настоящее время мы наблюдаем активную экспансию московских и иностранных компаний в регионы, делится мнением Елена Колесникова, консультант по работе с владельцами и корпоративными клиентами Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylkо (CWSR). В 2004-2005 гг. по сравнению с предыдущим периодом было реализовано значительно большее количество проектов в сфере коммерческой недвижимости. Думаю, тенденция активного развития рынка коммерческой недвижимости регионов сохранится на ближайшие годы, оценивает ситуацию Сергей Лобанов.

Офисный рынок российских провинций развивается крайне неравномерно, как и сами регионы в целом. Например, в Санкт-Петербурге уровень доходов на душу населения, по данным Госкомстата, составляет $4080 в год, Самаре $3132, Екатеринбурге $2916, Омске $2856, Новосибирске $2496, Перми $2388, Нижнем Новгороде $2136, Ростове-на-Дону $2124, Уфе $2124, Челябинске $2080.

Оценивая регионы

Российские регионы никогда не были одинаково благополучными. После перехода страны на рыночную экономику выявились все слабые места, ряд провинций РФ оказались за чертой бедности. А выжили и стали расти те, что были рядом с морем и привлекли внимание туроператоров либо имели хороший запас полезных ископаемых. Особенно сырьевые ресурсы, экспортные цены на которые повысились в мире, помогли многим областям РФ обрести второе дыхание в новое время. Существуют разные классификации регионов. Одна из последних предложена экспертами Института энергетики и финансов, как уже писали Ведомости. Они предлагают разделить все провинции РФ на три группы: А (развитые, 27 регионов), Б (среднеразвитые, 26), В (менее развитые, 29). В первую входят Москва, Санкт-Петербург и их области, в которых самый высокий в стране ВРП на душу населения, в них развиты рынок труда, транспортная и банковская системы. В нее также входят подгруппы регионов, богатых природными ресурсами и производственными мощностями, среди которых Красноярский край, Республика Саха, Вологодская, Белгородская, Липецкая области. Третью, самую слаборазвитую категорию областей населяет примерно 20% населения РФ. Она представлена, например, некоторыми республиками Сибири и Северного Кавказа.

Прежде всего становление офисного рынка зависит от экономических и национальных особенностей каждого края. Можно сказать, что движение в коммерческой недвижимости тех или иных областей тем активнее, чем социальная и экономическая ситуация в них благоприятнее. В Москве (для сравнения) обеспеченность офисами всех классов на одного жителя составляет 0,35 кв. м. В Петербурге этот показатель 0,16 кв. м, Ростове-на-Дону 0,30 кв. м, Новосибирске 0,15 кв. м, а Самаре 0,08 кв. м, по информации Knight Frank.

В регионах активное строительство современных офисов идет в особо крупных деловых центрах, развитых с торгово-экономической точки зрения, будь то портовый юг, через который проходит огромное количество торговых потоков, Дальний Восток, переживающий наплыв азиатского (Китай, Корея, Япония) бизнеса и инвестиций. В крупнейших нефтегазовых центрах России (Сургут, Салехард, Нефтеюганск, Ханты-Мансийск) размещены офисы местных добывающих компаний. Иногда это очень большие современные офисные центры, комментирует Алексей Аверьянов, генеральный директор NAI Vesco.

Крупные московские или международные корпорации, которые хотят пустить корни на территории РФ, в первую очередь рассматривают Поволжье, Урал, Дальний Восток, Сибирь. А также столицы бывших союзных государств Киев, Астану, Ереван, Баку, считает Елена Колесникова.

Из исследований, проведенных аналитиками рынка, а также из многочисленных выступлений на конференциях становится понятно, что наиболее развитым на региональном фоне оказался офисный рынок Санкт-Петербурга. Для него характерен московский сценарий развития. Однако там почти нет зданий высокой категории, которые предлагались бы на открытый рынок, большинство проектов В+ создается под заказ в отличие от Москвы. Примерно то же происходит с качественными офисными комплексами в остальных городах.

Кто строит, почему строит

В случае работы на открытом рынке девелоперы чаще всего занимаются комплексами многофункционального назначения. Отдельные офисные объекты как коммерческий продукт не очень выгодны, уточняет Кузина. Транснациональные корпорации не стремятся заработать деньги на девелопменте в регионах, они, как правило, открывают в городах представительства, чтобы заниматься там профильным бизнесом. Для этого им нужны офисы подходящего класса, в связи с чем они и инвестируют подобные проекты. К участию в таких проектах часто приглашаются консультанты и заказчики из Москвы, у которых есть опыт создания бизнес-центров высокого класса. Наиболее распространена схема, когда крупная сырьевая, промышленная или финансовая структура строит здания для собственного размещения, рассказывает Антонина Лаирова, аналитик отдела исследований ABN Realty.

Структура регионального девелопмента пока примерно такова: небольшие по площади бизнес-центры строят, как правило, местные девелоперы, крупные проекты дело рук московских и иностранных девелоперов и инвесторов. Московские компании, строящие офисы, приходят в регионы с разными целями: кто-то строит комплексы для себя (например, иногда фирмы из сектора услуг), являясь заказчиком, девелопером и инвестором в одном лице, другие возводят здания по контрактам с местными заказчиками, иные занимаются девелопментом проектов для открытого рынка. Это подтверждает начальник отдела стратегического консалтинга и оценки Noble Gibbons (в ассоциации с CBRE) Яна Кузина. Она говорит, что московских денег в коммерческой недвижимости регионов сейчас немало.

Доходность от девелопмента офисных объектов в регионах, по данным Noble Gibbons, в среднем приближается к 16-18%. От офисных проектов, поступающих на открытый рынок, 13-15%. При строительстве зданий смешанного назначения доходит до 20%.

В регионах присутствуют практически все международные консалтинговые компании: Colliers, Knight Frank, Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko, Noble Gibbons, говорит Алексей Аверьянов. Из московских девелоперов, работающих в регионах, можно выделить СХолдинг, РосЕвроДевелопмент, Авгур Эстейт, Строймонтаж.

По словам Елены Колесниковой, среди арендаторов в регионах прежде всего сфера услуг, сейчас везде много страховых компаний, торговых компаний, банков, служб финансов и представителей отрасли высоких технологий (в том числе операторов сотовой связи). По данным NAI Vesco, больше всего спрос на офисную недвижимость у местного мелкого и среднего бизнеса, но есть в числе арендаторов московские, питерские и зарубежные компании. Среди крупнейших арендаторов в регионах Филипп Морис с офисом в Ростове-на-Дону, Роснефть, Volvo,УралСиб (Екатеринбург).

Для кого

Местные тормоза

Число зарубежных компаний, желающих открыть представительства в России, увеличивается. По данным Noble Gibbons, банк CSFB занимает офисы в Киеве и Москве, Procter Gamble Питере, Киеве, Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Минске, PricewaterhouseCoopers Питере, Тольятти, Южно-Сахалинске, Ernst Young Питере, Новосибирске, Екатеринбурге, Южно-Сахалинске, Citibank Питере, Киеве, Алма-Ате, у Intel есть офисы в Новосибирске и Нижнем Новгороде. Одна из причин, по которой иностранные компании стремятся в регионы РФ, это поиск дешевой рабочей силы, а не только открытие research-центров и имиджевая политика.

Сергей Лобанов собрал все тормозящие факторы в четыре группы. Противодействие со стороны местных предпринимателей, опасающихся мощных столичных конкурентов. Аналогичные и соответственно инспирированные административные барьеры. Недостаток профессиональных партнеров в регионах местных консультантов, аналитиков, управляющих компаний. Сложные взаимоотношения с найденными партнерами поначалу обе стороны испытывают друг к другу недоверие, да и срывов в выполнении обещаний порой хватает.

Елена Колесникова выделяет несколько основных проблем офисного рынка регионов, мешающих его развитию. Это отсутствие аналитики и статистики, что дает владельцам зданий, в свою очередь, возможность назначать цены практически от фонаря. Это также слабый маркетинг и при разработке проекта, и во время его позиционирования. Это низкое качество строительства, отсутствие единых стандартов и опытных консультантов, несовершенство юридической базы для возведения и эксплуатации коммерческой недвижимости. Но основная проблема это привлечение инвестиций в офисные проекты.

Денег всегда не хватает

Фактически одни действуют по принципу Пусть эти столичные зазнайки не думают, что они здесь короли, а вторые Да у нас и без них есть проекты в десятке других регионов.

Например, интересную политику выбрали Краснодарский край и Ростовская область. Они создали что-то вроде местных инвестиционных агентств специально для поиска инвесторов, в том числе за рубежом. Анатолий Ушаков, директор департамента региональных программ Национального агентства прямых инвестиций, считает краснодарский и ростовский регионы наиболее активными в инвестиционной политике. В Краснодарском крае создан Акционерный инвестиционный фонд по типу частно-государственного партнерства. Подобные фонды зарубежная модель. Государство выступает в роли партнера в краснодарском фонде, доля госсредств (30%) является как бы гарантией для частных инвесторов и снижает их риски. Объем капитала фонда составляет около $150 млн. Фонд намерен привлекать деньги во все перспективные проекты края. Для того чтобы заинтересовать иностранных инвесторов, фонд провел road show в Великобритании и США. Краснодар был также замечен на MIPIM в Каннах, чем добился, по словам игроков рынка, уже того, что инвестиции в него превышают средства инвесторов в недвижимость Питера. Как выразился Сергей Рябокобылко, исполнительный директор CWSR, на одной из конференций, стоимость покупки коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге ниже, чем в Краснодаре (наверное, из-за того, что Краснодар очень хорошо пиарил себя в Каннах).

Одна из ключевых загвоздок офисных проектов их финансирование. Богатые инвесторы иногда готовы вкладывать деньги в провинцию, но их готовности бывает недостаточно. Регионам надо как-то проявлять себя, считают эксперты. Каждый край пытается привлекать средства по-своему.

В большинство регионов РФ инвесторы приходят сами. Правда, бывают небольшие города, администрации которых пытаются проводить PR-кампании в Москве. Например, Пенза через стройкомплекс Москвы публиковала в течение года информацию о выставленных на продажу 370 га земли под новые микрорайоны и еще 160 га под строительство зданий разного назначения.

Ростовское агентство инвестиций и развития (РАИР) создано из профессиональных управленцев. Они отвечают за инвестиционное развитие области, находят инвесторов, ведут девелоперские проекты и т. д.

Основной валютой в коммерческой недвижимости регионов РФ остается рубль.

Структура капитала в каждом регионе выглядит по-своему. Однако в городах-миллионниках тенденции похожи. Мэт Льюис, специалист по инвестициям Noble Gibbons, исследовал Екатеринбург, успешный промышленный край Урала, и Киев столицу Украины, бывшей советской республики. Доля московских инвестиций в офисные проекты в Екатеринбурге 5%, местные деньги составляют там 95%, иностранные вложения практически равны нулю. В Киеве московских денег примерно 15%, местных 60%, иностранных около 25%. В Екатеринбурге в офисном строительстве в 15% случаев используют банковские кредиты, в 80% случаев это собственные средства компаний, развивающих или заказывающих проекты, и 5% составляют средства различных инвестфондов. В Киеве кредиты банков составляют около 30%, собственные средства компаний 55%, инвестфондов 15%. В Киеве ведущими инвесторами выступают такие структуры, как Мандарин Плаза, Арена Энтертэйнмент, ИСА, Подоль Плаза, НСМ, NCH. А ключевые банки, кредитующие строителей, здесь Raiffeisen, HVB, Ukraina.

В региональных городах арендаторы выходят из положения, размещаясь, так же как и в Москве, в зданиях НИИ, подвалах, жилых домах, школах и т. д. Но при этом там почти нет офисов международного стандарта. В столице России общая площадь офисов класса А, по данным ведущих консультантов на начало 2005 г., приближается к 1,5 млн кв. м и в классе В к 2,8 млн кв. м. А вот в таком развитом с точки зрения коммерческой недвижимости городе, как Казань, всего четыре действующих бизнес-центра класса В+ (14 700 кв. м). В Санкт-Петербурге примерно 100 000 кв. м зданий класса В+.

Классификация по-российски

Многие международные компании хотели бы купить уже готовые офисные метры в регионах, а местные девелоперы как раз нацелены на продажу своего продукта, но еще не могут предложить настоящий класс А. Именно поэтому многим зарубежным компаниям приходится выступать в роли девелоперов своих офисов. Как считают специалисты Knight Frank, пока и региональные арендаторы рассматривают офис не как актив компании, классность которого влияет на увеличение прибыли, а как расход, который необходимо минимизировать.

Классификация зданий в регионах очень условна. Попытки применить московские стандарты даже в Питере практически бесполезны. Обозначения А и В применяются к региональным зданиям для собственного удобства московскими экспертами. Пока на региональных рынках слишком мало бизнес-центров, похожих характеристиками на московский класс А. Правильнее для удачных офисов в регионах было бы сейчас использовать определение качественный, говорит Елена Колесникова.

Но следует учесть, что региональные рынки не столь велики, как столичный, и чем раньше и правильнее девелоперы построят свою работу, тем выгоднее и прочнее будет их положение в будущем.

Качественными в провинции можно назвать все здания, которые строятся с нуля или реконструируются целенаправленно под офисное назначение. С другой стороны, местные девелоперы начинают понимать, что существующее качество не удовлетворяет иногородних арендаторов и что за высокое качество можно просить более высокие ставки, отмечает Колесникова. Потому есть надежда, что скоро международные стандарты регионы освоят. Тон там будут задавать все прибывающие зарубежные арендаторы и консультанты. С этой точкой зрения согласны многие участники рынка.

Санкт-Петербург считается развитым офисным регионом не только по объемам заявленных проектов и потому, что он стал развиваться по столичному сценарию. Северная Пальмира интересна как российским, так и зарубежным игрокам теплеющим инвестиционным климатом. Как отмечает Льюис, Питер один из немногих городов, в котором привлечение финансов в экономику происходит на уровне администрации. Экономика Питера стала активно развиваться, как сказал на одной из конференций по коммерческой недвижимости президент GVA Sawyer Кэмерон Сойер. Доходность еще не построенных офисных центров оценивается в 28-35%. И хотя этот рынок меньше московского, вложения в него гораздо перспективнее, чем в Москве, в которой доходность снижается. Спрос в Питере велик, а объектов мало. Да и административные риски здесь ниже, чем в столице. Инвесторы готовы идти в питерский офисный сектор, несмотря на его вопиющий недостаток: здания, которые называют А- и В-классом, не идут ни в какое сравнение с международными стандартами, классификация здесь так и не прижилась. Но огромный плюс города состоит в прозрачности его административной политики, которая выстроена по отношению к инвесторам и строителям прямо противоположно московской, считает Сойер.

Северная Пальмира

Города-передовики

На конец 2004 г. Colliers International зафиксировала в Питере около 740 000 кв. м общей площади в бизнес-центрах. В 2005 г. должно быть построено еще 170 000 кв. м. Из них крупнейшими станут вторая очередь комплекса River House на ул. Академика Павлова (около 17 000 кв. м класса В+), бизнес-центр Т-4 (16 500 кв. м, класс В, ул. Седова), Шереметев (около 13 000 кв. м, класс В, пр-т Стачек), бизнес-центр на Левашовском проспекте (11 200 кв. м, класс В). Ставки аренды в сегменте B+ составляют $450-480 за 1 кв. м в год, в B- находятся в диапазоне $300-320 за 1 кв. м. По данным Knight Frank, в Санкт-Петербурге четыре примечательных бизнес-центра: Атриум (Невский проспект, 25), Шведский дом (Шведский переулок, 2), Белые ночи (Малая Морская улица, 23), Северная столица (набережная реки Мойки, 36).

По данным Noble Gibbons, самый популярный деловой район Казани Вахитовский, расположенный в центре города. Ставки аренды для зданий класса В здесь могут доходить до $270 за 1 кв. м в год.

Одним из успешных городов-миллионников считается Казань, столица Татарстана. Казань одна из немногих региональных столиц, где рынок торговых центров уже близок к насыщению и достиг почти 1 млн кв. м общей площади. В коммерческую недвижимость здесь инвестируют активно. А также здесь водятся нефтяные капиталы.

В миллионниках работает большая четверка ведущих московских консультантов почти в полном составе. К примеру, один из казанских проектов на рынке представляет CWSR. Компания набрала и обучила команду из местных консультантов, которые должны довести до конца Бизнес-парк Идея, построенный в центре Казани. Общий объем его площадей оценивается в 30 000 кв. м, арендуемых офисных в 13 073 кв. м. Здание будет готово к отделке этим летом.

Общее предложение офисных помещений разного типа в Казани оценивается в 375 000 кв. м на конец 2004 г. 220 000 кв. м находится в отдельно стоящих бизнес-центрах. Из объектов, претендующих на класс В+, в городе построены комплекс Татария (4000 кв. м, 2002 г.), Сувар (3200 кв. м, 2003 г.), Таиф (3000 кв. м, 2003 г.), Сакура (4500 кв. м, 2003 г.). Базовая ставка аренды в них составляет $220-260 за 1 кв. м в год. Все четыре здания возведены с нуля. Одним из ведущих девелоперов в городе является Сувар-Казань. Основной же объем предложения офисов приходится на классы С и D, ставки в которых составляют около $120-140 за 1 кв. м.

За последние два года ставки аренды в Нижнем выросли на 60%, и на конец 2004 г. средняя цена составила $140 за 1 кв. м в год, в новых качественных офисах ставки выше $360-420 за 1 кв. м в год.

В Нижнем Новгороде около 40 бизнес-центров, говорят эксперты Noble Gibbons, включая новые и реконструированные объекты. Общий же объем предложения в конце 2004 г. равнялся 1,2 млн кв. м. Наиболее качественные бизнес-центры составляют 140 000 кв. м общей площади, крупные и новые здания здесь принято располагать в центральном Нижегородском районе.

В Новосибирске есть проекты у Jones Lang LaSalle. Например, офисный центр А-класса на ул. Шевченко, который совместят с гостиницей. Здание будет 19-этажным с подземной автостоянкой на 162 машино-места и наземной парковкой на 66 машино-мест.

Средняя цена продажи по городу приближается к $800 за 1 кв. м, в престижном историческом центре $1100, а максимальная ставка доходит до $1500-170 Бизнес-центр Столица Нижний сравним с классом А-В, его площадь 22 200 кв. м, арендуемая 15 800 кв. м, цены аренды 1 кв. м в этом комплексе $300-480, включая НДС и операционные расходы, комплекс Теледом (класс В, 6000 кв. м) строится и будет выставлен на продажу примерно по $1350 за 1 кв. м.

Компания Knight Frank выделила несколько действующих офисных комплексов наиболее высокого качества в благополучных городах-миллионниках. В Екатеринбурге это здание Центра международной торговли (ЦМТЕ). По качеству строительства и предоставляемых услуг этот центр лучший в городе. Арендуемая офисная площадь ЦМТЕ составляет 2500 кв. м. Площадь второй очереди 51 000 кв. м. Арендная плата около $50 В Самаре к качественным зданиям можно отнести Скала, Биг Бен и офисы в жилом комплексе Ладья.

В Новосибирске около 200 000 кв. м офисных помещений, из которых 12 бизнес-центров класса В. В том числе это здания Ланта-банка, Сбербанка, Внешторгбанка. Среди объектов нового поколения есть довольно крупные здания, как-то: бизнес-центр 14 000 кв. м общей площади, построенный в 2004 г., помещения в нем сдаются по $300 за 1 кв. м (не включая НДС). В 2004 г. был введен комплекс на 11 000 кв. м ($300-350 за 1 кв. м). В Новосибирске немного московских девелоперов. А среди местных известны Сибирские сотовые системы, Строймир, Сибирьстройинвест. Последний собирается строить пока единственное в городе здание класса А на 29 000 кв. м. Транссервис (нефтяная компания) также планирует возвести на ул. Красноярской офисно-торговый центр площадью 28 000 кв. м и собирается привлечь инвестиции в размере $15 млн.



Главная --> Публикации